判例的啟示：質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔判例的啟示質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓？ 前 言 在房地產(chǎn)糾紛日趨復(fù)雜的今天，由于法律、法規(guī)滯后于人們的現(xiàn)實(shí)需要，由于交易雙方的誠信意識不盡人意，由于購房人的維權(quán)行為因各種因素往往走入誤區(qū)，人們的應(yīng)有權(quán)益經(jīng)常不能恰如其分地得到保障。也許，人民法院的判例是最好的教材，它使我們理智，它使我們平和，它使我們包容，它使我們有序。 本律師試圖通過今后的一些案例，能對目前深圳房地產(chǎn)市場中的一些難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題得出一個(gè)較為客觀、公正的答案，以期幫助房地產(chǎn)開發(fā)商及購房人合法、理智的維護(hù)自己應(yīng)有的合法權(quán)益。 本律師無意褒貶任何一方，如有不妥之處，敬請各位給予指教；如有任何問

2、題，歡迎研究討論。 / 質(zhì)量瑕疵能否導(dǎo)致拒絕收樓？ 法院查明的案情 2002年10月15日，原被告簽訂了深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）一份，雙方約定： / /原告為買方，被告為賣方，原告購買被告興建的的某花園1棟21B號房，位于21層，用途為住宅，建筑面積98平方米，總價(jià)款為人民幣753519元。 原告未按本合同附表規(guī)定的付款方式按期給付購房款的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延支付的違約金責(zé)任：（一）原告給付的價(jià)款達(dá)到應(yīng)付總價(jià)款50%以上的，原告應(yīng)就房價(jià)欠付額向被告支付延期付款的違約金（違約金標(biāo)準(zhǔn)按債務(wù)履行期間人民銀行有關(guān)延期付款的滯納金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。（二）原告給付的金額不足應(yīng)付價(jià)款50%的，被告可要求原告支付欠付

3、款10%的違約金（一般不超過10%）。 被告須于2003年3月31日前將本合同規(guī)定的房地產(chǎn)交付原告使用，交付使用時(shí)應(yīng)取得建設(shè)主管部門規(guī)定的竣工驗(yàn)收證明；被告在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收合格之前交付房地產(chǎn)的，交付行為無效；被告向原告交付房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)發(fā)出書面通知，并由原告簽收；原告接到書面通知后，應(yīng)及時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行驗(yàn)收，如有異議，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)提出，逾期不提出，視為同意收樓；被告不能按照約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)予原告的，每延期1日，被告應(yīng)向原告支付買賣總價(jià)款萬分之五的違約金。 該合同還有附表，其中有建筑期購樓分期付款或銀行按揭付款：自簽約日起1日內(nèi)付全部樓價(jià)款的20.37%，即人民幣153519元；2002年11

4、月23日前付全部樓價(jià)款的79.63%，即人民幣60萬元，或在該日期之前向有關(guān)銀行辦妥抵押貸款手續(xù)并按規(guī)定的期限付款。合同還對雙方的其他權(quán)利義務(wù)做了詳細(xì)約定。 合同簽訂前，原告分兩次支付被告人民幣共計(jì)30000元。合同簽訂后，原告于2002年10月15日支付被告人民幣123519元。 2002年11月28日，原告與被告及按揭銀行簽訂了個(gè)人住房借款合同，由原告向銀行借款人民幣60萬元，貸款期限12年，貸款實(shí)際發(fā)放和期限以個(gè)人住房貸款憑證為準(zhǔn)。按揭銀行于2002年12月9日將貸款足額劃給了被告。 2003年3月24日，涉訴樓盤取得了深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書。原告收到被告發(fā)出的入伙邀請書，于2

5、003年3月28日前往驗(yàn)收樓宇。 原告驗(yàn)收認(rèn)為：門把手松、景觀陽臺欄桿脫漆、客廳有地磚破損、門柜有刮痕、客衛(wèi)生毛巾松架、柜門內(nèi)貼紙不行（空鼓）、書房墻臟、書房門不好關(guān)、書房地板處有空響、客房窗臺大理石有劃痕、客房衣架少掛衣桿、主衛(wèi)龍頭斜、書房大理石斜、主人房一拐角更改、客房門不行、客房地板有空響、不同意接收。 訴訟中，原告提交樓宇交接記錄復(fù)印件，除由以上內(nèi)容外，還寫有“鑰匙管理處已收回”。被告提交的樓宇交接紀(jì)錄，除上述內(nèi)容外，沒有“鑰匙管理處已收回”，增加了復(fù)查結(jié)果：問題整改完畢,并由原告在復(fù)查欄內(nèi)簽名，時(shí)間為2003年3月4日。原告的訴訟請求 1、判令被告賠償延期交付房地產(chǎn)的違約金人民幣22

6、60.56元， 2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。被告的反訴請求 1、判令原告賠償被告遲延付款違約金593元； 2、本案訴訟費(fèi)由原告承擔(dān)。法院的認(rèn)定 本院認(rèn)為，原被告簽訂的深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）沒有違反法律禁止性規(guī)定，合法有效，對雙方當(dāng)事人均有約束力。被告在合同約定期限內(nèi)取得深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書并通知原告入伙，按合同約定條件履行交樓義務(wù)；原告在樓宇交接時(shí)提出質(zhì)量異議，系樓房的質(zhì)量瑕疵，因原告未提供證據(jù)證明被告交付的房地產(chǎn)質(zhì)量瑕疵違反法律規(guī)定或違反當(dāng)事人之間的約定，原告以該質(zhì)量瑕疵為由拒不收樓，理由不成立，本院不予支持。在保修期內(nèi)，被告作為出賣人，對樓宇質(zhì)量問題承擔(dān)了修復(fù)責(zé)任。因此，原

7、告的松請求本院不予支持，予以駁回。關(guān)于被告的反訴，原告已在合同約定期內(nèi)足額支付首期款人民幣153519元，沒有違約；其后，原告未在合同約定期限內(nèi)付清全部樓價(jià)款人民幣60萬元，亦未在合同約定期限內(nèi)辦妥抵押貸款手續(xù)，系違約行為，被告有權(quán)主張違約金。所以，原告應(yīng)支付被告遲延付款的違約金420元。被告的反訴請求，本院部分予以支持，部分予以駁回。法院的判決 一、駁回原告的全部訴訟請求。 二、原告于本判決生效后10日內(nèi)支付被告違約金人民幣420元。 三、駁回被告的其他訴訟請求。 案件受理費(fèi)人民幣100元，由原告負(fù)擔(dān)；反訴費(fèi)人民幣50元，由原告負(fù)擔(dān)人民幣35元、被告負(fù)擔(dān)人民幣15元。本律師的評議 本案當(dāng)事雙方爭議的焦點(diǎn)是：被告房地產(chǎn)開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵是否導(dǎo)致購房人有權(quán)拒絕收樓？ 本案判決已明確回答：房地產(chǎn)開發(fā)商交付使用的房地產(chǎn)存在質(zhì)量瑕疵，在本案中購房人無權(quán)拒絕收樓。 理由是： 開發(fā)商已經(jīng)取得了深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書，房地產(chǎn)已經(jīng)符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件； 開發(fā)商依約履行及時(shí)書面通知購房人入伙的義務(wù)； 現(xiàn)行法律法規(guī)沒有規(guī)定、有關(guān)合同也沒有約定房屋存在(本案中的）質(zhì)量瑕疵，購房人可以拒絕收樓； 開發(fā)商已對房屋存在的質(zhì)量瑕疵履行了維修義務(wù)。 從以上法院認(rèn)定及判詞中可以看出：房屋存在本案中的質(zhì)量瑕疵，尚不足以構(gòu)成主體結(jié)構(gòu)問題及嚴(yán)重影響正常居住，屬開發(fā)商通過履行維修責(zé)