物業(yè)管理會計報表范本

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔第九節(jié)物業(yè)管理會計報表一、會計報表概述會計報表是會計核算的最終產(chǎn)品，是物業(yè)管理公司向其信息使用者提供財務(wù)信息的基本 形式。在大多數(shù)情形下，它是會計信息需求者，特別是外部需求者如投資者、物業(yè)業(yè)主和債權(quán)人等獲取公司財務(wù)信息的主要渠道。為此，了解物業(yè)管理會計報表的類 型、目的及其編制要求等，對會計報表信息的利用有著重要的現(xiàn)實意義。(一)會計報表及其目的會計報表又稱財務(wù)報表，是會計主體在日常會計核算基礎(chǔ)上，按照一定的指標(biāo)體系，總括地反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債及所有者權(quán)益的狀況、經(jīng)營成果和理財過程的書面文件；是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)

2、營管理效率等的集中反映。來源于：-/ -.日常會計核算中，物業(yè)管理公司通過填制記賬憑證和登記賬簿等會計處理，在會計賬簿中對經(jīng)營活動所體現(xiàn)的整個資金 運動過程進(jìn)行了分類反映。盡管各賬簿都從某一特定方面提供著公司經(jīng)營活動的信息，但由于信息需求者需要的是有關(guān)物業(yè)管理公司全局的、較為系統(tǒng)的財務(wù)信息， 單一賬簿受其自身職能的制約，無法綜合反映物業(yè)管理公司經(jīng)營活動的全貌，這些信息難以為信息需求者，特別是外部信息需求者所利用。因此，有必要編制會計報 表，全面而系統(tǒng)地概括反映物業(yè)管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，滿足信息需求者因進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策而產(chǎn)生的信息需求。換而言之，編制會計報表的目的在于向物業(yè)管 理公司的管理層

3、、投資者、債權(quán)人、業(yè)主以及政府管理部門等提供經(jīng)濟(jì)決策所需的財務(wù)會計信息。具體而言，編制會計報表的目的表現(xiàn)為：1.為投資者提供管理層履行受托責(zé)任狀況物業(yè)管理公司資本的保值、增值信息投資者投資于物業(yè)管理公司，其目的是為了實現(xiàn)資本的保值和增值。出于兩權(quán)分離的經(jīng)營要求，投資者委托管理層全權(quán) 負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理，從而，在投資者和管理層之間形成了委托代理關(guān)系，即管理層受投資者的委托，代理行使對公司資本的營運權(quán)，并相應(yīng)地承擔(dān)了對投資者 所委托資本的保值和增值責(zé)任。會計報表作為系統(tǒng)反映整個資金運動過程的媒介，所提供的信息必然反映出公司管理層履行受托責(zé)任的好壞，因此，它為正確評價管 理層的業(yè)績提供了客觀的信

4、息基礎(chǔ)，便于投資者作出相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)決策。2.為債權(quán)人提供物業(yè)管理公司償債能力的財務(wù)信息物業(yè)管理公司的資金除來源于物業(yè)管理服務(wù)收費外，還有一部分來源于對債權(quán)人的負(fù)債。債權(quán)人最關(guān)心的是公司能否在 債務(wù)到期時如數(shù)償付本息，即公司是否具有償債能力。物業(yè)管理公司的會計報表反映了目前公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果信息，盡管難以利用這些信息準(zhǔn)確地預(yù)測公司 的未來償債能力，但至少為預(yù)測提供了較為客觀的基礎(chǔ)。3.為業(yè)主提供物業(yè)管理公司的管理服務(wù)效率及其履行物業(yè)管理服務(wù)合約狀況的信息物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的關(guān)系，也是一種委托代理關(guān)系。業(yè)主委托物業(yè)管理公司對其物業(yè)進(jìn)行管理，通過物業(yè)管理公 司提供專業(yè)化服務(wù)，促使物業(yè)保值和增

5、值。物業(yè)管理公司履行其受托責(zé)任的好壞，主要表現(xiàn)為：能否利用管理收費，最大限度地履行受托責(zé)任，即管理收費利用效率 的高低。可見，業(yè)主評價受托責(zé)任履行情況需要的這些信息，在公司會計報表損益表和現(xiàn)金流量表中也可得到集中反映，從而為業(yè)主評估物業(yè)管理公司下一年度 財務(wù)預(yù)算和管理服務(wù)收費提供基礎(chǔ)。4.為管理層提供業(yè)績考評和改善經(jīng)營管理的信息借助于會計報表，管理層能夠及時了解公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況、管理收費使用效益的高低以及多元化或多種經(jīng)營業(yè)務(wù)的經(jīng) 濟(jì)效益等。這些信息一方面為管理層提供了評價各部門工作業(yè)績的依據(jù)，另一方面又便于管理層分析經(jīng)營管理中存在的問題，并進(jìn)而采取相應(yīng)措施，改善公司的經(jīng)營 管理，更好地履行投

6、資者，特別是業(yè)主所賦予的受托責(zé)任。(二)對會計報表的要求為了達(dá)成會計報表的目的，對會計報表的要求主要包括：1.表達(dá)公允表達(dá)公允是對會計報表的最基本要求，直接影響著會計信息的質(zhì)量。會計報表表達(dá)公允要求包括：數(shù)據(jù)可靠，指會計 信息應(yīng)恰當(dāng)?shù)胤从澄飿I(yè)管理公司的財務(wù)狀況及其經(jīng)營成果，不能帶有任何偏見或刻意的粉飾；內(nèi)容完整，指會計報表至少應(yīng)包括我國現(xiàn)行會計制度或相關(guān)法規(guī)規(guī)定 的所有項目，不得隨意刪減；方法一致，是指為保證會計信息的可比性，不同時期會計報表所采用的會計方法應(yīng)盡可能前后一致；如發(fā)生變動，必須揭示其對報表 的影響。2.信息相關(guān)信息相關(guān)又稱會計信息的有用性，是會計報表必須滿足、又難以充分滿足的一項

7、要求。信息的相關(guān)性或有用性直接體現(xiàn) 為決策的相關(guān)性。會計報表的使用者不同，所作的決策大不相同，其信息需求必然差異較大，因此，會計報表不可能為信息使用者提供決策所需的全部信息。在此， 信息相關(guān)意味著，會計報表應(yīng)盡可能提供所有信息使用者都需要的通用信息。3.披露及時會計報表應(yīng)按規(guī)定的時間及時披露。市場經(jīng)濟(jì)下，會計信息具有較強(qiáng)的時效性，及時的信息披露，有助于充分實現(xiàn)會計報表的信息價值，并有助于管理層和外部利益團(tuán)體適時地作出正確決策，采取必要措施以保障其自身的利益。(三)會計報表的類型理論上，會計報表可按不同標(biāo)志進(jìn)行分類。常見的分類主要有：1.按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同進(jìn)行分類按反映經(jīng)濟(jì)內(nèi)容的不同，可分為資

8、產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表。資產(chǎn)負(fù)債表是反映公司在某一特定時日(在我國，一般為12月31日)財務(wù)狀況的會計報表；損益表為反映公司在一 定時期內(nèi)(通常為一年)經(jīng)營成果的報表；而財務(wù)狀況變動表反映的是公司在一定時期內(nèi)資金來源和運用及其增減變動情況的報表。這三張報表提供了有關(guān)企業(yè)經(jīng)營 狀況的基本信息，因此，也稱為三大基本會計報表。2.按報表使用者的不同進(jìn)行分類按報表使用者的不同，可分為對外報表和內(nèi)部報表。對外報表是依據(jù)會計準(zhǔn)則和行業(yè)會計制度編制，并向企業(yè)外部利益團(tuán)體進(jìn)行披露的會計報表，如資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和財務(wù)狀況變動表等。內(nèi)部報表是公司是重于企業(yè)內(nèi)部管理需要而編制的報表，如費用明細(xì)表等。3.

9、按反映資金運動的形態(tài)進(jìn)行分類按反映資金運動的形態(tài)，可分為靜態(tài)報表和動態(tài)報表。企業(yè)的資金運動表現(xiàn)為相對靜止?fàn)顟B(tài)和顯著變動狀態(tài)。靜態(tài)報表反映的是資金運動相對靜止?fàn)顟B(tài)的財務(wù)信息，即某一特 定時點的資金運動狀況，如企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益存在狀況，資產(chǎn)負(fù)債表是典型的靜態(tài)報表。動態(tài)報表與資金運動的顯著變動狀態(tài)有關(guān)，是反映顯著變動的過 程及其影響的報表，如損益表和現(xiàn)金流量表。二、物業(yè)管理的基本會計報表會計報表反映了有關(guān)公司資金運動的信息。報表不同，所提供財務(wù)信息的類 型、報表的結(jié)構(gòu)和格式都不相同。企業(yè)編制會計報表的直接依據(jù)是我國會計法律法規(guī)體系，包括中華人民共和國會計法、企業(yè)會計準(zhǔn)則基本準(zhǔn)則、具體 會計

10、準(zhǔn)則、分行業(yè)會計核算制度及其補(bǔ)充規(guī)定以及會計基礎(chǔ)工作規(guī)范等。1997年以來，財政部頒布了10項具體會計準(zhǔn)則，用于指導(dǎo)企業(yè)的會計信息披露行 為。這10項具體會計準(zhǔn)則分別是：企業(yè)會計準(zhǔn)則關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露、企業(yè)會計準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表、企業(yè)會計準(zhǔn)則資產(chǎn)負(fù)債表日后事 項、企業(yè)會計準(zhǔn)則債務(wù)重組、企業(yè)會計準(zhǔn)則收入、企業(yè)會計準(zhǔn)則投資、企業(yè)會計準(zhǔn)則建造合同、企業(yè)會計準(zhǔn)則會計政 策、會計估計變更和會計差錯更正、企業(yè)會計準(zhǔn)則非貨幣性交易和企業(yè)會計準(zhǔn)則或有事項等。這些具體會計準(zhǔn)則多直接與會計報表的編制有關(guān)， 并適用于我國大多數(shù)企業(yè)。財政部明確規(guī)定我國物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和物業(yè)管理企業(yè)會計核算補(bǔ)充

11、規(guī)定，并要求物業(yè)管理企業(yè)編制資 產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表等。(一)資產(chǎn)負(fù)債表1.資產(chǎn)負(fù)債表及其作用資產(chǎn)負(fù)債表又稱財務(wù)狀況表，是以“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”這一會計恒等式為基礎(chǔ)，按照一定標(biāo)準(zhǔn)和格式編制的， 用以反映物業(yè)管理公司在某一特定時日(如年末、季末、月末)財務(wù)狀況的會計報表。其中，財務(wù)狀況是指公司在特定時日的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的構(gòu)成狀況及 其比例關(guān)系。資產(chǎn)負(fù)債表是公司的基本會計報表之一，就管理層和外部各利益團(tuán)體而言，其信息價值主要在于：(1)反映了在資產(chǎn)負(fù)債表日物業(yè)管理公司擁有資產(chǎn)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和分布狀況。公司所擁有資產(chǎn)狀況的信息，特別是資產(chǎn)的流動性(轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度，即變現(xiàn)能力)的

12、高低，可用于評價公司的償債能力的強(qiáng)弱。(2)揭示了公司負(fù)債的水平與構(gòu)成等。公司負(fù)債水平及其構(gòu)成等信息，尤其是長短期債務(wù)的數(shù)量和比例關(guān)系，為分析公司的資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)風(fēng)險提供了基礎(chǔ)。(3)表明了公司所有者權(quán)益的多少、構(gòu)成狀況等。由于所有者權(quán)益是剩余權(quán)益，將這一信息與公司的債務(wù)信息進(jìn)行對比，可以反映公司的資本結(jié)構(gòu)狀況，并進(jìn)而揭示出公司財務(wù)風(fēng)險的大小。(4)有助于揭示公司財務(wù)狀況的變動信息。通過對不同時期資產(chǎn)負(fù)債表的比較分析，還有助于了解公司財務(wù)狀況的變動趨勢，從而增進(jìn)對公司償債能力和經(jīng)營風(fēng)險等的認(rèn)識。2.資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)在基本會計報表中，資產(chǎn)負(fù)債表包含項目較多，為此，有必要了解其結(jié)構(gòu)：項目的類別、排

13、列方式以及報表格式。(1)資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成項目資產(chǎn)負(fù)債表由資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益三類會計要素構(gòu)成。其中，各要素又進(jìn)一步分為若干項目。資產(chǎn)按流動性的不同，分為流動資產(chǎn)和非流動資產(chǎn)兩類，其中，非流動資產(chǎn)又分為長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其 他資產(chǎn)四類。各類資產(chǎn)由流動性不同的資產(chǎn)項目組成，如流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收賬款、存貨等。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的資產(chǎn)和同一資產(chǎn)類別內(nèi) 的不同資產(chǎn)項目，通常按流動性從高至低的順序進(jìn)行排列。負(fù)債按償還期的不同，分為流動負(fù)債和長期負(fù)債兩類。流動負(fù)債由短期借款、應(yīng)付工資、應(yīng)付賬款、未交稅金等項目組成；長期負(fù)債由長期借款、應(yīng)付公司債券和其他長期負(fù)債等項目構(gòu)成

14、。資產(chǎn)負(fù)債表中，不同類別的負(fù)債都按照到期日從短至長的順序進(jìn)行排列。按照現(xiàn)行會計制度的規(guī)定，所有者權(quán)益由實收資本、資本公積、盈余公積和未分配利潤等四個項目組成。(2)資產(chǎn)負(fù)債表的格式現(xiàn)實中，資產(chǎn)負(fù)債表的格式主要有兩種：賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表。它是我國現(xiàn)行會計制度規(guī)定采用的格式，是會計恒等式“資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益”的直接反 映。如同賬戶的結(jié)構(gòu)，它由左右兩方組成，左方按流動性的高低列示資產(chǎn)項目；右方首先按到期日的長短列示負(fù)債，然后再列示所有者權(quán)益項目。采用該格式時，左 方的資產(chǎn)項目總額與右方的負(fù)債和所有者權(quán)益總額的合計數(shù)相等。其簡化形式。財務(wù)狀況式資產(chǎn)負(fù)債表。又稱營運資金式資產(chǎn)負(fù)債表，是依據(jù)會計等式“營

15、運資金+非流動資產(chǎn)-非流動負(fù)債=所有者權(quán)益”編制的。其中，營運資金是指公司在經(jīng)營中周轉(zhuǎn)使用的資金，從數(shù)量上看，它等于流動資產(chǎn)減去流動負(fù)債。其簡化形式。(二)損益表1.損益表及其作用損益表又稱利潤表或收益表，是以配比原則為基礎(chǔ)編制的，用于反映物業(yè)管理公司在一定時期內(nèi)經(jīng)營業(yè)績或經(jīng)營成果的會計報表。損益表是三大基本會計報表之一，特別是20世紀(jì)三四十年代以來，隨著“重?fù)p益”觀念的出現(xiàn)和發(fā)展，人們對損益表愈來愈重視。一般而言，損益表的作用主要表現(xiàn)為：(1)部分地說明了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的原因一般而言，資產(chǎn)負(fù)債表所反映財務(wù)狀況的變動，即年初資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況與年末資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀 況之間

16、的差異，來源于公司的經(jīng)營活動和投資理財活動。損益表反映了在特定期間(年初至年末)公司經(jīng)營活動引發(fā)的所有資金變動，因而，也就解釋了公司財務(wù)狀 況發(fā)生變動的最主要原因。(2)可用于評估公司管理層的經(jīng)營業(yè)績物業(yè)管理公司管理層的受托責(zé)任表現(xiàn)為：實現(xiàn)投資者投入資本的保值和增值，提高物業(yè)管理收費的使用效益，為此，要 求管理層一方面取得盡可能多的收入，另一方面嚴(yán)格控制成本費用支出。由于損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的所有收入和費用支出，從而為評價管理層履行委托代 理或受托責(zé)任的好壞提供了依據(jù)。(3)有助于評估公司的獲利能力通過對損益表進(jìn)行分析，了解物業(yè)管理公司收入、成本費用的水平和構(gòu)成，掌握其變動趨勢及原因，

17、有助于正確評價物業(yè)管理公司的獲利能力。(4)可作為評價公司償債能力的依據(jù)公司償債能力的高低，不僅取決于其資產(chǎn)的流動性，對長期債務(wù)的償付而言，更重要的是公司的獲利能力。獲利能力的強(qiáng)弱，是評估公司償債能力時必須考慮的基本因素。2.損益表的結(jié)構(gòu)(1)損益表的構(gòu)成項目損益表由收入、成本費用和利潤三類會計要素構(gòu)成。其中，收入是物業(yè)管理公司從事各種業(yè)務(wù)活動的所得，包括營業(yè)收 入、其他業(yè)務(wù)收入、投資收益和營業(yè)外收入四個項目。成本費用是物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的耗費支出，主要有營業(yè)成本、營業(yè)稅金、營業(yè)費用、 管理費用、財務(wù)費用、其他業(yè)務(wù)支出及營業(yè)外支出等項目。收入和費用的不同配比，形成了不同的利

18、潤概念，包括經(jīng)營利潤、營業(yè)利潤、利潤總額和凈利潤等等。(2)損益表的格式損益表的格式是指各構(gòu)成項目在損益表中的列示方法。理論上，損益表可以有多種格式，如單步式、多步式和比較式 等，但由于多步式損益表能夠較為全面地反映凈利潤及其構(gòu)成項目的形成情況，因而被廣泛采用。我國物業(yè)管理公司都采用了這一損益表格式。多步式損益表按照凈 利潤的形成環(huán)節(jié)，分步揭示影響凈利潤的構(gòu)成項目。其中，各項目之間的關(guān)系表現(xiàn)為：經(jīng)營利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-營業(yè)費用-營業(yè)稅金營業(yè)利潤=經(jīng)營利潤其他業(yè)務(wù)利潤-管理費用-財務(wù)費用利潤總額=營業(yè)利潤投資收益+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出凈利潤=利潤總額-所得稅(三)財務(wù)狀況變動表1.財務(wù)狀

19、況變動表及其作用財務(wù)狀況變動表，是反映公司在特定時期內(nèi)的資金來源和運用情況以及資金增減變動情況的報表，是公司的三大基本會 計報表之一。由于它較為全面地反映了公司經(jīng)營活動和投資理財活動引發(fā)的資金流動，以及公司財務(wù)狀況變動的原因和結(jié)果，對公司的管理層和各外部利益團(tuán)體具有 重要價值。財務(wù)狀況變動表按其編制基礎(chǔ)的不同，分為以營運資金或流動資金為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況變動表、以現(xiàn)金為基礎(chǔ)的財務(wù)狀況 變動表又稱現(xiàn)金流量表兩種。財政部于1998年3月20日發(fā)布的企業(yè)會計準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表規(guī)定：自1998年1月1日起，所有企業(yè)應(yīng)編制以現(xiàn)金為基 礎(chǔ)的年度現(xiàn)金流量表?，F(xiàn)金流量表，作為反映公司財務(wù)狀況變動情況的報表之一，是用于

20、提供公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動和籌 資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金及其等價物流入和流出信息的會計報表。現(xiàn)金流量表作為三大基本報表之一，它所揭示的信息對正確評價公司的財務(wù)狀況具有重要意義。具體而 言，這一基本會計報表的作用主要表現(xiàn)為：(1)反映了公司現(xiàn)金流動的全貌與資產(chǎn)負(fù)債表僅提供靜態(tài)的財務(wù)狀況相比，現(xiàn)金流量表的信息表明了公司在特定時期內(nèi)有多少現(xiàn)金可供使用，現(xiàn)金的來 源和去向是哪里，以及企業(yè)的現(xiàn)金增減變動情況如何，揭示了公司經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動對企業(yè)財務(wù)狀況的影響，籍此可了解和判斷公司獲取現(xiàn)金及其等價 物的能力和償債能力。(2)為預(yù)測公司未來財務(wù)狀況提供了更加合理的基礎(chǔ)與公司資產(chǎn)負(fù)債表和損

21、益表揭示的信息相比，現(xiàn)金流量表提供的現(xiàn)金流量信息更具有客觀性和可比性，受公司會計政策 和會計方法的影響較小，最小化了對會計信息的人為影響，從而有助于提高預(yù)測公司未來的現(xiàn)金流動現(xiàn)金流量金額和時間的準(zhǔn)確性，有利于作出更加合理的經(jīng)濟(jì) 決策。(3)彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足資產(chǎn)負(fù)債表以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，反映出公司在特定時日資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的期初期末狀況及其變動情況，從而 揭示了公司在特定時日的財務(wù)狀況，但無法說明財務(wù)狀況變動的原因。盡管損益表提供了公司財務(wù)狀況發(fā)生變動的最主要原因公司經(jīng)營活動對財務(wù)狀況的影響， 但這一以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)的披露除未能全面反映經(jīng)營活動對財務(wù)狀況的影響外，還未能反映

22、公司投資活動和籌資活動對財務(wù)狀況的影響?，F(xiàn)金流量表將公司的經(jīng) 營、投資和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流動，與財務(wù)狀況的變化情況結(jié)合起來，不僅解釋了公司財務(wù)狀況變動的原因，而且提供了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表沒有揭示或僅間接揭 示的信息，從而彌補(bǔ)了資產(chǎn)負(fù)債表和損益表的不足。2.現(xiàn)金流量表的結(jié)構(gòu)(1)現(xiàn)金的界定現(xiàn)金流量表的“現(xiàn)金”是指企業(yè)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，具體包括：現(xiàn)金，是指企業(yè)庫存現(xiàn)金以及可以隨時用于支付的存 款。會計上的“現(xiàn)金”僅指企業(yè)的庫存現(xiàn)金，即現(xiàn)鈔?，F(xiàn)金流量表中的“現(xiàn)金”不僅包括庫存現(xiàn)而且包括企業(yè)存入金融機(jī)構(gòu)的、隨時可動用的銀行存款，以及企業(yè)的 外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金等其他貨

23、幣資金。銀行存款和其他貨幣資金中不能隨時用于支付的存款，如定期存款不能作為現(xiàn)金，但通知 存款可列為現(xiàn)金?，F(xiàn)金等價物，是指企業(yè)持有的期限短、流動性強(qiáng)、易于轉(zhuǎn)換為已知金額現(xiàn)金、價值變動風(fēng)險很小的投資。一般認(rèn)為，從購買日起三個月內(nèi)到期 的、可在證券市場上流通的短期債券投資等為現(xiàn)金等價物。值得注意的是，短期股權(quán)投資由于其價值的高度可變性而不能被視為現(xiàn)金等價物。(2)現(xiàn)金流量表的構(gòu)成項目現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量由經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三部分組成。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。經(jīng)營活動，是指企業(yè)投資活動和籌資活動之外的所有交易和事項。就物業(yè)管理公司而言，其經(jīng)營活動主

24、要包括提供勞務(wù)、購買商品、接受勞務(wù)和支付稅款等。就不從事多種經(jīng)營的物業(yè)管理公司而言，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要有：提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金，收到的租金，收到的 稅費返還等。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出有：購買商品和接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金，經(jīng)營租賃所支付的現(xiàn)金，支付給職工和為職工支付的現(xiàn)金，支付的所得稅款，支付的其 他稅費等。投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。投資活動，是指企業(yè)長期資產(chǎn)的購建和不包括在現(xiàn)金等價物范圍內(nèi)的投資及其處置活動?，F(xiàn)實中，物業(yè)管理公司的投資活動主要集中于固定資產(chǎn)、在建工程、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)的購建與處置，較少進(jìn)行債權(quán)性投資和權(quán)益性投資活動。企業(yè)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要包括：收回投資所收到的現(xiàn)金，分

25、得股利或利潤所收到的現(xiàn)金，取得債券利息收入所 收到的現(xiàn)金，處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)而收到的現(xiàn)金等。投資活動流出的現(xiàn)金表現(xiàn)為：購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)所支付的現(xiàn)金，權(quán)益 性投資所支付的現(xiàn)金，債權(quán)性投資所支付的現(xiàn)金等?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?；I資活動，是指導(dǎo)致企業(yè)資本及債務(wù)規(guī)模和構(gòu)成發(fā)生變化的活動。一般而言，物業(yè)管理公司的籌資活動不外乎表現(xiàn)在吸收投資、發(fā)行證券、向銀行借款和分配利潤等活動上。企業(yè)籌資活動引發(fā)的現(xiàn)金流入有：吸收權(quán)益性投資所收到的現(xiàn)金，發(fā)行債券所收到的現(xiàn)金，借款所收到的現(xiàn)金等?；I資 活動流出的現(xiàn)金主要包括：償還債務(wù)所支付的現(xiàn)金，發(fā)生籌資費用所支付的現(xiàn)金，分配股利

26、或利潤所支付的現(xiàn)金，償付利息所支付的現(xiàn)金，融資租賃所支付的現(xiàn)金， 減少注冊資本所支付的現(xiàn)金等。(3)現(xiàn)金流量表的格式按照現(xiàn)行規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)分別列示經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量，以反映企業(yè)現(xiàn)金及其等價物的來源與去向?，F(xiàn)金流量表的簡化格式。三、物業(yè)管理會計報表的編制在物業(yè)管理公司，三大基本會計報表的構(gòu)成項目既有區(qū)別又有聯(lián)系。認(rèn)識基本會計報表的具體編制方法，特別是報表各項目的內(nèi)容，是利用物業(yè)管理財務(wù)會計信息的基礎(chǔ)。(一)資產(chǎn)負(fù)債表的編制賬戶式資產(chǎn)負(fù)債表列有“年初數(shù)”和“期末數(shù)”兩欄，其中，“期末數(shù)”是指月末、季末或年末數(shù)字?！澳瓿鯏?shù)”欄各 項目，應(yīng)根據(jù)上年末資產(chǎn)負(fù)債表“期末數(shù)”欄所

27、列數(shù)字填寫，如果本年度資產(chǎn)負(fù)債表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對上年年末資產(chǎn)負(fù)債表各項目的名稱 和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“年初數(shù)”欄內(nèi)。1.資產(chǎn)項目的內(nèi)容及其填列方法(1)“貨幣資金”項目，反映企業(yè)庫存現(xiàn)金、銀行結(jié)算戶存款、其他貨幣資金、銀行匯票存款、銀行本票存款和在途貨幣資金的合計數(shù)。本項目應(yīng)根據(jù)“現(xiàn)金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”賬戶的期末余額填寫。(2)“短期投資”項目，反映企業(yè)購入的隨時可以變現(xiàn)、且持有期限不準(zhǔn)備超過一年的各種有價證券，以及不超過一年的其他投資。有市價的，應(yīng)在本項目內(nèi)注明期末時市價。本項目應(yīng)根據(jù)“短期投資”賬戶的期末余額填列。(3)“應(yīng)收票據(jù)”項

28、目，反映企業(yè)收到的而尚未到期收款也未向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)，包括商業(yè)承兌票據(jù)和銀行承兌 票據(jù)。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收票據(jù)”賬戶的期末余額填寫。已向銀行貼現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)不包括在本項目內(nèi)，其中，已辦理貼現(xiàn)的商業(yè)承兌票據(jù)應(yīng)在本表下端補(bǔ)充資料內(nèi)另 行反映。(4)“應(yīng)收賬款”項目，反映企業(yè)應(yīng)收的與企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)有關(guān)的各種款項，如應(yīng)交未交的管理費。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶的借方期末余額填寫。如“應(yīng)收賬款”賬戶所屬各明細(xì)賬戶中有貸方期末余額，應(yīng)列入“預(yù)收賬款”項目。(5)“壞賬準(zhǔn)備”項目，反映企業(yè)提取的尚未轉(zhuǎn)銷的壞賬準(zhǔn)備金，物業(yè)管理企業(yè)可據(jù)經(jīng)驗確定計提比例。本項目應(yīng)根據(jù)“壞賬準(zhǔn)備”賬戶的期末余額填列

29、，本項目為“應(yīng)收賬款”賬戶的減項。(6)“預(yù)付賬款”項目，反映企業(yè)預(yù)付給供應(yīng)單位的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“預(yù)付賬款”賬戶的期末余額填列。如“應(yīng)付賬款”所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)并入本項目數(shù)字內(nèi)。(7)“其他應(yīng)收款”項目，反映企業(yè)對其他單位或個人的應(yīng)收和暫付的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)收款”賬戶的期末余額填列。(8)“存貨”項目，反映企業(yè)期末結(jié)存在庫、在用和在途的各項存貨的實際成本，包括用于管理服務(wù)的各種材料物資和低值易耗品等。本項目應(yīng)根據(jù)“庫存材料”和“低值易耗品”等賬戶的期末余額填列。(9)“待攤費用”項目，反映企業(yè)已經(jīng)支付但應(yīng)由以后各期分期攤銷的費用，如已預(yù)付的全年報刊費等。企業(yè)的開辦 費以及

30、攤銷期限在一年以上的其他待攤費用，應(yīng)在本表“遞延資產(chǎn)”項目反映。本項目應(yīng)根據(jù)“待攤費用”賬戶的期末余額填列。如“預(yù)提費用”賬戶期末有借方余 額，也并入本項目反映。(10)“待處理流動資產(chǎn)凈損失”項目，反映企業(yè)在財產(chǎn)清查中發(fā)現(xiàn)的尚待批準(zhǔn)處理的流動資產(chǎn)盤虧和毀損扣除盤盈和盈余后的凈損失。本項目應(yīng)根據(jù)“待處理財產(chǎn)損益”所屬“待處理流動資產(chǎn)損益”明細(xì)賬戶的期末余額填列。(11)“長期投資”項目，反映企業(yè)在一年內(nèi)不準(zhǔn)備變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資，其中，股票 和債券如有市價的，應(yīng)在年度財務(wù)情況說明書中說明期末時的市價。長期投資中，一年內(nèi)到期的債券，應(yīng)在流動資產(chǎn)類中的“一年內(nèi)到期的長期債券

31、投資”項目中單 獨反映。本項目根據(jù)“長期投資”賬戶的期末余額扣除一年內(nèi)到期的長期債券投資后的數(shù)額填列。(12)“固定資產(chǎn)原價”項目和“累計折舊”項目，反映企業(yè)所有的各種固定資產(chǎn)原價和累計折舊。融資租人的固定 資產(chǎn)，在產(chǎn)權(quán)尚未確定轉(zhuǎn)移給本企業(yè)之前，其原價及已提折舊也包括在內(nèi)。融資租入固定資產(chǎn)的原價還應(yīng)在本表補(bǔ)充資料中另行反映。這兩個項目應(yīng)根據(jù)“固定資 產(chǎn)”賬戶和“累計折舊”賬戶的期末余額填列。(13)“固定資產(chǎn)清理”項目，反映企業(yè)因出售、毀損和報廢等原因轉(zhuǎn)入清理，但尚未清理完畢的固定資產(chǎn)的凈值，以及固定資產(chǎn)清理過程中發(fā)生的清理費用減變價收入后的數(shù)額。本項目應(yīng)根據(jù)“固定資產(chǎn)清理”賬戶的期末余額填列

32、。(14)“在建工程”項目，反映企業(yè)期末各項未完工或未使用工程的實際成本，包括交付安裝的設(shè)備價值、已耗用材料、工資和費用支出等。本項目應(yīng)根據(jù)“在建工程”賬戶的期末余額填列。(15)“無形資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)各項無形資產(chǎn)原價扣除攤銷后的凈額。本項目應(yīng)根據(jù)“無形資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。(16)“遞延資產(chǎn)”項目，反映企業(yè)發(fā)生的不能全部計入當(dāng)年損益而應(yīng)在以后年度內(nèi)分期攤銷的各項費用，包括開辦費、融資租入固定資產(chǎn)改良支出和攤銷期限在一年以上的固定資產(chǎn)大修理支出和其他遞延支出。本項目應(yīng)根據(jù)“遞延資產(chǎn)”賬戶的期末余額填列。2.負(fù)債項目的內(nèi)容及其填列方法(1)“短期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借

33、入的，尚未歸還的一年以內(nèi)的借款。本項目應(yīng)根據(jù)“短期借款”賬戶的期末余額填列。(2)“應(yīng)付票據(jù)”項目，反映企業(yè)為了抵付貨款等而開出承兌的、尚未到期付款的應(yīng)付票據(jù)，包括銀行承兌匯票和商業(yè)承兌匯票。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付票據(jù)”賬戶的期末余額填列。(3)“應(yīng)付賬款”項目，反映企業(yè)因購買材料物資或接受勞務(wù)供應(yīng)而應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶的貸方期末余額填列。如果“應(yīng)付賬款”賬戶所屬明細(xì)賬戶有借方余額，應(yīng)列入“預(yù)付賬款”項目。(4)“其他應(yīng)付款”項目，反映企業(yè)所有應(yīng)付和暫收其他單位和個人的款項，如存入的保證金等。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。(5)“應(yīng)付工資”

34、項目，反映企業(yè)應(yīng)付而未付的職工工資總額。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付工資”賬戶的期末貸方余額填列。(6)“應(yīng)付福利費”項目，反映企業(yè)按規(guī)定提取的用于職工個人的福利費期末余額，現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定按工資總額14提取。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付福利費”賬戶的期末貸方余額填列。如為借方余額，本項目應(yīng)以“-”號表示。(7)“未交稅金”項目，反映企業(yè)應(yīng)交而未交的各種稅金，如營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和所得稅等。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)交稅金”賬戶的期末余額填列。(8)“其他未交款”項目，反映企業(yè)除稅金外應(yīng)按規(guī)定上交國家的其他各種款項，如教育費附加等。本項目應(yīng)根據(jù)“其他應(yīng)交款”賬戶的期末余額填列。(9)“預(yù)提費用”項目，反映企業(yè)所有已經(jīng)預(yù)

35、提計入成本費用而尚未支付的各項費用，如銀行借款利息等。本項目應(yīng)根據(jù)“預(yù)提費用”賬戶的期末貸方余額填列。如有借方余額，應(yīng)在“待攤費用”項目反映。(10)“長期借款”項目，反映企業(yè)向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)等單位借入、尚未歸還的一年期限以上的借款本息。本項目應(yīng)根據(jù)“長期借款”賬戶的期末余額填列。(11)“應(yīng)付債券”項目，反映企業(yè)實際發(fā)行的、尚未償還的各種長期債券及應(yīng)計利息。本項目應(yīng)根據(jù)“應(yīng)付債券”賬戶的期末余額填列。(12)“長期應(yīng)付款”項目，反映企業(yè)除長期借款和應(yīng)付債券以外的、期限在一年以上的其他各種長期應(yīng)付款項，如代管基金等。本項目應(yīng)根據(jù)“長期應(yīng)付款”賬戶的期末余額填列。3.所有者權(quán)益項目的內(nèi)容及其

36、填列方法(1)“實收資本”項目，反映企業(yè)實際收到的、投資者投入的資本總額。本項目應(yīng)根據(jù)“實收資本”賬戶的期末余額填列。(2)“資本公積”項目和“盈余公積”項目，反映企業(yè)在經(jīng)營過程中取得的資本公積金和按規(guī)定提取的盈余公積金。本項目應(yīng)根據(jù)“資本公積”賬戶和“盈余公積”賬戶的期末余額填列。(3)“未分配利潤”項目，反映企業(yè)尚未分配或未指定用途的利潤。本項目應(yīng)根據(jù)“本年利潤”賬戶和“利潤分配”賬戶的余額計算填列。未彌補(bǔ)的虧損，在本項目內(nèi)以“-”號反映。(二)損益表的編制多步式損益表列有“本月數(shù)”和“本年累計數(shù)”兩欄。其中，“本月數(shù)”反映各項目的本月實際發(fā)生數(shù)，編制年度報表 時，“本月數(shù)”欄改為“上年累

37、計數(shù)”欄，并應(yīng)根據(jù)上年損益表“本年累計數(shù)”欄所列數(shù)字填寫；如果本年度損益表各個項目的名稱和內(nèi)容與上年度不一致，應(yīng)對上 年度損益表各項目的名稱和數(shù)字按本年度的規(guī)定進(jìn)行調(diào)整填入本表“上年累計數(shù)”欄內(nèi)。(1)“營業(yè)收入”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理所取得的各項收入，包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入和物業(yè)大修收入等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)收入”賬戶的貸方發(fā)生額填列。(2)“營業(yè)成本”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出，如直接材料和直接人工等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)成本”賬戶的借方發(fā)生額填列。(3)“營業(yè)稅金”項目，反映企業(yè)由物業(yè)管理收入負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅和城市維護(hù)建設(shè)稅等。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)稅金及附加”

38、賬戶的借方發(fā)生額填列。(4)“其他業(yè)務(wù)利潤”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理之外其他經(jīng)營活動的收入扣除其他業(yè)務(wù)支出(包括其他業(yè)務(wù)成本及應(yīng)負(fù)擔(dān)的費用和稅金)后的利潤(如為虧損應(yīng)以“-”號表示)。本項目應(yīng)根據(jù)“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶和“其他業(yè)務(wù)支出”賬戶的發(fā)生額填列。(5)“管理費用”項目，反映企業(yè)從事物業(yè)管理活動過程中發(fā)生的各種間接費用，如管理人員的工資、辦公費、差旅費和保險費等。本項目應(yīng)根據(jù)“管理費用”賬戶的借方發(fā)生額填列。(6)“財務(wù)費用”項目，反映企業(yè)為籌措物業(yè)管理活動所需資金等而發(fā)生的各項費用，包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及金融機(jī)構(gòu)的手續(xù)費等。本項目應(yīng)根據(jù)“財務(wù)費用”賬戶的

39、借方發(fā)生額填列。(7)“投資收益”項目，反映企業(yè)對外投資取得的收益，包括分得的投資利潤、債券投資的利息收入和認(rèn)購股票應(yīng)得的股息等。本項目應(yīng)根據(jù)“投資收益”賬戶的發(fā)生額計算分析填列。(8)“營業(yè)外收入”項目和“營業(yè)外支出”項目，反映企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營以外的收入和支出。本項目應(yīng)根據(jù)“營業(yè)外收入”賬戶和“營業(yè)外支出”賬戶的發(fā)生額填列。(9)“所得稅”項目，反映企業(yè)按稅法規(guī)定計算應(yīng)繳納的所得稅。本項目應(yīng)根據(jù)“所得稅”賬戶的借方發(fā)生額填列。(三)現(xiàn)金流量表的編制現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流量一般應(yīng)當(dāng)以總額反映，從而全面揭示出企業(yè)現(xiàn)金流量的方向、規(guī)模和結(jié)構(gòu)。具體編制現(xiàn)金流量表時，除直接根據(jù)有關(guān)賬戶的記錄分析填列外，尚可

40、利用的編制程序還有工作底稿法和形賬戶法。采用工作底稿法，就是以工作底稿為手段，以資產(chǎn)負(fù)債表和損益表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對每一項目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄， 從而編制出現(xiàn)金流量表。其具體程序為：第一步，將資產(chǎn)負(fù)債表的期初數(shù)和期末數(shù)過人工作底稿的期初欄和期末欄；第二步，對當(dāng)期業(yè)務(wù)進(jìn)行分析并編制調(diào)整分錄； 第三步，將調(diào)整分錄過人工作底稿中相關(guān)部分；第四步，核對調(diào)整分錄，借貸合計應(yīng)當(dāng)相等，資產(chǎn)負(fù)債表項目期初數(shù)加減調(diào)整分錄中的借貸金額后，應(yīng)當(dāng)?shù)扔谄谀?數(shù)；第五步，根據(jù)工作底稿中的現(xiàn)金流量表項目部分編制正式的現(xiàn)金流量表。采用形賬戶法，是指以形賬戶為手段，以損益表和資產(chǎn)負(fù)債表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對每一項目進(jìn)行分析并編制調(diào)整分

41、錄， 從而編制出現(xiàn)金流量表。采用形賬戶法編制現(xiàn)金流量表的步驟為：第一步，為所有的非現(xiàn)金項目(包括資產(chǎn)負(fù)債表項目和損益表項目)分別開設(shè)形賬戶，并將各 自的期末期初變動數(shù)過入各該賬戶；第二步，開設(shè)一個大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”形賬戶，每邊分為經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動三部分，左邊記現(xiàn)金流入，右 邊記現(xiàn)金流出，并過人期末期初變動數(shù)；第三步，以損益表項目為基礎(chǔ)，結(jié)合資產(chǎn)負(fù)債表分析每一個非現(xiàn)金項目的增減變動，并據(jù)此編制調(diào)整分錄；第四步，將調(diào)整 分錄過人各形賬戶并進(jìn)行核對，該賬戶借貸相抵后的余額與原先過人的期末期初變動數(shù)應(yīng)當(dāng)一致；第五步，根據(jù)大的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”形賬戶編制正式的現(xiàn) 金流量表。1.經(jīng)營活

42、動現(xiàn)金流量項目的填列企業(yè)會計準(zhǔn)則現(xiàn)金流量表規(guī)定，企業(yè)應(yīng)采用直接法報告經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，同時在現(xiàn)金流量表附注中采用間接法披露經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。直接法是通過現(xiàn)金收入和支出的主要類別反映來自經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量，它一般以損益表中的營業(yè)收入為起算點，調(diào)整 與經(jīng)營活動有關(guān)的項目的增減變動，然后計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。具體應(yīng)用直接法時，有關(guān)經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的信息可通過分析企業(yè)的會計記錄取得，也可以通 過對損益表中的營業(yè)收入、營業(yè)成本以及其他項目進(jìn)行調(diào)整取得。現(xiàn)實中，采用后一種方法的較多通過調(diào)整營業(yè)收入、營業(yè)成本及有關(guān)項目而獲得經(jīng)營活動的現(xiàn) 金流量信息。間接法是以本期凈利潤為起算點，調(diào)整不涉及現(xiàn)金的收入、費用、營業(yè)外收支以及有關(guān)項目的增減變動，據(jù)此計算出經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量。(1)“提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”項目，反映企業(yè)收回當(dāng)期的勞務(wù)收入(物業(yè)管理公司的管理費收入)款、收回前期勞務(wù)收入款以及轉(zhuǎn)讓應(yīng)收票據(jù)所取得的現(xiàn)金收入等，可按以下計算公式填列：提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金=當(dāng)期提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金收入當(dāng)期收到前期的應(yīng)收賬款+當(dāng)期收到前期的應(yīng)收票據(jù)+當(dāng)期的預(yù)收賬款+當(dāng)期收回前期核銷的壞賬損失(2)“收到的租金”項目，反映公司收到的經(jīng)營租賃的租金收入，如物業(yè)管理公司出租設(shè)備、廠地和車位等取得的現(xiàn)金收入。(3)“收到的其他與經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”項目，反映