上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析

1、PAGE PAGE 15上海星級酒店評評估過程中收收益與成本測測算分析摘要：星級酒店店由于在市場場上很少發(fā)生生交易，且所所在地理位置置往往極佳，具具有級差地租租高的特點，不不適用以市場場比較法和成成本法進行評評估。但星級級酒店在建成成投入營業(yè)后后，每年都能能帶來穩(wěn)定的的收益，故適適合用收益還還原法進行評評估。星級酒酒店經(jīng)營項目目多且性質(zhì)各各異，各經(jīng)營營項目在收益益和成本測算算上比較難以以統(tǒng)一，作者者通過對上海海某四星級酒酒店的價值評評估，對用收收益還原法評評估星級酒店店作了一些探探索。 關(guān)鍵詞： 星星級酒店 收益與成本本， 測算分析 一、引言 上海某四星級酒酒店位于市中中心繁華黃金金地段上，酒

2、酒店樓高二十十五層，另有有三層地下室室，整個酒店店集商場、餐餐飲、娛樂、健健身、辦公于于一體。酒店店底樓大堂采采用中西合璧璧的裝飾風格格，裝修考究究，金碧輝煌煌；五樓的宴宴會廳，可同同時容納6000人用餐，是是各種酒會的的理想場所；六樓的大型型海鮮城，薈薈萃海鮮極品品，可同時容容納800人人用餐，并設(shè)設(shè)有大型的觀觀賞玻璃魚缸缸；七樓中庭庭西餐廳擁有有從七層至二二十五層的超超視野共享空空間；酒店的的豪華房和高高級豪華套房房均設(shè)有按摩摩沖浪浴缸、化化妝間等配套套設(shè)施。酒店店同時設(shè)有棋棋牌室、夜總總會、美容美美發(fā)、桑拿浴浴、商務中心心等各種服務務設(shè)施。酒店店除二十一層層至二十五層層為標準寫字字樓對外

3、出租租外，其余經(jīng)經(jīng)營項目均由由酒店自營。 在評估過程中，考考慮到星級酒酒店在上海很很少有整體買買賣成交案例例，無法采用用市場比較法法進行評估，另另外如采用成成本法評估顯顯然不能體現(xiàn)現(xiàn)該酒店位于于上海繁華黃黃金地段的級級差地租價值值，由于酒店店在建成投入入運行后每年年能產(chǎn)生穩(wěn)定定的收益，故故收益還原法法成為評估星星級酒店的首首選方法。但但星級酒店與與住宅、寫字字樓、工業(yè)物物業(yè)相比，在在經(jīng)營功能和和設(shè)備配置上上要復雜得多多，在管理上上也繁瑣得多多，這給計算算酒店各經(jīng)營營項目收益和和成本費用帶帶來困難。作作者現(xiàn)對該星星級酒店價值值評估過程中中所涉及的收收益和成本費費用的測算加加以整理，撰撰寫此文，供

4、供同行們參考考，不當之處處，望同行們們予以指正。 二、星級酒店評評估過程中收收益與成本費費用測算 （一）、上海某某四星級酒店店工程概況列列表如下： 樓層 層高 (米) 用 途 工程概況 地下一層 6 臺球廳、保齡球球廳、游藝廳廳、冷凍機房房、變配電室室、自行車庫庫、職工食堂堂 建筑：地下3層層，地上255層，1-77層為裙房，88-25層為為塔樓，酒店店空中造型類類似帆船，象象征酒店事業(yè)業(yè)一帆風順 結(jié)構(gòu)：鉆孔灌注注樁，箱型基基礎(chǔ)，框架-剪力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)，主要受力力構(gòu)件梁、柱柱、墻、樓板板全現(xiàn)澆 外墻面：干掛式式花崗石、玻玻璃幕墻 商場及大堂入口口：地面及墻墻身鋪砌進口口磨光花崗石石、大理石，墻墻身

5、配進口高高貴燈飾、天天花板采用特特色石膏板及及鋁合金薄板板 電梯大堂：地面面及墻身鋪設(shè)設(shè)進口磨光花花崗石、大理理石，天花板板采用特色石石膏板配進口口高貴燈飾 公共部位：地面面鋪設(shè)進口磨磨光花崗石，墻墻身為進口墻墻紙、天花板板采用進口鋁鋁合金薄板 洗手間：地面鋪鋪設(shè)進口防滑滑地磚、墻身身鋪設(shè)進口光光面瓷磚、防防潮天花吊頂頂、進口大理理石洗手臺盆盆及進口高級級潔具、五金金配件 電梯：進口三菱菱自動扶梯88臺，自動客客梯4臺，貨貨梯1臺，工工作電梯1臺臺 通訊：美國ATT&T公司的的綜合布線光光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)統(tǒng)、各層配有有充足的電話話線路 電視：三組衛(wèi)星星接收系統(tǒng)及及公共電視天天線 空調(diào)：日本原裝裝三洋

6、中央冷冷暖空調(diào)機組組 熱水：所有洗手手間均設(shè)中央央熱水系統(tǒng) 消防：設(shè)置火災災自動報警系系統(tǒng)及自動噴噴淋滅火系統(tǒng)統(tǒng) 保安：在商場入入口、主要通通道、客房大大廳、電梯轎轎箱、車庫等等設(shè)有攝像系系統(tǒng) 地下二層 3.2 機動車庫 地下三層 3.2 機動車庫 一層 4.5 商場及賓館大堂堂、旅游商店店、精品屋、酒酒吧 二層 4 桑拿、美容美發(fā)發(fā)、健身房、舞舞廳、卡拉OOK 三層 4 影視廳、會議室室、商務中心心、棋牌室 四層 4 中餐廳、咖啡廳廳、啤酒城、夜夜總會 五層 4 風味餐廳、宴會會廳 五夾層 3 自用辦公 六層 4 大型海鮮城 七層 4 中庭西餐廳 八層二十層 3.5 標準房、豪華套套房 二十

7、一層二十十五層 3.2 外租寫字樓 屋頂層 3 屋頂水箱、屋頂頂電梯機房、閉閉路電視機房房等 （二）、大廈對對外出租寫字字樓收益和成成本費用測算算（第21層層至25層）： 對外出租寫字樓樓由于有租賃賃協(xié)議且附近近類似寫字樓樓租金容易收收集，計算比比較簡單，其其基本估價計計算過程如下下： 1、根據(jù)目前酒酒店附近類似似辦公樓的客客觀租金水平平及平均出租租率，結(jié)合酒酒店辦公樓的的實際出租情情況，計算出出對外辦公樓樓出租年有效效毛收益。 年有效毛收益=出租建筑面面積日租金金水平年平平均出租率360 2、以年有效毛毛收益為基礎(chǔ)礎(chǔ)分別計算出出管理費用、營營業(yè)稅、城市市維護建設(shè)稅稅、教育費附附加、堤防費費、

8、房產(chǎn)稅、維維修費、保險險費等，確定定年總費用。 各項費用標準為為： （1）管理費一一般為年有效效毛收益的22%-3% （2）營業(yè)稅為為年有效毛收收益的5% （3）城市維護護建設(shè)稅為年年有效毛收益益的0.355% （4）教育費附附加為年有效效毛收益的00.15% （5）堤防費附附加為年有效效毛收益的00.05% （6）房產(chǎn)稅一一般為年有效效毛收益的112% （7）維修費一一般為重置成成本的2% （8）保險費一一般為重置成成本的0.22% 3、年有效毛收收益減去年總總費用計算出出各年凈收益益 4、選取適當?shù)牡馁Y本化率 5、確定收益年年限 6、將各收益年年限年凈收益益分別折現(xiàn)到到估價時點累累加得到對

9、外外出租辦公樓樓收益價值。 （三）、酒店自自營項目收益益和成本費用用測算 1、自營項目收收益測算 自營項目收益主主要包括： （1）酒店客房房出租收益 此項計算比較簡簡單，可根據(jù)據(jù)酒店標準客客房數(shù)量、豪豪華套房數(shù)量量、相應價格格表、折扣率率、年平均出出租率，求得得年客房出租租收益。 即年客房出租收收益=標準客客房數(shù)每天天標準房報價價折扣率平均出租率率360天天+豪華套房房數(shù)每天豪豪華房報價折扣率平平均出租率360天 （2）酒店商場場商品營業(yè)收收益 可根據(jù)商場每平平方米營業(yè)額額、商場營業(yè)業(yè)面積相乘計計算，即 年客房出租收益益=每天每平方方米商場平均均營業(yè)額商場營業(yè)面面積360天 （3）酒店各種種餐

10、飲收益 由于酒店有西餐餐、中餐、風風味餐廳、宴宴會廳、大型型海鮮城等，計計算比較復雜雜，但由于酒酒店客房計算算相對簡單，且且數(shù)據(jù)較準確確，實際計算算時，可以按按年客房出租租收益為基數(shù)數(shù)乘以一定的的系數(shù)，根據(jù)據(jù)筆者調(diào)查，上上海四星級酒酒店中此系數(shù)數(shù)大約為0.9-1.00。 年餐飲收益=年年客房出租收收益系數(shù) （4）酒店其他他營業(yè)收益 包括會議、娛樂樂、健身房、夜夜總會、洽談談等收益，這這部分收益涉涉及項目多，每每項數(shù)量小，為為了簡化計算算，可根據(jù)酒酒店主營總收收益為基數(shù)乘乘以一定的系系數(shù)，主營收收益包括酒店店客房出租收收益、商場商商品的營業(yè)收收益、各種餐餐飲收益、對對外出租辦公公樓收益。即即 其

11、他營業(yè)收益=（酒店客房房出租收益+商場商品的的營業(yè)收益+各種餐飲收收益+對外出出租辦公樓收收益）系數(shù)數(shù) 根據(jù)筆者調(diào)查，上上海四星級酒酒店中此系數(shù)數(shù)大約為0.15-0.2。 2、自營項目成成本費用測算算 相對于自營收益益而言，自營營部分成本費費用測算要復復雜和難以把把握，據(jù)調(diào)查查，酒店成本本費用基本計計算公式應表表達如下： 年自營部分成本本費用=生產(chǎn)產(chǎn)成本+管理理費用+財務務費用+各種種稅費+利潤潤 （1）生產(chǎn)成本本=商場商品品進貨成本+餐飲進貨成成本+客房周周轉(zhuǎn)物品成本本+會議、娛娛樂、健身房房、夜總會、洽洽談等周轉(zhuǎn)物物品成本+燃燃料動力費+酒店所有人人員薪金 其中：商場商品品進貨成本=商場營

12、業(yè)收收益百分比比（一般在880%左右） 餐飲進貨成本=餐飲營業(yè)收收益百分比比（一般在445%左右） 客房周轉(zhuǎn)物品成成本=客房營營業(yè)收益百百分比（一般般在15%左左右） 會議、娛樂、健健身房、夜總總會、洽談等等周轉(zhuǎn)物品成成本=酒店其其他收益百百分比（一般般在15%左左右） 燃料動力費=年年用水量用用水單價+年年用電量用用電單價+年年耗煤氣量煤氣單價+年耗燃油量量燃油單價價 酒店所有人員薪薪金=營業(yè)人人員數(shù)量營營業(yè)人員年平平均收入+管管理人員數(shù)量量管理人員員年平均收入入+輔助人員員數(shù)量輔助助人員年平均均收入 （2）管理費用用=攤銷費用用+其他管理理費用 其中：攤銷費用用為開辦費及及土地使用權(quán)權(quán)攤銷

13、費用，一一般按10年年攤銷。其他他管理費用項項目眾多，涉涉及金額較小小，主要有： a.工會經(jīng)費，一一般按酒店所所有人員薪金金總額的2%計算 b.保險費用，一一般按酒店年年營業(yè)總收益益的0.3%計算 c.廣告交際費費用, 一般般按酒店營業(yè)業(yè)總收益的00.3%計算算 d.固定資產(chǎn)折折舊，建筑工工程折舊年限限按20年計計算，機電設(shè)設(shè)備折舊年限限按10年計計算，辦公運運輸設(shè)備折舊舊年限按5年年計算，殘值值率取5% e.維修費用，一一般按酒店建建安成本的22.5%計算算 （3）財務費用用 主要為酒店日常常生產(chǎn)經(jīng)營所所需流動資金金應支付的銀銀行利息，具具體測算應以以借款合同為為準。 （4）各種稅費費 為營

14、業(yè)稅、城市市維護建設(shè)稅稅、教育費附附加、堤防費費之和 a.營業(yè)稅以營營業(yè)收益的55%測算 b.城市維護建建設(shè)稅以營業(yè)業(yè)收益的0.35%測算算 c.教育費附加加以營業(yè)收益益的0.155%測算 d.堤防費附加加以營業(yè)收益益的0.055%測算 四項合計為營業(yè)業(yè)收益的5.55%。 （5）利潤 根據(jù)上海市酒店店行業(yè)平均利利潤率確定 3、計算自營部部分評估價值值 根據(jù)自營項目年年收益及年總總費用計算出出自營項目年年凈收益、選選取適當?shù)馁Y資本化率、確確定收益年限限、將收益年年限各年凈收收益分別折現(xiàn)現(xiàn)到估價時點點累加得到自自營項目收益益價值。 （四）、五夾層層自用辦公樓樓及地下停車車庫收益和成成本費用測算算

15、五夾層自用辦公公樓收益與成成本測算方法法與對外出租租寫字樓相同同，區(qū)別僅在在于樓層差異異，自用辦公公樓租金可在在對外出租寫寫字樓的基礎(chǔ)礎(chǔ)上向下調(diào)整整10%-115%。 地下停車庫可分分為酒店客戶戶租用車庫和和社會車輛臨臨時租用車庫庫兩部分，前前一部分車庫庫可按租約參參照對外出租租寫字樓方法法計算收益和和成本費用，后后一部分車庫庫可參照酒店店客房方法計計算收益和成成本費用，當當然，資本化化率可略低于于寫字樓和客客房資本化率率，因為上海海市中心車庫庫日趨緊張，供供遠遠跟不上上求。三、酒店各收益益項目資本化化率的選取 眾所周知，資本本化率可以采采用以下四種種方法選?。?、市場提取取法；2、安全利率率

16、加風險調(diào)整整值法；3、復合投資資收益率法；4、投資收益益率排序插入入法。在上述述四種方法中中，后三種方方法均含有較較多的主觀成成分，只有第第一種市場提提取法比較客客觀，故越來來越被廣大估估價人員所采采用。在星級級酒店評估中中，收益項目目眾多（商場場、餐飲、客客房、寫字樓樓、會議、娛娛樂等），每每一收益項目目從市場提取取的資本化率率數(shù)值應有所所不同，在實實際評估操作作中可通過收收集各收益項項目的市場交交易價格、市市場租金、房房屋重置成本本等參數(shù)，通通過計算租售售比得到資本本化率。現(xiàn)以以收益項目寫寫字樓為例，演演示如何從市市場中求取資資本化率。 通過市場調(diào)查，選選取酒店附近近若干個類似似寫字樓市場

17、場交易價格、相相同樓層對應應的市場租金金、房屋重置置成本，具體體情況列表如如下： 案例 市場交易價格 （元元/M2） 市場租金（元/天M2） 房屋重置成本 （元元/M2） 寫字樓A 20000 4 4000 寫字樓B 18000 3.6 3800 寫字樓C 23000 4.5 4500 寫字樓D160003.23500 寫字樓資本本化率計算過過程見下表： 單單位：元 項目 寫字樓A 寫字樓B 寫字樓C 寫字樓D年總收益 4*360=11440 3.6*3600=12966 4.5*3600=16200 3.2*3600=11522年總費用 營業(yè)稅費（收益5.555%） 79.9 71.9 89

18、.963.9 房產(chǎn)稅（收益12%） 172.8 155.5 194.4138.2 管理費（收益3%） 43.2 38.9 48.634.6 房屋維修費（重置成本22%） 80 76 9070 保險費（重置成本00.2%）8 7.6 97 小計 383.9 349.9 431.9 313.7年凈收益(收益益-費用) 1056.1 946.1 1188.1 838.3市場交易價格 20000 18000 23000 16000資本化率年凈收益/市場場交易價格 5.28% 5.26% 5.17% 5.24% 從上表可以看出出,寫字樓AA、B、C、DD的市場資本本化率基本一一致,取其算算術(shù)平均值為為寫字樓資本本化率: (5.28%+5.26%+5.177%+5.224%)/44=5.244% 四、結(jié)語 一般來說，