重慶市某地塊投資分析報告

1、創(chuàng)冠地塊投資分析報告重慶市建設(shè)項目目管理有限公公司二七年四月月目 錄TOC o 1-2 h z u第一章 前言報告編制目的本報告通過對項項目的重慶市市的經(jīng)濟(jì)運行行和房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行行分析，以及及對項目所處處區(qū)位及周邊邊主要同類競競爭物業(yè)的比比較分析，對對項目的可行行性提出意見見，并結(jié)合項項目的特點，對對其進(jìn)行投資分分析與財務(wù)評評價，為項目目決策提供依依據(jù)。二、報告編制依依據(jù)1、2006年年重慶市統(tǒng)計計年鑒；2、2006年年重慶市國民民經(jīng)濟(jì)和社會會發(fā)展統(tǒng)計公公報；3、創(chuàng)冠地塊方方案設(shè)計；4、現(xiàn)場勘察和和實地調(diào)研所所得資料；5、與項目相關(guān)關(guān)的其他資料料。三、項目概況該項目位于九龍龍坡區(qū) ，臨臨

2、近在建的九九濱路、南北北中干道（嘉嘉華大橋及其其隧道）和鵝鵝公巖大橋，距距楊家坪商圈圈約3公里。創(chuàng)冠地塊創(chuàng)冠地塊解放碑南坪觀音橋楊家坪沙坪壩86631、該項目主要要技術(shù)指標(biāo)如如下：總用地面積 1561182.1mm2 (約2334畝)建設(shè)用地面積 1330490.0 m2 (約1995.7畝)總建筑面積 5999967.0mm2 其其中：地上建建筑面積 5757559.8m22 住住宅建筑面積積 5556055.1m2 公公建建筑面積積 199704.77m2 其其中：（商業(yè)業(yè)面積） 124997.3m22 （會會所） 33987.88m2 （幼幼兒園） 32219.6mm2 地下建筑面面積

3、242007.2m22容積率 4.41建筑密度 20.7綠地率 300停車位（地下） 10047輛住戶總數(shù) 50007戶 注:（以以上數(shù)據(jù)是摘摘自項目方案案設(shè)計）2、該項目主要要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下下：土地價格（樓面面地價） 750元元/ m2單方造價 25444元/ m2總投資 155.26億元元銷售價格 31000元/ m2銷售收入 19.15億元稅后投資利潤率率 110.21若銷售價格為33200元/平方米，單單方造價控制制在22000元/平方米米稅后投資利潤率率 220第二章 項目開開發(fā)環(huán)境分析析一、重慶經(jīng)濟(jì)運運行情況（一）地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（GDDP）發(fā)展變變化對比分析析2001-20006年重

4、慶GDDP增長情況況（億元）由上圖可以看出出，重慶的GGDP在近幾幾年保持了良良好的持續(xù)增增長勢頭，且且高于全國平平均GDP增增長速度。22006年全全市GDP總總量達(dá)到34486.2億億元，實現(xiàn)了了12.2%的較快增長長，比上年提提高0.7個百百分點，連續(xù)續(xù)第五年保持持經(jīng)濟(jì)增長速速度在10.0%以上。根根據(jù)重慶目前前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展態(tài)勢，這種種增長速度在在近幾年會保保持并有所提提高，持續(xù)穩(wěn)定的的經(jīng)濟(jì)增長為為房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展創(chuàng)造了了良好的環(huán)境境。（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)發(fā)展變化對對比分析 在國民經(jīng)濟(jì)總水水平保持持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的的同時，20006年全市市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也也日趨優(yōu)化，第第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)現(xiàn)增加值4228.

5、54億億元，第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加加值15000.07億元元；第三產(chǎn)業(yè)業(yè)實現(xiàn)增加值值1557.59億元，增增長13.88%。三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加值比比例為12.343.044.7，三三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長的貢貢獻(xiàn)率分別為為-6.1%、56.44%和49.7%，第一一產(chǎn)業(yè)的比重重明顯下降；作為重工業(yè)業(yè)城市，第二二產(chǎn)業(yè)對GDDP的貢獻(xiàn)始始終占有舉足足輕重的地位位，第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的不斷發(fā)展展壯大，其對對GDP的貢貢獻(xiàn)逐年提高高，從20005年開始超超過了第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，由此可可見重慶的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨趨合理，處于于不斷優(yōu)化階階段。（三）人均GDDP變化狀況況2001-20006年重慶慶市人均GDDP增長情況況（元） 備注

6、：以上人均GGDP以戶籍籍人口計算在GDP增長加加速，而人口口增長平穩(wěn)（00.5）的的情況下，人人均GDP保保持了4年的的加速增長期期。雖然在20005年增速出出現(xiàn)了19998年以來的的首次回落，同同比增幅為113.7%，22006年人人均GDP為為110000元。在常住住人口逐年下下降幅度小、國國民經(jīng)濟(jì)高度度發(fā)展的情況況下，20006年按常住住人口計算的的人均GDPP為124337元，人民民生活水平有有了大幅提高高。（四）城鎮(zhèn)居民民人均年可支支配收入2001-20006年重慶慶城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入（元）隨著經(jīng)濟(jì)的增長長，居民生活活水平亦逐年年得到提高。22004年，城城鎮(zhèn)居民人均均可支

7、配收入入的增長幅度度為歷年最高高漲幅比率，達(dá)達(dá)到13.99%，與GDDP的增長速速度基本保持持一致。20006年全年年增長率為100.3，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于重慶城城市居民消費費價格總水平平的上漲幅度度（2.4%），人均可可支配收入達(dá)達(dá)到115770元。以平平均每戶3.02（20000-20006年這一一指標(biāo)在3.05-2.97之間）人人計算，20006年家庭庭可支配收入入已達(dá)到344941元。隨隨著重慶市民民生活水平的的提高，其對對住房的消費費能力和對銷銷售價格的承承受能力也將將逐步增加。（五）重慶市社社會消費品零零售總額發(fā)展展趨勢分析2001-20006年重慶慶市社會消費費品零售總額額（億元）備注：為

8、了便于于作圖，將人人均GDP單單位變?yōu)槭?004年以來來，消費明顯顯升溫并出現(xiàn)現(xiàn)升級趨勢，城城鄉(xiāng)消費品市市場均呈現(xiàn)出出快速增長的的態(tài)勢。盡管管2003年年遭遇非典襲襲擊，但消費費市場整體上上仍然保持了了持續(xù)上漲的的趨勢。20004年更是是使消費得到到了一個大的的釋放，社零零總額為10061.5億億元，同比上上漲幅度達(dá)到到27%，無無論在消費額額還是在增漲漲幅度上均創(chuàng)創(chuàng)了歷史的最最高紀(jì)錄。22006年增增長速度雖然然有所回落，但但其增速仍然然均達(dá)到133.6。2001-20006年重慶慶城鎮(zhèn)居民消消費支出比例例（）從城鎮(zhèn)居民消費費性支出比例例的變化看，從從1998年年的91.11下降到22

9、006年884.2，呈呈現(xiàn)逐步下降降的趨勢。一一方面說明重重慶市城鎮(zhèn)居居民的收入水平在逐逐步提高；另另一方面則表表明居民儲蓄蓄進(jìn)一步增長長，居民的消消費能力越來來越大，消費費潛力還有待待挖掘。（六）重慶市固固定資產(chǎn)投資資總額對比分分析2001-20006年重慶慶市固定資產(chǎn)產(chǎn)與房地產(chǎn)開開發(fā)投資對比比（億元）自2001年后后，重慶全社社會固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額增幅幅持續(xù)上升，投投資額也從8802億元增增長到24552億元，翻翻了近3倍。房房地產(chǎn)開發(fā)投投資比例于22001年達(dá)達(dá)到24左左右，此后44年一直維持持在這一水平平，房地產(chǎn)開開發(fā)投資所占占比例在合理理范圍，與固固定資產(chǎn)投資資同步增長、協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。2

10、006年，重重慶一、二、三三產(chǎn)業(yè)投資分分別比上年增增長37.66%、2.44%和21.4%。重點點項目累計完完成投資6223.54億億元，占投資資總量的255.4%，其其中基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)完成投投資465.85億元，占占重點項目投投資總量的774.7%。重重慶市的固定定資產(chǎn)投資近近年來均保持持在20以以上的增長速速度，在20005年增幅幅雖然有些回回落，但20006年的增增幅又達(dá)到224.9，預(yù)預(yù)計在今后幾幾年重慶的固固定資產(chǎn)投資資仍將保持較較快的增長速速度。二、重慶房地產(chǎn)產(chǎn)市場運行情情況（一）房地產(chǎn)開開發(fā)投資2006年重慶慶房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資在宏觀觀調(diào)控的影響響下發(fā)展速度度有所放緩慢慢，全年房地

11、地產(chǎn)投資額達(dá)達(dá)到629.63億元，同同比增長211.6%，增增速比上年回回落6.2個個百分點。占占全社會固定定資產(chǎn)投資比比重為25.7%，比去去年略有下降降，但仍然保保持在25%左右的適度度水平上，房房地產(chǎn)投資保保持平穩(wěn)增長長態(tài)勢，市場場投資信心良良好。（二）房地產(chǎn)供供求狀況重慶市房地產(chǎn)竣竣工和銷售面面積多年保持持穩(wěn)定增長的的狀況，20006年，商商品房竣工面面積為22225萬平方米米，同比增長長0.7。 2006年重慶慶市商品房銷銷售面積為22228萬平平方米，成交交金額5066億元，與20005年同期相相比分別增加加10.5和17.77。通過對20033-20066年歷屆房交交會消費者調(diào)調(diào)

12、查分析，我我們認(rèn)為重慶慶市房地產(chǎn)市市場供求平衡衡，本地買家家占85%以以上，以自住住為主的買家家占多數(shù)，市市場上投資性性買家較少。與與上海、杭州州等城市相比比，房價虛高高的程度不大大，且經(jīng)過22005年國國家對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的宏觀觀調(diào)控，整個個市場得到進(jìn)進(jìn)一步規(guī)范，后后續(xù)市場逐步步走向穩(wěn)定。（三）主城區(qū)房房地產(chǎn)市場運運行情況2006年主城城區(qū)新批準(zhǔn)商商品住房上市市預(yù)售面積11434.119萬，同同比增長300.53%，同同期商品住房房實際銷售面面積12033.50萬，同比增長長19.399%，供需基基本平衡。1、銷售面積增增加2006年主城城區(qū)商品住房房實際銷售面面積12033.5萬，同同比增長

13、199.39%，由由此可見市場場需求相當(dāng)旺旺盛。分月度度來看：5月月的銷售面積積最大為1992.5萬，9-111月份均突破破了100萬萬，由此可可見下半年樓樓市成交相對對較為活躍。2、銷售均價小小幅上漲，增增幅有所回落落2006年全年年主城區(qū)商品品住宅成交均均價26977元/（建建筑面積，下下同），同比比增長4.225%，增幅幅較20055年有所下降降。分月份來來看成交均價價基本保持在在2500-3000元元/之間，由由于房交會的的帶動，111月份的銷售售均價最高達(dá)達(dá)3151元元/，其次次是4月和66月均為30080元/。 3、外來購房群群體增加 從購房者的地域域來看，20006主城樓樓市和2

14、0005年相比，最最大的變化就就是外來購房房者增多。22006年主主城區(qū)商品住住房銷售面積積中，其他區(qū)區(qū)縣居民購房房面積占300.16%，同同比提高188.09個百百分點，市外外居民購房面面積占9.117%，同比比提高3.004個百分點點，兩者占總總銷售面積的的近40%。（四）重慶房地地產(chǎn)市場分析析小結(jié)房地產(chǎn)投資規(guī)模模增長適宜。2005年、22006年，重重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資完完成額分別為為 518億億元，6300億元，占固固定資產(chǎn)投資資的比重分別別為25.88%，25.7%，同比比分別增長227.8%，221.6%。同同期，固定資資產(chǎn)投資增長長分別為233.7，224.9%，房房地產(chǎn)投資增

15、增長與固定資資產(chǎn)投資增長長基本協(xié)調(diào) 。商品房市場供需需基本平衡。從供銷情況看，22004年、22005年主主城區(qū)批準(zhǔn)可可售商品房分分別為13880萬m2、11431.007萬m2；實際銷售11209萬mm2、11556.15萬萬m2。20006年1-7月主城區(qū)區(qū)批準(zhǔn)可售商商品房為7001.96萬萬m2，實際際銷售6400.62萬mm2，供需基基本平衡。房價增長穩(wěn)定協(xié)協(xié)調(diào)。 20005年和22006年，重重慶市主城區(qū)區(qū)商品住房均均價分別為22587 元元/m2、22697元/m2（建筑筑面積，下同同），同比分分別增長8.5%、4.3%。而同同期重慶市地地區(qū)生產(chǎn)總值值同比分別增增長11.55，12

16、.2%，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入分分別增長111.1%和112.8%，房房價增幅基本本合理，與經(jīng)經(jīng)濟(jì)和收入增增長基本協(xié)調(diào)調(diào)。 重慶房地產(chǎn)處于于穩(wěn)步增長的的階段。三、項目所在區(qū)區(qū)域樓盤現(xiàn)狀狀創(chuàng)冠地塊創(chuàng)冠地塊渝中名郡融僑半島龍湖-觀山水星月灣1、星月灣開發(fā)商: 廣廈廈重慶一建房房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司 開發(fā)商實力: 較強(qiáng)位置: 渝中區(qū)區(qū)大坪大黃路路132號 占地面積: 222373平平方米建筑面積: 990868平平方米容積率: 4.04綠地率: 300.10%樓盤品質(zhì): 一般建筑物特征: 29層-332層的高層層 開盤時間: 2006.9銷售情況: 較好價格： 35550元/m22 2、渝中名郡開

17、發(fā)商: 泰平平(香港)公公司 開發(fā)商實力: 較強(qiáng)位置: 渝中區(qū)區(qū)大坪大黃路路132號 占地面積: 226900平平方米建筑面積: 11090000平方米建筑密度: 118.8%綠地率: 366.6%樓盤品質(zhì): 較好建筑物特征: 5棟高層 開盤時間: 2006.3銷售情況: 較好價格：住宅: 37000元/m22 商商業(yè): 133000元/ m2 車車庫: 8.5萬元/車車位3、龍湖-觀山山水開發(fā)商:重慶龍龍湖地產(chǎn)發(fā)展展有限公司 開發(fā)商實力: 較強(qiáng)位置: 南岸區(qū)區(qū)鵝公巖大橋橋南橋頭面積: 1300畝建筑面積: 77萬平方米容積率: 3.93綠地率: 600.0%樓盤品質(zhì): 較好建筑物特征: 高層

18、 開盤時間: 2005.10銷售情況: 較好價格： 38550元/m22 4、融僑半島開發(fā)商: 重慶慶置業(yè)有限公公司 開發(fā)商實力: 較強(qiáng)位置: 南岸區(qū)區(qū)明佳路333號 占地面積: 776000平平方米建筑面積:2442260平平方米容積率: 4.09綠地率: 355.57%樓盤品質(zhì): 較好建筑物特征:以以點式高層和和板式小高層層住宅為主 戶型:多為兩房房、三房，660-1100平方米開盤時間: 2006.11銷售情況: 較好價格：39000元/m2 四、項目地塊優(yōu)優(yōu)劣勢分析1、地塊現(xiàn)狀 該地塊目前主要是農(nóng)地，地塊落差較大2、地塊優(yōu)勢地段優(yōu)勢 該地塊塊位于主城核核心區(qū)，距城城市CBD和和主要商圈

19、較較近。較強(qiáng)的稀缺性該地塊為重慶主主城核心區(qū)尚尚未開發(fā)的為為數(shù)較少稀缺缺地塊。升值潛力較大 該地塊塊緊鄰鵝公巖巖大橋，隨著著九濱路、南南北中干道（嘉嘉華大橋及其其隧道）的建建成，其地塊塊的價值將得得到大力提升升。江景景觀優(yōu)勢 該地塊塊緊鄰長江，位位置較高，能能夠看到一江江三橋，具有有較佳的江景景資源。該地塊內(nèi)沒有需需要拆遷的房房屋。3、地塊劣勢該地塊現(xiàn)階段交交通不便，公公交線路較少少。地塊內(nèi)尚有一條條高壓線需要要拆除。該地塊落差較大大。第三章 投資估估算一、建筑指標(biāo)總用地面積：11561822.1m2 (約2334畝)建設(shè)用地面積：1304990.0 mm2 (約1995.7畝)容積率：4.4

20、41建筑密度：200.7綠地率：30總建筑面積5999967 m2，其中：地上建筑面積：5757559.8m22 住宅建筑面面積：5560555.1m22 公建建筑面面積：197044.7m2 其中：商業(yè)面面積：124977.3m2 會所：3987.8m2 幼兒園：3219.6m2 地下建筑筑面積：242077.2m2停車位（地下）：1047輛二、投資估算總投資估算表序號工程費用名稱計算方法金 額（萬元元）1土地費用750元/m22（樓面地價價）45000 2前期費用見前期費用估估算表12924 3建安工程費用見建安工程費費用估算表813564預(yù)備費6993 工程建設(shè)投資合合計146273 5

21、期間費用6334 管理費用590 營銷費用按銷售收入的33%計5744 項目開發(fā)建設(shè)設(shè)總投資單方造價：25544元/mm2152607 前期費用估算表表序號成本類型 工程量（m2）單位成本計價單位成本（萬元）1方案設(shè)計費5999678元/平方米480 2初設(shè)及施工圖設(shè)設(shè)計費59996712元/平方米720 3景觀設(shè)計費1304906元/平方米78 4地質(zhì)勘探費1304901.1元/平方米14 5城市配套費599967140元/平方米8400 6人 防 費費59996730元/平方米1800 7白蟻防治費5999670.3元/平方米18 8報建綜合費用5999675元/平方米300 9施工用水電

22、5999675元/平方米300 10其他費用814 合計12924 建安工程費用估估算表序號內(nèi)容總額（萬元）單方費用（元/）備注1土石方84028（元/m33）2建筑工程費53997.003 9003外墻裝飾工程4199.777 704電梯及其安裝2399.877 40含安檢費5智能化工程費1199.933 206配套水電工程費費11999.334 2007消防設(shè)施工程費費2999.844 508市政設(shè)施費1199.933 20道路、市政管網(wǎng)網(wǎng)9環(huán)境景觀工程1799.900 30含燈飾設(shè)計費10天燃?xì)庀到y(tǒng)419.98 711環(huán)保治理工程 299.98 5生化池等合計81355.557 1356 第四章 經(jīng)濟(jì)測測算一、銷售價格的的預(yù)測我們對現(xiàn)階段創(chuàng)創(chuàng)冠地塊附近近在售以及最最新推出的樓樓盤進(jìn)行了綜綜合調(diào)研，針針對與本地塊塊相似的項目目（有一定規(guī)規(guī)模、高層、毛毛坯房）選取取了4個樓盤盤住宅部分的的銷售均價進(jìn)進(jìn)行加權(quán)平均均結(jié)果為：33113元/平方米（按按建面計算）。保保守估算，該該地塊住宅銷銷售均價按33100元/平方米（套套內(nèi)為）進(jìn)行行計算，商業(yè)業(yè)門面均價按按9000元元/平方米。二、銷售收入及及稅金測算表表序號銷售項目銷售面積（平方米） 銷售均價 （元/平方米） 銷售收入 （萬元）1銷售收入191