XXXX年1-9月呼和浩特市房地產(chǎn)市場形勢分析

1、PAGE PAGE 26目 錄TOC o 1-3 u第一章房地產(chǎn)開發(fā)市場情況 PAGEREF _Toc274709645 h 2一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 PAGEREF _Toc274709646 h 2（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 PAGEREF _Toc274709647 h 2（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc274709648 h 3二、土地購置和開發(fā)情況 PAGEREF _Toc274709649 h 4三、房地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工情況 PAGEREF _Toc274709650 h 5四、商品房供給和銷售分析 PAGEREF _Toc274709651 h 7五、商品

2、房空置面積分析 PAGEREF _Toc274709652 h 7六、不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc274709653 h 9七、不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc274709654 h 9八、商品住房購買對象情況分析 PAGEREF _Toc274709655 h 10九、商品房銷售價格分析 PAGEREF _Toc274709656 h 10十、住房價格指數(shù)分析 PAGEREF _Toc274709657 h 12第二章二手房交易及二級市場情況 PAGEREF _Toc274709658 h 12一、二手房市場交易情況分析 PAGEREF

3、 _Toc274709659 h 12二、二手房成交價格分析 PAGEREF _Toc274709660 h 13第三章保障性住房供給 PAGEREF _Toc274709661 h 14第四章當(dāng)前房地產(chǎn)市場主要特點(diǎn)和問題 PAGEREF _Toc274709662 h 15一、調(diào)控政策對樓市的影響 PAGEREF _Toc274709663 h 15二、高房價“堅冰”未除 PAGEREF _Toc274709664 h 15三、土地市場總體依然活躍 PAGEREF _Toc274709665 h 15第五章促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展 PAGEREF _Toc274709666 h 16一、貫

4、徹落實調(diào)控政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展 PAGEREF _Toc274709667 h 16二、加強(qiáng)對商品房銷售及保障性住房的監(jiān)管 PAGEREF _Toc274709668 h 17三、控制高房價關(guān)乎民生福祉 PAGEREF _Toc274709669 h 172010年1-9月呼和浩特市房地產(chǎn)市場形勢分析第一章 房地產(chǎn)開發(fā)市場情況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資分析2010年以來呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，1-9月完成投資額997726萬元，與上年同比增長40.16%；比1-8月增長29.84%，增幅比上月回落4.05個百分點(diǎn)； 比1-4月下降313.65%。（見圖1）圖1

5、 2010年1-9月完成投資額與同比增長從投資構(gòu)成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個百分點(diǎn)，辦公樓下降1.74個百分點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別增加6.02和5.13個百分點(diǎn)。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業(yè)營業(yè)用房和其他用房漲幅較高。（詳見圖2）圖2 2009年1-9月與2010年1-9月完成投資構(gòu)成 %（二）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)分析2010年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金（包括上年結(jié)轉(zhuǎn)資金）為1769941萬元，與完成投資的比例為1.77:1。資金來源中自有資金和定金及預(yù)售款占比較多，分

6、別占全部資金25.34%和24.18%。國內(nèi)貸款增長幅度較高，但是占全部資金來源比重略有下降。自籌資金和其他資金漲幅也較高，主要是自有資金和定金漲幅較高的結(jié)果。具體情況見表1、圖3。表1 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)表項目單位2009年1-9月2010年1-9月同比增減%本年資金來源合計萬元1102851176994160.49其中：上年末結(jié)余資金萬元21148827284129.01本年資金來源小計萬元891363149710067.96其中：國內(nèi)貸款萬元78111241293208.91占本年資金來源比重%8.7616.127.36 自籌資金萬元44992365944246.57占本年資金來

7、源比重%50.4844.05-6.34其它資金來源萬元36332959636564.14占本年資金來源比重%40.7639.83-0.93圖3 2010年1-9月資金來源構(gòu)成從表1、圖3來看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與去年同比增長幅度較大，表明了資金到位良好。今年房地產(chǎn)市場的飆升，銀行貸款增幅較高，使得開發(fā)企業(yè)自籌資金增長幅度明顯高漲。二、土地購置和開發(fā)情況1-9月購置土地面積1026190平方米，同比增長110.61%，漲幅比1-6月提高138.62個百分點(diǎn)；土地成交價款109306萬元，同比增長240.73%，增幅比1-6月提高242.26個百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積1142880平方米，同比增長

8、123.85%，增幅比1-6月提高75.4個百分點(diǎn)。（詳見表2）表2 2009年土地購置開發(fā)情況項 目單 位2009年1-9月2010年1-9月同比增減%本年完成開發(fā)土地面積平方米5105581142880123.85待開發(fā)土地面積平方米175369818167523.6本年購置土地面積平方米4872581026190110.61本年土地成交價款萬元32080109306240.73到三季度無論購置土地、完成開發(fā)土地及成交價同比均呈大幅上漲，特別是成交價漲幅240%以上，表明土地價格漲幅較大。同時也表明隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房價沒有出現(xiàn)下降，而是上漲。三、房地產(chǎn)開發(fā)施工與竣工情況到9月房屋

9、施工面積1882.58萬平方米，其中新開工面積472.48萬平方米；房屋竣工面積104.66萬平方米。與去年同比施工和新開工呈增長態(tài)勢，分別增長25.78%和72.29%；竣工面積下降17.07%，但下降幅度比1-6月減少16.03個百分點(diǎn)。與上月環(huán)比均呈增長態(tài)勢，施工面積增長14.31%、新開工面積增長16.1%、竣工面積增長8.53%。但是增長幅度均低于1-6月，特別是新開工面積下降幅度近30個百分點(diǎn)。（見表3、圖4）經(jīng)濟(jì)適用房下降幅度較大，同比呈下降態(tài)勢，且下降幅度較大。此外，其他同比全部呈大幅增長，特別是新開工漲幅均130%以上。同時，環(huán)比均呈增長態(tài)勢，特別是經(jīng)濟(jì)適用房漲幅159%。（

10、見表3）表3房地產(chǎn)施工、新開工增長情況項 目單位2009年1-9月2010年1-9月同比增減(%)環(huán)比增長（%）房屋施工面積平方米149699791882583125.7614.31其中：新開工面積平方米2742407472483172.2916.1住宅施工面積平方米117884431444418722.5316.7其中：新開工面積平方米2365236370233956.5319.06經(jīng)濟(jì)適用房施工面積平方米33600001338312-60.1729.93其中：新開工面積平方米730000259116-64.5159.12別墅、高檔公寓平方米48673675144954.394.61其中：新

11、開工面積平方米56195200707257.162.06辦公樓施工面積平方米72284496353933.310.74其中：新開工面積平方米43651202686364.330.75商業(yè)營業(yè)用房施工面積平方米1494476229469953.553.7其中：新開工面積平方米250078576682130.68.65其它施工面積平方米964216112340616.5111.46其中：新開工面積平方米83442243124191.376.71圖4 房地產(chǎn)竣工面積同比增長情況圖 隨著房地產(chǎn)市場升溫，到9月新開工面積漲幅較大，同比無論商品房還是住房漲幅均較高。四、商品房供給和銷售分析9月呼市商品房當(dāng)

12、期上市面積311.92萬平方米，同比增長22.75%，環(huán)比增長6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬平方米，同比增長28.28%，環(huán)比增長7.81%。其中批準(zhǔn)預(yù)售面積218.16萬平方米，同比增長9.75%，環(huán)比增長5.24%?，F(xiàn)售備案面積93.76萬平方米，同比增長69.42%，環(huán)比增長10.89%。批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積180.73萬平方米，同比增長16.95%，環(huán)比增長6.31%；現(xiàn)售備案面積70.7萬平方米，同比增長70.48%，環(huán)比增長11.85%。主要指標(biāo)與去年同期對比情況如表4。表4 商品房供需情況指標(biāo)名稱計量單位商品房商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房當(dāng)期上市面積萬平方米311.922

13、51.4318.5741.92與上年同比增長%22.7528.282.64.75與上月環(huán)比增長%6.887.812.13.61批準(zhǔn)預(yù)售面積萬平方米218.16180.7312.6524.78與上年同比增長%9.7516.95-12.5-16.82與上月環(huán)比增長%5.246.3100.53現(xiàn)售備案面積萬平方米93.7670.75.9217.14與上年同比增長%69.4270.486.2667.55與上月環(huán)比增長%10.8911.857.058.41表4數(shù)據(jù)可見，當(dāng)期上市、批準(zhǔn)預(yù)售及現(xiàn)售備案面積均呈增長態(tài)勢，說明房屋供應(yīng)充足，目前呼市商品房市場銷售處于上升態(tài)勢。五、商品房空置面積分析2010年19

14、月，商品房空置面積94.18萬平方米（包括待銷商品房、滯銷商品房、積壓商品房），同比下降52.16%，與上月環(huán)比下降22.59%。其中1-3年空置面積91.05萬平方米，同比下降53%，與上月環(huán)比下降24.66%。詳細(xì)情況如表5、圖5。表52010年1-9月商品房空置面積明細(xì)表項 目單位面積與上年同比增長（%）與上月環(huán)比增長（%）商品房空置面積平方米941846-52.1622.59 其中：空置1-3年平方米910467-5324.66按用途分住宅平方米513432-64.4425其中：空置1-3年平方米495476-65.6326.39別墅、高檔公寓平方米18073-20.360其中：空置1

15、-3年平方米18073-20.360辦公樓平方米67008-49.8630.1其中：空置1-3年平方米59722-47.1735.06商業(yè)營業(yè)用房平方米215163-30.62.84其中：空置1-3年平方米210637-30.45.89其它平方米14624380.0251.04其中：空置1-3年平方米14463281.7551.89圖5 各類房屋空置占總空置面積比重 從表5、圖5可以看出，商品房空置面積總量比去年同期減少了102.7萬平方米，97%為1-3年的待銷房屋。同時也要看到，環(huán)比除別墅持平外，其他上升幅度也較高，特別是其他用房漲幅50%以上。一方面表明供應(yīng)較充足；另一方面表明房源數(shù)量在

16、下降。其他用房空置較高主要是車庫等價格較高，有些樓盤甚至高于住房價格，也應(yīng)當(dāng)引起重視。六、不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析2010年1-9月，不同價位新建住房供求結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：以每平方米售價在30004000元之間的住房為主，成交面積和成交套數(shù)分別占成交面積和套數(shù)的33%和34%；其次是25003000元之間的，占27%。詳細(xì)情況見表6。表6不同價位新建商品房供求結(jié)構(gòu) 單位：%1500-2000元/2000-2500元/2500-3000元/3000-4000元/4000-5000元/當(dāng)期上市面積5.265.587.263.8518.2成交面積6.1214.6526.5433.0219.68當(dāng)期

17、上市套數(shù)6.926.977.5860.1818.35成交套數(shù)7.3115.9426.8533.8916.01從當(dāng)期上市面積和套數(shù)，及成交面積和套數(shù)價格，一方面表明呼市的住房價格狀況，另一方面，說明呼市大多數(shù)購房人群能夠承受的住房價格。七、不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)分析2010年19月，不同套型新建住房結(jié)構(gòu)特點(diǎn)是：當(dāng)期上市面積100-120平方米和180平方米以上占比較大，分別為19.66%和17.58%；上市套數(shù)是以100-120、120-144平方米居多，分別為20.63%和15.03%?？墒勖娣e和可售套數(shù)以60-100平方米為主，占21-27%之間。成交面積和成交套數(shù)90-100平方米略

18、高于其他，80-180平方米之間的相差基本不大。（見表7）從表7中可以看出，供應(yīng)以普通住房和高檔住房為主，可售面積以中小戶型為主，成交各類差距基本不大，呈現(xiàn)出了住宅市場需求的多元化。表7 不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表 單位：%項 目6060-8080-9090-100100-120120-144144-180180當(dāng)期上市面積3.396.627.5411.0619.6617.117.0517.58月末累計可售面積4.0320.8723.4822.2311.696.56.514.69成交面積6.899.3714.2116.5315.3214.2112.9110.56當(dāng)期上市套數(shù)7.0710.9

19、310.2513.4620.6315.0312.410.24月末累計可售套數(shù)6.1227.1725.1821.329.684.493.662.38成交套數(shù)11.8813.817.1518.0214.4611.127.885.69八、商品住房購買對象情況分析2010年19月，呼市銷售住房125.9平方米，11881套。購買對象仍然以本市為主，占76%，外地購買對象占24%。在外地買房人群中仍然以自治區(qū)其他盟市為主，占外地購買人群的92%。城區(qū)之外的購買人群比去年增長幅度較大，主要是市區(qū)面積擴(kuò)大較快，但是行政區(qū)域仍然按照原來的統(tǒng)計，所以，市區(qū)之漲幅較高。本市其它同比漲幅也比較高，但是占比基本沒有變

20、化，主要是城區(qū)改善和自住購房人群增長比較高。（詳見表8）表8 商品房購買對象分類表項 目本市外地本市城區(qū)本市其他本省其他地區(qū)外省市與上年同比（%）成交面積83.2873.12225.5773.6280.9320.1成交套數(shù)87.6477.24233.0277.8185.1323.96與上月環(huán)比（%）成交面積13.3213.3313.313.3213.3413.06成交套數(shù)12.8312.8312.8812.8212.8212.8占成交總數(shù)比重（%）成交面積7667.01924221.99成交套數(shù)7667924222九、商品房銷售價格分析2010年19月，商品房銷售平均價格，依據(jù)市內(nèi)四區(qū)不同地域

21、、不同價位，經(jīng)算術(shù)平均法計算，商品房平均銷售價格5223元/平方米。與上年同比增長30.6%，與上月環(huán)比增長1.5%。其中商品住宅平均價格3970元/平方米。與上年同比增長29.5%，與上月環(huán)比增長1.51%；辦公樓平均價格4384元/平方米。與上年同比增長23.9%，與上月環(huán)比增長1.48%；商業(yè)營業(yè)用房平均價格7314元/平方米。與上年同比增長33.9%，與上月環(huán)比增長1.5%。房屋價格詳情見圖6、圖7。圖62010年1-9月房屋價格同比走勢圖 單位：%圖72010年1-9月房屋價格環(huán)比走勢圖 單位：%從圖6、圖7分析，呼市商品房價格處于高位運(yùn)行，并始終持續(xù)增長的趨勢。4月份國家房地產(chǎn)宏觀

22、調(diào)控政策出臺，并沒有對呼市的房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響，房價仍然很快增長，同比始終以兩位數(shù)的速度增長，環(huán)比7月以后開始逐月回落。十、住房價格指數(shù)分析據(jù)國家發(fā)展改革委員會、國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2010年9月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比增長109.1%，比上月下降0.2個百分點(diǎn)。呼市房屋銷售價格同比指數(shù)為108.7%，比全國70個大中城市平均水平低0.4個百分點(diǎn)，環(huán)比100.3%，比全國70個大中城市平均水平低0.2個百分點(diǎn)。按由高到低排序，在全國70個大中城市中分別位居16位和48位。其中，新建住房銷售價格指數(shù)同比增長109.8%，比全國指數(shù)低1.5個百分點(diǎn)，環(huán)比100.2%，比全國指數(shù)低

23、0.3個百分點(diǎn)。按由高到低排序，在全國70個大中城市中分別位居20位和52位；二手住房銷售價格指數(shù)同比為102.9%，比全國指數(shù)低3.3個百分點(diǎn)，環(huán)比100.2%，比全國指數(shù)低0.3個百分點(diǎn)。（見表9）表 9 2010年9月份全國與呼和浩特房屋銷售價格指數(shù) 單位：%房屋銷售價格指數(shù)新建住房價格指數(shù)90平方米及以下新建住房價格指數(shù)二手住房價格指數(shù)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全國109.1105.5111.3100.5117.0100.6106.2100.5呼和浩特市108.7100.3109.8100.2110.0100.1102.9100.2第二章 二手房交易及二級市場情況一、二手房市場交

24、易情況分析2010年19月，存量房成交套數(shù)6116套，與上年同比增長35.46%，與上月環(huán)比增長15.46%；成交面積56.4萬平方米，與上年同比增長43.26%，與上月環(huán)比增長18.24%；成交金額171687.74萬元，與上年同比增長82.28%，與上月環(huán)比增長20.5%。二手住房成交套數(shù)5580套，與上年同比增長33.72%，與上月環(huán)比增長15.82%；成交面積46.9萬平方米，與上年同比增長36.18%，與上月環(huán)比增長16.09%；成交金額127690.71萬元，與上年同比增長70.14%，與上月環(huán)比增長16.98%。具體二手房交易詳情見表10表10 二手房買賣基本情況表成交面積（萬平

25、方米）成交套數(shù)（套）成交金額（萬元）與上年同期相比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(%)與上年同期相比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(%)與上年同期相比(%)當(dāng)月與上月環(huán)比增長(%)二手房56.443.2618.24611635.4615.46171687.7482.2820.5二手住宅46.936.1816.09558033.7215.82127690.7170.1416.98從上表可看出,呼市二級市場從成交面積、成交金額及成交套數(shù)同比環(huán)比均呈增長態(tài)勢，且增幅較高。二、二手房成交價格分析2010年1-9月月，二手房成交價格3044元/平方米，同比增長27.26%，環(huán)比增長1.91%；二手住房2723元/平

26、方米，同比增長24.97%，環(huán)比增長0.78%。二手房價格詳見圖8。圖8二手房價格走勢圖 單位：%依據(jù)圖8數(shù)據(jù)分析，二手房成交面積和套數(shù)、成交金額和平均價格4月之后均呈增長趨勢。特別是二手住房漲幅均較大。從價格上看，比商品房價格增長快，6月份之后增速開始慢與商品房價格。主要一是2010年呼市新房價格較高，帶動了二手房價格；二是呼市二手房基本在市區(qū)較好地段，所以價格漲幅也較高。第三章 保障性住房供給2010年呼市經(jīng)濟(jì)適用住房投資16381萬元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環(huán)比基本呈逐月增長態(tài)勢。保障模式創(chuàng)新、保障范圍擴(kuò)大、資金來源擴(kuò)大，確保了2010年建設(shè)任務(wù)的順利完成。（詳見表11）表1

27、1 經(jīng)濟(jì)適用房情況5月6月7月8月9月2010年1-9月完成投資（萬元）40235743964211489163812009年1-9月完成投資（萬元）80721900383254599059787與上年同比（%）398.51-73.78-74.84-75.02-72.6與上月環(huán)比（%）42.7567.8919.1642.582010年1-9月，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環(huán)比增長29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環(huán)比增長了159.12%?？⒐っ娣e233010平方米，環(huán)比增長了113.75%。到2010年9月經(jīng)濟(jì)適用住房完成投

28、資占總完成投資的16.42%；占商品房住宅竣工面積的27.8%；但是進(jìn)度很慢，僅占商品房銷售面積的不到1%。廉租住房計劃施工面積3.38萬平方米，807套?，F(xiàn)已全部開工，城市棚戶區(qū)改造計劃38.02萬平方米，6709戶（其中廉租住房保障戶547戶，經(jīng)濟(jì)適用住房保障戶4869戶），現(xiàn)已開工建設(shè)。第四章 當(dāng)前房地產(chǎn)市場主要特點(diǎn)和問題一、調(diào)控政策對樓市影響從前面的分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調(diào)控政策影響，成交依然火爆。本輪調(diào)控更多是針對房價上漲過快的一線城市，對房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段、房價還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標(biāo)。呼市有些地段相對好的項目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價格

29、都未確定的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)咨詢的人群。南二環(huán)周邊已經(jīng)漲到5000元/平方米以上，盡管這個價格超出了很多人的預(yù)期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價格每平方米5000元以上的品質(zhì)項目越來越多。從前面的銷售可以看出，首付提至三成的政策對購房者也不會有太大的影響，3套及以上房貸暫停的政策短期內(nèi)可能會對交易量產(chǎn)生影響，但如果100平方米以下住房增加，相對不高的總價很難從根本上改變購房者的心態(tài)。許多自住型購房的人后悔當(dāng)初沒有盡早出手。二、高房價“堅冰”未除，2010年以來，新建商品住房成交面積有較大幅度增加，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房價始終在高位運(yùn)行并上漲過快，應(yīng)當(dāng)引起高度重視。二手房價格漲幅也比較高，主

30、要是房屋租金的大幅上漲及房屋空置期的縮短，促使部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租，導(dǎo)致有效房源減少。各類費(fèi)用等價格都在漲，業(yè)主必然會讓新增的費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給買家。另外，購房成本急升使得有效房源進(jìn)一步減少，這都使得短期內(nèi)價格有上動力。三、土地市場總體依然活躍前面數(shù)據(jù)顯示，2010年前三季度，土地成交價款累計同比增長120%多。在開發(fā)商銷售不斷創(chuàng)新高的情況下，房企拿地?zé)崆闆]有減退。雖然現(xiàn)在調(diào)控很緊，整個大趨勢不是很明朗，對后市預(yù)期過早，但根據(jù)前三季度土地開發(fā)和購置土地情況看，開發(fā)商對市場的信心指數(shù)在增加。第五章 促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展一、貫徹落實調(diào)控政策，促進(jìn)市場健康發(fā)展呼市房地產(chǎn)市場要健康發(fā)展，關(guān)鍵是要把已經(jīng)出臺的各項政策措施落實到位，不要讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大起大落，特別是6月份以來環(huán)比增幅逐月下降的現(xiàn)象應(yīng)該引起高度重視。在房地產(chǎn)調(diào)控過程中，要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度完善保障體系，不僅有利于解決低收入群體的住房問題，還有利于加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長