房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引

1、房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)指引(試行)（經(jīng)廣州市律師協(xié)會(huì)四屆第十三次常務(wù)理事會(huì)討論通過(guò)） 2002年9月29日第一章總 則第一條為了實(shí)實(shí)現(xiàn)廣州市執(zhí)執(zhí)業(yè)律師從事事房地產(chǎn)法律律業(yè)務(wù)的規(guī)范范化，限制不不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，防防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，特制定本本指引。第二條 本指引引所稱(chēng)的房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)，主主要包括：涉涉及房屋土地地為標(biāo)的物的的建設(shè)、買(mǎi)賣(mài)賣(mài)、租賃、使使用、物業(yè)管管理、金融、修修繕及土地使使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓等方面的的法律顧問(wèn)、非非訴訟及訴訟訟業(yè)務(wù)。第三條 本指引引所述的各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)的從業(yè)業(yè)主體，須為為已取得律師師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)執(zhí)業(yè)律師。未未取得律師執(zhí)執(zhí)業(yè)證的人員員不得獨(dú)自從從事房地產(chǎn)法法律業(yè)務(wù)，但但可協(xié)助執(zhí)業(yè)業(yè)律師工作。 第四

2、條 執(zhí)業(yè)律律師應(yīng)以事實(shí)實(shí)為依據(jù)，以以法律為準(zhǔn)繩繩，誠(chéng)實(shí)守信信、勤勉盡責(zé)責(zé)，盡職盡責(zé)責(zé)地維護(hù)委托托人的合法權(quán)權(quán)益，努力為為委托人提供供優(yōu)質(zhì)高效的的法律服務(wù)。 第五條 本指引引旨在為執(zhí)業(yè)業(yè)律師從事房房地產(chǎn)法律業(yè)業(yè)務(wù)提供最基基本的指引，執(zhí)執(zhí)業(yè)律師還應(yīng)應(yīng)結(jié)合自己的的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，豐豐富及完善各各項(xiàng)業(yè)務(wù)操守守。 第六條 本律師師協(xié)會(huì)的會(huì)員員，均可申請(qǐng)請(qǐng)參加房地產(chǎn)產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委委員會(huì)的各項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。在在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中中遇到的各類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)法律律問(wèn)題，會(huì)員員本人可申請(qǐng)請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委委員會(huì)就相關(guān)關(guān)法律問(wèn)題進(jìn)進(jìn)行研討；房房地產(chǎn)法律專(zhuān)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)認(rèn)認(rèn)為需要研討討的，應(yīng)組織織召開(kāi)有關(guān)業(yè)業(yè)務(wù)研討會(huì)。 第七條 本律師師協(xié)

3、會(huì)在處理理本會(huì)會(huì)員執(zhí)執(zhí)業(yè)紀(jì)律和糾糾紛案件時(shí)，涉涉及房地產(chǎn)法法律業(yè)務(wù)的案案件，參照本本指引。 第二章 公司法法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)務(wù)第八條 公司法法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)務(wù)主要包括以以下各項(xiàng)： （一）常年法法律顧問(wèn)：指指執(zhí)業(yè)律師接接受房地產(chǎn)公公司或房地產(chǎn)產(chǎn)中介公司、建建筑公司、拆拆遷公司或物物業(yè)管理公司司的委托，并并通過(guò)書(shū)面合合同確定的、為為期一年以上上的，為委托托人提供法律律服務(wù)的業(yè)務(wù)務(wù)。 （二）項(xiàng)目法律律顧問(wèn)：指執(zhí)執(zhí)業(yè)律師接受受房地產(chǎn)公司司、建筑公司司、拆遷公司司或房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目法人或項(xiàng)項(xiàng)目投資者等等的委托，并并通過(guò)書(shū)面合合同確定的，專(zhuān)專(zhuān)為指定項(xiàng)目目提供法律服服務(wù)的業(yè)務(wù)。 第九條 律師在在接受委托之之前，應(yīng)審查查委

4、托人合法法持有的下列列文件原件： (一)公司法法律文件（通通用）： 、企業(yè)法人人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（通用） 、企業(yè)資質(zhì)質(zhì)證書(shū)；（通通用） 、會(huì)計(jì)師事務(wù)務(wù)所出具的公公司注冊(cè)資本本金或投資的的驗(yàn)證報(bào)告；（通用） 、公司章程；（通用） 、董事會(huì)名單單；（通用） 、法定代表表人證明書(shū)；（通用） （二）業(yè)務(wù)法律律文件： 、項(xiàng)目建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證或（項(xiàng)目目類(lèi)） 、項(xiàng)目土地地使用權(quán)出讓讓合同或項(xiàng)目目建設(shè)許可證證或（項(xiàng)目類(lèi)類(lèi)） 、土地使用人人已繳清出讓讓金的發(fā)票或或（項(xiàng)目類(lèi)） 、土地使用用證或相應(yīng)的的權(quán)屬證明或或（項(xiàng)目類(lèi)） 、房地產(chǎn)權(quán)證證（房產(chǎn)已建建成并通過(guò)確確權(quán)的）；（項(xiàng)項(xiàng)目類(lèi)） 、房地產(chǎn)項(xiàng)目目使用驗(yàn)收的的各項(xiàng)

5、合格證證；（物業(yè)管管理類(lèi)） 、物業(yè)管理理委托合同；（物業(yè)管理理類(lèi)） 、物業(yè)移交確確認(rèn)文件；（物物業(yè)管理類(lèi)） 、法律、法規(guī)規(guī)規(guī)定的物業(yè)業(yè)資料；（物物業(yè)管理類(lèi)） 10、物業(yè)管理理公約（物業(yè)業(yè)管理類(lèi)） 第十條 從事事常年法律顧顧問(wèn)業(yè)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)建立律師業(yè)業(yè)務(wù)檔案，每每次工作的工工作記錄應(yīng)歸歸檔備案，每每月應(yīng)有工作作記錄或拜訪訪委托人的工工作情況記錄錄。 第十一條 從事事項(xiàng)目法律顧顧問(wèn)業(yè)務(wù)的，應(yīng)應(yīng)建立律師業(yè)業(yè)務(wù)檔案， 并將每次工工作的工作記記錄歸檔備案案。 第三章 其它它非訴訟法律律業(yè)務(wù)第十二條 業(yè)務(wù)務(wù)范圍 非訴訟法律業(yè)務(wù)務(wù)主要包括但但不限于： 1、出具法律意意見(jiàn)書(shū)；2、代理仲裁； 3、代為起草合合同、

6、參加合合同洽談；4、見(jiàn)證商品房房的預(yù)售、買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)； 5、代理房地產(chǎn)產(chǎn)交易； 6、代辦房地產(chǎn)產(chǎn)抵押； 7、代理房屋租租賃； 8、代理房屋拆拆遷；9、受委托協(xié)調(diào)調(diào)各類(lèi)涉及房房地產(chǎn)的糾紛紛。 第十三條 出具具法律意見(jiàn)書(shū)書(shū)業(yè)務(wù) （一）從事該項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)的一般般程序： 1、詳細(xì)閱讀讀委托書(shū)所列列的委托事項(xiàng)項(xiàng)（委托事項(xiàng)項(xiàng)如不明確、具具體，要求委委托人修改）； 2、發(fā)出律師師費(fèi)報(bào)價(jià)單； 3、委托人確確認(rèn)律師費(fèi)報(bào)報(bào)價(jià)； 4、收集相關(guān)關(guān)的法律、法法規(guī)； 5、審閱委托托人提供的文文件資料； 6、進(jìn)行必要要的調(diào)查； 7、對(duì)所涉重重大爭(zhēng)議問(wèn)題題進(jìn)行研究； 8、起草及出出具法律意意見(jiàn)書(shū)； （二）法律意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)一般應(yīng)具具備下列內(nèi)

7、容容： 1、受托事項(xiàng)項(xiàng); 2、受托時(shí)間； 3、委托人提提供的文件資資料； 4、律師實(shí)際進(jìn)進(jìn)行的調(diào)查情情況； 5、法律依據(jù)據(jù)及法律意見(jiàn)見(jiàn)； 6、律師執(zhí)業(yè)證證編號(hào)及其親親筆簽名； 7、律師事務(wù)務(wù)所蓋章。 （三）出具法律律意見(jiàn)書(shū)前應(yīng)應(yīng)詳細(xì)閱讀委委托人提供的的文件資料和和進(jìn)行必要的的盡職調(diào)查。 （四）出具法律律意見(jiàn)只能以以現(xiàn)行有效的的法律、法規(guī)規(guī)作依據(jù)。 地方政府的的行政規(guī)章和和政府主管部部門(mén)實(shí)際執(zhí)行行狀況應(yīng)當(dāng)作作為備注說(shuō)明明，不得作為提提供法律意見(jiàn)見(jiàn)的依據(jù)。 （五）涉及本市市重大項(xiàng)目或或出具確認(rèn)項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)效的法法律意見(jiàn)時(shí)，應(yīng)應(yīng)征得本所所所務(wù)會(huì)或指導(dǎo)導(dǎo)合伙律師的的書(shū)面批準(zhǔn)。執(zhí)執(zhí)業(yè)律師本人人認(rèn)為有需要要的

8、，可提請(qǐng)請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)產(chǎn)法律專(zhuān)業(yè)委委員會(huì)進(jìn)行研研討。 第十四條 代理理仲裁 根據(jù)據(jù)中華全國(guó)律律師協(xié)會(huì)制訂訂的律師參參與仲裁工作作規(guī)則執(zhí)行行。 第十五條 參加加合同洽談、起起草合同 （一）從事受托托起草合同業(yè)務(wù)務(wù)的一般性程程序： 1、報(bào)價(jià)及確確定律師收費(fèi)費(fèi)； 2、請(qǐng)委托人人書(shū)面確認(rèn)其其要求合同必必備的商業(yè)條條件； 3、收集相關(guān)關(guān)的法律、法法規(guī)； 4、審閱委托托人提供的商商業(yè)條件和業(yè)業(yè)務(wù)文件（可可根據(jù)需要，要要求委托人補(bǔ)補(bǔ)充提供有關(guān)關(guān)文件資料）； 5、起草合同同； 6、向委托人提提交合同討論論稿并向其解解釋重要條款款。 （二）受托參參加合同洽談?wù)勄埃瑧?yīng)準(zhǔn)備備的主要工作作： 1、合同草案案中各項(xiàng)非商商

9、業(yè)條款的法法律依據(jù)； 2、合同雙方方可能有爭(zhēng)議議的條款及其其可能援引的的法律依據(jù)。 （三）受托參參加合同洽談?wù)剳?yīng)注意的事事項(xiàng)： 1、律師一般般僅對(duì)涉及委委托人權(quán)利、義義務(wù)的法律事事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn)見(jiàn)，不干涉當(dāng)事事人的純商業(yè)業(yè)條件。 2、律師不僅要要注意合同內(nèi)內(nèi)容的合法性性，而且要注注意可履行性性。合同用語(yǔ)語(yǔ)應(yīng)準(zhǔn)確，無(wú)無(wú)歧義。合同同條款之間應(yīng)應(yīng)環(huán)環(huán)相扣，沒(méi)沒(méi)有脫節(jié)和遺遺漏。 3、律師提出出建議，而當(dāng)當(dāng)事人不予接接受的事項(xiàng)，亦亦應(yīng)作好記錄錄備查。 第十六條 合同同見(jiàn)證業(yè)務(wù) （一）從事合合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)務(wù)的一般性程程序： 1、確定律師收收費(fèi)； 2、與要求合同同見(jiàn)證的各方方簽訂委托合合同，訂明委委托事項(xiàng)； 3、

10、審查及核核對(duì)合同各方方經(jīng)營(yíng)文本或或個(gè)人身份證證原件，并留留存各方復(fù)印印件存檔； 4、要求各方方（自然人除除外）出具法法定代表人證證明書(shū)原件存存檔； 5、如非法定代代表人（自然然人除外）簽簽約，須要求求各方出具書(shū)書(shū)面授權(quán)委托托書(shū)原件存檔檔； 6、審查合同所所涉及的相關(guān)關(guān)法律文件及及有無(wú)合同同法第五十十二條、第五五十三條規(guī)定定的情節(jié)； 7、依據(jù)合合同法第五五十四條向各各方解釋合同同主要的條款款，并做出會(huì)會(huì)議紀(jì)要； 8、留存簽約代代表身份證復(fù)復(fù)印件及其簽簽名字樣存檔檔； 9、親自目視各各方代表（如如一方或雙方方為自然人，應(yīng)應(yīng)由其本人親親自到場(chǎng)）在在合同文本上上簽字； 10、向合同各各方出具律律師見(jiàn)證

11、書(shū)。 11、留存合同同原件一份和和合同相關(guān)法法律文件復(fù)印印件存檔。 （二）具有下下列情況之一一的，執(zhí)業(yè)律律師不得出具具見(jiàn)證書(shū)： 1、合同一方方或雙方不能能提供證明其其為合法簽約約人的身份證證明文件的； 2、合同或合同同條款具有合合同法第五五十二條、五五十三條、五五十四條規(guī)定定的情況，而而當(dāng)事人拒絕絕修改合同的的。 第十七條 房地地產(chǎn)的預(yù)售合合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)務(wù) （一）執(zhí)業(yè)律師師在該項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)中應(yīng)根據(jù)本本業(yè)務(wù)指引引第十六條條審查賣(mài)方預(yù)預(yù)售、出售的的合法性及其其有效法律文文件；審查買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同的真真實(shí)性及合法法性；向合同同各方解釋合合同條款；在在當(dāng)事人或房房管部門(mén)有需需要時(shí)，向其其出具律師師見(jiàn)證書(shū)。 （二）

12、從事該項(xiàng)項(xiàng)業(yè)務(wù)，執(zhí)業(yè)業(yè)律師可依據(jù)據(jù)合同約定向向合同一方或或合同雙方收收取律師見(jiàn)證證費(fèi)。但該收收費(fèi)條款必須須向買(mǎi)樓方作作特別說(shuō)明，并并由買(mǎi)樓方簽簽字確認(rèn)。（三）執(zhí)業(yè)律師師從事房地產(chǎn)產(chǎn)預(yù)售見(jiàn)證業(yè)業(yè)務(wù)的，須要要求賣(mài)方（發(fā)發(fā)展商）提供供下列法律文文件： 1、交付土地地使用權(quán)出讓讓金的憑證或或減免土地出出讓金的審批批文件； 2、土地使用權(quán)權(quán)證書(shū)； 3、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證和和施工許可證證； 4、按提供預(yù)預(yù)售商品房計(jì)計(jì)算，投入開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的資資金達(dá)到工程程建設(shè)總投資資25%以上上的證明； 5、工程施工工合同； 6、有效期內(nèi)內(nèi)的商品房房預(yù)售許可證證； 7、資金來(lái)源源證明； 8、委托人的的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及及其資質(zhì)證書(shū)

13、書(shū)。 （四）律師還應(yīng)應(yīng)審查預(yù)售物物業(yè)有無(wú)被查查封、凍結(jié)、抵抵押等限制轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的情況。 第十八條 代理理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓 （一）一般性程程序 1、報(bào)價(jià)及確定定律師收費(fèi)； 2、由委托人人出具委托書(shū)書(shū)同時(shí)簽署委委托合同明確確委托事項(xiàng)和和權(quán)限，必須須明確房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手手續(xù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)責(zé)辦理。 （二）執(zhí)業(yè)律師師代理委托人人從事房地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)業(yè)務(wù)的，須要要求出售方提提供能證明證證實(shí)下列情況況的法律文件件： 1、房地產(chǎn)證證或權(quán)屬證明明書(shū)； 2、屬于預(yù)售房房屋，應(yīng)要求求售樓方提供供權(quán)屬證明書(shū)書(shū)或本業(yè)務(wù)務(wù)指引第十十七條（三）所所規(guī)定的法律律文件； 3、代理收樓樓的應(yīng)向開(kāi)發(fā)發(fā)商索要住住宅質(zhì)量保證證書(shū)和住住宅使用說(shuō)明

14、明書(shū)，并與與售樓合同約約定交付條件件相核對(duì)。 4、轉(zhuǎn)讓成片開(kāi)開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)應(yīng)形成工業(yè)用用地或其他建建設(shè)用地條件件； （三）律師應(yīng)應(yīng)審查轉(zhuǎn)讓的的房地產(chǎn)有無(wú)無(wú)被查封、凍凍結(jié)、抵押、共共有等其他限限制轉(zhuǎn)讓的權(quán)權(quán)利附著的情情況。 第十九條 代理理房地產(chǎn)抵押押 （一）一般性程程序 1、報(bào)價(jià)及確定定律師收費(fèi)； 2、由委托人人出具委托書(shū)書(shū)同時(shí)簽署委委托合同明確確委托事項(xiàng)和和權(quán)限，必須須明確房地產(chǎn)產(chǎn)抵押登記手手續(xù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)責(zé)辦理。 （二）代理委托托人從事房地地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)務(wù)的，應(yīng)要求求委托人提供供下列法律文文件； 1、土地使用權(quán)權(quán)證書(shū)及土地地使用權(quán)出讓讓金繳付憑證證或房屋所有有權(quán)證書(shū)； 2、債的合同同或憑證； 3

15、、抵押人和和抵押權(quán)人的的身份證明及及抵押人內(nèi)部部審批同意抵抵押的證明。 （三）律師事務(wù)務(wù)所及執(zhí)業(yè)律律師不得在銀銀行辦公場(chǎng)所所內(nèi)，或擔(dān)保保公司辦公場(chǎng)場(chǎng)所內(nèi)、或房房地產(chǎn)交易場(chǎng)場(chǎng)所內(nèi)設(shè)立臨臨時(shí)性或長(zhǎng)久久性辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)、辦事點(diǎn)招招攬業(yè)務(wù)。也也不得在上述述地點(diǎn)代表抵抵押權(quán)人或擔(dān)擔(dān)保人設(shè)立臨臨時(shí)性或長(zhǎng)久久性辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)、辦事點(diǎn)招招攬業(yè)務(wù)。 （四）審查有無(wú)無(wú)限制和法定定不準(zhǔn)辦理抵抵押的情形。 第二十條 代理理房屋租賃 (一)一般性性程序 、報(bào)價(jià)及確定定律師收費(fèi)； 、由委托人出出具委托書(shū)，同同時(shí)簽署委托托合同明確委委托事項(xiàng)和權(quán)權(quán)限。 （二）代理委托托人從事房屋屋租賃業(yè)務(wù)的的，須要求出出租人提供下下列法律文件件：

16、1、房屋所有有權(quán)證書(shū)或證證明其產(chǎn)權(quán)的的其它證明文文件； 2、出租人和和承租人的身身份證明； 3、租賃許可證證。 （三）審查出租租房屋有無(wú)被被限制出租的的情形。 第二十一條 代代理房屋拆遷遷 （一）一般程序序 1、報(bào)價(jià)及確確定律師收費(fèi)費(fèi)； 、由委托人出出具委托書(shū)，同同時(shí)簽署委托托合同明確委委托事項(xiàng)和權(quán)權(quán)限。 （二）代理房地地產(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)務(wù)時(shí)，律師須須要求拆遷人人提供下列法法律文件： 、在有效期內(nèi)內(nèi)的房屋拆遷遷許可證； 、委托拆遷遷的委托書(shū)及及拆遷資格證證； 、拆遷工作人人員的拆遷工工作證； 、拆遷公告； 、永遷房的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明； 、臨時(shí)安置房房的租用證明明或產(chǎn)權(quán)證明明。 第四章訴訟業(yè)業(yè)務(wù)第二十二條

17、房房地產(chǎn)訴訟 一、房地產(chǎn)訴訟訟的主要類(lèi)型型： （一）房地產(chǎn)合合作糾紛 房地產(chǎn)合作者之之間因履行合合作合同發(fā)生生糾紛，包括括合同效力糾糾紛、合同條條款含義糾紛紛、合同履行行中的違約糾糾紛等，如無(wú)無(wú)仲裁協(xié)議,直接向人民民法院起訴； （二）房地產(chǎn)拆拆遷糾紛 、拆遷人與被被拆遷人對(duì)補(bǔ)補(bǔ)償形式和補(bǔ)補(bǔ)償金額、安安置用房面積積和安置地點(diǎn)點(diǎn)、搬遷過(guò)渡渡方式和過(guò)渡渡期限，經(jīng)協(xié)協(xié)商達(dá)不成協(xié)協(xié)議的，由房房屋拆遷主管管部門(mén)裁決；拆遷人或被被拆遷人是市市房屋拆遷主主管部門(mén)的，由由市人民政府府裁決。 、當(dāng)事人對(duì)裁裁決不服的，可可以在接到裁裁決書(shū)之日起起15日內(nèi)向向人民法院起起訴。但應(yīng)注注意，在訴訟訟期間，拆遷遷人已給被拆

18、拆遷人作了安安置或者提供供了周轉(zhuǎn)房的的，不停止拆拆遷的執(zhí)行。 、當(dāng)事人因履履行拆遷協(xié)議議發(fā)生糾紛的的，直接向人人民法院起訴訴。 （三）房地產(chǎn)買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)（轉(zhuǎn)讓?zhuān)┘m糾紛 、買(mǎi)賣(mài)雙方因因買(mǎi)賣(mài)合同的的效力、或因因履行合同而而在質(zhì)量、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)、期期限、面積、配配套設(shè)施是否否完善等方面面發(fā)生糾紛，直直接向人民法法院起訴； 、買(mǎi)賣(mài)任何一一方認(rèn)為國(guó)家家主管機(jī)關(guān)在在頒發(fā)證照方方面使當(dāng)事人人的合法權(quán)益益受到了侵害害，均可以直直接向人民法法院提起行政政訴訟； （四）房地產(chǎn)租租賃糾紛 、房地產(chǎn)租賃賃雙方因租賃賃合同的效力力或履行租賃賃合同發(fā)生租租金、租賃期期限、租賃條條件、房屋維維修等方面的的糾紛，向人人民法院起訴訴；

19、 、涉及轉(zhuǎn)租的的，應(yīng)根據(jù)原原租賃合同和和轉(zhuǎn)租合同的的約定確定訴訴訟當(dāng)事人； 、國(guó)家主管機(jī)機(jī)關(guān)不按規(guī)定定辦理房屋租租賃許可證件件的，當(dāng)事人人可以直接向向人民法院提提起行政訴訟訟。因?qū)?guó)家家主管機(jī)關(guān)的的行政處罰不不服的，可以以在接到行政政處罰決定之之日15日內(nèi)內(nèi)向上一級(jí)行行政主管機(jī)關(guān)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)對(duì)復(fù)議決定不不服的，可以以在接到復(fù)議議決定之日起起15日內(nèi)向向人民法院提提起行政訴訟訟；也可以直直接向人民法法院提起行政政訴訟。 （五）房地產(chǎn)產(chǎn)中介糾紛 、房地產(chǎn)中介介包括地產(chǎn)代代理、房地產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估、建筑筑監(jiān)理等，中中介機(jī)構(gòu)均需需專(zhuān)門(mén)資質(zhì)。如如中介機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)國(guó)家主管機(jī)機(jī)關(guān)不批準(zhǔn)資資質(zhì)的決定不不服，可以向向人民

20、法院提提起行政訴訟訟。 、因房地產(chǎn)中中介合同的效效力或履行合合同發(fā)生糾紛紛，可直接向向人民法院起起訴； 、房地產(chǎn)中介介機(jī)構(gòu)對(duì)行政政處罰不服的的，可以申請(qǐng)請(qǐng)上一級(jí)行政政主管機(jī)關(guān)復(fù)復(fù)議。對(duì)復(fù)議議決定不服的的，可以在接接到復(fù)議決定定書(shū)之日起115日內(nèi)，向向人民法院提提起行政訴訟訟。也可以直直接向人民法法院提起行政政訴訟。 （六）物業(yè)管理理糾紛 、因物業(yè)管理理合同發(fā)生的的糾紛，通常常由業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員會(huì)與與物業(yè)管理公公司進(jìn)行訴訟訟； 2、履履行物業(yè)管理理合同發(fā)生糾糾紛，根據(jù)具具體案情，確確定業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員會(huì)、物物業(yè)管理公司司、發(fā)展商作作為訴訟當(dāng)事事人。 （七）樓宇買(mǎi)賣(mài)賣(mài)按揭糾紛 、樓宇買(mǎi)賣(mài)按按揭糾紛

21、其實(shí)實(shí)是貸款糾紛紛。當(dāng)貸款人人、借款人、擔(dān)擔(dān)保人因貸款款合同的內(nèi)容容發(fā)生糾紛，屬屬于樓宇買(mǎi)賣(mài)賣(mài)按揭糾紛。 、如果房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同時(shí)時(shí)附有樓宇買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)按揭合同同，律師在代代理房屋買(mǎi)賣(mài)賣(mài)糾紛時(shí)，不不要輕易支持持購(gòu)房人單方方解除房屋買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同，因因?yàn)闀?huì)對(duì)按揭揭合同的履行行產(chǎn)生重大影影響。在訴訟訟中，律師應(yīng)應(yīng)充分考慮這這一因素。 （八）房地產(chǎn)抵抵押糾紛 因抵押業(yè)務(wù)各方方當(dāng)事人就抵抵押合同之效效力、釋義、履履行等發(fā)生糾糾紛而產(chǎn)生的的訴訟。 （九）房地產(chǎn)建建筑糾紛 、房地產(chǎn)發(fā)展展商或企業(yè)、個(gè)個(gè)人與建筑承承建商之間因因建筑合同的的訂立、履行行、變更、解解除而發(fā)生的的糾紛。 、注意對(duì)雙方方資質(zhì)、證照照、政府相關(guān)

22、關(guān)部門(mén)驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告、批文等等的審查。 、注意合同法法對(duì)建筑承包包商的法定抵抵押權(quán)的保護(hù)護(hù)（但建筑承承包商帶資建建設(shè)部分除外外）。 二、代理房地產(chǎn)產(chǎn)糾紛案件應(yīng)應(yīng)注意的幾個(gè)個(gè)問(wèn)題 （一）下列案件件因政策性很很強(qiáng)，接受委委托須特別慎慎重： 1、因政府行政政管理方面的的決定引起的的房產(chǎn)糾紛； 2、屬于落實(shí)政政策的房產(chǎn)糾糾紛； 3、屬于歸土地地管理部門(mén)處處理的房地產(chǎn)產(chǎn)邊界糾紛；4、屬于房地產(chǎn)產(chǎn)行政部門(mén)處處理的其他糾糾紛。 （二）房地產(chǎn)糾糾紛案件由于于民事關(guān)系和和行政關(guān)系交交織，所以較較一般民事糾糾紛復(fù)雜，特特別是案由的的確定、責(zé)任任的認(rèn)定比較較復(fù)雜。律師師要本著對(duì)客客戶(hù)負(fù)責(zé)、對(duì)對(duì)自己負(fù)責(zé)的的態(tài)度，客觀觀分析案件訴訴訟和勝訴的的可能性； （三）凡是被被告請(qǐng)律師，可可以接受聘請(qǐng)請(qǐng)。但原告在在起訴前請(qǐng)律律師，律師對(duì)對(duì)是否接受聘聘請(qǐng)應(yīng)持相對(duì)對(duì)慎重的態(tài)度度； （四）集資房房糾紛、未取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證而而發(fā)生的房屋屋預(yù)售糾紛，法法院一般不予予受理。退房退款的的訴訟請(qǐng)求通通常較難以實(shí)實(shí)現(xiàn)，此節(jié)是是律師需要特特別注意的； （五）大樓盤(pán)盤(pán)的業(yè)主多人人訴訟時(shí)，情情緒和場(chǎng)面容容易失控，律律師要善于因因勢(shì)利導(dǎo)，鼓鼓勵(lì)當(dāng)事人調(diào)調(diào)解解決，切切忌推波助瀾瀾和挑訟。 （六）房地產(chǎn)的的訴訟一般適適用專(zhuān)屬管轄轄，即由不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)所在地人人民法院管轄轄。但有關(guān)房房地產(chǎn)企業(yè)的的資質(zhì)的行政政訴訟和有關(guān)關(guān)按揭糾紛的的訴訟，由被被告所