物業(yè)公司裝修管理課件

1、物業(yè)公司的裝修管理 物業(yè)公司的裝修管理 物業(yè)管理的裝修管理 一、裝修管理的定義二、裝修范圍三、裝修管理作用與意義四、法律依據(jù)五、裝修管理程序六、辦理裝修物業(yè)公司的準備工作七、裝修現(xiàn)場管理八、做好裝修的幾點心得物業(yè)管理的裝修管理 一、裝修管理的定義一、裝修管理的定義室內裝飾裝修： 是指業(yè)主或者房屋使用人對已在使用的房屋（房屋竣工驗收合格的房屋）內部進行裝飾裝修的建筑工程。 一、裝修管理的定義室內裝飾裝修： 二、裝修范圍 業(yè)主物業(yè)裝修范圍只能保持在所購（租）物業(yè)的內部，一切私用的公共空間及私用空間內部公共設施（如煙井、梁柱）均不得裝修、改動、污損。 二、裝修范圍 業(yè)主物業(yè)裝修范圍只能保三、裝修管理

2、作用與意義 加強城市房屋裝飾裝修管理，保證房屋裝飾裝修工程質量和的使用安全，維護公共安全和房屋裝飾裝修當事人和他人的合法權益。 舉例：漏水事件、水管堵塞事件三、裝修管理作用與意義 加強城市房屋裝飾裝修管理， 四、法律依據(jù)長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例 2019年第16號住宅室內裝飾裝修管理辦法 中華人民共和國建設部令第110號 民法通則 中華人民共和國主席令第三十七號 四、法律依據(jù)長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例 五、裝修管理程序1、 業(yè)主裝修時應提前5 7天(涉及消防規(guī)定的應先向消防部門辦理報批手續(xù))向物業(yè)公司提出室內裝修申請并詳細、如實地填寫相關表格。 五、裝修管理程序1、 業(yè)主裝修時應提前

3、5 7天( 五、裝修管理程序2、相關表格和資料：裝修申請表裝修改造工程消防審核申報表 由施工方提供(建筑面積在200m2以上）裝修期間臨時電力供應申請表裝修設計圖紙 五、裝修管理程序2、相關表格和資料： 五、裝修管理程序3、物業(yè)公司對施工人員、業(yè)主進行室內裝修管理條例、裝修管理辦法、房屋注意事項、裝修管理細則等方面的培訓 。4、裝修進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司提交以下資料 ：裝修單位營業(yè)執(zhí)照副本 裝修單位資質等級證 各專業(yè)裝修圖施工人員相片 專業(yè)操作證 五、裝修管理程序3、物業(yè)公司對施工人員、業(yè)主進行室 五、裝修管理程序5、工程技術人員審核裝修設計圖紙 衛(wèi)生間改變、單位載荷、用電功率、消防功能、承

4、重結構、外墻、空調位置等方面。6、裝修進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司填寫以下資料(工程部、主任審核后) ：裝修承諾書二次裝修審核表房屋裝飾裝修管理服務協(xié)議裝修安全消防協(xié)議書電氣安裝審批表 裝修施工人員登記表 五、裝修管理程序5、工程技術人員審核裝修設計圖紙 五、裝修管理程序7、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放后，向財務部門交付有關費用：裝修押金裝修管理費 工人出入證押金 工人出入證工本費 臨時供電安裝費（如需要） 租用/購置滅火器費用（裝修公司可自行購置）垃圾清運費 五、裝修管理程序7、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放成都二手房翻新裝修公司cdfxw/ 0 杊罔牁成都二手房翻新裝修公司cdfxw/ 0

5、杊罔牁 五、裝修管理程序 8、管理處發(fā)放 裝修許可證(開工證) 要求：管理處存根進入業(yè)主裝修資料袋，發(fā)放給業(yè)主副聯(lián)張貼在戶內明顯部位。 施工人員出入證 要求：每人一證、憑證出入 五、裝修管理程序 8、管理處發(fā)放 五、裝修管理程序9、裝修現(xiàn)場的監(jiān)管貨物進出的管理裝修人員的管理電梯使用的管理車輛的管理10、裝修完工前提條件：已向消防、質監(jiān)部門報竣工驗收并取得批復。業(yè)主和施工隊負責人共同向管理處申請驗收。 工程部進行現(xiàn)場驗收(填寫驗收表雙方簽字確認)。 施工單位提交竣工圖紙。業(yè)主提交工程合同及裝修工程質量保證書復印件。注意事項（資料）。 五、裝修管理程序9、裝修現(xiàn)場的監(jiān)管 五、裝修管理程序11、驗收

6、合格后 憑相關收據(jù)退還工人出入證押金(待施工單位交回許可證及出入證)。相關表格支持二次裝修竣工驗收單12、裝修完畢及管理公司驗收合格之日起計三個月后如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為；沒有對他人財產和公共場地、設施、設備等造成損害的；沒有在公共區(qū)域遺留裝修雜物；裝修工程符合有關條例及管理處事前所認可的審批圖紙退還裝修押金相關表格支持二次裝修工程結算確認單 五、裝修管理程序11、驗收合格后 六、辦理裝修物業(yè)公司的準備工作對裝修監(jiān)管人員進行培訓（含人員思想素質）。戶內水電施工圖紙及房屋設計圖紙;通過現(xiàn)場設施的基本情況制定裝修房屋的禁止行為和注意事項以及建筑垃圾堆放位置、清運方式和時間;裝修

7、進場時需簽定的資料;對廁所和廚房的防水層進行檢驗（特殊要求）;明確各部門在裝修期間的崗位職責; 六、辦理裝修物業(yè)公司的準備工作對裝修監(jiān)管人員進行培訓（含 六、辦理裝修物業(yè)公司的準備工作加強法律法規(guī)、裝修細則的宣傳（含自用部位、設施 和公共部位的宣傳）;規(guī)范空調安裝位置、陽臺封閉方案、代管裝修剩余材料地點；工程設施設備說明資料的準備。 六、辦理裝修物業(yè)公司的準備工作加強法律法規(guī)、裝修細則的宣 七、裝修現(xiàn)場管理7.1 裝修監(jiān)管員的素質要求 了解,掌握房屋建筑的基本構造的知識 。熟悉相關的法律法規(guī)，明確相關責任人員的職責范圍做到知法守法。熟悉裝修管理的程序 。有豐富的監(jiān)管經驗（如管理、組織能力）。具

8、備與業(yè)主溝通的一些基本技巧.（協(xié)調、溝通能力）。 七、裝修現(xiàn)場管理7.1 裝修監(jiān)管員的素質要求 七、裝修現(xiàn)場管理7.2 裝修巡查內容主體結構及公共配套設施；重新敷設的水管和電氣線路；衛(wèi)生間、廚房的防水層；用電荷載情況；空調位置安裝情況；滅火器配備情況；下水道的管理；水、電、氣表的安裝情況； 七、裝修現(xiàn)場管理7.2 裝修巡查內容 七、裝修現(xiàn)場管理7.2 裝修巡查內容 裝修垃圾；陽臺裝修情況；裝修內容及進度；施工時間；違章處理及整改跟蹤情況；出入證檢查；樓板施工情況；裝修審批的辦理情況及審批內容的監(jiān)管。 七、裝修現(xiàn)場管理7.2 裝修巡查內容 七、裝修現(xiàn)場管理7.3 巡查要求管理員每天不少于1次對裝

9、修現(xiàn)場進行巡查，主要核實裝修許可證裝修范圍及違章違規(guī)行為。 管理員裝修巡視記錄表維修班巡查人員每天不少于1次對裝修現(xiàn)場進行用電、用水的巡查。 維修員裝修巡視記錄表巡邏安管員每天不少于1次對裝修現(xiàn)場進行消防、治安巡查。 安管員裝修巡視記錄表維修員、安管員在進行施工巡邏時，發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)定現(xiàn)象應制止并通知管理員聯(lián)系相關人員處理，同時將情況并記錄在二裝不合格事項整改通知單中 。 七、裝修現(xiàn)場管理7.3 巡查要求 七、裝修現(xiàn)場管理7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象擅自改變房屋建筑結構（含外墻、外門窗、陽臺等部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）的功能或布局。在房屋的內外承重墻、柱、梁、板進行違章鉆、鑿、拆、搭建。擅自拆除

10、、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施。擅自在門窗安裝網、罩、牌破壞房屋整體外觀。 七、裝修現(xiàn)場管理7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象 七、裝修現(xiàn)場管理7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物。違反消防管理規(guī)定如：堵塞消防通道、私自動用滅火器（應急燈、消火栓、噴淋、指示燈等）及損壞消防設備或器材的行為。超負荷使用電器、亂拉亂接電線、存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品造成火災隱患等。在公共場地燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其它廢棄物。施工現(xiàn)場不按規(guī)定配置滅火器材。聚眾賭博、打架斗毆或其它違反治安管理的行為。 七、裝修現(xiàn)場管理7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象 七、

11、裝修現(xiàn)場管理7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰或大小便等不文明行為。破壞衛(wèi)生、綠化設施設備的行為。在公共場地私自堆放、吊掛雜物、亂張貼或亂涂寫等。高空拋物、倒污水等對公共安全造成威脅的行為。制造超量噪音（大廈正常辦公時間內不得進行大噪音的作業(yè)）等影響大廈正常辦公的行為。違章停車、違反交通管理秩序或對停車場、道路造成污染的行為。有可能損害其他業(yè)戶利益或影響大廈正常辦公或安全的行為。 七、裝修現(xiàn)場管理7.4 常見的幾種違章現(xiàn)象 七、裝修現(xiàn)場管理7.5 處理違章的原則以勸導、教育為主的原則。 慎用處罰的原則。 批評規(guī)勸從重，處罰從輕的原則。 七、裝修現(xiàn)場管理7.5

12、處理違章的原則 七、裝修現(xiàn)場管理7.6 違章處理流程 管理處各崗位人員發(fā)現(xiàn)裝修人員有違章行為時，應立即采取規(guī)勸、教育的方式進行處理，當事人如置之不理，應及時將情況反饋到管理處。管理員接到裝修違章信息后，應立即通知相關人員進行處理，并開具二裝不合格事項整改通知單。屬重大違章行為的應報管理處主任處理。 管理處主任接到重大違章信息后，應根據(jù)實際情況及造成經濟損失的大小，給予賠償經濟損失或其它合法的處理意見。 七、裝修現(xiàn)場管理7.6 違章處理流程 七、裝修現(xiàn)場管理 7.6 違章處理流程對于業(yè)戶漠視管理處給予的處理意見，不配合物業(yè)公司正常管理工作的，可與甲方物業(yè)管理監(jiān)管部門協(xié)調解決。裝修違章處理費，可在

13、裝修保證金中扣除，如裝修保證金不足以補償扣款的，可要求施工單位給予現(xiàn)金賠償。 七、裝修現(xiàn)場管理 7.6 違章處理流程 七、裝修現(xiàn)場管理7.7 裝修中的禁區(qū)與敏感區(qū)禁區(qū)：1.承重墻；在“磚混”結構的建筑物中，凡是預制板墻一律不能拆除或開門開窗；超過24厘米以上的磚墻。2.墻體中的鋼筋 ；3.房間中的梁柱；4.陽臺邊的矮墻； 5.衛(wèi)生間和廚房的防水層； 七、裝修現(xiàn)場管理7.7 裝修中的禁區(qū)與敏感區(qū) 七、裝修現(xiàn)場管理7.7 裝修中的禁區(qū)與敏感區(qū)敏感區(qū)衛(wèi)生間的蹲便器（更換成坐便器的下水問題）；暖氣和煤氣管道； 原有的鋼窗； 七、裝修現(xiàn)場管理7.7 裝修中的禁區(qū)與敏感區(qū) 七、裝修現(xiàn)場管理7.8 裝修驗收

14、隱蔽工程驗收水管給水是否通暢；照明和插座是否正常；電視、電話信號是否正常；網絡線路是否正常及地面防水情況等。雜項的驗收按照合同項目的限定，逐條審核工程項目是否全部完成；燈具是否全部亮著； 七、裝修現(xiàn)場管理7.8 裝修驗收 七、裝修現(xiàn)場管理7.8 裝修驗收潔具及其他安裝品是否安裝準確；地漏有沒有堵塞等。 非隱蔽工程裝修后墻、地、窗、門、衛(wèi)生間防水等的驗收。防水是房屋的一個主要驗收問題。物業(yè)公司驗收內容：衛(wèi)生間、共用設施設備、消防功能、承重結構、外墻、空調室外機位置等方面。 七、裝修現(xiàn)場管理7.8 裝修驗收 八、做好裝修的幾點心得裝修進場：檔案資料鉛印成冊防止資料丟失；將垃圾清運費、出入證工本費、

15、成本費、公共能源費、租用/購置滅火器費用復費 、裝修押金表格登記；分清哪些是業(yè)主付費，哪些為裝修公司付費；加強裝修細則培訓；做好閉水試驗； 八、做好裝修的幾點心得裝修進場： 八、做好裝修的幾點心得裝修進場：對戶內設施使用說明書、裝修注意事項鉛印成冊發(fā)給業(yè)主；加強員工各方面的培訓；（違章事項的處理）入伙前催促開發(fā)商提前將垃圾站建好和監(jiān)控系統(tǒng)裝好；為方便即將裝修的業(yè)主和裝修單位，使其裝修材料能得到的供應，引進部分專門的裝修服務； 八、做好裝修的幾點心得裝修進場： 八、做好裝修的幾點心得裝修中：定期拜訪業(yè)主，告之鄰里，認真準確地接受客戶的需求與建議；給客戶充分的面子，如果他真的錯了，引導自己弄明白；有時候要把自己放在客戶的一邊；記住客戶的姓名、房號和他曾經的需求；對拆除的非承重墻進行書面登記；在裝修前，物業(yè)公司應跟業(yè)主和裝修負責人說明其用電負荷、防水層情況、空調安裝、公共區(qū)域使用情況并簽字確認； 八、做好裝修的幾點心得裝修中： 八、做好裝修的幾點心得裝修中：裝修工人