商品房交易管理知識及業(yè)務管理操作指引

1、109/109上海市律師協(xié)會律師辦理商品房交易業(yè)務操作指引第一章 總則111制定目的 本指引由上海市律師協(xié)會起草，其目的系為向律師提供辦理商品房交易業(yè)務操作方面的借鑒、經驗，并非強制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供律師在實際業(yè)務中參考。112概念界定 本指引所指的商品房是指按法律、法規(guī)及有關規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住房、經濟適用房等政府對其交易有限制條件的房屋。本指引所指的商品房交易具體包括商品房預銷售、二手房買賣以及商品房抵押、租賃等以房屋所有權為前提的交易行為。113律師辦理商品房交易業(yè)務的差不多原則 律師辦理商

2、品房交易業(yè)務，應當堅持對托付人忠誠負責的原則，恪盡職守，勤勉盡責，不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護托付人的合法權益和國家有關法律法規(guī)的正確實施。114律師辦理商品房交易業(yè)務的前提和要求 律師辦理商品房交易業(yè)務，應依據(jù)與托付人簽訂的托付協(xié)議，在托付權限內依法履行職責，不得損害托付人的合法權益；應保守當事人商業(yè)秘密和個人隱私，按有關規(guī)定須向主管司法行政機關通報案情及已失密或已解密時除外。115本操作指引的業(yè)務適用范圍 本操作指引要緊適用于律師從事商品房交易的非訴訟服務，律師代理托付人從事商品房交易在受托起草、修改有關的各種合同以及代辦有關登記備案手續(xù)時應注意的有關事項是本操作指引的

3、重點。律師在代理有關商品房交易的訴訟案件中，本操作指引具有相應的指導作用。 第二章 新建商品房買賣第一節(jié)一般規(guī)定11目的和依據(jù) 為依法維護新建商品房買賣（即銷售，包括預售、現(xiàn)售）雙方當事人、第三人的合法權益，提高律師承辦商品房買賣業(yè)務服務質量，依據(jù)都市房地產治理法、都市房地產開發(fā)經營治理條例、都市商品房預售治理方法、都市房地產轉讓治理規(guī)定、上海市房地產轉讓方法、商品房銷售治理方法及其他有關規(guī)定，制定本章供本市律師辦理新建商品房買賣業(yè)務作參考。12概念界定 本章所涉的下列詞語的定義分不為：（1）商品房現(xiàn)售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。這確實是

4、講商品房要現(xiàn)售，必須已竣工驗收合格，取得竣工驗收合格證明，這是國家對商品房現(xiàn)售的差不多要求。但有的省市提高了商品房現(xiàn)售的標準，例如：上海目前規(guī)定商品房現(xiàn)售，房地產開發(fā)企業(yè)必須已取得商品房初始登記的房地產權證（大產證），沒有取得大產證的新建商品房銷售行為均視為商品房預售。（2）商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（3）商品房預售許可證，是指商品房符合預售條件后，經房地產開發(fā)企業(yè)申請，房地產開發(fā)主管部門核發(fā)的同意房地產開發(fā)企業(yè)進行商品房預售的書面證明文件。（4）返本銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的

5、行為。建設部商品房銷售治理方法明令禁止這種銷售方式。（5）售后包租，是指房地產開發(fā)企業(yè)以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設部商品房銷售治理方法規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。（6）預測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，是指在商品房預售中，房地產開發(fā)企業(yè)或其托付的有資質的測繪部門依照設計圖紙計算出來的預售商品房面積。（7）實測面積，又可稱產權登記面積，是指預售商品房竣工驗收后，經有資質的測繪機構實地測量，房地產行政主管部門確認登記的房屋面積。（8）面積誤差比，是指實測面積（產權登記面積）與預測面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例，具體是：面積誤差比產權登

6、記面積合同約定面積合同約定面積（9）套內建筑面積，成套房屋的套內建筑面積由房屋的套內使用面積、套內墻風光積、套內陽臺建筑面積三部分組成。套內使用面積包括：a臥房、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內面積的總和；b躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c不包括在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；d內墻面裝修厚度計入使用面積。套內墻風光積，新建住宅各套（單元）內使用空間周圍的圍護或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內墻

7、風光積。套（單元）內的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內墻風光積。套內陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。（10）分攤的共有建筑面積，分攤的共有建筑面積=套內建筑面積共有建筑面積分攤系數(shù)。共有建筑面積由以下兩部分組成：a電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備層（間）、公共門廳和走道、地下設備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務的公共用房和治理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、治理用房、設備間等，均

8、不計入共有建筑面積。b套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積分攤系數(shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分攤系數(shù)。（11）代理銷售，是指房地產開發(fā)企業(yè)托付具有房地產經紀資格的專業(yè)公司代為商品房銷售的行為。（12）包銷，一般是指房地產開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以房地產開發(fā)企業(yè)的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。（13）維修基金（資金），是指為保障房屋及其相關公共設施的正常維修、更新，由房地產開發(fā)企業(yè)和購房人按一定標準交納費用，存入專戶

9、銀行，專門用于房屋及其相關公共設施維修、更新的資金。（14）規(guī)劃設計變更，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。但由于建設工程的復雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設計可能必須變更，但這需經規(guī)劃部門的批準或設計單位的同意。假如變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他阻礙商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起日內，書面通知買受人。買受人能夠選擇解除合同或同意變更。（15）二書，一般指住宅質量保證書、住宅使用講明書。（16）住房公積金，是指國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單

10、位、民辦非企業(yè)單位、社會團體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工分不按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲金。上海目前單位與職工繳存公積金的比例各為職工上年月平均工資的5%7%，并有上限、下限規(guī)定，這是法規(guī)規(guī)定必須繳納的。另外，單位和職工還可各按職工上年月平均工資的1%8%交納補充公積金，補充公積金存在上限。前述上限、下限每年調整。（17）住房公積金個人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住住房的住房消費貸款。正常繳存住房公積金的城鎮(zhèn)職工，在本城鎮(zhèn)購買具有所有權的自住住房時，能夠其所購買的產權住房作抵押，向住房公積金個人購房貸款受托商業(yè)銀行申請住房公積金個人購

11、房貸款。（18）抵押貸款購房（購房按揭），即商業(yè)貸款，是指購房者在購買房屋時，由于資金不足，以所購產權房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款后，銀行受借款人托付將貸款額作為購房款的一部分，直接劃付給房地產開發(fā)企業(yè)或第三方機構。然后，購房者按貸款合同約定逐月或逐年還款的行為。在實際操作中，一般由房地產開發(fā)企業(yè)或第三方機構提供時期性保證責任或全程保證責任。（19）組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時申請住房公積金個人購房貸款和商業(yè)性個人住房貸款，該貸款方式稱為個人住房組合貸款。（20）個人住房置業(yè)貸款擔保，是指借款人向城鎮(zhèn)公積金治理中心或商業(yè)銀行申請住房公積

12、金個人購房貸款或商業(yè)性個人住房貸款時，由擔保公司為其提供承擔連帶責任的保證擔?！，F(xiàn)時期上海住房置業(yè)貸款擔保公司為住房公積金個人購房貸款和組合貸款中的住房公積金貸款提供保證擔保。（21）大產證，即新建商品房初始登記后的房地產權證，是指房地產開發(fā)企業(yè)在新建商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關文件和商品房屋建設項目批準文件辦理新建商品房初始登記后，取得的新建商品房房地產權證。這是買受人辦理小產證的前提。（22）買賣轉移登記，是指商品房買賣合同雙方當事人持合同和相關文件向房地產登記機構申請將該商品房登記至買受人名下的行為。（23）小產證，即買賣轉移登記后買受人取得的所購房屋的房地產權證。（24）

13、房地產廣告，指房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構公布的房地產項目預訂、預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。它包括商品房銷售廣告。商品房銷售廣告，是指房地產開發(fā)企業(yè)在取得地點政府建設主管部門頒發(fā)的預售或者銷售許可證明的前提下，公布的商品房預售、出售廣告，包括報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，售樓書及各種宣傳材料，施工現(xiàn)場的廣告牌，樣板房展示等。13適用范圍 本章適用于中華人民共和國境內外自然人、企事業(yè)單位和其他組織與房地產開發(fā)企業(yè)之間關于新建商品房的買賣。但公有房屋、廉租房屋、經濟適用房等政府對其交易條件有所限制的房屋買賣不適用本章。

14、 第二節(jié) 商品房認購（預訂）21簽訂認購（預訂）書的前提條件 房地產開發(fā)是一個周期較長的過程，從開發(fā)商辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，到取得商品房預售許可證，必定需要一段時刻。依照最高人民法院民事審判第一庭的觀點，實務中，如開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)，那么開發(fā)項目的總面積、容積率、建筑密度、綠化率等建筑指標均已確定，即商品房中位置、戶型、朝向、結構等對商品房銷售價格有實質阻礙的條件已確定，但尚不具備預售條件，尚未取得商品房銷售許可證，應當講現(xiàn)在開發(fā)商已具備簽訂認購書即預約合同的條件；但開發(fā)項目尚未立項就同意開發(fā)商向社會公眾銷售房屋，認購書就不是針對特定項目簽訂的，認購書上的所有條款差不

15、多上不確定的，認購書是建立在空中樓閣上的，缺乏商品房買賣的現(xiàn)實基礎，這一時期簽訂的認購書與非法融資無異，應當無效。由此可見，簽訂認購書的前提條件是開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)。在開發(fā)商已辦妥立項、規(guī)劃、報建審批手續(xù)后簽署的認購書，即使發(fā)生糾紛訴至法院，也可不能被判無效。 但上海市房屋土地資源治理局規(guī)定，簽訂認購（預訂）書時開發(fā)商必須取得商品房預售許可證，否則開發(fā)商要遭受行政處罰。22認購（預訂）協(xié)議差不多內容 簽署預訂協(xié)議，要注意預訂協(xié)議應包括以下差不多內容：當事人姓名或名稱、預訂房地產坐落地點、面積、價格、預訂期限、定金數(shù)額及定金處理方法等。對預訂協(xié)議內容一定要認真審核，假如商品房的

16、認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房銷售治理方法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的要緊內容，同時出賣人差不多按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 有的省市，預定協(xié)議有示范文本，例如上海市商品房預訂協(xié)議，購房人提出采納示范文本，房地產開發(fā)企業(yè)不得拒絕。23定金的處理 定金是預訂協(xié)議中一個專門重要內容。一般來講，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，假如因當事人一方緣故未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。然而，假如因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。 認購書中常常出現(xiàn)訂金

17、、押金等字眼，不能將其一概認定為法律意義上的定金，但假如認購書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么，現(xiàn)在訂金和押金即具有定金的性質。 第三節(jié) 商品房銷售廣告31廣告審查 購房，首先遇到的一般是商品房銷售廣告。公布預購廣告和銷售廣告的條件、內容等要求差不多上不同的。對銷售廣告，律師要提示托付人認真審查其是否具備以下必須載明事項：（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；（3）預售或者出售許可證書號。 假如以上事項欠缺，購房者就應慎重或再作認真調查。規(guī)范的商品房銷售廣告，一般還會標注忠告性用語，如“本廣告僅作

18、參考”、“廣告中具體確定的內容，可作為購房合同附件”等。32禁止公布銷售廣告情形 律師應提示托付人下列情形是禁止公布銷售廣告的：（1）在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；（2）在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；（3）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的；（4）預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；（5）權屬有爭議的；（6）違反國家有關規(guī)定建設的；（7）不符合工程質量標準，經驗收不合格的；（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。33要約邀請與要約的區(qū)不 審查廣告，律師要提示托付人特不要注意要約邀請與要約的區(qū)不，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約

19、邀請，假如未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。然而開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的講明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大阻礙的，應當視為要約。該講明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。 第四節(jié) 商品房預售41商品房預售條件 律師應提示托付人，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（二）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并差不多確定施工進度和竣工交付日期。（四）已辦理預售登記，取得

20、商品房預售許可證。 有的省市，商品房預售條件的要求更加嚴格，例如上海市商品房預售必須具備下列條件：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證；（3）商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達到規(guī)定標準：2000年6月20日前取得建筑工程施工許可證者，按提供預售后商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到建設總投資的25%以上，并差不多確定施工進度和竣工交付日期。2000年6月20日后取得建筑工程施工許可證者，商品房預售應達到的標準為：七層以下（含七層）的商品房項目，應當完成基礎工程并施工至主體結構封頂；八層以上（含八層）商品房項目，

21、應當完成基礎工程并施工至主體結構三分之二以上（不得少于七層）。（4）差不多確定商品房的竣工交付日期，并落實了市政、公用和公共建設的配套建設打算。（5）差不多與本市從事房地產項目資金監(jiān)管的專業(yè)機構簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議。（6）差不多制定房屋使用公約，并與物業(yè)治理企業(yè)訂立了前期物業(yè)治理服務合同。（7）房地產開發(fā)企業(yè)已取得商品房預售許可證。42申請預售商品房須提交下列材料：（1）申請報告。申請報告須寫明申請預售的商品房差不多情況包括具體坐落，申請預售的房屋面積、幢數(shù)、編號等和申請預售的理由；（2）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（3）土地使用權出讓合同和房地產權證；（4）建設工程規(guī)劃許可證；（

22、5）建設工程施工許可證；（6）建筑工程質量監(jiān)督部門核發(fā)的商品房基礎驗收合格證明或由已按規(guī)定簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議的銀行出具的商品房建筑安裝工作量已達到規(guī)定標準的證明；（7）與本市注冊的銀行簽訂的預售款監(jiān)管協(xié)議；（8）水、電、煤等配套已落實的有關證明；（9）與建筑工程承包公司或施工單位簽訂的總承包合同或施工合同及工程進度打算；（10）商品房預售方案。內容包括：商品房坐落、結構、裝修與設備標準、預售打算、預售價格、地點與方式、交付使用日期等內容；（11）房屋使用公約，與所聘物業(yè)治理公司簽訂的物業(yè)治理服務合同，物業(yè)公司的資質證書；（12）商品房總平面圖、分層平面圖及建筑明細表；（13）經審核批準的自制商

23、品房預售合同樣本或采納市房地局制定的商品房預售合同示范文本的書面承諾；（14）申請預售時上月的房地產開發(fā)經營月報表；外資企業(yè)還須提供外資委的企業(yè)批準證書。43無證預售的風險 商品房預售許可證是衡量商品房預售是否合法的最直接、最關鍵的書面證明文件。律師應提示托付人，未依法取得商品房預售許可證而以預訂、預約、認購、訂購等方式變相預售商品房的，均屬無證預售行為。房地產開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，將被認定無效，除非在起訴前取得商品房預售許可證。 開發(fā)商預售商品房應該出示商品房預售許可證，預購人應認真查驗該證記載的內容是否與實際情況一致及是否包含所要預購的商品房。 第

24、五節(jié) 商品房現(xiàn)售41商品房現(xiàn)售條件 律師應提示托付人，商品房現(xiàn)售應當符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置差不多落實；（6）供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)治理方案差不多落實。 符合以上條件，開發(fā)商向房地產治理部門申請取得出售許可證明。 有的省市，現(xiàn)售的要求更為嚴格，如前已陳述：上海的商品房現(xiàn)售是指取得商品

25、房初始登記的房地產權證（大產證）后的商品房銷售行為。也確實是講，上海房地產開發(fā)企業(yè)在商品房未經土地、房屋的共同初始登記并已領取房地產證（俗稱“大產證”）前，銷售商品房的行為均系商品房預售行為。因此，律師要依據(jù)當?shù)匚募?guī)定來審核欲購的商品房是否符合現(xiàn)售條件。52返本銷售的禁止和售后包租的限制 律師應提示托付人，房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；房地產開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第六節(jié) 商品房買賣合同61簽約前審查 購房人托付的律師在簽署合同前，要認真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查商品房預售許可證或竣工驗收合格證明（或開發(fā)商初始登

26、記的房地產權證）和出售許可證明中關于該房地產的內容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房地產的棟號、樓層、名稱等是否相符。 審查房地產開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，托付銷售的還應審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產經紀資格證書和代理銷售合同或托付銷售證明。62簽約時買受人的知情權和開發(fā)商的義務 對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權，房地產開發(fā)企業(yè)也有告知義務。房地產開發(fā)企業(yè)銷售（包括預售、現(xiàn)售）商品房時，應在售樓處將有關房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱。公示的資料包括：房屋土地權屬調查報告書（房屋土地調查機構提供）、建筑平面布置圖（經規(guī)劃治理

27、部門審核同意）。 簽署商品房預售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應向購房者提供房屋建筑面積計算表；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應向購房者提供房屋建筑面積測算表；前述兩表中房屋公用部位建筑面積講明中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對比查核。63商品房買賣合同的差不多內容 律師應提示托付人，為便于在房地產登記機構登記，商品房買賣可采納上海市房屋土地資源治理局和上海市工商行政治理局制定的出售合同或預售合同的示范文本。因此，也可自擬合同文本，自擬合同文本應具備以下要緊內容，且在合同訂立前，應當將合同文本報工商行政治理部門備案：（1）當事人名稱或者姓名和住

28、宅；（2）商品房差不多情況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確立方式及總價款、計款方式、付款時刻；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通風、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。64面積差異的處理 律師應提示托付人，按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1

29、）面積誤差比絕對值在3以內（含3）的，據(jù)實結算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內（含3）部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3以內（含3）部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由房地產開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。65套內建筑面積與分攤的共有面積 律師應合理提示托付人，商品房建筑

30、面積由套內面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人依法對其享有權利，承擔責任。 律師應提示托付人，按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變而套內建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。依照上海有關規(guī)定，商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積不一致時，按共用部位分攤的建筑面積、套內建筑面積分開處理的方法處理：（1）共用部位分攤的建筑面積增減的處理方法a預售合同約定的面積與交付時實測的面積若有誤差，其面積誤差比在08%以內（包括08%），預

31、售合同約定的轉讓總價格不變。面積誤差比計算公式如下： 面積誤差比=實測共用部位分攤建筑面積預測共用部位分攤建筑面積預測共用部位分攤建筑面積100b預售合同約定的面積與交付時實測的面積誤差是指除房屋建筑設計變更外，其他緣故引起的誤差。c實測面積大于預售合同約定面積，面積誤差比超出08%的，購房人也不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積，面積誤差比超出08%的，房地產開發(fā)經營企業(yè)應退還超出08%部分的房價款。（2）套內建筑面積增減的處理方法a套內建筑面積按“按實結算”的原則處理，房地產開發(fā)企業(yè)應依照這一原則與購房人平等協(xié)商，通過預售合同約定具體的處理方法。b凡合同沒有約定處理方法的，

32、實測面積大于預售合同約定面積的，購房人不承擔超出部分的房價款；實測面積小于預售合同約定面積的，房地產開發(fā)企業(yè)應退還多收的房價款。（3）商品住房預售時合同約定的房屋建筑面積和交付時的實測房屋建筑面積一致，但約定的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積與交付時的共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積不一致時，仍按上述方法處理。（4）預售合同載明房屋建筑面積，但未載明共用部位分攤建筑面積、套內建筑面積，交房時房屋建筑面積增加的，購房人不承擔增加部分的房價款；房屋建筑面積減少的，房地產開發(fā)企業(yè)應退還多收的房價款；但合同另有約定的，從其約定。66規(guī)劃、設計變更的處理 律師應提示托付人，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準

33、的規(guī)劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。 經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他阻礙商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同同意規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。67預購商品房的轉讓 預售合同登記備案后，預購人

34、需轉讓預售的商品房的，應當按照下列規(guī)定辦理：（1）尚未付清預售商品房總價款的，預購人應當在征得房地產開發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同；（）差不多付清預售商品房總價款的，預購人能夠與受讓人訂立預售商品房轉讓的合同，并書面通知房地產開發(fā)企業(yè)。 預售的商品房轉讓時，預售合同載明的權利、義務隨之轉移。預售商品房轉讓，原預售合同采納示范文本的，雙方協(xié)商簽署原預售合同后的本合同權益轉讓書并向房地產登記機構辦理預購商品房轉讓預告登記。 自2004年4月26日起，上海規(guī)定預購人購買的預售商品住房應當在竣工并取得房地產權證后進行轉讓，并按規(guī)定辦理房地產轉移登記；在取得房地產權證前，房地產登記機構

35、不予辦理預售商品住房轉讓的預告登記。除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產權證前，預購人進行轉讓的，能夠按規(guī)定辦理預售商品房轉讓的預告登記。68房屋建設工程轉讓與預售合同的處理 律師應提示托付人，房屋建設工程轉讓前差不多進行商品房預售的，房屋建設工程轉讓人應當將房屋建設工程轉讓的情況書面通知商品房預購人。商品房預購人有權在接到書面通知之日起30日內要求解除商品房預售合同。 商品房預購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預售合同的，應當由房屋建設工程受讓人接著履行商品房預售合同。69土地使用權同時轉讓 律師應提示托付人，房屋銷售時，房屋所有權和該房屋使用范圍內的土地使用權同時轉讓。房屋分層、分套

36、轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應比例的土地使用權。610誠信失守的懲處律師應提示托付人：1出賣人有意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；2出賣人有意隱瞞所售房屋差不多抵押的事實；3出賣人有意隱瞞所售房屋差不多出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；4商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；5商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人者。 由上述五種情形導致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任

37、。 第七節(jié) 商品房代理銷售和包銷71商品房的代理銷售 律師應提示托付人，房地產開發(fā)企業(yè)托付中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產中介服務機構。房地產開發(fā)企業(yè)應當與受托房地產中介服務機構訂立書面托付合同，托付合同應當載明托付期限、托付權限以及托付人和被托付人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售托付書。受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用（含不得加價銷售）。商品房銷售人員應當通過專業(yè)培訓。72商品房的包銷 律師應提示托付人，出賣人與他人（包銷人）可訂立商品房包銷合同，約

38、定出賣人將其開發(fā)建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買。包銷人能夠高于包銷合同約定的價格向購房人出售包銷的商品房。 然而，出賣人未經包銷人同意，自行銷售差不多約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求出賣人賠償損失。 在包銷關系中，假如出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務沒有明確約定或約定不清的，買受人與出賣人發(fā)生商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。 關于包銷人的主體資格。依照最高人民法院民事審判第一庭的觀點，在目前國家法律、行政法規(guī)對包銷沒有立法，政府治理部門對包銷行為也沒有規(guī)定的情況下，包銷合同只要是開發(fā)商與包銷人雙方的真實意思表示

39、，且合同內容不違反國家法律、行政法規(guī)或社會公共利益，不應對包銷人的主體資格予以苛求，包銷人不具備房地產開發(fā)經營資格或商品房中介、經紀資格，不應阻礙包銷合同的效力。 第八節(jié) 商品房買賣的貸款81商品房買賣貸款協(xié)議、擔保協(xié)議和或保險合同 購買住房會涉及住房公積金個人購房貸款協(xié)議、或商業(yè)性個人住房貸款協(xié)議、或住房公積金個人購房和商業(yè)性個人住房組合貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個人住房置業(yè)貸款擔保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會要求進行投保，需與保險公司簽署保險合同。購買非住宅商品房只能商業(yè)貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。82住房公積金貸款的限制 申請住房公積金貸款，律師應提示：借款人（買受人）購買的房

40、屋僅限于本市國有土地上具有所有權的住房，并應當用于本人家庭自住。83住房公積金貸款條件 律師可協(xié)助買受人審核其是否同時符合下列住房公積金貸款條件：（1）具有城鎮(zhèn)戶口，參加上海市住房公積金制度并正常繳存的職工，借款人和購房合同中購房人必須一致。（2）借款人家庭（一對夫婦）沒有住房公積金債務或其他數(shù)額較大、可能阻礙還貸能力的債務。（3）借款人申請貸款前，累計繳存住房公積金滿2年（即單位為職工匯繳累計滿24次）同時貸款前6個月為連續(xù)繳存。（4）購買共有產權的，（除配偶外）共有人必須出具同意住房抵押的書面承諾。（5）住房公積金欠繳單位，在為職工個人補繳齊所欠住房公積金，并提供與貸款額等額相等的保證金后

41、，職工也能夠辦理住房公積金個人購房貸款。此項業(yè)務限在建行辦理，同時須經市公積金治理中心復議同意。（6）購房首期付款的金額不低于總房價的20%。84商品房住房貸款額和期限 依照上海市住房公積金個人購房貸款治理方法等文件規(guī)定，目前單筆公積金貸款最高限額為10萬元，有補充住房公積金的單筆貸款最高限額為13萬元，貸款額度不超過房屋總價的80%，最長期限30年。貸款年限具體到借款人，最長不超過法定離退休年限后5年。 依照有關規(guī)定，目前商品房的商業(yè)貸款單筆貸款無最高限額，但需依照借款人每月還款能力進行測算確定，同時不超過總房價的80%，最長期限30年，且貸款最長年限計算不超過借款人滿70周歲。 組合貸款的

42、，貸款額總計不能超過住房總價的80%，最長期限30年，最長不超過法定離退休年限后5年。85非居住房屋貸款非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。86貸款合同與商品房買賣合同 律師應提示托付人，商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方緣故未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能接著履行的，對方當事人能夠請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能接著履行的，當事人能夠請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。 因商品房買賣合同被確認無效

43、或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人可要求解除商品房擔保貸款合同。 商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分不返還擔保權人和買受人。 第九節(jié) 商品房的交付使用及其質量保證91商品房交付使用的定義 律師應提示托付人商品房的交付由物的交付和權利的交付組成。物的交付即對房屋的轉移占有，權利的交付即房地產權利的轉移登記。假如當事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用。 交付的后果是：房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收

44、的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。92商品房的交付要求 律師應提示托付人，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證（住宅）或房地產權證（“大產證”）的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中的約定的其他緣故，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當講明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一樣，未作講明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。93交付時應提供的文件 銷售商品

45、住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當依照商品住宅實行質量保證書和住宅使用講明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質量保證書、住宅使用講明書。買受人還可要求房地產開發(fā)企業(yè)提供實測面積的有關資料。住宅質量保證書應當包括以下內容：（1）工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級；（2）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（3）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；（4）用戶報修的單位答復和處理的時限。 住宅使用講明書應當對住宅的結構、性能和

46、各部位（部件）的類型、性能標準等做出講明，并提出使用注意事項，一般應包括以下內容：（1）開發(fā)單位、設計單位、施工單位，托付監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；（2）結構類型；（3）裝修、裝飾注意事項；（4）上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的講明；（5）有關設備、設施安裝預留位置的講明和安裝注意事項；（6）門、窗類型，使用注意事項；（7）配電負荷；（8）承重墻、保留墻、防水層、陽臺等部位注意事項的講明；（9）其他應講明的問題。上海市住宅交付應依照約定提供住宅交付使用許可證或上海市房地產權證，非住宅交付應依照約定提供竣工驗收合格證明或上海市房地產權證。94商品房的保修責任 律師應提示托付人，房地

47、產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。 在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。商品住宅托付物業(yè)治理公司等單位維修的，應在住宅質量保證書中明示所托付的單位。因不可抗力或者使用不當造成的損

48、壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。95商品房質量與合同解除 律師應提示托付人，商品房交付使用后，買受人認為主體結構不合格的，能夠依照有關規(guī)定托付工程質量檢測機構核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。 因房屋質量問題嚴峻阻礙正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。 第十節(jié) 商品房的維修基金（資金）101首期維修基金的交納 律師應提示托付人，新建商品住宅的房地產開發(fā)企業(yè)和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金：（1）配備電梯的住宅，房地產開發(fā)企業(yè)按照每平方米建筑面積成本價的4交納；不配備電梯的住宅，房地產開發(fā)企業(yè)按照每

49、平方米建筑面積成本價的3交納。（2）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2交納。新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定，目前為1295元每平方米。102維修基金專戶的開立 律師應提示托付人，維修基金應開立專戶，應當以一個物業(yè)治理區(qū)域為單位，按每幢住宅立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立賬，并分列每套住宅單元的分戶賬。 業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產治理部門代為監(jiān)管，本息歸業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。 業(yè)主委員會成立前發(fā)生的

50、物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產開發(fā)企業(yè)承擔。103首期維修基金的交納時限 律師應提示托付人，新建商品住宅的房地產開發(fā)企業(yè)和購房人應當按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：（1）房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按101（1）的標準，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。（2）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按101（2）的標準，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。（3）業(yè)主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發(fā)企業(yè)應當在業(yè)主委員會成立之日起15日內，按101（2）的標準交納維修基金，存入專戶銀行。 第十一節(jié) 商品房買賣轉移登記和權證辦理111未經

51、登記不得對抗第三人和不發(fā)生物權轉移 律師應合理提示托付人，商品房買賣應辦理登記手續(xù)，未辦理登記，不阻礙合同效力，但不得對抗善意第三人。未辦理登記手續(xù)，商品房的所有權也不能轉移。112商品房買賣轉移登記 商品房買賣轉移登記的申請人是買賣合同的雙方當事人，需提交的資料如下：（1）上海市房地產登記申請書（原件）；（2）當事人身份證明或單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復印件）；（3）托付書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；房地產權利人為自然人的，托付書需公證：a在香港申辦的公證文書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認；b臺灣同胞持臺灣地區(qū)公證機構出具的公證文書須經上海市公證員協(xié)會核對，并出具確認當

52、事人的正本與海基會寄送的副本核對一致的證明；c在境外的中國公民、華僑、外籍華人、外國人提供的公證文書須經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證；（4）上海市商品房出售合同（原件）或上海市商品房預售合同及房屋交接書；經預告登記的預購商品房申請登記，應提交房地產登記證明及房屋交接書（原件）；（5）辦理按揭貸款的還需提交：借、貸款合同，抵押合同或預購商品房抵押權預告登記的登記證明；（6）上海市購房業(yè)主商品住宅維修基金交款憑證（原件）；（7）契稅完稅憑證（原件）；（8）房屋平面圖、地籍圖（原件各二份，由交易中心內部配制）。 上述合同一方當事人屬于下列情形之一的，合同需公證：a外國人；b華僑

53、，包括居住在境外，持有中國護照、無國內身份證明者；c港澳臺地區(qū)居民；d在外國或港澳臺地區(qū)登記、注冊的法人及其他組織。 符合條件和規(guī)定的，房地產登記機構自受理登記申請之日起20日內辦出房地產權證，通知權利人領證。權利人領證時要攜帶權利人（或代理人）身份證明（原件）和已繳手續(xù)費、登記費、印花稅收據(jù)（原件）及受理時的收件收據(jù)（原件）。領證時，律師應提示托付人認真核對房地產權證及登記證明。113預購商品房的預告登記、單方預告登記 預購商品房的預告登記申請人應是商品房預售合同的雙方當事人，需提交的資料是：（1）上海市房地產登記申請書（原件）；（2）當事人身份證明或單位營業(yè)執(zhí)照（原件及復印件）；（3）托付

54、書（原件）及代理人身份證明（原件及復印件）；（4）上海市商品房預售合同（原件）。預購商品房轉讓預告登記除需提交上述（1）（4）項資料外，還需提交：（1）預購商品房權益轉讓書或預購商品房轉讓、抵債等合同（原件）；（2）預購商品房預告登記證明（原件）；（3）契稅完稅憑證（原件）。 預告登記的辦件期限是自受理登記申請之日起7日內，領證時需攜帶權利人（或代理人）的身份證件（原件）和已繳登記費收據(jù)、受理時的收件收據(jù)。領證時要認真核對房地產登記證明。 應由當事人雙方共同申請的預告登記，一方當事人未提出申請的，另一方當事人可單方申請預告登記。除需提交上述（1）（4）項資料外，還需提交：證明房地產權利變動的法

55、律關系差不多形成的文件（原件）。114商品房銷售合同網上備案和登記 自2004年3月30日起，上海市新建商品房的銷售（包括預售和現(xiàn)售），均應按上海市商品房銷售合同網上備案和登記方法規(guī)定進行合同網上備案和登記。依照該方法和相關文件規(guī)定，商品房定金合同（實為認購協(xié)議）、預售合同、銷售合同均應通過網上操作系統(tǒng)簽署，并將合同文本傳送至市房地產交易中心辦理備案和進行房地產登記申請。房地產交易中心應當即時完成網上傳送的合同文本的核校，給予合同編號和房屋代碼，并通過網上操作系統(tǒng)，發(fā)送合同備案證明和房地產登記申請受理書。房地產開發(fā)企業(yè)應當打印已取得備案證明的合同和房地產登記申請受理書，并與購房人共同在書面合同

56、上簽名（蓋章）。 商品房預售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的7日后，能夠持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產登記機構申領預告登記證明。 商品房現(xiàn)售的購房人在辦理合同網上備案和登記申請的20日后，能夠持房地產登記申請受理書、取得備案證明的書面合同和其他規(guī)定的登記材料，向房屋所在地的區(qū)（縣）房地產登記機構申領房地產權證。115商品房買賣中發(fā)生或應交納的稅費依照上海市的現(xiàn)行規(guī)定，有關稅費標準如下：契稅：買受人承擔，居住房屋個人15%、單位3%，非居住房屋3%；合同印花稅：買受人承擔，003%；權證印花稅：買受人承擔，5元本；交易手續(xù)費

57、：每平方米3元，全部由開發(fā)商承擔；登記費：買受人承擔，住房每套80元、非住房每套300元；配圖費：買受人承擔，居住房屋25元；非居住房屋1500地籍圖每幅65元、11000地籍圖每幅92元、12000地籍圖每幅120元；抵押登記費：純公積金貸款100元，組合貸款及商業(yè)貸款200元；公證費：50萬元以下部分，按房價的03%，不足200元按200元計；50萬500萬按025%；貸款保險費：買受人承擔，貸款額005%貸款年限；預告登記費用：50元每件。以上稅費標準僅供參考，實際費用應按登記時政府和相關部門的規(guī)定為準。116房地產權證（小產證）的辦理時限 律師應提示托付人，由于出賣人的緣故，買受人在下

58、列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有專門約定外，出賣人應當承擔違約責任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（2）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90天；（3）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。 合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，能夠按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。 商品房買賣合同約定或者都市房地產開發(fā)經營治理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的緣故，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權要求解除登記合同并要求賠償損失。

59、第三章 二手房（存量房）買賣第一節(jié) 一般規(guī)定311目的和依據(jù) 為依法維護二手房買賣雙方當事人、第三人的合法權益，提高律師承辦二手房買賣業(yè)務服務質量，依據(jù)都市房地產治理法、都市私有房屋治理條例、都市房地產轉讓治理規(guī)定、上海市房地產轉讓方法及其他有關規(guī)定，制定本章供本市律師辦理二手房買賣業(yè)務作參考。312定義 二手房（存量房）并不是一個嚴格的法律概念，它一般是指差不多取得政府房地產行政治理部門頒發(fā)的房屋所有權屬證明（小產證），可在住房二級市場上進行交易及流通，賣房人擁有完全處置權利的各類型房產。313適用范圍 本章適用于中華人民共和國境內外自然人、企事業(yè)單位和其他組織之間的二手房買賣，但公有住房、

60、經濟適用房初次出售不適用本章。第二節(jié)二手房買賣的房地產中介服務和中介合同321概念界定 房地產中介服務，是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。 房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。 房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。房地產經紀，是指向進行房地產的開發(fā)、轉讓、抵押、租賃的當事人（以下簡稱當事人）有償提供居間介紹、代理等服務的營業(yè)性活動。但國有土地使用權出讓的經紀活動除外。 房地產咨詢人員，是具有房地產及相關專業(yè)中等以上學歷，有與房地產咨詢業(yè)務相關的初級以上專業(yè)技術職稱并取得考試合格證書的專業(yè)技