努力把重慶物業(yè)管理推向一個(gè)新臺(tái)階

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔努力把重慶物業(yè)管理推向一個(gè)新臺(tái)階重慶市國(guó)土資源和房屋管理局局長(zhǎng) 李英儒 一、重慶物業(yè)管理在改革中發(fā)展 我國(guó)物業(yè)管理是隨著住房制度改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立逐步發(fā)展起來(lái)的一個(gè)新興行業(yè)。重慶的物業(yè)管理從九十年代初開(kāi)始起步，在建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的幫助、指導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展和不斷探索，目前，已經(jīng)步入了健康、快速、有序發(fā)展的軌道，并成為重慶城市管理和經(jīng)濟(jì)建設(shè)不可或缺的重要組成部分。全市物業(yè)管理在遵循“打好基礎(chǔ)、重點(diǎn)突破、分類(lèi)指導(dǎo)、典型引路、規(guī)范管理”的工作思路上，從體制、法制、機(jī)制三個(gè)方面進(jìn)行了重點(diǎn)探索，重慶物業(yè)管理正凸現(xiàn)出良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 (一

2、)重慶物業(yè)管理法規(guī)體系已初步建立。1998年11月，市政府審定通過(guò)了重慶市物業(yè)管理辦法，相繼又出臺(tái)了重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定、重慶市城市物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)施辦法、重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)考評(píng)暫行辦法、重慶市業(yè)主委員會(huì)實(shí)施辦法和物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等示范文本。今年又修訂出臺(tái)了重慶市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定，并于6月1日起施行。這些政策、法規(guī)、規(guī)章及辦法的出臺(tái)實(shí)施，對(duì)引導(dǎo)、規(guī)范和促進(jìn)我市物業(yè)管理事業(yè)健康、快速、穩(wěn)定的發(fā)展起到了重要的保障作用。 (二)重慶物業(yè)管理隊(duì)伍不斷壯大。截至6月10日，我市注冊(cè)登記的物業(yè)管理企業(yè)已達(dá)677家，其中：一級(jí)資質(zhì)企業(yè)62家，二級(jí)

3、資質(zhì)企業(yè)230家，三級(jí)資質(zhì)企業(yè)385家，從業(yè)人員達(dá)4萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理面積已達(dá)5500萬(wàn)平方米，全市物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35左右。 (三)一批名牌物管企業(yè)脫穎而出。目前，重慶已有錦繡山莊、渝海、龍湖、康居、大正等20多家物業(yè)公司通過(guò)了IS09002或IS09001：2000國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。有11個(gè)住宅小區(qū)(大廈)榮獲“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范住宅小區(qū)(大廈)”稱(chēng)號(hào)，21個(gè)住宅小區(qū)(大廈)獲“重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀、示范住宅小區(qū)(工業(yè)區(qū)、大廈)”稱(chēng)號(hào)。一些管理水平高、服務(wù)質(zhì)量好的公司，如渝海、錦繡山莊、龍湖、康居、大正、安達(dá)、渝開(kāi)發(fā)、深國(guó)貿(mào)等物業(yè)公司已成為眾多開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)選聘管理商的首選對(duì)象

4、，這些公司成為重慶物業(yè)管理行業(yè)的中堅(jiān)力量。 (四)成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì)。為了促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務(wù)交流，加強(qiáng)行業(yè)自律，更好地為行業(yè)服務(wù)，1998年11月，重慶市物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立。同時(shí)，創(chuàng)辦了行業(yè)會(huì)刊重慶物業(yè)管理。重慶是國(guó)內(nèi)較早成立了物業(yè)管理協(xié)會(huì)及創(chuàng)辦有會(huì)刊的省市，協(xié)會(huì)在政府與企業(yè)之間起到了較好的橋梁紐帶作用，為重慶物業(yè)管理發(fā)展做出了積極的貢獻(xiàn)。 二、重慶物業(yè)管理面臨的困難和存在的主要問(wèn)題 目前，重慶物業(yè)管理這一新興行業(yè)在深化改革的促動(dòng)下得到了快速的發(fā)展，社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理運(yùn)作模式正逐步建立。但是，由于重慶物業(yè)管理起步較晚、基礎(chǔ)較薄、條件較差，歷史積累的問(wèn)題不少，物業(yè)管理仍面臨著比較

5、嚴(yán)峻的形勢(shì)，一些新問(wèn)題、新情況不斷出現(xiàn)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 第一，公開(kāi)、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制尚待建立。全市近100家房管所雖已組建了物業(yè)管理公司，但絕大多數(shù)房管所機(jī)制并沒(méi)有完全轉(zhuǎn)變。大中型國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位、大專(zhuān)院校的后勤改制工作也才剛剛起步，行政性管理的痼疾還比較嚴(yán)重。雖然隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙向選擇的平等關(guān)系開(kāi)始建立，但目前物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境沒(méi)有真正形成，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機(jī)制尚未建立。開(kāi)發(fā)商的自建項(xiàng)目，大部分還交屬下的物業(yè)管理企業(yè)管理。誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的現(xiàn)象還普遍存在。 第二，法制建設(shè)滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。盡管這些年來(lái)重慶出臺(tái)了一系列規(guī)范物業(yè)管理法規(guī)、

6、政策，但由于法制體系不健全，致使在實(shí)際物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)有效的解決。 第三，人才缺乏，物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。物業(yè)管理作為專(zhuān)業(yè)化的管理，需要各類(lèi)高素質(zhì)的管理人才。重慶物業(yè)管理在近幾年的發(fā)展過(guò)程中，物業(yè)管理規(guī)模和公司數(shù)量的增長(zhǎng)與人才供給形成較大的反差。雖然，通過(guò)各種培訓(xùn)渠道加大了培訓(xùn)力度，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)還跟不上發(fā)展的需要，在目前物業(yè)管理快速發(fā)展時(shí)期，高級(jí)管理人才緊缺的問(wèn)題尤為突出。 第四，重慶物業(yè)管理的發(fā)展存在四個(gè)不平衡。一是區(qū)域上的發(fā)展不平衡。主城各區(qū)發(fā)展較快，遠(yuǎn)郊區(qū)縣發(fā)展較慢。二是類(lèi)型上不平衡。高檔的住宅小區(qū)(大廈)設(shè)施比較完善，管理到位，而普通住宅、公有住房出售后

7、的房屋等管理相對(duì)滯后，管理難度大。三是管理水平不平衡。部分品牌企業(yè)管理上規(guī)模，服務(wù)上檔次，而有的企業(yè)管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量較差。四是新舊住宅區(qū)發(fā)展不平衡。近幾年新建的住宅區(qū)物業(yè)管理比較規(guī)范，發(fā)展較好，而舊城區(qū)物業(yè)管理覆蓋面較小，實(shí)施物業(yè)管理難度較大。 三、重慶物業(yè)管理發(fā)展的思路重慶物業(yè)管理有了近十年的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，為在新世紀(jì)快速發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，借重慶直轄和西部大開(kāi)發(fā)的東風(fēng)，重慶物管界要勇于創(chuàng)新、敢為人先，大膽借鑒國(guó)外和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)與模式，結(jié)合西部地區(qū)特別是重慶的具體情況，不斷總結(jié)和探索出一種適合我市物業(yè)管理健康發(fā)展的特色模式，使我市物業(yè)管理走上可持續(xù)發(fā)展之路。為此，我們應(yīng)重點(diǎn)抓好以下幾方面工

8、作： 一是狠抓物業(yè)管理法規(guī)體系建設(shè)，推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化、法制化。目前我市正在研制重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例及重慶市商品住宅維修基金管理辦法、重慶市物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法等相關(guān)法規(guī)政策。通過(guò)法規(guī)體系的完善，強(qiáng)化建立物業(yè)管理新體制，規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)及物業(yè)管理服務(wù)，使物業(yè)管理做到有法可依，有章可循，以推進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范化、法制化。 二是以培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)為重點(diǎn)，加快建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的新型管理體制。隨著物業(yè)管理不斷規(guī)范，管理隊(duì)伍數(shù)量不斷增加，物業(yè)管理市場(chǎng)格局初步形成，廣大業(yè)主的權(quán)利意識(shí)開(kāi)始增強(qiáng)，大力引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以規(guī)范的競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，已成為目前物業(yè)管理發(fā)展的緊迫任務(wù)。要按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則改

9、革物業(yè)管理現(xiàn)狀，努力建立市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的物業(yè)管理新體制，真正實(shí)現(xiàn)在公平原則下以服務(wù)、管理、質(zhì)量、價(jià)格為基礎(chǔ)的有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)具備成立業(yè)主會(huì)條件的住宅小區(qū) (大廈)，我們將積極指導(dǎo)其建立業(yè)主會(huì)，并加強(qiáng)對(duì)業(yè)主會(huì)的指導(dǎo)，使業(yè)主會(huì)嚴(yán)格按照規(guī)范化運(yùn)作，并進(jìn)一步明確業(yè)主會(huì)的市場(chǎng)主體地位，實(shí)現(xiàn)由業(yè)主選擇物業(yè)管理公司，由業(yè)主決定服務(wù)內(nèi)容的市場(chǎng)合同關(guān)系，通過(guò)合同與契約，規(guī)范雙方的權(quán)力與義務(wù)。為此，政府將推動(dòng)物業(yè)管理雙向選擇機(jī)制的建立，重點(diǎn)要建設(shè)物業(yè)管理的招投標(biāo)市場(chǎng)。 三是建立物業(yè)管理的優(yōu)勝劣汰機(jī)制，積極開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作，帶動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展步入良性軌道。今年，我們?nèi)詫㈤_(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)的創(chuàng)建和評(píng)選工作，對(duì)符合條件的積極推出，對(duì)尚不具備條件但可以培養(yǎng)的則大力扶持和引導(dǎo)，爭(zhēng)取多創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)，同時(shí)還要在創(chuàng)建評(píng)選市級(jí)示范、優(yōu)秀項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，努力創(chuàng)建全國(guó)示范項(xiàng)目；另外，我們還將開(kāi)展“十佳優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)”評(píng)選活動(dòng)。通過(guò)評(píng)選培養(yǎng)一批實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高、管理好、效益佳的物業(yè)管理企業(yè)，以提高全市物業(yè)管理企業(yè)管理整體素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量，并起到以點(diǎn)帶面的典型示范作用，促進(jìn)物業(yè)管理發(fā)展。 四是積極推進(jìn)機(jī)關(guān)企事業(yè)單位轉(zhuǎn)制改制工作，讓物業(yè)管理更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)。目前，我市機(jī)關(guān)企事業(yè)