榮盛發(fā)展-房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度-42

1、房地產(chǎn)新項目發(fā)展管理制度第一部分 前言一、編制目的為適應公司司日益擴擴大的業(yè)業(yè)務規(guī)模模，規(guī)范范對新項項目的論論證，提提高決策策效率，規(guī)規(guī)避投資資風險，結(jié)結(jié)合公司司房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務規(guī)范范等相關關制度，特特制定本本制度。二、適用范范圍本制度適用用于公司司全資擁擁有、控控股或相相對控股股的房地地產(chǎn)分子子公司和和總公司司發(fā)展部部（以下下簡稱發(fā)發(fā)展部）在開拓新項目過程中涉及立項報審、可行性研究報告報審、城市發(fā)展和住宅市場調(diào)研報告報審及項目委員會審批等項工作范圍。三、職責權權屬1、公司戰(zhàn)戰(zhàn)略委員員會負責責本制度度的制訂訂、修改改、指導導和監(jiān)督督；2、本制度度解釋權權、修訂訂權歸公公司戰(zhàn)略略委員會會所有。

2、第二部分 操作作規(guī)范部門職責項目委員會會負責總公司司發(fā)展部部和分子子公司新新項目投投資意向向書、項項目可行行性研究究報告和和城市市發(fā)展和和住宅市市場調(diào)研研報告的的評估和和決策意意見審批批；負責組織召召開新項項目論證證會；負責合同文文本或相相關協(xié)議議的審核核。發(fā)展部負責新城市市項目的的拓展和和投資資意向書書、項項目可行行性研究究報告和和城市市發(fā)展和和住宅市市場調(diào)研研報告的的編寫；負責分子公公司新項項目的立立項評審審和投資資可行性性建議；分子公司負責分子公公司管轄轄范圍內(nèi)內(nèi)新項目目的拓展展和投投資意向向書、可可行性研研究報告告和城城市發(fā)展展和住宅宅市場調(diào)調(diào)研報告告的編編寫；其他職能部部門（工工程系

3、統(tǒng)統(tǒng)、財務務系統(tǒng)、研研發(fā)系統(tǒng)統(tǒng)、營銷銷策劃系系統(tǒng)、行行政辦公公系統(tǒng)） 負責責出具所所管轄系系統(tǒng)專業(yè)業(yè)評審意意見；二、新項目目發(fā)展信信息通報報分子公司定定期向項項目委員員會及發(fā)發(fā)展部通通報新項項目概況況和進展展程度，發(fā)發(fā)展部及及時匯總總整理包包括發(fā)展展部負責責的新城城市項目目拓展情情況并在在項目委委員會月月度例會會上通報報；如遇遇特殊情情況發(fā)生生，分子子公司必必須及時時通報發(fā)發(fā)展部及及項目委委員會。新項目發(fā)發(fā)展信息息通報制制式格式式參見附附件1三、工作內(nèi)內(nèi)容和流流程（一）分子子公司意意向項目目1、適用于于分子公公司為發(fā)發(fā)起方的的項目。分分子公司司發(fā)起報報審時，須須向項目目委員會會及發(fā)展展部同時時

4、提交由由分子公公司編寫寫的項項目投資資意向書書；發(fā)發(fā)展部根根據(jù)項項目投資資意向書書進行行評估，22個工作作日內(nèi)向向項目委委員會提提交評估估意見。項目投資資意向書書模板板詳見附附件22、項目委委員會依依據(jù)項項目投資資意向書書進行行評估，并并結(jié)合發(fā)發(fā)展部意意見決定定是否立立項，55個工作作日內(nèi)下下達批復復意見至至分子公公司，并并抄送發(fā)發(fā)展部。3、如獲得得立項，則則分子公公司155個工作作日內(nèi)（視視項目緊緊迫性可可適當延延長）完完成實地地調(diào)查和和研究工工作，并并向項目目委員會會和發(fā)展展部報送送項目目可行性性研究報報告。如如未獲得得立項，分分子公司司將根據(jù)據(jù)項目委委員會批批復文件件安排下下一步工工作，

5、工工作流程程終止。項目可行行性研究究報告模模板詳見見附件334、發(fā)展部部依據(jù)分分子公司司項目目可行性性研究報報告和和對市場場的了解解并通過過與分子子公司的的溝通，55個工作作日內(nèi)向向項目委委員會提提交評估估意見；5、項目委委員會依依據(jù)項項目可行行性研究究報告進進行評估估，并結(jié)結(jié)合發(fā)展展部意見見決定是是否需要要發(fā)展部部進行實實地調(diào)研研并出具具項目目可行性性研究評評審意見見。如如不需要要，項目目委員會會則7個個工作日日內(nèi)下達達批復意意見至分分子公司司并抄送送發(fā)展部部。6、如需要要發(fā)展部部出具項項目可行行性研究究評審意意見，發(fā)發(fā)展部需需深入實實地進行行調(diào)研，分分子公司司須密切切配合與與支持，原原則上

6、110個工工作日內(nèi)內(nèi)向項目目委員會會提交項項目可行行性研究究評審意意見。項項目可行行性研究究評審意意見主主要內(nèi)容容包括區(qū)區(qū)別于分分子公司司項目目可行性性研究報報告的的獨立意意見等。7、項目委委員會依依據(jù)發(fā)展展部項項目可行行性意見見和項項目情況況，決定定是否需需要就專專項問題題征詢相相關職能能部門意意見。營營銷系統(tǒng)統(tǒng)負責項項目及產(chǎn)產(chǎn)品定位位等問題題；工程程系統(tǒng)負負責地質(zhì)質(zhì)構(gòu)造勘勘查、建建安成本本、工程程進度安安排等問問題；財財務系統(tǒng)統(tǒng)負責銀銀行系統(tǒng)統(tǒng)調(diào)查、公公司資金金籌措和和經(jīng)濟測測算等問問題；研研發(fā)中心心負責項項目規(guī)劃劃及產(chǎn)品品設計配配比等問問題。如如不需要要，項目目委員會會則下達達批復意意見

7、至分分子公司司并抄送送發(fā)展部部。8、各相關關職能部部門須針針對項目目委員會會專項問問題及時時反饋意意見，各各職能部部門反饋饋意見原原則上需需在5日日之內(nèi)報報送項目目委員會會。如55日內(nèi)某某相關職職能部門門未能向向項目委委員會提提交反饋饋意見，項項目委員員會將判判定該職職能部門門無意見見并書面面告知該該單位第第一負責責人此判判定結(jié)果果。9、項目委委員會依依據(jù)分子子公司、各各職能部部門相關關意見和和項目綜綜合情況況，決定定是否召召開項目目聽證會會。如不不需要，項項目委員員會則下下達批復復意見至至分子公公司，并并抄送發(fā)發(fā)展部。10、如決決定召開開項目聽聽證會，項項目委員員會應向向項目委委員會委委員、

8、分分子公司司或發(fā)展展部、其其他與會會人員發(fā)發(fā)出會議議通知和和項目目可行性性研究報報告、各各職能系系統(tǒng)專業(yè)業(yè)意見等等資料，同同時抄送送公司其其他有關關職能部部門負責責人。會會議通知知包括會會議召開開的時間間、地點點、方式式。11、聽證證會由項項目委員員會出面面主持。具具體內(nèi)容容和安排排詳見五五、項目目聽證會會12、項目目通過論論證后，分分子公司司或發(fā)展展部對各各評委意意見須予予以高度度重視并并跟進相相關工作作，須將將跟進結(jié)結(jié)果及時時匯報項項目委員員會，直直至正式式簽署土土地出讓讓合同或或正式合合作協(xié)議議。13、項目目委員會會對正式式簽約合合同文本本負有審審核責任任。如項項目委員員會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)合同文文

9、本與項項目委員員會審批批意見或或聽證會會通過內(nèi)內(nèi)容有較較大差異異，須及及時提請請分子公公司或發(fā)發(fā)展部給給予合理理解釋，同同時評估估是否簽簽約。只只有項目目委員會會審批通通過，才才能簽署署土地出出讓合同同或正式式合作協(xié)協(xié)議。工作流程圖圖相見附附圖一：一線公公司投資資意向書書和可研研報告上上報流程程（二）發(fā)展展部意向向項目發(fā)展部意向向項目除除發(fā)起審審批方為為發(fā)展部部外，其其余類同同以上工工作內(nèi)容容和流程程。過程程中除項項目委員員會特別別授權外外，分子子公司不不參與期期間流程程。工作流程圖圖相見附附圖二：發(fā)展部部投資意意向書和和可研報報告上報報流程四、論證報報告如報審項目目立項，必必須編寫寫項目目投

10、資意意向書、項項目可行行性研究究報告。進入新城市市開發(fā)，在在完成實實地考察察和調(diào)研研工作后后，必須須編寫城城市發(fā)展展和住宅宅市場調(diào)調(diào)研報告告。城市發(fā)展展和住宅宅市場調(diào)調(diào)研報告告模板板詳見附附件4五、項目聽聽證會1、會務組組織：項項目委員員會負責責聽證會會會務工工作。2、會議主主持人：項目委委員會主主任或副副主任。3、評委成成員：項項目委員員會成員員、項目目相關分分子公司司總經(jīng)理理（新項項目報審審發(fā)起人人為分子子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其他有關職能部門負責人以及委員會授權的其他參與人員。4、與會人人員：評評委、項項目所在在分子公公司相關關人員、發(fā)發(fā)展部成成員、其其他人員員。5、會議形形式：現(xiàn)現(xiàn)場、遠

11、遠程會議議。6、相關工工作內(nèi)容容：（1）實際際到會評評委達到到應到會會評委三三分之二二以上，聽聽證會才才能召開開。（2）項目目委員會會負責在在聽證會會召開33個工作作日前將將項目目可行性性研究報報告和和榮盛盛發(fā)展提提交聽證證會項目目概況表表報送送各位評評委。（4）評委委應認真真研究分分析項項目可行行性研究究報告和和相關資資料，在在會議召召開前形形成書面面意見。必必要時可可先行討討論或征征求相關關職能部部門意見見。（5）聽證證會召開開前，項項目委員員會可就就專項問問題向公公司職能能部門征征求意見見，并在在聽證會會會上陳陳述。（6）聽證證會議程程為：分分子公司司或發(fā)展展部介紹紹項目目可行性性研究報

12、報告內(nèi)內(nèi)容、其其他與會會人員質(zhì)質(zhì)詢、分分子公司司答復質(zhì)質(zhì)詢、評評委投票票表決、授授權工作作人員唱唱票及項項目委員員會主任任提出論論證決策策意見。（7）評委委應認真真分析討討論項目目的可行行性，須須于會議議結(jié)束前前填寫榮榮盛發(fā)展展關于提提請審議議*地地塊項目目投資可可行性表表決票，詳詳細寫明明對項目目的評估估意見、開開發(fā)建議議和評估估結(jié)論。（8）項目目委員會會須于聽聽證會結(jié)結(jié)束后不不超過33個工作作日內(nèi)完完成批復復文件下下發(fā)報審審單位。項項目委員員會應于于不超過過3個工工作日內(nèi)內(nèi)完成聽聽證會會會議紀要要，并呈呈報項目目委員會會，評委委、分子子公司、發(fā)發(fā)展部經(jīng)經(jīng)理、公公司其他他職能部部門負責責人。

13、7、會議費費用：評評審委員員、小組組成員因因項目事事宜發(fā)生生的住宿宿費用、餐餐費以及及會務費費用，由由項目所所在分子子公司或或發(fā)展部部承擔。交交通往返返費用由由評委、小小組成員員所在公公司（部部門）自自行承擔擔。榮盛發(fā)展展提交聽聽證會項項目概況況表制制式模板板詳見附附件5榮盛發(fā)展展關于提提請審議議*地地塊項目目投資可可行性表表決票制制式模板板詳見件件6六、取得土土地竟買買資格或或簽署合合作意向向已獲得項目目委員會會批復同同意或已已召開項項目聽證證會并通通過，分分子公司司或發(fā)展展部可參參加土地地招拍掛掛報名工工作，可可與合作作方（土土地方）簽署合作意向； 七、簽署土土地出讓讓合同或或正式協(xié)協(xié)議取

14、得土地竟竟買資格格確認書書或簽定定項目合合作意向向書后，分分子公司司或發(fā)展展部及時時向項目目委員會會匯報協(xié)協(xié)議談判判等項目目進展情情況，必必要時，律律師可介介入項目目談判和和合同（協(xié)協(xié)議）起起草工作作。分子公司或或發(fā)展部部參加土土地竟拍拍或與合合作方（土土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作：1、獲得項項目委員員會審批批、同意意或召開開項目聽聽證會并并通過。2、董事長長授權最最高土地地報價和和合作底底限。3、報送董董事會通通過。董董事會議議案由董董秘處負負責起草草。4、合同文文本與項項目委員員會審批批或聽證證會通過過條件一一致；若若不一致致，分子子公司或或發(fā)展部部要重新新論證，并并將論證證意見

15、報報項目委委員會審審批，必必要時可可提請原原聽證會會評委重重新論證證。八、付款審審批程序序1、分子公公司或發(fā)發(fā)展部在在取得土土地招拍拍掛報名名資格或或簽署合合作意向向后，才才可以申申請并支支付保證證金或定定金（誠誠意金）。2、分子公公司或發(fā)發(fā)展部在在簽署正正式合同同（協(xié)議議）后，方方可按照照簽約合合同條款款支付地地價款。注：付款程程序參見見公司制制度第三部分 附則則1、本制度度是公司司房地產(chǎn)產(chǎn)新項目目發(fā)展的的根本管管理制度度，適用用于分子子公司或或發(fā)展部部通過招招拍掛、合合作參股股等方式式取得土土地。2、拓展新新項目進進展過程程中，如如出現(xiàn)與與本制度度不適應應的情形形，可視視具體情情況由公公司

16、相關關職能部部門商議議執(zhí)行。3、本制度度可根據(jù)據(jù)公司發(fā)發(fā)展和行行業(yè)環(huán)境境變化需需要適時時修改。4、本制度度自執(zhí)委委會通過過之日起起執(zhí)行。附件： HYPERLINK l _附件1: 附件1：新新項目發(fā)發(fā)展信息息通報附件2：項項目投資資意向書書附件3：項項目可行行性研究究報告附件4：城城市發(fā)展展和住宅宅市場調(diào)調(diào)研報告告附件5：榮榮盛發(fā)展展提交聽聽證會項項目概況況表附件6：榮榮盛發(fā)展展關于提提請審議議*地地塊項目目投資可可行性表表決票附件1:新項目發(fā)展展信息通通報表說明：1、填填寫范圍圍：考慮慮重點介介入和發(fā)發(fā)展的項項目，從從開始接接觸到正正式簽約約（或自自然終止止）時為為止都要要求填列列，若簽簽約

17、后合合作條件件發(fā)生變變動也要要求在此此快報中中反映； 2、上上報時間間：每月100日、255日（遇節(jié)假假日應以以離此最最近工作作日為上上報時間間）以電子子郵件形形式傳到到公司發(fā)發(fā)展部，在此時時間外可可視項目目重要性性和項目目進展變變化及時時上報，發(fā)展部部郵箱： HYPERLINK mailto:發(fā)展部部vaankee.coom.ccn FAZZHANNBU RISSE.CCN ； 3、遇遇到下列列表格沒沒有涉及及但對項項目發(fā)展展有重大大影響的的事件發(fā)發(fā)生，可可另附報報告隨信信息通報報一起及及時上報報。 4、無無論有否否新項目目，均需需填列項項目發(fā)展展環(huán)境變變化內(nèi)容容。 填報報單位： 填報日日期

18、：一、新項目目基本情情況概要要項目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范圍東南西北地段與市中心、主主要建筑筑物、商商圈等的的距離。土地所有權權歸屬合作方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅宅容積率公建土地現(xiàn)狀包括使用現(xiàn)現(xiàn)狀，地地形地貌貌，待動動拆遷情情況。合作方式及及條件合作方式土地成本付款條件其他要求市場周邊參照市市場、具具體樓盤盤，可能能的售價價估計。備注 填報報單位： 填報日日期：二、項目進進展狀況況及工作作計劃詳細內(nèi)容項目進展狀狀況接觸程度說明與土地地方接觸觸程度，初初步接觸觸、深入入了解、有有合作意意向、準準備上會會還是準準備簽約約。談判情況談判進展情情況，談談判條件件等發(fā)生生重大變變化。法律手

19、續(xù)法律手續(xù)辦辦理程度度，如：已取得得的政府府、法律律文件依依據(jù)等。焦點難點項目進展的的主要難難點和焦焦點。項目發(fā)展環(huán)環(huán)境變化化競爭對手競爭對手加加入或退退出，對對手提出出條件發(fā)發(fā)生變化化等，以以及主要要競爭對對手在整整個城市市重大土土地購買買或其他他投資。競爭樓盤對項目發(fā)展展有影響響的樓盤盤推出與與封盤等等。政府政策主要政府政政策頒布布或變動動及對項項目發(fā)展展的影響響，政府府倡導重重點開發(fā)發(fā)區(qū)域和和領域的的提出或或形成。城市規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)發(fā)生重大大變動或或（即將將）實施施，重大大城市規(guī)規(guī)劃調(diào)整整。市政配套整個城市重重大市政政建設（如如交通捷捷運系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)劃和和建立，主主要道路路的開工工或通車車）

20、，以以及項目目周邊市市政配套套的改變變。其他因素如：房地產(chǎn)產(chǎn)熱點發(fā)發(fā)展區(qū)域域的形成成和改變變等。下一步計劃劃說明該項目目下一步步工作計計劃（繼繼續(xù)跟進進還是暫暫緩、終終止）、工工作重點點、采取取的策略略、突破破點、是是否需要要項目發(fā)發(fā)展工作作小組介介入、什什么時間間召開聽聽證會等等。附件2：項項目投資資意向書書模板一、城市基基本情況況（一）、城城市基本本背景1、城市概概況從地理位置置、交通通、經(jīng)濟濟方面概概括性描描述城市市。（城市地理理位置區(qū)區(qū)位圖）2、行政轄轄區(qū)概況況描述城市轄轄區(qū)情況況，包括括面積、人人口，尤尤其是城城市主城城區(qū)轄區(qū)區(qū)規(guī)模和和人口紅紅利。3、交通條條件描述城市交交通概況況，

21、包括括對外鐵鐵路、高高速公路路、國道道、水運運和空運運交通等等，以及及對內(nèi)的的城市主主干線、和和主要橋橋梁（對對外交通通有重大大效應），以及未來城市重要交通發(fā)展規(guī)劃等。4、主要經(jīng)經(jīng)濟支柱柱及產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)（三三產(chǎn)比率率）及特特點，特特別是服服務業(yè)及及支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展狀況。（二）、城城市宏觀觀經(jīng)濟概概況1、經(jīng)濟總總量描述性文字字，闡述述城市經(jīng)經(jīng)濟總量量GDPP發(fā)展狀狀況，并并注明數(shù)數(shù)據(jù)來源源。2、固定資資產(chǎn)投資資描述性文字字，闡述述城市固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資概概況，并并注明數(shù)數(shù)據(jù)來源源。3、社會消消費描述性文字字，從社社會消費費總額方方面概括括性描述述城市消消費情況況，并注注明數(shù)據(jù)據(jù)來源。4、財政收收

22、入描述性文字字，概括括性描述述城市財財政收入入情況，并并注明數(shù)數(shù)據(jù)來源源。5、城市居居民生活活水平描述性文字字，從城城市居民民可支配配性收入入、消費費性支出出和現(xiàn)有有居住水水平3個個方面概概括性描描述城市市城市居居民生活活水平。6、20008年市主要要預期目目標描述性文字字，說明明下年度度主要經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展目標。7、城區(qū)中中長期（或或十一五五）房地地產(chǎn)發(fā)展展規(guī)劃描述性文字字，闡述述主城區(qū)區(qū)中長期期（或十十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場概概況（一）、房房地產(chǎn)投投資開發(fā)發(fā)概況1、房地產(chǎn)產(chǎn)投資 2、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)概概況在建面積、新新開工面面積、竣竣工面積積等（二）、土土地市場場近1-3年年土地出

23、出讓情況況分析（土土地出讓讓面積、各各地塊成成交價格格、面積積、容積積率、建建筑面積積、樓面面價、開開發(fā)商、開開發(fā)情況況）（三）、商商品房市市場價格格描述城市近近兩年來來商品房房市場價價格及走走勢（原原則上要要求提供供圖示），尤其是當年的商品房市場整體價格和項目所在行政區(qū)價格情況，重點分析價格走勢。（四）、市市場供需需分析每年新開工工面積、竣竣工面積積、銷售售面積、空空置面積積、供銷銷比等，以以及供應應量和需需求量的的波動變變化。（五）、市市場版塊塊分析1、市場版版塊劃分分2、區(qū)域版版塊供需需分析3、區(qū)域版版塊價格格和典型型樓盤分分析4、區(qū)域版版塊典型型樓盤一一覽表區(qū)域版塊項目名稱項目規(guī)模產(chǎn)品

24、類型價格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注三、意向項項目地塊塊初步分分析（一）、意意向地塊塊基本情情況1、地塊位位置意向項目地地塊地理理位置和和在城市市或所屬屬行政區(qū)區(qū)的地位位，特別別是地塊塊的四至至范圍及及周邊交交通、配配套等方方面簡述述。（附意向地地塊地理理位置圖圖）2、用地指指標用地指標包包括有用用地性質(zhì)質(zhì)、用地地面積、建建筑規(guī)模模（含各各物業(yè)形形態(tài)規(guī)模模要求）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時間計劃等。（二）、意意向地塊塊的經(jīng)濟濟測算1、定價參照項目周周邊樓盤盤銷售情情況，同同時結(jié)合合項目自自身的地地理、交交通、人人文和未未來發(fā)展展趨勢等等優(yōu)勢，擬擬定價格格水平（住住宅、商商業(yè)，不不含

25、車庫庫/位、地地下室）。2、成本除土地成本本外成本本明細見見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/）備注1、建筑工工程成本本 小小高層住住宅 電電梯2、項目前前期費用用 規(guī)規(guī)劃設計計費 住住宅設計計費 地地質(zhì)勘探探 放放線測量量費 監(jiān)監(jiān)理費 3、政府規(guī)規(guī)費 XXX費 XXX費 XXX費 XXX費 XXX費4、安裝工工程 燃燃氣 自自來水 污污水、雨雨水 電電力 供供熱 閉閉路電視視 智智能化5、環(huán)境配配套 景景觀、綠綠化 室室外道路路6、管理費費7、銷售費費用8、財務費費用9、不可預預見費總計3、土地成成本與利利潤 土地成成本與利利潤關系系見下表表：土地成本測測算表平均成本（萬萬元/畝畝）

26、樓面價（元/）土地出讓金金（萬元）土地契稅（萬元）土地成本（萬元）項目總成本本（萬元）項目稅后利利潤（萬元）項目銷售利利潤率（%）通過調(diào)查，該該地塊的的樓地價價為xxx元/較為為合理，對對應的土土地成本本在xxx萬元/畝，經(jīng)經(jīng)測算，該該地塊最最高價格格為xxx萬元/畝。目標swoot分析析六、結(jié)論投資機會如如何等建建議。 附件3：榮盛房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展股股份有限限公司房地產(chǎn)項目目可行性性報告內(nèi)內(nèi)容指引引一、前言隨著公司房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)務不斷斷擴張，土土地儲備備力度逐逐漸加大大，未來來發(fā)展對對新項目目的需求求越來越越強烈。為為了規(guī)范范項目前前期操作作，提高高工作效效率，規(guī)規(guī)避投資資風險，提提升公司司競爭力

27、力，特制制定可行行性報告告內(nèi)容指指引。可行性報告告內(nèi)容指指引項目決策背背景及摘摘要一、項目背背景1、城市概概況。歷歷史沿革革，行政政區(qū)劃，地地理環(huán)境境，自然然資源，人人口構(gòu)成成，綜合合實力，城城市建設設。2、項目所所在區(qū)域域發(fā)展情情況。所屬地地域在該該城市的的歷史、經(jīng)經(jīng)濟、文文化、戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展展等方面面的地位位，所在區(qū)區(qū)域政策策、經(jīng)濟濟及產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境。3、城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃與地塊塊的關系系及對項項目開發(fā)發(fā)的影響響。4、項目淵淵源，特特殊的政政治或文文化背景景。如：危房改改造、高高新技術術區(qū)生活活住宅配配套、文文化園、政政府重點點工程等等。二、項目投投資的必必要性1、項目啟啟動對公公司未來來幾年發(fā)發(fā)展

28、戰(zhàn)略略、發(fā)展展規(guī)劃的的意義（一一般35年），在在公司發(fā)發(fā)展中的的地位（是是否核心心項目）；2、公司進進入重點點區(qū)域市市場、項項目合理理布局，對對公司提提高市場場覆蓋率率、提升升品牌形形象、降降低經(jīng)營營風險、擴擴大社會會影響力力的作用用；3、從公司司未來的的利潤需需求、可可持續(xù)經(jīng)經(jīng)營等角角度描述述項目的意義義。第一部分：項目概概況一、宗地位位置宗地所處城城市、行行政區(qū)域域、非行行政區(qū)域域（經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)、商貿(mào)貿(mào)金融區(qū)區(qū)等）的的地理位位置。附圖：項目目在該城城市的區(qū)區(qū)位圖，標標記出宗宗地區(qū)域域位置，與與標志性性市政設設施、建建筑物（如如市中心心商圈、機機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主

29、要中心區(qū)域辦公/商務/政府的關系）。二、宗地現(xiàn)現(xiàn)狀1、四至范范圍；2、地勢平平坦狀況況，自然然標高，與與周邊地地勢比較較；3、地面現(xiàn)現(xiàn)狀，包包括宗地地內(nèi)是否否有水渠渠、較深深的溝壑壑（小峽峽谷）、池池塘及高高壓線等等對開發(fā)發(fā)有較大大影響的的因素，并并計算因因此而損損失的實實際用地地面積；4、地面現(xiàn)現(xiàn)有居民民情況，包包括具體體居住人人數(shù)、戶戶數(shù)，工工廠數(shù)量量、規(guī)模模、產(chǎn)品品性質(zhì)、開開工狀況況等，并并說明對對拆遷及及項目開開發(fā)進度度的影響響；5、地下情情況，包包括管線線、地下下電纜、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有樁基及及地下建建筑/結(jié)結(jié)構(gòu)等，地地上地下下都要注注意有沒沒有受保保護的歷歷史文物物古跡、

30、可可利用的的構(gòu)建；6、土地的的完整性性，有否否市政代代征地、市市政綠化化帶、市市政道路路、名勝勝古跡、江江河湖泊泊等因素素分割土土地；7、地質(zhì)情情況，包包括土地地結(jié)構(gòu)、承承載力、地地下水位位和抗震震性要求求。附圖：平面面地形圖圖，標記記四至范范圍及相相關數(shù)據(jù)據(jù)； 地形形地貌圖圖，主要要反映宗宗地地面面建筑、河河流、溝溝壑、高高壓線等等內(nèi)容； 地下下狀況圖圖，包括括地下管管線、暗暗渠、電電纜、光光纜等。三、項目周周邊的社社區(qū)配套套（一）、周周邊10000-20000米范圍內(nèi)內(nèi)的社區(qū)區(qū)配套1、交通狀狀況（1） 公公交系統(tǒng)統(tǒng)情況，包包括主要要線路、行行車區(qū)間間等；（2） 宗宗地出行行主要依依靠的交交

31、通方式式，是否否需要發(fā)發(fā)展商自自己解決決；（3） 現(xiàn)現(xiàn)有交通通捷運系系統(tǒng)，近近期或規(guī)規(guī)劃中是是否有地地鐵、輕輕軌等對對交通狀狀況有重重大影響響的工程程。附圖：交通通狀況示示意圖，包包括現(xiàn)有有和未來來規(guī)劃的的城市公公共交通通和快速速捷運系系統(tǒng)；2、教育：大中小小學及教教育質(zhì)量量情況。3、醫(yī)院等等級和醫(yī)醫(yī)療水平平4、大型購購物中心心、主要要商業(yè)和和菜市場場5、文化、體體育、娛娛樂設施施6、公園7、銀行8、郵局9、其他附圖：生活活設施分分布圖，具具體位置置、距離離。（二）、宗宗地周邊邊20000米外但但可輻射射范圍內(nèi)內(nèi)主要社社區(qū)配套套現(xiàn)狀四、項目周周邊環(huán)境境1、治安情情況2、空氣狀狀況3、噪聲情情況

32、4、污染情情況（化化工廠、河河流湖泊泊污染等等）5、危險源源情況（如如高壓線線、放射射性、易易燃易爆爆物品生生產(chǎn)或倉倉儲基地地等）6、周邊景景觀7、風水情情況8、近期或或規(guī)劃中中周邊環(huán)環(huán)境的主主要變化化，如道道路的拓拓寬、工工廠的搬搬遷、大大型醫(yī)院院、學校校、購物物中心/超市的的建設等等。9、其他五、大市政政配套（都都要說明明距宗地地距離、成成本、接接入的可可能性）1、道路現(xiàn)現(xiàn)狀及規(guī)規(guī)劃發(fā)展展：包括現(xiàn)現(xiàn)有路幅幅、規(guī)劃劃路幅，規(guī)規(guī)劃實施施的時間間，與宗宗地的關關系（影影響）。2、供水狀狀況：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑及未來來規(guī)劃和和實施時時間。3、污水、雨雨水排放放：現(xiàn)有有管線、管管徑及未未來規(guī)劃劃和

33、實施施時間。4、通訊（有有線電視視、電話話、網(wǎng)絡絡）：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、上源源位置、距距宗地距距離、涉涉及線路路成本等等。5、永久性性供電和和臨時施施工用電電：現(xiàn)有有管線、上上源位置置、距宗宗地距離離、涉及及線路成成本等。6、燃氣：現(xiàn)有管管線、管管徑、上上源位置置、距宗宗地距離離、接口口位置。7、供熱及及生活熱熱水：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑、上源源位置、距距宗地距距離、接接口位置置。附圖：說明明上述配配套設施施的管線線走向、容容量和接接口位置置，及未未來規(guī)劃劃擴容和和增加的的情況。六、規(guī)劃控控制要點點1、總占地地面積、代代征地面面積、凈凈用地面面積、綠綠化面積積、道路路面積2、住宅建建筑面積積、公建建

34、建筑面面積，公公建的內(nèi)內(nèi)容，并并區(qū)分經(jīng)經(jīng)營性和和非經(jīng)營營性公建建的面積積3、綜合容容積率、住住宅容積積率4、建筑密密度5、控高6、綠化率率7、其他七、土地價價格土地價格計計算的方方法，若若有代征征地要說說明代征征地價格格。根據(jù)據(jù)購買價價格計算算總地價價、樓面面地價。八、土地升升值潛力力初步評評估。從地理位置置、土地地供應、周周邊環(huán)境境及配套套、市場場發(fā)展狀狀況、政政府規(guī)劃劃、城市市未來發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略等角度度對土地地升值潛潛力做出出初步評評估。近幾年與本本案相臨臨地塊的的土地價價格比較較分析。九、立即開開發(fā)與作作為土地地儲備優(yōu)優(yōu)缺點分分析十、項目前前期進展展概況1、已進行行的調(diào)查查研究項項目及成成

35、果2、項目地地塊初勘勘及初測測工作情情況3、項目投投資意向向書編制制、提出出及審批批過程4、研究工工作進展展情況第二部分 可行行性研究究報告編編制依據(jù)據(jù)及結(jié)論論一、可行性性研究報報告編制制依據(jù)在可行性研研究中作作為依據(jù)據(jù)的法規(guī)規(guī)、文件件、資料料、要列列出名稱稱、來源源、發(fā)布布日期。并并將其中中必要的的部分全全文附后后，作為為可行性性研究報報告的附附件。國家和擬建建地區(qū)的的政策、法法令和法法規(guī)。根據(jù)項目需需要進行行調(diào)查和和收集的的設計基基礎資料料。1、城市市居住區(qū)區(qū)規(guī)劃設設計規(guī)范范2、A市市城市拆拆遷管理理條例3、城市市居住區(qū)區(qū)公共服服務設施施設置規(guī)規(guī)定4、住宅宅設計規(guī)規(guī)范5、住宅宅建筑設設計標

36、準準6、建筑筑工程交交通設計計及停車車場設置置標準7、城市市道路綠綠化規(guī)劃劃及設計計規(guī)范8、高層層民用建建筑設計計防火規(guī)規(guī)范二、可行性性研究結(jié)結(jié)論及建建議1、市場研研究2、開發(fā)方方案3、投資估估算與融融資方案案4、財務評評價5、不確定定性分析析6、綜合評評價7、研究結(jié)結(jié)論與建建議8、主要技技術經(jīng)濟濟指標表表第三部分 市場場研究土地市場現(xiàn)現(xiàn)狀近三到五年年土地出出讓面積積分析土地出讓位位置分析析土地出讓價價格分析析近三到五年年已出讓讓未竣工工項目土土地分析析在售項目未未售出土土地分析析（庫存存）在售項目未未開工土土地分析析三、近三到到五年整整體未開開工項目目土地分分析四、房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀（整整體

37、競爭爭格局，供供求現(xiàn)狀狀）1、近三到到五年城城區(qū)商品品住宅市市場發(fā)展展狀況：開工面面積、竣竣工面積積、銷售售面積、銷銷售額。2、量值描描述市場場當前狀況況：當年年市場主主要指標標：開工工量、竣竣工量、銷銷售量、銷銷售額、供供需比、個個人購房房比例、平平均售價價、個人人信貸額額度占銷銷售額比比例。3、各類型型產(chǎn)品的的市場特特征：價價位區(qū)分分、各檔檔次市場場比例、發(fā)發(fā)展趨勢勢、產(chǎn)品品特征、分分布區(qū)域域等。4、各行政政區(qū)市場場比較：（1）量值值描述：開工量量、竣工工量、銷銷售量、各各種檔次次樓盤的的銷售比比重、平平均價格格等。（2）各行行政區(qū)商商品住宅宅分布特特征：供供應量、銷銷售量變變化和發(fā)發(fā)展趨

38、勢勢等。5、當?shù)爻浅鞘薪?、中中期?guī)劃劃發(fā)展方方向描述述城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃、功功能布局局、基礎礎設施建建設等與與項目開開發(fā)和居居民住宅宅密切相相關方面面。6、主要發(fā)發(fā)展商情情況：發(fā)發(fā)展商實實力、企企業(yè)性質(zhì)質(zhì)、開發(fā)發(fā)水平；前10名發(fā)發(fā)展商最最近3年年的開工工量、竣竣工量、銷銷售量、銷銷售額、銷銷售率、市市場占有有率。7、熱點區(qū)區(qū)域的表表述和特特征，熱熱點產(chǎn)品品的表述述和特征征8、客戶的的購買偏偏好、購購買關注注的要素素9、重點樓樓盤描述述備注：需要要完成城城市發(fā)展展及房地地產(chǎn)市場場調(diào)研報報告（報報告格式式及內(nèi)容容另附）五、房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展趨勢勢1、需求預預測需求預測就就是以房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的信息

39、息、數(shù)據(jù)據(jù)和資料料為依據(jù)據(jù)，運用用科學的的方法，對對住宅的市市場需求求規(guī)律和和變化趨趨勢進行行分析和和預測，從從而推斷斷出未來來市場對對住宅的需需求。（參參考城市市人均住住宅面積積、人口口數(shù)量、歷歷年成交交面積、住住宅開發(fā)發(fā)計劃和和城市總總體規(guī)劃劃等指標標）2、供給預預測供給預測就就是以房房地產(chǎn)市市場調(diào)查查的信息息資料和和數(shù)據(jù)為為依據(jù)，運運用科學學的方法法，對住住宅的市市場供給給規(guī)律和和變化趨趨勢進行行分析，從從而預測測未來市場場上住宅宅的供給給情況。（結(jié)合合前面土土地分析析中的內(nèi)內(nèi)容）六、板塊市市場分析析（一）、區(qū)區(qū)域住宅宅市場成成長狀況況1、區(qū)域住住宅市場場簡述（1）形成成時間（2）各檔檔

40、次住宅宅區(qū)域內(nèi)內(nèi)分布狀狀況（3）購買買人群變變化2、區(qū)域住住宅市場場各項指指標成長長狀況（近近3-55年）（1）開工工量/竣竣工量（2）銷售售量/供供需比（3）平均均售價3、區(qū)域市市場在市市內(nèi)各項項指標的的排名狀狀況及發(fā)發(fā)展趨勢勢（二）、區(qū)區(qū)域內(nèi)供供應產(chǎn)品品特征1、各檔次次產(chǎn)品供供應狀況況2、各檔次次產(chǎn)品的的集合特特征，尤尤其研究究與本案案類似檔檔次物業(yè)業(yè)的特征征（1）平均均售價（2）開發(fā)發(fā)規(guī)模（3）產(chǎn)品品形式（4）平均均消化率率（5）平均均容積率率（6）物業(yè)業(yè)在區(qū)域域內(nèi)分布布特征3、區(qū)域內(nèi)內(nèi)表現(xiàn)最最好個案案狀況附圖：項目目周邊樓樓盤個案案分布圖圖，其中中一些具具代表性性的未來來主要競競爭樓盤

41、盤還要配配置現(xiàn)場場圖片。4、未來22-3年年區(qū)域內(nèi)內(nèi)可供應應土地狀狀況、產(chǎn)產(chǎn)品供應應量和產(chǎn)產(chǎn)品類型型5、分析：本案在在區(qū)域市市場內(nèi)的的機會點點和威脅脅點6、結(jié)論：區(qū)域市場在在整體市市場的地地位及發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢（1）本案案所在位位置的價價位區(qū)間間和本案案開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的價價位區(qū)間間及總價價控制（2）本案案在區(qū)域域內(nèi)開發(fā)發(fā)市場潛潛力（3）本案案在開發(fā)發(fā)中的營營銷焦點點問題七、區(qū)域市市場目標標客層研研究1、各檔次次產(chǎn)品目目標客層層特征及及輻射商商圈范圍圍（建立立在本區(qū)區(qū)域參照照項目的的經(jīng)驗研研究及全全市的趨趨勢特征征上）2、結(jié)論：本案目目標人群群區(qū)域來來源、行行業(yè)特點點、產(chǎn)品品力的偏偏好、購購買方式式和主

42、要要的關注注點、訴訴求點。八、項目擬擬定位方方案1、可類比比項目市市場調(diào)查查（1）地段段位置 400% （2）配套套設施 100%（3）規(guī)劃劃設計 100% （4）物業(yè)業(yè)管理 100% （5）交通通情況 5% （6）樓盤盤規(guī)模 3% （7）產(chǎn)品品外觀 5% （8）戶型型設計 100% （9）發(fā)展展商實力力 2%（10）營營銷水平平 5% （11）合合計 各各行權重重乘以擬擬建樓盤盤分值（12）擬擬建樓盤盤價格備注：（1）主要要是想通通過與當當?shù)氐湫托蜆潜P的的比較，發(fā)發(fā)現(xiàn)擬建建項目的的優(yōu)缺點點。（2）使我我們的價價格制定定更客觀觀合理。（3）各因因素的權權重比例例，公司司可根據(jù)據(jù)實際情情況進行行

43、適當調(diào)調(diào)整。 22、項目目SWOOT分析析，可提提升項目目價值因因素3、整體市市場對本本案有重重大影響響的因素素產(chǎn)品特征、重重點個案案、成長長狀況、市市場容量量、消費費者特征征等。4、產(chǎn)品定定位及建建議（1）市場場定位（2）目標標市場定定位（3）項目目產(chǎn)品定定位（4）價格格定位第四部分 規(guī)劃劃設計初初步分析析一、規(guī)劃設設計的可可行性分分析1、在既定定容積率率、凈用用地面積積、住宅宅面積、配配套公建建面積、控控高、建建筑密度度條件下下，制造造出的產(chǎn)產(chǎn)品是什什么類型型和特性性，從規(guī)規(guī)劃設計計角度判判斷將上上述硬指指標轉(zhuǎn)化化成現(xiàn)實實產(chǎn)品的的可能性性。2、容積率率變化對對產(chǎn)品設設計概念念、產(chǎn)品品類型和

44、和特征的的影響。3、土地本本身特征征對產(chǎn)品品設計的的影響和和考慮。如如：地勢勢高低、地地形起伏伏、地塊塊的完整整性、地地質(zhì)狀況況、較深深的溝壑壑（小峽峽谷）、河河流、水水塘、地地上附著著物、地地下管線線暗渠等等對產(chǎn)品品設計和和環(huán)境保保護的影影響及解解決的方方法。4、周邊自自然環(huán)境境和人文文環(huán)境對對規(guī)劃設設計的影影響。如如：治安安環(huán)境、噪噪聲環(huán)境境、污染染環(huán)境、空空氣情況況、危險險源、“風水”因素等等對產(chǎn)品品規(guī)劃設設計和環(huán)環(huán)境保護護的影響響及解決決方法。5、市政配配套設施施對規(guī)劃劃設計的的影響。如如：道路路狀況（可可能與小小區(qū)主要要出入口口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡）、永久性

45、用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產(chǎn)品規(guī)劃設計的影響及解決方法。6、周邊生生活配套套設施對對產(chǎn)品設設計的影影響和考考慮。如如：交通通狀況（與與是否開開通業(yè)主主班車有有關）、商商業(yè)設施施（大型型購物中中心）、教教育現(xiàn)狀狀、體育育娛樂公公園等休休閑場所所、銀行行醫(yī)院等等生活設設施對自自身配套套建設規(guī)規(guī)模和面面積作出出判斷。7、市場分分析結(jié)果果對產(chǎn)品品設計的的影響和和考慮。如如：市場場價格限限制、總總價控制制原則與與前面產(chǎn)產(chǎn)品類型型和產(chǎn)品品特性設設計是否否存在矛矛盾，對對產(chǎn)品品品質(zhì)是否否有影響響，及如如何解決決。二、規(guī)劃設設計的初初步概念念1、設計概概念：表表現(xiàn)項目目預期的的風格和和設計主

46、主題。2、技術概概念：計計劃采用用的重要要新技術術及其與與規(guī)劃設設計的關關系。3、可持續(xù)續(xù)發(fā)展概概念：對對項目分分期發(fā)展展的設想想、對營營造統(tǒng)一一的社區(qū)區(qū)概念的的設想、對對產(chǎn)品差差異性的的考慮。第五部分 工程程及銷售售計劃一、截至項項目施工工、取得得銷售許許可證，報報批報建建分別需需要的工工作日。二、工程計計劃：開開竣工時時間及工工期計劃劃、各期期開工面面積、開開竣工時時占當?shù)氐爻鞘惺惺袌龊推瑓^(qū)市場場的占有有率。（按按季列示示）三、銷售計計劃：各各期銷售售時間、價價格、面面積，預預計銷售售各期的的市場占占有率，銷銷售計劃劃實現(xiàn)的的可行性性分析。（按季列示）第六部分 投投資收益益分析一、成本預

47、預測說明測算假假設和主主要運用用指標，如如產(chǎn)品類類型假設設，總建建筑面積積，住宅宅和非住住宅面積積，容積積率，項項目總投投資（直直接建造造成本加加期間費費用，不不包括營營業(yè)稅和和所得稅稅）等。并并參照下下面表格格：（在在指標不不確定或或多個可可選擇時時，要將將不同測測算假設設下的成成本測算算，分別別列示。）項 目目投資總額（萬萬元）單位成本（元元/m2）土地獲得價價款開發(fā)前期準準備費主體建筑工工程費主體安裝工工程費社區(qū)管網(wǎng)工工程費園林環(huán)境費費配套設施費費開發(fā)間接費費開發(fā)成本合合計管理費用銷售費用財務費用項目總投資資 前期工程費費用包括括工程勘勘察費、工工程設計計費、土土地平整整、前期期工程咨咨

48、詢費等等項費用用。建筑安裝工工程費用用，工程程成本（樁樁基，地地下室，主主體，電電梯）。室外工程費費，室外工工程包括括小區(qū)道道路、綠綠化及小小區(qū)內(nèi)各各項構(gòu)筑筑物等內(nèi)內(nèi)容。建設配套費費用，包括招招投標費費、市政政設施配配套費、消消防設施施配套費費、天然然氣公網(wǎng)網(wǎng)初裝費費、抗震震設計審審查費、定定額編制制管理費費、質(zhì)量量監(jiān)督費費、勞保保統(tǒng)籌基基金、新新型墻體體材料專專項費用用、“結(jié)結(jié)建”人人防工程程押金、散散裝水泥泥保證金金、排污污費、環(huán)環(huán)衛(wèi)費、水水增容費費、電力力增容工工程費等等。二、稅務分分析1、營業(yè)稅稅及附加加2、所得稅稅3、土地增增值稅上述稅種的的基本稅稅率，能能夠享受受的稅收收優(yōu)惠政政策

49、時的的稅率，項項目本身身適用的的稅率，若若享受地地方政府府的優(yōu)惠惠政策，要要特別說說明該項項優(yōu)惠與與國家政政策是否否有沖突突，以及及如何解解決，具具體的操操作的過過程是什什么。三、經(jīng)濟效效益分析析1、經(jīng)濟效效益分析析的假設設條件，如如：是否否享受政政府各種種稅費的的減免等等2、項目利利潤率、投投資回報報率及主主要經(jīng)濟濟指標。參照以下表表格：經(jīng)濟指標單位數(shù)值（元元/m2）項目總金額額（萬元元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤稅后利潤內(nèi)部收益率率銷售凈利率率總投資回報報率銷售毛利率率獲利指數(shù)資金峰值比比例地價支付貼貼現(xiàn)比啟動資金獲獲利倍數(shù)數(shù)3、項目開開發(fā)各期期的利潤潤體現(xiàn)經(jīng)濟指標200年年200年年

50、合 計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/mm2)利潤(萬元元)4、敏感性性分析，參參照以下下內(nèi)容及及表格，可可根據(jù)實實際情況況增減變變動比率率。（1）成本本變動各各項經(jīng)濟濟指標的的變化，假假設成本本每上升升（下降降）一定定金額或或上升（下下降）一一定百分分比來比比較，如如：經(jīng)濟指標預測成本90%預測成本預測成本1100%預測成本1200%總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率率銷售凈利率率保本售價（2）售價價變動各各項經(jīng)濟濟指標的的變化，假假設售價價每上升升（下降降）一定定金額或或上升（下下降）一一定百分分比來比比較，如如：經(jīng)濟指標預測售價90%預測售價預測售價110

51、0%預測售價1200%營業(yè)額稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率率銷售凈利率率（3）容積積率變動動各項指指標的變變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率率銷售凈利率率5、盈虧平平衡點分分析（1）保本本售價：即銷售售凈收入入等于投投資額，計計算公式式為S=C/(1-TT1)（2）保本本銷售率率：假設設項目全全部建成成，已銷銷售面積積所獲凈凈利等于于未售面面積的成成本，則則計算公公式如下下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2式中：C：表示單單位投資資額（即即財務部部所印發(fā)發(fā)經(jīng)濟濟測算表表中成成本估算算表的單單位投資資額，含含直接建建造成

52、本本、期間間費用）R：表示保保本銷售售率S：表示單單位售價價T1：表示示營業(yè)稅稅率T2：表示示所得稅稅率四、項目資資金預測測1、資金投投入計劃劃：各期期地價、前前期費用用、基礎礎、建安安、配套套、開發(fā)發(fā)間接費費等的投投入安排排。2、資金回回款計劃劃：各期期銷售回回款計劃劃。3、資金需需求計劃劃：結(jié)合合整個公公司資金金情況，列列示各期期資金的的需求缺缺口及融融資途徑徑。4、啟動資資金及啟啟動時占占用資金金內(nèi)容、資資金占用用峰值、實實現(xiàn)現(xiàn)金金正流入入時間、資資金占用用月平均均額第七部分：管理資資源配置置一、機構(gòu)設設置：是是否需要要成立獨獨立法人人公司（項項目公司司）；主主要部門門設置。二、人力資資

53、源需求求：啟動動項目對對個專業(yè)業(yè)（部門門）人員員的需求求，具體體人數(shù)（重重點是專專業(yè)經(jīng)理理）。三、人力資資源缺口口及解決決：現(xiàn)有有人員能能否滿足足需要，缺缺口人員員的解決決途徑（調(diào)調(diào)動、招招聘、培培訓等）。第八部分：綜合分分析與建建議一、優(yōu)勢：從品牌牌、設計計、啟動動速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和特性性、市場場競爭、營營銷、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是是否符合合公司一一貫發(fā)展展思路等等方面論論述。二、劣勢：從品牌牌、設計計、啟動動速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和特性性、市場場競爭、營營銷、合合作方式式、大市市政配套套、生活活配套、是是否符合合公司一一貫發(fā)展展思路等等方面論論述。三、機會：從市場場機會

54、、提提高市場場占有率率、樹立立品牌形形象、地地區(qū)性優(yōu)優(yōu)惠政策策、城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃、宗宗地所屬屬區(qū)域土土地價格格趨勢等等方面論論述。四、結(jié)論和和建議第九部分 竟竟拍策略略一、主要指指標測算算1、預測直直接建造造成本（不不包括地地價）、售售價2、投資收收益分析析（參考考以下格格式）：經(jīng)濟指標AA+MA+2MA+nM樓面地價開發(fā)成本總投資稅前利潤稅后凈利內(nèi)部收益率率銷售凈利率率注：A代表表起拍價價或投標標底價，若若沒有底底價A代表略略低于可可能最低低中標價價；M代表每每次舉牌牌增加的的最小單單位價格格，或者者是設定定的敏感感性（或或重要性性）變化化值，例例如1000萬元元，變化化值不宜宜過大。二、競

55、爭對對手分析析1、主要背背景，控控股股東東情況2、總資產(chǎn)產(chǎn)、凈資資產(chǎn)、凈凈利潤（每每股利潤潤）3、資金狀狀況，可可能資金金來源，融融資能力力，資金金成本4、操作水水平，主主要開發(fā)發(fā)的項目目，土地地儲備情情況5、近期或或未來的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略6、參與競競爭的主主要目的的和策略略，進而而分析對對手拿地地的氣勢勢，是否否志在必必得。三、制定策策略1、分析盈盈虧平衡衡點，即即保本銷銷售時的的地價。2、銷售凈凈利率在在10%時可接接受的地地價或在在可接受受的銷售售凈利率率時的地地價。也也可以通通過其他他指標分分析可接接受的地地價。最最終確定定最高競競價和投投標價。3、把握以以微弱優(yōu)優(yōu)勢取得得土地使使用權（開

56、開發(fā)權）的原則。四、資金籌籌措短期集中支支付大額額資金的的保證，自自籌資金金還是向向金融機機構(gòu)融資資，是否否與有關關金融機機構(gòu)達成成屆時一一定提供供融資服服務的協(xié)協(xié)議。附件：1、有關宗宗地情況況的補充充證明資資料和法法律文件件，如各各種政府府批文、權權證等。2、按照公公司成本本核算指指導設置置科目明明細，詳詳細列示示成本測測算過程程3、經(jīng)濟濟測算標標準報表表4、欲簽定定的意向向書和合合同文本本5、新城城市發(fā)展展和住宅宅市場調(diào)調(diào)研報告告6、法律律及政策策性風險險分析法律及政策策性風險險分析一、項目用用地取得得土地使使用權的的法律手手續(xù)現(xiàn)狀狀描述（一）項目目立項1、項目是是否已經(jīng)經(jīng)立項2、立項主主

57、體是否否能夠變變更3、立項變變更條件件和時間間4、有關立立項的政政府文件件（寫明明批號或或主要內(nèi)內(nèi)容，復復印件作作為附件件，并索索引）（二）項目目用地現(xiàn)現(xiàn)狀1、土地所所有權歸歸屬2、土地使使用權歸歸屬3、土地的的用途4、有關項項目用地地現(xiàn)狀的的政府文文件（寫寫明批號號或主要要內(nèi)容，復復印件作作為附件件，并索索引）（三）項目目用地規(guī)規(guī)劃1、規(guī)劃用用地所有有權歸屬屬2、規(guī)劃用用地使用用權歸屬屬3、規(guī)劃用用地用途途4、有關項項目用地地規(guī)劃的的政府文文件（寫寫明批號號或主要要內(nèi)容，復復印件作作為附件件，并索索引）（四）項目目用地取取得土地地使用權權程序評評估1、取得土土地使用用權的程程序描述述2、取得

58、土土地使用用權需要要的工作作日3、取得商商品房用用地土地地使用權權所需條條件4、取得土土地使用用權的風風險及控控制（取取得土地地使用權權存在的的不確定定因素及及解決）（五）項目目用地土土地性質(zhì)質(zhì)變更的的評估（已已經(jīng)是商商品房用用地可以以不寫）1、土地性性質(zhì)變更更的程序序描述和和理由2、土地性性質(zhì)變更更的政策策支持或或障礙3、土地性性質(zhì)變更更需要的的工作日日4、有關項項目用地地規(guī)劃的的政府文文件（寫寫明批號號或主要要內(nèi)容，復復印件作作為附件件，并索索引）（六）政策策性風險險評估1、政府資資源利用用的評估估：（1）當?shù)氐卣畬ν鈦硗锻顿Y的態(tài)態(tài)度；（2）當?shù)氐卣毬毮懿块T門的辦事事作風；（3）當

59、地地政府對對該項目目的關注注程度；（4）地塊塊周邊已已有開發(fā)發(fā)商項目目成敗的的政府因因素；（5）與政政府合作作關系。2、政策變變更對項項目開發(fā)發(fā)的影響響：（1）城市市規(guī)劃限限制或更更改；（2）突發(fā)發(fā)性政策策等政府府因素導導致項目目中斷開開發(fā)、報報批報建建流程無無法完成成、項目目開發(fā)期期間土地地性質(zhì)變變更受挫挫，從而而造成前前期投入入全部或或部分損損失的可可能性判判斷。二、合作方方式及風風險評估估1、合作方方基本情情況：名名稱，主主要股東東投資情情況，注注冊資本本，成立立時間、特特殊背景景等2、合作方方式：例例如：一一次性買買斷土地地、建后后分房（面面積）、建建后分銷銷售收入入、建后后分利潤潤、

60、共同同設立公公司等。除除直接從從政府出出讓土地地外，都都要明確確對方一一定能夠夠提供正正規(guī)稅務務發(fā)票。對對分房、分分收入要要明確合合作方是是否有承承擔營業(yè)業(yè)稅的義義務。3、主要合合作條件件4、合作風風險評估估：（1）通過過其他相相關渠道道了解項項目背景景資料：如土地地方轉(zhuǎn)讓讓的原因因、曾經(jīng)經(jīng)或正在在洽談的的公司；（2）土地地使用年年限；（3）土地地權屬有有無瑕疵疵，抵押押或其他他的法律律糾紛；（4）土地地方的信信用；（5）付款款進度及及與土地地出讓（轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、合合作開發(fā)發(fā)）土地地手續(xù)的的配合；（6）其他他與合作作方式相相關的當當?shù)赝恋氐卣叻ǚ煞ㄒ?guī)規(guī)。三、總體評評價對各項法律律手續(xù)和和程序的的