住宅地產(chǎn)開發(fā)的法律風(fēng)險及表現(xiàn)

1、房地產(chǎn)開發(fā)的法律風(fēng)險及表現(xiàn)關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險 開發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括出讓（招標(biāo)、拍賣、掛牌）、轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房產(chǎn) 項目公司等。采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險主要包括： 土地使用權(quán)出讓過程中的法律風(fēng)險：1、政策及法律、法規(guī)變化的風(fēng)險（物權(quán)法出臺2、政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險；（匯金隆購物廣場案）3、土地使用權(quán)出讓合同對土地使用權(quán)進行限制的風(fēng)險，（包括規(guī)劃指標(biāo)、開發(fā)期限、轉(zhuǎn)讓、 用途等的限制）4、招拍掛過程中的法律風(fēng)險；（重慶萬州土地出讓金糾紛）5、物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立地役權(quán)等制度變化帶來的風(fēng)險；6、房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問題的法律風(fēng)險；（蘇州拆遷拖延糾紛；釘子戶

2、）7、土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險；（中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十六條 的規(guī)定）（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中的法律風(fēng)險：1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的法律風(fēng)險；（不論是項目開發(fā)，亦或是成片開發(fā)都應(yīng)符合土地 使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件）2、土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險；（存在抵押等權(quán)利擔(dān)保、共有及“一地數(shù)轉(zhuǎn)”等問題）3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收的法律風(fēng)險；（逃稅）4、因土地使用權(quán)出讓合同問題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險；5、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過程中的法律風(fēng)險；（三）土地使用權(quán)合作開發(fā)及收購房地產(chǎn)項目的法律風(fēng)險：1、合作開發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認定無效的法律風(fēng)險（實務(wù)中，很多合作開發(fā)合同或項 目公司股權(quán)收購合同由于

3、簽訂時沒有仔細審查其合法性，導(dǎo)致土地價格大幅上漲后，土地轉(zhuǎn) 讓方毀約，主要合同無效，加之房地產(chǎn)法律規(guī)制多，風(fēng)險增大）2、土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險；（如土地出讓金、土地閑置費未交清、土 地存在抵押擔(dān)保、存在權(quán)屬爭議正在或可能發(fā)生糾紛等）3、房地產(chǎn)項目公司或有負債的法律風(fēng)險（通過股權(quán)收購項目公司的情形下，收購后發(fā)現(xiàn)項 目公司存在一系列負債，此為最大風(fēng)險）4、房地產(chǎn)項目公司注冊資金不到位、虛假出資的風(fēng)險；5、房地產(chǎn)項目公司的稅收風(fēng)險6、被收購項目公司原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險（如指標(biāo)不符合預(yù)期開發(fā)目標(biāo)、不符合商業(yè)投 資目的）7、收購項目公司有在建工程的法律風(fēng)險；（土地問題、項目問題、工程

4、問題，如工期、質(zhì)量、 造價、施工隊伍、勞務(wù)合同等）8、被收購項目可能欠政府行政規(guī)費的風(fēng)險；（如土地使用費、土地閑置費、市政配套費等等） 二、關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險：（一）房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險：1、國家貨幣政策、信貸政策變化而導(dǎo)致的法律風(fēng)險；（政策限制、銀根緊縮、資金鏈斷裂）2、因融資協(xié)議安排產(chǎn)生的法律風(fēng)險（資金提供方啟動合同條款違約機制，可能給企業(yè)帶來 災(zāi)難性的影響）3、利用虛假文件融資的風(fēng)險；（合同詐騙）4、盲目擴大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險；（爛尾樓、對外拖欠各種款項、公司無法經(jīng)營 甚至破產(chǎn)）（二）房地產(chǎn)項目施工方面的法律風(fēng)險1、由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包

5、商、分包商、材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的 法律風(fēng)險；（違反招投標(biāo)法導(dǎo)致招投標(biāo)無效、無資質(zhì)或資質(zhì)等級不夠、掛靠、先進場后招標(biāo)、 先施工后辦理施工許可證）2、由于勘察合同、設(shè)計合同、施工合同、材料設(shè)備采購合同簽訂而產(chǎn)生的法律風(fēng)險；3、由于設(shè)計錯誤、工期延誤、質(zhì)量問題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險；4、設(shè)計變更、簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險；（擅自變更、工程量增加、造價失控，可能由此 引發(fā)的退房或承擔(dān)其他違約責(zé)任）5、因承包商違法分包、工程質(zhì)量安全事故、施工單位工人工資等問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險；（合 同無效、質(zhì)量不合格、發(fā)生安全事故、拖欠工人工資）6、因工程價款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險；（視為條款的風(fēng)險，未答復(fù)即視為認可；審價糾紛的

6、產(chǎn) 生、索賠、墊資 等產(chǎn)生的糾紛）7、因中間驗收、竣工驗收及工程移交等問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險（施工單位在工程竣工后以工程 款拖欠為由拒絕交付工程）8、因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險（施工單位怠于履行保修義務(wù)）9、因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險，包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)而產(chǎn)生的風(fēng) 險（程訴訟導(dǎo)致停工損失、甚至使工程成為爛尾樓，實現(xiàn)工程款優(yōu)先受償權(quán)導(dǎo)致工程被拍賣 等）10、黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險（產(chǎn)生“黑白合同”的主要原因是標(biāo)后讓利和規(guī)避政府監(jiān)管）（三）項目銷售階段面臨的法律風(fēng)險1、與銷售中介公司相關(guān)的風(fēng)險及其應(yīng)對方法（1）因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險（代理不理想、中途解約、不移交資

7、料起 糾紛）（2）因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險（小業(yè)主訴開發(fā)商車庫 雙倍賠償案件）2、與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險及其應(yīng)對方法（1）因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險（2）因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險（關(guān)于圖片侵權(quán)等（3）因虛假廣告帶來的法律風(fēng)險（行政處罰、違約責(zé)任承擔(dān)）（4）因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險3、與銷售行為相關(guān)的法律風(fēng)險及其應(yīng)對方法（1）違規(guī)銷售產(chǎn)生的法律風(fēng)險（2）取得商品房預(yù)售證書的法律風(fēng)險（3）預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險（4）促銷方案的相關(guān)法律風(fēng)險（售后包租和變相售后包租案）（5）銷售現(xiàn)場布置和樣板房相關(guān)的法律風(fēng)險（樣板房與交付

8、房屋一致的問題）（6）銷售人員違規(guī)操作、擅自修改認購書、購房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險；（7）認購書、購房合同書相關(guān)的法律風(fēng)險（訂金、定金糾紛很多）4 、與購房者相關(guān)的法律風(fēng)險及應(yīng)對方法（1）因房屋質(zhì)量問題產(chǎn)生的法律風(fēng)險（2）因延期交房、延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險（3）因設(shè)計方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險（4）因公共設(shè)施使用等相關(guān)問題的法律風(fēng)險（5）因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險（房地產(chǎn)市場低迷、經(jīng)濟衰退的時候，這類風(fēng)險特別突出， 因開發(fā)商是對按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的）（四）物業(yè)管理階段存在的法律風(fēng)險及應(yīng)對方法1、前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險2、開發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險3、銷售房屋承諾贈送物業(yè)管理費的法律風(fēng)險4、未經(jīng)竣工驗收交付房屋的法律風(fēng)險5、物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險 三、常見商品房交房糾紛類型分析及應(yīng)對策略1、銷售廣告糾紛 廣告不實、視為合同內(nèi)容及組成部分2、房屋質(zhì)量問題質(zhì)量問題也是商品房交付中矛盾的焦點，裂縫、空鼓、滲漏是經(jīng)常出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在又呈現(xiàn) 出的是材料不合格、保溫等節(jié)能環(huán)保不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等糾紛。一般質(zhì)量問題（主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格問題、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用）3、變更規(guī)劃、設(shè)計 爭議多、風(fēng)險大（1）變電房是違章建筑案（2）層高達不到合同約定問題案（3）