江蘇丹陽(yáng)市濱江國(guó)際新城AB地塊可行性研究 頁(yè)

1、 丹陽(yáng)市濱江國(guó)際新城A、B地塊可行性研究 丹陽(yáng)市濱濱江國(guó)際際新城AA、B地地塊項(xiàng)目可行行性研究究報(bào)告20100年8月月目 錄TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc268779344 第一篇城城市研究究 PAGEREF _Toc268779344 h - 55 - HYPERLINK l _Toc268779345 一、閱讀讀丹陽(yáng) PAGEREF _Toc268779345 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779346 1、丹陽(yáng)陽(yáng)概況 PAGEREF _Toc268779346 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779347 1

2、.1、歷史沿沿革 PAGEREF _Toc268779347 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779348 1.2、地理環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc268779348 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779349 1.3、交通環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc268779349 h - 5 - HYPERLINK l _Toc268779350 1.4、人文風(fēng)風(fēng)貌 PAGEREF _Toc268779350 h - 6 - HYPERLINK l _Toc268779351 2、丹陽(yáng)陽(yáng)經(jīng)濟(jì) PAGEREF _Toc268779351 h - 7 -

3、 HYPERLINK l _Toc268779352 2.1、數(shù)字丹丹陽(yáng) PAGEREF _Toc268779352 h - 7 - HYPERLINK l _Toc268779353 2.2、丹陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r及及主要特特點(diǎn) PAGEREF _Toc268779353 h - 8 - HYPERLINK l _Toc268779354 二、城市市建設(shè)及及發(fā)展 PAGEREF _Toc268779354 h - 9 - HYPERLINK l _Toc268779355 1、城市市基礎(chǔ)建建設(shè) PAGEREF _Toc268779355 h- 9 - HYPERLINK l _Toc26877

4、9356 2、城市市規(guī)劃 PAGEREF _Toc268779356 h - 9 - HYPERLINK l _Toc268779357 3、開發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃劃及現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc268779357 h - 110 - HYPERLINK l _Toc268779358 第二篇房房地產(chǎn)市市場(chǎng)篇 PAGEREF _Toc268779358 h - 122 - HYPERLINK l _Toc268779359 一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)概況 PAGEREF _Toc268779359 h - 122 - HYPERLINK l _Toc268779360 二、土地地市場(chǎng) PAGEREF _To

5、c268779360 h - 133 - HYPERLINK l _Toc268779361 1、丹陽(yáng)陽(yáng)（行政政）市土土地市場(chǎng)場(chǎng) PAGEREF _Toc268779361 h - 113 - HYPERLINK l _Toc268779362 2、丹陽(yáng)陽(yáng)市區(qū)土土地市場(chǎng)場(chǎng) PAGEREF _Toc268779362 h - 114 - HYPERLINK l _Toc268779363 藍(lán)色部分分為開發(fā)發(fā)區(qū)成交交地塊 PAGEREF _Toc268779363 h - 144 - HYPERLINK l _Toc268779364 三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境 PAGEREF _Toc2687793

6、64 h - 200 - HYPERLINK l _Toc268779365 1、開發(fā)發(fā)投資及及施竣工工狀況 PAGEREF _Toc268779365 h - 200 - HYPERLINK l _Toc268779366 2、商品品房銷售售狀況 PAGEREF _Toc268779366 h - 211 - HYPERLINK l _Toc268779367 3、商品品房供銷銷分析 PAGEREF _Toc268779367 h - 222 - HYPERLINK l _Toc268779368 四、經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng) PAGEREF _Toc268779368 h - 233 -

7、 HYPERLINK l _Toc268779369 1、區(qū)域域土地利利用概況況 PAGEREF _Toc268779369 h - 223 - HYPERLINK l _Toc268779370 2、目前前區(qū)域房房地產(chǎn)分分布概況況 PAGEREF _Toc268779370 h - 224 - HYPERLINK l _Toc268779371 3、區(qū)域域在售項(xiàng)項(xiàng)目分析析 PAGEREF _Toc268779371 h - 226 - HYPERLINK l _Toc268779372 3.1、項(xiàng)目概概況 PAGEREF _Toc268779372 h - 26 - HYPERLINK l

8、_Toc268779373 3.2、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc268779373 h - 26 - HYPERLINK l _Toc268779374 3.3、供銷狀狀況 PAGEREF _Toc268779374 h - 27 - HYPERLINK l _Toc268779375 3.4、價(jià)格分分析 PAGEREF _Toc268779375 h - 28 - HYPERLINK l _Toc268779376 3.5、潛在供供應(yīng)量 PAGEREF _Toc268779376 h - 299 - HYPERLINK l _Toc268779377 4、區(qū)域域小結(jié) PAGEREF

9、_Toc268779377 h - 322 - HYPERLINK l _Toc268779378 五、其他他板塊房房地產(chǎn)市市場(chǎng) PAGEREF _Toc268779378 h - 33 - HYPERLINK l _Toc268779379 1、丹陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)板塊分分布及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì) PAGEREF _Toc268779379 h - 333 - HYPERLINK l _Toc268779380 2、老城城區(qū)規(guī)劃劃 PAGEREF _Toc268779380 h - 335 - HYPERLINK l _Toc268779381 3、老城城區(qū)典型型樓盤分分布 PAGEREF _Toc268

10、779381 h - 38 - HYPERLINK l _Toc268779382 4、項(xiàng)目目基本概概況 PAGEREF _Toc268779382 h - 39 - HYPERLINK l _Toc268779383 5、戶型型結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc268779383 h - 400 - HYPERLINK l _Toc268779384 6、建筑筑形態(tài) PAGEREF _Toc268779384 h - 411 - HYPERLINK l _Toc268779385 7、項(xiàng)目目賣點(diǎn) PAGEREF _Toc268779385 h - 422 - HYPERLINK l _Toc26

11、8779386 8、供銷銷狀況 PAGEREF _Toc268779386 h - 433 - HYPERLINK l _Toc268779387 9、價(jià)格格分析 PAGEREF _Toc268779387 h - 444 - HYPERLINK l _Toc268779388 10、客客群分析析 PAGEREF _Toc268779388 h - 445 - HYPERLINK l _Toc268779389 11、老老城區(qū)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)結(jié)論論 PAGEREF _Toc268779389 h - 446 - HYPERLINK l _Toc268779390 第三篇項(xiàng)項(xiàng)目定位位篇 PAGER

12、EF _Toc268779390 h - 49 - HYPERLINK l _Toc268779391 一、地塊塊研究 PAGEREF _Toc268779391 h - 499 - HYPERLINK l _Toc268779392 1、地塊塊概況 PAGEREF _Toc268779392 h - 499 - HYPERLINK l _Toc268779393 1.1、地理位位置 PAGEREF _Toc268779393 h - 49 - HYPERLINK l _Toc268779394 1.2、基地環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc268779394 h - 50 - HYPERLIN

13、K l _Toc268779395 1.3、項(xiàng)目周周邊道路路及建筑筑分布 PAGEREF _Toc268779395 h - 500 - HYPERLINK l _Toc268779396 2、地塊塊區(qū)位規(guī)規(guī)劃 PAGEREF _Toc268779396 h - 53 - HYPERLINK l _Toc268779397 3、項(xiàng)目目SWOOT分析析 PAGEREF _Toc268779397 h - 660 - HYPERLINK l _Toc268779398 4、項(xiàng)目目問(wèn)題點(diǎn)點(diǎn) PAGEREF _Toc268779398 h - 662 - HYPERLINK l _Toc2687793

14、99 5、城市市借鑒項(xiàng)項(xiàng)目分析析 PAGEREF _Toc268779399 h 63 HYPERLINK l _Toc268779400 6、解決決方法 PAGEREF _Toc268779400 h 669 HYPERLINK l _Toc268779401 二、項(xiàng)目目市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì) PAGEREF _Toc268779401 h 700 HYPERLINK l _Toc268779402 三、項(xiàng)目目發(fā)展機(jī)機(jī)遇 PAGEREF _Toc268779402 h 722 HYPERLINK l _Toc268779403 四、項(xiàng)目目發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc268779403 h 733

15、 HYPERLINK l _Toc268779404 五、價(jià)格格建議 PAGEREF _Toc268779404 h 774 HYPERLINK l _Toc268779405 第四篇產(chǎn)產(chǎn)品建議議 PAGEREF _Toc268779405 h 75 HYPERLINK l _Toc268779406 一、產(chǎn)品品定位 PAGEREF _Toc268779406 h 775 HYPERLINK l _Toc268779407 二、總體體規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì) PAGEREF _Toc268779407 h 766 HYPERLINK l _Toc268779408 1、主要要規(guī)劃要要點(diǎn) PAGEREF _T

16、oc268779408 h 766 HYPERLINK l _Toc268779409 2、規(guī)劃劃方案示示意 PAGEREF _Toc268779409 h 777 HYPERLINK l _Toc268779410 3、經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)分分析 PAGEREF _Toc268779410 h 788 HYPERLINK l _Toc268779411 4、產(chǎn)品品布局分分析 PAGEREF _Toc268779411 h 799 HYPERLINK l _Toc268779412 三、產(chǎn)品品設(shè)計(jì)建建議 PAGEREF _Toc268779412 h 811 HYPERLINK l _Toc268779

17、413 1、主力力戶型建建議 PAGEREF _Toc268779413 h 811 HYPERLINK l _Toc268779414 2、空間間附加值值建議 PAGEREF _Toc268779414 h 881 HYPERLINK l _Toc268779415 3、戶型型設(shè)計(jì)推推薦示意意 PAGEREF _Toc268779415 h 85 HYPERLINK l _Toc268779416 四、建筑筑風(fēng)格建建議 PAGEREF _Toc268779416 h 866 HYPERLINK l _Toc268779417 1、建筑筑風(fēng)格的的重要意意義 PAGEREF _Toc268779

18、417 h 877 HYPERLINK l _Toc268779418 2、項(xiàng)目目風(fēng)格建建議 PAGEREF _Toc268779418 h 877 HYPERLINK l _Toc268779419 3、本項(xiàng)項(xiàng)目建筑筑風(fēng)格示示意 PAGEREF _Toc268779419 h 899 HYPERLINK l _Toc268779420 第五篇投投資效益益分析 PAGEREF _Toc268779420 h 993 HYPERLINK l _Toc268779421 一、基本本經(jīng)濟(jì)參參數(shù) PAGEREF _Toc268779421 h 933 HYPERLINK l _Toc268779422

19、 1、地塊塊A PAGEREF _Toc268779422 h 93 HYPERLINK l _Toc268779423 2、地塊塊B PAGEREF _Toc268779423 h 94 HYPERLINK l _Toc268779424 二、項(xiàng)目目開發(fā)成成本 PAGEREF _Toc268779424 h 955 HYPERLINK l _Toc268779425 1、地塊塊A PAGEREF _Toc268779425 h 95 HYPERLINK l _Toc268779426 2、地塊塊B PAGEREF _Toc268779426 h 98 HYPERLINK l _Toc2687

20、79427 三、項(xiàng)目目收益 PAGEREF _Toc268779427 h 1101 HYPERLINK l _Toc268779428 1、地塊塊A PAGEREF _Toc268779428 h 1011 HYPERLINK l _Toc268779429 投資凈收收益率 PAGEREF _Toc268779429 h 1102 HYPERLINK l _Toc268779430 2、地塊塊B PAGEREF _Toc268779430 h 1022 HYPERLINK l _Toc268779431 投資凈收收益率 PAGEREF _Toc268779431 h 1103 HYPERLI

21、NK l _Toc268779432 四、售價(jià)價(jià)變動(dòng)分分析 PAGEREF _Toc268779432 h 1003 HYPERLINK l _Toc268779433 五、項(xiàng)目目社會(huì)效效益評(píng)估估 PAGEREF _Toc268779433 h 1044 HYPERLINK l _Toc268779434 六、項(xiàng)目目環(huán)境效效益評(píng)估估 PAGEREF _Toc268779434 h 1055 HYPERLINK l _Toc268779435 七、結(jié)論論 PAGEREF _Toc268779435 h 1055第一篇 城市研研究一、閱讀讀丹陽(yáng)1、丹陽(yáng)陽(yáng)概況1.1、歷史沿沿革 丹陽(yáng)是是現(xiàn)今江江蘇地

22、域域在公元元前2221年秦秦朝設(shè)置置的155個(gè)縣份份之一，當(dāng)時(shí)稱稱曲阿，后改名名云陽(yáng)，唐天寶寶元年（7422年），因當(dāng)時(shí)時(shí)境內(nèi)生生長(zhǎng)著眾眾多的“赤楊樹樹”，“赤”與“丹”同義，“楊”與“陽(yáng)”諧音，故名“丹陽(yáng)”，后取取“丹鳳朝朝陽(yáng)”之意，定名丹丹陽(yáng)。119877年經(jīng)國(guó)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)撤縣縣建市，被列為為沿海對(duì)對(duì)外開放放城市，是江蘇蘇省經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平較高高的縣（市）之之一。1.2、地理環(huán)環(huán)境丹陽(yáng)市地地處長(zhǎng)江江下游南南岸，江江蘇省南南部，界界于東經(jīng)經(jīng)119924111954，北緯緯314532210，南北北長(zhǎng)444公里，東西寬寬32.5公里里，全市市總面積積10559平方方公里，其中陸陸地面積積850

23、0.2平平方公里里，占總總面積的的81.2%、水域面面積1996.88平方公公里，占占18.8%。丹陽(yáng)市市處在亞亞熱帶與與南溫帶帶的過(guò)渡渡性氣候候帶中，具有明明顯的季季風(fēng)特征征，四季季分明，降水豐豐沛，光光照充足足。年平平均氣溫溫15C，年日日照量為為20221小時(shí)時(shí)，無(wú)霜霜期2330天，平均降降水量為為10558.44毫米/年。220044年丹陽(yáng)陽(yáng)全市戶戶籍人口口80116433人，人人口連續(xù)續(xù)三年下下降，人人口得到到有效控控制。1.3、交通環(huán)環(huán)境丹陽(yáng)的地地理位置置十分優(yōu)優(yōu)越，東東距上海海2000公里，西距南南京688公里，滬寧高高鐵、京京滬鐵路路、滬寧寧高速公公路、3312國(guó)國(guó)道、京京杭大

24、運(yùn)運(yùn)河和正正在規(guī)劃劃建設(shè)的的京滬高高速鐵路路橫貫市市區(qū)；常常州機(jī)場(chǎng)場(chǎng)坐落市市境，西西距南京京機(jī)場(chǎng)880公里里，東距距上海虹虹橋機(jī)場(chǎng)場(chǎng)、浦東東機(jī)場(chǎng)22小時(shí)車車程，班班機(jī)直航航世界各各地；對(duì)對(duì)外開放放的長(zhǎng)江江第三大大港大港港港口離市市區(qū)188公里，全市已已形成了了鐵路、公路、水路、航空綜綜合交通通運(yùn)輸體體系。1.4、人文風(fēng)風(fēng)貌 丹陽(yáng)是是人文薈薈萃之地地，名人人志士，賢臣良良將，代代不乏人人。近現(xiàn)現(xiàn)代，丹丹陽(yáng)孕育育了著名名教育家家、上海海復(fù)旦大大學(xué)創(chuàng)始始人馬相相伯，著著名社會(huì)會(huì)科學(xué)家家、教育育家戴伯伯韜，著著名書畫畫家、美美術(shù)教育育家呂鳳鳳子，語(yǔ)語(yǔ)言學(xué)泰泰斗呂叔叔湘，以以及對(duì)革革命事業(yè)業(yè)作出過(guò)過(guò)貢獻(xiàn)

25、的的共產(chǎn)黨黨人夏霖霖、黃競(jìng)競(jìng)西、管管文蔚和和匡亞明明等一大大批名人人志士。丹陽(yáng)在在歷史上上曾是南南朝齊高高帝蕭道道成、梁梁武帝蕭蕭衍兩代代開國(guó)皇皇帝的故故里，現(xiàn)現(xiàn)境內(nèi)文文物遺跡跡豐富，存有南南朝帝陵陵石刻111處226件，散布在在胡橋、荊林、前艾、建山、陵口等等地，220只石石獸是我我國(guó)石刻刻藝術(shù)中中罕見的的珍品，已被列列為國(guó)家家級(jí)重點(diǎn)點(diǎn)保護(hù)文文物；季季子碑刻刻相傳為為孔子唯唯一存世世手書；公元8883年年鑄造的的唐中和和銅鐘被被譽(yù)為“江南第第一鐘”；丹陽(yáng)陽(yáng)是“董永和和七仙女女”故事的的源發(fā)地地；行宮宮九里村村是“吳”姓祖始始地；境境區(qū)存有有季子廟廟、沸井井、明萬(wàn)萬(wàn)善古塔塔、通泰泰橋、開開泰橋

26、、玉乳泉泉井、海海會(huì)寺、嘉山寺寺等名勝勝古跡。2、丹陽(yáng)陽(yáng)經(jīng)濟(jì)2.1、數(shù)字丹丹陽(yáng)2.1.1、城城市GDDP 20009年丹丹陽(yáng)市實(shí)實(shí)現(xiàn)地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值5002.221 億億元，增增長(zhǎng)144.0，其中中：第一一產(chǎn)業(yè)實(shí)實(shí)現(xiàn)增加加值299.388 億元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)6.99；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增增加值2285.37 億元，增長(zhǎng)113.99；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實(shí)現(xiàn)增增加值1187.46 億元，增長(zhǎng)115.66。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值的比重重為5.9：556.88：377.3。2.1.2、財(cái)財(cái)政收入入 20009年丹丹陽(yáng)市完完成財(cái)政政總收入入63.02 億元，同比增增長(zhǎng)144.833，其其中：完完成地方方一般預(yù)預(yù)算收入

27、入23 億元，同比增增長(zhǎng)155.0。從各各項(xiàng)收入入完成情情況看：我市完完成工商商稅收收收入377.155 億元元，同比比增長(zhǎng)88.4，其中中增值稅稅同比增增長(zhǎng)6.7，營(yíng)業(yè)稅稅同比增增長(zhǎng)355.4，企業(yè)業(yè)所得稅稅同比下下降9.8，其他工工商稅收收同比增增長(zhǎng)144.5。存貸貸款較快快增長(zhǎng)。截止112 月月底，全全市金融融機(jī)構(gòu)本本外幣存存款余額額為4557.331 億億元，增增長(zhǎng)366.1，其中中居民儲(chǔ)儲(chǔ)蓄存款款余額為為2477.355億元，增長(zhǎng)222.33。貸貸款余額額創(chuàng)歷史史新高，全市金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)貸款余余額3554.660 億億元，增增長(zhǎng)344.0。2.1.3、人民收收入 20009年丹丹陽(yáng)市城

28、城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入達(dá)到到207799 元，增增長(zhǎng)111.2，從收收入構(gòu)成成看，工工資性收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)了133.6，經(jīng)營(yíng)營(yíng)性凈收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)7.99，財(cái)財(cái)產(chǎn)性收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)6.44，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移性收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)9.77。全全年城市市居民人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出達(dá)到1108331 元元，增長(zhǎng)長(zhǎng)7.11。2.2、丹陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展?fàn)顩r及及主要特特點(diǎn) 丹陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展主要圍圍繞“金三角角、金鳳鳳凰、金金丹陽(yáng)”的三金金品牌 一是得得天獨(dú)厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)。丹陽(yáng)地地處上海海都市圈圈和南京京經(jīng)濟(jì)圈圈的交匯匯處、長(zhǎng)長(zhǎng)江與京京杭大運(yùn)運(yùn)河的交交匯處、楚文化化與吳文文化的交交匯處，是同時(shí)時(shí)接受上上海經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈和長(zhǎng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶輻射

29、射的最佳佳區(qū)域。鐵、公公、水、空立體體交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯顯，人流流、物流流、信息息流、資資金流活活躍，為為丹陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)依托托和接軌軌上海，呼應(yīng)南南京創(chuàng)造造了極為為有利的的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)。丹丹陽(yáng)稱之之謂“金三角角”投資區(qū)區(qū)。 二是獨(dú)獨(dú)具特色色的產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)。丹陽(yáng)工工業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)合合理，行行業(yè)門類類比較齊齊全，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的工業(yè)業(yè)加工配配套能力力和水平平?，F(xiàn)已已形成了了以紡織織、絲綢綢、化工工、機(jī)械械、冶金金、新型型建材、輕工等等產(chǎn)業(yè)為為支柱的的十幾個(gè)個(gè)門類。丹陽(yáng)稱稱之謂“金鳳凰凰”區(qū)域。 三是沿沿江大開開發(fā)的發(fā)發(fā)展優(yōu)勢(shì)勢(shì)。丹陽(yáng)陽(yáng)境內(nèi)長(zhǎng)長(zhǎng)江岸線線15公公里，被被稱為“黃金岸岸線”，它位位于“兩圈一一帶”（即上

30、上海都市市圈、南南京經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈、江江蘇沿江江重化工工帶）的的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)，未未來(lái)五年年內(nèi)，丹丹陽(yáng)將在在沿江區(qū)區(qū)內(nèi)規(guī)劃劃好“一個(gè)基基地五個(gè)個(gè)園區(qū)”：一個(gè)個(gè)基地，即根據(jù)據(jù)“深水深深用，淺淺水淺用用”的原則則，把沿沿江建成成能源基基地。五五個(gè)園區(qū)區(qū)，即以以長(zhǎng)江岸岸線資源源為依托托的高能能耗、大大運(yùn)輸量量的冶金金鋼鐵和和制造業(yè)業(yè)工業(yè)園園區(qū)；沿沿濱江大大道向北北線腹地地的紡織織印染工工業(yè)園區(qū)區(qū)、化工工工業(yè)園園區(qū)和輕輕工造紙紙工業(yè)園園區(qū)；沿沿濱江大大道向南南的汽摩摩配件工工業(yè)園區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)大力發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)和旅游游業(yè)。二、城市市建設(shè)及及發(fā)展1、城市市基礎(chǔ)建建設(shè) 丹陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展，離離不開城城市建設(shè)設(shè)的

31、有效效支撐，配套設(shè)設(shè)施的完完善。拉拉開城市市框架，拓寬發(fā)發(fā)展空間間是突破破丹陽(yáng)發(fā)發(fā)展瓶頸頸的必由由之路。丹陽(yáng)市市以“一體兩兩翼、東東西聯(lián)動(dòng)動(dòng)、完善善形態(tài)、提高品品位”，營(yíng)造造“江南水水鄉(xiāng)、現(xiàn)現(xiàn)代氣息息”為主題題，用兩兩年時(shí)間間完成丹丹陽(yáng)城市市建設(shè)從從次發(fā)達(dá)達(dá)到蘇南南發(fā)達(dá)城城市形象象的目標(biāo)標(biāo)，重點(diǎn)點(diǎn)做好城城市外圍圍及各出出入口的的城市景景觀設(shè)計(jì)計(jì)，包括括高速公公路兩側(cè)側(cè)及出入入口、大大運(yùn)河、鐵路、城市外外圍、二二環(huán)公路路、丹金金路、丹丹句路、迎賓路路以及中中山路、丹鳳北北路、西西環(huán)路、北環(huán)路路、城河河路的改改造。2、城市市規(guī)劃中心城片區(qū)功能定位為全方位、人口密集之現(xiàn)代城市，綜合了政治、住居、文化

32、、教育工作、主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展等功能。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大型企業(yè)的聚集地，成立多個(gè)外資工業(yè)園，是主要的工業(yè)基地，政治中心的轉(zhuǎn)移必將帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。從城市規(guī)規(guī)劃角度度來(lái)看，丹陽(yáng)的的規(guī)劃方方向是“東移南南擴(kuò)”，未來(lái)來(lái)的主要要重點(diǎn)發(fā)發(fā)展區(qū)域域是經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)，行政政中心的的東遷預(yù)預(yù)示著這這一發(fā)展展方向。而本項(xiàng)項(xiàng)目正位位于經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)，區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃定位為為工業(yè)區(qū)區(qū)，現(xiàn)階階段交通通、商業(yè)業(yè)等配套套相對(duì)匱匱乏，生生活氛圍圍不足，但隨著著開發(fā)區(qū)區(qū)的日趨趨成熟，生活氛氛圍將日日漸形成成，成為為集工業(yè)業(yè)、居住住、商務(wù)務(wù)為一體體的完善善工業(yè)區(qū)區(qū)，區(qū)域域形象將將得到提提升，成成為中心心城區(qū)之之后另一一個(gè)副中中心。3、開發(fā)發(fā)區(qū)

33、規(guī)劃劃及現(xiàn)狀狀3.1、開發(fā)區(qū)區(qū)概況江蘇省丹丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)成立于于19992年，19993年被被江蘇省省人民政政府批準(zhǔn)準(zhǔn)為省級(jí)級(jí)經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)，行政區(qū)區(qū)劃面積積50平平方公里里。位于于丹陽(yáng)老老城區(qū)東東部，以以京杭大大運(yùn)河為為界，是是丹陽(yáng)新新城區(qū)，丹陽(yáng)新新的政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化中心。經(jīng)過(guò)十十多年的的開發(fā)建建設(shè)，目目前已建建成155平方公公里的工工業(yè)、商商貿(mào)、金金融、行行政、生生活功能能區(qū)，常常住人口口10萬(wàn)萬(wàn)。來(lái)自自20多多個(gè)國(guó)家家和地區(qū)區(qū)投資的的8000多家生生產(chǎn)型企企業(yè)落戶戶，基本本形成了了視光學(xué)學(xué)、五金金工具、新型建建材（木木業(yè)）、汽車零零部件四四大主導(dǎo)導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化化工、機(jī)機(jī)械冶金金、

34、包裝裝印刷、醫(yī)藥器器械、電電子信息息、農(nóng)產(chǎn)產(chǎn)加工等等產(chǎn)業(yè)快快速集聚聚，升級(jí)級(jí)改造。3.2、產(chǎn)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)丹陽(yáng)陽(yáng)開發(fā)區(qū)區(qū)是全國(guó)國(guó)最大的的眼鏡生生產(chǎn)基地地。是全全市眼鏡鏡產(chǎn)業(yè)的的重要集集中區(qū)。代表企企業(yè)有萬(wàn)萬(wàn)新、東東方、明明月、遠(yuǎn)遠(yuǎn)大、鴻鴻晨、亞亞光、康康美達(dá)等等。丹陽(yáng)陽(yáng)年產(chǎn)光光學(xué)鏡片片、樹脂脂鏡片22.5億億副，鏡鏡架1億億副，雄雄踞全球球第一。丹陽(yáng)眼眼鏡產(chǎn)量量占國(guó)內(nèi)內(nèi)總產(chǎn)量量的700，占占全球總總產(chǎn)量的的45，其中中開發(fā)區(qū)區(qū)就占了了五分之之二；丹丹陽(yáng)眼鏡鏡的銷售售量占全全國(guó)的三三分之一一，其中中開發(fā)區(qū)區(qū)就占五五分之三三。丹陽(yáng)陽(yáng)開發(fā)區(qū)區(qū)是全國(guó)國(guó)知名的的中高檔檔木地板板生產(chǎn)基基地。創(chuàng)創(chuàng)建了圣圣象、康康

35、樹、肯肯帝亞、歐圣、克諾雙雙鳳等眾眾多中國(guó)國(guó)著名、知名品品牌，550以以上產(chǎn)品品遠(yuǎn)銷歐歐美市場(chǎng)場(chǎng)，年銷銷售達(dá)550億元元。丹陽(yáng)陽(yáng)開發(fā)區(qū)區(qū)是我國(guó)國(guó)重要的的汽車零零部件生生產(chǎn)基地地。汽車車零部件件產(chǎn)業(yè)近近幾年來(lái)來(lái)迅速崛崛起。擁?yè)碛袧h高高、大賽賽璐、大大亞沃得得、中順順、超力力、吉?jiǎng)P凱恩、希希格瑪、新泉、新天洋洋、常誠(chéng)誠(chéng)、圓通通等大批批企業(yè)，生產(chǎn)鋁鋁合金輪輪轂、安安全氣囊囊發(fā)生器器、空調(diào)調(diào)、燈具具、儀表表臺(tái)，內(nèi)內(nèi)飾件、油箱、冷凝器器、風(fēng)扇扇、電機(jī)機(jī)等系列列產(chǎn)品，成為眾眾多國(guó)內(nèi)內(nèi)外汽車車制造企企業(yè)的一一級(jí)供應(yīng)應(yīng)商。丹陽(yáng)陽(yáng)開發(fā)區(qū)區(qū)是亞洲洲最大的的五金工工具生產(chǎn)產(chǎn)基地。是江蘇蘇省唯一一的五金金工具出出口基

36、地地。以華華昌、鋒鋒泰、漢漢森、友友和、新新美達(dá)、威旺等等為主體體的生產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，主打產(chǎn)產(chǎn)品是金金剛石鋸鋸片、鉆鉆頭、電電動(dòng)工具具，產(chǎn)品品90以上出出口。全全市年產(chǎn)產(chǎn)鋸片550000萬(wàn)片，其中開開發(fā)區(qū)占占70。以引引進(jìn)世界界一流水水平的激激光焊接接生產(chǎn)線線為標(biāo)志志，我區(qū)區(qū)五金工工具業(yè)正正在實(shí)現(xiàn)現(xiàn)升級(jí)換換代的歷歷史跨越越。3.3、中心區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃從本項(xiàng)目目所在開開發(fā)區(qū)的的位置來(lái)來(lái)看，本本項(xiàng)目緊緊鄰老城城區(qū)及開開發(fā)區(qū)行行政商住住板塊，周邊集集中了大大量的居居住社區(qū)區(qū)及多項(xiàng)項(xiàng)配套，離工業(yè)業(yè)區(qū)有一一定距離離，整體體上來(lái)看看，本項(xiàng)項(xiàng)目的位位置是開開發(fā)區(qū)的的邊緣位置置，但能能分享到到開發(fā)區(qū)區(qū)各項(xiàng)優(yōu)優(yōu)秀資源源

37、。第二篇 房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)篇篇一、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)概況 隨著國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整，城城市化、小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)建設(shè)步步伐的加加快。居居民生活活水平逐逐步提高高，房地地產(chǎn)已成成為國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中一一個(gè)獨(dú)立立的產(chǎn)業(yè)業(yè)，是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)構(gòu)成中中的重要要內(nèi)容，并進(jìn)入入快速發(fā)發(fā)展的軌軌道。 在政府府鼓勵(lì)住住房消費(fèi)費(fèi)政策的的推動(dòng)下下，丹陽(yáng)陽(yáng)市房地地產(chǎn)業(yè)一一直在高高位數(shù)中中運(yùn)行，投資總總額、施施工面積積大幅度度增加，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)組成部部分，與與國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展相聯(lián)系系，國(guó)民民經(jīng)濟(jì)高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)必然帶帶動(dòng)房地地產(chǎn)業(yè)的的高速發(fā)發(fā)展，反反之，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展推動(dòng)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)快速增增長(zhǎng)和擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需的重要要因素。9

38、5年前前，丹陽(yáng)陽(yáng)市僅有有幾家房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司，投資資規(guī)模在在億元左左右徘徊徊，966-999年進(jìn)入入調(diào)整收收縮期，空置商商品房增增加，投投資總額額減少；20000年，隨著國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)加速發(fā)發(fā)展和城城市化進(jìn)進(jìn)程的加加快，居居民收入入的提高高，房改改政策由由實(shí)物分分配轉(zhuǎn)為為貨幣分分配政策策的推行行，給房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展注注入新的的活力，進(jìn)入快快速發(fā)展展階段，處于周周期性擴(kuò)擴(kuò)張期，近幾年年以來(lái)，是丹陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)快快速發(fā)展展的幾年年。隨著著丹陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的快快速騰飛飛，上海海、蘇州州、南京京等地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的迅迅速升溫溫，帶動(dòng)動(dòng)了丹陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的蓬勃發(fā)發(fā)展。 另外由由于受國(guó)國(guó)家宏觀觀調(diào)控的的

39、影響，07，08年年以來(lái)，丹陽(yáng)房房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)購(gòu)、成交交量大幅幅縮水，市民出出現(xiàn)觀望望心理。對(duì)于丹丹陽(yáng)市未未來(lái)房市市政策和和房?jī)r(jià)走走勢(shì)，受受觀望心心理的影影響，房房產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)低迷，成交量量大量萎萎縮，一一個(gè)月整整個(gè)城區(qū)區(qū)只有不不到100套的成成交量。房?jī)r(jià)的的增長(zhǎng)速速度和幅幅度大大大減緩，并且部部分樓盤盤明升暗暗降，房房?jī)r(jià)出現(xiàn)現(xiàn)了下降降趨勢(shì)。但丹陽(yáng)陽(yáng)市的房房屋新批批項(xiàng)目和和建造工工程量并并未減少少，基本本與往年年持平。進(jìn)入009年隨隨著國(guó)家家和地方方政府關(guān)關(guān)于鼓勵(lì)勵(lì)居民購(gòu)購(gòu)買商品品房的優(yōu)優(yōu)惠政策策相繼出出臺(tái)，大大量自住住型客戶戶需求大大量釋放放，丹陽(yáng)陽(yáng)樓市成成交量大大幅提升升，房?jī)r(jià)價(jià)也隨之之上漲，市中心

40、心房?jī)r(jià)從從07，08年年45000元/平方一一路上漲漲到55500元元/平方方左右。進(jìn)入20010年年以來(lái)，由于220099年的房房?jī)r(jià)上漲漲過(guò)快，銀行貸貸款條件件開始收收緊，利利率也開開始提高高，目前前成交量量出現(xiàn)了了一定程程度的下下降，但但是伴隨隨著城市市化進(jìn)程程和國(guó)民民經(jīng)濟(jì)快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，住房房剛性需需求的不不斷增加加，以及及土地成成本和材材料成本本的增加加，丹陽(yáng)陽(yáng)市房?jī)r(jià)價(jià)總體趨趨勢(shì)必將將持續(xù)增增長(zhǎng)，但但增長(zhǎng)速速度將會(huì)會(huì)放緩。未來(lái)一一段時(shí)間間內(nèi)房?jī)r(jià)價(jià)下跌的的可能性性也很小小。另外因位位置、環(huán)環(huán)境、管管理，人人文等因因素，丹丹陽(yáng)各個(gè)個(gè)區(qū)域的的銷售情情況和價(jià)價(jià)格也有有很大差差異，平平均價(jià)格格的差

41、距距已擴(kuò)大大到了每每平方米米10000元到到15000元左左右。其其中由于于丹陽(yáng)城城市市政政規(guī)劃中中明確以以市區(qū)為為主體，以開發(fā)發(fā)區(qū)為北北翼，東東部和南南部為南南翼進(jìn)行行城市化化發(fā)展，因此丹丹陽(yáng)的商商業(yè)，金金融，貿(mào)貿(mào)易等商商貿(mào)中心心，以及及生活中中心等幾幾乎全部部集中在在以上幾幾個(gè)區(qū)域域，因此此這些區(qū)區(qū)域更受受購(gòu)房者者的喜愛愛房?jī)r(jià)也也相對(duì)偏偏高。而而西部和和北部由由于商業(yè)業(yè)配套和和生活配配套相對(duì)對(duì)不齊全全，生活活環(huán)境較較差，因因此銷售售成交量量和房?jī)r(jià)價(jià)都相對(duì)對(duì)比較低低。二、土地地市場(chǎng)1、丹陽(yáng)陽(yáng)（行政政）市土土地市場(chǎng)場(chǎng)備注：含含丹陽(yáng)行行政范圍圍內(nèi)所有有鄉(xiāng)鎮(zhèn)丹陽(yáng)市土土地市場(chǎng)場(chǎng)近年成成交土地地基本為

42、為商住性性質(zhì)，純純住宅項(xiàng)項(xiàng)目較少少，雖然然土地出出讓為商商住性質(zhì)質(zhì)，其實(shí)實(shí)仍然是是以住宅宅為主，商業(yè)為為輔。注：由于于丹陽(yáng)市市20009年11月222日前，各地塊塊的容積積率不明明確，參參考后續(xù)續(xù)土地成成交狀況況，本報(bào)報(bào)告中對(duì)對(duì)20009年11月222日前成成交土地地中的容容積率，采用“云陽(yáng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)容積率率2.002.2，其其他鎮(zhèn)容容積率11.7”。2、丹陽(yáng)陽(yáng)市區(qū)土土地市場(chǎng)場(chǎng)藍(lán)色部分分為開發(fā)發(fā)區(qū)成交交地塊地塊編號(hào)號(hào)區(qū)域地塊位置置占地（）用地性質(zhì)質(zhì)容積率競(jìng)得人總建（）總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）地價(jià)(元元/畝)樓板價(jià)（元/）成交日期期G10005云陽(yáng)鎮(zhèn)云陽(yáng)鎮(zhèn)普普善片區(qū)區(qū)D898113.88住宅1.0容積率率2.6

43、6丹陽(yáng)市新新嘉源房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司2335515.88269444200.0011533.820100-5-21G10004云陽(yáng)鎮(zhèn)云陽(yáng)鎮(zhèn)普普善片區(qū)區(qū)C1127700.6商住住：1.0容積率率3.0丹陽(yáng)市天天怡房屋屋建設(shè)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司3381101.8338110200.001000020100-5-21合計(jì)/2025514.4/5716617.68607554200.0010622.8/地塊編號(hào)號(hào)區(qū)域地塊位置置占地（）用地性質(zhì)質(zhì)容積率競(jìng)得人總建（）總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）地價(jià)(元元/畝)樓板價(jià)（元/）成交日期期G09118云陽(yáng)鎮(zhèn)云陽(yáng)鎮(zhèn)竹竹林路東東側(cè)535226.99商住1.00,2.66丹

44、陽(yáng)市通通泰地產(chǎn)產(chǎn)1391169.94100551125.18722.220099-122-300G09117云陽(yáng)鎮(zhèn)云陽(yáng)鎮(zhèn)任任甲村路路南側(cè)210660.11商住1.00,2.66江蘇天坤坤集團(tuán)有有限公司司547556.22639544125.17722.120099-122-300G09111開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)丹丹桂路北北側(cè)133666.77住宅1.772.22丹陽(yáng)市永永佳地產(chǎn)產(chǎn)294006.7741304465.004443.420099-8-2G09009開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)SS2411省道東東側(cè)145660.11商住2.554.00江蘇卓越越置業(yè)有有限公司司582440.441421165.006244

45、20099-8-2G09001華陽(yáng)路華陽(yáng)路東東側(cè)84000商住/江蘇天坤坤集團(tuán)有有限公司司18488020188160.161092220099-1-22G09003開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)通通港路北北側(cè)37666.7商業(yè)/陳紅英82866.74434060.118410.320099-1-22G09004云陽(yáng)鎮(zhèn)云陽(yáng)鎮(zhèn)東東方路西西南側(cè)37466.7商業(yè)/中國(guó)石油油化工股股份有限限公司82422.744563100.1868320099-1-22G09002開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)迎迎春路北北側(cè)753.3商住/蘇州市承承信房地地產(chǎn)16577.266171151.3310311.820099-1-22合計(jì)/1191180

46、.5/3182240.08198222110.88622.9/地塊編號(hào)號(hào)區(qū)域地塊位置置占地（）用地性質(zhì)質(zhì)容積率競(jìng)得人總建（）總價(jià)（萬(wàn)萬(wàn)元）地價(jià)(元元/畝)樓板價(jià)（元/）成交日期期G08005開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)齊齊梁路東東側(cè)1233006.88商住/466113.662802280.115601.120088-111-300G08009開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)九九緯路南南側(cè)948333.88商住/1896667.6145009.55102.0076520088-111-300G08006開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)齊齊梁路東東側(cè)2107660.11商住/215220.221296680.330602.220088-111-300

47、G08007開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)八八緯路南南側(cè)791007.11商住/1582214.2130552.66110.0082520088-111-300G08008開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)八八緯路東東側(cè)281880.11商住/563660.2243533.811103.00772.520088-111-200G08003開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)蘭蘭陵路南南北側(cè)646667商住/12933348056683.005622.920088-5-25G08004開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)七七緯路南南側(cè)550880.33住宅/1101160.64962260.006450.420088-5-25G08002開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)八八緯路北北側(cè)1308827.3

48、商住/2616654.6202556103.22774.220088-5-20G07335開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)市市門第一一路東側(cè)側(cè)96400.1商業(yè)/丹陽(yáng)盛大大裝飾城城開發(fā)有有限公司司192880.2295666.111495.920088-1-10G07336開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)北北苑路南南側(cè)29800商住/丹陽(yáng)市金金鑫房地地產(chǎn)5960030568.223511.720088-1-10G07338丹金公路路丹金公路路東側(cè)89800商住/丹陽(yáng)市通通泰房地地007495.620088-1-10G07337開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)四四緯路南南側(cè)58000商住/丹陽(yáng)市華華甸置業(yè)業(yè)發(fā)展有有限公司司116

49、00057566.009495.720088-1-10G07440云陽(yáng)鎮(zhèn)云陽(yáng)鎮(zhèn)九九房村45733.4住宅/江蘇天坤坤集團(tuán)有有限公司司91466.844765.116488.720088-1-10G07442丹金公路路丹金公路路西側(cè)40000住宅/丹陽(yáng)市振振南房地地產(chǎn)8000039766.117496.320088-1-10G07445姜家園姜家園路路北側(cè)606.7商住/江蘇和美美置業(yè)12133.4201220.8716566.520088-1-10G07441東門外東門外大大街南側(cè)側(cè)13066.7住宅/丹陽(yáng)市亞亞洲房地地產(chǎn)26133.416885.771642.820088-1-10合計(jì)/52

50、46649.4/104992988.8732226.99193.005697.87/三年總計(jì)計(jì)/8463344.3/1939915771538802.9403.9323833.577/20088年1月月-20010年年7月丹丹陽(yáng)開發(fā)發(fā)區(qū)土地地成交分分布圖迎春路北側(cè)蘇州承信房地產(chǎn)753.3東方路西南側(cè)中國(guó)石油化工3746.7S241省道東側(cè)江蘇卓越置業(yè)14560.1丹桂路北側(cè)丹陽(yáng)市永佳地產(chǎn)13366.7普善片區(qū)C丹陽(yáng)天怡地產(chǎn)112700.6普善片區(qū)D丹陽(yáng)新嘉源地產(chǎn)89813.8G0737四緯路南側(cè)5800G0736北苑路南側(cè)2980G0735市門第一路東側(cè)9640.1G0802八緯路北側(cè)1308

51、27.3G0804七緯路南側(cè)55080.3G0809九緯路94833.8G0808八緯路東側(cè)28180.1G0807八緯路南側(cè)79107.1G0805齊梁路東側(cè)123306.8G0803蘭陵路南北側(cè)64667G0806齊梁路東側(cè)210760.1備注:黑黑色字體體為20009-20110年成成交土地地，紅色色字體為為08年年成交土土地從上圖可可以看出出，丹陽(yáng)陽(yáng)開發(fā)區(qū)區(qū)土地出出讓從008年的的圍繞開開發(fā)區(qū)中中心逐步步往南片片區(qū)發(fā)展展 從土地地成交價(jià)價(jià)格來(lái)看看，099年土地地價(jià)格上上漲不大大，漲幅幅為199%，而而20110年成成交土地地，價(jià)格格上漲了了82%。 09年年以來(lái)丹丹陽(yáng)共成成交土地地10

52、幅幅，總用用地面積積32.2萬(wàn)平平米，預(yù)預(yù)計(jì)可為為后期市市場(chǎng)提供供近900萬(wàn)平米米的上市市量，如如果按照照09年年丹陽(yáng)商商品房年年成交高高峰期883萬(wàn)平平米計(jì)算算，099年以來(lái)來(lái)上市的的土地需需要一年年以上的的時(shí)間被被市場(chǎng)消消化；其其中開發(fā)發(fā)區(qū)共成成交土地地7幅，總出讓讓面積223.99萬(wàn)平米米，可為為后期市市場(chǎng)提供供67.7萬(wàn)平平米的上上市體量量； 丹陽(yáng)市市區(qū)20010年年以來(lái)累累計(jì)成交交2幅地地塊，單單價(jià)2000萬(wàn)元元/畝，成交面面積3003.88畝。 08年年以來(lái)丹丹陽(yáng)累計(jì)計(jì)成交土土地266幅，總總出讓地地面積884.66萬(wàn)平米米，根據(jù)據(jù)各項(xiàng)目目出讓指指標(biāo)計(jì)算算，預(yù)計(jì)計(jì)可為后后期市場(chǎng)場(chǎng)提

53、供1193.9萬(wàn)平平米的上上市體量量。其中中開發(fā)區(qū)區(qū)（含濱濱河國(guó)際際新城區(qū)區(qū)域）共共成交土土地188幅，總總出讓面面積844.6萬(wàn)萬(wàn)平米，可為后后期市場(chǎng)場(chǎng)提供1169萬(wàn)萬(wàn)平米的的上市體體量，供供應(yīng)量占占到全市市的877%；可可以看出出，丹陽(yáng)陽(yáng)未來(lái)商商品房開開發(fā)的熱熱點(diǎn)是在在開發(fā)區(qū)區(qū)。三、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)環(huán)境1、開發(fā)發(fā)投資及及施竣工工狀況（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：丹丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局）20066年至220099年保持持較高的的增長(zhǎng)速速度，220099年全年年完成投投資額115.661億元元，較220088年增幅幅11.18%，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)火熱。（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：丹丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局）（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：丹丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局）20099

54、年商品品房施工工面積達(dá)達(dá)到1994.445萬(wàn)平平方米，同比下下降8.92%；20009年年商品房房竣工面面積達(dá)到到63.82萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比下降225.553%。2、商品品房銷售售狀況（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：丹丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局）20099年商品品房銷售售面積達(dá)達(dá)到了882.992萬(wàn)平平方米，同比增增幅達(dá)到到了1000.777%，市場(chǎng)火火爆程度度可見一一斑。（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：丹丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局） 20009年商商品房銷銷售金額額為300.777億元，同比增增幅達(dá)到到了1339.227%的的高點(diǎn)。（數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：丹丹陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局）商品房銷銷售價(jià)格格逐年走走高，220099年達(dá)到到了37710.81元元/平方方米的高高點(diǎn)

55、，增增幅近220%。3、商品品房供銷銷分析 20009年商商品房預(yù)預(yù)售許可可面積為為1633.977萬(wàn)平方方米，而而20110年上上半年已已經(jīng)達(dá)到到了1330.996萬(wàn)平平方米，可丹陽(yáng)陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)銷售最最火爆的的20009年全全年才達(dá)達(dá)到833萬(wàn)平方方米，供供明顯大大于求。 20009年供供銷比為為1.998，而而到了220100年上半半年則達(dá)達(dá)到了33.355，未來(lái)來(lái)壓力巨巨大。四、經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)1、區(qū)域域土地利利用概況況從丹陽(yáng)土土地利用用規(guī)劃來(lái)來(lái)看，項(xiàng)項(xiàng)目所在在的經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的一個(gè)個(gè)重要板板塊，住住宅用地地主要以以市政府府為中心心向四周周輻射；從目前開開發(fā)現(xiàn)狀狀

56、來(lái)看，核心區(qū)區(qū)域的住住宅用地地已逐漸漸開發(fā)面面市，后后續(xù)可開開發(fā)的土土地不多多，本項(xiàng)項(xiàng)目所在在規(guī)劃中中的濱河河國(guó)際城城為目前前經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)住住宅用地地最為密密集的小小區(qū)域，后期該該區(qū)域?qū)⒂幸欢ǘ康淖∽≌_發(fā)發(fā)體量；從經(jīng)濟(jì)開開發(fā)區(qū)可可持續(xù)開開發(fā)看來(lái)來(lái)，濱河河國(guó)際城城為區(qū)域域未來(lái)幾幾年的重重點(diǎn)開發(fā)發(fā)帶，其其房源與與目前在在售項(xiàng)目目的后續(xù)續(xù)房源成成為未來(lái)來(lái)供應(yīng)市市場(chǎng)的主主力。項(xiàng)目所在區(qū)域本項(xiàng)目所所在的濱濱河國(guó)際際城目前前形象一一般，但但若在政政府利好好的規(guī)劃劃下，引引入品牌牌開發(fā)企企業(yè)聯(lián)合合打造，小區(qū)域域仍具有有一定的的可塑性性。2、目前前區(qū)域房房地產(chǎn)分分布概況況目前經(jīng)濟(jì)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)在售的的重點(diǎn)項(xiàng)

57、項(xiàng)目集中中于市政政府北側(cè)側(cè)的丹桂桂路，代代表項(xiàng)目目有金鼎鼎城市花花園、天天?；▓@園、佳景景天城、東方盛盛世；開發(fā)區(qū)北北部的典典型項(xiàng)目目天波城城成為丹丹陽(yáng)的標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目目，雖然然其地段段一般，但產(chǎn)品品本身市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力較強(qiáng)強(qiáng)，定位位在當(dāng)?shù)氐叵鄬?duì)高高端，吸吸引了丹丹陽(yáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)較強(qiáng)的的購(gòu)房者者、外地地在丹陽(yáng)陽(yáng)的生意意客群；東方盛世佳景天城海宇花園本項(xiàng)目普善人家東方佳園名都新貴鳳翔花園城金鼎城市花園天?；▓@天波城項(xiàng)目所在在規(guī)劃中中的濱河河國(guó)際城城，目前前在售項(xiàng)項(xiàng)目只有有積善人人家和錦錦江人家家，周邊邊已有的的住宅小小區(qū)為東東方新城城、幸福福三區(qū)、以及天天怡開發(fā)發(fā)新九曲曲河以北北的東方方嘉園。3、區(qū)域域在售

58、項(xiàng)項(xiàng)目分析析3.1、項(xiàng)目概概況項(xiàng)目名稱稱總建面積積（萬(wàn)）物業(yè)類型型建筑類型型開發(fā)商天波城62住宅多層、小小高層、高層國(guó)驊金鼎城市市花園25住宅、商商業(yè)小高層、高層金鑫天福花園園12住宅、別別墅多層、別別墅東方盛世世16住宅、商商業(yè)小高層、高層金必順鳳翔花園園城四期期約4萬(wàn)住宅多層、小小高層高高層鳳翔地產(chǎn)產(chǎn)名都新貴貴近4萬(wàn)住宅多層、小小高層天正房地地產(chǎn)東方嘉園園6萬(wàn)左右右住宅、商商鋪多層、小小高層、高層天怡普善人家家12住宅、商商鋪多層、小小高層天怡、通通泰、嘉嘉源佳景天城城住宅多層、小小高層永佳房地地產(chǎn)錦江花園園共6幢多多層住宅多層天江房地地產(chǎn)物業(yè)類型型以住宅宅為主，沿街底底商零星星分布；在售

59、項(xiàng)目目里，多多層多為為前期已已售房源源的建筑筑類型，目前在在售的以以小高層層為主、高層為為輔，可可以看出出，小高高層住宅宅在目前前的丹陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)已已經(jīng)不罕罕見，逐逐漸被購(gòu)購(gòu)房者所所接受，但高層層建筑仍仍然較少少；國(guó)驊、天天怡在丹丹陽(yáng)已經(jīng)經(jīng)具有一一定的品品牌效應(yīng)應(yīng)，其項(xiàng)項(xiàng)目被購(gòu)購(gòu)房者所所認(rèn)可。3.2、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)項(xiàng)目名稱稱建筑類型型面積區(qū)間間段()主力面積積（）產(chǎn)品附加加值天波城小高層、高層99/1130/1955/1440目前已1140平平米的四四房為主主陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送送面積、頂層局局部挑高高金鼎城市市花園多層、小小高層、高層、別墅90-1160二二房、三三房、四四房120-1300平米的的三房天福花園

60、園多層、別別墅70-1120平平米的二二房、三三房70-1120平平米的二二房、三三房東方盛世世小高層、高層80-1130二二房、三三房120-1300平米三三房鳳翔花園園城四期期小高層、高層130-1800平米的的三房、四房130-1800平米的的三房、四房名都新貴貴多層、小小高層102-1600平米的的二房、三房102-1600平米的的二房、三房普善人家家多層、小小高層80-1150平平米二房房、三房房130-1500平米三三房佳景天城城多層、小小高層80-1140二二房、三三房120左左右的三三房錦江花園園多層80-1120二二房、三三房80-1120二二房、三三房總體來(lái)說(shuō)說(shuō)，丹陽(yáng)陽(yáng)在戶