房地產(chǎn)交易服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控對(duì)策

1、房地產(chǎn)交易服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控對(duì)策陳林杰本文從找準(zhǔn)房地產(chǎn)交易易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象出發(fā)，針對(duì)交易易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，給出防控 交易中“人”的風(fēng)險(xiǎn)、交易中“房”的風(fēng)險(xiǎn)、交易中“合同”的風(fēng)險(xiǎn)、交易中“操作”的風(fēng)險(xiǎn)以及交易中“政策”的風(fēng)險(xiǎn)等5個(gè)防控對(duì)策，并從5個(gè)方面規(guī) 范談判簽約防控房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)交易服務(wù)過(guò)程中存在很多風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重威脅房地產(chǎn)交易平安，干擾房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)環(huán)境。風(fēng)險(xiǎn)防控是確保房地產(chǎn)交易服務(wù)業(yè)務(wù)持續(xù)不斷的基礎(chǔ)工作。提早預(yù) 防交易風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)控制風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)交易達(dá)成是做好交易服務(wù)業(yè)務(wù)的核心，可以 讓客戶(hù)放心、滿(mǎn)意，提高房地產(chǎn)交易服務(wù)質(zhì)量。本文將探索房地產(chǎn)交易服務(wù)的 風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)策。一、找準(zhǔn)房地產(chǎn)交易易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象房地

2、產(chǎn)交易服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指在房地產(chǎn)交易服務(wù)中，因種種因素導(dǎo)致未獲得預(yù)期 服務(wù)收益可能性的大小。房屋交易易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)防控對(duì)象，主要有5類(lèi)：交易中（6）生成正式合同。步驟：查驗(yàn)合同及附件內(nèi)容一網(wǎng)絡(luò)簽名提審一打印正式合 同一再次查驗(yàn)合同及附件。（7）簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及合同附件。業(yè)主、客戶(hù)、經(jīng)紀(jì)公司三方須當(dāng)場(chǎng) 簽署買(mǎi)賣(mài)定金合同、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。合 同一式三份。（五）規(guī)范處理簽約突發(fā)狀況當(dāng)因政策或交易雙方個(gè)人因素導(dǎo)致突發(fā)情況出現(xiàn)時(shí)，如不及時(shí)處理必將影響商 談和簽約，此時(shí)經(jīng)紀(jì)人必須積極應(yīng)對(duì)提出有效解決方案，促進(jìn)雙方處理簽約突 發(fā)狀況。.經(jīng)紀(jì)人分析簽約突發(fā)狀況的原因，找到主要因素、次要因素。.經(jīng)

3、紀(jì)人要提出解決簽約突發(fā)狀況主要原因的對(duì)策。.盡量力促雙方自行協(xié)調(diào)解決，未果時(shí)，經(jīng)紀(jì)人需將客戶(hù)、業(yè)主雙方分開(kāi)，提 供獨(dú)立空間，并沉著、耐心單獨(dú)溝通，直到突發(fā)狀況解決，雙方簽約成功。（作者單位：南京工業(yè)職業(yè)技術(shù)大學(xué)）-全文完-“人”的風(fēng)險(xiǎn)；交易中“房”的風(fēng)險(xiǎn)；交易中“合同”的風(fēng)險(xiǎn)；交易中“操作”的 風(fēng)險(xiǎn)；交易中“政策”的風(fēng)險(xiǎn)。二、針對(duì)交易易發(fā)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象采取有效防控對(duì)策（一）防控交易中“人”的風(fēng)險(xiǎn).防控交易中自然人主體風(fēng)險(xiǎn)的措施。一是查驗(yàn)身份證，確認(rèn)其法定年齡。未 成年人的，要查看戶(hù)口本及其父母的身份證。二是觀(guān)察其行為舉止是否有明顯 異常，可疑時(shí)應(yīng)聯(lián)系其家人。精神病人需要查看其結(jié)婚證、戶(hù)口本、或者其他

4、 能證明監(jiān)護(hù)人身份的證明文件。三是未成年人或精神病人簽署合同時(shí)，必須要 求法定代理人在場(chǎng)，由其法定代理人代理其出售或購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并簽署相關(guān)合同文 本，并在合同中簽署該法定代理人的名字。四是對(duì)特殊人群要格外小心。例如 黑社會(huì)、吸毒人士，遇到這類(lèi)人要敬而遠(yuǎn)之。五是發(fā)現(xiàn)行為不正常的人，格外 留意，有必要時(shí)上報(bào)相關(guān)公安部門(mén)。.防控交易中代理人風(fēng)險(xiǎn)的措施。必須要求代理人出具客戶(hù)或業(yè)主本人簽字的 授權(quán)委托書(shū)或經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)（如有需要）。在審核授權(quán)委托書(shū)時(shí)， 應(yīng)和客戶(hù)或業(yè)主本人聯(lián)系核實(shí)，最好能做 錄音。有特殊情況不能當(dāng)日提供 的，讓代理人簽署代理人關(guān)于代理權(quán)的承諾書(shū)，經(jīng)紀(jì)人必須提醒和催促代 理人在5個(gè)工作日

5、內(nèi)補(bǔ)交授權(quán)委托書(shū)。.防控交易中繼承人風(fēng)險(xiǎn)的措施。確定繼承人有遺囑的，按照遺囑確定繼承人 及份額。確定沒(méi)有遺囑的，按照法定繼承順序確定繼承人及份額。確定繼承人 后，辦理繼承權(quán)公證。.防控交易中共有權(quán)人風(fēng)險(xiǎn)的措施。一是確認(rèn)房產(chǎn)證是否有“共有權(quán)人”登 記。二是看戶(hù)口本，房產(chǎn)證取得時(shí)間是否在結(jié)婚證登記時(shí)間之后。三是如共有 權(quán)人無(wú)法到場(chǎng)，應(yīng)要求其出具共有權(quán)人同意出售證明和授權(quán)委托書(shū)。.防控交易中法人主體風(fēng)險(xiǎn)的措施。審核營(yíng)業(yè)執(zhí)照或其他依法登記證件是否在 存續(xù)期間，必要時(shí)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)或到工商行政等部門(mén)進(jìn)行查詢(xún)。買(mǎi)賣(mài)雙方屬于公司 的，應(yīng)索要并審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件。二手房屬于國(guó)家 或集體財(cái)產(chǎn)的，

6、應(yīng)索要并審查政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件。（二）防控交易中“房”的風(fēng)險(xiǎn).確認(rèn)房屋所有權(quán)性質(zhì)。通過(guò)認(rèn)真審核房產(chǎn)證原件，初步判斷該房產(chǎn)證的真 偽，如有疑問(wèn)，請(qǐng)出售人提供購(gòu)房合同、發(fā)票、契稅票、借款合同、公共維修 基金票等其他證明文件，或到房屋管理部門(mén)對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行查詢(xún)。商品房、已購(gòu) 公房、滿(mǎn)5年的經(jīng)濟(jì)適用房可以出售，小產(chǎn)區(qū)房、使用權(quán)房屋和違章建筑不能 出售。.確認(rèn)已購(gòu)公房（房改房）和央產(chǎn)房。（1）普通的已購(gòu)公房，應(yīng)確認(rèn)原單位是否同意出售或有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。（2）央產(chǎn)房的上市流程比擬復(fù)雜，提前提醒買(mǎi)賣(mài)雙方辦理時(shí)效問(wèn)題。（3）需提前征得產(chǎn)權(quán)單位同意，補(bǔ)齊超標(biāo)款。（4）央產(chǎn)房要確認(rèn)是否可以辦理在京中央單位已購(gòu)住房產(chǎn)

7、權(quán)變更登記通知 單。（5）將房屋權(quán)屬性質(zhì)明確寫(xiě)在買(mǎi)賣(mài)合同或補(bǔ)充協(xié)議中。.確認(rèn)經(jīng)濟(jì)適用房。如實(shí)告知客戶(hù)、業(yè)主雙方。認(rèn)真審核房產(chǎn)證原件或購(gòu)房票 據(jù)，確定購(gòu)房時(shí)間是否滿(mǎn)五年。.確認(rèn)房屋是否存在權(quán)利限制（如抵押、查封）。了解出售人交易房屋的原 因，并詢(xún)問(wèn)業(yè)主房屋是否存在抵押或查封的情況。同時(shí)，將了解到的情況如實(shí) 告知客戶(hù)。關(guān)注房產(chǎn)證上有沒(méi)有抵押等權(quán)利限制的登記，如有，應(yīng)問(wèn)清情況， 包括抵押的銀行、機(jī)構(gòu)或個(gè)人，還款期限，能否提前還款解押等。明確房屋是 否正在出租，如是，問(wèn)清騰房時(shí)間，并要求業(yè)主提供承租人簽字的放棄優(yōu)先 購(gòu)買(mǎi)權(quán)的證明，盡可能與承租人核實(shí)。.確認(rèn)無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋。必須簽署無(wú)房屋所有權(quán)證書(shū)風(fēng)險(xiǎn)告

8、知函。法律禁 止出售的房屋無(wú)論是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，均不得上市交易。例如小產(chǎn) 權(quán)房、單位禁止交易的央產(chǎn)房、已被查封的房屋等。簽約前應(yīng)提前核實(shí)雙方需 求及交易信息，硅認(rèn)符合“限首付、拿合同、要公證、辦入住”的簽約標(biāo)準(zhǔn)方 可簽約。（三）防控交易中“合同”的風(fēng)險(xiǎn).明確合同約定事項(xiàng)。簽訂合同前，做好合同的相關(guān)約定。例如，家具家電是 否贈(zèng)送、租戶(hù)的騰房時(shí)間、租戶(hù)是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)、居間代理費(fèi)是否打折、 客戶(hù)資質(zhì)、客戶(hù)付款方式、支付定金后的簽約時(shí)間等問(wèn)題。.明確合同簽署細(xì)節(jié)。（1）合同必須完整簽署，切忌留有空白，空白合同可能會(huì)導(dǎo)致無(wú)法解決的糾紛，最終合同可能被判決解除。（2）合同最后的簽字處，應(yīng)由本

9、人親筆簽名，并簽署與本人身份證一致的姓名 全稱(chēng)。（3）合同上有涂改的地方，必須有客戶(hù)業(yè)主和經(jīng)紀(jì)人的三方簽字確認(rèn)。（4）簽署方的 和聯(lián)系 一定要留，以方便郵寄相關(guān)函件。（5）合同簽署的日期必須填寫(xiě)，這些日期往往和履行期限有關(guān)聯(lián)。（6）合同備件齊全，收齊客戶(hù)、業(yè)主所有證件后再簽訂合同。.明確定金繳納細(xì)節(jié)。（1）嚴(yán)格按照委托支付定金協(xié)議約定轉(zhuǎn)定流程操作，不得擅自代理客戶(hù)在租賃 定金協(xié)議書(shū)上簽字。（2）接收、轉(zhuǎn)付定金時(shí)，必須開(kāi)具或索取相關(guān)憑證，并妥善保管。（3）定金必須支付給產(chǎn)權(quán)人本人，如代理人代為收取的，必須提供明確代收定 金授權(quán)的授權(quán)委托書(shū)，否那么一律不予轉(zhuǎn)定。（四）防控交易中“操作”的風(fēng)險(xiǎn).接待

10、客戶(hù)時(shí)，一定核查客戶(hù)是否有資質(zhì)，并為客戶(hù)提交資質(zhì)審核。.簽約前一定核查客戶(hù)資質(zhì)是否過(guò)期，假設(shè)過(guò)期及時(shí)再次提交客戶(hù)資質(zhì)，以免簽 約后不能及時(shí)過(guò)戶(hù)。.不對(duì)客戶(hù)做不當(dāng)承諾，承諾一定做到。.保存相關(guān)證件及復(fù)印件，并進(jìn)行存檔留存。例如，收款支款證件、欠條原件 等。.物業(yè)交割應(yīng)全程陪同，并盡量控制在付清尾款前進(jìn)行，合同中必須明確附帶 物品的種類(lèi)、數(shù)量、新舊程度等相關(guān)信息，此等物品皆為購(gòu)買(mǎi)而絕非贈(zèng)送。（五）防控交易中“政策”的風(fēng)險(xiǎn).關(guān)注新聞及公司內(nèi)網(wǎng)通知，了解最新的交易政策，如實(shí)告知買(mǎi)賣(mài)雙方。.如因政策原因確實(shí)無(wú)法履行合同，及時(shí)向客戶(hù)、業(yè)主反應(yīng)信息，并積極協(xié) 交易各方協(xié)商解約，已收取的房款予以退還，并簽署解

11、約協(xié)議。.政策發(fā)布前夕，穩(wěn)住客戶(hù)、業(yè)主情緒，向客戶(hù)、業(yè)主解釋?zhuān)灰只拧?在交易完成后，不能拖拉，及時(shí)跟進(jìn)，應(yīng)抓緊完成所有后續(xù)工作，防止政策 變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。三、規(guī)范談判簽約防控房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)規(guī)范談判簽約防控交易風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)紀(jì)人要做好簽約商談的準(zhǔn)備工作，居中協(xié)調(diào)、 協(xié)助交易雙方就房屋交易條件進(jìn)行商談并取得共識(shí)，合法合規(guī)簽署合同及其他 相關(guān)法律文件，萬(wàn)無(wú)一失規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（一）規(guī)范簽約信息背調(diào).重視簽約信息背調(diào)。加強(qiáng)簽約信息背調(diào)非常重要，有助于促成交易并能夠有 效防控交易風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)客戶(hù)而言，如果購(gòu)房資質(zhì)沒(méi)有調(diào)查，那么可能造成網(wǎng)簽合同 無(wú)法簽署、合同無(wú)法備案，最終導(dǎo)致交易無(wú)法完成，發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì) 糾

12、紛。.簽約信息背調(diào)內(nèi)容，要調(diào)查兩個(gè)方面：（1）房屋產(chǎn)權(quán)信息調(diào)查。調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否交易不受限制。房屋產(chǎn)權(quán)信息調(diào)查的內(nèi)容：房屋是否抵押；房屋是否被查封；房屋是否異議登記;房屋是 否被占用；房屋是否為限制銷(xiāo)售房，如因落戶(hù)帶來(lái)的限售房、其他原因帶來(lái)的限 制銷(xiāo)售。（2）客戶(hù)購(gòu)房資質(zhì)調(diào)查。調(diào)查限購(gòu)城市的客戶(hù)是否具備購(gòu)房資質(zhì)，確保購(gòu)房客 戶(hù)在限購(gòu)城市有限購(gòu)資格?？蛻?hù)購(gòu)房資質(zhì)需要調(diào)查的內(nèi)容：是否本市戶(hù)籍，在 本市的社保是否符合購(gòu)房要求，本市的納稅是否符合購(gòu)房要求。（二）規(guī)范籌劃商談.重視籌劃商談。籌劃商談是談判成功的重要保證。凡事預(yù)那么立不預(yù)那么廢，如 常見(jiàn)的商談意外情況有：交易雙方信息變更未及時(shí)知

13、曉、談判時(shí)辦公設(shè)備出現(xiàn) 故障、工作人員角色不清晰導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)混亂等。出現(xiàn)這些意外時(shí)，客戶(hù)與業(yè)主體 驗(yàn)感差，會(huì)導(dǎo)致談判不利、交易失敗。所以，做好全面細(xì)致的談判籌劃工作， 可以保證談判順利進(jìn)行，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。.籌劃商談內(nèi)容。主要包括：（1）復(fù)核雙方達(dá)成房屋交易的必要信息。（2）布置簽約場(chǎng)地。（3）分配談判簽約時(shí)配合同事的角色和任務(wù)。（4）告知房屋交易雙方需攜帶的證件等。.籌劃商談的步驟。（1）復(fù)核雙方交易信息。（2）安排商談時(shí)間、地點(diǎn)。確保時(shí)間、地點(diǎn)信息的一致和準(zhǔn)確。（3）告知客戶(hù)、業(yè)主攜帶相關(guān)證件簽約。（4）分配商談與簽約過(guò)程中的任務(wù)。不同的人員適合分配不同的任務(wù)，可以參 與商談與簽約過(guò)程的人有客戶(hù)

14、維護(hù)經(jīng)紀(jì)人、房源維護(hù)經(jīng)紀(jì)人、資深經(jīng)紀(jì)人、商 圈經(jīng)理或門(mén)店經(jīng)理、業(yè)主維護(hù)經(jīng)紀(jì)人、其他同事、門(mén)店助理等。（5）準(zhǔn)備簽約材料。（6）布置簽約場(chǎng)地。（三）規(guī)范簽約商談房地產(chǎn)交易的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是簽約商談，所以，要控制商談的流程、講解房屋交易 流程、協(xié)調(diào)解決好雙方就交易條件發(fā)生的分歧。.簽約商談方式。包括：客戶(hù)直接與業(yè)主見(jiàn)面商談，客戶(hù)委托經(jīng)紀(jì)人代為與業(yè) 主商談。.簽約商談內(nèi)容。包括：房屋交易價(jià)格，客戶(hù)購(gòu)房方式，付款方式，交房時(shí) 間，物業(yè)交割時(shí)間，業(yè)主戶(hù)口遷出時(shí)間等。.商談的流程。（1）介紹業(yè)主、客戶(hù)、商圈經(jīng)理或門(mén)店經(jīng)理三方認(rèn)識(shí)。（2）查驗(yàn)證件。查驗(yàn)與雙方交易相關(guān)證件和文件。重點(diǎn)查驗(yàn)雙方提供的證件的 有效性，雙

15、方提供的證件和文件的一致性。（3）再次確認(rèn)交易雙方信息。同時(shí)，還要確認(rèn)各類(lèi)費(fèi)用承當(dāng)方。（4）講解簽署合同所需要的文件。（5）講解房屋交易關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。房屋交易關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)順序依次為：客戶(hù)貸款一業(yè)主還貸一繳稅和繳費(fèi)一房屋過(guò)戶(hù)一房屋交接。（6）現(xiàn)場(chǎng)商談及異議處理。商談的異議點(diǎn)有：房屋交易價(jià)格，相關(guān)費(fèi)用承當(dāng)， 附贈(zèng)物有哪些，付款時(shí)間，交房時(shí)間，戶(hù)口遷出時(shí)間等。（7）確認(rèn)商談后的交易內(nèi)容。交易條件確定的當(dāng)天，無(wú)法簽署正式合同的，需 要確定交易條件，再約定雙方正式簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間。（四）規(guī)范簽署合同.簽署合同要遵循的四項(xiàng)原那么。即合規(guī)原那么、控制風(fēng)險(xiǎn)原那么、公開(kāi)透明原那么、 平等自愿原那么。.遵循規(guī)范的簽約標(biāo)準(zhǔn)。要提供專(zhuān)業(yè)、周到的簽約服務(wù)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、防止糾 紛，確保交易合法、合規(guī)。.把握簽署合