長(zhǎng)沙縣星沙商業(yè)樂園商業(yè)策劃書

1、“星沙商業(yè)樂園”商業(yè)籌劃書1、工程規(guī)模簡(jiǎn)要及本方案的目的規(guī)模概述星沙商業(yè)樂園工程由兆佳香港，湖南兆佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任93.4建筑面積 47689干道開元路和星沙路的交匯處，地理位臵優(yōu)越。工程建筑施工進(jìn)度已于 925星沙商業(yè)樂園作為星沙第一個(gè)整體品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)平臺(tái)的復(fù)合型商業(yè)工程，將整合周邊經(jīng)營(yíng)商戶的各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，形成良性互動(dòng)的成熟商業(yè)模式，徹底轉(zhuǎn)變星沙現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)內(nèi)容單一、營(yíng)業(yè)額低、比較分散、商戶信譽(yù)不好的局面。其商業(yè)進(jìn)展形勢(shì)和升值潛力被普遍看好。星沙商業(yè)樂園建筑風(fēng)格上實(shí)行圍合式布局，西班牙式建筑風(fēng)格與傳統(tǒng)A、B、C、DC、D 區(qū)為三層，一層面積 15069.98 平方米；二層面積 15047.

2、19 平方11438.466299.5247.37 49342康體中心等投資工程招商，頂層屋面為花園式屋面。本籌劃書的目的結(jié)合周邊區(qū)域市場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)調(diào)研和商業(yè)模式的分析，整合本工程使整個(gè)工程的招商工作取得圓滿成功。2、工程分析工程硬件缺點(diǎn)分析工程現(xiàn)狀：在 11 月底 A、B 棟外立面和兆佳廣場(chǎng)出來(lái)，工程進(jìn)度相對(duì)拖后，影響了招商和銷售的進(jìn)展；難，可選擇性不強(qiáng)；物流系統(tǒng)不完善：沒有供給大型貨物電梯，對(duì) 3、4 樓客戶貨物的存放、移動(dòng)存在肯定的影響；四樓共只有 6工程之前的銷售單位過(guò)于分散，不利于整體招商；停車場(chǎng)離 A 區(qū)等商業(yè)區(qū)距離較遠(yuǎn)；工程軟件市場(chǎng)分析目前星沙區(qū)域市場(chǎng)周邊同性質(zhì)商用物業(yè)價(jià)格在

3、3000-6200 元/平方米不等，星沙商業(yè)樂園在同類別產(chǎn)品中由于其品有限的問題；前景存在持幣觀望態(tài)度，局部低價(jià)的商鋪具有肯定的吸引性；形成阻力。主要表達(dá)在工程的銷售策略上，前期的銷售與后續(xù)的三、四樓而目前的銷售工作在這方面沒有涉及。物業(yè)治理系統(tǒng)尚未確定，商家入駐信念不夠。針對(duì)缺乏現(xiàn)狀如何轉(zhuǎn)換包裝，改進(jìn)為優(yōu)勢(shì)必需加快工程進(jìn)度：11在不轉(zhuǎn)變價(jià)格的前提下，突出工程的特點(diǎn)，使客戶感覺到物有租賃鋪面。宣傳造勢(shì)：針對(duì)持觀望態(tài)度的客戶，則必需加強(qiáng)造勢(shì)，使之促使其購(gòu)置.通過(guò)宣傳和與客戶直接溝通，使其明白星沙商業(yè)樂園通過(guò)兩年的市場(chǎng)培育，完全可以成為成熟商業(yè)，具有巨大投資回報(bào)。工程設(shè)計(jì)改進(jìn)：針對(duì)工程設(shè)計(jì)上的缺乏

4、，使進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商戶營(yíng)更加便利。工程的優(yōu)勢(shì)分析城市進(jìn)展中的優(yōu)勢(shì)地段化、經(jīng)濟(jì)三位一體的中心區(qū)域，進(jìn)展前景不行限量。規(guī)模經(jīng)營(yíng)的商業(yè)中心優(yōu)勢(shì)平臺(tái)星沙商業(yè)樂園在星沙屬于最早的、規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)方式穎獨(dú)特的商旅游、消遣、休閑、餐飲、文化、商務(wù)于一體。工程屬政府重點(diǎn)扶持的創(chuàng)復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)，有效的填補(bǔ)了星沙在這方面商業(yè)工程的市場(chǎng)空白，具有市場(chǎng)稀缺性。工程具有較高的品牌生疏度形象，具有較高的品牌生疏度。政府的優(yōu)待扶持政策策上的大力扶持。進(jìn)展優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)沙正處于城市“西引東擴(kuò)”的擴(kuò)張階段，“長(zhǎng)株潭一體化”的提出人均 GDP 遠(yuǎn)高于其他縣市及長(zhǎng)沙市。板塊處于國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造涉及電子信息、型材料、生物工程

5、、光機(jī)電一體LG省播送電視中心等，都直接帶動(dòng)給區(qū)域的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展。3、市場(chǎng)定位調(diào)整針對(duì)上述分析結(jié)果，調(diào)整市場(chǎng)定位A1、2A121A141、A201A219女人世界重視剪裁與設(shè)計(jì)的各種品牌，服飾上從適合粉領(lǐng)族利落的套裝、品質(zhì) 上多以強(qiáng)調(diào)女性特征的品牌作為主打。風(fēng)格上也趨向以干凈利落、溫 柔幽雅、簡(jiǎn)潔大方為主，強(qiáng)調(diào)都會(huì)女子崇尚流行時(shí)尚的特征。A1、2A101A120點(diǎn)，網(wǎng)羅現(xiàn)在市場(chǎng)流行的品牌，以整齊、有用、簡(jiǎn)潔大方為主。A 棟 3、4A301A321、 A401A421辦公招商，各品牌在長(zhǎng)辦事處、美容護(hù)膚中心、寫字間、復(fù)印社。B 棟 1、2B129B155、B201B228男人世界經(jīng)營(yíng)種類包括：男士品

6、牌服飾、紳士休閑服飾、皮鞋、箱包落的西服與各式配件。B 棟 1、2B101B127通訊一條街用品一條街。B3、4B301A303、 B401A403美食街經(jīng)營(yíng)種類包括：大型酒樓、各種特色食品店。C1、2C144C173、C257C274店網(wǎng)羅優(yōu)雅、校園、休閑等風(fēng)格，不管男女都可以找到符合自己屬性的服裝與各式配件。C1、2C113C143、C174C184、C213C244、C275C285性。C1、2C101C112、C201C212經(jīng)營(yíng)種類包括：女士風(fēng)采、內(nèi)衣、針織、女鞋、化裝品寬闊的樓面空間，全以女性觀點(diǎn)動(dòng)身。C3C301C314休閑消遣中心卡啦 OkD1、2D101D117、D20121

7、7兒童樂園專為兒童用品設(shè)立，讓購(gòu)物消遣為一體。D 棟 1、2 層臨酒店區(qū)D118D135、D218D234 針對(duì)酒店的客戶群，完善其配套設(shè)施。D3D301D315針對(duì)消費(fèi)者的精神生活需求，供給效勞。消費(fèi)者定位民以及企業(yè)員工。消費(fèi)輻射商圈將由三個(gè)層面構(gòu)成：步行街形成核心層面。街商鋪為主形成次核心層面。圓點(diǎn)的 1.5依據(jù)實(shí)體經(jīng)營(yíng)輸出營(yíng)銷定位方案商業(yè)地產(chǎn)。針對(duì)定位通過(guò)會(huì)談?wù)撟C可行性從經(jīng)營(yíng)方面來(lái)說(shuō)：目前星沙經(jīng)營(yíng)商戶經(jīng)營(yíng)業(yè)種以及經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)了這一商業(yè)空白。從治理來(lái)說(shuō)：通過(guò)的定位，可以使星沙商業(yè)樂園成為一個(gè)式，能有效引導(dǎo)消費(fèi)，使商家高效經(jīng)營(yíng)。從消費(fèi)的可行性看：的定位能充分滿足老中青包括兒童在內(nèi)的各年齡階層消費(fèi)

8、群的各種消費(fèi)需求。：的定位擴(kuò)大了星沙商業(yè)樂園原有的目標(biāo)客后續(xù)營(yíng)銷思路作為附件附后輸出準(zhǔn)確定位結(jié)果商旅酒店、餐飲消遣于一體的大型商業(yè)樂園工程.4、工程改進(jìn)建議硬件工程改造建議必需加裝大型貨運(yùn)電梯，以解決商品進(jìn)場(chǎng)難問題。必需建立完善的倉(cāng)儲(chǔ)配套設(shè)施。建議在 A軟件包裝改進(jìn)建議42.1售樓部?jī)?nèi)部包裝應(yīng)協(xié)作下階段招商活動(dòng)，在大廳建立引進(jìn)的品牌商家呈現(xiàn)，以促進(jìn)招商活動(dòng)開展。賣場(chǎng)包裝：標(biāo)旗上的內(nèi)容也要有相應(yīng)的關(guān)于招商的內(nèi)容。銷售人員在接待客戶時(shí)也要留意現(xiàn)場(chǎng)銷售與招商結(jié)合。強(qiáng)度。制作招商手冊(cè)、星沙商業(yè)樂園品牌商家聯(lián)盟手冊(cè)。5、招商策略及方式招商策略產(chǎn)品策略同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。品牌策略的整體品嘗，從而帶動(dòng)和吸引更多的商

9、家入駐星沙商業(yè)樂園。價(jià)格策略金區(qū)域，承受機(jī)敏多樣的付款及租賃方式，提高商家的投資熱忱。廣告策略堅(jiān)決信念。招商方式人員招商施廣告招商體，從而帶動(dòng)招商進(jìn)程，為招商活動(dòng)吸納人氣?；顒?dòng)招商詳表作為附件6、招商工作安排招商工具預(yù)備及要求招商工具預(yù)備及要求A、標(biāo)旗、招商手冊(cè)、品牌聯(lián)盟手冊(cè)以及各種邀請(qǐng)函；B、已成交客戶放租狀況的摸底調(diào)查；C、現(xiàn)有商家資源的整理；D、進(jìn)一步挖掘商家資源。展之前，預(yù)備好。招商人員的組織及培訓(xùn)10派遣招商參謀來(lái)長(zhǎng)指導(dǎo)工作，以及對(duì)員工進(jìn)展培訓(xùn)。招商媒體的支持及預(yù)算通過(guò)在瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙晚報(bào)、湖南衛(wèi)視、湖南經(jīng)視投放廣告和連續(xù)報(bào)40具體打算后續(xù)供給。招商工作的具體開展及工作要求保證招商廣

10、告準(zhǔn)時(shí)到位。B10連續(xù)性。冊(cè)、品牌聯(lián)盟手冊(cè)以及邀請(qǐng)函。要求必需在 1030以上招商工具。冬季房交會(huì)前一周召開招商聞公布會(huì)。宜。在 127、租售互動(dòng)的意義銷售現(xiàn)狀的綜合分析7 11工程第一階段的銷售范圍：A、B、C、D銷售進(jìn)度列表：截至 2022920 日項(xiàng) 目一層二層合計(jì)總戶數(shù)218173391可售戶數(shù)191173364已售戶數(shù)99119218所占比例51.5368.7959.89余房戶數(shù)9254146樓層原銷售體系存在的問題：樓層對(duì)手未能準(zhǔn)時(shí)實(shí)行相應(yīng)的攔截措施，使得局部客源流失。銷售節(jié)奏把握不明顯，未能準(zhǔn)時(shí)進(jìn)展銷售策略調(diào)整。在整體銷售狀態(tài)上過(guò)散，對(duì)以后的工程整體經(jīng)營(yíng)埋下禍根。前期的銷售與后期

11、的三、四樓招商完全脫節(jié)，不利于銷售的連續(xù)性市場(chǎng)反響。工程的銷售進(jìn)度未能依據(jù)工程的工程進(jìn)度進(jìn)展相應(yīng)策略調(diào)整。以租帶售經(jīng)營(yíng)模式的探討建議現(xiàn)階段三、四樓鋪面的銷售存在較大困難，建議實(shí)行“先租后買、買客戶分為五類：其次類：休閑消遣場(chǎng)所包括健身中心第三類：名牌店在行業(yè)內(nèi)有品牌優(yōu)勢(shì)第四類：辦公用房租用面積超過(guò) 200第五類：一般商鋪?zhàn)庥妹娣e在 60租金及物業(yè)治理費(fèi)：第一類客戶：預(yù)交半年租金，第一年，租金20/平方米。月，免物業(yè)治理費(fèi)；客戶土建裝修標(biāo)準(zhǔn)到達(dá) 15 萬(wàn)，則加免全年租金；其次年，租金 25 元/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi) 2 元/平方米。月；第三年，租金30/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi)業(yè)40/平方米。月

12、，物業(yè)治理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)治理公司自定。其次類客戶：預(yù)交半年租金，租金20/平方米。月，免物業(yè)治理費(fèi)；其次年，租金 25 元/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi) 2 元/平方米。月；第三年，租金 35 元/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)治理公司自定。物業(yè)治理費(fèi) 2/平方米。第四類客戶：預(yù)交半年租金，租金10/平方米。月，免物業(yè)治理2/平方米。月；第三年，租金 20 元/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)治理公司自定。第五類客戶：預(yù)交半年租金，第一年租金10/平方米。月，免物業(yè)治理費(fèi)；其次年，租金15/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi)2元/20/平方米。月，物業(yè)治理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)治理公司自定。8、物業(yè)治理及相關(guān)工作的預(yù)備物業(yè)治理的建議方案為商戶供給全方位的呵護(hù)效勞。建立弱電系統(tǒng)、給排水系