XX項目總體策劃方案

1、項目市場調(diào)查報告XXX項目可行性報告 PAGE 34XXX項目總體策劃方案第一部分：項目市場調(diào)查報告一、調(diào)查說明（一）調(diào)查查目的確定XXXX項目區(qū)區(qū)域概況況，確定定項目的的市場定定位，搞搞清在開開發(fā)中不不清楚的的問題，對對項目的的可行性性進行分分析，并并對項目目的規(guī)劃劃設(shè)計提提供建議議和構(gòu)想想。（二）調(diào)查查內(nèi)容1、某市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展?fàn)顩r2、本項目目周邊區(qū)區(qū)域狀況況調(diào)查3、同類競競爭性項項目調(diào)查查4、區(qū)域消消費者調(diào)調(diào)查（三）調(diào)查查方法搜集二手信信息、現(xiàn)現(xiàn)場調(diào)查查法、問問卷調(diào)查查法（四）調(diào)查查范圍以XXX為為中心，周周邊約11公里的的區(qū)域。具具體區(qū)域域為某市市經(jīng)七路路以北，經(jīng)經(jīng)一路以以南，緯緯六路以

2、以東，順順和高架架路以西西的區(qū)域域。（五）樣本本量1、商場/超市：8個2、寫字樓樓：6個個3、目標(biāo)客客戶（問問卷）：3500份（六）調(diào)查查時間：20004年55月255日6月99日（七）研究究方法：定性分分析與定定量分析析相結(jié)合合二、本項目目經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分析析（一）20003年年某市整整體經(jīng)濟濟發(fā)展?fàn)顮顩r2003年年，某市市國民經(jīng)經(jīng)濟快速速發(fā)展。經(jīng)經(jīng)初步核核算，全全市GDDP達到到13667.88億元，比比上年增增長144.5%。第一一產(chǎn)業(yè)增增加值1105.0億元元，增長長5.00%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值5999.6億億元，增增長188.0%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值6663.2億元元，增長長13.0

3、%。三三次產(chǎn)業(yè)業(yè)的比例例為7.7：443.88：488.5。人人均國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值2336322元（按按現(xiàn)行匯匯率折算算為28855美美元），可可比增長長13.2%。同時，某市市物價水水平平穩(wěn)穩(wěn)回升。居居民消費費價格總總水平比比上年下下降0.1%，降降幅明顯顯縮小。其其中：食食品類、居居住類、煙煙酒及用用品類分分別上漲漲0.99%33.6%；衣著著類、家家庭設(shè)備備及維修修服務(wù)類類、醫(yī)療療保健和和個人用用品類、交交通和通通訊類、娛娛樂教育育文化用用品及服服務(wù)類分分別下降降0.77%44.3%。工業(yè)業(yè)品出廠廠價格上上升3.2%；原材料料、燃料料、動力力購進價價格上升升11.2%。經(jīng)濟和社會會發(fā)展中

4、中存在的的主要困困難和問問題是：經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整步伐不不快；外外向經(jīng)濟濟依然薄薄弱；就就業(yè)壓力力仍然較較大；城城鄉(xiāng)居民民收入差差距擴大大；社會會保障體體系尚需需完善；保障水水平有待待提高等等。（二）某市市商業(yè)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況2003年年，某市市全年實實現(xiàn)社會會消費品品零售總總額5333.22億元，比比上年增增長155.6%。其中中：批發(fā)發(fā)零售貿(mào)貿(mào)易業(yè)零零售額4433.2億元元，增長長15.7%；餐飲業(yè)業(yè)零售額額74.4億元元，增長長15.4%。按按經(jīng)濟類類型分，國國有及國國有控股股零售額額83.6億元元，增長長9.33%；集集體經(jīng)濟濟零售額額78億億元，增增長5.3%；個體私私營經(jīng)濟濟零售額額30

5、22.6億億元，增增長199.6%；其他他經(jīng)濟零零售額669億元元，增長長20.8%。連連鎖企業(yè)業(yè)商品銷銷售總額額占全市市社會消消費品零零售額的的比重達達24.6%，同同比提高高5.55個百分分點。限額以以上批零零貿(mào)易業(yè)業(yè)（指批批發(fā)業(yè)年年銷售額額20000萬元元以上和和零售業(yè)業(yè)年銷售售額5000萬元元以上的的企業(yè)）商商品銷售售額5886億元元，增長長37.2%，連連鎖商店店商品銷銷售總額額1311億元，增增長377.7%。（三）某市市居民生生活狀況況與分析析至20033年底，某某市常住住總?cè)丝诳?822.6萬萬人，比比上年增增長1.3%。全全市人口口出生率率9.443，死亡亡率7.35，自然然

6、增長率率2.008，機械械增長率率14.2%，其其中市區(qū)區(qū)凈遷入入人口88.5萬萬人，增增長1.4倍。全全市男女女性比例例為1002：1100。20003年在在崗職工工工資總總額1226.44億元，比比上年增增長122.8%；在崗崗職工平平均工資資162232元元，增長長12.8%。其其中：中中央屬單單位在崗崗職工平平均工資資223394元元，增長長17.2%；省屬單單位在崗崗職工平平均工資資204498元元，增長長14.1%；市級單單位在崗崗職工平平均工資資148860元元，增長長11.0%；縣及縣縣以下單單位在崗崗職工平平均工資資124488元元，增長長13.1%。220033年，城城市市

7、區(qū)區(qū)居民人人均可支支配收入入為1110133元，增增長9.1%；人均消消費性支支出83395元元，增長長7.44%。農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入36119.33元，增增長7.9%；人均生生活費支支出23316.2元，增增長8.5%。城城鄉(xiāng)居民民的消費費結(jié)構(gòu)發(fā)發(fā)生較大大變化，生生活質(zhì)量量提高。城城市恩格格爾系數(shù)數(shù)31.1%，農(nóng)農(nóng)村恩格格爾系數(shù)數(shù)38.9%，分分別比上上年減少少1.88和0.9個百百分點。（四）結(jié)論論某市近年來來，經(jīng)濟濟持續(xù)快快速發(fā)展展，商品品市場繁繁榮興旺旺，人民民的生活活水平不不斷提高高，居民民購買力力不斷增增強。這這為本項項目的開開發(fā)提供供了良好好的大環(huán)環(huán)境。三、本項目目周邊環(huán)環(huán)境分

8、析析（一）街區(qū)區(qū)功能描描述經(jīng)過實地調(diào)調(diào)查統(tǒng)計計，在該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)擁有城城市主干干道四條條，分別別為緯二二路、經(jīng)經(jīng)七路、經(jīng)經(jīng)二路和和經(jīng)一路路；擁有有城市支支道六條條；擁有有銀行、證證券、保保險等金金融網(wǎng)點點57個個，擁有有商場、超超市、專專業(yè)市場場等大型型商業(yè)場場所共115個，擁擁有學(xué)校校、書店店、圖書書館等文文化教育育場所118個，擁擁有各種種休閑娛娛樂場所所共422個，擁擁有寫字字樓、賓賓館等商商務(wù)機構(gòu)構(gòu)30個個。從絕對數(shù)量量上分析析，區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)場所的的數(shù)量相相對較少少。由于于泉城路路商業(yè)街街的商圈圈優(yōu)勢逐逐步突出出，加上上該區(qū)域域內(nèi)人民民商場、XXXX商商場的營營業(yè)狀況況每況愈愈下，商商

9、業(yè)中心心逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到泉泉城路區(qū)區(qū)域。以以XXXX商場和和人民商商場為兩兩極，由由經(jīng)四路路地下商商城相連連接而組組成的商商業(yè)帶，成成為某市市的亞商商業(yè)圈。同時，區(qū)域域內(nèi)金融融機構(gòu)和和商務(wù)場場所的迅迅速發(fā)展展，使得得人流、物物流、資資金流都都在此集集中。因因此，該該區(qū)域的的商業(yè)中中心地位位正在下下降，而而作為中中心商務(wù)務(wù)區(qū)（CCBD）的的地位正正在上升升。（二）區(qū)域域人文環(huán)環(huán)境分析析本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。社區(qū)環(huán)境較差，衛(wèi)生狀況不佳。本區(qū)域為某市的老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)臨街建筑多為現(xiàn)代化的高樓，但高樓后面則是老式的危房、簡陋用房。社區(qū)環(huán)境較

10、差，衛(wèi)生狀況不佳。居民特點：區(qū)域內(nèi)多為老某居民，素質(zhì)較高，購買力較強，對城市有強烈的感情。某市亞商圈的核心某市亞商圈的核心（三）商業(yè)業(yè)環(huán)境以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。以XXX和人民商場為兩極，中間加上經(jīng)四路人防地下商城、順和商業(yè)街、火車站等，共同組成某市的亞商業(yè)圈。以經(jīng)營服裝、古文化用品、休閑娛樂、小吃等為主。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東為雙向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。道路中心設(shè)有人行天橋。XX路：城市主干道，緯二路以西為雙向四車道，以東

11、為雙向六車道車流量為45輛/分鐘，有12條公交線路。道路中心設(shè)有人行天橋。XX路：城市支道，基本上是XX路：城市支道，基本上是小吃一條街，很少有機動車通過。XX路：城市主干道，雙向六車道，車流量約41輛/分鐘，有10條公交線路。道路比較完善，交通較為便利XX路：XX路：城市次干道，雙向兩車道，車流量約為27輛/分鐘。（五）結(jié)論論本區(qū)域道路路干支交交錯，可可直達城城市的各各個區(qū)域域，交通通較為便便利；區(qū)區(qū)域環(huán)境境狀況一一般，現(xiàn)現(xiàn)代化的的建筑與與老建筑筑相互交交錯；居居民素質(zhì)質(zhì)較高，購購買力較較強；有有較好的的商業(yè)基基礎(chǔ)，具具備成為為中央商商務(wù)區(qū)的的條件。因因此，該該區(qū)域比比較符合合本項目目的條件

12、件。四、區(qū)域市市場現(xiàn)狀狀判斷（一）本區(qū)區(qū)域商圈圈范圍界界定本區(qū)域商圈圈范圍可可以向東東、向北北和向南南延伸，東東面可與與人防地地下商城城、人民民商場相相連接，南南面可以以接上經(jīng)經(jīng)七路的的繁華地地段，北北面可以以連通到到火車站站。本區(qū)區(qū)域商圈圈的范圍圍基本上上就是以以經(jīng)四路路東段為為主，以以人民商商場和XXXX商商場為兩兩端，輻輻射周圍圍區(qū)域的的。（二）區(qū)域域內(nèi)商業(yè)業(yè)網(wǎng)點分分布及競競爭分析析1、商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點分布布在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)，對我我公司項項目有直直接影響響的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點有有7個，分分別是XXXX商商場、人人民商場場、人防防商城、萬萬隆超市市連鎖店店（三個個分店）和和益康百百姓超市市。在分分布上，XX

13、XX商商場、人人防商城城、人民民商場分分布在經(jīng)經(jīng)四路的的兩側(cè)，萬萬隆連鎖鎖超市的的三個分分店分布布在經(jīng)七七路、小小緯二路路和館驛驛街，益益康百姓姓超市分分布在經(jīng)經(jīng)五路和和緯三路路交叉口口。除此之外，對對我公司司項目有有間接影影響的商商業(yè)網(wǎng)點點有沃爾爾瑪、銀銀座、嘉嘉華、華華聯(lián)和大大潤發(fā)的的天橋店店。其中中，沃爾爾瑪超市市在泉城城路，銀銀座購物物廣場在在濼源大大街，嘉嘉華商場場在，華華聯(lián)商場場在，大大潤發(fā)天天橋店在在堤口路路。2、競爭強強度分析析（1）人均均超市面面積分析析在本項目所所在的區(qū)區(qū)域，大大約包括括經(jīng)二路路、館驛驛街、魏魏家莊、XXXX和和經(jīng)七路路共五個個街道辦辦事處，總總?cè)丝诩s約6.

14、554萬人人；區(qū)域域內(nèi)所有有超市的的營業(yè)面面積大約約為61140平平方米，見見下表：街道辦事處處人口（萬人人）超市名稱營業(yè)面積（mm2）經(jīng)二路0.98人民商場超超市2100館驛街0.94萬暢超市2000魏家莊1.77萬隆經(jīng)七路路店800XXX1.64萬隆小緯二二路店700經(jīng)七路1.21萬隆館驛街街店400益康百姓超超市140共計6.54共計6140根據(jù)以上數(shù)數(shù)據(jù)計算算，該區(qū)區(qū)域內(nèi)人人均超市市營業(yè)面面積僅為為0.0094平平方米，超超市營業(yè)業(yè)面積不不足以滿滿足居民民的購物物需要。居居民問卷卷調(diào)查的的結(jié)果也也顯示，有有21.6%的的居民在在區(qū)域之之外的超超市如大大潤發(fā)、華華聯(lián)等購購物。（2）各超超

15、市客流流量分析析從超市的客客流量分分析，沃沃爾瑪以以其超強強的品牌牌吸引力力招徠了了最多的的顧客。在在本項目目的區(qū)域域內(nèi)，人人民商場場的客流流最多，其其次是XXXX區(qū)區(qū)域的萬萬隆超市市和萬暢暢超市。根根據(jù)對居居民的問問卷調(diào)查查，有227.99%的居居民經(jīng)常常到人民民商場購購物，有有25%的居民民到XXXX購物物，與上上述的結(jié)結(jié)論是一一致的。（注注：以上上數(shù)據(jù)是是各超市市每100分鐘的的客戶流流量）（3）市場場飽和度度指數(shù)分分析根據(jù)區(qū)域內(nèi)內(nèi)各超市市的人流流量統(tǒng)計計，結(jié)合合居民平平均每次次購物的的金額，可可以計算算出區(qū)域域內(nèi)各個個超市每每月的營營業(yè)額。結(jié)結(jié)果如下下表：超市名稱每月營業(yè)額額（萬元元）

16、營業(yè)面積（mm2）單位面積營營業(yè)額（元元）人民商場超超市31021001476XXX萬暢暢超市30220001512萬隆經(jīng)七路路店76800945萬隆小緯二二路店1517002160萬隆館驛街街店8400189益康百姓超超市381402700共計88561401441同時，根據(jù)據(jù)對居民民的調(diào)查查分析，該該區(qū)域居居民家庭庭月消費費品支出出金額大大約為5521元元，被調(diào)調(diào)查者的的平均年年齡為335歲，平平均家庭庭人口數(shù)數(shù)為2.6人。由由此可知知，該區(qū)區(qū)域居民民人均月月消費品品支出金金額約為為2000元。按按總?cè)丝诳?.554萬計計算，區(qū)區(qū)域居民民月消費費品支出出總額達達約為113088萬元。因此，

17、該區(qū)區(qū)域飽和和賣場面面積應(yīng)為為90777平方方米，但但目前該該區(qū)域已已有超市市面積大大約為661400平方米米，超市市飽和度度指數(shù)約約為0.32?？煽梢猿醪讲脚袛嘣撛搮^(qū)域超超市輕度度不飽和和。（三）本區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)前景分分析1、區(qū)域內(nèi)內(nèi)商戶對對其商業(yè)業(yè)前景的的看法在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)，認(rèn)為為商業(yè)前前景比較較好和很很好的商商戶占118.22%，認(rèn)認(rèn)為商業(yè)業(yè)前景不不行的占占11.2%，而而有將近近70.7%的的商戶認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域的商商業(yè)前景景一般，與與過去相相比有很很大的差差距。他他們認(rèn)為為主要原原因在于于目前XXXX商商場經(jīng)營營落后，產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)單一且且不夠檔檔次，無無法吸引引客戶，也也不能帶帶動周邊邊的

18、商業(yè)業(yè)發(fā)展。在調(diào)查對該該區(qū)域投投資回報報的信心心時，有有53.8%的的商戶認(rèn)認(rèn)為很難難說，339.22%的商商戶比較較有信心心。大部部分商戶戶認(rèn)為，只只要XXXX商場場的經(jīng)營營能夠得得以改善善，他們們對該區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)的重新新崛起還還是充滿滿信心的的。2、居民對對該區(qū)域域商業(yè)前前景的看看法根據(jù)問卷調(diào)調(diào)查結(jié)果果，居民民對該區(qū)區(qū)域的商商業(yè)前景景還是比比較樂觀觀的。認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域前景景還可以以、比較較好和很很好的居居民占666%以以上，認(rèn)認(rèn)為該區(qū)區(qū)域前景景不行的的只有99.1%，認(rèn)為為該區(qū)域域商業(yè)前前景一般般的占224.55%。他他們普遍遍認(rèn)為XXXX商商場產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)單單調(diào)，商商品不全全，服務(wù)務(wù)質(zhì)量差

19、差，而且且商品價價格貴，與與商品的的檔次不不符。（四）區(qū)域域?qū)懽謽菢鞘袌龇址治?、區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字樓樓市場總總體分析析本項目所在在區(qū)域為為某市政政府機關(guān)關(guān)集聚地地，靠近近火車站站，交通通便利。區(qū)區(qū)域內(nèi)集集聚了明明珠國際際商務(wù)港港、匯寶寶大廈、魯魯能大廈廈等一大大批高檔檔的寫字字樓，加加上區(qū)域域內(nèi)的山山東賓館館、某賓賓館、金金橋賓館館、山東東郵電賓賓館等以以及多達達57個個的金融融網(wǎng)點，使使得整個個城市的的人流、物物流、資資金流匯匯集于此此，從而而推動該該區(qū)域成成為某市市的CBBD商務(wù)務(wù)中心。該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)的寫字字樓總體體狀況如如下表所所示：已建成寫字字樓在建寫字樓樓在售/租寫寫字樓匯寶大廈齊魯商會大

20、大廈匯寶大廈魯能大廈明珠國際商商務(wù)港恒昌大廈恒昌大廈泉景中房大大廈明珠國際商商務(wù)港東興商住樓樓泉景中房大大廈其他東興商住樓樓2、寫字樓樓租售情情況分析析在該區(qū)域內(nèi)內(nèi)，在售售/租的的樓盤主主要有以以上圖表表中的五五個，下下面的分分析就以以這五個個樓盤為為樣本進進行。（1）租金金/售價價分析該區(qū)域內(nèi)的的寫字樓樓部分采采用出售售方式，部部分采用用出租方方式進行行營銷，也也有部分分樓盤同同時采用用出售和和出租兩兩種方式式。具體體情況見見下表：樓盤名稱租金平均售價XXX大廈廈3.5元/平米/天8080元元XXX大廈廈2.5元/平米/天6600元元XX商務(wù)港港6800元元XX大廈7000元元XX商住樓樓2

21、.8元/平米/天其中需要說說明的是是，XXXX大廈廈目前只只采用出出租方式式經(jīng)營而而不再出出售，XXXX大大廈目前前只出售售而不出出租，上上表中列列出它們們的租金金或售價價是這些些樓盤以以前執(zhí)行行的租金金或售價價，可以以作為參參考。其其余樓盤盤的租金金和售價價都是目目前正在在執(zhí)行的的價位。由以上的數(shù)數(shù)據(jù)分析析，區(qū)域域內(nèi)寫字字樓綜合合區(qū)位、工工程進度度等方面面的差異異，其平平均售價價為68800元元/平方方米，平平均租金金水平為為2.55元/平平米/天天（注：寫字樓樓只提供供簡單裝裝修，不不提供辦辦公家具具和停車車）。（2）租售售比例分分析目前該區(qū)域域內(nèi)寫字字樓的租租售比例例大致如如下表：樓盤名

22、稱租售比例XXX大廈廈95%XXX大廈廈55%XX商務(wù)港港75%XX大廈30%XX商住樓樓0%整體上看，區(qū)區(qū)域內(nèi)的的寫字樓樓租售狀狀況相差差懸殊。其其中原因因在于XXXX大大廈已經(jīng)經(jīng)投入運運行將近近兩年，租租售情況況自然較較好；XXX商務(wù)務(wù)港預(yù)計計到20005年年6月份份交付使使用，由由于市場場推廣力力度特別別大，目目前已經(jīng)經(jīng)銷售達達75%，應(yīng)該該說也是是不錯的的；XXX大廈建建成也有有一年多多的時間間，由于于工程質(zhì)質(zhì)量和市市場形象象的原因因，銷售售情況比比較差；XX大大廈目前前接近竣竣工，但但在現(xiàn)場場沒有售售樓部，銷銷售力度度不夠，租租售比例例也比較較低；XXX商住住樓為魯魯能的職職工宿舍舍

23、樓，目目前出租租的部分分只是其其下面的的一、二二、三層層，一層層作為商商用，二二層和三三層作為為寫字間間出租，據(jù)據(jù)調(diào)查截截至目前前還沒有有出租出出去。3、寫字樓樓市場前前景從該區(qū)域?qū)憣懽謽鞘惺袌龅淖庾馐矍闆r況分析，總總體上看看寫字樓樓的市場場前景還還是比較較好的。隨隨著經(jīng)一一路的拓拓寬改造造，以及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)眾多高高檔寫字字樓的投投入使用用，勢必必會帶動動區(qū)域?qū)憣懽謽鞘惺袌龅陌l(fā)發(fā)展。從從另一方方面看，該該區(qū)域內(nèi)內(nèi)目前多多數(shù)寫字字樓是采采用出售售方式經(jīng)經(jīng)營的，采采用出租租方式的的只有XXXX大大廈、XXX商住住樓和其其他一些些已經(jīng)投投入使用用的寫字字樓，而而且XXXX大廈廈已經(jīng)基基本出租租完畢、X

24、XX商住住樓沒有有競爭力力。在這這種情況況下，采采用出租租方式的的寫字樓樓會更受受市場的的歡迎。五、區(qū)域消消費者行行為分析析（一）區(qū)域域消費者者的人口口規(guī)模及及分布本項目位于于某市的的市中區(qū)區(qū)，是某某市的老老城區(qū)之之一。至至20003年底底，某市市常住總總?cè)丝?582.6萬人人，市中中區(qū)常住住人口為為57.21萬萬人，占占某市全全部人口口的比例例為9.82%。本項項目所輻輻射區(qū)域域主要包包括該區(qū)區(qū)的經(jīng)二二路、館館驛街、魏魏家莊、XXXX和和經(jīng)七路路共五個個街道辦辦事處，總總?cè)丝诩s約6.554萬人人。從人口分布布看，市市中區(qū)的的人口密密度要小小于AAA區(qū)、CCC區(qū)和和DD區(qū)區(qū)，僅為為0.221萬

25、人人/kmm2。就本本項目所所輻射的的區(qū)域而而言，人人口密度度約為00.266萬人/km22，要高高于市中中區(qū)的平平均水平平。（二）區(qū)域域消費者者的購買買力分析析1、居民每每周購物物次數(shù)分分析由以上數(shù)據(jù)據(jù)可知，區(qū)區(qū)域內(nèi)居居民每周周購物次次數(shù)在33次以下下的占有有79%，區(qū)域域內(nèi)居民民每周購購物的平平均次數(shù)數(shù)為2.77次次。2、居民每每次購物物金額分分析根據(jù)調(diào)查，該該區(qū)域居居民每次次購物的的金額集集中在220660元，在在此區(qū)間間的居民民比例為為60.5%。經(jīng)經(jīng)過加權(quán)權(quán)計算，該該區(qū)域居居民每次次購物的的平均金金額為447.44元。3、居民家家庭月消消費零售售商品金金額分析析由下圖可以以分析，該該

26、區(qū)域居居民家庭庭每月消消費零售售商品的的金額在在7000元以下下所占比比例為881.33%，區(qū)區(qū)域居民民家庭每每月平均均消費零零售商品品的金額額為5221元，大大體上等等于平均均每周購購物次數(shù)數(shù)與每次次購物金金額乘積積的四倍倍。（三）區(qū)域域消費者者的購買買行為分分析1、對目前前購物條條件的態(tài)態(tài)度分析析經(jīng)過調(diào)查，大大約有225.55%的居居民對目目前的購購物條件件不滿意意。這些些因素主主要包括括購物環(huán)環(huán)境、店店員服務(wù)務(wù)態(tài)度、產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量量、價格格等，其其中購物物環(huán)境主主要指停停車、臨臨時歇腳腳、結(jié)賬賬等方面面存在的的困難。2、對商場場（超市市）的理理想距離離分析由于現(xiàn)代城城市道路路和交通通工具的的

27、發(fā)展，距距離對居居民的購購物不再再產(chǎn)生決決定性的的影響。同同時，零零售業(yè)的的迅速發(fā)發(fā)展使得得居民能能夠在最最近的地地方買到到理想的的商品。根根據(jù)調(diào)查查，有883%的的居民認(rèn)認(rèn)為商場場或超市市的理想想距離不不應(yīng)大于于5000米。各各商場或或超市的的免費購購物班車車可以減減小距離離對居民民購物的的影響。3、居民購購物常用用交通工工具分析析很明顯，居居民購物物最常用用的交通通工具是是公交車車，因此此，交通通是否便便利對一一個商場場或超市市具有很很大的影影響。其其次，有有27.9%的的居民習(xí)習(xí)慣于步步行去購購物，226%的的居民會會騎自行行車去逛逛商場。六、本項目目SWOOT分析析（一）SWWOT矩矩

28、陣S（優(yōu)勢）S（優(yōu)勢）1、區(qū)位2、交通3、知名度4、購買力W（劣勢）1、人氣 2、配套3、人口 4、競爭5、拆遷 6、運作7、現(xiàn)狀O（機會）XXX商場與天上人間的合作T（威脅）1、非規(guī)劃發(fā)展重點2、潛在競爭威脅3、不可預(yù)見因素（二）優(yōu)勢勢分析根據(jù)對該區(qū)區(qū)域的調(diào)調(diào)查與分分析，本本項目所所擁有的的優(yōu)勢主主要體現(xiàn)現(xiàn)在以下下方面：1、區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。本本項目位位于城市市的主干干道緯二二路與經(jīng)經(jīng)四路的的交匯處處，為某某市的亞亞商業(yè)中中心和商商務(wù)中心心區(qū)域，人人流、物物流、資資金流比比較集中中。2、交通條條件優(yōu)越越。本項項目臨近近主干道道，共有有22條條公交線線路能夠夠直接到到達XXXX，這這對開發(fā)發(fā)商鋪來來

29、說是得得天獨厚厚的優(yōu)勢勢。3、XXXX聞名全全國。作作為擁有有70多多年歷史史的老字字號商場場，XXXX的知知名度是是相當(dāng)高高的，每每年都有有眾多的的外地顧顧客慕名名而來。4、區(qū)域居居民購買買力較強強。經(jīng)調(diào)調(diào)查統(tǒng)計計，該區(qū)區(qū)域內(nèi)每每年人均均超市消消費金額額近24400元元。而據(jù)據(jù)某市統(tǒng)統(tǒng)計局信信息，220033年全年年人均消消費支出出為83395.36元元，其中中所有食食品消費費支出占占總消費費支出的的31.1%，大大約為226000元。可可見該區(qū)區(qū)域居民民的消費費水平要要高于城城市的平平均水平平，購買買力也較較強。（三）劣勢勢分析本項目的劣劣勢也十十分明顯顯，主要要體現(xiàn)在在：1、區(qū)域的的商業(yè)

30、地地位在不不斷下降降。由于于XXXX商場的的經(jīng)營落落后，來來此處購購物的顧顧客越來來越少，也也無法帶帶動周邊邊商業(yè)的的發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致該區(qū)區(qū)域“人氣”漸失，商商業(yè)地位位不斷下下降，形形成惡性性循環(huán)。2、配套設(shè)設(shè)施匱乏乏。由于于項目占占地面積積過小，無無法建造造大面積積的停車車場和休休閑廣場場，使得得大量的的客流無無法保存存下來。本本項目處處于主干干道的交交叉口，必必須有足足夠大的的廣場才才能存住住過往的的客流和和車流，而而在目前前條件下下規(guī)劃出出大面積積的停車車場難度度較大。3、區(qū)域的的人口密密度較小小，地廣廣人稀。前前面已經(jīng)經(jīng)提及，市市中區(qū)的的人口密密度僅僅僅高于歷歷城區(qū)和和長清區(qū)區(qū)，人口口總體

31、規(guī)規(guī)模也一一般。另另據(jù)調(diào)查查，該區(qū)區(qū)域居民民收入相相差懸殊殊，一部部分低收收入的居居民根本本不去超超市購物物。4、周邊競競爭對手手眾多。目目前，該該區(qū)域居居民購物物的超市市主要是是人民商商場的超超市、萬萬暢超市市和區(qū)域域內(nèi)的小小型連鎖鎖超市，但但區(qū)域外外的大潤潤發(fā)、沃沃爾瑪、嘉嘉華購物物廣場、市市華聯(lián)、銀銀座等都都對本項項目構(gòu)成成競爭。5、拆遷工工作的困困難。該該項目拆拆遷會牽牽涉到產(chǎn)產(chǎn)權(quán)單位位達200多個，其其中不少少是目前前正在經(jīng)經(jīng)營的商商戶，拆拆遷的阻阻力會非非常大，拆拆遷成本本也會比比較高。6、我公司司的運作作實力。我我公司的的主要業(yè)業(yè)務(wù)是超超市的運運作，對對于商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)尤其是是商

32、場的的運作可可以說沒沒有經(jīng)驗驗可以借借鑒，因因此在此此處開發(fā)發(fā)綜合商商城對我我公司的的運作能能力是一一個挑戰(zhàn)戰(zhàn)。7、本項目目的現(xiàn)狀狀是：建建筑物比比較破舊舊，且布布局混亂亂；市場場管理不不善，在在熱鬧的的表面，使使人感到到無序且且檔次較較低。（四）機會會分析屬于本項目目的機會會并不多多，從目目前來看看，可以以利用的的機會是是XXXX商場和和北京一一家“天上人人間”娛樂公公司的合合作。XXXX商商場與“天上人人間”合作后后，商場場將由主主營零售售業(yè)改為為主營休休閑娛樂樂。若我我公司能能同時啟啟動這一一項目，則則能和“天上人人間”一起炒炒熱XXXX商業(yè)業(yè)區(qū)，并并在經(jīng)營營上互為為補充。這這樣將從從很

33、大程程度上促促進XXXX區(qū)域域商業(yè)的的發(fā)展，降降低項目目開發(fā)的的風(fēng)險。（五）威脅脅分析1、XXXX區(qū)域?qū)賹儆谀呈惺械睦铣浅菂^(qū)，并并非城市市規(guī)劃發(fā)發(fā)展的重重點區(qū)域域，而且且由于各各方面原原因，本本項目要要得到市市領(lǐng)導(dǎo)的的極力幫幫助存在在很大不不確定性性。2、潛在競競爭對手手的威脅脅。目前前某市已已經(jīng)有不不少頗有有實力的的商業(yè)公公司在競競爭，并并伺機擴擴張；同同時還有有許多外外地的公公司準(zhǔn)備備進軍某某，其中中也不乏乏國際知知名的商商業(yè)機構(gòu)構(gòu)，如法法國的毆毆尚、泰泰國的易易初蓮花花等。3、其他的的不可預(yù)預(yù)見的因因素。政政府政策策的變化化，競爭爭環(huán)境的的變化，以以及其他他一些不不可預(yù)見見的因素素都會有

34、有可能對對本項目目形成威威脅。（六）對策策分析S（優(yōu)勢） W（劣勢S（優(yōu)勢） W（劣勢）O（機會） T（威脅）1、SO對對策（最最大與最最大對策策）即根據(jù)本項項目的優(yōu)優(yōu)勢，最最大限度度地發(fā)揮揮的項目目的機會會，突出出賣點，利利用“優(yōu)勢”和“機會”產(chǎn)生的的“合力”，確定定項目開開發(fā)的相相關(guān)對策策。對本項目來來講，要要抓住XXXX商商場的改改造之際際，迅速速介入XXXX北北部區(qū)域域的改造造，南北北呼應(yīng)，以以建立巨巨大的XXXX改改造效應(yīng)應(yīng)，聚集集人氣。同同時利用用該區(qū)域域在區(qū)位位、交通通、知名名度和居居民購買買力等方方面的優(yōu)優(yōu)勢，推推動本項項目的順順利進行行。2、ST對對策（最最大對最最小對策策）

35、即最大限度度的發(fā)揮揮項目優(yōu)優(yōu)勢，弱弱化威脅脅。項目目的威脅脅主要來來自外部部因素，而而且具有有極大的的不確定定性，因因此，弱弱化威脅脅的最直直接的方方法就是是快速開開發(fā)，快快速清盤盤。對于于本項目目而言，潛潛在的威威脅和不不可預(yù)見見因素的的威脅可可以通過過快速開開發(fā)來降降低，政政府部門門的關(guān)系系需要通通過公關(guān)關(guān)手段來來加以解解決。項目市場定位及規(guī)劃建議3、WO對對策（最最小與最最大對策策）即最大限度度的發(fā)揮揮項目的的機會，把把劣勢帶帶來的負負作用降降到最小小?？梢酝ㄟ^如如下的途途徑降低低劣勢帶帶來的負負作用：與天上上人間聯(lián)聯(lián)合炒作作XXXX商業(yè)區(qū)區(qū)，提升升區(qū)域的的“人氣”；完善善區(qū)域的的商業(yè)配

36、配套設(shè)施施，提高高顧客的的滿意度度；采用用靈活的的拆遷方方式，降降低拆遷遷的阻力力和成本本；采用用靈活的的開發(fā)方方式，降降低我公公司單獨獨開發(fā)商商場和寫寫字樓的的風(fēng)險；實施現(xiàn)現(xiàn)代化的的經(jīng)營管管理方式式，提高高商業(yè)運運作的效效率和商商場的活活力等。七、結(jié)論通過以上各各個方面面的分析析，我們們可以得得出以下下結(jié)論：該區(qū)域域是某市市的亞商商業(yè)中心心和CBBD商務(wù)務(wù)中心；居民的的素質(zhì)較較高，購購買力較較強；該該區(qū)域超超市競爭爭屬于輕輕度飽和和；項目目本身存存在諸多多的優(yōu)勢勢和劣勢勢、機會會和威脅脅等等?？偟膩碚f，該區(qū)域比較適合開發(fā)含大型超市在內(nèi)的綜合商城，但在具體的開發(fā)過程中有諸多的問題需要注意和解決

37、。第二部分：項目市市場定位位及規(guī)劃劃建議一、項目市市場定位位根據(jù)區(qū)域的的優(yōu)劣勢勢分析以以及某市市商業(yè)的的競爭格格局，本本項目的的市場定定位應(yīng)是是面向大大眾的，集集大型超超市、風(fēng)風(fēng)味小吃吃、休閑閑娛樂為為一體的的現(xiàn)代化化綜合商商城。首先，本項項目的目目標(biāo)市場場是大眾眾市場。在在已經(jīng)形形成的競競爭格局局中，銀銀座購物物廣場和和貴和購購物中心心鎖定的的是中高高端的客客戶市場場，人民民商場和和XXXX商場的的目標(biāo)市市場為大大眾市場場。對本本項目而而言，沒沒有必要要改變原原來的市市場細分分和競爭爭格局，將將目標(biāo)市市場定位位在大眾眾市場也也符合對對項目的的功能定定位。其次，本項項目的功功能定位位是綜合合商

38、城。無無論從歷歷史經(jīng)驗驗還是對對區(qū)域商商戶的調(diào)調(diào)查都可可以認(rèn)定定，該區(qū)區(qū)域做綜綜合商城城最為合合適。與與其他的的綜合商商城相比比，XXXX商城城應(yīng)突出出其富有有特色的的傳統(tǒng)形形象，匯匯集全國國各地知知名的風(fēng)風(fēng)味小吃吃、推出出面向大大眾的現(xiàn)現(xiàn)代化的的休閑娛娛樂，提提供豐富富多樣的的大眾化化商品等等等。第三，本項項目的風(fēng)風(fēng)格定位位是現(xiàn)代代化商城城。目前前XXXX商場經(jīng)經(jīng)營失敗敗的根本本原因就就是經(jīng)營營方式落落后，不不符合人人們對現(xiàn)現(xiàn)代化商商城的期期望。因因此，本本項目一一旦推向向市場，必必須全面面改變?nèi)巳藗儗XXX商商場的落落后形象象，樹立立起全新新的現(xiàn)代代化商場場的形象象。這就就需要在在項目的

39、的建筑設(shè)設(shè)計、市市場推廣廣以及投投入運行行后的經(jīng)經(jīng)營方式式等方面面做出重重大的變變革。二、項目功功能策劃劃本項目的整整體功能能定位是是集大型型超市、風(fēng)風(fēng)味小吃吃、休閑閑娛樂等等為一體體的綜合合商城。具具體的功功能策劃劃如下：1、項目為為多層商商場，地地下兩層層，地上上六層，高高度約330米左左右。地地下兩層層為停車車場，地地上部分分為商場場。2、地面上上一層為為商鋪，主主營各地地風(fēng)味小小吃；二二、三層層為大型型超市，即即超市超市市；四、五五層為服服裝服飾飾經(jīng)營層層，主營營大眾化化的品牌牌服裝服服飾；六六層為綜綜合配套套區(qū)，主主營休閑閑娛樂、運運動健身身等。三、競爭策策略建議議本項目的總總體競爭

40、爭策略為為差別化化競爭戰(zhàn)戰(zhàn)略。主主要體現(xiàn)現(xiàn)在：1、在項目目定位方方面，本本項目定定位于區(qū)區(qū)別于其其他商場場的富有有特色的的大眾化化綜合商商城，“特色”表現(xiàn)在在充分利利用XXXX的歷歷史文化化背景，注注重恢復(fù)復(fù)XXXX的歷史史傳統(tǒng)和和地域特特色，樹樹立一個個明確的的富含文文化內(nèi)容容的現(xiàn)代代化商城城。2、在經(jīng)營營業(yè)態(tài)的的選擇上上，避開開與強大大競爭對對手的直直接競爭爭，以經(jīng)經(jīng)營大型型超市、風(fēng)風(fēng)味小吃吃和大眾眾化的服服裝服飾飾為主，主主推大眾眾化消費費。3、在目標(biāo)標(biāo)市場的的選擇上上，將目目標(biāo)客戶戶定位于于中等收收入的消消費者。在在該區(qū)域域甚至于于整個城城市中，中中等收入入的消費費者都是是最大的的顧客

41、群群體，這這部分顧顧客也是是最有消消費潛力力的部分分。4、在商場場的運作作管理方方面，建建議引進進專業(yè)的的營銷策策劃機構(gòu)構(gòu)、物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)等，幫幫助建立立獨特的的市場形形象和良良好的社社會聲譽譽。5、在招商商過程中中，嚴(yán)格格把握對對項目的的市場定定位，防防止為了了盡快回回籠資金金而隨意意引進，導(dǎo)導(dǎo)致項目目形象的的模糊，使使得項目目的定位位失去意意義。四、建筑規(guī)規(guī)劃建議議（一）要把把握的幾幾個原則則1、商業(yè)性性，即以以出售商商品為目目的，以以贏利為為目的；2、文化性性，建筑筑與文化化交融，形形成某市市的精神神建筑與與文化建建筑；3、開放性性，注重重對傳統(tǒng)統(tǒng)文化和和外來文文化的吸吸收、延延伸和創(chuàng)

42、創(chuàng)新；4、個性化化，形成成獨特的的商業(yè)風(fēng)風(fēng)格和建建筑風(fēng)格格；5、專業(yè)化化，商場場運作的的專業(yè)化化，建筑筑外觀的的統(tǒng)一與與整齊；6、現(xiàn)代化化，將豐豐富的傳傳統(tǒng)文化化融入現(xiàn)現(xiàn)代化的的建筑當(dāng)當(dāng)中。（二）總體體設(shè)計要要點與設(shè)設(shè)計主題題XXX商業(yè)業(yè)區(qū)作為為某傳統(tǒng)統(tǒng)文化商商業(yè)區(qū)的的核心，在在總體設(shè)設(shè)計要點點及設(shè)計計主題上上要準(zhǔn)確確、大膽膽及突破破。作為為本項目目最大的的特色就就是商業(yè)業(yè)性；因因此，建建筑設(shè)計計概念與與設(shè)計主主題要新新穎、時時尚，倡倡導(dǎo)一種種現(xiàn)代與與文化的的商業(yè)性性建筑。1、功能要要點：購購物、休休閑、娛娛樂、民民俗展示示等；2、形象要要點：商商業(yè)性建建筑、文文化性建建筑、現(xiàn)現(xiàn)代化建建筑；3

43、、設(shè)計主主題：人人氣、財財氣、喜喜氣、鬧鬧氣。（三）各項項技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標(biāo)標(biāo)建議用地面積XXXXmm2總建筑面積積地下停車場場XXXXmm2商場及配套套XXXXmm2共計XXXXmm2容積率XXXX（四）建筑筑形式及及風(fēng)格建建議1、建筑形形態(tài)：多多層，建建議做六六層的商商場。2、建筑風(fēng)風(fēng)格：后后現(xiàn)代主主義的建建筑風(fēng)格格，以粗粗線條勾勾畫為主主，細部部處理可可以充分分體現(xiàn)文文化內(nèi)涵涵，內(nèi)部部裝修可可以注重重文化的的含量。項目經(jīng)濟效益及社會效益分析3、建筑色色彩：目目前該區(qū)區(qū)域的辦辦公樓多多為銀灰灰色，居居民建筑筑多為磚磚青色，XXXX商商場主樓樓為磚紅紅色。為為從區(qū)域域的灰色色中脫穎穎而出，建建議

44、本項項目主色色調(diào)使用用淡黃色色，既能能與XXXX商場場相協(xié)調(diào)調(diào)，又能能體現(xiàn)出出特有的的現(xiàn)代氣氣息。第三部分：項目經(jīng)經(jīng)濟效益益及社會會效益分分析一、項目基基本技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)1、 總占占地面積積：XXXXXmm2 規(guī)劃可可用面積積：XXXXXmm2拆遷建筑面面積：XXXXXXm2 2、 總建建筑面積積：XXXXXmm2 商場及及配套：XXXXXm22 地地下停車車場：XXXXXXm23、 容積積率：XXXXXX二、項目投投資估算算序號項 目目單方費用（元元）投資額（萬萬元）備 注注一、土地費用1基本地價2土地出讓金金3契稅4拆遷安置費費用5總計二、基本建設(shè)投投資1前期工程費費2房屋開發(fā)費費2.1

45、建安費2.2附屬工程費費2.3室外工程費費3總計三、經(jīng)營設(shè)備投投資四、項目開辦費費五、期間費用1管理費用2財務(wù)費用3招商費用六、其他費用七、不可預(yù)見費費總 計根據(jù)上表估估算，項項目總投投資為XXXXXX萬元。按按建筑面面積計算算，單方方建筑面面積成本本達到XXXXXX元；除除去地下下停車場場不能帶帶來收益益之外，商商場單方方建筑面面積的成成本達到到XXXXX元。三、項目資資金籌措措方案項目在投入入運行前前需要投投入近XXX億元元，資金金來源主主要有如如下三個個部分：1、銀行貸貸款：XXXXXX萬元2、自有資資金：XXXXXX萬元3、工程隊隊等墊支支：XXXXX萬萬元土地費用第第一期支支付XXX

46、%，以以后分期期支付；建設(shè)投投資先由由工程隊隊墊支，待待項目完完工后清清算。四、項目收收益預(yù)測測項目收益主主要包括括以下兩兩個部分分：1、商鋪租租金收益益按照區(qū)域內(nèi)內(nèi)同類商商場的租租金水平平，預(yù)計計本項目目一層的的租金水水平能夠夠達到XXX元/平米/天；二二、三層層為超市市超市，不不計算租租金收益益；預(yù)計計四層的的租金能能夠達到到XX元/平米/天；五五、六層層的租金金每平米米每天能能夠達到到依次為為XX元和和XX元。經(jīng)經(jīng)加權(quán)平平均計算算，本項項目能夠夠?qū)崿F(xiàn)的的租金水水平為XXX元/平米/天，扣扣除其中中的水、電電、暖、冷冷、物業(yè)業(yè)管理等等經(jīng)營費費用，凈凈租金收收益約為為XX元/平米/天。除去超市超超市大約約占XXXXX平平