第四課 特種買賣合同

1、第四課 特種買賣合同第1頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二分期付款買賣合同 分期付款買賣是一種特殊的買賣形式，是買受人將其應(yīng)付的總價款按照一定期限分批向出賣人支付的買賣。 第2頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二分期付款買賣中的特別條款剝奪期限利益 - 買受人延遲支付價金，即得請求支付全部價金或者解除合同?？哿羰茴I(lǐng)價金 - 因買受人不按期付款而將合同解除，出賣人可扣留其已經(jīng)收取的價金。所有權(quán)保留 - 所有權(quán)自買受人支付全部價金或支付價金已達總價款的若干時，所有權(quán)才轉(zhuǎn)移至買受人。第3頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二剝奪期限利益買受

2、人已兩期未支付價款連續(xù)兩期未支付價款未支付之價款已達到總價款之一定比例第4頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二合同法167條分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，出賣人可以要求買受人支付全部價款或者解除合同。第5頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二扣留受領(lǐng)價金 扣留數(shù)額的限制：出賣人扣留價款的數(shù)額不得超過標的物使用的代價及標的物受其損害時的賠償額。合同法167條第二款：出賣人解除合同的，可以向買受人要求支付該標的物的使用費。第6頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二合同法167條買受人未付到期價款達到總價款1/5

3、的，出賣人有兩個權(quán)利可供選擇行使： 1）要求買受人支付全部價款而不再分期付款； 2）解除合同并要求買受人支付使用費。第7頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二所有權(quán)保留 合同法第133條：標的物所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。 - 所有權(quán)保留的特約必須在訂立合同時以書面形式時明確約定，否則標的物所有權(quán)仍自交付時起轉(zhuǎn)移給買受人。合同法第134條：當事人可以在買賣合同中的約定買受人未履行支付價款或者其他義務(wù)的，標的物的所有權(quán)屬于出賣人。第8頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二樣品買賣合同 樣品買賣，又稱貨樣買賣，是指當事人雙

4、方約定一定的樣品，出賣人交付的標的物應(yīng)與樣品具有相同品質(zhì)的買賣。 區(qū)別于一般買賣合同 - 出賣人的物之瑕疵的標準不同 第9頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二樣品買賣合同在買賣合同訂立時樣品已存在在買賣合同訂立時當事人雙方明示為樣品買賣“按樣品買賣”“以樣品確定標的物的品質(zhì)”第10頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二樣品買賣合同合同法168條規(guī)定：當事人應(yīng)當封存樣品，并且可以對樣品質(zhì)量予以說明。出賣人交付的標的物應(yīng)當與樣品及其說明的質(zhì)量相同。合同法169條規(guī)定：憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的，即使交付的標的物與樣品相同，出賣人交付的標的物的質(zhì)量

5、仍然應(yīng)當符合同種物的通常標準。第11頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二樣品買賣合同數(shù)份樣品品質(zhì)不一致，出賣人應(yīng)交付標的物的品質(zhì)標準問題？樣品封存期間品質(zhì)發(fā)生變化,出賣人應(yīng)交付標的物的品質(zhì)標準問題？如果既使用了樣品,又使用了文字、語言說明的, 當事人封存的樣品與語言文字說明不一致時,出賣人交付的標的物究竟應(yīng)以何種標準為準？樣品存在隱蔽瑕疵，買受人主張瑕疵擔保責(zé)任和撤銷合同權(quán)利之間的關(guān)系？第12頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二 某市制藥廠為給員工謀取福利，派行政科科長劉某與某縣糧油所商談購買大米的事。劉某說愿意要粳米，糧油所同意賣給制藥廠晚粳米，但得兩

6、個月以后才能供貨。劉某表示同意，雙方即協(xié)商簽訂了合同。合同規(guī)定，糧油所賣給制藥廠大米40萬斤，規(guī)格為691標二粳米，按樣品交貨；單價0.23元，共計貨款9.2萬元。合同擬好后，雙方均加蓋了合同專用章。糧油所隨即拿來了樣品，劉某看過樣品后說：“怎么不像粳米？”糧油所拿樣品的工作人員說：“我剛來這里，我也不太懂，但應(yīng)該不會有錯的。”雙方隨即封存了樣品。次年1月，糧油所給制藥廠發(fā)貨40萬斤。貨到后，發(fā)現(xiàn)是晚燦米。制藥廠隨即發(fā)電拒付貨款。后糧油所訴至法院，經(jīng)有關(guān)部門堅定，雙方所封存的樣品是晚燦米，而不是691標二粳米。第13頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二試用買賣合同 試用買賣

7、合同，是指當事人雙方約定，于合同成立時，出賣人將標的物交付買受人試驗或檢驗，并以買受人在約定期限內(nèi)對標的物的認可為生效要件的買賣合同。 第14頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二試用買賣合同合同法第一百七十條：試用買賣的當事人可以約定標的物的試用期間。對試用期間沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。合同法第一百七十一條：試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購買標的物，也可以拒絕購買。試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示的，視為購買。第15頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二試用買賣合同試用期間的使用費用：某商場在促

8、銷活動期間貼出醒目告示：“本商場家電一律試用20天，滿意者付款。”王某從該商場搬回冰箱一臺，試用期滿后退回，商場要求其支付使用費100元。下列哪項說法是正確的：王某不應(yīng)支付使用費，因為雙方?jīng)]有約定使用費。王某應(yīng)支付使用費，因為其行為構(gòu)成了不當?shù)美?。王某?yīng)支付按冰箱平均壽命折算的使用費王某應(yīng)與商場分攤按冰箱平均壽命折算的使用費。第16頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二試用買賣合同的風(fēng)險移轉(zhuǎn)因可歸責(zé)于試用人的事由，造成標的物毀 損，滅失時，試用人負賠償責(zé)任。由于不可歸責(zé)于試用人的事由，造成標的物毀損，滅失時，當事人如果沒有特別約定或特殊的交易習(xí)慣，由標的物的所有權(quán)人負擔損失。

9、第17頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二招標投標買賣合同 p294（王利明）拍賣合同 p230（陳小君）第18頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二1995年12月，深圳市福田區(qū)人民法院委托被告深圳市新國通商品拍賣公司拍賣一批涉訟物品，其中包括編號為A2的方巾60包（每包200打），A2拍賣物品的低價確定為47520元，但委托拍賣合同中未約定A2拍賣品保留底價，同年12月19日，被告新國通拍賣公司在報紙上發(fā)布拍賣公告，原告康金玲知悉后于同年12月27日趕到被告住所地參加競拍。由于被告工作人員的失誤，被告發(fā)給競買人的拍賣物清單上將A2拍賣品的底價誤印為47

10、5.2元。原告康金玲拿到清單后，曾兩次向被告工作人員提出底價是否弄錯了，被告人員未予以重視，其拍賣師仍以475.2元作為起叫價進行拍賣。原告康金玲以472.5元的價格競得A2號拍賣品。定槌成交后，原告隨即付清了價款和傭金，而新國通拍賣公司遲遲不將拍賣品交付于原告。第19頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二商品房買賣合同最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第20頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣

11、合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責(zé)任。 第21頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二商品房買賣合同 買受人在商品房銷售廣告和宣傳資料中的說明和允諾，符合以下3個條件的，即可視為要約： 廣告的內(nèi)容是對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾。如，廣告稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)，居住區(qū)有綠地、電梯、車庫，健身、購物、收視等設(shè)施齊全等，對規(guī)劃范圍之外的周邊環(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予除外對房屋的說明和允諾應(yīng)具體確定。如，小區(qū)綠化率達到80%、每單元配有日本原裝三菱電梯兩部等。對商品房

12、買賣合同的訂立或房屋價格的確定有重大影響的說明和允諾。 第22頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二章女士看中了一處在建的公寓樓，對該樓盤的地點、價格、套形、結(jié)構(gòu)、環(huán)境都很滿意，對于廣告上精美的效果圖、富有煽動性的廣告詞，尤其是“擁有原屬于別墅才有的私家花園”深深地打動了章女士的心。售樓處陳列的大沙盤上，每棟樓一樓前都用木柵欄圍了一小塊綠地，售樓小姐介紹說，一樓每戶贈送私家花園。不幾日，某報紙上在介紹這一地區(qū)的樓盤時特別對該樓盤的熱銷進行了分析，稱除價格適中外，小區(qū)內(nèi)部歐美風(fēng)情的景觀設(shè)計，一樓住宅付贈數(shù)十平方米的花園是該樓盤的亮點，這更增強了章女士購買該樓盤的決心。章女士原本

13、是想選擇比較高的樓層，沖著這無償贈送的私家花園促使她訂了一套一樓的住宅。簽合同時，售樓小姐拿出了內(nèi)容全部打印好的商品房買賣契約，上面并沒有贈送私家花園的條款。章女士仍簽訂了契約。但在房屋交付時，章女士發(fā)現(xiàn)房前并無“私家花園”。第23頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。 第24頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期

14、二第八條具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵 押給第三人（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售 許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋

15、已經(jīng)抵押的事實； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。 第25頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。 第26頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二2004年2月19日原告宋某與被告南康市某房地產(chǎn)有限公司簽訂了一份商品房買賣合同，由原告向被告購買商品房一套，房

16、屋總額為84199元。房屋交付使用后，原告即對房屋進行了裝修。2004年9月期間，該商品房墻體出現(xiàn)多處裂縫；2005年8月10日晚該商品房靠東邊的主臥室天花板墜落面積為一平方米的水泥石灰砂槳，差點造成人身傷害。為此原告于2005年12月20日以該商品房存在嚴重質(zhì)量問題，不符合正常的居住安全及使用條件為由起訴至南康法院，要求依法解除商品房買賣合同，由被告退回原告購房款84199元及利息，并賠償裝修損失及現(xiàn)房差價48000元。 被告辯稱，原告所購買的商品房是頂層，墻體出現(xiàn)裂縫是溫差所致，而房屋天花砂槳墜落只能說明我方在對墻體抹面施工中存在一定的問題，不是房屋的主體結(jié)構(gòu)存在質(zhì)量問題。該商品房通過了有

17、關(guān)部門的檢側(cè)，出具了建筑工程質(zhì)量驗收合格報告，符合安全居住的條件?，F(xiàn)我方同意對已出現(xiàn)的問題進行修復(fù)，但不同意解除合同。 第27頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對值超出3，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第28頁，共29頁，2022年，5月20日，5點17分，星期二原告東莞市富恒商住開發(fā)有限公司向東莞市人民法院訴稱：“被告于2001年2月與原告訂立商品房購銷合同，由被告向原告購買建筑面積為92.61平方米（其中公共部位與公