論期房按揭貸款欺詐及其預(yù)防

1、摘要：隨著房地地產(chǎn)業(yè)和 HYPERLINK /class_free/5_1.shtml 金融融業(yè)的改革與與發(fā)展，按揭揭貸款已成為為 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商和購(gòu)購(gòu)房人共同參參加房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一一種重要的信信用方式。然然而期房按揭揭貸款欺詐現(xiàn)現(xiàn)象也隨之產(chǎn)產(chǎn)生，嚴(yán)重影影響了商業(yè)銀銀行的利益。本本文從銀行如如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)這個(gè) HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律角度，首首先探討了按按揭貸款欺詐詐的表現(xiàn)及特特點(diǎn)，并深層層次分析了欺欺詐的原因有有外部原因和和內(nèi)部原因。最最后本文認(rèn)為為 HYPERLINK

2、/class_free/121_1.shtml 預(yù)防期房按揭揭貸款欺詐的的方法除了原原有制度和操操作的改進(jìn)外外，探討了創(chuàng)創(chuàng)新的防范銀銀行風(fēng)險(xiǎn)方式式房地產(chǎn)貸貸款 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保險(xiǎn)，還提出出了應(yīng)增設(shè)在在國(guó)際上很流流行的銀行信信用險(xiǎn)。 關(guān)鍵詞詞：按揭貸款款；欺詐；預(yù)預(yù)防 隨著 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社社會(huì)生活的進(jìn)進(jìn)一步提高和和生產(chǎn)力水平平的發(fā)展，在在我國(guó)，商品品房按揭首先先在沿海 HYPERLINK /class_free/3_1.shtml 經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)發(fā)展起來，繼繼而向內(nèi)地推推進(jìn)，并成為為我國(guó)房

3、地產(chǎn)產(chǎn) HYPERLINK /class_free/99_1.shtml 融資的一條重重要渠道。然然而，商品房房按揭在我國(guó)國(guó)畢竟是一個(gè)個(gè)新生產(chǎn)物，剛剛起步不久，缺缺乏經(jīng)驗(yàn)，相相關(guān)的法律又又沒有明確的的規(guī)定，特別別是商品房預(yù)預(yù)售中的按揭揭由于牽涉到到商品房的預(yù)預(yù)售從而顯得得尤其復(fù)雜，銀銀行在進(jìn)行商商品房預(yù)售按按揭的操作中中存在著相當(dāng)當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。由由于法律與 HYPERLINK /class_free/6_1.shtml 管管理方面的原原因，個(gè)人購(gòu)購(gòu)房貸款中出出現(xiàn)的糾紛現(xiàn)現(xiàn)象越來越多多，有些貸款款糾紛案情還還比較復(fù)雜，構(gòu)構(gòu)成了對(duì)商業(yè)業(yè)銀行貸款的的欺詐行為。這這些糾紛已經(jīng)經(jīng)嚴(yán)重影響了了商業(yè)銀行的的利

4、益，成為為新的不良貸貸款的增長(zhǎng)點(diǎn)點(diǎn)。其中，期期房按揭貸款款具有典型性性。期房是處處于建設(shè)中的的房產(chǎn)，購(gòu)房房人在支付房房屋價(jià)款之后后，并不能像像對(duì)成品房那那樣取得房屋屋的所有權(quán)，而而只是取得對(duì)對(duì)房屋所有權(quán)權(quán)的期待權(quán)，它它在本質(zhì)上是是一種債權(quán)。因因而期房按揭揭貸款對(duì)銀行行而言具有更更大的風(fēng)險(xiǎn)，更更容易產(chǎn)生糾糾紛。本文針針對(duì)期房按揭揭貸款中出現(xiàn)現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象象，從法律的的角度，進(jìn)行行分析、探討討，以供商業(yè)業(yè)銀行商榷。 一、按按揭貸款欺詐詐的表現(xiàn)及特特點(diǎn) （一）按按揭貸款欺詐詐的表現(xiàn) 欺詐銀銀行按揭貸款款形式多種多多樣，主要有有兩種：一種種是“虛擬售售房”，即開開發(fā)商同十幾幾戶甚至幾十十戶“購(gòu)房人人”簽

5、訂售房房 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合同，并據(jù)此此向銀行 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請(qǐng)請(qǐng)貸款。在取取得銀行貸款款之后這些購(gòu)購(gòu)房人便同時(shí)時(shí)不按期歸還還銀行貸款本本息。還有一一種情況是個(gè)個(gè)人向銀行申申請(qǐng)巨額貸款款購(gòu)買多處房房屋。這些購(gòu)購(gòu)房人多是開開發(fā)商物色來來取得銀行按按揭貸款的。第第二種是“虛虛值售房”，開開發(fā)商將房產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值抬高高，并取得遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常常房屋價(jià)值的的銀行貸款。在在發(fā)生貸款糾糾紛時(shí)，商業(yè)業(yè)銀行貸款不不可能因?yàn)檫M(jìn)進(jìn)行了房產(chǎn)抵抵押而全部得得到保障。 （二）按按揭貸款欺詐詐的特點(diǎn) 1、標(biāo)標(biāo)的額巨大。僅

6、僅就單個(gè)購(gòu)房房貸款的金額額來說，數(shù)額額或許并不是是很大，但因因?yàn)椴粴w還貸貸款的人數(shù)眾眾多，或者所所購(gòu)房屋眾多多，標(biāo)的總額額還是很可觀觀的。 2、貸貸款時(shí)間相對(duì)對(duì)集中。多數(shù)數(shù)的貸款集中中發(fā)生在三個(gè)個(gè)月到半年之之間。 3、 擔(dān)保方式單單一。一律為為房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商擔(dān)保，不不同于房屋抵抵押貸款。個(gè)個(gè)人購(gòu)房按揭揭貸款因?yàn)橘J貸款人沒有取取得所有權(quán)證證書，實(shí)踐中中商業(yè)銀行只只能要求房地地產(chǎn)開發(fā)商為為貸款提供擔(dān)擔(dān)保。 4、 作為保證人人的房地產(chǎn)開開發(fā)商沒有履履行擔(dān)保責(zé)任任。在購(gòu)房人人取得房屋所所有權(quán)證書，并并與銀行辦理理房屋抵押登登記之前，按按法律規(guī)定，房房地產(chǎn)開發(fā)商商對(duì)購(gòu)房人歸歸還銀行貸款款承擔(dān)連帶責(zé)責(zé)任。

7、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商在代代購(gòu)房人還清清欠款之后，可可以解除房屋屋預(yù)售合同。但但是在實(shí)踐中中，房地產(chǎn)開開發(fā)商主動(dòng)承承擔(dān)保證責(zé)任任的很少。 同一開開發(fā)商項(xiàng)目下下的十幾或幾幾十個(gè)購(gòu)房人人同時(shí)不歸還還銀行貸款，可可能是巧合，但但是實(shí)踐證明明在此類訴訟訟中有欺詐銀銀行貸款的行行為存在。我我們會(huì)看到銀銀行在運(yùn)用法法律手段清理理不良過程中中的困難：作作為原告一方方，面對(duì)的被被告卻有十幾幾甚至幾十，因因?yàn)槲覈?guó)目前前的訴訟制度度，銀行進(jìn)行行這樣的訴訟訟，不僅要耗耗費(fèi)巨大的 HYPERLINK /class_free/80_1.shtml 人人力、精力，有有時(shí)還要接受受“不經(jīng)濟(jì)訴訴訟”的尷尬尬結(jié)果。 我國(guó)的的房地產(chǎn)金融

8、融 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)可以說是是剛剛起步，所所以對(duì)目前在在個(gè)人購(gòu)房按按揭貸款中出出現(xiàn)的這些欺欺詐現(xiàn)象進(jìn)行行研究，并尋尋找切實(shí)可行行的解決方案案，對(duì)我國(guó)房房地產(chǎn)金融的的發(fā)展具有積積極的意義。 二、期期房按揭貸款款欺詐原因探探析 銀行業(yè)業(yè)本身就是具具有風(fēng)險(xiǎn)的行行業(yè)。雖然有有各種風(fēng)險(xiǎn)防防范措施，但但因?yàn)槭袌?chǎng) HYPERLINK /class_free/153_1.shtml 環(huán)環(huán)境和借款人人的條件可能能出現(xiàn)變化，欺欺騙銀行貸款款的行為從金金融業(yè)產(chǎn)生起起就存在，另另一方面銀行行在風(fēng)險(xiǎn)防范范機(jī)制上可能能存在缺漏，在在貸款審核環(huán)環(huán)節(jié)上可能存存在疏忽，這這

9、些情況都可可以導(dǎo)致不良良貸款的出現(xiàn)現(xiàn)。其中，很很多的問題是是出現(xiàn)在商業(yè)業(yè)銀行的審貸貸環(huán)節(jié)。下面面本文將對(duì)期期房按揭貸款款糾紛形成的的原因進(jìn)行分分析。 （一）外外部原因 現(xiàn)代住住房按揭制度度為欺詐銀行行貸款提供了了可能，因?yàn)闉樵诟鞣N手續(xù)續(xù)齊備的情況況下，購(gòu)房人人只需提供房房地產(chǎn)開發(fā)商商開具的首期期付款收據(jù)即即可獲得銀行行的貸款。這這為作假提供供了空間。在在個(gè)人住房貸貸款中，銀行行根據(jù)購(gòu)房人人的授權(quán)，直直接將貸款劃劃到房地產(chǎn)開開發(fā)商在銀行行開立的賬戶戶上，而且最最高按揭比率率為70%，所所以個(gè)人在按按揭貸款欺詐詐中獲益的可可能性很小。因因而，按揭貸貸款欺詐只能能是房地產(chǎn)開開發(fā)商欺詐，其其欺詐目的有

10、有二，第一是是為了周轉(zhuǎn)資資金，第二是是詐騙銀行貸貸款。 1、 為周轉(zhuǎn)資金金而欺詐銀行行貸款?，F(xiàn)今今房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)仍具有巨大大的消費(fèi)潛力力和盈利能力力。很多的公公司熱衷于房房地產(chǎn)開發(fā)并并不只是將它它視為一種 HYPERLINK /class_free/68_1.shtml 投投資，在某種種意義上更像像是一種投機(jī)機(jī)。然而房地地產(chǎn)業(yè)畢竟是是需要巨額資資金支持的行行業(yè)，在開發(fā)發(fā)過程中出現(xiàn)現(xiàn)資金短缺或或者資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)不靈而使開開發(fā)項(xiàng)目停滯滯的現(xiàn)象司空空見慣。開發(fā)發(fā)商的項(xiàng)目大大多有銀行貸貸款的輔助。在在不能進(jìn)一步步取得銀行資資金支持來解解決資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)問題的情況況下，從銀行行套取購(gòu)房人人預(yù)售房屋按按揭貸款就成成

11、為解決這一一問題的有效效途徑。而且且，相對(duì)于企企業(yè)貸款，個(gè)個(gè)人住房按揭揭貸款還具有有門檻低、手手續(xù)簡(jiǎn)便、利利率低、速度度快的特點(diǎn)。房房地產(chǎn)開發(fā)商商可以同十幾幾或幾十個(gè)“購(gòu)購(gòu)房人”簽訂訂房屋預(yù)售合合同，在給他他們開具首期期付款收據(jù)之之后即可獲得得銀行的貸款款。在銀行無無法追索貸款款而決定起訴訴時(shí)，開發(fā)商商就主動(dòng)回購(gòu)購(gòu)涉案房產(chǎn)，并并承擔(dān)全部“保保證”責(zé)任。到到此時(shí)，開發(fā)發(fā)商的資金周周轉(zhuǎn)問題也解解決了。 2、 騙取銀行貸貸款。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)不健康康的繁榮與火火爆使得許多多企業(yè)蜂擁而而入，一些根根本不具備房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)和能力的的企業(yè)也混列列其中。這些些企業(yè)開發(fā)的的項(xiàng)目完全依依靠銀行貸款款和建設(shè)單位位

12、墊付工程款款來維持，只只有在房產(chǎn)開開發(fā)完成銷售售完畢他們才才有可能償還還銀行貸款和和建設(shè)單位的的工程款。有有些企業(yè)的出出發(fā)點(diǎn)純粹就就是為了騙取取銀行貸款。于于是就出現(xiàn)了了將根本不存存在的樓層出出售、與評(píng)估估機(jī)構(gòu)人員串串通抬高房產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)，騙取取了銀行貸款款的荒謬事情情?？上攵?，貸款收回回也就毫無保保障了。 以上這這兩種情況，房房地產(chǎn)開發(fā)商商都有具備欺欺詐的故意，且且實(shí)施了欺詐詐的行為，并并導(dǎo)致了銀行行的放款行為為。依照中中華人民共和和國(guó) HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 民法通則第第68條規(guī)定定，“一方當(dāng)當(dāng)事人故意告告知對(duì)方虛假假的情況，或或者故意隱瞞瞞真實(shí)

13、情況，誘誘使對(duì)方當(dāng)事事人做出錯(cuò)誤誤意思表示的的，可以認(rèn)定定為欺詐行為為。”所以上上述行為符合合欺詐行為的的構(gòu)成要件，構(gòu)構(gòu)成對(duì)銀行貸貸款的欺詐。這這兩種情況下下銀行按揭貸貸款還要面臨臨以下風(fēng)險(xiǎn)：1. 有的的開發(fā)項(xiàng)目可可能因?yàn)闊o法法通過質(zhì)量檢檢測(cè)而使按揭揭無效；2. 銀行無法法保證貸款能能夠?qū)？顚Ｓ糜茫?. 建建設(shè)單位墊付付的工程款以以及拖欠的工工人工資等，依依照 HYPERLINK /class_free/106_1.shtml 合同法法第2866條，都屬于于法定的優(yōu)先先受償權(quán)之列列，這就使得得開發(fā)商向銀銀行提供的抵抵押擔(dān)保形同同虛設(shè)。 （二）內(nèi)內(nèi)部原因 主要是是商業(yè)銀行在在貸款審核環(huán)環(huán)節(jié)出現(xiàn)疏

14、忽忽和過失。應(yīng)應(yīng)該說現(xiàn)在商商業(yè)銀行對(duì)個(gè)個(gè)人住房貸款款都制定了比比較嚴(yán)格的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施施，如在貸款款對(duì)象上，不不準(zhǔn)房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的員員工申請(qǐng)期房房按揭貸款；在貸款審查查程序上，除除了銀行本身身的審查之外外，還有中介介服務(wù)機(jī)構(gòu)如如 HYPERLINK /class_free/110_1.shtml 律師事務(wù)所、資資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)務(wù)所等的審查查。如此嚴(yán)格格的審查，是是為了對(duì)購(gòu)房房人的還款能能力和還款意意愿做出判斷斷。然而這些些規(guī)定由于在在實(shí)踐中被流流于形式而起起不到風(fēng)險(xiǎn)防防范的作用，主主要存在以下下幾個(gè)問題： 1、沒沒有嚴(yán)格執(zhí)行行貸款審核操操作規(guī)程。按按揭貸款，就就其本意來說，是一種抵抵押貸款，即即

15、購(gòu)房人將其其依據(jù)買賣 HYPERLINK /class_free/188_1.shtml 合合同取得的房房地產(chǎn)所有權(quán)權(quán)或期待權(quán)抵抵押給 HYPERLINK /class_free/73_1.shtml 銀行，以獲得得銀行貸款。因因此，對(duì)于現(xiàn)現(xiàn)房，商業(yè)銀銀行要求進(jìn)行行抵押登記，對(duì)對(duì)于期房則要要求進(jìn)行預(yù)售售登記，預(yù)售售登記具有公公示的效力，可可以對(duì)抗第三三人。然而房房地產(chǎn)開發(fā)商商能夠?qū)⒏颈静淮嬖诘臉菢菍映鍪郢@得得了銀行的按按揭貸款，欺欺詐行為得逞逞，顯然是銀銀行在審貸環(huán)環(huán)節(jié)出了問題題。 2、貸貸款審查中注注重審查 HYPERLINK /class_free/189_1.shtml 申請(qǐng)請(qǐng)資料的合

16、規(guī)規(guī)性忽視其真真實(shí)性。銀行行在發(fā)放按揭揭貸款之前都都會(huì)按照規(guī)定定對(duì)購(gòu)房人的的個(gè)人情況，包包括職業(yè)、職職務(wù)、年齡、健健康狀況、家家庭收入情況況、支出情況況等進(jìn)行審查查，以此來確確定購(gòu)房人的的還款能力。但但是實(shí)際操作作中，因?yàn)槲椅覀儑?guó)家沒有有 HYPERLINK /class_free/15_1.shtml 社會(huì)信用評(píng)估估體系，這些些資料的來源源主要是購(gòu)房房人提交或者者以問卷形式式獲得。它們們的真實(shí)性無無法得到保證證。于是就出出現(xiàn)了一人在在同一銀行得得到1千多萬萬元貸款購(gòu)買買多處房產(chǎn)的的現(xiàn)象。 3、沒沒有明確中介介機(jī)構(gòu)職責(zé)與與責(zé)任。雖然然貸款操作規(guī)規(guī)程要求在某某些情況下應(yīng)應(yīng)具備中介機(jī)機(jī)構(gòu)的審查報(bào)報(bào)

17、告。但是這這種規(guī)定已然然被流于形式式。中介機(jī)構(gòu)構(gòu)提供的不是是負(fù)責(zé)任的中中介服務(wù)。 HYPERLINK /class_free/110_1.shtml 律律師事務(wù)所出出具的 HYPERLINK /class_free/11_1.shtml 法律審查意見見依據(jù)的是購(gòu)購(gòu)房人提交的的 HYPERLINK /class_free/150_1.shtml 材料（包括復(fù)復(fù)印件），即即使出現(xiàn)可疑疑情況也沒有有進(jìn)一步作法法律 HYPERLINK /class_free/183_1.shtml 調(diào)查。資產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)同樣樣良莠不齊，它它們提交的資資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告告與實(shí)際價(jià)值值可能相差甚甚遠(yuǎn)。 三、期期房按揭貸款款欺詐

18、HYPERLINK /class_free/121_1.shtml 預(yù)防 （一）原原有制度和操操作的改進(jìn) 1、 健全貸款的的資信評(píng)估 這里涉涉及到的三個(gè)個(gè)方面的問題題，即購(gòu)房人人個(gè)人的資信信評(píng)估、房地地產(chǎn)開發(fā)商企企業(yè)的資信評(píng)評(píng)估和作為抵抵押財(cái)產(chǎn)的房房地產(chǎn)評(píng)估。 （1）個(gè)個(gè)人資信評(píng)估估 發(fā)達(dá)國(guó)國(guó)家已經(jīng)建立立起個(gè)人信用用評(píng)估體系，由由專業(yè)機(jī)構(gòu)提提供個(gè)人信用用評(píng)估報(bào)告。專專業(yè)機(jī)構(gòu)的資資料來源于信信貸機(jī)構(gòu)的紀(jì)紀(jì)錄，法庭紀(jì)紀(jì)錄，且各專專業(yè)機(jī)構(gòu)之間間的資料是共共享的，因而而他們能夠提提供準(zhǔn)確、快快捷的個(gè)人信信用報(bào)告。商商業(yè)銀行可以以迅速而準(zhǔn)確確的掌握借款款申請(qǐng)人的信信用背景資料料，并在短時(shí)時(shí)間內(nèi)對(duì)借款款人

19、的還款能能力做出客觀觀判斷。我國(guó)國(guó)也要借鑒發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，建立起起自己的信用用評(píng)估體系。個(gè)個(gè)人要樹立誠(chéng)誠(chéng)信觀念，對(duì)對(duì)影響自己信信用的行為要要堅(jiān)決維護(hù)好好。銀行機(jī)構(gòu)構(gòu)首先要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)行內(nèi)各部門門之間和行際際之間資源的的共享。房貸貸部門在審核核個(gè)人按揭貸貸款申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)應(yīng)該能夠看到到有關(guān)個(gè)人貸貸款及償還記記錄、信用卡卡透支情況紀(jì)紀(jì)錄等信息，以以對(duì)個(gè)人信用用狀況做出初初步判斷。個(gè)個(gè)人作為負(fù)責(zé)責(zé)人的企業(yè)的的信用狀況也也可以作為對(duì)對(duì)個(gè)人貸款申申請(qǐng)進(jìn)行考察察的參考因素素。 （2）擔(dān)擔(dān)保企業(yè)資信信評(píng)估 每一個(gè)個(gè)商業(yè)銀行都都有自己的法法人客戶信用用評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和和體系，通過過對(duì)法人客戶戶的 HYPERLINK /c

20、lass_free/9_1.shtml 財(cái)務(wù) HYPERLINK /class_free/7_1.shtml 會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行行審核，確定定企業(yè)的信用用等級(jí)，并據(jù)據(jù)此決定該客客戶的授信額額度。對(duì)于房房地產(chǎn)開發(fā)商商的資信評(píng)估估完全可以適適用銀行自己己現(xiàn)有的法人人客戶評(píng)級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，并參照照對(duì)房地產(chǎn)開開發(fā)商的授信信額度確定其其所擔(dān)保的按按揭貸款的額額度、期限和和利率。 （3）房房地產(chǎn)評(píng)估 在個(gè)人人住房按揭貸貸款中，房產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估是防范范貸款風(fēng)險(xiǎn)的的非常重要的的措施。在個(gè)個(gè)人按揭貸款款長(zhǎng)期的貸款款期里，抵押押物的價(jià)值是是保證貸款人人債權(quán)安全的的主要屏障。在在我國(guó)期房按按揭貸款中涉涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估的是對(duì)對(duì)房地產(chǎn)

21、開發(fā)發(fā)商的在建工工程的價(jià)值評(píng)評(píng)估，這是房房地產(chǎn)開發(fā)商商向銀行整體體擔(dān)保的需要要，也是將來來房屋價(jià)值評(píng)評(píng)估的基礎(chǔ)。在在按揭貸款期期限內(nèi)，商業(yè)業(yè)銀行已經(jīng)承承擔(dān)了房地產(chǎn)產(chǎn)可能貶值的的巨大 HYPERLINK /class_free/79_1.shtml 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，那那么減少房地地產(chǎn)評(píng)估不實(shí)實(shí)造成的損失失就尤顯重要要了。 2、嚴(yán)嚴(yán)格內(nèi)部審查查，建立責(zé)任任制 （1）嚴(yán)嚴(yán)格銀行審貸貸環(huán)節(jié)的把關(guān)關(guān) 嚴(yán)格銀銀行審貸環(huán)節(jié)節(jié)把關(guān)可以避避免很多的按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，按揭貸款款審查是由開開發(fā)商的售樓樓員代為完成成等實(shí)際業(yè)務(wù)務(wù)操作中不規(guī)規(guī)范行為以及及可能由此產(chǎn)產(chǎn)生的不良后后果。關(guān)鍵問問題在于明確確責(zé)任、嚴(yán)格格責(zé)任，建立立

22、適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲懲機(jī)制，使貸貸款審查人真真正自覺的按按照規(guī)定進(jìn)行行，并對(duì)審核核資料的真實(shí)實(shí)性負(fù)責(zé)。這這樣銀行就可可以避免因?yàn)闉樽陨碓蚨a(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 （2）嚴(yán)嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)構(gòu)的審查，加加強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)責(zé)責(zé)任 現(xiàn)今按按揭貸款過程程中的律師審審查僅被銀行行視作一種程程序要件，發(fā)發(fā)放按揭貸款款只要具備律律師審查報(bào)告告即可；受聘聘律師事務(wù)所所也把出具法法律審查報(bào)告告簡(jiǎn)化成填寫寫格式性條款款的工作。這這樣律師審查查既起不到防防范風(fēng)險(xiǎn)的作作用，真正發(fā)發(fā)生糾紛時(shí)也也不會(huì)有人追追究受聘律師師事務(wù)所的責(zé)責(zé)任，律師承承擔(dān)的責(zé)任與與其收取的高高額咨詢費(fèi)是是不對(duì)等的。既既然貸款審核核規(guī)程規(guī)定了了律師事務(wù)所所審查這道程程序，那么

23、就就應(yīng)該發(fā)揮其其作用。銀行行在與律師事事務(wù)所簽訂的的合作協(xié)議中中應(yīng)該明確這這一點(diǎn)，律師師事務(wù)所要對(duì)對(duì)經(jīng)其審核的的資料的真實(shí)實(shí)性負(fù)責(zé)。比比如，對(duì)于年年薪400萬萬元的核實(shí)，絕絕不是購(gòu)房人人單位的一紙紙證明就能解解決問題的，律律師應(yīng)該到稅稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行行查實(shí)。據(jù)有有關(guān)報(bào)道說，今今后將建立個(gè)個(gè)人所得稅重重點(diǎn)納稅人 HYPERLINK /class_free/83_1.shtml 檔檔案，對(duì)年收收入在10萬萬元的高收入入者建立個(gè)人人稅務(wù)檔案。這這也為律師取取證提供了便便利。另一方方面，很多的的律師事務(wù)所所向 HYPERLINK /class_free/70_1.shtml 保險(xiǎn)公司投保保了責(zé)任險(xiǎn)，這這也

24、為律師事事務(wù)所承擔(dān)過過失責(zé)任提供供了可能。如如果能夠做到到這一點(diǎn)，銀銀行的很多按按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)都可以避免免。 房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估對(duì)按揭揭銀行的重要要作用顯而易易見，特別當(dāng)當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的階段性性擔(dān)保結(jié)束，購(gòu)購(gòu)房人取得房房屋所有權(quán)并并辦理房地產(chǎn)產(chǎn)抵押之后，房房地產(chǎn)就成為為銀行實(shí)現(xiàn)債債權(quán)的基本保保障。世界上上很多國(guó)家都都有完善的房房地產(chǎn)評(píng)估制制度，對(duì)房地地產(chǎn)專業(yè)評(píng)估估人員的資格格、評(píng)估程序序、評(píng)估方法法，乃至評(píng)估估報(bào)告的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)格式都有明明確的規(guī)定。但但是在我國(guó)目目前的情況下下，比評(píng)估方方法和評(píng)估程程序更重要的的是評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)的職業(yè) HYPERLINK /class_free/133_1.shtml 道德

25、德。在我國(guó)，不不同評(píng)估機(jī)構(gòu)構(gòu)對(duì)同一評(píng)估估對(duì)象做出的的估價(jià)存在巨巨大差距的現(xiàn)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生生。選擇有信信用、有責(zé)任任感的評(píng)估機(jī)機(jī)構(gòu)，并可以以與之建立長(zhǎng)長(zhǎng)期合作關(guān)系系，是商業(yè)銀銀行防范因房房產(chǎn)評(píng)估不實(shí)實(shí)造成風(fēng)險(xiǎn)的的舉措。而且且評(píng)估機(jī)構(gòu)的的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也也應(yīng)該有所改改變，評(píng)估費(fèi)費(fèi)用不應(yīng)該按按照評(píng)估價(jià)值值的一定比例例收取，因?yàn)闉檫@樣不可避避免的會(huì)造成成房地產(chǎn)評(píng)估估價(jià)值虛高的的現(xiàn)象。 （二）按按揭貸款欺詐詐防范風(fēng)險(xiǎn)方方式創(chuàng)新房地產(chǎn)貸款款保險(xiǎn) 在我國(guó)國(guó)住房信貸業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展初期期，保險(xiǎn)公司司就開始介入入住房消費(fèi)信信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)場(chǎng)。但是我國(guó)國(guó)住房信貸保保險(xiǎn)并沒有隨隨著我國(guó)住房房按揭貸款業(yè)業(yè)務(wù)的繁榮而而成熟，它在在保險(xiǎn)規(guī)

26、模、產(chǎn)產(chǎn)品種類、運(yùn)運(yùn)作模式等方方面在整體上上還處于起步步階段。 相對(duì)來來說，世界上上已經(jīng)有很多多成熟的房地地產(chǎn)保險(xiǎn)的運(yùn)運(yùn)作模式，如如美國(guó)的信用用保證保險(xiǎn)模模式。這種保保險(xiǎn)是以信用用關(guān)系為保險(xiǎn)險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)險(xiǎn)，在發(fā)生不不履約行為時(shí)時(shí)，保險(xiǎn)公司司負(fù)責(zé)對(duì)銀行行債權(quán)人進(jìn)行行賠付。這種種保險(xiǎn)既有履履約的擔(dān)保功功能，又有信信用的保險(xiǎn)功功能，可以有有效的保護(hù)銀銀行的利益。 在我國(guó)國(guó)，與住房貸貸款有關(guān)的保保險(xiǎn)包括住房房消費(fèi)信貸財(cái)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、住住房定期人壽壽保險(xiǎn)和人身身意外保險(xiǎn)、以以及住房消費(fèi)費(fèi)信貸保證保保險(xiǎn)。住房消消費(fèi)信貸財(cái)產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)，是購(gòu)購(gòu)房人為其貸貸款所購(gòu)房屋屋投保，并承承擔(dān)保費(fèi)，銀銀行作為受益益人的保險(xiǎn)。但但

27、實(shí)際上，由由于保險(xiǎn)責(zé)任任范圍內(nèi)的原原因給銀行貸貸款造成的損損失的概率，要要遠(yuǎn)低于由于于購(gòu)房人自身身的原因給銀銀行貸款造成成的損失的概概率，對(duì)某行行的住房信貸貸業(yè)務(wù)來說，鮮鮮有因?yàn)榛馂?zāi)災(zāi)、爆炸等原原因造成房屋屋損失以至貸貸款損失的事事件發(fā)生。住住房定期人壽壽保險(xiǎn)和人身身意外保險(xiǎn)是是由購(gòu)房人投投保，當(dāng)購(gòu)房房人發(fā)生意外外傷害而無法法償還貸款時(shí)時(shí)，由保險(xiǎn)公公司負(fù)責(zé)償還還貸款的保險(xiǎn)險(xiǎn)。此種保險(xiǎn)險(xiǎn)在實(shí)踐中應(yīng)應(yīng)用不廣。住住房消費(fèi)信貸貸保證保險(xiǎn)是是我國(guó)住房信信貸保險(xiǎn)市場(chǎng)場(chǎng)最早出現(xiàn)的的險(xiǎn)種，是一一種履約保險(xiǎn)險(xiǎn)。但是由于于保險(xiǎn)公司控控制不力等原原因，一系列列的免責(zé)條款款使保險(xiǎn)公司司的工作只剩剩下收取保費(fèi)費(fèi)，當(dāng)然也不不會(huì)受到銀行行的青睞。 但我認(rèn)認(rèn)為，現(xiàn)階段段我國(guó)住房消消費(fèi)信貸保險(xiǎn)險(xiǎn)沒有產(chǎn)生良良好的效果，我我們不能因此此否認(rèn)住房消消費(fèi)信貸保險(xiǎn)險(xiǎn)應(yīng)該具備的的作用，因?yàn)闉樵趪?guó)際上已已經(jīng)有了成功功的范例：房房地產(chǎn)開發(fā)商商一般不介入入按揭貸款關(guān)關(guān)系，由此留留下的貸款擔(dān)擔(dān)保由保險(xiǎn)人人承擔(dān)。我們們?cè)谥贫仍O(shè)計(jì)計(jì)上有需要改改進(jìn)的地方。我我們?cè)趯?duì)住房房消費(fèi)信貸保保證保險(xiǎn)運(yùn)作作方式上進(jìn)行改進(jìn)，使使其發(fā)揮更大大作用的同時(shí)時(shí)，還應(yīng)該增增設(shè)在國(guó)際上上很流行的 HYPER