未來寫字樓產(chǎn)品的分類及發(fā)展

1、未來寫字字樓產(chǎn)品品的分類類及發(fā)展展 林林潔寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品在未未來發(fā)展展中將出出現(xiàn)從單單一走向向多樣化化類型的的趨勢。隨著市市場化程程度的升升高以及及客戶所所需類型型的細分分，今后后對甲級級、乙級級、丙級級寫字樓樓的關注注將越來來越考究究。寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品的細細分趨勢勢隨著市場場化程度度越來越越高，客客戶的需需求類型型也將越越來越多多，寫字字樓產(chǎn)品品在未來來發(fā)展中中將出現(xiàn)現(xiàn)從單一一化走向向多樣化化的趨勢勢。簡單單總結起起來，可可以用下下面的圖圖表來表表達這種種日益分分化的趨趨勢（圖圖1）： 1.檔次次細分以往市場場對所謂謂甲級寫寫字樓的的關注程程度較高高，而對對相對低低端的乙乙級寫字字樓及丙丙級寫字字

2、樓的關關注明顯顯弱化。隨著客客戶購買買或租用用能力的的細分，今后對對甲級、乙級、丙級寫寫字樓的的關注度度將會越越來越高高。近兩兩年出現(xiàn)現(xiàn)的住宅宅產(chǎn)權寫寫字樓，就是寫寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品中的的中端產(chǎn)產(chǎn)品細分分化的表表現(xiàn)。2.規(guī)模模細分隨著客戶戶規(guī)模的的分化，寫字樓樓的規(guī)模模也日漸漸分化，可以總總結出以以下幾種種傾向：（1）“大”：大開開間辦公公樓，獨獨立形象象寫字樓樓，低密密度辦公公樓。（2）“大小通通吃”：標準準的核心心筒式寫寫字樓；很大的的公司和和很小的的公司可可以共享享。（3）“小”：小開開間辦公公樓，孵孵化器。3.功能能細分（1）從從住宅到到辦公的的功能細細分：從從住宅到到寫字樓樓，從商商業(yè)到寫

3、寫字樓中中間有很很多的過過渡，住住宅向寫寫字樓過過渡有SSOHOO的形式式，有住住宅產(chǎn)權權寫字樓樓的形式式，越靠靠近辦公公軸則辦辦公的比比例越大大而居住住的比例例越小，在商住住和住宅宅產(chǎn)權寫寫字樓之之間是否否會出現(xiàn)現(xiàn)另一過過渡類型型的辦公公產(chǎn)品？在商住住里面，實際上上仍然是是以住宅宅為主體體，辦公公功能只只占據(jù)330%-40%，而新新類型寫寫字樓辦辦公功能能則占據(jù)據(jù)60%-700%。這這是一個個值得探探討的產(chǎn)產(chǎn)品類型型。（2）從從商業(yè)到到辦公的的功能細細分：商商業(yè)和辦辦公之間間現(xiàn)有的的過渡類類型是展展示，可可以偏商商，同時時又不是是純粹的的商業(yè)，隨著功功能的細細分，將將來會出出現(xiàn)另一一種更加加

4、偏向辦辦公的新新的過渡渡類型“輕輕型辦公公”（圖22）。在上述的的細分產(chǎn)產(chǎn)品類型型中，“獨立形形象寫字字樓”和“輕型辦辦公”將很有有可能成成為今后后一段時時間內(nèi)的的熱點，下文將將重點分分析這兩兩種寫字字樓類型型的特點點。獨立形象象寫字樓樓獨立形象象寫字樓樓的特點點獨立的臨臨街形象象：在主主要道路路上有足足夠的展展示面。冠名權：獨立形形象的寫寫字樓是是公司一一個大廣廣告牌，因此都都需要對對物業(yè)也也進行冠名。獨立的交交通：在在內(nèi)部有有公司獨獨立的交交通而不不需要與與其他公公司共享享內(nèi)部的的交通系統(tǒng)，保證了了良好的的專屬化化。獨棟的規(guī)規(guī)模往往往受到限限制：標標準的寫寫字樓一一般一棟棟四五萬萬平方米米

5、，或者者是七八萬方方米，都都是較大大的體量量，但是是獨立形形象的寫寫字樓是是由單位位購買，所以它它的體量量最多為為兩萬平平方米。由于需需要獨立立形象，標準層層的面積積往往較較小，而而核心筒筒的規(guī)模模是難以以壓縮的的，因此此可能會會造成使使用率降降低。國際投資資大廈是是偉業(yè)公公司早期期的一個個項目，原方案案是一個個大體量量的寫字字樓，最最后的現(xiàn)現(xiàn)狀是四四棟的形形式，每每一棟的的規(guī)模更更小，同同時它是是共用一一個大堂堂的，相相對來說說它也有有一個共共用的部部分，大大堂這一一部分是是連通在在一起的的。最終終的銷售售狀態(tài)也也非常好好。產(chǎn)品設計計的幾點點考慮（1）“化整為為組”：將一一個單體體縱向分分為

6、一組組樓座，減小每每個樓座座的體量量（圖33）。（2）UU型布置置最大限限度利用用沿街面面（圖44）。（3）獨獨立的樓樓群：當當項目占占地足夠夠時，也也可以考考慮設計計為更加加獨立樓樓群，其其交通、大堂等完完全都為為專屬化化（圖55）。圖 5 （4）共共享大堂堂：肅然然獨立形形象寫字字樓的交交通時獨獨立的，但幾個個樓座仍仍可以公公用一個大堂，整個大大堂的氣氣勢和檔檔次能夠夠得到充充分的提提升（圖圖6）。（5）相相鄰樓座座共用交交通核：相鄰樓樓座之間間可以有有疏散通通道相連連，這樣樣可以減減少使用消防樓樓梯和核核心筒面面積，從從而提高高面積使使用率（圖7）。（6）共共用一個個交通核核：在單單棟樓

7、規(guī)規(guī)模過小小的時候候，兩個個樓聯(lián)體體可以共共用一個個核心筒，也可可以設置置雙電梯梯廳，保保證每個個樓的獨獨立交通通，同時時交角增增加凹槽槽，強化化獨立形形象（圖圖8）。（7）水水平劃分分：當項項目北側側臨街時時，可以以考慮將將住宅和和辦公組組成一個個大的體體量，滿足獨立立形象的的要求，同時設設置雙大大堂和雙雙電梯廳廳，保證證住宅和和辦公的的獨立交交通，在在沿街面面布置辦辦公，形形象好且且不怕噪噪音干擾擾（圖99）。（8）垂垂直劃分分：當辦辦公體量量較小而而且項目目本身是是綜合體體時，可可以考慮慮將住宅宅和辦公垂直疊疊在一起起，這樣樣可以形形成一個個較大的的體量，在屋頂頂做冠名名標志，同時設設置

8、雙大大堂和雙雙電梯廳廳，保證證住宅和和辦公的的獨立交交通（圖圖10圖圖11）（9）中中端寫字字樓的獨獨立形象象處理：對于中中端寫字字樓而言言，由于于其體量量進一步步減少，所以不不適合往往高處發(fā)發(fā)展，但但卻可以以在水平平方向上上展開，成為一一個多核核心筒的的板樓，每一段段都能有有獨立的的交通和和形象（圖122）。3.輕型型辦公（1）輕輕型辦公公（Liightt Offficce）必必須依托托大量的的人流，如牙醫(yī)醫(yī)診所、旅游服服務、婚婚沙攝影、律師事事務所、展示公公司等中中小型公公司，一一般和商商業(yè)有密密切的聯(lián)聯(lián)系，往往往在商商業(yè)部分分的上部部。（2）特特點： = 1 * GB3 與商商業(yè)結合合度

9、高，強調(diào)個個性化。 = 2 * GB3 與商商業(yè)的交交通相對對獨立。 = 3 * GB3 可考考慮作為為“l(fā)offt”形式，也可以以考慮帶帶側院（圖133）。（3）案案例分析析： = 1 * GB3 加拿拿大多倫倫多EAATONN CEENTEER的設設計（圖圖14圖177）。 ATOON CCENTTER的的剖面示示意圖，黃色的的是它的的商業(yè)，中間是是中庭，左邊是是輕型辦辦公，輕輕型辦公公的上面面有公寓寓、酒店店、住宅宅，右邊邊是一個個立體的的車庫，輕型辦辦公和商商業(yè)是通通過很多多廊道、橋聯(lián)系系在一起起的，所所以空間間非常豐豐富。幾層輕型型辦公中中包括家家具展示示的公司司、室內(nèi)內(nèi)設計師師的工作作室、讀讀者俱樂樂部、車車庫部分分的墻面面不開窗窗，完全全設計為為廣告和和招貼的的展示墻墻面。 = 2 * GB3 溫哥哥華的一一個商業(yè)業(yè)街區(qū)：商業(yè)在在沿街處處隔一段段距離開開一個口口，辦公公是從開開口進去去，在商商業(yè)后面面。沿街街部分首首層為商商業(yè)，二二至五層層都是辦辦公空間間。 = 3 * GB3 境界界：溫哥華的的商業(yè)街街是在平平面上將將商業(yè)和和輕型辦辦公樓加加以區(qū)分分，而偉偉業(yè)顧問問境界項項目的輕輕型辦公公樓則是是和商業(yè)業(yè)在垂直直方向上上進行組組合的典典型（“cluusteer”）。境境界