廣告策劃喜盈門(泉州)建材家居廣場開業(yè)慶典方案

1、目錄項目策劃理念時間：2011年4月28日-5月2日地點：喜盈門（泉州）建材家居廣場定位：歡樂、經(jīng)典及參與度極高的活動，造成全城轟動，達到活動營銷目標。目標：在短時間內(nèi)通過媒體制造新聞焦點，以強有力的宣傳報道將吸引目標客戶，繼續(xù)擴大市場地位，以達成銷售目標。強化目標客戶定向思維，增強喜盈門品牌忠誠度，鞏固品牌地位，持續(xù)提升喜盈門品牌良好形象及美譽度。項目概況人群分析關(guān)于開業(yè)主題，其實每個商家的具體內(nèi)容是大同小異的，如何產(chǎn)生差異化，取決于獨特的理念傳達和豐富真切的內(nèi)容，需要內(nèi)外兼修+全面宣傳+執(zhí)行到位。去除華而不實的噱頭，用最真實的惠贈，讓消費者感受喜盈門的真誠，而打動人心的，往往是最樸實最簡單

2、的東西。讓每個前來的人，感受真實的快樂；讓每個想要快樂的人，為了最簡單的快樂而來。喜盈門開業(yè)最真誠的惠贈：快樂、健康的時尚生活價值觀！活動構(gòu)思開業(yè)慶典規(guī)劃亮點說明亮點一創(chuàng)意十足的啟動儀式啟動中啟動后當領(lǐng)導(dǎo)觸動水晶球時，瞬間由舞臺上方的五龍呈祥點向觀眾席后方的五大立柱發(fā)射信號，立柱效果打開，五大主題字展現(xiàn)，氣球升空。啟動亮點說明亮點二時尚的禮儀裝扮歐式定制晚禮服：有別于傳統(tǒng)禮儀小姐的服飾服裝，采用純西式風格禮儀裝束，體現(xiàn)簡約時尚感，給人以全新的視覺享受。亮點說明亮點三純正英倫皇家禮賓隊現(xiàn)場英國皇家禮賓隊助陣，打造莊重，高貴的氛圍，同時傳遞高貴典雅的生活理念。亮點說明亮點四貴賓專屬馬車馬車的真正意

3、義所在，是為了凸顯不同凡響的貴族氣息，高貴、華麗，與生俱來的貴族特質(zhì)，令人向往。亮點說明亮點五特別造勢飛艇特制喜盈門專屬飛艇，開業(yè)前起到空中造勢，打造陸空一體化宣傳效果。物料準備就緒：簽到套件、主席臺、嘉賓席、音 響、慶典用品、花籃、胸花；人員準備：演出人員、禮儀小姐、主持人；來賓簽到：禮儀引導(dǎo)來賓至簽到處簽到，迎賓為領(lǐng)導(dǎo)佩戴胸花。活動流程活動流程軍樂隊演奏，開業(yè)慶典開始由女子水晶樂坊+華爾茲舞蹈表演，打造動感十足的開場表演。活動流程主持人推薦（二）：陳 玲 廈門電視臺當家花旦主持人推薦（一）：艾柯竹東南衛(wèi)視海峽新干線欄目主持人。 司儀串場：介紹活動安排及到場的嘉賓領(lǐng)導(dǎo)請領(lǐng)導(dǎo)上臺致辭活動流程禮

4、儀引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺致辭相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)致辭活動流程司儀請領(lǐng)導(dǎo)上臺禮儀引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)上臺致辭領(lǐng)導(dǎo)宣布開幕儀式正式開始；由領(lǐng)導(dǎo)共同啟幕，皇家禮炮，好彩頭等釋放活動流程領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓合影留念；禮儀小姐及工作人員引導(dǎo)，喜盈門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)陪 同來賓參觀喜盈門（泉州）建材家具廣場?；顒恿鞒虇觾x式結(jié)束后，舞臺模特秀開始模特展現(xiàn)時尚生活用品。配套推廣活動針對不同的喜盈門潛在群體，通過五大主題規(guī)劃，打造出喜盈門專屬開業(yè)嘉年華！4月28日（四）4月29日（五）4月30日（六）5月1日（日）5月2日（一）紅色激情白色圣潔橙色純真藍色壯志金色夢想廣場活動（外場)上午：開業(yè)慶典 下午： 涂鴉大賽創(chuàng)意市集社區(qū)嘉年華喜盈門名車匯粉筆畫比賽商場活動

5、(內(nèi)場）明星見面會經(jīng)典音樂會喜盈門之星K歌賽（初賽）甜蜜婚紗秀喜盈門之星K歌賽（復(fù)賽）童話嘉年華喜盈門之星K歌賽（決賽）環(huán)保作品秀喜盈門狂歡派對COSPLAY主題巡游整體規(guī)劃4月28日（外場）涂鴉大賽 活動概況：邀請福建地區(qū)涂鴉高手，以喜盈門元素為主題進行現(xiàn)場創(chuàng)作，由觀 眾投票產(chǎn)生獎項二名獲獎?wù)?。區(qū)域：停車場外圍設(shè)置100米噴繪墻，80米進行比賽，20米用于觀眾自由涂鴉投票方式：工作人員現(xiàn)場監(jiān)督，觀眾手持喜盈門貼紙，對自己喜歡的作品進行投票，每人僅限一票，并隨機抽取投票幸運觀眾活動介紹4月28日（內(nèi)場）（因場外開業(yè)慶典，場內(nèi)活動自下午開始）舞臺一：明星見面會韓國TH家族偶像明星見面及簽唱舞臺二

6、：經(jīng)典音樂會 交響樂團演奏顧客耳熟能詳?shù)慕?jīng)典曲目，打造出高尚典雅的購物氛圍活動介紹4月29日（外場）創(chuàng)意市集 創(chuàng)意市集為近年在國內(nèi)興起的一種亞文化形式，以展示、售賣個人原創(chuàng)手工作品和收藏品的文化藝術(shù)活動，也是眾多才華橫溢的原創(chuàng)藝術(shù)家與設(shè)計師的事業(yè)起點。許多具天分的人在集市中被發(fā)掘出來，建立起自己的時尚品牌 。 泉州擁有眾多設(shè)計師與DIY愛好者，提供場地舉辦創(chuàng)意市集，不僅可豐富文化話題，也可與喜盈門的環(huán)保時尚設(shè)計理念相結(jié)合。活動介紹4月29日（內(nèi)場）舞臺一：喜盈門之星K歌賽（初賽） 與歌星合作，舉辦K歌大賽，評選喜盈門之星。與消費者進行互動，讓消費者 了解喜盈門、培養(yǎng)至喜盈門玩樂購的消費習性。舞

7、臺二：甜蜜婚紗秀 與知名婚紗品牌及婚紗影樓合作，模特進行婚紗走秀。觀眾可現(xiàn)場試穿婚紗以及進行婚禮妝容設(shè)計，并評選出最美未來新娘。活動介紹4月30日（外場）社區(qū)嘉年華報名方式：通過社區(qū)報名，召集家庭顧客參與活動，以趣味游戲方式進行?；顒影鎵K：瘋狂投籃機 兩人三足 吹坐氣球 運球 接果果等 活動介紹4月30日（內(nèi)場）舞臺一：喜盈門之星K歌賽（復(fù)賽）舞臺二：童話嘉年華 米奇、唐老鴨、小熊維尼、喜羊羊、灰太狼等著名動畫角色人偶和孩子們一起過節(jié)日。孩子們也可以現(xiàn)場選擇角色扮演，比如小圣誕老人、小雪人、小天使等，加入狂歡的卡通人物隊伍?？ㄍㄈ宋锍伺砂l(fā)小禮品，還可以組織游戲，制造童話故事氛圍。活動介紹5月

8、1日（外場）粉筆畫比賽家庭作為購買家居建材的主要群體，需大力調(diào)動他們的積極性通過家庭粉筆畫比賽，增進家庭參與興趣。邀請部分藝術(shù)工作者進行創(chuàng)作，同時征集五十組家庭，以家庭夢想為元素進行繪畫比賽活動介紹5月1日（內(nèi)場）舞臺一：喜盈門之星K歌賽（決賽）舞臺二：環(huán)保作品秀 通過媒體征集環(huán)保作品，向公眾展示公益環(huán)保可以很簡單，通過現(xiàn)場展示讓更多顧客了解環(huán)保，以喜盈門的名義倡議綠色環(huán)保生活觀活動介紹5月2日（外場）喜盈門名車匯與泉州汽車4S店合作，通過高端精品車展，吸引廣場人氣，同時提升喜盈門形象?；顒咏榻B5月2日（內(nèi)場）舞臺一：喜盈門狂歡音樂派對 邀請搖滾樂隊+街舞團隊+超級游戲玩家，吸引年輕消費者眼球

9、，制造時尚話題。舞臺二：COSPLAY巡游 cosplay主題巡游：以歡樂、甜美、夢幻、華麗為主題的動漫秀，將邀請福建知名cosplay團隊參加，在特定時間場內(nèi)巡游，并可與觀眾合影 活動介紹尋寶游戲喜盈門海報印制時附尋寶地圖與規(guī)則 顧客可憑海報在商場內(nèi)進行尋寶；每一樓層設(shè)立游戲關(guān)卡，答對問題可獲 得線索集齊“免費接送”、“先行賠 付”、“無理由退貨”、“差價三倍返 還”、“100%環(huán)?！蔽鍌€標貼可至固定 地點兌換獎品。流動表演每天固定時間，更換地點以與顧客互動方式進行表演活動介紹樓層流動表演小丑輪滑秀近景魔術(shù)表演活人雕塑電小提琴人體彩繪cosplay視覺統(tǒng)籌舞臺設(shè)計舞臺效果圖一（啟動前）舞臺設(shè)

10、計舞臺效果圖一（啟動后）舞臺設(shè)計舞臺效果圖二氛圍布置飛艇氛圍布置氛圍布置現(xiàn)場指引牌入口造型門氛圍布置歡迎花造型附件說明項目運作項目經(jīng)理接待組執(zhí)行組程序員交通組長導(dǎo)演音編 演助 MC管理 AV組保全組協(xié)調(diào)員保安泊車司機門童后勤組媒體組組長籌備組導(dǎo)演設(shè)計組簽到組長禮儀公關(guān)經(jīng)理嘉賓管理燈光師音響師餐品保障物料保障禮儀嘉賓接待簽到人員保潔員水電工醫(yī)護特效組跑麥內(nèi)保外保禮品管理道具攝像組嘉賓組酒水服務(wù)抽獎管理設(shè)計制作施工VCR/PPT成功案例成功案例河南濟源商貿(mào)城系列活動成功案例福建省第六屆運動會成功案例Thanks如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場

11、分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：

12、物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的

13、房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨

14、勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)

15、計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)

16、展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)

17、市場預(yù)警預(yù)報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支

18、出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、

19、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性項目自身資源條件分析(swot分析)競爭對手分析目標客戶分析現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng)目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點最終目標STOW內(nèi)部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）SWOT分析的價值要素S/W（優(yōu)勢/劣勢

20、）的價值要素 地段要素 環(huán)境要素 地塊要素 項目要素具體地說，針對一個地塊的價值要素包括： 地段要素地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項目要素目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向觀點的判定很重

21、要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。SWOT分析我們的戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢減少劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅優(yōu)勢 S機會 O威脅 T劣勢 W進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。地產(chǎn)

22、江湖數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！補充幾點市場分析方法的建議：市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2學習內(nèi)容 理論部分 案例學習如何進行房地產(chǎn)市場分析學習內(nèi)容 理論部分 案例學習為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告市場為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？開發(fā)商建筑師消費者1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項

23、目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路

24、、步驟和方法1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場項目所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項目市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素

25、，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析（一）基本內(nèi)容+對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（二）基本資料的獲得區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、

26、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù)數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析

27、的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法異?；菊Ｕ＿\行基本正常

28、異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅25%適度投資利于拉動經(jīng)濟增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標，合理指標為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標，發(fā)達國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積1.1反映商品房供求是否平衡的指標商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析（三）

29、能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標消費類型恩格爾系數(shù)住房消費占總消費性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費占總消費支出的比重（%）溫飽型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低 北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第三步專業(yè)市場分析（住宅）1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法第四步項目市場分析（微觀層面）對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地