沙龍：區(qū)域項目方法論

1、區(qū)域項目方法論上的一些認(rèn)識和啟示版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。salon2006.04.11本次沙龍的目的是對區(qū)域項目市場調(diào)研和報告寫作方法論的探討，并嘗試將一些方法階段性固化下來在探討過程中，我們可以分析和總結(jié)如下項目及其報告內(nèi)容 ：世聯(lián)2005年順義新城項目世聯(lián)2006年惠州金融街項目CBRE惠州市巽寮灣旅游度假區(qū)市場定位及開發(fā)可行性研究麥肯錫深圳大鵬半島區(qū)域開發(fā)策略麥肯錫上海汽車城羅蘭貝格固安工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)研究2一、整體區(qū)域調(diào)研3區(qū)域項

2、目市場調(diào)研中的要點(diǎn)在項目過程中，市場分析的展開和結(jié)論的提出應(yīng)該建立在充分調(diào)研并系統(tǒng)總結(jié)的基礎(chǔ)上。PPT報告（匯報稿）中可能由于以下原因縮減了基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)和描述，但并不意味著這部分分析之前的工作可以節(jié)省或簡化。市場調(diào)研中，必須全方位獲取市調(diào)數(shù)據(jù)和資料，以期對各種因素的客觀事實和影響有正確而充分認(rèn)識。資料的“充分”，包括準(zhǔn)確（可靠）性和深度，以及對研究對象的動態(tài)理解。市調(diào)之前應(yīng)充分準(zhǔn)備工作，其中各類市調(diào)文件和流程設(shè)計應(yīng)有利于最佳效率和效果。在撰寫PPT報告之前，建議先用word和excel文檔進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整理和總結(jié)，可以使寫作工作更加高效。用表格表現(xiàn)基礎(chǔ)市調(diào)內(nèi)容，代替寬泛的文字描述和圖紙演繹。表

3、格內(nèi)容應(yīng)充分進(jìn)行結(jié)構(gòu)化設(shè)計。全方位獲取客觀信息系統(tǒng)總結(jié)有助于結(jié)構(gòu)化的思維有助于新問題和解決方案的提出便于結(jié)構(gòu)化思維、理清思路便于關(guān)鍵問題的提出節(jié)省篇幅和匯報時間資料清單訪談人員約訪/訪談提綱4對于區(qū)域的研究我們界定為這樣一個基本的價值模型：人在一定的空間內(nèi)生產(chǎn)、生活消費(fèi)、投資活動生產(chǎn)/產(chǎn)業(yè)Production/Industry投資/消費(fèi)investment/Consumption空間/土地Space/Land人5人 口可利用土地量 土地構(gòu)成土地利用現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況土 地消 費(fèi)產(chǎn) 業(yè)產(chǎn)業(yè)分類產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口總量（規(guī)模）人口結(jié)構(gòu)人口現(xiàn)狀來源人口遷移特征人口投資特征消費(fèi)者結(jié)構(gòu)消費(fèi)

4、力水平消費(fèi)結(jié)構(gòu)特征消費(fèi)場所選擇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖人口結(jié)構(gòu)圖消費(fèi)結(jié)構(gòu)圖土地結(jié)構(gòu)圖新城功能分布圖6區(qū)域調(diào)查工作量大，并且資料很難整理。北京順義新城研究的范圍是：三組團(tuán)108平方公里、規(guī)劃人口90萬。順義新城結(jié)構(gòu)：天竺空港區(qū) ：組成：包括空港工業(yè)區(qū)、北京天竺空港出口加工區(qū)和后沙峪地區(qū) 規(guī)模： 34平方公里 （28萬人）中心片區(qū)：組成： 區(qū)中心組團(tuán)、馬坡組團(tuán)、牛欄山組團(tuán)規(guī)模： 62平方公里（52萬人）河?xùn)|新區(qū)： 組成：包括北小營鎮(zhèn)和南彩鎮(zhèn) 規(guī)模：12平方公里（10萬人）資料來源： 北京城市總體規(guī)劃2004-20201237首先應(yīng)該構(gòu)建有條理的市調(diào)內(nèi)容和方法的結(jié)構(gòu)體系，用Excel表格能便于此工作。1、區(qū)域市場

5、調(diào)研基礎(chǔ)內(nèi)容表格 2、市場調(diào)研計劃安排表格3、分項細(xì)化的調(diào)研表格4、分項細(xì)化的調(diào)研結(jié)果錄入和分析5、PPT對Excel分析結(jié)果的整理利用8區(qū)域基礎(chǔ)資料調(diào)研至少應(yīng)包含以下7個主要方面規(guī)模和邊界（四至）主要資源主要建成道路與通達(dá)性規(guī)劃和土地利用建成區(qū)現(xiàn)狀重大建設(shè)項目競爭區(qū)域分析主要指生態(tài)自然資源。包括不同線路的不同出行方式道路狀況和可達(dá)性。規(guī)劃中土地的功能定位和布局。包括房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)特征、人口特征及其趨勢。機(jī)場、場館、高速公路、重大產(chǎn)業(yè)投資等。包含上述6個方面。包括地貌、地勢等資源。9區(qū)域分類項目（資源）掃描，用于不同潛在的土地市場供給和競爭分析基本結(jié)論：臥龍公園周邊僅存左側(cè)一片農(nóng)地可用，面積為3

6、5.77公頃。由于公園周邊基本都為住宅用地，但除了新建的臥龍公寓（一棟高層）之外，缺少較高檔次的住宅小區(qū)，建議可憑借公園較好的生態(tài)環(huán)境，征用農(nóng)地建設(shè)品位較高的住宅。對于歷史的一定了解，有助于更深刻理解現(xiàn)狀和未來10區(qū)域分類項目（資源）掃描，用于不同潛在的土地市場供給和競爭分析基本結(jié)論：（1）潮白河西南側(cè)可用土地較多，除了東興小區(qū)和裕龍花園是沿河而建，現(xiàn)有可拆遷村址和空地（圖上灰色部分）面積共為100.78公頃。由于現(xiàn)有毓秀園別墅區(qū)是1993年建成的順義區(qū)比較老的別墅區(qū)，周邊因沿潮白河南岸生態(tài)環(huán)境較好，現(xiàn)有村址和空地建議可建設(shè)成為有較高品位、容積率較低的別墅住宅區(qū)。（2）減河南側(cè)可用土地較多，除

7、了東興小區(qū)、雙興小區(qū)、西辛北區(qū)和順義公園是沿河而建，現(xiàn)有可拆遷村址和農(nóng)地（圖上灰色部分）面積共為58.35公頃。由于臥龍公園周邊基本都為住宅用地，但除了新建的臥龍公寓（一棟高層）之外，缺少較高檔次的住宅小區(qū)，建議可憑借公園較好的生態(tài)環(huán)境，征用西部農(nóng)地建設(shè)品位較高的住宅。而南部太平村和復(fù)興村是順義城區(qū)中僅存的兩個自然村址，拆遷改造工作已成定局，故建議可將此兩村址改造成為拆遷村民住宅小區(qū)，以滿足這部分村民的安置要求。將“規(guī)模”進(jìn)行量化，來判斷影響力11交通通達(dá)性調(diào)研表格，結(jié)合對當(dāng)?shù)厝嘶顒訉臻g距離尺度要求、出行方式的理解，來判斷區(qū)域在城市體系中的地位和可能的角色（1）每次在調(diào)研區(qū)域出行都是測量交通

8、狀況的機(jī)會12交通通達(dá)性調(diào)研表格，結(jié)合對當(dāng)?shù)厝嘶顒訉臻g距離尺度要求、出行方式的理解，來判斷區(qū)域在城市體系中的地位和可能的角色（2）13各區(qū)域用地性質(zhì)和建設(shè)情況統(tǒng)計表，用于分析區(qū)域未來發(fā)展的可建設(shè)土地空間和規(guī)劃導(dǎo)向。從現(xiàn)狀和規(guī)劃兩個角度來掌握土地供應(yīng)和利用情況14產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計表，用于梳理產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和預(yù)測發(fā)展趨勢，并分析產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)人口對于區(qū)域的影響。盡可能補(bǔ)充從業(yè)人員的收入水平、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)特征、生活習(xí)慣等定性描述。15區(qū)域競爭分析將全覆蓋掃描和重要個案分析結(jié)合全覆蓋掃描。珠三角旅游度假區(qū)域掃描16區(qū)域競爭分析將全覆蓋掃描和重要個案分析結(jié)合重要個案分析。項目基本情況：位置、市場定位、資源質(zhì)量、開發(fā)

9、商實力、開發(fā)節(jié)奏地塊情況規(guī)劃安排和詳細(xì)的規(guī)劃指標(biāo)與本案的競爭關(guān)系針對西沖項目的競爭策略旅游度假區(qū)市場競爭分析小結(jié)自身資源和市場影響比較發(fā)展商實力及項目前景客戶的重合和選擇重要項目比較地區(qū)和城市層面之間的競爭度假區(qū)層面的競爭優(yōu)劣勢和潛在競爭結(jié)論針對性策略資源豐富，可能截流廣深客戶中信的開發(fā)經(jīng)歷和對項目的投入規(guī)模較小高爾夫球場只有9洞別墅區(qū)存在直接競爭會議中心存在直接競爭西沖外部環(huán)境優(yōu)于本案/高爾夫沖擊不大/會議中心競爭激烈差異性/更高檔高爾夫/更豐富設(shè)施拓展惠州以東和珠三角之外客戶區(qū)域競爭劣勢短期不可能改變。外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境差，距離更遠(yuǎn)，資源相當(dāng)；規(guī)模較大，層次鮮明，開闊度強(qiáng)，整體規(guī)劃，差異性。具體

10、旅游度假區(qū)針對性掃描西沖巽寮比較的角度根據(jù)項目內(nèi)容盡可能的全面。競爭分析要分別考慮不同層次的競爭。17宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析可分為基本面全覆蓋分析和重要個案分析兩部分（基本面分析）?；久娣治隹梢杂帽砀耋w現(xiàn)，用文字作為補(bǔ)充文字說明的主要內(nèi)容是：規(guī)律性的現(xiàn)象、現(xiàn)象的主因、現(xiàn)象導(dǎo)致的后果和影響Case: 2002年大部分珠三角城市的住宅供應(yīng)量擴(kuò)大，但整體銷售價格下調(diào)，唯獨(dú)惠州上升。珠三角樓價下調(diào)，主因是市場供過于求的結(jié)果，城市郊區(qū)化也導(dǎo)致平均樓價下調(diào)。因此，在發(fā)展區(qū)域型住宅項目時，必須考慮來自珠三角城市的競爭。18宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析可分為基本面全覆蓋分析和重要個案分析兩部分（重要個案分析）。發(fā)展現(xiàn)狀未來發(fā)

11、展預(yù)測社會人口估算個案對本案的影響未來人口估算（人口容量測算）一般采用類比的方法，達(dá)到數(shù)量級的整體正確。但要注意案例的可類比性和盡量去除個性因素。人口預(yù)測城市規(guī)劃占地面積已開發(fā)占地面積估計工作人口齊魯石化工業(yè)區(qū)山東42.1120.1150000南京化學(xué)工業(yè)園南京451020000大亞灣石化區(qū)惠州27.8-60000可類比地區(qū)旅游環(huán)境承載力巽寮 旅游時段：旺季：120天，過渡季120天，傳統(tǒng)淡季125天規(guī)劃面積20km2稔平半島面積700km2巽寮項目年游客容量約為250萬人巽寮日游客量9000-10000人日容量利用率：旺季100%；過渡季80%，淡季25% 其中珠三角商務(wù)會議培訓(xùn)15-20萬

12、人次，降低周中和非旺季客流波動，提高設(shè)施利用率產(chǎn)業(yè)區(qū)人口預(yù)測的類比分析旅游度假區(qū)游客容量（承載力）的類比粗算個案分析中人口因素的預(yù)測，通常采用類比法19二、市調(diào)和分析中的結(jié)構(gòu)化思維20項目過程中必須運(yùn)用結(jié)構(gòu)化分析在項目過程中，結(jié)構(gòu)化分析至少有以下好處是：運(yùn)用結(jié)構(gòu)化思維的幾個主要環(huán)節(jié)：全方位獲取客觀信息區(qū)分研究對象所處問題層面避免陷入無謂的假問題有助于關(guān)鍵問題和解決方案的提出分析不同細(xì)分市場的需求和供給界定不同層面和水平的競爭預(yù)測分析對象未來發(fā)展趨勢對產(chǎn)業(yè)、駐商等的篩選21對于巽寮灣的整體發(fā)展戰(zhàn)略，客戶的初期目標(biāo)是不明晰的，但我們認(rèn)識到它可能是一個動態(tài)的過程。我們不僅僅想要成為在珠三角有重要影響

13、的項目，而且要具備國際上的影響力。巽寮到底是否具備成為國際一流旅游度假地的條件？我們按此目標(biāo)如何吸引國際消費(fèi)者？我們跟三亞和巴厘島比，是否具有競爭力？巽寮的諸多旅游項目和設(shè)施，如果都能像湯泉高爾夫那樣，有較好的經(jīng)營回報，就可以了。我們和坎昆夏威夷相比，沒有強(qiáng)勢的本地文化，因此做成頂級度假區(qū)有點(diǎn)懸？如果不能做一流的度假地，不能吸引國際市場，那我們的酒店就沒有必要做五星級的。五星級酒店對于區(qū)域發(fā)展商來講，并沒有什么好處，錢都讓喜來登那幫人賺走了?？蛻粽Z錄總體目標(biāo)明確對于自身條件有疑慮；是否應(yīng)按市場輻射面來界定“國際一流”？對于市場格局和自身定位思路混亂。我們到底處于什么位置？將要到達(dá)什么位置？文化

14、是否為成為一流的關(guān)鍵要素？五星級酒店是否為成功的關(guān)鍵要素？市場是否支撐五星級酒店形成？區(qū)域開發(fā)的盈利模式是怎樣的？五星級酒店在其中的角色定位？酒店管理方和發(fā)展商之間是什么關(guān)系?22客戶的問題實際上是六個逐步遞進(jìn)的問題，這六個問題均可以納入我們分析的框架之中旅游度假區(qū)按市場輻射面看如何分類？這樣分類的標(biāo)準(zhǔn)是什么？各類別之間彼此關(guān)系是什么？“一流”的含義和界定標(biāo)準(zhǔn)？按照此分類框架，市場的競爭格局是怎樣的？按此標(biāo)準(zhǔn)，我們目前的位置在那里，最終目標(biāo)和階段目標(biāo)是什么？如何從現(xiàn)狀走向未來？實現(xiàn)目標(biāo)的關(guān)鍵要素？實施方案中的角色定位和開發(fā)模式選擇？ 23按照國際標(biāo)準(zhǔn)，一流的旅游度假地因其資源稟賦和顧客市場的不

15、同可分為以下三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競爭力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。在同一層次的度假場所中，存在較大競爭?！耙涣髀糜味燃賱俚亍钡姆诸愘Y料來源：世聯(lián)分析24本地旅游休閑自住類區(qū)域旅游度假resort類目的地型 resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中本地需求機(jī)場等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競爭力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動符合更廣泛市場的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢資源條件和吸引力相對復(fù)合功能，綜合滿足市場需求與區(qū)域市場保持100-300公里黃金距離注：1.復(fù)合功

16、能并非resort功能的簡單疊加，而是通過滿足不同角度的需求，實現(xiàn)整個resort區(qū)域綜合競爭力的飛躍；2.度假區(qū)的最終定位根本上取決于其自身資源稟賦，并通過加強(qiáng)內(nèi)外部競爭條件來實現(xiàn)。一般性資源具備部分休閑度假功能資料來源：世聯(lián)分析“一流俱樂部”的含義：強(qiáng)勢資源、復(fù)合功能、黃金距離；國際水準(zhǔn)的服務(wù)質(zhì)量，而非必須的國際性市場。區(qū)域市場廣泛市場“一流旅游度假勝地”的分類夏威夷BintanForestHighland 25本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假resort類一流目的地型 resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Bintan亞龍灣巽寮南國桃園

17、華僑城觀瀾GOLF荔湖GOLF光明農(nóng)場美視GOLF愉景灣大梅沙御溫泉丹霞山海凌島小梅沙飛沙灘七星巖Hidden ValleyHomestead國際標(biāo)桿珠三角市場珠三角市場供給現(xiàn)狀Forest Highlands珠三角市場真正的競爭格局區(qū)域和目的地度假勝地均可能在品質(zhì)上實現(xiàn)國際一流；至于市場輻射度，是一個動態(tài)的過程。巽寮近期不能，也沒有必要形成目的地旅游勝地，因為區(qū)域旅游市場需求規(guī)模龐大，但市場存在明顯空缺。26巽寮的位置和巽寮的發(fā)展趨勢本地旅游休閑自住類一流區(qū)域旅游度假resort類一流目的地型 resortResort的功能單一復(fù)合空間和人口的覆蓋廣泛集中夏威夷坎昆巴拉德羅馬爾代夫Binta

18、n亞龍灣巽寮現(xiàn)狀：巽寮優(yōu)質(zhì)資源決定區(qū)域型客戶群；但由于未能提供高品質(zhì)的resort功能，巽寮優(yōu)良的天賦資源條件未能滿足珠三角市場的游客高品質(zhì)需求。巽寮需要通過準(zhǔn)確定位，提升自身競爭力，在開發(fā)初期更好的滿足珠三角區(qū)域客戶的高品質(zhì)度假需求；此階段目標(biāo)是成為一流的區(qū)域旅游度假型resort。最終目標(biāo)：巽寮在持續(xù)提升自身資源和品質(zhì)競爭力基礎(chǔ)上，在基礎(chǔ)設(shè)施、交通條件、區(qū)域推廣上持續(xù)改善，可能成為一流旅游度假目的地。巽寮的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢27案例同時揭示，以旅游為增長引擎，必須為區(qū)域準(zhǔn)確定位，在戰(zhàn)略規(guī)劃上形成五種致勝要素開發(fā)主體整合協(xié)調(diào)各方資源執(zhí)行多方位高起點(diǎn)市場推廣投資興建完善基礎(chǔ)設(shè)施取舍有度的區(qū)域產(chǎn)業(yè)組

19、合保護(hù)生態(tài)自然和人文歷史資產(chǎn)評估本地自然資源及生態(tài)環(huán)境，制定開發(fā)原則開發(fā)前對環(huán)境保護(hù)作完善規(guī)劃，輔以法規(guī)管理發(fā)掘升華獨(dú)特的人文和歷史資源引導(dǎo)本地居民對旅游和環(huán)保的參與規(guī)劃多種便捷抵達(dá)度假區(qū)的交通方式，注重沿路景觀早期投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提升區(qū)域吸引力和土地價值完善醫(yī)療通訊、住宿餐飲和娛樂文化設(shè)施的質(zhì)量數(shù)量政府牽頭制定對投資者宣傳策略，并啟動多方位宣傳推廣工程，為區(qū)域打造品牌引進(jìn)或聯(lián)合其他利益相關(guān)方的參與，基于互利原則協(xié)同舉辦大型活動增強(qiáng)社會知名度逐步剔除與本區(qū)形象提升不符的落后產(chǎn)業(yè)政府政策引導(dǎo)和培育可與旅游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)借助本地區(qū)逐步提升的優(yōu)美環(huán)境及社會形象，吸引新的外來人才謀求國家和地方

20、各級政府在稅收、投資基建、融資、招商宣傳等角度的支持。在區(qū)域內(nèi)整合旅游資源，形成統(tǒng)一的知名旅游市場，建立整體影響力和品牌。與投資者、駐商、原住民、競爭者等利益相關(guān)者廣泛合作，實現(xiàn)共贏。區(qū)域定位實現(xiàn)大旅游的關(guān)鍵要素資料來源：世聯(lián)分析人文歷史資源是國際案例成功關(guān)鍵要素的一部分，但并非必要條件。且案例分析表明，文化是可以整合和挖掘的。28結(jié)構(gòu)化分析舉例：珠三角的企業(yè)別墅市場和會議市場規(guī)模是怎樣的？企業(yè)別墅是一種專門將以企業(yè)為主的機(jī)構(gòu)作為目標(biāo)購買主體（業(yè)主）的別墅物業(yè)。以企業(yè)為主的機(jī)構(gòu)必然是企業(yè)別墅的投資者，但使用者不唯一。調(diào)查顯示，企業(yè)別墅的主要使用者為企業(yè)老板和高層的周末休閑、企業(yè)優(yōu)秀員工被獎勵的

21、度假、機(jī)構(gòu)的客戶。什么是企業(yè)別墅？企業(yè)別墅的特征和分類客戶所關(guān)注的是哪個具體問題？客戶的初始問題，往往是個混沌問題從內(nèi)涵和外延兩個角度去理解定義。珠三角企業(yè)別墅市場的需求規(guī)模到底有多大？首先，要有一個明確的定義。珠三角針對巽寮項目的機(jī)構(gòu)置業(yè)的主要群體；不同企業(yè)別墅的主要使用者分析；不同使用者對物業(yè)的需求特征怎樣？不同使用需求對于不同物業(yè)關(guān)注點(diǎn)的排序。巽寮灣對于不同需求特征的競爭力如何？重新結(jié)構(gòu)化后的問題系統(tǒng)。29結(jié)構(gòu)化分析結(jié)果：珠三角度假居住物業(yè)需求和類型分析30結(jié)構(gòu)化分析舉例：Resort居住物業(yè)不同使用需求的關(guān)鍵要素分析 31機(jī)構(gòu)性會議旅游市場需求細(xì)分(1/2) 背景：客戶要求分析會議市場

22、需求規(guī)模32機(jī)構(gòu)性會議旅游市場需求細(xì)分(2/2)33不同機(jī)構(gòu)性會議旅游細(xì)分市場的偏好排序34經(jīng)濟(jì)測算總結(jié)問題一：如何理清測算內(nèi)容并建立測算思路？問題二：如何確定測算時間跨度？問題三：測算時是否應(yīng)考慮開發(fā)模式？問題四：各項目應(yīng)細(xì)分到何種程度？35將各測算項目分類地塊面積：20.2平方公里地塊：共分為25個地塊項目：總計56個項目對于這樣一個龐然大物，必須將其分解，但也不能分解到每個獨(dú)立項目，那樣會有許多重復(fù)工作；盡管項目較多，但基本可以分為三類處理：住宅酒店其他項目（在巽寮項目中主要指旅游項目）問題一36住宅測算基本思路開發(fā)計劃歷年開發(fā)量歷年銷售量拿地費(fèi)用基建費(fèi)用建安費(fèi)用物業(yè)售價成本收入現(xiàn)金流量表問題一37酒店測算基本思路開發(fā)計劃歷年開發(fā)量客房數(shù)拿地費(fèi)用基建費(fèi)用建安費(fèi)用酒店房價成本收入現(xiàn)金流量表出租率問題一38其他項目測算的共通之處因旅游項目種類較多，情況比較復(fù)雜，但究其實質(zhì)，也是確定了游客量這一自變量后，對其進(jìn)行加工計算游客量的確定：項目游客量=區(qū)域總游客量X分片區(qū)到游率X項目偏好系數(shù)收入的計算：主要收入=項目游客量X人均消費(fèi)其