現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的應(yīng)用

1、現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的應(yīng)用現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的應(yīng)用摘要：文章闡述了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的內(nèi)涵和特點(diǎn)，以及現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的程序，同時(shí)進(jìn)一步分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施行現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的必要性與可行性。關(guān)鍵詞：現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)方法論文聯(lián)盟現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是一種新的審計(jì)方法，它以系統(tǒng)觀和戰(zhàn)略觀為指導(dǎo)思想，運(yùn)用自上而下和自下而上相結(jié)合的審計(jì)思路，從企業(yè)的戰(zhàn)略管理分析入手，通過(guò)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)向和嚴(yán)密的邏輯推理，一步一步地推導(dǎo)和落實(shí)審計(jì)的范圍和重點(diǎn)，確定相關(guān)的審計(jì)目的和審計(jì)程序。然后通過(guò)施行審計(jì)程序及取證的結(jié)果，結(jié)合重要性的判斷，自下而上地歸納和判

2、斷整個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表的風(fēng)險(xiǎn)并形成最終的審計(jì)意見(jiàn)。隨著國(guó)家對(duì)審計(jì)準(zhǔn)那么新政策的不斷出臺(tái)，對(duì)現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的理論研究也將不斷隨之深化。因此，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，在現(xiàn)階段研究現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)形式在企業(yè)審計(jì)中的應(yīng)用，對(duì)促進(jìn)我國(guó)企業(yè)的開(kāi)展，進(jìn)步我國(guó)審計(jì)執(zhí)業(yè)程度具有現(xiàn)實(shí)意義。一、現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的內(nèi)涵和特點(diǎn)當(dāng)前，人類(lèi)社會(huì)開(kāi)場(chǎng)邁入較為成熟的信息社會(huì)和知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。企業(yè)與其所面臨的多樣的、急劇變化的內(nèi)外部社會(huì)環(huán)境之間的聯(lián)絡(luò)在急劇增強(qiáng)，內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很快就會(huì)轉(zhuǎn)化為會(huì)計(jì)報(bào)表錯(cuò)報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。在此情形下，假如注冊(cè)會(huì)計(jì)師不深化考慮會(huì)計(jì)報(bào)表背后的因素，不把審計(jì)視角擴(kuò)展到內(nèi)部控制以外，就不能從總體上對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的認(rèn)定得出一個(gè)合理

3、的預(yù)期，不能在整個(gè)會(huì)計(jì)報(bào)表層次識(shí)別企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)按照戰(zhàn)略管理理論和系統(tǒng)理論，將由于企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)所帶來(lái)的重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)作為審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要構(gòu)成要素進(jìn)展評(píng)估，是評(píng)估審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)觀念、范圍的擴(kuò)大與延伸，是傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的繼承和開(kāi)展?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的產(chǎn)生及其開(kāi)展將更好地彌補(bǔ)傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法存在的簡(jiǎn)化主義、以點(diǎn)代面、審計(jì)資源分配沒(méi)有針對(duì)性等缺陷?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在國(guó)外大型會(huì)計(jì)師事務(wù)所已得到普遍運(yùn)用并獲得了較好的效果。一現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的內(nèi)涵1.以系統(tǒng)觀和戰(zhàn)略觀為指導(dǎo)思想。戰(zhàn)略系統(tǒng)觀認(rèn)為隨著現(xiàn)代社會(huì)消費(fèi)力的迅速進(jìn)步和企業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必需要有正確的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。一個(gè)企業(yè)

4、的戰(zhàn)略管理正確有效與否，不僅會(huì)影響企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的成果，還會(huì)對(duì)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)成果的財(cái)務(wù)報(bào)表的可靠性產(chǎn)生直接的影響?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)使得注冊(cè)會(huì)計(jì)師從戰(zhàn)略系統(tǒng)觀角度，對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展分析、測(cè)試、評(píng)價(jià)和決策，將被審計(jì)單位置于廣泛的經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中加以考察，并通過(guò)分析評(píng)價(jià)企業(yè)保持和加強(qiáng)其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，來(lái)對(duì)審計(jì)取證的重點(diǎn)、范圍、目的和程序予以指導(dǎo)，從而從系統(tǒng)上改良了審計(jì)方法在新社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的科學(xué)性和有效性。2.運(yùn)用自上而下和自下而上相結(jié)合的審計(jì)思路?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用自上而下和自下而上相結(jié)合的手段，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表風(fēng)險(xiǎn)作出合理的專(zhuān)業(yè)判斷。即首先運(yùn)用自上而下的思路，從企業(yè)的戰(zhàn)略管理分析入手，以

5、戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)為導(dǎo)向并通過(guò)嚴(yán)密的邏輯推理，一步一步地推導(dǎo)和落實(shí)審計(jì)的范圍和重點(diǎn)，確定相關(guān)的審計(jì)目的和審計(jì)程序。然后通過(guò)施行審計(jì)程序及取證的結(jié)果，結(jié)合重要性的判斷，自下而上地歸納和判斷整個(gè)財(cái)務(wù)報(bào)表的風(fēng)險(xiǎn)并形成最終的審計(jì)意見(jiàn)。3.繼承和開(kāi)展了傳統(tǒng)審計(jì)方法?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)不排擠詳細(xì)審計(jì)和制度根底審計(jì)等根本審計(jì)方法中仍有用的局部，而是在此根底上作進(jìn)一步的開(kāi)展。所以，在現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法施行過(guò)程中，仍然需要用到制度根底審計(jì)方法甚至詳細(xì)審計(jì)方法的一些程序，但它已不局限于對(duì)傳統(tǒng)的企業(yè)內(nèi)部控制分析，而將分析對(duì)象擴(kuò)大到整個(gè)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理范圍。二現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的特點(diǎn)1.審計(jì)重心前移，從以審計(jì)測(cè)試為中心到

6、以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為中心。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估是起點(diǎn)和重點(diǎn)?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)要求將審計(jì)重心前移至風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，一定要從評(píng)估企業(yè)戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)入手，充分理解被審計(jì)單位的根本情況及其經(jīng)營(yíng)環(huán)境，注重對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)才能的考慮及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的影響，進(jìn)而從經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)中能更有效發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)報(bào)表潛在的重大錯(cuò)報(bào)；當(dāng)然，在審計(jì)過(guò)程中也應(yīng)盡量嚴(yán)格執(zhí)行所設(shè)計(jì)的審計(jì)程序，將檢查風(fēng)險(xiǎn)降低到可承受程度。2.會(huì)計(jì)師專(zhuān)業(yè)知識(shí)重心轉(zhuǎn)移，以會(huì)計(jì)、審計(jì)知識(shí)為重心到以管理知識(shí)和行業(yè)知識(shí)為重心。由于現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)形式的審計(jì)重心發(fā)生轉(zhuǎn)移，審計(jì)結(jié)果對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的依賴(lài)性很大，因此，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要對(duì)戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確的評(píng)估，而風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估采用的各種風(fēng)險(xiǎn)分析方法都是現(xiàn)

7、代管理知識(shí)在審計(jì)中的運(yùn)用，而且這種運(yùn)用必須以行業(yè)知識(shí)包括市嘗研發(fā)、消費(fèi)等行業(yè)知識(shí)為基矗這就要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師在具備豐富的會(huì)計(jì)審計(jì)知識(shí)的同時(shí)，掌握一定的戰(zhàn)略管理和行業(yè)分析等方面的知識(shí)。此外，事務(wù)所要實(shí)行知識(shí)價(jià)值鏈管理，交融審計(jì)資源，成立事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)參謀團(tuán)隊(duì)或者與咨詢公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。事務(wù)所在審計(jì)與咨詢別離下必須重新交融審計(jì)和咨詢兩大資源，即：咨詢?yōu)閷徲?jì)提供專(zhuān)業(yè)效勞，審計(jì)為咨詢拓展業(yè)務(wù)。3.自下而上與自上而下相結(jié)合。傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)從控制風(fēng)險(xiǎn)入手，視野過(guò)于狹窄，缺乏對(duì)企業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的關(guān)注，僅以交易作為審計(jì)的根底，難以準(zhǔn)確地評(píng)估企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)形式要求注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用自

8、上而下與自下而上相結(jié)合的手段，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表風(fēng)險(xiǎn)作出合理的專(zhuān)業(yè)判斷。4.審計(jì)方法的改革，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估從直接評(píng)估到間接評(píng)估，從零散走向構(gòu)造化?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是在戰(zhàn)略分析的根底上，從理解和評(píng)估經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)入手開(kāi)展工作，而經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是通過(guò)經(jīng)營(yíng)分析獲得，可見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)際上是間接性評(píng)估。此外，以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估為中心的現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)，強(qiáng)調(diào)的是綜合風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，是對(duì)多方面的風(fēng)險(xiǎn)因素有機(jī)聯(lián)絡(luò)的分析和評(píng)估，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是構(gòu)造性評(píng)估。現(xiàn)代審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)模型在傳統(tǒng)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)模型的根底上進(jìn)展了改良，形式上有所簡(jiǎn)化，但審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵和外延卻擴(kuò)大了。5.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以分析性復(fù)核為中心，分析性復(fù)核全程化和多樣化。盡管風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括檢查、調(diào)查、詢問(wèn)、穿行測(cè)試等多

9、種審計(jì)取證手法，但核心是分析性復(fù)核的運(yùn)用。傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)對(duì)于信息的再加工重視程度不夠。分析性復(fù)核主要適用在報(bào)表分析上?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以分析為中心，分析性復(fù)核成為最重要的程序，為了適應(yīng)分析性復(fù)核功能擴(kuò)大的要求，分析性復(fù)核開(kāi)場(chǎng)走向多樣化，不再是對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)展分析，也對(duì)非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)展分析。分析工具充分借鑒現(xiàn)代管理方法，將管理方法運(yùn)用到分析性程序中去。筆者向會(huì)計(jì)師推薦幾種會(huì)計(jì)師常用的分析工具：戰(zhàn)略分析包括PSET、VA、ST、績(jī)效分析BS、標(biāo)桿分析、財(cái)務(wù)分析、會(huì)計(jì)分析及前景分析，將分析工具運(yùn)用到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中去，將使風(fēng)險(xiǎn)因素不再獨(dú)立，而且風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不再是一元評(píng)估，而是多元評(píng)估，假如有幾種方法互相印證，那么風(fēng)

10、險(xiǎn)評(píng)估的結(jié)果將更加可靠。6.審計(jì)證據(jù)重點(diǎn)向外部證據(jù)轉(zhuǎn)移。審計(jì)證據(jù)不僅包括各種測(cè)試獲取的證據(jù)，還延伸到對(duì)被審計(jì)單位根本情況及其經(jīng)營(yíng)環(huán)境的取證等，并且取證重點(diǎn)向外部證據(jù)延伸。由于外部審計(jì)證據(jù)的可靠性大于內(nèi)部審計(jì)證據(jù)，這就進(jìn)步了現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)揭露因管理舞弊所致財(cái)務(wù)報(bào)表重大錯(cuò)報(bào)的才能。論文聯(lián)盟二、現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的程序現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)程序遵循戰(zhàn)略管理分析經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析流程控制分析經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析剩余風(fēng)險(xiǎn)分析的主線和自上而下與自下而上相結(jié)合的思路開(kāi)展工作。根本審計(jì)程序包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制測(cè)試和本質(zhì)性測(cè)試。第一步，確定總體審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)概率。審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)可按其發(fā)生的可能性大小分為根本確定、很可能、可能和極小可能。對(duì)被審計(jì)

11、單位所處的宏觀外部環(huán)境和主營(yíng)業(yè)務(wù)所處的行業(yè)環(huán)境進(jìn)展分析，以全面理解企業(yè)總體開(kāi)展戰(zhàn)略，識(shí)別顯性的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。第二步，分析被審計(jì)單位與外部環(huán)境之間的聯(lián)絡(luò)，從而發(fā)現(xiàn)潛在的戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要分析客戶所作的監(jiān)控即業(yè)績(jī)衡量和應(yīng)對(duì)即管理控制措施。第三步，分析客戶的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)。以企業(yè)的經(jīng)營(yíng)形式為核心，以自上而下和自下而上相結(jié)合的方式理解企業(yè)的內(nèi)外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品，并在此根底上分析確定企業(yè)經(jīng)營(yíng)有效性和會(huì)計(jì)報(bào)表的關(guān)鍵認(rèn)定是否合理、合法。內(nèi)部經(jīng)營(yíng)尤其是關(guān)系到企業(yè)戰(zhàn)略目的實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的結(jié)果，既可以降低戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)，也可以導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)客戶對(duì)于這些關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與過(guò)程控制進(jìn)展分析，具有

12、非常重要的意義。第四步，注冊(cè)會(huì)計(jì)師利用職業(yè)判斷對(duì)已經(jīng)識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展總結(jié)并得出剩余風(fēng)險(xiǎn)。分析完成后，審計(jì)人員認(rèn)為沒(méi)有得到有效控制的，并且對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表有重大影響的風(fēng)險(xiǎn)就成為剩余風(fēng)險(xiǎn)，是后來(lái)的審計(jì)程序所關(guān)注的重點(diǎn)；最后，根據(jù)剩余風(fēng)險(xiǎn)結(jié)論進(jìn)展本質(zhì)性測(cè)試，從而將總體審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)控制在可承受的范圍內(nèi)。綜上所述，分析程序是風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的根本審計(jì)程序，是注冊(cè)會(huì)計(jì)師合理運(yùn)用職業(yè)判斷的充分表達(dá)。通過(guò)分析程序，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不但可以理解被審計(jì)單位情況、識(shí)別重大錯(cuò)報(bào)領(lǐng)域，將財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低至可承受的低程度，檢查財(cái)務(wù)報(bào)表是否存在重大錯(cuò)報(bào)，還可以將分析程序直接用來(lái)搜集證實(shí)各類(lèi)交易、賬戶余額、列報(bào)認(rèn)定的審計(jì)證據(jù)，最終到達(dá)降低審計(jì)

13、本錢(qián)、保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量、進(jìn)步審計(jì)效率的目的。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)施行現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的必要性與可行性一傳統(tǒng)審計(jì)方法的內(nèi)在缺陷傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法認(rèn)為審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括固有風(fēng)險(xiǎn)、控制風(fēng)險(xiǎn)和檢查風(fēng)險(xiǎn)。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在運(yùn)用傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法時(shí)，通常難以對(duì)固有風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確評(píng)估，往往將固有風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)單地確定為高程度，轉(zhuǎn)而將審計(jì)資源投向控制測(cè)試和本質(zhì)性測(cè)試。由于忽略對(duì)固有風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法注重對(duì)賬戶余額和交易層次風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。但是整個(gè)社會(huì)生活中的一個(gè)細(xì)胞，所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)狀況、經(jīng)營(yíng)目的、戰(zhàn)略和風(fēng)險(xiǎn)都將最終對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表產(chǎn)生重大影響。假如注冊(cè)會(huì)計(jì)師不深化考慮會(huì)計(jì)報(bào)表背后的東西，就不能對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表工程余額得出一個(gè)合理

14、的期望。而且當(dāng)企業(yè)管理當(dāng)局共同舞弊時(shí)，內(nèi)部控制是失效的。因此，隨著企業(yè)財(cái)務(wù)欺詐案的不斷出現(xiàn)，國(guó)外一些會(huì)計(jì)師事務(wù)所在20世紀(jì)90年代對(duì)傳統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)方法進(jìn)展了改良，現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)應(yīng)運(yùn)而生。二房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的問(wèn)題目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)核算存在虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)本錢(qián)；人為調(diào)節(jié)經(jīng)營(yíng)收入和經(jīng)營(yíng)本錢(qián)；漏繳規(guī)費(fèi)；套取銀行信譽(yù)，違規(guī)貸款；偷漏稅金等問(wèn)題。1.違背原那么的虛增無(wú)形資產(chǎn)和開(kāi)發(fā)本錢(qián)。土地交易未實(shí)際公開(kāi)競(jìng)價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多利用政策空間，以危房改造或開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的名義獲得土地，并先按實(shí)際支付的價(jià)款記入無(wú)形資產(chǎn)土地使用權(quán)，然后設(shè)法改變土地用處，聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)原獲得土地按商業(yè)用地或商品

15、住宅地進(jìn)展評(píng)估，且一般要求高估，形成大額的土地評(píng)估增值。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)評(píng)估價(jià)值進(jìn)展賬務(wù)處理，虛增了無(wú)形資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)該土地進(jìn)展開(kāi)發(fā)時(shí)，將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)本錢(qián)，那么開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)中所含的土地本錢(qián)為土地評(píng)估價(jià)值，而不是該土地的獲得本錢(qián)，違背了存貨的計(jì)價(jià)原那么，虛增了開(kāi)發(fā)本錢(qián)。2.企業(yè)隨意調(diào)節(jié)變動(dòng)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)和經(jīng)營(yíng)收入。隱瞞收入，私設(shè)小金庫(kù)。在按投資比例分配合資開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對(duì)分回的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不入賬，而將其賬外銷(xiāo)售，收回銷(xiāo)售收入賬外存儲(chǔ)，形成小金庫(kù)：在委托代建業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往將代建工程收入不入賬，資金體外循環(huán)，或只作往來(lái)核算，即將代建工程收入、支出在往來(lái)科

16、目核算，不按規(guī)定結(jié)算損益，形成賬內(nèi)小金庫(kù)；在待售商品房出租業(yè)務(wù)中，對(duì)收取的租金不入賬，賬外另存，形成小金庫(kù)。不同類(lèi)型商品房的經(jīng)營(yíng)本錢(qián)計(jì)算不合理。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢，進(jìn)展銷(xiāo)售時(shí)，將先期銷(xiāo)售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)，后銷(xiāo)售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)，形成同一開(kāi)發(fā)工程同類(lèi)商品房的單位經(jīng)營(yíng)本錢(qián)前后不一。3.套取銀行信譽(yù)，違規(guī)貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資金額大，建立周期長(zhǎng)，需要大量外部資金的不斷支持，因此銀行貸款成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按正常渠道獲得銀行貸款外，在資金緊張、融資困難的情況下往往會(huì)違規(guī)操作，來(lái)套取銀行信譽(yù)。舉例說(shuō)明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行提供虛假購(gòu)銷(xiāo)合同，套取銀行承兌匯票

17、。企業(yè)向銀行申請(qǐng)辦理承兌匯票，必須有真實(shí)的商品購(gòu)銷(xiāo)業(yè)務(wù)，簽發(fā)承兌匯票是用于商品交易款項(xiàng)的結(jié)算。但由于銀行限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往假借商品交易名義，編造虛假購(gòu)銷(xiāo)合同，向銀行申辦承兌匯票，然后將承兌匯票貼現(xiàn)以補(bǔ)充資金缺乏。4.偷漏稅金與漏繳規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，應(yīng)繳納的稅金種類(lèi)繁多，計(jì)算過(guò)程復(fù)雜，企業(yè)為應(yīng)付多種稅金采取的偷漏稅金的方法也多種多樣。例如少計(jì)收入、虛增本錢(qián)以偷漏營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，有的企業(yè)還通過(guò)虛報(bào)職工人數(shù)分解職工個(gè)人工資收入、從未分配利潤(rùn)及盈余公積中列支獎(jiǎng)金及分紅、將年薪和分紅以費(fèi)用及借款名義支付或?qū)⒛晷胶头旨t從小金庫(kù)中支

18、付等方法，偷漏個(gè)人所得稅。漏繳規(guī)費(fèi)配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房開(kāi)發(fā)過(guò)程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用，如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)視金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有較強(qiáng)的規(guī)劃性，其土地征用、房屋建立及公共設(shè)施裝備都嚴(yán)格控制在國(guó)家方案范圍之內(nèi)，并需按規(guī)定交納相關(guān)費(fèi)用。漏繳規(guī)費(fèi)土地出讓金。目前不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種關(guān)系以危房改造、開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義獲得劃撥土地后，并未按規(guī)定僅用于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)出售，而是開(kāi)發(fā)成高檔商品住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房出售。但根據(jù)國(guó)家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)，

19、出讓不同用處的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得土地后改變用處的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。5.人為調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)本錢(qián)。隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi)，調(diào)節(jié)開(kāi)發(fā)本錢(qián)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在辦理商品房開(kāi)工決算時(shí)，對(duì)于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，通常采用預(yù)提方法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的本錢(qián)中。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤(rùn)，往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)本錢(qián)。三現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中應(yīng)用的可行性目前世界各國(guó)無(wú)一不對(duì)房地產(chǎn)業(yè)施行嚴(yán)格的監(jiān)管，就意味著房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高。我國(guó)現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)重要支柱產(chǎn)業(yè)論文聯(lián)盟，具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建立周

20、期長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)成為國(guó)家宏觀調(diào)控的主要對(duì)象，這就決定了房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展對(duì)外部制度環(huán)境的高度依賴(lài)性。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)有一定的特殊性，加之房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售方法等管理業(yè)務(wù)方法的不斷更新，單靠目前實(shí)行的企業(yè)會(huì)計(jì)制度和準(zhǔn)那么只能對(duì)其局部業(yè)務(wù)進(jìn)展原那么判斷性的核算，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)模糊不清，難點(diǎn)、疑點(diǎn)突出，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入、本錢(qián)、稅金及資產(chǎn)確認(rèn)的主觀性都高于一般工商企業(yè)，決定了房地產(chǎn)業(yè)的舞弊風(fēng)險(xiǎn)較大?，F(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)正是以全面評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)為根底，主要以識(shí)別和處理經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和舞弊風(fēng)險(xiǎn)的新的審計(jì)方法審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)采用風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的適用性更加明顯。四、現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)

21、向?qū)徲?jì)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中詳細(xì)應(yīng)用程序?qū)徲?jì)的程序注重運(yùn)用分析性程序，既包括財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析，也包括非財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析；且分析工具多樣化，如戰(zhàn)略分析、績(jī)效分析等。例如畢馬威國(guó)際KPG為應(yīng)用現(xiàn)代審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)模型的理念與方法，研究制定了經(jīng)營(yíng)計(jì)量程序BusinesseasureentPress，BP，專(zhuān)門(mén)分析企業(yè)在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境下的經(jīng)營(yíng)情況，以確定關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)如何影響財(cái)務(wù)結(jié)果。BP提供了一個(gè)審查影響財(cái)務(wù)信息和非財(cái)務(wù)信息流的分析框架。一審計(jì)準(zhǔn)備階段審計(jì)準(zhǔn)備階段是整個(gè)審計(jì)過(guò)程的起點(diǎn)。準(zhǔn)備階段工作首先是分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)環(huán)境，既要理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)目的、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、業(yè)務(wù)流程和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)部情況，

22、又要理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)狀況、監(jiān)管環(huán)境等外部環(huán)境；其次是全面識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，確定審計(jì)的范圍和重點(diǎn)；第三是編制審計(jì)方案，審計(jì)部門(mén)在識(shí)別和評(píng)估各種風(fēng)險(xiǎn)的根底上編制審計(jì)方案，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)程度選擇審計(jì)工程和審計(jì)對(duì)象，并與審計(jì)資源相結(jié)合，既要充分有效地利用審計(jì)資源，又要量力而行。二審計(jì)施行階段在審計(jì)的施行階段審計(jì)人員應(yīng)當(dāng)按照審計(jì)方案對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)展審計(jì)。審計(jì)人員在施行進(jìn)程中，應(yīng)當(dāng)采用恰當(dāng)?shù)姆椒?，包括檢查、監(jiān)盤(pán)、觀察、分析性復(fù)核等，以獲取充分、適當(dāng)?shù)膶徲?jì)證據(jù)。主要工作包括對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的建立以及遵守情況進(jìn)展控制測(cè)試，根據(jù)測(cè)試結(jié)果修訂審計(jì)方案；對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表工程的數(shù)據(jù)進(jìn)展本質(zhì)性測(cè)試，根據(jù)

23、測(cè)試結(jié)果進(jìn)展評(píng)價(jià)和鑒定。1.控制測(cè)試：控制測(cè)試并非必須程序，現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)中的內(nèi)部控制可不成一個(gè)獨(dú)立環(huán)節(jié)，但并非說(shuō)其不重要。它的施行使風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估更加全面和有針對(duì)性。2.本質(zhì)性程序：不管是否施行控制測(cè)試，本質(zhì)性程序都是不可缺少的。三審計(jì)報(bào)告階段在審計(jì)報(bào)告階段，審計(jì)人員應(yīng)該在施行必要的審計(jì)程序后，以經(jīng)過(guò)核實(shí)的審計(jì)證據(jù)為根據(jù)，分析、評(píng)價(jià)審計(jì)結(jié)論，形成審計(jì)意見(jiàn)，出具審計(jì)報(bào)告和編寫(xiě)審計(jì)管理建議書(shū)。審計(jì)報(bào)告撰寫(xiě)要立足于企業(yè)開(kāi)展戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)，以風(fēng)險(xiǎn)為中心，全面提醒己識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)以及問(wèn)題與實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目的的相關(guān)性和可能產(chǎn)生的后果，提出應(yīng)對(duì)、防止、降低、保存和轉(zhuǎn)換、對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)的審計(jì)意見(jiàn)和建議，必要時(shí)可出具審計(jì)管理建議書(shū)。四審計(jì)后續(xù)階段后續(xù)階段的主要工作是通過(guò)持續(xù)跟蹤重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)展復(fù)審，以檢查重大審計(jì)發(fā)現(xiàn)的糾正情況。這一階段的注意力應(yīng)集中在重大或潛在的錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)是否得到控制和消除上，并檢查有無(wú)新的風(fēng)險(xiǎn)因素和重大問(wèn)題產(chǎn)生，針對(duì)剩余風(fēng)險(xiǎn)的變化情況和新識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素以及新發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，提出審計(jì)意見(jiàn)和建議。五、結(jié)論按照現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)的要求，審計(jì)前需制定較詳細(xì)的審計(jì)工作方案，用以指導(dǎo)詳細(xì)的審計(jì)工作。結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)工作方案為先理解行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素；掌握被審計(jì)單位根本的治理環(huán)境和治理構(gòu)造；分析被審計(jì)單位財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的衡量和評(píng)價(jià)體系；理解被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇