房地產(chǎn)評(píng)價(jià)假設(shè)開發(fā)法評(píng)價(jià)報(bào)告

1、定義：假設(shè)開發(fā)法是求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或 后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后的 價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的 價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方 法?；居?jì)算公式：P=A-B-C式中：P一待估房地產(chǎn)（或土地）價(jià)值A(chǔ)一開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值B一后續(xù)開發(fā)的必要支出C一后續(xù)應(yīng)得利潤(rùn)其中：后續(xù)開發(fā)的必要支出包括取得稅費(fèi)、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、 銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)。假設(shè)開發(fā)法分為動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。由于動(dòng)態(tài)分析法所用的 折現(xiàn)率較難確定，故本次評(píng)估采用靜態(tài)分析方法進(jìn)行測(cè)算。1、估價(jià)前提和最

2、佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式估價(jià)前提：本次估價(jià)目的為抵押，結(jié)合本次估價(jià)目的，本次估最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式 估價(jià)對(duì)象土地面積合計(jì)為36631.5 規(guī)劃用途為商住用地，規(guī)劃計(jì)容建筑面積為不大于102,076 nf (其中：商業(yè)建筑面積不大于5,400平方米，配套設(shè)施建筑面積280平方米)，地上 建筑容積率為不大于2.788,建筑密度W 28%,建筑限高100米，綠地 率A30%。通過對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況以及估價(jià)對(duì)象所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的 調(diào)查，結(jié)合最高最佳利用原則，本次估價(jià)確定估價(jià)對(duì)象最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方 式如下：(1)建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模：建設(shè)內(nèi)容為商住房地產(chǎn)。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃計(jì)容 建筑面積為不大于102,076 nf (其中：商業(yè)建

3、筑面積不大于 5,400平方 米，配套設(shè)施建筑面積280平方米)，結(jié)合最高最佳利用原則，本次設(shè)定 估價(jià)對(duì)象計(jì)容建筑面積為102,076 itf,其中商業(yè)建筑面積為5,400平方 米，配套設(shè)施建筑面積280平方米，剩余部分全部設(shè)為住宅。根據(jù)當(dāng)?shù)?住宅小區(qū)規(guī)劃要求并結(jié)合類似案例，按每100平方米建筑面積配套0.7個(gè)車位，即地下停車位個(gè)數(shù)為 713個(gè)，按35 itf/個(gè)車位計(jì)，則地下車庫 面積為24,955 m2o綜上，本次設(shè)定估價(jià)對(duì)象總開發(fā)規(guī)模為 127,031 m2 o(2)可銷售或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與規(guī)模：|估價(jià)對(duì)象可銷售內(nèi)容為商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)以及地下停車位房地產(chǎn)，可銷售規(guī)模分別為商業(yè)5,400平

4、方米、住宅96,396平方米、地下停車位 24,955平方米。(3)建筑結(jié)構(gòu)：鋼混(框剪)結(jié)構(gòu)；(4)建筑層數(shù)：根據(jù)容積率為2.788及建筑密度W 28%,本次評(píng)估設(shè)定為高樓層建筑形式;(5)裝修標(biāo)準(zhǔn)：住宅外墻瓷磚、高級(jí)涂料，內(nèi)部毛坯；(6)商業(yè)裙樓:根據(jù)實(shí)地查勘，評(píng)估對(duì)象整體四面臨街，同時(shí)委估土 地規(guī)劃商業(yè)面積為 5400土地面積36613.5 X28%=10251.78 5400 ,因此商業(yè)面積可全部設(shè)為地上一層商業(yè)， 根據(jù)最高最佳使用原則， 商業(yè)可布局成臨街商鋪。2、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期根據(jù)以上資料，擬建項(xiàng)目為常見民用建筑，該類工程為常見工程， 建設(shè)成本在當(dāng)?shù)啬壳疤幱谙鄬?duì)穩(wěn)定狀況。 該宗地開發(fā)

5、程度已達(dá)五通一平， 土地面積為36631.6平方米，總開發(fā)規(guī)模為127,031 m2,根據(jù)建設(shè)工程 進(jìn)度及同類房地產(chǎn)的開發(fā)周期，預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年，其中銷售期為1年。3、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值結(jié)合片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，我們采用比較法測(cè)算其建成后住宅、商 業(yè)用房及地下停車位價(jià)值；小區(qū)配套用房不銷售。比較法是選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較， 根據(jù)其間的差異對(duì)可比案例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或 價(jià)格的方法?；竟剑汗纼r(jià)對(duì)象比較價(jià)格=可比案例價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)X交易方式修正系數(shù)X區(qū)位狀況修正系數(shù)X實(shí)物狀況修正系數(shù)X權(quán)益狀況修正系數(shù)住宅銷

6、售價(jià)值測(cè)算（比較法的具體測(cè)算過程需參照比較法相關(guān)評(píng)審要求撰寫，此處不再重復(fù)舉例。）商業(yè)用房銷售價(jià)值測(cè)算（比較法的具體測(cè)算過程需參照比較法相關(guān)評(píng)審要求撰寫，此處不再重復(fù)舉例。）停車位銷售價(jià)值測(cè)算（比較法的具體測(cè)算過程需參照比較法相關(guān)評(píng)審要求撰寫，此處不再重復(fù)舉例。）委估土地開發(fā)后銷售總收入?yún)R總表物業(yè)類型數(shù)量單價(jià)總價(jià)（元）住宅96,396 m26,200元/道597,655,200商業(yè)5,400 m223,000 元/ m2124,200,000車位713個(gè)100,000 元/個(gè)71,300,000合計(jì)793,155,2004、后續(xù)開發(fā)的必要支出,得稅費(fèi)取得稅費(fèi)主要為土地取得稅費(fèi)或在建工程的取得稅

7、費(fèi)。土地取得費(fèi)用，即待求取的地價(jià)，假設(shè)為 V, 土地取得時(shí)買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，一般為契稅和印花稅，根據(jù)廣東省契稅實(shí)施辦法和*，契稅稅率為3% ,印花稅稅率為3% ,即取得稅費(fèi)為3%V。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)建設(shè)成本建設(shè)成本包括建筑安裝工程費(fèi)和其他成本。其他成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)等。(1)建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)主要包括結(jié)構(gòu)工程和室內(nèi)外裝修工程，以及室外附屬工程所發(fā)生的費(fèi)用，如基礎(chǔ)、混凝土及鋼筋混凝土工程、磚石工程、樓地面工程、屋面工程、裝飾工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、門窗工程及其他零星工程等，

8、外加腳手架搭設(shè)費(fèi)用。水、電、煤氣、空調(diào)、消防等設(shè)備購置及其安裝的工程費(fèi)用，通訊部分目前包括電話線的埋管等；水電安裝應(yīng)包括潔具、廚具和公用天線的費(fèi)用，室外線管計(jì)至建筑物2米以內(nèi)；水包括供水、排水、污水；消防包括煙感、溫感、花灑等。根據(jù)深圳市建筑工程價(jià)格信息以及深圳市工程造價(jià)招投標(biāo)中標(biāo)信息的相關(guān)信息等，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，結(jié)合評(píng)估人員的經(jīng)驗(yàn)及有關(guān) 數(shù)據(jù)確定如下:項(xiàng)目名稱建筑面積（m2）單價(jià)（元/ itf ）價(jià)值（元）基礎(chǔ)工程費(fèi)158,584.2020031,716,840地卜室土建工程費(fèi)42,227.203,000126,681,600地上主體土建工程費(fèi)116,357.002,600302,528

9、,200空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用158,584.20-電氣系統(tǒng)費(fèi)費(fèi)用158,584.2017527,752,235弱電系統(tǒng)費(fèi)用158,584.20609,515,052給排水系統(tǒng)費(fèi)用158,584.206510,307,973消防系統(tǒng)費(fèi)用158,584.207011,100,894電梯系統(tǒng)費(fèi)用158,584.2020031,716,840燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)用158,584.20304,757,526玻璃帚墻費(fèi)用158,584.20-裝修裝飾工程費(fèi)158,584.2060095,150,520室外附屬工程費(fèi)116,357.0010011,635,700建筑安裝工程費(fèi)158,584.202,508（按總建面折算）

10、318,620,909相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）（2）勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)包括：市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究、工程勘察、環(huán)境影響評(píng)價(jià)、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、建設(shè)工程招投標(biāo)、施工的通水通電通路以及場(chǎng)地平整、臨時(shí)用房等開發(fā)前期工作的必要支出，以及其他工程費(fèi)用如：工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等。根據(jù)廣東省建筑工程綜合定額， 按建安工程費(fèi)的7%計(jì)。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指城市規(guī)劃要求配套的道路以及宗地內(nèi)入戶前泵房給排水工程、電氣、強(qiáng)弱電工程、室外配套的消防工程、室外燃?xì)夤艿琅涮坠こ蹋?環(huán)保節(jié)能等工程

11、發(fā)生的費(fèi)用。本次評(píng)估對(duì)象的土地開發(fā)程度都達(dá)到宗地 紅線外“五通”，紅線內(nèi)地面平整，為熟地。根據(jù)項(xiàng)目情況，本次基礎(chǔ)設(shè) 施建設(shè)費(fèi)按建筑安裝工程費(fèi)的5%取值。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指規(guī)劃要求項(xiàng)目配套建設(shè)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū) 服務(wù)、市政公用等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。該小區(qū)的公共配套設(shè)施有 文體活動(dòng)室、物業(yè)服務(wù)房，已在規(guī)劃建筑面積中予以考慮，本次評(píng)估中 該部分的公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)已納入建筑安裝工程費(fèi)中，不另行考慮。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(5)不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是指考慮建設(shè)期可能發(fā)

12、生的風(fēng)險(xiǎn)因素而導(dǎo)致的建設(shè)費(fèi)用 增加的這部分內(nèi)容。根據(jù)惠州市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)的實(shí)際情況, 結(jié)合評(píng)估對(duì)象項(xiàng)目開發(fā)具體情況，取建安工程費(fèi)的5%。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(6)開發(fā)期間稅費(fèi)開發(fā)期間稅費(fèi)主要指城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和防空地下室易地建設(shè) 費(fèi)。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)是指按城市總體規(guī)劃要求，為籌集城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金所收取的費(fèi)用，一般按建設(shè) 項(xiàng)目的建筑面積計(jì)征，其專項(xiàng)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市公用設(shè)施建設(shè)， 包括城市道路、橋梁、公共交通、供水、燃?xì)?、污水處理、集中供熱?園林、綠化、路燈、環(huán)境衛(wèi)生等設(shè)施的建設(shè)，是政府向建設(shè)單位收取

13、的 一項(xiàng)費(fèi)用。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）防空地下室易地建設(shè)費(fèi)：防空地下室易地建設(shè)費(fèi)是指建設(shè)單位因地質(zhì)、結(jié)構(gòu)等原因無法同步配套修建防空地下室，必須依法向人防部門交 納建設(shè)規(guī)定面積的防空地室所需的工程費(fèi)用，由人防主管部門統(tǒng)一易地 建設(shè)，簡(jiǎn)稱為易地建設(shè)費(fèi)。本項(xiàng)目已規(guī)劃地下室，不需繳納該項(xiàng)費(fèi)用。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）（7）房屋公用設(shè)施專用基金根據(jù)深圳市人民政府關(guān)于印發(fā) 深圳市房屋公用設(shè)施專用基金管理 規(guī)定 的通知（深府 200640號(hào)），有關(guān)開發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交 付時(shí)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將專用基金劃撥到市、區(qū)主管部門指定的銀行

14、專戶。對(duì)于特區(qū)內(nèi)項(xiàng)目：對(duì)1994年11月1日至1999年6月30日間竣工交 付的房屋項(xiàng)目，按建設(shè)總投資百分之二的比例執(zhí)行； 1999年6月30日 以后竣工交付的項(xiàng)目，按除地價(jià)以外的建設(shè)總投資百分之二的比例執(zhí)行。本次房屋公用設(shè)施專用基金按建筑安裝工程總額x 2%計(jì)算。（若非深圳項(xiàng) 目，需結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r核實(shí)是否有該項(xiàng)目。）相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）管理費(fèi)用管理費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的必要支 出，包含人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。根據(jù)調(diào)查分析深圳市 同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)的實(shí)際情況，結(jié)合估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目開發(fā)具體情 況，管理費(fèi)取開發(fā)費(fèi)用的

15、3%。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專 設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：廣告宣傳 費(fèi)，約為銷售收人的0.5%2%;銷售代理費(fèi)，約為銷售收入的1%2%; 其他銷售費(fèi)用，約為銷售收入的 0.5%1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用 約占銷售收入的2%5%。本次評(píng)估根據(jù)項(xiàng)目狀況結(jié)合當(dāng)?shù)氐匿N售市場(chǎng)， 確定銷售費(fèi)用為2%;相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）投資利息依據(jù)中國(guó)人民銀行2014年11月22日公布的貸款利率，于估價(jià)期日金融機(jī)構(gòu)一至五年（含五年）的人民幣基準(zhǔn)

16、貸款利率為6.0%。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)同類型物業(yè)的調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的開發(fā)規(guī)模和實(shí)際情況，設(shè) 定本項(xiàng)目開發(fā)周期為2年。設(shè)定土地地價(jià)及其取得稅費(fèi)在土地購買時(shí)一 次性付清，其計(jì)息周期為整個(gè)開發(fā)期，即 2年；設(shè)定開發(fā)建設(shè)資金在施 工期均勻投入，因此其計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期的一半，即 1年；銷售費(fèi)用 設(shè)定在銷售期均勻投入，以銷售期 1年的一半為計(jì)息期，即0.5年。按 復(fù)利計(jì)息。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX （注：公式、計(jì)算過程不可省略）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)是指假設(shè)委估宗地在開發(fā)完成后的房地產(chǎn)在銷售過程中應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的相關(guān)稅費(fèi)。包括：增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi) 附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅。（1）增值稅

17、：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行 開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法（2016年第18號(hào)），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅 方法計(jì)稅。即增值稅應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額。銷售稅額及進(jìn)項(xiàng)稅 額計(jì)算如下：稅目稅基稅率計(jì)算公式銷項(xiàng)稅額銷售額11%銷項(xiàng)稅額=銷售額X 11%其中：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng) 期允許扣除的土地價(jià)款）+ （1+11%10稅目稅基稅率計(jì)算公式進(jìn)項(xiàng)稅 額翟安工程費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅 額建安工程費(fèi)用11%進(jìn)項(xiàng)稅額=建安工程費(fèi)用+ (1+11%) X 11%行業(yè)費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額專業(yè)費(fèi)用6%進(jìn)項(xiàng)稅額=專業(yè)費(fèi)用成本+ ( 1+6% x 6

18、%銷售費(fèi)用進(jìn)項(xiàng)稅額銷售費(fèi)用6%進(jìn)項(xiàng)稅額=銷售費(fèi)用+ ( 1+6%) X 6%相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(2)城市維護(hù)建設(shè)稅：按已納增值稅稅額的 7%計(jì)算繳納；相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(3)教育費(fèi)附加：按已納增值稅稅額的 3%計(jì)算繳納；相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(4)地方教育附加：按已納增值稅稅額的 2%計(jì)算繳納；相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(5)印花稅：按銷售價(jià)值的0.05%計(jì)算繳納；相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)(6) 土地增值稅：根據(jù)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施 細(xì)則，土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值 額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額以后的余額， 實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。相應(yīng)公式=XXX XXXX=XX (注：公式、計(jì)算過程不可省略)根據(jù)國(guó)務(wù)院國(guó)資委財(cái)務(wù)監(jiān)