海中日輝臺管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔目 錄一、小區(qū)情況說明二、人員安排三、員工生活安排四、管理用房布置五、員工培訓(xùn)六、物品采購七、接管驗(yàn)收八、入伙前準(zhǔn)備九、入伙工作安排一、小區(qū)情況中海日輝臺占地面積47881.8平方米，總建筑面積81505.82平方米，小區(qū)住宅688戶，商鋪張108間，竣工驗(yàn)收預(yù)計(jì)2005年9月完成，定于2005年10月31日入伙。位于深圳市坂雪崗高新技術(shù)區(qū)坂雪崗大道與貝爾路交匯處，交通便利。中海日輝臺建筑立面清新俊朗、簡潔明快；環(huán)境設(shè)計(jì)以層林景觀為主體，點(diǎn)線面多形態(tài)的水景烘托了庭園景觀的連續(xù)性，頂部處理也極富特色；具有濃郁海洋氣息的新現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，進(jìn)一步提升了夏

2、威夷建筑特征；各式戶型方正實(shí)用、動靜分區(qū)合理；人車分流使住戶用車未經(jīng)小區(qū)大門即可進(jìn)入地下車庫，不僅減少了污染和噪音，同時(shí)有利于區(qū)內(nèi)行人的安全； 根據(jù)該樓盤的實(shí)際情況，結(jié)合中海日輝臺的業(yè)主定位（華為、新天下的年青高職白領(lǐng)），將以理性管理和情感交流為主線，從入伙之時(shí)營造一個(gè)良好的氛圍，為物業(yè)管理的順利開展打下良好的基礎(chǔ)。二、人員安排：管理處經(jīng)理（一）組織架構(gòu)圖：管理處經(jīng)理收銀員客戶服務(wù)部（助理員）環(huán)境管理部（助理員） 收銀員客戶服務(wù)部（助理員）環(huán)境管理部（助理員）文 員接待員維修主管護(hù)衛(wèi)主管文 員接待員維修主管護(hù)衛(wèi)主管資訊服務(wù)人事管理社區(qū)文化物資采購會所管理管家服務(wù)接待回訪安全護(hù)衛(wèi)清潔綠化機(jī)電維修

3、裝修管理員工食堂資訊服務(wù)人事管理社區(qū)文化物資采購會所管理管家服務(wù)接待回訪安全護(hù)衛(wèi)清潔綠化機(jī)電維修裝修管理員工食堂注：小區(qū)財(cái)務(wù)管理納入百草園中心管理處，故中海日輝臺管理處僅設(shè)收銀員1名。小區(qū)客戶服務(wù)助理員在負(fù)責(zé)服務(wù)接待和跟蹤基礎(chǔ)上，側(cè)重為小區(qū)住戶提供管家服務(wù)。小區(qū)環(huán)境管理助理員（兼維修主管）。2、人員配置1）原則：管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置與各類員工的配備，均以確?！爸泻Ｈ蛰x臺”物業(yè)管理的整體服務(wù)水平為前提。在把小區(qū)管理成為“安全、清潔、方便、優(yōu)美、舒適”的工作、生活環(huán)境，滿足住戶家居需求這一目標(biāo)的基礎(chǔ)上，從組織機(jī)構(gòu)和人員素質(zhì)上確保高標(biāo)準(zhǔn)、高檔次、高品位地為業(yè)主/用戶提供全天候、全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。精干高效的

4、原則。著眼于管理現(xiàn)代化和組織科學(xué)化，通過提高員工基本素質(zhì)，增加管理科技含量，來達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡，人員精干，工作高效的目標(biāo)。既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率。使“中海日輝臺”物業(yè)管理具有可持續(xù)發(fā)展的長久后勁。知識化、專業(yè)化的原則。各類員工的配備，根據(jù)員工不同的工作職責(zé)，要求員工必須具備相應(yīng)的文化知識水平和物業(yè)管理理論、物業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在此基礎(chǔ)上，取得政府部門頒發(fā)的物業(yè)管理崗位培訓(xùn)合格證書。并輔以不間斷的各種專業(yè)知識培訓(xùn)，使員工的素質(zhì)與物業(yè)管理工作都處于動態(tài)提高的狀態(tài)。2）人員數(shù)量根據(jù)小區(qū)物業(yè)狀況及配置原則，管理處人員配置如下：管理層：管理處經(jīng)理1人，環(huán)境管理助理員1名，客戶管理助理員1名。作業(yè)層

5、：護(hù)衛(wèi)主管1名，收銀員1名，文員1名，前臺接待員2名，會所接待員1名，維修工（外包）6名，護(hù)衛(wèi)員27名，水質(zhì)處理員（兼救生員）1名，廚師1名，幫工1名，花工4名，清潔工（外包）17名。共計(jì)66人。（二）進(jìn)場時(shí)間安排根據(jù)中海日輝臺入伙時(shí)間安排（2005年10月31日），管理處人員進(jìn)場時(shí)間安排如下：現(xiàn)已進(jìn)場人員如下，管理處主任一名，護(hù)衛(wèi)主管一名，運(yùn)行班長一人，保安員21人，接待員5人，清潔工15人，水質(zhì)處理員1名。2005年9月10日助理員2名、廚師1名進(jìn)場，進(jìn)行注冊登記、食堂籌建、辦公室、員工宿舍布置、物品購置及其他人員進(jìn)場等準(zhǔn)備工作。005年9月20日，護(hù)衛(wèi)員進(jìn)場6人、維修人員5人、花工進(jìn)場1

6、人（因花草為施工單位保養(yǎng)期），清潔人員于入伙前3天全部進(jìn)場，10月1日前管理處所有人員到位，會所服務(wù)員進(jìn)場時(shí)間另定。(護(hù)衛(wèi)員已進(jìn)駐21人)三、員工生活安排 第一批人員進(jìn)場后，首先與開發(fā)商進(jìn)行溝通，進(jìn)行員工食堂、宿舍等生活設(shè)施籌建，立爭10天內(nèi)即9月20日生火做飯，員工宿舍及衛(wèi)生間、洗澡間等生活設(shè)施及床、柜等生活用具在9月30日前辦置妥當(dāng)。員工住宿按班編制落實(shí)到人，做到員工入場后生活方便，工作順心。四、管理用房布置與開發(fā)商協(xié)調(diào)爭取在10月10日前落實(shí)完畢。五、員工培訓(xùn)為了保證心海伽入伙及裝修管理工作順利進(jìn)行，確保服務(wù)質(zhì)量，管理處將對派駐小區(qū)所有員工進(jìn)行系統(tǒng)崗前培訓(xùn)，特作培訓(xùn)計(jì)劃如下：（一）管理層

7、員工崗前培訓(xùn)計(jì)劃時(shí) 間學(xué)時(shí)內(nèi)容目的方式考核崗前培訓(xùn)9月2030日10課時(shí)崗位職責(zé)基本業(yè)務(wù)知識、業(yè)務(wù)范圍、工作技巧三套體系服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)管家服務(wù)基本技巧能獨(dú)立上崗、獨(dú)擋一面講課、實(shí)踐相結(jié)合上崗考核鑒定（二）維修工崗前培訓(xùn)計(jì)劃時(shí) 間學(xué)時(shí)內(nèi) 容方 式負(fù)責(zé)人考 核10月1日2課時(shí)面授環(huán)境管理助理員口試10月28日6課時(shí)維修文明語言、維修服務(wù)范圍和流程、維修工責(zé)、維修養(yǎng)護(hù)技能及操作技巧個(gè)別輔導(dǎo)和自學(xué)實(shí)踐班長期滿由主管對其進(jìn)行上崗考核鑒定10月918日6課時(shí)熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、初步了解設(shè)備特點(diǎn)(水電工)、水電氣走向、班組主要成員、維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、維修工作程序。在班長帶領(lǐng)下實(shí)操實(shí)練班長技能知識、書面考試、實(shí)操水平、工作表

8、現(xiàn)等具體業(yè)務(wù)考核（三）護(hù)衛(wèi)(交管)員崗前培訓(xùn)計(jì)劃時(shí) 間學(xué)時(shí)內(nèi) 容方 式負(fù)責(zé)人考 核10月1日3小時(shí)護(hù)衛(wèi)(交管)員職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、 紀(jì)律和獎(jiǎng)懲制度、安全保衛(wèi)服務(wù)的各項(xiàng)規(guī)章和有關(guān)政策及法令集中學(xué)習(xí)與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合護(hù)衛(wèi)主管10月29日一周本崗位安全保衛(wèi)服務(wù)的基礎(chǔ)知識運(yùn)用：消防、護(hù)衛(wèi)(交管)設(shè)施、設(shè)備的操作實(shí)習(xí)班長期滿進(jìn)行上崗考核鑒定10月827日20天崗位服務(wù)技能、隊(duì)列訓(xùn)練、素質(zhì)訓(xùn)練實(shí)地操作培訓(xùn)班長期滿部門主管進(jìn)行實(shí)操考試 （四）綠化工崗前培訓(xùn)計(jì)劃名稱時(shí) 間學(xué)時(shí)內(nèi) 容方 式負(fù)責(zé)人考 核崗前培訓(xùn)10月812日8小時(shí)綠化范圍、達(dá)標(biāo)要求、本崗職責(zé)、工作規(guī)程、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)美化、綠化、靜化、凈化意

9、識，環(huán)保意識面授教育和實(shí)操相結(jié)合環(huán)境管理助理員上崗考核鑒定 （五）清潔員崗前培訓(xùn)計(jì)劃時(shí) 間學(xué)時(shí)內(nèi) 容方 式 負(fù)責(zé)人考 核10月8日3小時(shí)小區(qū)概況 員工守則 職業(yè)道德面授環(huán)境管理助理員10月1012日3天本崗位職責(zé)、工作紀(jì)律；本崗位清潔操作規(guī)程和工作標(biāo)準(zhǔn)；環(huán)境保護(hù)意識，小區(qū)美化概念清潔班長帶領(lǐng)下學(xué)習(xí)班長一周后進(jìn)行“員工上崗考核鑒定”（六）除以上培訓(xùn)外，另外收集業(yè)主可能問到的相關(guān)問題進(jìn)行培訓(xùn)。六、物品采購 根據(jù)物品采購計(jì)劃，按照物品需求順序分項(xiàng)報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，與公司行政公關(guān)部及社區(qū)環(huán)境部進(jìn)行充分協(xié)調(diào)，由公司統(tǒng)一采購物品在9月31日購置齊全，管理處自行購置物品在10月5日前置辦妥當(dāng)。七、交接驗(yàn)收

10、 日輝臺小區(qū)竣工驗(yàn)收預(yù)計(jì)2005年9月完成，現(xiàn)暫定我司對小區(qū)接管驗(yàn)收工作定在2005年9月下旬開始，管理處前期入駐人員與開發(fā)商商定好交接驗(yàn)收具體時(shí)間后，在15天前通知公司工程部進(jìn)行驗(yàn)收。由公司牽頭成立中海日輝臺小區(qū)接管驗(yàn)收小組。驗(yàn)收小組由公司領(lǐng)導(dǎo)掛帥，有關(guān)部門派員，由管理處配合共同組成。管理處負(fù)責(zé)主動與發(fā)展商聯(lián)系，確保小區(qū)在入伙接管驗(yàn)收前達(dá)到四通。進(jìn)戶支路及小區(qū)綠化完善。對提出的存在問題整改項(xiàng)目要求在入伙前完成，確保入伙工作順利進(jìn)行。公司接管驗(yàn)收小組及有關(guān)人員與發(fā)展商、施工單位三方組成聯(lián)合交接小組。并根據(jù)實(shí)際情況，成熟一項(xiàng)接驗(yàn)一項(xiàng)。對接管驗(yàn)收中查出的不合格項(xiàng)目及質(zhì)量缺陷及時(shí)提交發(fā)展商與施工單位

11、整改。管理處派專人負(fù)責(zé)跟蹤消項(xiàng)和反饋信息，原則上堅(jiān)持合格后再予接受。管理處負(fù)責(zé)做好樓宇驗(yàn)收的物資準(zhǔn)備：房門鑰匙標(biāo)簽（牌）、保管柜、尼龍卡子、記錄夾、及各種驗(yàn)收記錄表格、工具用品等。交接驗(yàn)收由公司專業(yè)部門、業(yè)務(wù)部門提供相應(yīng)驗(yàn)收記錄與表格。接管后的各種資料、圖紙、清單交公司工程技術(shù)部同意存檔。八、入伙前準(zhǔn)備 （一）管理處成立入伙工作小組。管理處主任任組長。設(shè)禮儀接待組、收銀組、審驗(yàn)簽約組、收樓引導(dǎo)組、裝修登記組。對以上工作人員必須進(jìn)行崗前培訓(xùn)，入伙時(shí)統(tǒng)一著裝。禮儀組負(fù)責(zé)配合發(fā)展商發(fā)放入伙會簽單，解答業(yè)主咨詢等；銀組由管理處財(cái)務(wù)主管（碧海藍(lán)天中心管理處）負(fù)責(zé)，收繳各種規(guī)定費(fèi)用。3、 審驗(yàn)簽約組負(fù)責(zé)審

12、驗(yàn)業(yè)主的有效證件（身份證）、由發(fā)展商簽章后的入伙會簽單等。4、 收樓引導(dǎo)組派專人負(fù)責(zé)向業(yè)主發(fā)放進(jìn)戶門鑰匙、滅火器、房屋使用說明書、保修書、住戶手冊等，業(yè)主均要簽名領(lǐng)取。然后，派專人陪同業(yè)主入室驗(yàn)收（陪同驗(yàn)收人員主要由維修班及部分護(hù)衛(wèi)班人員組成）對業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見，逐項(xiàng)登記在接管驗(yàn)收記錄四聯(lián)單上、并請業(yè)主簽字。然后將收樓單統(tǒng)一交發(fā)展商進(jìn)行質(zhì)量問題的整改。管理處負(fù)責(zé)跟蹤、催辦，保證業(yè)主能按時(shí)入住。公共設(shè)施設(shè)備交接主要由工程部負(fù)責(zé)落實(shí)。管理處經(jīng)理密切配合，負(fù)責(zé)跟蹤、催辦，力求盡快按公司驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，辦理相應(yīng)的移交。 登記組負(fù)責(zé)發(fā)放裝修指引和裝修申請表。并專人辦理裝修手續(xù)，審驗(yàn)業(yè)主裝修方案

13、，登記建冊，簽定業(yè)主公約。（二）提前與發(fā)展商聯(lián)系，將樓宇基本資料、業(yè)主名冊、通訊地址、聯(lián)系電話（座機(jī)、手機(jī)）等資料收齊，并進(jìn)行合理的整理。（三）督促開發(fā)商于入伙前20天正式向業(yè)主寄發(fā)由發(fā)展商準(zhǔn)備的入伙通知書和我方的準(zhǔn)備的收樓指引、入伙收費(fèi)表等資料。（四）入伙前必須與電話管理部門聯(lián)系，辦理管理處的電話安裝事宜，查明小區(qū)電話安裝方法、手續(xù)、工作期限等。（五） 辦理電表抄表到戶。（六） 及時(shí)與派出所聯(lián)系確定門牌號，入住人口登記、戶籍管理等事宜。（七） 與當(dāng)?shù)剜]政部門聯(lián)系，落實(shí)小區(qū)郵政編碼、通郵時(shí)間、報(bào)刊訂閱程序等事宜。（八） 與煤氣公司聯(lián)系煤氣開戶點(diǎn)火手續(xù)，在入伙前一個(gè)月督促發(fā)展商盡快完成。（九）

14、小區(qū)入伙時(shí)的環(huán)境裝飾以及宣傳工作由管理處負(fù)責(zé)組織，與發(fā)展商協(xié)商，共同參與規(guī)劃、布置。此項(xiàng)工作應(yīng)在入伙前一天完成。（十）清潔服務(wù)、垃圾清運(yùn)、除四害等由公司社區(qū)環(huán)境部選擇專業(yè)公司并簽定合同。清潔公司在入伙前3天進(jìn)入，對小區(qū)清潔進(jìn)行全面清掃。在入伙前三天對小區(qū)進(jìn)行一次全面消殺。（十一）收樓入伙必備文件：業(yè)主公約、前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、房屋裝飾裝修管理協(xié)議320份；住戶手冊320份；住戶資料袋350個(gè)；小區(qū)物業(yè)服務(wù)卡500張。上述資料屬公司統(tǒng)一領(lǐng)購的到公司領(lǐng)購、屬管理處自己印制的由管理處印制。要求在入伙前20日完成。九、入伙工作安排（一）小區(qū)布置10月30日維修班及辦公室人員配合發(fā)展商布置入伙儀式現(xiàn)場，掛標(biāo)語、橫幅、插彩旗等現(xiàn)場布置工作。（二）入伙儀式10月31日由維修班負(fù)責(zé)儀式現(xiàn)場布置工作，護(hù)衛(wèi)班負(fù)責(zé)現(xiàn)場秩序維護(hù)工作，管理層員工幫助開發(fā)商進(jìn)行后勤工作。（三）辦公現(xiàn)場布置 設(shè)置接待迎賓小姐、咨詢臺，按照單位、部門擺放工作臺，擺放鮮花、飲水機(jī)，工作臺面貼標(biāo)識，懸掛辦理入伙程序指引。（四）入伙辦理安排 管理處所有工作人員統(tǒng)一穿工作服，服從安排，并需接受針對此次入伙辦理手續(xù)的培訓(xùn)，安排財(cái)務(wù)人員2名收費(fèi)（從百草園抽借），安排管理人員4名（百草園抽借）辦理入伙登記、驗(yàn)證