物業(yè)稅改革對(duì)地方財(cái)政的影響

1、物業(yè)稅改革對(duì)地方財(cái)政的影響因?yàn)槲飿I(yè)稅稅基穩(wěn)定，可以為地方政府提供長(zhǎng)期可持續(xù)的財(cái)政資金，物業(yè)稅具有成為地方財(cái)政收入主要來源的稅種。這將增加地方政府的財(cái)政收入。但在物業(yè)稅改革的影響下，土地出讓金將由一次性批租改為年金制，盡管各期收入的貼現(xiàn)值沒有減少，但考慮會(huì)對(duì)地方政府的當(dāng)前期收入造成非常大的影響，那么物業(yè)稅改革的推行就需要地方政府的支持和配合。地方政府將會(huì)主要考慮兩個(gè)問題：物業(yè)稅改革是否會(huì)導(dǎo)致地方公共財(cái)政出現(xiàn)缺口？將來的物業(yè)稅將在地方公共財(cái)政中起多大作用？只有處理好這兩個(gè)問題，物業(yè)稅改革才可能順利推行，否那么中央政府必須提供特別強(qiáng)的鼓勵(lì)。一、地方土地財(cái)政的規(guī)模估算在整個(gè)中國自2022年來的這一輪經(jīng)

2、濟(jì)擴(kuò)張與城市擴(kuò)容中，地方政府發(fā)揮了主導(dǎo)作用。而地方政府熱衷于城市擴(kuò)張，從財(cái)政的角度來說，既有預(yù)算外收入擴(kuò)張的收益，又可以帶動(dòng)預(yù)算內(nèi)稅收收人上升。從“預(yù)算外的角度來看，近幾年來，隨著中央對(duì)政府行政收費(fèi)的管理越來越標(biāo)準(zhǔn)，行政事業(yè)收費(fèi)在預(yù)算外收入中的地位受到了抑制，相比之下，土地出讓金收入那么既不列入預(yù)算內(nèi)，又未列入預(yù)算外管理，成為地方政府尤其是東部幾個(gè)省市地方政府特別是縣政府收人的重要來源。另一面，土地出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與以土地廉價(jià)出讓為手段的招商引資又可以帶來地區(qū)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張，從而帶動(dòng)預(yù)算內(nèi)的稅源增加。因此，與土地相關(guān)的收費(fèi)已經(jīng)成為地方政府各部門改善財(cái)政狀況的重要途徑。平新喬2022在對(duì)8省8縣3個(gè)市

3、的調(diào)查訪談中發(fā)現(xiàn)，地方政府對(duì)土地的收費(fèi)大體分為三類：一類是土地部門的收費(fèi)。如耕地開墾費(fèi)、管理費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、登報(bào)費(fèi)、房屋拆遷費(fèi)、折抵指標(biāo)費(fèi)、收回國有土地補(bǔ)償費(fèi)、新增建立用地有償使用費(fèi)。二是財(cái)政部門的收費(fèi)，如土地使用費(fèi)、土地租金。三是其他部門收費(fèi)，如農(nóng)業(yè)、房產(chǎn)、水利、交通、郵電、文物、人防、林業(yè)等部門。它們將收取從土地征用到土地出讓過程中與之搭得上邊的相關(guān)費(fèi)用。這些收費(fèi)非常龐雜，透明度低，難以查清，但數(shù)額不菲。據(jù)經(jīng)濟(jì)媒體提供的資料，20012022年我國土地出讓合計(jì)9100多億，約占同期全國地方財(cái)政收人的35%.2022年“8.31大限使土地有償出讓進(jìn)一步市場(chǎng)化。當(dāng)年全國出讓的價(jià)款更達(dá)5894億元，

4、占同期地方財(cái)政總收人的47%，2022年我國執(zhí)行收緊地根政策，出讓金收入占比雖有所下降，但總額仍有5505億元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，2022年出讓金收入達(dá)3000億元左右，預(yù)計(jì)全年出讓金占地方財(cái)政收入比例可能將打破50%，事實(shí)上，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域的土地出讓金上半年的收人就已超過全年的總額。二、土地出讓金支付制度改變對(duì)財(cái)政收入的影響我們首先分析土地出讓金由一次性支付轉(zhuǎn)向年金制后對(duì)地方財(cái)政的影響。我國當(dāng)前一年期、三年期以及五年期定期存款利率分別是4.14%，5.40%和5.85%，五年期以上貸款利率為7.83%.我們?cè)谡壑兄筮x擇6.5%作為貼現(xiàn)率。假設(shè)把土地出讓金按照6.5%的

5、折現(xiàn)率均勻分配到后續(xù)的70年，根據(jù)計(jì)算可以得知，每年的土地租金為一次性支出總額的大約1/16，即為原來土地收入的6.25%.當(dāng)然，我們可以對(duì)折現(xiàn)期限進(jìn)展調(diào)整。2假設(shè)保持貼現(xiàn)率不變，將一次性土地出讓金收入分?jǐn)偟?0，20，30年，那么相應(yīng)的年租金分別為原來總額的13.06%，8.53%，7.19%.可見土地批租支付方式的改革對(duì)政府的年度土地出讓收入影響極大。實(shí)際上，將土地出讓金的一次性支付改成在70年的時(shí)間內(nèi)收取土地租金，過度細(xì)化了地方政府的收入流。盡管這樣的做法抑制了先前的種種弊端，降低了土地本錢和投資門檻，地方政府無法在短期內(nèi)得到全部土地出讓金，從而降低了地方政府過度批地的鼓勵(lì)，也使得地方政

6、府拼命上工業(yè)工程的過高熱情得以降溫。對(duì)于居民來說，地價(jià)的下降帶動(dòng)房?jī)r(jià)相應(yīng)下降，購置或使用住房的門檻就會(huì)降低，有利于居民購房和就業(yè)。但這也大大弱化了地方政府的財(cái)力，不利于公共效勞的提供。因此，我們可以將土地出讓金的分?jǐn)偲谙逌p少，再設(shè)定一個(gè)合理的首付比例。假設(shè)我們將貼現(xiàn)率定為6.25%，設(shè)定分?jǐn)偲谙逓?0年，假設(shè)土地出讓的首付分別為30%和50%，這樣地方政府仍然可以獲得原先收入的38.7%和56.5%.按照當(dāng)前公認(rèn)的地價(jià)占房?jī)r(jià)30%的說法，在僅考慮本錢的情況下，土地本錢的下降導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降的比例分別為18.39%和13.05%.我們?cè)谶@里的重點(diǎn)并不是比較那種土地出讓金方式更為恰當(dāng)，我們需要測(cè)度的是

7、地方財(cái)政缺口。所以，我們不妨假定以30%的首付，并在十年內(nèi)支付租金。這樣的情況下，地方政府土地出讓的當(dāng)期收入減少61.3%.按照平新喬的估計(jì)，地方財(cái)政支出占年度GDP的19%左右，其中20%來自土地出讓金收入。2022年我國GDP總量為246619億元，那么地方財(cái)政支出為46857億元，土地出讓金的收入到達(dá)9300億元，這樣由于土地出讓金支付方式的改革，使得當(dāng)期收入減少了5700億元。三、物業(yè)稅的估算物業(yè)稅改革的首要目的是為地方政府提供穩(wěn)定、可持續(xù)的稅源。上面的分析反映了土地出讓金支付方式的改變會(huì)減少地方政府的當(dāng)期收入，相當(dāng)于做了一個(gè)減法；而開征物業(yè)稅對(duì)政府而言是加法。下面對(duì)這個(gè)加法的規(guī)模做出估算。我們?cè)谶@里按照當(dāng)前其他國家物業(yè)稅在國內(nèi)的比重進(jìn)展橫向比較，然后預(yù)測(cè)其規(guī)模。從ED國家的數(shù)據(jù)來看，物業(yè)稅稅收收入占GDP的比重根本穩(wěn)定，長(zhǎng)期以來保持在1.9%左右。物業(yè)稅稅收收入占稅收收入的比重從1965年1985年有逐漸走低的態(tài)勢(shì)，其后有所上升，近年來保持5.5%的比重。于是，我們得到了土地出讓金減少和開征物業(yè)稅給地方政府收入帶來的總效應(yīng)：在2022年，即改革的第一個(gè)年度，地方財(cái)政缺口約為1000億元，占地方財(cái)政支出的2.13%.四、結(jié)論物業(yè)稅改革不會(huì)造成地方財(cái)政出現(xiàn)困難場(chǎng)面。按照2022年的數(shù)據(jù)來估算，2022年的地方財(cái)政缺口僅為