沃爾瑪購物廣場項目研究與策劃報告

1、目 錄TOC o 1-3 h z1.項目簡介41.1.研究目的41.2.研究方方法41.3.相關(guān)經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)術(shù)指標52.影響項項目發(fā)展展的社會會經(jīng)濟情情況62.1.國民經(jīng)經(jīng)濟經(jīng)濟濟發(fā)展情情況分析析62.1.11.國民生生產(chǎn)總值值62.1.22.產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)62.2.人口分分布、增增長及變變遷情況況92.3.居民生生活水平平、消費費結(jié)構(gòu)102.4.城市規(guī)規(guī)劃112.5.小結(jié)123.市場研研究133.1.玉溪市市商業(yè)物物業(yè)整體體市場特特點分析析133.1.11.商業(yè)物物業(yè)分布布特點133.1.22.商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展展現(xiàn)狀和和態(tài)勢143.1.33.商業(yè)市市場整體體環(huán)境163.1.44.商業(yè)物物業(yè)供求求情況

2、173.1.55.小結(jié)203.2.玉溪市市主要商商圈情況況分析213.2.11.南北大大街商業(yè)業(yè)區(qū)223.2.22.小廟街街商業(yè)區(qū)區(qū)243.2.33.舊城商商業(yè)街商商業(yè)區(qū)263.3.地塊所所在區(qū)域域的商業(yè)業(yè)情況分分析273.4.個案分分析283.4.11.玉溪百百貨大樓樓293.4.22.九龍商商業(yè)廣場場303.4.33.昆明新新百貨大大樓商場場323.4.44.柏聯(lián)廣廣場商場場343.5.消費者者和商戶戶需求特特征分析析353.5.11.消費者者行為研研究363.5.22.經(jīng)營者者行為研研究384.項目區(qū)區(qū)位研究究414.1.項目所所在區(qū)域域特點414.2.交通運運輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)及地理理位置424

3、.2.11.交通運運輸網(wǎng)絡(luò)絡(luò)424.2.22.項目地地理位置置434.3.項目所所在區(qū)域域的未來來規(guī)劃434.4.小結(jié)445.項目優(yōu)優(yōu)劣勢、機機會威脅脅點（SSWOTT）分析析455.1項項目優(yōu)勢勢與劣勢勢分析455.2項項目機會會與威脅脅分析465.3項項目競爭爭力發(fā)揮揮476.項目定定位476.1.目標客客戶定位位476.2.主題定定位496.3.檔次定定位506.4.功能定定位506.5.各層定定位506.5.11樓層定定位原則則506.5.22主力店店鋪設(shè)置置建議516.5.33樓層功功能主題題設(shè)置517.規(guī)劃設(shè)設(shè)計與建建筑設(shè)計計建議557.1.規(guī)劃設(shè)設(shè)計建議議557.2.建筑設(shè)設(shè)計初

4、步步建議577.2.11建筑造造型和風(fēng)風(fēng)格577.2.22平面布布局597.3.配套設(shè)設(shè)施建議議627.3.11主要機機電設(shè)備備627.3.22交流和和休息的的場所627.3.33促銷、展展示商品品的活動動場所628.租售方方案建議議638.1.方案一一：先租租賃后整整體銷售售。638.2.方案二二：產(chǎn)權(quán)權(quán)分割銷銷售。649.招商策策略建議議659.1.招商策策略659.2.招商客客戶定位位659.2.11.商戶引引進原則則659.2.22.各層商商戶定位位669.3.租金定定位679.3.11.租金建建議679.3.22.租金策策略689.4.各期推推出時機機、面積積、區(qū)域域699.4.11

5、.招商進進度計劃劃699.4.22.租賃進進度計劃劃：699.5.招商形形式6910.銷售售策略建建議7110.1.價格策策略及定定位7110.1.1價格定定位：7110.1.2價格策策略7110.2.銷售手手段7210.3.賣點梳梳理7411.推廣廣策略建建議7611.1.推廣主主題7611.2.媒體組組合7711.3.推廣策策略7812.項目目經(jīng)濟效效益分析析8112.1.成本費費用分析析8112.2.營業(yè)利利潤分析析8112.3.盈利能能力分析析8112.4.經(jīng)濟效效益分析析8313.結(jié)論論及關(guān)鍵鍵控制點點8413.1.結(jié)論8413.2.關(guān)鍵控控制點851.項目簡簡介項目位于玉玉溪市紅紅

6、塔區(qū)紅紅塔大道道與東風(fēng)風(fēng)路交界界處，東東至東風(fēng)風(fēng)路，西西至花園園街南端端，南至至紅塔大大道，北北至瓦窯窯十二組組民房，占占地15.16畝，規(guī)規(guī)劃總建建筑面積積約4.446萬平方方米，項項目有雙雙向4路公交交車可到到。項目現(xiàn)狀為為待開發(fā)發(fā)用地研究目的研究項目相相關(guān)物業(yè)業(yè)的市場場狀況，判判別項目目的市場場前景，尋尋找項目目的市場場空間，確確定項目目的市場場定位。發(fā)掘各種有有利資源源，運用用行之有有效的招招商、推推廣、銷銷售策略略，實現(xiàn)現(xiàn)項目市市場價值值最大化化。研究方法本報告通過過分析玉玉溪市及及各縣區(qū)區(qū)宏觀經(jīng)經(jīng)濟、人人口狀況況、房地地產(chǎn)市場場狀況、區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀狀及有關(guān)關(guān)規(guī)劃、各各商圈相相關(guān)物業(yè)業(yè)發(fā)

7、展狀狀況、消消費者及及商戶需需求特征征等因素素對項目目發(fā)展的的影響，結(jié)結(jié)合項目目自身的的條件、規(guī)規(guī)劃要素素，判別別項目的的市場前前景，及及確定項項目的市市場定位位，提出出項目建建筑規(guī)劃劃修改建建議；梳梳理各種種對項目目發(fā)展的的利弊因因素，揚揚長避短短，提出出行之有有效的招招商、推推廣、銷銷售策略略建議，實實現(xiàn)項目目最大的的市場價價值。具具體采用用的研究究方法有有：研究方法一一：定量量定性分分析法根據(jù)客觀、科科學(xué)、公公正的原原則，針針對研究究的目標標，通過過戴德梁梁行資料料庫、政政府統(tǒng)計計文獻、城城市規(guī)劃劃和政策策法規(guī)的的公告、房房地產(chǎn)刊刊物、互互聯(lián)網(wǎng)、實實地探訪訪等形式式，廣泛泛搜集有有關(guān)房地

8、地產(chǎn)數(shù)據(jù)據(jù)，結(jié)合合消費者者及商戶戶需求特特征分析析結(jié)果，對數(shù)據(jù)進行定量分析，對研究的關(guān)鍵部分進行量化的推測，使之具有科學(xué)論據(jù)支撐，并在此基礎(chǔ)上進行定性的研究，做到定量與定性相結(jié)合。研究方法二二：取證證法在研究中，我我們將通通過對先先進案例例的深入入剖析，揭揭示同類類型物業(yè)業(yè)的發(fā)展展軌跡，去去蕪存青青，為項項目發(fā)展展提供良良好的參考考經(jīng)驗。研究方法三三：類比比法在本次研究究中，我我司通過過考察當當?shù)丶袄ダッ鞲鞣N種類型的的商業(yè)物物業(yè)，通通過對其其優(yōu)劣勢勢的分析析，并結(jié)結(jié)合我司司積累的的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)方面的的經(jīng)驗，將將項目與與潛在的的競爭對對手進行行比較，通通過研究究競爭對對手的發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀以及其其成功

9、與與失敗之之處，使使項目能能夠揚長長避短。相關(guān)經(jīng)濟技技術(shù)指標標項目有關(guān)的的經(jīng)濟技技術(shù)指標標如下：序號主要技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標標參數(shù)單位備注1項目總用地地面積17,8440 平方米1.1建筑用地面面積8,9766 平方米按13.4464畝畝折算1.2綠化用地面面積1,1333 平方米按1.7畝畝折算1.3停車場用地地面積8,8644 平方米按13.2296畝畝折算2容積率2.583總建筑面積積44,6113.770 平方米3.1地上商場建建筑面積積27,1999.770 平方米共四層3.1.11首層商場建建筑面積積7,2288.688 平方米3.1.22二層商場建建筑面積積7,2288.688 平方米

10、3.1.33三層商場建建筑面積積6,6411.133 平方米3.1.44四層商場建建筑面積積6,1011.211 平方米3.2地下商場(沃爾瑪瑪)建筑面面積17,4114 平方米一層2.影響項項目發(fā)展展的社會會經(jīng)濟情情況國民經(jīng)濟經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展情況分分析國民生產(chǎn)總總值近年GDPP總量增增長勢頭頭受阻，非非煙GDP持續(xù)增增長玉溪市近年年來整體體經(jīng)濟增增長勢頭頭明顯偏偏低，尤尤其是20001年還有有較大幅幅度的下下降，至至20003年才有有一定幅幅度的回回升。其其中的主主要原因因是玉溪溪市的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)煙草業(yè)業(yè)連年呈呈下降趨趨勢； 扣除煙煙草業(yè)GDP后的非非煙GDP則保持持著連續(xù)續(xù)多年的的增長勢勢頭。

11、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以以第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主主玉溪市的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)以第二二產(chǎn)業(yè)為為主，其其中又以以煙草業(yè)業(yè)占較大大份額，煙煙草在玉玉溪市的的GDP中占據(jù)據(jù)了過半半的份額額，顯示示出其經(jīng)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)構(gòu)較為單單一，與與此相比比，第三三產(chǎn)業(yè)所所占比例例較小。支柱產(chǎn)業(yè)煙煙草業(yè)占占據(jù)半壁壁江山，但但其所占占比例在在持續(xù)降降低煙草業(yè)是玉玉溪市的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，亞亞洲最大大卷煙生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)玉溪卷卷煙廠坐坐落于此此，玉溪溪卷煙廠廠為玉溪溪的發(fā)展展提供了了強勁的的推動力力，但隨隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，煙草草業(yè)在GDP中所占占比重正正在逐漸漸減小，這這一方面面是玉溪溪卷煙廠廠的生產(chǎn)產(chǎn)和銷售售絕對值值有所下下降，另另一方面面，玉溪溪市

12、的其其他產(chǎn)業(yè)業(yè)在這幾幾年中表表現(xiàn)出較較為強勁勁的增長長勢頭，顯顯示出玉玉溪市整整體經(jīng)濟濟對煙草草業(yè)的依依賴程度度有所下下降，這這對于玉玉溪市整整體經(jīng)濟濟、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的調(diào)整，增增強經(jīng)濟濟活力有有著積極極的作用用。投資力度繼繼續(xù)加大大，投資資結(jié)構(gòu)進進一步改改善2003年年全年完完成全社社會固定定資產(chǎn)投投資666.5億億元，較較20002年增長11.1%；其中中國有單單位投資資29億元，約約占總投投資規(guī)模模的433.6%，投資資規(guī)模較較上年下下降約5.88%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)集體投投資8.5億元，較較上年下下降2.77%；非公公有制經(jīng)經(jīng)濟投資資29億元，增增長42.6%，在總總投資中中的比例例也由上上年的3

13、4.00%增長長到433.6%，可以以看出，玉玉溪市非非公有制制經(jīng)濟有有著較強強的投資資活力。從投資類型型看，基基本建設(shè)設(shè)投資25億元，更更新改造造投資7.1億元；房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資5.2億元元；其他他投資114.6億元。投資力度的的加大，有有助于推推動經(jīng)濟濟在未來來的幾年年里持續(xù)續(xù)、健康康地發(fā)展展。消費品市場場持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長2003年年全年實實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額40.7億元，增增長5.44%。從經(jīng)濟類型型看，國國有經(jīng)濟濟實現(xiàn)消消費品零零售額66.8億億元，下下降15.66%，其表表現(xiàn)連續(xù)續(xù)多年呈呈下降趨趨勢；集集體經(jīng)濟濟實現(xiàn)66.4億億元，增增長0.7%，私私營經(jīng)濟濟實現(xiàn)4.4億元

14、，增增長20.5%；個體體經(jīng)濟實實現(xiàn)155.5億億元長13.0%；其他他經(jīng)濟實實現(xiàn)7.6億元，增增長11.0%。從城鄉(xiāng)市場場看：市市區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)消費品品零售額額14.7億元，同同比增長長9.6%，約占占全市的的36.1%；縣區(qū)區(qū)實現(xiàn)12.2億元，增增長1.3%，約占占全市總總額的30%；縣以以下實現(xiàn)現(xiàn)13.8億元，增增長4.7%。云南省第二二大經(jīng)濟濟重鎮(zhèn)，多多項經(jīng)濟濟指標列列西部前前列玉溪市除全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資額額及實際際利用外外資在省省內(nèi)分別別排名4、5位外，其其他各項項經(jīng)濟指指標的排排名均在在第2位，成成為云南南省僅次次于昆明明的經(jīng)濟濟重鎮(zhèn)。從玉溪市在在西部城城市的排排名來看看，玉溪溪市

15、以排排名西部部第33位的總總?cè)丝冢∪〉昧素斬斦偸帐杖?、地地方財政政總收入入和人均均地方財財政收入入排名均均在?0位的好好成績，此此外，GDP總額、人人均GDP、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入及人均均儲蓄等等的排名名也在前前20位。但同時也可可看到，玉玉溪市人人均購買買消費品品的排名名較為靠靠后，顯顯示出玉玉溪市的的消費水水平與其其居民收收入、儲儲蓄并不不相稱；而全社社會固定定資產(chǎn)投投資額較較為靠后后，則可可能會影影響到其其今后經(jīng)經(jīng)濟增長長的速度度。表：玉溪經(jīng)經(jīng)濟在省省內(nèi)及西西部的排排名指 標標玉溪云南省內(nèi)城市排名西部城市排名GDP總額額（億元元）286.552458.8217人均GDPP

16、1389885647211財政總收入入（億元元）114.77510-4地方財政收收入（億億元）24.922228.9929人均地方財財政收入入554652627全社會固定定資產(chǎn)投投資額（億億元）66.4991021.2432城鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入77067644-16人均儲蓄70184057219人均購買消消費品19761797231在崗職工平平均工資資1451551287002-實際利用外外資（萬萬美元）844167522531城鎮(zhèn)居民恩恩格爾系系數(shù)36.453.0-玉溪市的經(jīng)經(jīng)濟重心心主要集集中在紅紅塔區(qū)從各縣區(qū)的的經(jīng)濟總總量看，以以紅塔區(qū)區(qū)的經(jīng)濟濟總量最最大，以以占玉溪溪市188.

17、9%的人口口，完成成了玉溪溪市66.55%的國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值，其其次分別別為通海海縣和江江川縣；從人均均GDP看，紅紅塔區(qū)同同樣最高高，遠高高于其后后的通海海縣及峨峨山縣，增增長速度度則以新新平和峨峨山兩縣縣最為強強勁。表：各縣區(qū)區(qū)經(jīng)濟狀狀況GDP總值值人均GDPP（元）2002年年2003年年2002年年2003年年合計2730776928647738133600138988紅塔區(qū)1816553419406618471588496822江川縣1384558145733753255559澄江縣85516695305556856234通?？h1771228193411966847262華寧縣101

18、0776111288550655536易門縣1035774112688959596475峨山縣903422100799760806761新平縣80086690352230013358元江縣930400101255147815167人口分布、增增長及變變遷情況況人口增長率率降低，流流動少2003年年全市年年末總?cè)巳丝跒?066.8萬人，增增長率為為7.1，增長長速度較較上年有有所降低低，這其其中以人人口的自自然增長長為主，人人口的機機械增長長率接近近于零；在總?cè)巳丝谥?，農(nóng)業(yè)人口170.8萬人，占總?cè)丝诘?2.6%，非農(nóng)業(yè)人口36.0萬人，占總?cè)丝诘?7.4%。按玉溪市119999年的城城市規(guī)劃劃

19、近期目目標（至至20005年），玉玉溪市全全市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化水平平達到40%左右，市市域總?cè)巳丝诩s210萬人，城城鎮(zhèn)人口口約85萬人左左右。中中期（2010年）城城鎮(zhèn)化水水平達到到45%左右，市市域總?cè)巳丝诩s220萬人，城城鎮(zhèn)人口口約100萬人。遠遠期（20220年）城城鎮(zhèn)化水水平達到到57%左右，市市域總?cè)巳丝诩s254萬人，城城鎮(zhèn)人口口約145萬人。從各縣區(qū)人人口總量量來看，以以紅塔區(qū)區(qū)的人口口數(shù)量最最多，接接近40萬人口口，其中中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口數(shù)數(shù)量為13萬人，占占33.11%；其次次分別的的新平縣縣和通海海縣，分分別為227.00萬人和和26.7萬人人，其非非農(nóng)業(yè)人人口比例例分別為為12.9%和

20、和13.0%。從各縣人口口增長趨趨勢上看看，增長長最快的的分別是是澄江縣縣和華寧寧縣，其其增長率率超過或或接近10，尤其其是澄江江縣，20003年的增增長比率率接近16；但從從增長趨趨勢看，除除了澄江江縣、通通?？h外外，其他他各縣都都是呈下下降趨勢勢。居民生活水水平、消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)居民收入持持續(xù)增長長城鄉(xiāng)居民生生活繼續(xù)續(xù)改善。20003年全市市職工平平均工資資達到142211元，比比上年增增加917元，增增長6.99%；城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入7706元，同同口徑人人均增加加392元，增增長5.44%；農(nóng)民民人均純純收入25888元，人人均增收收95元，增增長3.88%；人均均儲蓄余余額7

21、0118元，比比上年增增加812元，增增長13.1%。城鎮(zhèn)居民消消費結(jié)構(gòu)構(gòu)升級，跨跨入富裕裕階段城鎮(zhèn)居民人人均總支支出為83559元，其其中人均均生活消消費支出出為56775元，食食品類支支出為20669元/人，城城鎮(zhèn)居民民恩格爾爾系數(shù)為為36.5%。按照聯(lián)合合國糧農(nóng)農(nóng)組織提提出的當當恩格爾爾系數(shù)達達到30%40%時為“富裕”的標準準，玉溪溪市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民生生活已超超越小康康階段，邁邁入富裕裕門檻。在住房方方面，20003年玉溪溪市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均住房房面積達達到了25.449。城市規(guī)劃城市規(guī)模不不斷擴大大，面積積、人口口相應(yīng)增增加按照玉溪城城市城市市總體規(guī)規(guī)劃，玉玉溪城市市性質(zhì)是是：全國國主要

22、的的煙草生生產(chǎn)科研研基地，以以高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和現(xiàn)代代服務(wù)業(yè)業(yè)為依托托的滇中中南中心心城市。玉溪市未來來的主城城區(qū)范圍圍為：北北至昆玉玉高速公公路皂角角營立交交，南到到玉元、玉玉通高速速公路研研和立交交、玉通通立交；東至龍龍馬山、紅紅塔山、徐徐家山、靈靈照山東東部山地地區(qū)；西西到大營營街、昆昆玉鐵路路及西部部山地區(qū)區(qū)，包括括玉溪壩壩子和部部分研和和壩子，用用地面積積約193平方公公里。 在人口方面面，規(guī)劃劃近期（20005年）主主城區(qū)城城市人口口為35.6萬人，其其中城市市規(guī)劃建建成區(qū)居居住人口口27.4萬人；中期（20110年）主主城區(qū)城城市規(guī)劃劃總?cè)丝诳跒?0.0萬人，其其中城市市規(guī)劃建建

23、成區(qū)居居住人口口33.3萬人：遠期（20220年）主主城區(qū)城城市規(guī)劃劃總?cè)丝诳跒?1.7萬人，其其中城市市規(guī)劃建建成區(qū)居居住人口口47.5萬人。城南高新區(qū)區(qū)將設(shè)全全市性的的商貿(mào)服服務(wù)次中中心玉溪市的商商業(yè)用地地規(guī)劃按按三級配配套：全全市性商商業(yè)、金金融服務(wù)務(wù)中心仍仍布置在在老城中中心地區(qū)區(qū)即原州州城鎮(zhèn)老老城區(qū)內(nèi)內(nèi)；城南南高新區(qū)區(qū)中設(shè)全全市性的的商貿(mào)服服務(wù)次中中心；商商品批發(fā)發(fā)及零售售市場安安排在規(guī)規(guī)劃的商商業(yè)金融融服務(wù)用用地中，居居住區(qū)商商業(yè)中心心應(yīng)參考考居住區(qū)區(qū)公共服服務(wù)設(shè)施施的標準準進行建建設(shè)。規(guī)規(guī)劃商業(yè)業(yè)金融服服務(wù)用地地2911.0公頃。構(gòu)建以公路路、鐵路路、國際際大通道道為體系系的對內(nèi)

24、內(nèi)對外交交通框架架交通發(fā)展目目標：建建成以213國道為為主干，紅紅塔區(qū)為為中心，經(jīng)經(jīng)濟干線線和旅游游干線為為紐帶，連連接各縣縣城和主主要旅游游景點的的高等級級公路網(wǎng)網(wǎng)。完成成通往主主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)公路的的油路化化工程，基基本實現(xiàn)現(xiàn)村村通通公路。鐵路：強化化昆玉鐵鐵路作為為南昆鐵鐵路延伸伸線的功功能，預(yù)預(yù)留昆玉玉鐵路向向南延伸伸的通道道，加強強鐵路站站場及配配套設(shè)施施建設(shè)，提提高鐵路路站場的的聯(lián)系道道路等級級。公路：完善善昆玉高高速公路路和澄馬馬（金鋪鋪）、安安（豐營營）易一一級公路路配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)；完成成玉元、玉玉通、玉玉江、江江通、元元墨高速速公路及及配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)；建設(shè)設(shè)中心城城市至各各縣中

25、心心城鎮(zhèn)和和各縣中中心城鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間聯(lián)聯(lián)系的高高等級公公路；完完成澄川川、江華華、澄宜宜（良）、大大（開門門）新一一級公路路建設(shè)；完成漠漠（沙）東東（峨）、通通高（大大）、澄澄華、新新細（丫丫口）、華華盤（溪溪）、易易高（大大）二級級公路建建設(shè)。利用昆明國國際機場場，完善善鐵路、公公路、航航空運輸輸?shù)南嗷セャ暯印⑥D(zhuǎn)轉(zhuǎn)乘配套套系統(tǒng)，以以國道、省省道、市市域主干干線公路路為骨架架的高等等級公路路網(wǎng)絡(luò)，并并與支干干線縣鄉(xiāng)鄉(xiāng)公路相相結(jié)合，形形成內(nèi)外外通暢，布布局合理理的運輸輸體系。小結(jié)近年的經(jīng)濟濟發(fā)展勢勢頭偏低低，但非非煙經(jīng)濟濟保持著著增長勢勢頭，而而且非公公有制經(jīng)經(jīng)濟的表表現(xiàn)出色色，成為為玉溪市市經(jīng)濟增

26、增長的主主要力量量；玉溪市為云云南省第第二經(jīng)濟濟重鎮(zhèn)，多多項經(jīng)濟濟指標位位列西部部城市前前茅；目前經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)較為為單一，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)以煙煙草業(yè)為為主；但但其比例例逐漸下下降，這這對玉溪溪市整體體經(jīng)濟、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級、經(jīng)濟濟活力的的增強有有著積極極的作用用；消費品市場場持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長長，但與與其收入入、儲蓄蓄相比較較，消費費品市場場的規(guī)模模還較小?。挥裣械慕?jīng)經(jīng)濟重心心主要集集中在紅紅塔區(qū)；人口增長率率低，流流動少；居民收入持持續(xù)增長長，消費費結(jié)構(gòu)升升級，顯顯示出玉玉溪城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民已已跨入富富裕階段段；城市規(guī)模在在不斷擴擴張中，無無論城市市面積還還是人口口都將會會有較大大的增幅幅。城南高新區(qū)區(qū)中將

27、設(shè)設(shè)全市性性的商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中中心3.市場研研究玉溪市商業(yè)業(yè)物業(yè)整整體市場場特點分分析商業(yè)物業(yè)分分布特點點玉溪市轄下下八縣一一區(qū)，其其中紅塔塔區(qū)是玉玉溪市的的政治、經(jīng)經(jīng)濟、文文化中心心。紅塔塔區(qū)和轄轄下八縣縣都有本本身的商商業(yè)集中中區(qū)域，但但是縣區(qū)區(qū)內(nèi)的商商業(yè)區(qū)僅僅集中在在各縣城城，區(qū)域域面積小小，商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)和和商業(yè)功功能比較較單一，其其輻射范范圍只限限于所屬屬的行政政區(qū)內(nèi)；而紅塔塔區(qū)的商商業(yè)中心心憑借商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)多樣、商商品種類類豐富、功功能檔次次較齊全全的優(yōu)勢勢，不但但服務(wù)于于區(qū)內(nèi)的的居民，而而且能吸吸引周邊邊縣的中中高端消消費群體體前來購購物消費費，所以以紅塔區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)中心基基本上就就是玉

28、溪溪市的商商業(yè)中心心。紅塔區(qū)的商商業(yè)物業(yè)業(yè)主要集集中在老老城區(qū)，而而在老城城區(qū)邊緣緣和新區(qū)區(qū)則較零零散南北大街區(qū)區(qū)域、新新興路和和人民路路所形成成的舊城城商業(yè)街街區(qū)域、小小廟街區(qū)區(qū)域這三三個傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)都處于于老城區(qū)區(qū)內(nèi)，共共同形成成玉溪的的市級商商圈紅塔商商圈。紅塔商圈內(nèi)內(nèi)有百信信購物廣廣場、玉玉溪百貨貨大樓、玉玉溪商業(yè)業(yè)大廈、人人民電影影院等當當?shù)乇容^較知名的的商業(yè)物物業(yè)，其其它商業(yè)業(yè)物業(yè)主主要是臨臨街商鋪鋪。商圈圈內(nèi)大型型超市、百百貨商場場、食雜雜店、專專業(yè)店（電電影院等等）、專專賣店等等商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比較較豐富，基基本上涵涵蓋了購購物、娛娛樂、餐餐飲等所所有的商商業(yè)功能能，集聚聚度相當當

29、高。但是在老城城區(qū)邊緣緣和新區(qū)區(qū)商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點的布布局則較較為分散散、規(guī)模模小且檔檔次低，無無法形成成相對集集中的商商業(yè)區(qū)，商商業(yè)服務(wù)務(wù)功能薄薄弱。轄下八縣的的商業(yè)集集中區(qū)域域呈現(xiàn)東東強西弱弱的狀態(tài)態(tài)轄下八縣的的商業(yè)區(qū)區(qū)都是分分布在縣縣城，由由一、二二個比較較繁榮的的商業(yè)街街（或步步行街）構(gòu)構(gòu)成。這這些商業(yè)業(yè)區(qū)利用用一、二二個中型型超市或或百貨商商場的興興旺帶動動整個區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍，以滿滿足縣城城人口日日常生活活所需為為主要目目標，主主要提供供服裝、百百貨、小小家電、地地方飲食食等商品品。八縣本身的的經(jīng)濟決決定了縣縣內(nèi)商業(yè)業(yè)的繁華華程度，玉玉溪東部部的縣如如通海、江江川、華華寧、澄澄江縣經(jīng)經(jīng)

30、濟情況況發(fā)展較較好，商商業(yè)物業(yè)業(yè)相對集集中，業(yè)業(yè)態(tài)較多多，檔次次較全；西部縣縣如峨山山、元江江、新平平等縣經(jīng)經(jīng)濟情況況發(fā)展相相對落后后一些，商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)較少，檔檔次較低低。根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃，玉玉溪主城城區(qū)20005年的城城市建設(shè)設(shè)用地達達到27.5平方公公里，2010年為33.0平方公公里，20220年為46.00平方公公里；主主城區(qū)將將向東、向向南發(fā)展展。高新區(qū)位于于城區(qū)南南端，區(qū)區(qū)內(nèi)有紅紅塔生活活區(qū)、教教師小區(qū)區(qū)、葫田田小區(qū)（公公務(wù)員小小區(qū)）等等生活區(qū)區(qū)，各個個生活區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)人人均收入入高，具具有較強強的消費費能力，是是玉溪名名符其實實的富人人區(qū)；但但現(xiàn)時高高新區(qū)商商業(yè)網(wǎng)點點比較分分散，還還未

31、形成成商業(yè)物物業(yè)集中中的區(qū)域域。隨著玉溪城城市空間間的不斷斷擴大，與與之相配配套的商商業(yè)網(wǎng)點點也會表表現(xiàn)出擴擴張趨勢勢，商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的擴張會會引起商商業(yè)區(qū)規(guī)規(guī)模的擴擴大或商商業(yè)熱點點的增多多，而現(xiàn)現(xiàn)時三大大商業(yè)區(qū)區(qū)位于傳傳統(tǒng)老城城區(qū)，擴擴大規(guī)模模的難度度較大，所所以商業(yè)業(yè)網(wǎng)點的的擴張將將直接引引起商業(yè)業(yè)熱點的的增加。而高新區(qū)位于城區(qū)南端，符合城市發(fā)展方向，區(qū)內(nèi)有大規(guī)模的生活小區(qū)，擁有龐大而穩(wěn)定的消費群體，且這些消費群體具有較高的消費能力，這些商業(yè)發(fā)展的有利條件現(xiàn)階段都不是其它區(qū)域可以比擬的，高新區(qū)將極有可能成為玉溪商業(yè)新熱點。商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀和態(tài)勢勢發(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)時紅塔商商圈內(nèi)商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)雖然

32、較較為多樣樣，但是是仍未有有升級換換代，缺缺乏更為為先進的的購物中中心形態(tài)態(tài)。而且，紅塔塔區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展也存在在很多的的不足，例例如百貨貨店等傳傳統(tǒng)購物物商場規(guī)規(guī)模小、設(shè)設(shè)備落后后且經(jīng)營營管理手手法落后后；品牌牌專賣店店布局分分散、只只是以臨臨街商鋪鋪形式出出現(xiàn)；專專業(yè)市場場規(guī)模小小、結(jié)構(gòu)構(gòu)不合理理等。從總體來看看，玉溪溪的商業(yè)業(yè)體系發(fā)發(fā)展尚未未完善。百貨商店面面臨升級級現(xiàn)時玉溪市市區(qū)規(guī)模模較大的的百貨商商店只有有兩間：玉溪百百貨大樓樓和玉溪溪商業(yè)大大廈，都都位于傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)旺區(qū)南北大大街，屬屬于傳統(tǒng)統(tǒng)百貨商商店。這這兩間百百貨商店店的共同同特點是是位置好好、但規(guī)規(guī)模?。棵繉又挥杏?000

33、020000平方米米）、功功能單一一、商品品檔次較較低、硬硬件設(shè)施施落后，經(jīng)經(jīng)營管理理水平較較低，還還未有品品牌專賣賣店駐場場經(jīng)營。商場服裝區(qū)區(qū)域中，以以中老年年人的服服裝居多多，同時時這些服服裝的檔檔次較街街鋪的要要低，造造成百貨貨商場的的整體形形象要低低于街鋪鋪；加上上商場經(jīng)經(jīng)營管理理手法落落后，導(dǎo)導(dǎo)致百貨貨商場的的首層租租金基本本與同路路段的街街鋪持平平，但二二層以上上的租金金就會非非常低，無無法體現(xiàn)現(xiàn)百貨商商場的真真正市場場價值。百貨商店這這種落后后的局面面不能滿滿足有關(guān)關(guān)規(guī)劃中中將玉溪溪市定位位為云南南省二級級中心城城市（云云南省第第二大城城市）的的要求；而現(xiàn)時時玉溪市市百貨商商店無

34、論論數(shù)量還還是規(guī)模模、檔次次、硬件件設(shè)備、經(jīng)經(jīng)營管理理水平等等方面都都滿足不不了市民民日益提提高的需需求，玉玉溪的百百貨業(yè)面面臨升級級。超市競爭加加劇百信、紅聯(lián)聯(lián)及家佳佳等本土土零售企企業(yè)的超超市在玉玉溪市各各據(jù)一方方，相互互的競爭爭已經(jīng)比比較激烈烈，諾瑪瑪特購物物廣場的的開業(yè)，標標志著國國外零售售巨鱷正正式登陸陸玉溪，先先進的管管理和龐龐大的規(guī)規(guī)模都對對本土零零售企業(yè)業(yè)帶來巨巨大的沖沖擊。超超市要獲獲得更好好的發(fā)展展機會就就必須向向規(guī)模化化、特色色化經(jīng)營營方向發(fā)發(fā)展。專賣店比較較分散，主主要以臨臨街商鋪鋪形式出出現(xiàn)專賣店基本本上分布布在鳳凰凰路、南南北大街街、人民民路、新新興路、南南門街、北

35、北門街上上，其中中又以鳳鳳凰路和和南北大大街上的的專賣店店數(shù)量最最多、檔檔次最高高，但這這兩條商商業(yè)街的的專賣店店布局比比較分散散；其它它各商業(yè)業(yè)街（步步行街）也也有零散散的專賣賣店分布布。由于條件所所限，玉玉溪現(xiàn)有有的百貨貨商場都都沒有開開設(shè)專賣賣店，所所有的專專賣店都都在商業(yè)業(yè)街兩旁旁以臨街街商鋪的的形式出出現(xiàn)。專業(yè)市場規(guī)規(guī)模小、結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理玉溪現(xiàn)時比比較出名名的專業(yè)業(yè)市場有有騰源家家居城、彩彩虹橋建建材市場場、珊瑚瑚路建材材市場、天天賜家裝裝.建材市市場等，但這些專業(yè)市場都是規(guī)模較小，檔次不高。同時，這些些專業(yè)市市場全部部定位為為中檔偏偏低，缺缺乏中高高檔的商商品類型型，檔次次的不齊齊

36、全，導(dǎo)導(dǎo)致當?shù)氐鼐用竦牡纳钚栊枰貌徊坏綕M足足。便利店仍處處于起步步階段現(xiàn)時玉溪的的便利店店只有一一間百信便便利店，并并且位于于人民路路上，處處于傳統(tǒng)統(tǒng)的商業(yè)業(yè)旺區(qū)。居居民購買買日常用用品只能能到中心心商業(yè)區(qū)區(qū)的百貨貨商場、超超市或附附近的雜雜貨店。隨隨著玉溪溪居民生生活水平平的不斷斷提高，玉玉溪的便便利店若若能夠貼貼近生活活社區(qū)，將將具有較較大的市市場前景景。餐飲業(yè)仍處處于較低低的水平平在地方飲食食方面，由由于玉溪溪的餐飲飲業(yè)檔次次普遍較較低，城城區(qū)居民民宴客時時只能到到紅塔大大酒店、中中玉酒店店等賓館館場所消消費；而而特色品品牌飲食食店數(shù)量量少，除除了橋香香園之外外，還未未有出現(xiàn)現(xiàn)類似橋

37、橋香園這這些在云云南地區(qū)區(qū)具有一一定知名名度的飲飲食店。在外來品牌牌餐飲方方面，雖雖然有肯肯德基和和德克士士等可以以吸納大大量人氣氣的品牌牌餐飲店店進駐玉玉溪市區(qū)區(qū)，但這這些品牌牌餐飲店店畢竟數(shù)數(shù)量少，還還不能滿滿足居民民的需要要。（2）發(fā)展展態(tài)勢大型購物商商場將向向多功能能購物中中心的方方向發(fā)展展。便利店進駐駐居民生生活社區(qū)區(qū)。超市將向品品牌化、規(guī)規(guī)模化、特特色經(jīng)營營方向發(fā)發(fā)展。商業(yè)市場整整體環(huán)境境（1）總體體現(xiàn)狀商業(yè)區(qū)集中中了全市市的商業(yè)業(yè)物業(yè)，商商業(yè)氛圍圍濃厚；周邊地地區(qū)商業(yè)業(yè)物業(yè)較較少，檔檔次較低低，商業(yè)業(yè)氛圍較較淡。主主要表現(xiàn)現(xiàn)在以下下二方面面：商業(yè)區(qū)集中中多種業(yè)業(yè)態(tài)，周周邊區(qū)域域則

38、只有有為數(shù)不不多的業(yè)業(yè)態(tài)。商商業(yè)區(qū)有有超市、百百貨店、便便利店、品品牌專賣賣店、品品牌餐飲飲店、電電影院等等；而包包括高新新區(qū)在內(nèi)內(nèi)的其它它區(qū)域，現(xiàn)現(xiàn)存的業(yè)業(yè)態(tài)主要要有小型型超市、雜雜食店等等，不僅僅數(shù)量少少、規(guī)模模小，而而且檔次次較低，導(dǎo)導(dǎo)致這些些區(qū)域的的商業(yè)氛氛圍較淡淡。商業(yè)區(qū)內(nèi)商商業(yè)功能能較齊全全，周邊邊區(qū)域商商業(yè)功能能單一。商商業(yè)區(qū)由由于有多多種業(yè)態(tài)態(tài)，具備備購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲功能能，像小小廟街等等區(qū)域還還具有旅旅游等功功能；而而周邊地地區(qū)的商商業(yè)物業(yè)業(yè)主要滿滿足附近近居民生生活的基基本需要要，以購購物功能能為主，功功能單一一。（2）商業(yè)業(yè)發(fā)展的的有利因因素經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定增長

39、長，人民民生活水水平逐漸漸提高，為為玉溪商商貿(mào)業(yè)的的發(fā)展提提供了良良好的本本地市場場基礎(chǔ)。商業(yè)中心區(qū)區(qū)商業(yè)對對周邊縣縣的輻射射力強，吸吸引周邊邊縣居民民前來購購物消費費。外國商業(yè)零零售企業(yè)業(yè)登陸玉玉溪，帶帶來新的的經(jīng)營理理念，促促進商業(yè)業(yè)體系的的提升。（3）商業(yè)業(yè)發(fā)展的的不利因因素規(guī)劃建設(shè)相相對滯后后。玉溪溪至今仍仍未頒布布商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點建設(shè)設(shè)管理辦辦法，容容易造成成商業(yè)無無序發(fā)展展。玉溪的交通通條件好好，昆明明距離玉玉溪較近近，吸引引了玉溪溪市大量量的中高高端消費費人群。小結(jié)：玉溪溪的商業(yè)業(yè)主要集集中在商商業(yè)區(qū)，而而周邊的的商業(yè)氛氛圍仍比比較淡；現(xiàn)階段段玉溪商商業(yè)發(fā)展展具備多多種有利利條件和和不

40、利因因素，有有利條件件可以刺刺激玉溪溪商業(yè)物物業(yè)的市市場需求求和價格格，而不不利條件件則決定定了玉溪溪商業(yè)物物業(yè)特別別是新建建的商業(yè)業(yè)物業(yè)要要走規(guī)模模化、綜綜合性、特特色經(jīng)營營的道路路，搶占占市場先先機，才才能穩(wěn)占占市場份份額。商業(yè)物業(yè)供供求情況況（1）市場場需求狀狀況由于有關(guān)部部門從20003年才開開始系統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)計玉玉溪商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的成成交數(shù)據(jù)據(jù)，我司司將根據(jù)據(jù)政府所所公布的的有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，結(jié)結(jié)合本司司的實際際市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果，對玉玉溪的商商業(yè)物業(yè)業(yè)的供需需情況作作出分析析。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒從上圖可知知，20003年全市市商業(yè)營營業(yè)用房房上市量量劇增，相相比20002年增幅幅達21

41、77.8%；受供供應(yīng)量影影響，全全市的成成交量也也有大量量的增加加，增幅幅達79.8%，顯示玉玉溪全市市的商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房具有有一定的的市場需需求。數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒、玉溪溪市房地地產(chǎn)管理理局注：玉溪統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒缺乏20003年度玉玉溪全市市商業(yè)營營業(yè)用房房新開工工面積數(shù)數(shù)據(jù)在中心城區(qū)區(qū)與全市市的比較較中，20003年玉溪溪中心城城區(qū)商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房銷售售面積占占竣工面面積的58.4%，比全市市的48.9%高出9.5個百分分點；20003年中心心城區(qū)商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房的的竣工面面積只是是全市竣竣工面積積的36.2%，但銷銷售面積積則為全全市銷售售面積的的43.2%，二方方面的差差距反映映

42、出中心心城區(qū)對對商業(yè)物物業(yè)的消消化能力力比全市市的平均均水平要要高。根據(jù)本司的的市場調(diào)調(diào)查，有有部分的的商業(yè)物物業(yè)例如如九龍商商業(yè)城竣竣工后由由于自身身條件限限制不能能出售產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，只只能以只只租不售售的方式式進入市市場，使使到玉溪溪中心城城區(qū)出現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)物物業(yè)銷售售面積偏偏少的現(xiàn)現(xiàn)象。20003年商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的成成交面積積為52000平方米米，而這這部分的的成交物物業(yè)主要要是小廟廟街商業(yè)業(yè)物業(yè)。玉溪市中心心城區(qū)20003年商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房租售售對比情情況面積平方米銷售面積5,2000租賃面積50,0000數(shù)據(jù)來源：玉溪市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理局局從上表可看看出，20003年玉溪溪市區(qū)商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房

43、租租賃成交交面積約約為銷售售成交面面積的10倍，一一方面反反映出部部分商場場或商鋪鋪有只租租不售的的情況；另一方方面也反反映出商商業(yè)物業(yè)業(yè)的租賃賃市場比比較活躍躍，居民民的經(jīng)商商意識較較強，若若有合適適的商業(yè)業(yè)物業(yè)出出現(xiàn)，就就會有許許多居民民樂意經(jīng)經(jīng)營。（2）潛在在供應(yīng)量量總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售根據(jù)本司的的市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果，玉溪溪市區(qū)未未來一、二二年內(nèi)只只有本項項目和另另外二個個項目上上市。一一個是位位于鳳凰凰路上的的新州城城，另一一個是位位于明珠珠

44、路的天天賜家裝裝.建材市市場，由由于天賜賜家裝.建材市市場為專專業(yè)市場場，對項項目的影影響有限總用地面積：約6000平方米總建筑面積：10980平方米共五層，1至4層為商場，五層為寫字間單層面積：2196平方米在上停車位：80個實用率：約60%租售方式：只租不售（3）價格格水平數(shù)據(jù)來源：玉溪統(tǒng)統(tǒng)計年鑒鑒從上圖可看看出，全全市商業(yè)業(yè)物業(yè)售售價呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨趨勢，20003年銷售售價格比比20002年大幅幅上升61.7%。在銷售售面積大大幅增加加的情況況下，全全市平均均價格仍仍能保持持較大的的增幅，顯顯示全市市的商業(yè)業(yè)物業(yè)仍仍具有較較大的市市場空間間。2003年年玉溪中中心城區(qū)區(qū)出除了了小廟街街商鋪

45、比比較大規(guī)規(guī)模出售售外，其其它的商商業(yè)物業(yè)業(yè)都是比比較零散散且規(guī)模模較小；小廟街街商鋪的的售價水水平基本本上就可可以代表表玉溪中中心城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)物業(yè)的的售價水水平。本本司經(jīng)過過市場調(diào)調(diào)查得知知，20003年小廟廟街商鋪鋪的平均均售價為為10,0000元/平方米米（物業(yè)業(yè)的詳細細情況見見小廟街街商業(yè)區(qū)區(qū)分析部部分），遠遠高于全全市的平平均水平平，反映映出中心心城區(qū)對對商業(yè)物物業(yè)售價價的承受受能力遠遠高于全全市平均均水平。小結(jié)紅塔區(qū)和轄轄下八縣縣都有本本身的商商業(yè)集中中區(qū)域，但是縣區(qū)內(nèi)的商業(yè)區(qū)僅集中在各縣城，區(qū)域面積小，業(yè)態(tài)和商業(yè)功能比較單一，其輻射范圍只限于所屬的行政區(qū)內(nèi)；而紅塔區(qū)的商業(yè)中心憑

46、借商業(yè)業(yè)態(tài)多樣、商品種類豐富、功能檔次較齊全的優(yōu)勢，不但服務(wù)于區(qū)內(nèi)的居民，而且能吸引周邊縣的中高端消費群體前來購物消費。玉溪現(xiàn)時的的商業(yè)體體系仍不不完善，主主要體現(xiàn)現(xiàn)在現(xiàn)時時玉溪商商業(yè)物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展不成成熟，還還未出現(xiàn)現(xiàn)一個多多種業(yè)態(tài)態(tài)、多種種功能真真正意義義上的購購物中心心。市區(qū)商業(yè)發(fā)發(fā)展不均均衡，商商業(yè)主要要集中在在傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)，而而高新區(qū)區(qū)還未形形成商業(yè)業(yè)網(wǎng)點，仍仍未滿足足到區(qū)內(nèi)內(nèi)居民生生活的各各種需求求。隨著城區(qū)規(guī)規(guī)模的擴擴大，高高新區(qū)將將出現(xiàn)中中高消費費的生活活社區(qū)，同同時會出出現(xiàn)大型型的商業(yè)業(yè)物業(yè)。玉溪商業(yè)物物業(yè)的發(fā)發(fā)展存在在各種利利因素和和不利因因素，玉玉溪商業(yè)業(yè)物業(yè)只只有走規(guī)

47、規(guī)模化、功功能綜合合、特色色經(jīng)營的的道路，搶搶占市場場先機，才才能穩(wěn)占占市場份份額。玉溪全市商商業(yè)物業(yè)業(yè)供求量量大幅增增加，全全市商業(yè)業(yè)物業(yè)具具有較大大的市場場空間。中心城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)時商業(yè)業(yè)物業(yè)的的供應(yīng)量量較少，但但市場消消化能力力較強，每每年將不不低于50000平方米米的消化化量。全市商業(yè)物物業(yè)的售售價呈現(xiàn)現(xiàn)上升趨趨勢，而而中心城城區(qū)的售售價則遠遠高于其其它區(qū)域域。除了項目之之外，玉玉溪商業(yè)業(yè)物業(yè)未未來二三三年內(nèi)一一手的供供應(yīng)量較較少。商業(yè)物業(yè)的的租賃市市場比較較興旺，居居民的經(jīng)經(jīng)商意識識較強，若若有合適適的商業(yè)業(yè)物業(yè)出出現(xiàn)，就就會有許許多的居居民樂意意去經(jīng)營營。玉溪市主要要商圈情情況分析析紅塔

48、商圈主主要由三三個商業(yè)業(yè)區(qū)組成成：南北北大街區(qū)區(qū)域、小小廟街區(qū)區(qū)域、新新興路和和人民路路所形成成的舊城城商業(yè)街街區(qū)域，由由于商圈圈內(nèi)業(yè)態(tài)態(tài)齊全、商商品種類類豐富，既既吸引了了區(qū)內(nèi)的的居民購購物消費費，又吸吸引了玉玉溪轄下下縣的中中高端消消費群體體前來購購物消費費，成為為一個市市級商圈圈。南北大街商商業(yè)區(qū)擁擁有百貨貨商場、超超市、品品牌專賣賣店、餐餐飲店、銀銀行等多多種業(yè)態(tài)態(tài)，具備備購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲、旅旅游等功功能，是是玉溪市市目前唯唯一一個個有百貨貨商場的的商業(yè)區(qū)區(qū)，同時時亦是目目前玉溪溪地區(qū)品品牌數(shù)量量最多、整整體檔次次最高的的一個商商業(yè)區(qū)。商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營的的商品以以中等偏偏高

49、檔次次為主，商商鋪經(jīng)營營情況良良好，常常年可保保持95%以上的的出租率率，首層層商鋪的的租金水水平在200300元/平方米.月范圍圍內(nèi)。南南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)位于傳傳統(tǒng)老城城區(qū)，可可擴大規(guī)規(guī)模的難難度較大大，從而而影響區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)的的升級，但但短期內(nèi)內(nèi)仍將是是玉溪地地區(qū)最具具代表性性的商業(yè)業(yè)區(qū)。小廟街商業(yè)業(yè)區(qū)是玉玉溪政府府對傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)區(qū)區(qū)域舊城城改造后后的商業(yè)業(yè)區(qū)，區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點以以臨街商商鋪形式式出現(xiàn)，目目前區(qū)內(nèi)內(nèi)所經(jīng)營營的商品品類型以以服裝和和電子通通訊器材材為主，由由于有政政策引導(dǎo)導(dǎo)，小廟廟街商業(yè)業(yè)區(qū)將向向電子通通訊器材材專業(yè)市市場方向向發(fā)展。現(xiàn)現(xiàn)時商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)經(jīng)經(jīng)營的商商品以中中檔偏

50、低低檔次為為主，商商鋪經(jīng)營營情況一一般，首首層商鋪鋪的租金金水平在在5080元/平方米.月范圍圍內(nèi)。舊城區(qū)商業(yè)業(yè)街商業(yè)業(yè)區(qū)是傳傳統(tǒng)的商商業(yè)旺區(qū)區(qū)，一直直是城區(qū)區(qū)居民購購物、休休閑、餐餐飲的首首選地方方之一，區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)豐豐富，商商品種類類齊全，商商業(yè)網(wǎng)點點以臨街街商鋪的的形式出出現(xiàn)。商商業(yè)區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)營的的商品以以中低檔檔次為主主，商鋪鋪經(jīng)營情情況良好好，常年年可保持持95%以上的的出租率率，首層層商鋪的的租金水水平在70130元/平方米.月范圍圍內(nèi)。以下對三個個商業(yè)區(qū)區(qū)分別進進行分析析：南北大街商商業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)物業(yè)狀狀況南北大街商商業(yè)區(qū)是是指南北北大街沿沿線區(qū)域域和鳳凰凰路沿線線區(qū)域。南

51、北大街是是玉溪中中心城區(qū)區(qū)一條重重要的商商貿(mào)街，全全長約10000米，為為促進南南北大街街商貿(mào)業(yè)業(yè)的發(fā)展展，玉溪溪政府于于20003年1月對通通過南北北大街的的車輛實實行管制制：上午午7：00至下午19：00，一切切車輛由由北向南南單向行行駛，機機動車限限速20公里/小時；下午19：00至次日日上午7：00，禁止止一切機機動和非非機動車車通行。南北大街是是玉溪市市區(qū)唯一一一條有有百貨商商場的商商貿(mào)街，具具有多種種業(yè)態(tài)，集集購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲多種種商業(yè)功功能于一一體，同同時又是是玉溪市市區(qū)商品品檔次最最高的一一條商業(yè)業(yè)街之一一。鳳凰路是玉玉溪市區(qū)區(qū)東西走走向的城城市主干干道。鳳鳳凰路兩

52、兩旁分布布大量的的商業(yè)物物業(yè)，有有超市、百百貨商場場、品牌牌專賣店店、餐飲飲店、銀銀行等多多種業(yè)態(tài)態(tài)，具備備購物、休休閑、娛娛樂、餐餐飲等商商業(yè)功能能，是目目前玉溪溪地區(qū)品品牌數(shù)量量最多、整整體檔次次最高的的一條商商業(yè)街。目前，南北北大街共共有3個百貨貨商場和和142間臨街街商鋪，其其中臨街街商鋪的的各種業(yè)業(yè)態(tài)分布布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品品運動類餐飲類電器/音響響電子通訊銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量70202238227224142相應(yīng)比例49.300%14.088%1.41%1.41%2.11%5.63%1.41%1.41%4.93%1.41%16.9%100%鳳凰路共有有1個專

53、業(yè)業(yè)電器商商場、2個大型型超市、1個在建建商場和和165間臨街街商鋪，其其中臨街街商鋪的的各種業(yè)業(yè)態(tài)分布布如下：商業(yè)類型服裝鞋皮具飾品/精品品運動類餐飲類電器/音響響化裝品銀行美容美發(fā)其他合計店鋪數(shù)量4610311421027664165相應(yīng)比例27.888%6.06%1.82%0.61%8.48%1.21%6.06%1.21%4.24%3.64%38.799%100%在南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)307間街鋪鋪中，品品牌專賣賣店有102間，所所占比例例達到33.22%，涵蓋蓋服裝、鞋鞋帽、皮皮具/包箱、運運動用品品、餐飲飲等各種種商品類類型，其其中比較較知名的的國內(nèi)品品牌有杉杉杉西服服、七匹匹狼、以以

54、純、哈哈森、百百麗、紅紅蜻蜓、南南極人、李李寧、康康威等；國際品品牌有金金利來、杰杰西、華華倫天奴奴、金盾盾、阿迪迪達斯、耐耐克、恩恩寶、肯肯德基、德德克士等等。南北大街商商業(yè)區(qū)的的商品以以中等偏偏高檔次次為主，其其中玉溪溪商業(yè)大大廈二樓樓服裝區(qū)區(qū)經(jīng)營的的服裝全全部是國國產(chǎn)品牌牌，并且且以中老老年人的的服裝為為主，而而南北大大街兩旁旁街鋪所所經(jīng)營的的服裝以以中青年年人為主主，相比比之下，玉玉溪商業(yè)業(yè)大廈所所經(jīng)營的的服裝價價格要比比街鋪的的價格低低，從而而突顯百百貨商場場的商品品檔次稍稍低于臨臨街商鋪鋪。整體上，南南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)商戶經(jīng)經(jīng)營情況況良好，其其中臨街街商鋪的的經(jīng)營情情況要比比百貨商

55、商場要好好。百貨貨商場由由于傳統(tǒng)統(tǒng)的商場場，規(guī)模模過小、硬硬件設(shè)備備落后、經(jīng)經(jīng)營手法法落后等等因素使使到商場場的經(jīng)營營情況要要差于臨臨街商鋪鋪。消費者特點點玉溪市外來來人口較較少，購購物消費費以本地地消費為為主，非非節(jié)假日日期間，南南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)以25歲以下下的市區(qū)區(qū)年輕女女性消費費者為主主，其中中晚上的的人流量量會比白白天要大大；節(jié)假假日期間間，商業(yè)業(yè)區(qū)會吸吸引周邊邊縣城居居民前來來消費，南南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)的消費費群體以以玉溪地地區(qū)50歲以下下居民為為主。物業(yè)租售情情況南北大街商商業(yè)區(qū)位位于城區(qū)區(qū)中心，二二條街道道兩旁已已布滿商商鋪，可可擴充的的機會不不大，商商鋪資源源日益珍珍貴，商商

56、鋪業(yè)主主很少出出售手中中的商鋪鋪；而整整體上商商鋪的經(jīng)經(jīng)營情況況良好，經(jīng)經(jīng)營者較較少轉(zhuǎn)讓讓正在經(jīng)經(jīng)營的商商鋪。以以上兩個個原因使使到南北北大街商商業(yè)區(qū)的的商鋪很很少有出出售或出出租現(xiàn)象象。南北大街商商業(yè)區(qū)的的百貨商商場的柜柜臺和臨臨街商鋪鋪常年可可保持95%以上的的出租率率。根據(jù)本司的的實地調(diào)調(diào)查結(jié)果果，南北北大街商商業(yè)區(qū)的的百貨商商店和臨臨街商鋪鋪的首層層租金水水平在200300元/平方米.月范圍圍內(nèi)。發(fā)展前景南北大街商商業(yè)區(qū)區(qū)區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)物業(yè)面面臨升級級，但是是由于位位于傳統(tǒng)統(tǒng)老城區(qū)區(qū)，舊城城改造的的難度很很大，相相當長的的一段時時間內(nèi)將將會維持持現(xiàn)狀，若若不出現(xiàn)現(xiàn)其它區(qū)區(qū)域有新新型大型型購

57、物中中心帶動動區(qū)域發(fā)發(fā)展的情情況，南南北大街街商業(yè)區(qū)區(qū)憑借現(xiàn)現(xiàn)有的優(yōu)優(yōu)勢，仍仍將是玉玉溪地區(qū)區(qū)最具代代表性的的商業(yè)區(qū)區(qū)。小廟街商業(yè)業(yè)區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)物業(yè)狀狀況小廟街商業(yè)業(yè)區(qū)為小小廟街商商貿(mào)城和和棋陽路路所圍合合的區(qū)域域。玉溪中心城城區(qū)小廟廟街片區(qū)區(qū)舊城改改造，是是玉溪有有史以來來第一次次大規(guī)模模的城市市改造，小小廟街商商貿(mào)城總總建筑面面積39,8600平方米米，其中中住宅、辦辦公面積積29,4744平方米米；商業(yè)業(yè)面積10,3866平方米米。小廟廟街首層層為商鋪鋪，二層層以上為為住宅或或辦公室室，首層層有261個商鋪鋪。（資資料來源源：玉溪溪日報）紅塔區(qū)政府府當初的的設(shè)想是是將商貿(mào)貿(mào)城創(chuàng)辦辦成為

58、中中心城區(qū)區(qū)一流的的商貿(mào)城城,將商貿(mào)城城所經(jīng)營營的商品品定位為為一樓鋪鋪面經(jīng)營營高、中中檔精品品服裝和和精品皮皮鞋、古古董、字字畫等；二樓為為文化茶茶室、啤啤酒城、寫寫字樓等等。但是是由于當當時商貿(mào)貿(mào)城經(jīng)營營結(jié)構(gòu)單單一，且且多是自自發(fā)式經(jīng)經(jīng)營，更更有許多多鋪面由由于人為為炒高而而無法順順利出租租，造成成商貿(mào)城城內(nèi)生意意清淡的的局面。基基于這個個原因，紅紅塔區(qū)政政府于20003年12月決定定將人民民路下段段、珊瑚瑚路及彩彩虹橋等等片區(qū)從從事通訊訊器材（手手機）經(jīng)經(jīng)營和修修理的門門店，統(tǒng)統(tǒng)一搬遷遷至小廟廟街商貿(mào)貿(mào)城內(nèi)集集中規(guī)范范經(jīng)營。到到目前為為止，已已有109戶電子子通訊產(chǎn)產(chǎn)品商家家進駐小小廟街

59、商商貿(mào)城。（資料來源：玉溪日報）由于有政府府的行為為，小廟廟街商業(yè)業(yè)區(qū)進行行了重新新的定位位，不單單有購物物、娛樂樂、休閑閑、餐飲飲功能，還還具有旅旅游功能能。目前，小廟廟街商貿(mào)貿(mào)城所占占比重最最大的商商品類型型是服裝裝和電子子通訊器器材，由由于電子子通訊器器材的經(jīng)經(jīng)營有政政策引導(dǎo)導(dǎo)，分析析電子通通訊器材材所占的的比例對對項目經(jīng)經(jīng)營的啟啟發(fā)意義義不大，所所以對小小廟街商商業(yè)區(qū)各各種商品品類型進進行分析析時將電電子通訊訊器材排排除在外外。小廟街商業(yè)業(yè)區(qū)經(jīng)營營的商品品類型如如下：商業(yè)業(yè)態(tài)服裝鞋皮具飾品/精品化裝品運動類餐飲類其他合計店鋪數(shù)量313162332776相應(yīng)比例40.799%3.95%1

60、.32%7.89%2.63%3.95%3.95%35.533%100%從上表可知知，在76個商鋪鋪中有31個商鋪鋪經(jīng)營服服裝，所所占比例例遠遠超超過其它它類型的的商品。相對其它兩兩個商業(yè)業(yè)區(qū)，小小廟街的的品牌專專賣店數(shù)數(shù)量最少少，只有有18個，所所占的比比例為23.68%，品牌牌專賣店店主要有有凱莎、蔓蔓妮詩菲菲、葛來來娣、天天意、佐佐丹奴、安安真美、宇宇宙女孩孩等品牌牌，商品品價格以以中檔偏偏低為主主。小廟街商業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)最最早進場場的商家家為經(jīng)營營服裝等等商戶，小小廟街重重新定位位后，吸吸引了許許多的經(jīng)經(jīng)營電子子通訊器器材商戶戶進場經(jīng)經(jīng)營，服服裝與電電子通訊訊器材類類的商品品類型截截然不同同，