8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析二江漢區(qū)三眼橋路 167 號(hào) B03183369-8 12-5號(hào)車庫(kù)、11-6、2126平方米分?jǐn)偝擎?zhèn)混合住宅用地案例分析二江漢區(qū)三眼橋路 167 號(hào) B03183369-8 12-5號(hào)車庫(kù)、11-6、2126平方米分?jǐn)偝擎?zhèn)混合住宅用地國(guó)有出讓土地使用權(quán)抵押價(jià)格在國(guó)佳不動(dòng)產(chǎn)評(píng)土地估價(jià)實(shí)踐中，在有經(jīng)驗(yàn)價(jià)師的帶領(lǐng)下，實(shí)了江漢區(qū)三眼橋路 167 號(hào) B03183369-8 地塊 2-5車庫(kù)、11-6 室、21室、2697.45平方米分用地并了解相關(guān)情況，通過這次的評(píng)估實(shí)踐，我對(duì)在評(píng)估過估價(jià)技術(shù)難點(diǎn)等方面都有一定的提高。本文將就這次評(píng)估案?jìng)€(gè)方面分析首先案例背景二八年十二月二十日眾聯(lián)投委托我公司

2、對(duì)漢區(qū)三眼橋路167 號(hào)B03183369-8 1 2-5 號(hào)車庫(kù)、1 1-6 室、 權(quán)抵押價(jià)格進(jìn)行評(píng)估估價(jià)對(duì)象位于江漢區(qū)三眼橋路 號(hào)，地市城區(qū)級(jí)商業(yè)價(jià)區(qū)段。其東、三眼橋路，西、南面鄰路。土地使眾聯(lián)投有土地使用證證載用途為城鎮(zhèn)混合地，現(xiàn)狀用途為商業(yè)用地，分?jǐn)偼恋孛娣e合計(jì)為 平方米，現(xiàn)狀地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，建筑容積率為 14.98，土地剩余使用年限為 年（20081220日至2045728日2008 5 5 日，委托眾聯(lián)投取得市江區(qū)管理局頒發(fā)的估價(jià)對(duì)象地上建筑物1 2-5 號(hào)車庫(kù)、1 1-6 2 1 室、6 室的房屋證號(hào)分別為武房權(quán)證號(hào)、武房權(quán)號(hào)、武房權(quán)證號(hào)、武區(qū)管理局頒發(fā)的估價(jià)對(duì)象地上建筑物1

3、 2-5 號(hào)車庫(kù)、1 1-6 2 1 室、6 室的房屋證號(hào)分別為武房權(quán)證號(hào)、武房權(quán)號(hào)、武房權(quán)證號(hào)、武房權(quán)號(hào)、武房權(quán)證號(hào)、武房權(quán)號(hào)、武房權(quán)證號(hào)、武房權(quán)號(hào)、武房權(quán)證號(hào),產(chǎn)別均為自管產(chǎn),號(hào)、武房權(quán)證途分別為其它、商業(yè)服務(wù),所在建筑物總層數(shù)28 層，估價(jià)對(duì)象位于 1-層，建筑面積合計(jì)1459.95 平方米；同年6 日市人頒發(fā)了地上建筑物1 2-5 號(hào)車庫(kù)、1 1-6 室、2 1 室、2 6 室國(guó)有土地使證號(hào)分別為江國(guó)用(商 2008)第 150722 江國(guó)用(2008)150723 號(hào)、江國(guó)用(2008)150728 號(hào)、江國(guó)用(2008) 江國(guó)用(2008)150726 號(hào)、江國(guó)用(2008)150

4、727 號(hào)、江國(guó)用(2008)150730 江國(guó)用(2008)150731 號(hào)均B03183369-圖號(hào)均97，土地用途均為城鎮(zhèn)混合住宅用地，使用權(quán)類型均為出讓終止日期20457 28 日，分?jǐn)偼恋孛娣e合97.45 經(jīng)估現(xiàn)場(chǎng)勘查和資料分析論證，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)和收益還原法兩種估價(jià)方法分別對(duì)估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格進(jìn)行了測(cè)算，經(jīng)綜分析處理，得到估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偝鲎尦擎?zhèn)混合住宅用地土地使即總地價(jià)為 萬(wàn)元，大柒拾玖萬(wàn)壹仟叁佰元面地價(jià)為 元/平方米，大捌仟壹佰貳拾元貳角肆分地價(jià)為 元/平方米，大拾貳元零一、本次評(píng)估中運(yùn)用的估價(jià)方法是按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具一、本次評(píng)估中運(yùn)

5、用的估價(jià)方法是按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育情況，并結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體特點(diǎn)價(jià)目的等條件適當(dāng)選擇1由市已更新了基準(zhǔn)地價(jià)已于2008 3 1 且估價(jià)對(duì)象在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)內(nèi)，故可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)。2、估價(jià)對(duì)象地上建筑物為商業(yè)門面，可用于出租獲取收性房地產(chǎn)，故可采用收益還原法進(jìn)行二、采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)評(píng)估時(shí)，主是基地級(jí)別及其對(duì)應(yīng)的修正體系確定、待估宗條件說明編制，待估地區(qū)修正系數(shù)確定；在采用收益還原法評(píng)是年總收益的確定如客觀收益、正?？罩寐实拇_定，年總用的確定如房屋重置價(jià)，土地收益的確定、土地還原利率的確定一、在確定估價(jià)方法后，要明確估價(jià)技術(shù)路線。具體是采用數(shù)時(shí)，首先收集基準(zhǔn)地價(jià)及系數(shù)修正體系條件；然后，確定影響待估宗地價(jià)格的各項(xiàng)修正系數(shù)算出待估宗地的價(jià)格。采用收益還原法時(shí)，首先確定房地產(chǎn)其次確定房地產(chǎn)年總費(fèi)用；然后，確定土地純收益；接著，確定土地原利率；最后，計(jì)算土地價(jià)格二、還原利率是將房地產(chǎn)的年純收益還原為價(jià)格的利率，其資收益率。本次評(píng)估采用三種方法確定還原利率：根據(jù)年地租比例（即“租售比確定；用一比例（即“租售比確定；用一年期的存款利率，考慮土地險(xiǎn)、物價(jià)變動(dòng)指數(shù)等綜合確定；用一年期利率，考指數(shù)等綜合確定。經(jīng)以上三種方法，綜合確定房