上海方舟大廈物業(yè)管理制度

1、上海方舟大廈物業(yè)管理制度四、保安主主管依照物業(yè)經(jīng)經(jīng)理的指指示執(zhí)行行任務(wù)，并并且?guī)椭幚砣杖粘Ｎ飿I(yè)業(yè)管理事事務(wù)。每日巡視所所屬物業(yè)業(yè)以確保保下列各各項：清潔狀況滿滿意綠化園藝工工作滿意意所有公共裝裝置及設(shè)設(shè)備都正正常運作作公共地方特特別是樓樓梯消防防通道無無障礙物物物業(yè)保安狀狀況滿意意指導(dǎo)并監(jiān)督督所有保保安領(lǐng)班班，保安安員的下下屬工作作。工作守時穿著整齊的的制服及及優(yōu)良的的儀容儀儀表工作作，要求求工作表表現(xiàn)達(dá)標(biāo)標(biāo)工作同事之之間相處處融洽編制當(dāng)值時時間表及及確保所所有保安安員工按按時間表表上崗。檢查巡邏記記錄，確確保巡邏邏員按指指示的時時間，地地點巡邏邏。保存以下記記錄：所有特別事事件記錄錄訪客

2、記錄和和物品出出門登記記記錄主要的電話話表，包包括政府府部門，公公安局，消消防隊及及醫(yī)院等等由指定的承承包辦商商承辦的的保養(yǎng)服服務(wù)記錄錄保安部門的的辦公物物件及工工具記錄錄消防設(shè)備的的檢查記記錄熟悉所有緊緊急情況況處理步步驟，各各租戶單單位的分分布情況況及物業(yè)業(yè)各處的的具體情情況。有效及禮貌貌地處理理投訴與與詢問。若遇到任何何意外及及特別事事件及時時處理并并立即報報告物業(yè)業(yè)經(jīng)理。注意承包商商在公共共場合修修理工程程及空置置單元的的重新裝裝修工作作，確保保不會引引起租戶戶任何不不便。若租戶有任任何緊急急事件發(fā)發(fā)生，盡盡快趕住住現(xiàn)場，協(xié)協(xié)助租戶戶解決緊緊急情況況。負(fù)責(zé)對保安安人員進(jìn)進(jìn)行業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)并

3、并在日常常工作中中給予恰恰當(dāng)?shù)闹钢甘?。五、出納嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)金管理理制度，認(rèn)認(rèn)真掌握握庫存現(xiàn)現(xiàn)額，按按現(xiàn)金收收付帳憑憑證，辦辦理現(xiàn)金金收付。要保管好庫庫存現(xiàn)金金，確保保安全和和正確無無誤。處理日常收收款事務(wù)務(wù)，對收收付的款款額要當(dāng)當(dāng)面點清清，防止止出現(xiàn)差差錯，收收到的支支票要及及時存入入銀行。逐步登記現(xiàn)現(xiàn)金記帳帳，做到到日清月月結(jié)，確確保帳證證相符、帳帳款相符符。協(xié)助追收管管理費用用及其他他應(yīng)收費費用。負(fù)責(zé)日常報報銷工作作，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行市內(nèi)臨臨時采購購預(yù)支現(xiàn)現(xiàn)金、領(lǐng)領(lǐng)用支票票制度，認(rèn)認(rèn)真掌握握使用限限額和報報銷期限限。保管好與本本職業(yè)務(wù)務(wù)有關(guān)的的會計憑憑證、帳帳目報表表及有關(guān)關(guān)資料，防防止丟失

4、失或損壞壞。負(fù)責(zé)員工考考勤并做做好考勤勤記錄。完成物業(yè)經(jīng)經(jīng)理交辦辦的各項項工作。方舟大廈998年預(yù)預(yù)算管理人員薪薪金物業(yè)經(jīng)理1 440000元工程主管1 335000元物業(yè)主管1 225000元物業(yè)助理1 220000元文員1 112000元工程領(lǐng)班1 118000元維修人員715000 1005000元保安領(lǐng)班411000 444000元保安員128000 996000元清潔領(lǐng)班28000 116000元清潔工66000 336000元 小計： 4447000元注：附加556.55%作為為國家規(guī)規(guī)定之福福利。 小計： 2448533元合計：695553元元 辦公費用辦公用品 電話費，純純水等

5、費費用 約20000元元清潔費用各類清潔材材料約20000元元垃圾清運費費 約20000元元維修材料各類維修材材料及保保養(yǎng)材料料費約20000元元公共事業(yè)費費電費,水費費每月差差別很大大,暫無無法預(yù)測測,需按按實結(jié)算算.六.電梯維維修保養(yǎng)養(yǎng)費約30000元元七.園藝綠綠化約5000元八.保險費費(按年年度計費費)九 管理理酬金 100000元元 總計： 9550000元*.該預(yù)算算為方舟舟營運正正常,出出租率達(dá)達(dá)到500%以上上之預(yù)算算.方舟大廈預(yù)預(yù)算及財財務(wù)報銷銷制度方舟大廈物物業(yè)管理理處每月月25日日將下月月財務(wù)預(yù)預(yù)算上報報發(fā)展商商，經(jīng)發(fā)發(fā)展商認(rèn)認(rèn)可后執(zhí)執(zhí)行。財務(wù)報銷原原則為：預(yù)算內(nèi)內(nèi)開支

6、，由由物業(yè)經(jīng)經(jīng)理簽字字認(rèn)可后后由出納納報銷，預(yù)預(yù)算外開開支，需需專題報報告追加加預(yù)算經(jīng)經(jīng)發(fā)展商商批準(zhǔn)后后出納方方可報銷銷。流程程如下：方舟財務(wù)報報銷流程程圖物 業(yè) 經(jīng)經(jīng) 理 （簽簽字認(rèn)可可） 預(yù) 算 內(nèi)內(nèi) 預(yù)預(yù) 算 外 出 納 報報 銷 追加加預(yù)算報報告 報發(fā)展展商 經(jīng)經(jīng)發(fā)展商商認(rèn)可 后后出納報報銷 方舟大廈代代辦、代代理服務(wù)務(wù)指南 代 辦 服服 務(wù) 項 目 專專 項項 有有 償償服 務(wù) 項 目 項項 目 價 格 項項 目 價 格格飲用水代訂訂：斯巴克林蒸蒸餾水獲特曼純水水RMB288元/桶桶RMB166元/桶桶日常維修：換燈泡或燈燈管修開關(guān)或插插座檢查電源線線路修室內(nèi)門鎖鎖5元/只（人人工費

7、）10元/只只（人工工費）50元/次次（人工工費）15元/把把（人工工費）洗衣服務(wù)新加坡潔獅獅洗衣公公司辦公室綠化化洗衣公司牌牌價綠化公司牌牌價清潔房務(wù)服服務(wù)：室內(nèi)臺面清清潔、地地面吸塵塵，清倒倒辦公垃垃圾地毯清洗地毯吸塵擦玻璃窗每月每套11003000元每次5元/M每次1元/M每次2元/M郵政服務(wù)代訂國內(nèi)報報刊雜志志郵政代辦國家牌價商務(wù)服務(wù)：復(fù)印翻譯代發(fā)傳真代收傳真打印中英文文文件1元（A44）2元元（A33）80元/頁頁（A44）本市2元/張,國國內(nèi)5元元/張1元/張20元/張張(A44)代叫出租車車 訂購機(jī)票/火車票票20元/張張注:以上價價格若有有變動,管理處處會另行行通知. 方舟大廈

8、各各部員工工工作職職責(zé)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)管理處處各部員員工的招招聘、培培訓(xùn)及考考核工作作。負(fù)責(zé)對物業(yè)業(yè)內(nèi)的保保安，清清潔，工工程、服服務(wù)工作作及管理理處日常常工作進(jìn)進(jìn)行監(jiān)督督，確保保管理水水平。每天巡查物物業(yè)情況況，檢查查各部各各崗工作作情況，遇遇特別或或嚴(yán)重情情況即向向公司物物業(yè)管理理部匯報報。主持與管理理人員包包括保安安，清潔潔及工程程主管之之工作例例會。按時完成工工作報告告。草擬每月預(yù)預(yù)算及計計劃并及及時交公公司物業(yè)業(yè)管理部部審批。負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)協(xié)調(diào)收交交樓工作作，對所所有收交交單位保保持原整整檔及記記錄。與發(fā)展商保保持密切切聯(lián)系。加強(qiáng)內(nèi)部管管理及協(xié)協(xié)調(diào)與其其他各部部門工作作。于有關(guān)政府府部門保

9、保持密切切聯(lián)系（環(huán)環(huán)衛(wèi)局，公公安部門門，街道道，供電電局等）定期拜訪住住戶，征征調(diào)意見見，在管管理上作作出改善善。參加公司及及各政府府部門召召開之會會議。定期管理人人員值班班時間。不定時夜訪訪，確保保管理良良好。向公司物業(yè)業(yè)管理部部提交改改善管理理意見及及方案。執(zhí)行公司所所指派任任務(wù)。負(fù)責(zé)大廈管管理費收收繳。制定各操作作運轉(zhuǎn)規(guī)規(guī)程及物物業(yè)有關(guān)關(guān)管理制制度。對大廈內(nèi)的的有關(guān)設(shè)設(shè)施提出出經(jīng)營管管理方案案。方舟大廈交交樓流程程表籌備用戶入伙程序安排接收各層單位鑰匙跟進(jìn)工程進(jìn)度及檢驗大廈設(shè)備接收前安排清潔公共地方管理公司制定各類手冊、程序設(shè)定管理預(yù)算開支設(shè)立管理處辦公室安排員工進(jìn)駐及巡視大廈籌備用戶入

10、伙程序安排接收各層單位鑰匙跟進(jìn)工程進(jìn)度及檢驗大廈設(shè)備接收前安排清潔公共地方管理公司制定各類手冊、程序設(shè)定管理預(yù)算開支設(shè)立管理處辦公室安排員工進(jìn)駐及巡視大廈方舟大廈接接管驗收收方案依照業(yè)主方方上海海諾亞置置業(yè)有限限公司之之要求，根根據(jù)中華華人民共共和國建建設(shè)部119911年2月4日發(fā)布，119911年7月1日實施的的中華華人民共共和國行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房屋屋接管驗驗收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合方舟舟大廈實實際情況況，我司司建議對對方舟大大廈接管管驗收工工作分為為二部分分：A辦公層層區(qū)域（820）和各設(shè)備房B商場部部分（117）方舟大廈接接管驗收收分為二二個階段段：第一階段為為前期接接管工作作，基本

11、本條件為為：辦公公層區(qū)域域（820FF）和各各設(shè)備房房的設(shè)備備設(shè)施全全部安裝裝完畢，調(diào)調(diào)試開通通正常，滿滿足對外外招租的的要求。第二階段為為方舟大大廈全部部竣工后后進(jìn)行正正式接收收，其具具備條件件為整幢幢物業(yè)的的內(nèi)裝修修，外環(huán)環(huán)境，設(shè)設(shè)備設(shè)施施全部按按規(guī)劃設(shè)設(shè)計要求求施工完完畢，全全部調(diào)試試開通正正?？梢砸允褂茫娇⒐すを炇胀晖瓿?。各各種應(yīng)交交接的物物業(yè)竣工工圖紙及及資料齊齊全，接接管工作作由管理理公司進(jìn)進(jìn)行，預(yù)預(yù)計二階階段相隔隔時間為為二個月月，如發(fā)發(fā)展商能能夠加快快商場及及外環(huán)境境的施工工進(jìn)度，并并將第一一階段中中存在的的需整改改項目按按照有關(guān)關(guān)規(guī)定妥妥善解決決，則相相隔時間間也可相相

12、應(yīng)縮短短。接管必備資資料如下下竣工工程項項目一覽覽表，包包括竣工工工程名名稱、位位置、結(jié)結(jié)構(gòu)、層層樓、面面積、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、開竣竣工日期期等；設(shè)備清單，包包括設(shè)備備名稱、規(guī)規(guī)格、數(shù)數(shù)量、產(chǎn)產(chǎn)地、主主要性能能、單價價及隨機(jī)機(jī)工具、備備品備件件等；工程項目竣竣工圖；材料、建筑筑構(gòu)件、外外協(xié)件、各各種設(shè)備備、檢測測儀器的的出廠合合格證、說說明書和和驗收記記錄，預(yù)預(yù)制作的的荷載試試驗記錄錄、自動動控制儀儀表的調(diào)調(diào)試記錄錄；隱蔽工作驗驗收記錄錄；土建施工記記錄，包包括地基基處理記記錄、結(jié)結(jié)構(gòu)安裝裝較正記記錄、預(yù)預(yù)應(yīng)力構(gòu)構(gòu)件施工工記錄等等；設(shè)備安裝調(diào)調(diào)試記錄錄，如管管道系統(tǒng)統(tǒng)的試壓壓、試漏漏檢查記記錄，暖

13、暖氣、衛(wèi)衛(wèi)生、空空調(diào)、電電氣電信信、通風(fēng)風(fēng)、供水水、消防防滅火、防防暴報警警、電視視監(jiān)控、應(yīng)應(yīng)急廣播播等工程程的檢查查和試驗驗記錄；建筑物的沉沉降、變變形、防防震、防防爆、絕絕緣、隔隔音、隔隔熱等指指標(biāo)的測測試記錄錄，重要要鋼骨結(jié)結(jié)構(gòu)焊縫縫探傷檢檢查記錄錄；工程質(zhì)量事事故的發(fā)發(fā)生和處處理記錄錄。圖紙會審記記錄，設(shè)設(shè)施變更更通知和和技術(shù)核核定單；關(guān)于建筑物物、構(gòu)筑筑物的使使用注意意事項說說明；有關(guān)該工程程項目的的其它重重要技術(shù)術(shù)決定和和文件；所有工程項項目通過過國家部部門驗收收或技術(shù)術(shù)鑒定的的證明或或證書，如如水、電電、電話話、空調(diào)調(diào)、電梯梯、高低低壓配電電房等。以上資料將將作為物物業(yè)公司司接管

14、移移交并管管理大廈廈之基本本資料，并并需永久久保存，以以保障設(shè)設(shè)施設(shè)備備能得到到切實之之維護(hù)及及保養(yǎng)。物業(yè)接管工工作組織織構(gòu)成： 1.上上海諾亞亞置業(yè)有有限公司司 2.簡簡福飴測測量行（上上海）有有限公司司方舟大大廈物業(yè)業(yè)管理處處3.有關(guān)關(guān)工作人人員接管驗收原原則以發(fā)展商和和管理公公司共同同簽署有有關(guān)驗收收報告，方方可有效效。接管時間流流程：1.前期期接管工工作分三三個階段段，時間間預(yù)計為為21天。對8220F的的衛(wèi)生間間進(jìn)行驗驗收（77天）對大堂及88200F各單單元進(jìn)行行驗收（7天）對大廈設(shè)備備房進(jìn)行行驗收（7天）正式接管工工作分為為二個階階段。對17FF商場部部分進(jìn)行行驗收（10天）對大

15、廈外環(huán)環(huán)境進(jìn)行行驗收（5天） 上述述時間根根據(jù)實際際情況進(jìn)進(jìn)行調(diào)整整。接管工作程程序接管工作準(zhǔn)準(zhǔn)備階段段熟悉接管各各層面的的情況接管工作應(yīng)應(yīng)備文件件方舟大廈接接管驗收收標(biāo)準(zhǔn)（詳詳見附件件一）方舟大廈接接管驗收收表格（詳詳見附件件二）辦公樓單元元接管表表電梯井接管管表設(shè)備房和監(jiān)監(jiān)控房（待待定）接接管表衛(wèi)生間接管管表消防通道接接管表辦公樓大堂堂接管表表（待定定）商場接管表表（待定定）大廈外環(huán)境境接管表表（待定定）接管工作運運作階段段進(jìn)入接管層層面現(xiàn)場場，由物物業(yè)公司司、發(fā)展展商及有有關(guān)人員員共同進(jìn)進(jìn)行。按照準(zhǔn)備階階段中所所制各類類驗收表表格分別別進(jìn)行接接管。接管完畢，填填寫表格格，重要要現(xiàn)場應(yīng)應(yīng)進(jìn)

16、行照照相，一一式二份份，一份份交發(fā)展展商，一一份由管管理公司司存檔備備案。接管合格，鑰鑰匙移交交管理處處。接管善后階階段接照接管原原則與表表格，將將不合格格部分進(jìn)進(jìn)行匯總總，并通通知發(fā)展展商進(jìn)行行整改。對整改情況況作進(jìn)一一步跟進(jìn)進(jìn)，并作作出記錄錄。對整改情況況進(jìn)行檢檢查，并并對整改改情況作作出定論論。方舟大廈接接受/回回復(fù)客戶戶投訴/建議程程序為加強(qiáng)與客客戶聯(lián)絡(luò)絡(luò)與溝通通，改善善管理，提提高服務(wù)務(wù)水準(zhǔn)，建建立方舟舟大廈良良好形象象，方舟舟管理處處特制定定接受客客戶投訴訴程序。請請管理處處各部員員工遇客客戶建議議或投訴訴時，謹(jǐn)謹(jǐn)守下列列程序：每周四上午午為物業(yè)業(yè)經(jīng)理接接待日，凡凡有客戶戶投訴或或

17、建議，除除記錄在在案外，應(yīng)應(yīng)盡量采采取措施施在三天天內(nèi)解決決問題。三三天內(nèi)解解決不了了的問題題，物業(yè)業(yè)經(jīng)理應(yīng)應(yīng)及時與與發(fā)展商商協(xié)商解解決同時時報告公公司。所所有投訴訴三天內(nèi)內(nèi)應(yīng)給客客戶答復(fù)復(fù)。各部員工接接到客戶戶口頭投投訴或建建議時，應(yīng)應(yīng)報告部部門主管管記錄于于當(dāng)班記記錄本上上并及時時通報管管理處。管管理處文文員將投投訴記錄錄于投訴訴登記表表上并知知會物業(yè)業(yè)經(jīng)理，由由物業(yè)經(jīng)經(jīng)理會同同有關(guān)部部門主管管作出處處理所有書面投投訴必須須交物業(yè)業(yè)經(jīng)理作作回復(fù)。所有員工接接到投訴訴，不得得擅自回回復(fù)，應(yīng)應(yīng)轉(zhuǎn)達(dá)所所屬部門門主管，再再由該主主管轉(zhuǎn)達(dá)達(dá)有關(guān)部部門主管管作出回回復(fù)。所有口頭投投訴，應(yīng)應(yīng)由有關(guān)關(guān)部門

18、主主管以口口頭作出出回復(fù)。難難以回復(fù)復(fù)的，應(yīng)應(yīng)請示物物業(yè)經(jīng)理理。以免免錯誤回回復(fù)，有有損公司司形象。各部門員工工謹(jǐn)記：我司宗宗旨是為為客戶提提供良好好服務(wù)。在在任何情情況下，對對所有客客人都應(yīng)應(yīng)該彬彬彬有禮。若有疑問，請請與部門門主管或或管理處處聯(lián)絡(luò)。方舟大廈收收費制度度物業(yè)公司日日常工作作的一個個重要方方面是收收費工作作，為了了確保能能及時、足足額收進(jìn)進(jìn)各項應(yīng)應(yīng)收款項項，方舟舟管理處處特制定定如下收收費制度度：1租金：我管理理處受發(fā)發(fā)展商委委托代收收租金。租租戶入住住時，需需付相當(dāng)當(dāng)兩個月月租金的的押金并并預(yù)付一一個月的的租金。以以后管理理處將于于每月225日前前發(fā)出下下月租金金帳單，并并持

19、發(fā)展展商開具具的收據(jù)據(jù)進(jìn)行收收費。請請各租戶戶于下月月5日前前（國定定假日順順延）付付清下月月租金。2電費：方舟大大廈公共共照明及及中央空空調(diào)用電電在管理理費中開開支，辦辦公房每每套安裝裝獨立電電表，室室內(nèi)用電電須另行行收費。管管理處每每月300日安排排專業(yè)人人士負(fù)責(zé)責(zé)抄表，并并于次月月1日發(fā)發(fā)出電費費帳單，租租戶須在在次月55日前（國國定假日日順延）付付清上月月電費。租金和電費費，租戶戶可付現(xiàn)現(xiàn)金，支支票或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帳，發(fā)發(fā)展商帳帳號如下下：上上海諾亞亞置業(yè)有有限公司司00660027000123311000022交交行虹支支川分3管理費費：租戶戶入住，須須繳納相相當(dāng)于一一個月管管理費的的押金，租

20、租戶于115日前前（包括括15日日）入住住，當(dāng)月月管理費費按一個個月計算算；租戶戶16日日后（包包括166日）入入住，當(dāng)當(dāng)月管理理費按半半個月計計算。管管理處每每月255日發(fā)出出下月管管理費帳帳單，租租戶須在在下月55日前交交清下月月管理費費。租戶戶可付現(xiàn)現(xiàn)金、支支票或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)帳，物物業(yè)管理理公司帳帳號為：簡簡福飴測測量行（上上海）有有限公司司中中國建設(shè)設(shè)銀行靜靜安支行行華僑辦辦00550083-0662611007797664專人負(fù)負(fù)責(zé)：各各項費用用必須交交至管理理處財務(wù)務(wù)部，除除財務(wù)部部，管理理公司職職員均禁禁止收任任何款項項。5催款程程序：每每月255日發(fā)出出租金、管管理費帳帳單，次次月1日

21、日發(fā)出電電費帳單單， 而而后，管管理處會會在1日日、5日日、100日分三三次發(fā)出出催款單單，提醒醒租戶以以免遺忘忘，督促促租戶盡盡快付款款。6加收滯滯納金：為保證證租戶能能及時付付清各項項應(yīng)付款款項，管管理處特特制定加加收滯納納金制度度。對在在最后付付款日前前未付款款，且已已發(fā)出三三次催款款通知書書后仍未未付款的的租戶，管管理處將將按照（上上海市物物業(yè)管理理條例）的的有關(guān)規(guī)規(guī)定，按按日加收收千分之之三滯納金。方舟大廈物物業(yè)管理理簡介 方舟大廈一一萬余平平方米，是是全裝修修內(nèi)銷商商辦房。該該大廈造造型獨特特，地理理位置優(yōu)優(yōu)越，交交通便利利，房型型合理。簡簡福飴測測量行（上上海）有有限公司司提供物

22、物業(yè)管理理，旨在在為租戶戶提供一一個“安全、整整潔,秩秩序、便便利、”的辦公公和營業(yè)業(yè)環(huán)境，全全方位滿滿足住戶戶各種需需要，提提高大樓樓租售業(yè)業(yè)績。從上述目標(biāo)標(biāo)出發(fā)，我我司制定定管理思思路如下下：一安全管管理 提提供全天天候244小時保保安服務(wù)務(wù)，保障障大廈安安全。保安的職責(zé)責(zé)范圍為為:管安安全、管管秩序、管管環(huán)境、非非辦公時時間訪客客進(jìn)出登登記、大大件（或或貴重）物物品攜出出物業(yè)需需確認(rèn)、消消防設(shè)施施點檢、裝裝修管理理等。各項保安制制度 詳詳見目錄錄。KF安保特特點：保安員執(zhí)行行KF的的規(guī)范流流程、規(guī)規(guī)范語言言和規(guī)范范行為定期對保安安員進(jìn)行行KF的的專業(yè)培培訓(xùn)。二.物業(yè)管管理和服服務(wù)內(nèi)容容房

23、屋及設(shè)備備的維修修養(yǎng)護(hù)制制度，確確保供電電、供水水、供氣氣。保障障大廈正正常運作作。住戶交樓入入住手續(xù)續(xù)及一周周內(nèi)跟進(jìn)進(jìn)制度，為為住戶解解決實際際問題。確定財務(wù)收收費程序序，保障障各項費費用及時時回收。擬定工程報報修程序序及接待待客戶投投訴程序序，加強(qiáng)強(qiáng)管理處處與客戶戶溝通，改改善管理理。加強(qiáng)清潔衛(wèi)衛(wèi)生管理理，垃圾圾、廢物物的及時時收集清清運、大大堂等公公共部位位的保潔潔工作、水水箱、外外墻的定定期清洗洗，保障障大廈的的環(huán)境美美觀整潔潔。管理處推出出各項有有償、無無償服務(wù)務(wù)項目，滿滿足住戶戶的多種種需求，使使客人滿滿意。KF管理與與服務(wù)特特點以人為本，推推行KFF“管家式式服務(wù)”理念，設(shè)設(shè)專人

24、對對口服務(wù)務(wù)住戶，入入住一周周跟進(jìn)制制度,以以便及時時了解客客戶的要要求與想想法，快快速反映映，使住住戶感受受溫馨的的服務(wù)。以以服務(wù)促促進(jìn)租售售。 方舟大廈租租戶檔案案明細(xì)表表進(jìn)戶單租戶公司營營業(yè)執(zhí)照照復(fù)印件件租戶公司法法人之身身份證復(fù)復(fù)印件收樓認(rèn)可書書緊急聯(lián)絡(luò)表表交樓套件簽簽收表單元損壞報報告方舟大廈租租戶收樓樓程序租戶辦理入入伙手續(xù)續(xù)時應(yīng)攜攜帶下列列有關(guān)資資料和費費用：簡福飴測量量行（上上海）有有限公司司中介代代理部所所開具的的進(jìn)戶單單租戶公司營營業(yè)執(zhí)照照及復(fù)印印件租戶公司法法人之身身份證及及復(fù)印件件法人授權(quán)書書（若委委托代表表收樓）被委托人之之身份證證及復(fù)印印件租戶應(yīng)交之之物業(yè)管管理費用

25、用租戶向管理理處付清清所有應(yīng)應(yīng)付之物物業(yè)管理理費用。三管理處處將下列列有關(guān)資資料及物物件交予予租戶：用戶手冊裝修手冊各類表格物業(yè)鑰匙租戶對所屬屬單元按按驗收表表格進(jìn)行行逐項驗驗收并簽簽收認(rèn)可可，任何何須維修修的項目目必須于于24小小時內(nèi)書書面通知知管理處處辦理。收樓后若需需裝修，請請仔細(xì)閱閱讀裝修修手冊。七、工程經(jīng)經(jīng)理熟悉樓盤的的情況，全全面負(fù)責(zé)責(zé)樓盤的的一般日日常維修修和有償償服務(wù)，協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)經(jīng)理的的工作。編制及修正正工時定定額，負(fù)負(fù)責(zé)對維維修工的的工時定定額實行行考核，負(fù)負(fù)責(zé)對維維修工的的工作質(zhì)質(zhì)量進(jìn)行行考核與與驗收。負(fù)責(zé)對維修修工人的的勞動管管理，監(jiān)監(jiān)督并帶帶頭執(zhí)行行各項制制度，對對一

26、切施施工和維維修實行行嚴(yán)格管管理，參參與工程程質(zhì)量驗驗收。遇有報修或或投訴，要要上門察察看，合合理安排排工作量量，超出出一般維維修的任任務(wù)，及及時報告告經(jīng)理。并并協(xié)助收收集設(shè)備備的各類類資料。切實執(zhí)行物物業(yè)經(jīng)理理的各項項指令，服服從物業(yè)業(yè)經(jīng)理的的領(lǐng)導(dǎo)。負(fù)責(zé)編制樓樓盤維修修保養(yǎng)計計劃，并并督促計計劃的實實施，并并督促維維修工作作進(jìn)度。每日巡視所所在樓盤盤的重點點設(shè)備運運作技術(shù)術(shù)狀態(tài)，檢檢查維護(hù)護(hù)保養(yǎng)日日志，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理。設(shè)備發(fā)生故故障及時時組織檢檢修，發(fā)發(fā)現(xiàn)隱患患及時組組織處理理，把好好技術(shù)關(guān)關(guān)，保證證樓盤設(shè)設(shè)備經(jīng)常常處于優(yōu)優(yōu)良的技技術(shù)狀態(tài)態(tài)。審核設(shè)備運運行報表表，掌握握能耗規(guī)規(guī)律，及

27、及時采取取節(jié)能措措施。編制材料、工工具申請請計劃，填填寫材料料及工具具的申請請單，核核實使用用情況，根根據(jù)維修修工作量量控制材材料的實實領(lǐng)數(shù)。分析維修工工作動態(tài)態(tài)，每周周完成維維修工作作報告。每月完成工工程預(yù)算算。簡福飴測量量行（上上海）有有限公司司 方舟舟大廈管管理處周周期性工工作明細(xì)細(xì)表周 期工 作 內(nèi)內(nèi) 容落 實 時時 間每 天1.為員工工記錄考考勤及外外出登記記情況。2. 保持持辦公室室桌面及及周圍環(huán)環(huán)境的整整潔規(guī)范范，檢查查飲水機(jī)機(jī)、電腦腦，復(fù)印印機(jī)等設(shè)設(shè)備。3.檢查大大樓水質(zhì)質(zhì)是否正正常。4.檢查大大樓電梯梯運行是是否正常常。5.檢查大大樓中央央空調(diào)是是否正常常工作。6.檢查大大樓

28、給排排水是否否正常。7.檢查配配電設(shè)施施，每兩兩小時記記錄一次次電壓及及用電量量。8.檢查衛(wèi)衛(wèi)星接收收裝置，是是否衛(wèi)星星訊號接接收質(zhì)量量完好。9.檢查監(jiān)監(jiān)控設(shè)施施，是否否正常工工作。10.維修修檔案、管管理檔案案之整理理。11.巡查查物業(yè)，檢檢查保安安和清潔潔工作，確確保管理理水平。12.接受受租戶報報修，安安排及時時維修。13.為租租戶提供供洗衣，飲飲用水，商商務(wù)，郵郵政等服服務(wù)。14.召開開管理人人員每天天之工作作例會。15.落實實部門職職責(zé)范圍圍內(nèi)及公公司臨時時安排的的其它事事務(wù)。每 周1.召開每每周工作作例會，安安排一周周主要工工作。2.參加公公司業(yè)務(wù)務(wù)例會。3.大樓消消防設(shè)施施每周點

29、點檢一次次。4.接待租租戶投訴訴。5.拜訪租租戶，征征詢意見見，改善善管理。6.每周與與發(fā)展商商工作例例會，匯匯報一周周工作。7.采購辦辦公，維維修，清清潔等物物品。每周一每周五每周四每周四上午午每周一每周五每周三每 月1.統(tǒng)計員員工考勤勤，報公公司。2.申報每每月財務(wù)務(wù)預(yù)算。3.發(fā)出租租金、管管理費帳帳單。4.水電抄抄表并發(fā)發(fā)出帳單單。5.發(fā)出三三次催款款單。6.完成上上個月租租金、管管理費、電電費的繳繳付及結(jié)結(jié)算統(tǒng)計計工作。7.完成當(dāng)當(dāng)月工作作總結(jié)及及下月工工作計劃劃。每月30日日每月25日日每月25日日每月1日每月1，55，100每月15日日每月30日日每季度8.與政府府有關(guān)部部門（環(huán)環(huán)

30、衛(wèi)，街街道，供供電，公公安，上上水，電電訊等單單位）保保持密切切聯(lián)系。9.大型設(shè)設(shè)備的保保養(yǎng)工作作。10.根據(jù)據(jù)需要落落實與員員工懇談?wù)劇２欢ㄆ诿考灸┎欢ㄆ诿堪肽?.落實各各部門員員工半年年度工作作考評。2.制定半半年度獎獎金發(fā)放放方案，報報公司申申定并實實施。3.清洗水水箱一次次.6月底前完完成7月底前完完成5月,9月月各洗一一次.每年度1.落實員員工合同同的續(xù)簽簽工作。2.完成年年終員工工工作考考評。3.制定年年終獎金金發(fā)放方方案，報報批后實實施。4. 統(tǒng)計計年度租租金、管管理費、電電費的繳繳付情況況，完成成年終工工作總結(jié)結(jié)及下年年度工作作計劃。5.落實大大型設(shè)備備大修計計劃。6.為大廈廈

31、落實保保險等事事務(wù)。7.籌備迎迎新年聯(lián)聯(lián)誼活動動，為每每位租戶戶贈送新新年賀卡卡。8.清洗外外墻一次次。不定期次年1月初初次年1月底底次年1月底底每年末每年初春節(jié)前不定期3.方 舟 大大 廈 物 業(yè)業(yè) 管 理 處處 組 織 架架 構(gòu) 表物 業(yè) 經(jīng) 理 行政政財務(wù)部部 保安部部 物物業(yè)部 工程部部 出納 文員 保安主主管 物業(yè)業(yè)主任（兼兼清潔主主管） 工程主主管 1名 1名名 1名 1名名 1名名 物物業(yè)助理理 清潔潔領(lǐng)班 保安安領(lǐng)班 11名 2名 工程程領(lǐng)班 4名 11名 清潔潔工6名名 保安安員122名 維修工工7名 .22.代理部與租戶簽訂租賃合同,管理處參與簽訂管理公約,以便向租戶解釋公

32、約之條例。交樓流程:代理部與租戶簽訂租賃合同,管理處參與簽訂管理公約,以便向租戶解釋公約之條例。租戶前來收樓租戶前來收樓物業(yè)經(jīng)理接待，管理處人員參與配合，做好以下工作。物業(yè)經(jīng)理接待，管理處人員參與配合，做好以下工作。工程部會計部物業(yè)管理部工程部會計部物業(yè)管理部獲物業(yè)管理部通知后，進(jìn)行移交單元之驗收工作；審核單元裝修圖紙，盡快就裝修方案作出答復(fù)。收取有關(guān)租金、管理費；獲物業(yè)管理部通知后，進(jìn)行移交單元之驗收工作；審核單元裝修圖紙，盡快就裝修方案作出答復(fù)。收取有關(guān)租金、管理費；收取有關(guān)裝修押金（包括臨時用電押金）；收取臨時出入證按金、成本費。向客戶呈交裝修規(guī)則，并講解收取裝修費用之用途；講解本大廈之

33、裝修須知；呈交用戶手冊及其他資料；通知租戶大廈之電話線路收費事宜；會同工程部主管進(jìn)行移交手續(xù)予租戶；辦理租戶登記手續(xù)；移交由管理處保管之該單元大門鑰匙。工程部與物業(yè)管理部協(xié)同完成如下工作：工程部與物業(yè)管理部協(xié)同完成如下工作：會同租戶檢驗單元內(nèi)設(shè)施狀況；闡明單元裝修之規(guī)定；查看并記錄該單元電表讀數(shù)作為底數(shù)；將檢驗結(jié)果記錄并核實，有關(guān)記錄由經(jīng)理查實后存檔。合計部扣除裝修按金以償還對大廈之損壞；保留追究權(quán)利，向租戶索償。保安部禁止施工人員進(jìn)入大廈；禁止裝修工程進(jìn)行。懲治方法清潔部監(jiān)察施工單元之施工進(jìn)度，會否影響到大廈整體保潔；監(jiān)察各層衛(wèi)生間之保潔及日常使用。工程部在該施工單元內(nèi)接駁臨時用電，并計算施

34、工日數(shù)；大型內(nèi)部裝修，需由工程經(jīng)理批準(zhǔn)；裝修單元有否違反裝修手冊；隨時候命支援，使裝修工程順利進(jìn)行；如遇有任何違反裝修規(guī)則之行為，應(yīng)及時知會物業(yè)管理部查辦。保安部按物業(yè)管理部知會，于施工單元外張貼管理處印發(fā)之批準(zhǔn)裝修告示；經(jīng)常巡查裝修單元；監(jiān)察裝修施工人員清倒泥頭廢料至定點收集站；會計部收取裝修押金；收取臨時出入證押金及工本費。物業(yè)管理部辦理臨時出入證；通知工程部審核裝修圖紙；通知會計部收取有關(guān)臨時出入證及裝修費用；通知保安部及工程部安排跟進(jìn)。租戶或其委托人領(lǐng)取裝修手冊并提交裝修圖紙繳納裝修費用，辦理臨時出入證。裝修及臨合計部扣除裝修按金以償還對大廈之損壞；保留追究權(quán)利，向租戶索償。保安部禁止

35、施工人員進(jìn)入大廈；禁止裝修工程進(jìn)行。懲治方法清潔部監(jiān)察施工單元之施工進(jìn)度，會否影響到大廈整體保潔；監(jiān)察各層衛(wèi)生間之保潔及日常使用。工程部在該施工單元內(nèi)接駁臨時用電，并計算施工日數(shù)；大型內(nèi)部裝修，需由工程經(jīng)理批準(zhǔn)；裝修單元有否違反裝修手冊；隨時候命支援，使裝修工程順利進(jìn)行；如遇有任何違反裝修規(guī)則之行為，應(yīng)及時知會物業(yè)管理部查辦。保安部按物業(yè)管理部知會，于施工單元外張貼管理處印發(fā)之批準(zhǔn)裝修告示；經(jīng)常巡查裝修單元；監(jiān)察裝修施工人員清倒泥頭廢料至定點收集站；會計部收取裝修押金；收取臨時出入證押金及工本費。物業(yè)管理部辦理臨時出入證；通知工程部審核裝修圖紙；通知會計部收取有關(guān)臨時出入證及裝修費用；通知保安部及工程部安排跟進(jìn)。租戶或其委托人領(lǐng)取裝修手冊并提交裝修圖紙繳納裝修費用，辦理臨時出入證?？蛻糁魅螎弽徫宦氊?zé)責(zé)每天: 1.做當(dāng)天天工作計計劃并遞遞交項目目經(jīng)理.完成前一日日項目經(jīng)經(jīng)理留下下的工作作任務(wù)單單上的工工作,并作詳詳細(xì)記錄錄.完成前一日日”客戶主主任工作作日志”上”備忘錄錄”一欄的的工作,并作詳詳細(xì)記錄錄.每天早上上上班去去監(jiān)控室室了解昨昨晚客戶戶報修或或投訴內(nèi)內(nèi)容,對相應(yīng)應(yīng)內(nèi)容進(jìn)進(jìn)