中國房地產(chǎn)行業(yè)季度分析報(bào)告(doc)

1、要點(diǎn)提示 1-6月，全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3816.81億元，比去年同期增長34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，同比增長48.4%；商品房平均銷售價(jià)格為2424元平方米，同比增長了5.4%。 從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。從中長期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長時期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長期趨勢良好。 1-66月，北北京市共共銷售經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房881.11萬平方方米，與與去年同同期相比比增長66.8倍倍，占同同期商品品住宅銷銷售面積積的166.5%，是自自19998年啟

2、啟動經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)以以來上半半年銷售售最多的的一年。 1-66月，上上海市房房地產(chǎn)市市場繼續(xù)續(xù)保持較較快增長長，房地地產(chǎn)業(yè)對對全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到到4.11%；投投資主體體呈多元元化格局局；市場場供需總總量均達(dá)達(dá)到歷史史同期最高水水平，空空置總量量減少至至“九五”時期以以來最低低。 從短期期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響；但從長期看，卻會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc52003085 房地產(chǎn)產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行狀況況 PAGEREF

3、_Toc52003085 h 4 HYPERLINK l _Toc52003086 一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資繼續(xù)續(xù)高速增增長 PAGEREF _Toc52003086 h 4 HYPERLINK l _Toc52003087 二、房地產(chǎn)產(chǎn)資金到到位情況況較好 PAGEREF _Toc52003087 h 5 HYPERLINK l _Toc52003088 三、新開工工建設(shè)規(guī)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大大 PAGEREF _Toc52003088 h 6 HYPERLINK l _Toc52003089 四、商品房房銷售額額持續(xù)增增長 PAGEREF _Toc52003089 h 8 HYPERLINK l _

4、Toc52003090 五、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升 PAGEREF _Toc52003090 h 9 HYPERLINK l _Toc52003091 六、房地產(chǎn)產(chǎn)市場均均衡情況況 PAGEREF _Toc52003091 h 12 HYPERLINK l _Toc52003092 七、國房景景氣指數(shù)數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上升升態(tài)勢 PAGEREF _Toc52003092 h 13 HYPERLINK l _Toc52003093 房地產(chǎn)產(chǎn)市場存存在的主主要問題題 PAGEREF _Toc52003093 h 17 HYPERLINK l _Toc52003094 一、土地供供應(yīng)增幅幅過大 PAGE

5、REF _Toc52003094 h 17 HYPERLINK l _Toc52003095 二、結(jié)構(gòu)失失衡是房房地產(chǎn)市市場的根根本矛盾盾 PAGEREF _Toc52003095 h 17 HYPERLINK l _Toc52003096 三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對金金融的依依賴太大大 PAGEREF _Toc52003096 h 18 HYPERLINK l _Toc52003097 四、局部泡泡沫蔓延延 PAGEREF _Toc52003097 h 18 HYPERLINK l _Toc52003098 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展趨勢預(yù)預(yù)測 PAGEREF _Toc52003098 h 21 HYPERLI

6、NK l _Toc52003099 一、短期發(fā)發(fā)展趨勢勢預(yù)測 PAGEREF _Toc52003099 h 21 HYPERLINK l _Toc52003100 二、未來中中長期預(yù)預(yù)測 PAGEREF _Toc52003100 h 22 HYPERLINK l _Toc52003101 重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)市市場分析析 PAGEREF _Toc52003101 h 24 HYPERLINK l _Toc52003102 北京經(jīng)濟(jì)適適用房市市場分析析 PAGEREF _Toc52003102 h 24 HYPERLINK l _Toc52003103 一、消費(fèi)群群體分析析 PAGEREF _Toc520

7、03103 h 24 HYPERLINK l _Toc52003109 二、市場需需求分析析 PAGEREF _Toc52003109 h 27 HYPERLINK l _Toc52003115 上海房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的評價(jià)與與分析 PAGEREF _Toc52003115 h 32 HYPERLINK l _Toc52003116 一、房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀 PAGEREF _Toc52003116 h 32 HYPERLINK l _Toc52003122 二、房地產(chǎn)產(chǎn)市場走走勢判斷斷 PAGEREF _Toc52003122 h 34 HYPERLINK l _Toc52003126 三、

8、房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展面臨臨的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素分分析 PAGEREF _Toc52003126 h 37 HYPERLINK l _Toc52003132 政策述述評 PAGEREF _Toc52003132 h 39 HYPERLINK l _Toc52003133 解析“1221”房房貸新政政 PAGEREF _Toc52003133 h 39 HYPERLINK l _Toc52003134 一、出臺背背景 PAGEREF _Toc52003134 h 39 HYPERLINK l _Toc52003135 二、爭議和和難點(diǎn) PAGEREF _Toc52003135 h 40 HYPERLINK

9、l _Toc52003136 三、各方諫諫言 PAGEREF _Toc52003136 h 41 HYPERLINK l _Toc52003137 附表：基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)平平臺 PAGEREF _Toc52003137 h 45 HYPERLINK l _Toc52003138 一、全國房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資完成額額 PAGEREF _Toc52003138 h 45 HYPERLINK l _Toc52003139 二、三大地地區(qū)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成額 PAGEREF _Toc52003139 h 45 HYPERLINK l _Toc52003140 三、商品房房銷售額額 PAGEREF _T

10、oc52003140 h 46 HYPERLINK l _Toc52003141 四、商品房房住宅施施工銷售售面積 PAGEREF _Toc52003141 h 46 HYPERLINK l _Toc52003142 五、全國完完成開發(fā)發(fā)土地面面積 PAGEREF _Toc52003142 h 47 HYPERLINK l _Toc52003143 六、全國土土地交易易價(jià)格指指數(shù) PAGEREF _Toc52003143 h 47 HYPERLINK l _Toc52003144 七、全國房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù) PAGEREF _Toc52003144 h 48 HYPERLINK l _To

11、c52003145 八、全國房房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù) PAGEREF _Toc52003145 h 49 房地產(chǎn)產(chǎn)市場運(yùn)運(yùn)行狀況況一、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資繼續(xù)續(xù)高速增增長1-6月份份，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)完完成投資資38116億元元，同比比增長334.00%，高高于同期期固定資資產(chǎn)投資資增幅11.2個個百分點(diǎn)點(diǎn)，占同同期固定定資產(chǎn)投投資的比比重為226.55%。其其中商品品住宅開開發(fā)完成成投資225866億元，同同比增長長28.0%，占占商品房房投資的的比重為為67.8%。從從房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資增長長速度看看，東、中中、西三三大地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資同比比增長分分別為229.22%、555.99%

12、、445.66%，中中、西部部地區(qū)增增幅高于于東部。表1-1 20003年11-6月月房地產(chǎn)產(chǎn)投資完完成額單位：億元元，%全國總計(jì)東部中部西部房地產(chǎn)3816.812771.88525.558519.335同比增長3429.255.945.6其中：住宅宅2586.791925.36330.111331.332同比增長2824.747.734.5數(shù)據(jù)來源：國家信信息中心心在商品住宅宅開發(fā)完完成投資資額中，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房完完成投資資2277.666億元，同同比增長長22.6%，占占商品住住宅投資資的比重重為8.8%；辦公樓樓投資完完成1777.221億元元，同比比增長227.99%，所所占比重重為

13、4.6%；商業(yè)營營業(yè)用房房完成投投資4558.557億元元，同比比增長550.00%，所所占比重重為122.0%。東、中中、西部部地區(qū)商商品住宅宅開發(fā)完完成投資資同比增增長分別別為244.7%、477.7%、344.5%。中部部地區(qū)商商品住宅宅開發(fā)投投資略高高于東、西西部地區(qū)區(qū)。圖1-1 按工程程用途分分上半年年房地產(chǎn)產(chǎn)累計(jì)開開發(fā)投資資情況二、房地產(chǎn)產(chǎn)資金到到位情況況較好1-6月份份，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)到位資資金57722億億元，同同比增長長48.4%。其其中：國國內(nèi)貸款款14887億元元，同比比增長558.44%，所所占比重重為266.0%；利用用外資994億元元，同比比增長445.11%，所所

14、占比重重為1.6%；企業(yè)自自籌資金金17118億元元，同比比增長442.88%，所所占比重重30.0%；其他資資金24415億億元，同同比增長長46.5%，所所占比重重42.2%。東東、中、西西部三大大地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)到位位資金分分別為443388億元、6677億億元和7707億億元，東東部最高高，約占占全國到到位資金金總量的的75.8%。表1-2 20003年11-6月月房地產(chǎn)產(chǎn)資金來來源情況況單位：億元元全國總計(jì)東部中部西部合計(jì)5722.824338.1677.222707.551國內(nèi)貸款1487.571174.87139.771172.998利用外資94.180.21112.6111.

15、28自籌資金1718.221159.49297.444261.228其他資金2415.341917.58226.447271.33數(shù)據(jù)來源：國家信信息中心心房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資金主主要來源源于銀行行貸款、企企業(yè)自籌籌資金及及其他資資金三個個方面。其其他資金金來源主主要由銷銷售定金金、預(yù)售售收入和和基建墊墊資構(gòu)成成，在房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金來源中中一直處處于較高高占比狀狀態(tài)，說說明房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)對市場場和銷售售的依存存度進(jìn)一一步增大大，其較較大部分分依靠按按揭貸款款方式實(shí)實(shí)現(xiàn)；自自籌資金金占比約約30%，絕對對規(guī)模增增長迅速速，顯示示出房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)自身實(shí)實(shí)力雖有有一定增增強(qiáng)，但但整體抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力還有

16、有待進(jìn)一一步提高高；房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)類貸款款是房地地產(chǎn)投資資的重要要來源，加加上預(yù)售售過程中中銀行按按揭貸款款的資金金量，信信貸資金金在房地地產(chǎn)投資資來源中中的占比比超過660%，銀銀行成為為房地產(chǎn)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的的最大承承擔(dān)者。圖1-2 1-66月份房房地產(chǎn)投投資累計(jì)計(jì)到位資資金來源源構(gòu)成三、新開工工建設(shè)規(guī)規(guī)模繼續(xù)續(xù)擴(kuò)大1-6月份份，全國國除房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、城鄉(xiāng)鄉(xiāng)集體和和個體投投資外的的新開工工建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目5118766個，同同比增加加96557個；新開工工項(xiàng)目計(jì)計(jì)劃總投投資1669211億元，增增長700.5%。從商商品房建建設(shè)情況況來看，商商品房施施工面積積775582萬萬平方米米，同比比增長227

17、.99%，其其中，商商品住宅宅施工面面積6004111萬平方方米，同同比增長長28.4%。商商品房新新開工面面積2443400萬平方方米，同同比增長長31.0%，其其中，商商品住宅宅新開工工面積1198776萬平平方米，同同比增長長30.1%。商商品房竣竣工面積積81887萬平平方米，同同比增長長40.4%，其其中，商商品住宅宅竣工面面積67766萬萬平方米米，同比比增長338.66%。圖1-3 上半年年三大地地區(qū)商品品住宅累累計(jì)施工工、銷售售面積房地產(chǎn)業(yè)界界對未來來做出的的較好期期望往往往反映在在新開工工率的迅迅速增長長上。根根據(jù)房屋屋建設(shè)周周期為三三到四年年的基本本規(guī)律，一一般來說說商品房

18、房新開工工量應(yīng)界界于當(dāng)年年施工面面積的11/4-1/33，也即即新開工工率一般般應(yīng)在225%-33%之間，見見下表：表1-3 歷年商商品房施施工面積積、新開開工面積積與竣工工面積情情況單位：萬平平方米，%年份施工面積新開工面積積竣工面積新開工率1992189699.755233399.1557143.921231993364788.100458888.155125633.5441261994469455.144222933.522164899.499471995485433.288238988.577141944.000491996465377.0558469.67153566.7111819

19、97449855.500140266.988158199.700311998507700.100203877.900175666.600401999568577.600225799.400214100.800402000658966.900295822.600251044.900452001772133.500373944.200298677.400482002927566.999422599.855325222.80046資料來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局由表表1-33可見，119933年商品品房新開開工率為為1266%，市市場供給給嚴(yán)重過過量。119988年后，新新開工率率再次超超過333%且超超出程

20、度度不斷增增大，220022年為446%，預(yù)預(yù)示著房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)界對市市場預(yù)期期較高，應(yīng)應(yīng)引起一一定關(guān)注注。四、商品房房銷售額額持續(xù)增增長1-6月份份，在房房地產(chǎn)投投資快速速增長的的同時，全全國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額21002億元元，同比比增長444.88%，高高于同期期投資增增速100.8個個百分點(diǎn)點(diǎn)。其中中銷售給給個人119166億元，增增長466.8%；銷售售面積886722萬平方方米，增增長377.4%。圖1-4 20003年11-6月月商品房房銷售額額情況通過綜合分分析我們們得到如如下結(jié)論論：一是是投資額額會隨著著銷售額額的波動動而波動動；二是是投資額額波動滯滯后于銷銷售額波波動，投投

21、資擴(kuò)張張的滯后后期比投投資收縮縮的滯后后期要長長。其主主要原因因在于，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的增長長主要依依靠住宅宅需求來來推動：2002年年，全國國商品房房銷售2249669.229萬平平方米，是是19992年442888.866萬平方方米的55.833倍，年年均增長長19.4%，商商品房銷銷售額由由19992年的的4500億元增增長到220022年的557211億元，年年均增長長 288.8%。20002年年商品住住宅銷售售面積和和銷售額額分別占占當(dāng)年商商品房銷銷售總量量的888.6%和922.1%。寫字字樓、商商用房的的需求總總量雖有有所增加加，但增增勢明顯顯趨緩。這這在一定定程度上上反映了了房地

22、產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)基本本趨向合合理。圖1-5 19997-220022年商品品房銷售售、投資資額增長長情況如圖1-55所示，從從商品房房銷售額額的增長長情況看看：19998年年增長率率達(dá)到峰峰值；119999年增幅幅有較大大下滑；20000年小小幅回升升；20001年年波動幅幅度不大大；20002年年有較大大幅度下下滑。但但增長幅幅度都在在20%以上。這這個形勢勢是很好好的。從商品房投投資增長長情況來來看：119977年出現(xiàn)現(xiàn)了負(fù)增增長，這這是前幾幾年房市市調(diào)整的的余波。119988年大幅幅拉高到到13.7%，到到20001年攀攀升為225.33%。這這顯然是是受到前前幾年商商品房銷銷售額連連年大

23、幅幅增長的的鼓勵。220022年投資資額增長長幅度比比上年減減少3.4個百百分點(diǎn)，這這個下滑滑也顯然然是受到到前幾年年銷售額額增長幅幅度下滑滑的影響響。五、房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)穩(wěn)中有升升1-6月份份，全國國房地產(chǎn)產(chǎn)市場受受“非典”疫情影影響并不不明顯，價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)。其其中，二二季度與與去年同同季相比比，房屋屋銷售價(jià)價(jià)格上漲漲5.00%，土土地交易易價(jià)格上上漲7.1%，房房屋租賃賃價(jià)格上上漲1.9%。 表1-4 20003年二二季度335個大大中城市市房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格指指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)土地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)房屋租賃價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)土地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)房屋租賃價(jià)價(jià)

24、格指數(shù)數(shù)全國105.00107.11101.99南昌103.11105.11103.22北京100.22100.55106.33濟(jì)南102.33103.0098.9天津102.88103.00104.77青島113.44101.7799.7石家莊99.7100.7798.7鄭州102.33100.0099.0太原102.22129.88100.55武漢103.55104.4499.3呼和浩特100.55102.2298.5長沙100.22100.8899.1沈陽103.88116.22100.22廣州99.4100.00100.00大連102.22100.0099.6深圳101.00100.5

25、5100.00長春101.22102.88104.44南寧101.77100.00106.44哈爾濱100.11100.0099.0?？?00.7796.690.7上海118.11114.00100.22成都101.88106.4499.8南京109.55102.22106.99貴陽101.66100.11100.99杭州105.44141.77101.99昆明99.3100.00100.11寧波116.44106.66106.22重慶105.55133.7799.5合肥104.99107.77103.44西安101.11100.7798.1福州101.33104.9998.6蘭州100.00

26、100.0098.6廈門102.44101.6698.8西寧101.55102.77102.00銀川102.11104.4495.4烏魯木齊99.9100.33100.22數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局 （以以去年同同期價(jià)格格為1000）（一）房屋屋銷售價(jià)價(jià)格漲幅幅擴(kuò)大。上半年，房屋銷售價(jià)格漲幅繼續(xù)擴(kuò)大，其中，二季度價(jià)格上漲5.0%，漲幅比一季度擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價(jià)格仍保持大幅上漲，如上海18.1%、寧波16.4%、青島13.4%、南京9.5%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，房屋銷售價(jià)格也分別上漲5.5%和2.1%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。分類型看

27、，經(jīng)濟(jì)適用房和普通住宅銷售價(jià)格分別上漲3.0%和5.2%，豪華住宅價(jià)格上漲3.3%；寫字樓和商業(yè)用房銷售價(jià)格分別上漲2.4%和2.5%，其他用房銷售價(jià)格下降0.4%。 圖1-6 20003年二二季度主主要地區(qū)區(qū)房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)（二）土地地交易價(jià)價(jià)格保持持較高漲漲幅。上上半年，全全國土地地交易價(jià)價(jià)格繼續(xù)續(xù)保持上上揚(yáng)態(tài)勢勢。其中中二季度度上漲77.1%，漲幅幅比一季季度減少少0.77個百分分點(diǎn)。其其中，居居民住宅宅用地交交易價(jià)格格上漲111.88%，商商業(yè)旅游游娛樂用用地交易易價(jià)格上上漲4.0%，工工業(yè)用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲1.00%，其其他用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲1.99%。三三十五個個大中城

28、城市中，土土地交易易價(jià)格漲漲幅超過過10%的城市市是，杭杭州411.7%、重慶慶33.7%、太太原299.8%、沈陽陽16.2%和和上海114.00%。 圖1-7 20003年全全國土地地交易價(jià)價(jià)格指數(shù)數(shù)（三）房屋屋租賃價(jià)價(jià)格小幅幅上漲。上半年，全國房屋租賃價(jià)格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢。其中二季度，房屋租賃價(jià)格上漲1.9%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價(jià)格的影響，住宅租賃價(jià)格上漲4.7%，漲幅比一季度擴(kuò)大3.2個百分點(diǎn)，其中公房和私房的租賃價(jià)格分別上漲1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影響，辦公用房和商業(yè)用房租賃價(jià)格分別下降0.9%和1.3%。廠房倉庫租賃價(jià)格上漲2.2%，比一季度漲

29、幅減少0.3個百分點(diǎn)。 圖1-8 全國房房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù)變動動情況六、房地產(chǎn)產(chǎn)市場均均衡情況況（一）一級級市場需需求超過過供給近年來來土地市市場需求求旺盛，11-6月月份，開開發(fā)企業(yè)業(yè)土地購購置面積積150069.4萬平平方米，同同比增長長了544.8%；完成成土地開開發(fā)面積積71443.77萬平方方米，同同比增長長了400.3%，土地地購置面面積和土土地開發(fā)發(fā)投資大大幅度增增長，導(dǎo)導(dǎo)致土地地價(jià)格上上漲較快快。圖1-9 1-66月份全全國土地地購置與與開發(fā)面面積現(xiàn)階段土地地價(jià)格上上漲還有有兩個重重要原因因：一是是商品房房銷售情情況良好好，不少少開發(fā)商商加大了了對土地地的購置置和儲備備力度，

30、推推動了土土地價(jià)格格上漲，這這反映出出開發(fā)企企業(yè)對市市場前景景普遍看看好；二二是國家家對土地地市場調(diào)調(diào)控力度度增大，土土地市場場化進(jìn)程程加快，經(jīng)經(jīng)營性用用地招標(biāo)標(biāo)拍賣制制度得到到進(jìn)一步步推廣，人人們預(yù)期期土地取取得難度度將加大大，故而而加大了了土地儲儲備力度度。此外外，土地地具備資資源稀缺缺性，隨隨著市政政開發(fā)投投資的加加大，土土地本身身的價(jià)值值在不斷斷上升，土土地價(jià)格格的長期期趨勢是是必然上上漲的。（二）二級級市場供供銷兩旺旺，增長長比例基基本協(xié)調(diào)調(diào) 11-6月月份，我我國實(shí)現(xiàn)現(xiàn)商品房房銷售額額21002億元元，同比比增長444.88%，商商品房竣竣工量和和銷售量量同比增增長400.4%和3

31、77.4%，房地地產(chǎn)二級級市場供供銷兩旺旺。圖1-100 1-6月份份商品房房竣工與與銷售面面積增長長率（三）三級級市場成成長迅速速，沿海海大中城城市規(guī)模模初步顯顯現(xiàn) 我國由由于房地地產(chǎn)市場場發(fā)展較較晚，三三級市場場總體規(guī)規(guī)模較小小，但受受二級市市場持續(xù)續(xù)繁榮和和房改制制度實(shí)施施的影響響，近年年來沿海海大中城城市房地地產(chǎn)三級級市場成成長迅速速。6月月份，上上海二手手房指數(shù)數(shù)為11137 點(diǎn)，比比上月上上升122點(diǎn)，漲漲幅為11%，220022年廣州州二手樓樓交易面面積達(dá)到到4866萬平方方米，與與同期一一手樓交交易面積積之比為為1：00.611。沿海海大中城城市房地地產(chǎn)三級級市場已已經(jīng)漸成成規(guī)

32、模，供供給和需需求均有有較大幅幅度增長長，二、三三級市場場聯(lián)動效效果顯著著。七、國房景景氣指數(shù)數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)步上升升態(tài)勢全國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)總體景景氣水平平在連續(xù)續(xù)3個月月的小幅幅回落之之后，“國房景景氣指數(shù)數(shù)”再次回回升到1107點(diǎn)點(diǎn)以上的的水平。66月份，“國房景氣指數(shù)”達(dá)到107.04，比5月份上升0.76點(diǎn)，比去年同期上升2.39點(diǎn)?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚(yáng)，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢頭。圖1-111 20002年年初至今今國房景景氣指數(shù)數(shù)變動情情況在主要分類類指標(biāo)中中，房屋屋竣工面面積、資資金來源源和土地地轉(zhuǎn)讓收收入等分分類指數(shù)數(shù)增勢強(qiáng)

33、強(qiáng)勁，是是拉動“國房景景氣指數(shù)數(shù)”總體水水平止跌跌回升的的主要原原因：66月份，竣竣工面積積分類指指數(shù)為1111.46，與與5月份份基本持持平，比比去年同同期上升升7.442點(diǎn)；本年資資金來源源分類指指數(shù)為1108.47，比比5月份份上升22.411點(diǎn)，比比去年同同期上升升4.668點(diǎn)；新開工工面積分分類指數(shù)數(shù)達(dá)到1108.91，比比5月份份上升00.177點(diǎn)，比比去年同同期上升升3.444點(diǎn)；商品房房銷售價(jià)價(jià)格分類類指數(shù)為為97.71，比比5月份份下降11.233點(diǎn)，比比去年同同期上升升3.773點(diǎn)。空空置面積積分類指指數(shù)為996.552，與與5月份份持平，比比去年同同期下降降0.005點(diǎn)；

34、土地開開發(fā)面積積分類指指數(shù)為1115.97，比比5月份份下降00.644點(diǎn)，比比去年同同期下降降2.660點(diǎn)。圖1-122 20002.6-20003.66國房景景氣指數(shù)數(shù)及主要要分類指指標(biāo)變動動情況我國當(dāng)前的的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)現(xiàn)出供需需兩旺的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢。這這種態(tài)勢勢是由體體制變化化、政策策刺激以以及居民民生活水水平改善善、舊城城改造、城城市化進(jìn)進(jìn)程加快快等三大大動力共共同推動動發(fā)展而而形成的的。具體體分析為為：1、19997年宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)現(xiàn)“軟著陸陸”后，我我國實(shí)施施了擴(kuò)大大內(nèi)需的的經(jīng)濟(jì)政政策，在在全國范范圍內(nèi)推推行住房房貨幣化化分配制制度改革革，降低低了購房房貸款利利息。有有利的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)

35、境境與政策策環(huán)境為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)尤其其是住宅宅產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展提提供了必必要的保保障。根根據(jù)19995-20002年歷歷年122月份國國房景氣氣指數(shù)變變動情況況，可以以說明這這種景氣氣程度的的變化趨趨勢。圖1-133 1999520002年歷歷年122月國房房景氣指指數(shù)變動動情況資料來源：中國國經(jīng)濟(jì)景景氣月報(bào)報(bào)備注：綜合指指數(shù)值1100為為景氣線線，1000以上上為景氣氣區(qū)間，1100以以下為不不景氣區(qū)區(qū)間，1110以以上為過過熱預(yù)警警區(qū)間。從圖1-113中可可以看出出，19998年年后房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入景氣氣區(qū)間。進(jìn)進(jìn)入20000年年，國房房景氣指指數(shù)企穩(wěn)穩(wěn)走高，在在1044點(diǎn)附近近窄幅波波動，呈呈

36、現(xiàn)出高高位強(qiáng)勢勢橫盤跡跡象，我我國房地地產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入了新新的一輪輪景氣階階段，且且離1110點(diǎn)的的預(yù)警值值有很大大的安全全空間(年度最最大值也也只有1105.27)，并未未出現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重的過過熱。由由此表明明，在市市場內(nèi)外外部環(huán)境境的共同同作用下下，幾年年來房地地產(chǎn)業(yè)的的強(qiáng)勢運(yùn)運(yùn)行特征征顯著。 22、體制制變化是是基礎(chǔ)和和第一推推動力。119988年以來來，取消消福利分分房以后后，巨大大的市場場需求是是供給擴(kuò)擴(kuò)大的強(qiáng)強(qiáng)大動力力，從根根本上刺刺激了房房地產(chǎn)開開發(fā)商的的積極性性，而且且吸引其其他資金金流向房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)。3、金融、稅稅收等各各項(xiàng)政策策的刺激激是第二二推動力力。中國國人民銀銀行多次次降息以以

37、分流儲儲蓄；各各大商業(yè)業(yè)銀行積積極開拓拓住房開開發(fā)貸款款和個人人信貸業(yè)業(yè)務(wù)，加加大了金金融支持持；建設(shè)設(shè)部取消消多項(xiàng)不不合理收收費(fèi)；國國家稅務(wù)務(wù)總局也也降低個個人購房房契稅等等，這些些政策措措施的出出臺為我我國房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展提供強(qiáng)強(qiáng)大的支支撐。4、居民生生活水平平改善、舊舊城改造造及城市市化等的的內(nèi)在要要求是第第三推動動力。因此，在上上述一系系列制度度、政策策和內(nèi)在在要求的的合力作作用下，我我國房地地產(chǎn)市場場出現(xiàn)供供需兩旺旺的發(fā)展展態(tài)勢是是一種必必然結(jié)果果。 房地產(chǎn)產(chǎn)市場存存在的主主要問題題一、土地供供應(yīng)增幅幅過大企業(yè)儲備土土地按我我國現(xiàn)行行政策是是不允許許的，但但卻在事事實(shí)上大大量存

38、在在。因?yàn)闉椴徽撌鞘瞧髽I(yè)的的歷史用用地還是是通過各各種出讓讓方式獲獲得的土土地，凡凡企業(yè)依依合法途途徑獲得得土地使使用權(quán)后后，應(yīng)有有權(quán)自主主地從市市場的角角度去考考慮項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)進(jìn)度，以以獲取最最大收益益，這是是正常的的市場行行為，當(dāng)當(dāng)市道好好時，企企業(yè)可以以多建一一些，市市道不好好時，也也可以作作為企業(yè)業(yè)的儲備備項(xiàng)目。過過于硬性性的行政政規(guī)定，反反而更容容易造成成供求關(guān)關(guān)系的失失衡和問問題樓盤盤的發(fā)生生。如果果政府果果真不讓讓企業(yè)儲儲備土地地，就應(yīng)應(yīng)當(dāng)在必必要時停停止供地地，使市市場平衡衡，但事事實(shí)是政政府在土土地供應(yīng)應(yīng)方面一一直以來來就存在在以下一一對矛盾盾，一是是需要通通過出讓讓土地獲

39、獲得龐大大的城市市建設(shè)資資金，特特別是在在城市高高速發(fā)展展的初始始階段，而而另一方方面，政政府和企企業(yè)本身身對市場場需求的的把握也也并不能能真正做做到“先見之之明”，這也也使得企企業(yè)存量量土地日日趨擴(kuò)大大。因此，增強(qiáng)強(qiáng)政府調(diào)調(diào)控土地地市場能能力，是是規(guī)范土土地市場場的基本本前提。嚴(yán)嚴(yán)格控制制開發(fā)用用地的供供應(yīng)總量量，是保保證房地地產(chǎn)市場場健康發(fā)發(fā)展的關(guān)關(guān)鍵。供供應(yīng)總量量控制住住了，才才能避免免盲目擴(kuò)擴(kuò)大商品品房開發(fā)發(fā)規(guī)模，才才能穩(wěn)定定地價(jià)、房房價(jià)，開開發(fā)商、投投資者和和購買房房屋的消消費(fèi)者等等市場主主體才有有投資信信心。二、結(jié)構(gòu)失失衡是房房地產(chǎn)市市場的根根本矛盾盾從理論上計(jì)計(jì)算，當(dāng)當(dāng)前乃至至未

40、來相相當(dāng)一段段時間內(nèi)內(nèi)，我國國的住房房總量依依然是不不足的。據(jù)據(jù)一份測測算顯示示，如果果我國按按每年一一個百分分點(diǎn)提高高城市化化率，每每年至少少要轉(zhuǎn)移移15000萬農(nóng)農(nóng)村人口口，則每每年需要要2-33億平方方米城市市住宅。由由此可見見，當(dāng)前前我國房房地產(chǎn)大大量空置置的問題題不在于于總量而而是結(jié)構(gòu)構(gòu)上的不不合理。產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)與市場場需求失失衡，是是企業(yè)經(jīng)經(jīng)營失敗敗或發(fā)展展受阻的的重要癥癥結(jié)。目目前，我我國大部部分地區(qū)區(qū)的房屋屋開發(fā)中中，高檔檔房屋比比重過高高，低價(jià)價(jià)位經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房屋的開開發(fā)量不不足。一一些大中中城市在在房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中忽視了了供需關(guān)關(guān)系，房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)為了追追求高利利潤，

41、熱熱衷于高高檔商品品房的開開發(fā)，造造成了高高檔商品品房供過過于求，價(jià)價(jià)格虛高高。同時時，市場場上低價(jià)價(jià)位房屋屋供不應(yīng)應(yīng)求，導(dǎo)導(dǎo)致出現(xiàn)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房銷售違違規(guī)操作作和市場場炒作現(xiàn)現(xiàn)象。從從市場的的發(fā)展看看，供給給結(jié)構(gòu)嚴(yán)嚴(yán)重地背背離需求求結(jié)構(gòu)，在在供應(yīng)總總量不足足的情況況下，就就會產(chǎn)生生結(jié)構(gòu)性性泡沫。三、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對金金融依賴賴程度較較高據(jù)中國人民民銀行220022年第二二季度貨貨幣政策策執(zhí)行報(bào)報(bào)告分分析，上上年房地地產(chǎn)對我我國GDDP增長長直接貢貢獻(xiàn)率為為1.33個百分分點(diǎn)，間間接貢獻(xiàn)獻(xiàn)率為00.6-1.22個百分分點(diǎn)，兩兩者相加加為1.9-22.5個個百分點(diǎn)點(diǎn)。這表表明了我我國GDDP增長

42、長對房地地產(chǎn)業(yè)的的依賴程程度較高高，而房房地產(chǎn)的的發(fā)展主主要是依依賴于金金融的強(qiáng)強(qiáng)有力支支持。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，近近年來，銀銀行對房房地產(chǎn)企企業(yè)開發(fā)發(fā)投資的的貸款在在整個房房地產(chǎn)開開發(fā)資金金中占比比一直維維持在223%左左右，個個人購房房資金中中銀行貸貸款的比比重20001年年約為330%，并并呈逐漸漸上升的的趨勢。由由于銀行行不僅通通過提供供開發(fā)類類貸款參參與住宅宅的開發(fā)發(fā)，而且且通過提提供個人人住房貸貸款參與與住宅的的銷售，從從而極大大地提高高了銀行行資金在在住宅投投資開發(fā)發(fā)資金來來源中的的比重，使使得房地地產(chǎn)業(yè)對對金融的的依賴程程度明顯顯提高。發(fā)發(fā)展商利利用個人人住房貸貸款比開開發(fā)類貸貸款容易易

43、獲得的的特點(diǎn)，利利用“假按揭揭”套取銀銀行資金金的現(xiàn)象象比較嚴(yán)嚴(yán)重?！凹侔唇医摇憋L(fēng)險(xiǎn)已已經(jīng)成為為當(dāng)前和和今后一一段時期期住房金金融業(yè)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管管理工作作的重點(diǎn)點(diǎn)。四、局部泡泡沫蔓延延 國家統(tǒng)計(jì)局局近期對對全國338177家房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)進(jìn)進(jìn)行的專專項(xiàng)調(diào)查查顯示出出以下結(jié)結(jié)果：三成以上的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資規(guī)規(guī)模過大大，一半半多的企企業(yè)對房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資前景不不持樂觀觀態(tài)度。一一是399.322%的企企業(yè)認(rèn)為為本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資規(guī)模?？煊诒颈镜貐^(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，555.177%的企企業(yè)認(rèn)為為適應(yīng)本本地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，5.51%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為慢慢于本地地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展。二二是3

44、44.433%的企企業(yè)認(rèn)為為本地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資規(guī)模模偏大，556.773%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為適中中，8.84%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為偏偏小。三三是444.833%的企企業(yè)對本本地區(qū)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資前景較較為樂觀觀，433.900%的企企業(yè)認(rèn)為為一般，111.227%的的企業(yè)明明確表示示不樂觀觀。四是是44.94%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為本本企業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資力度要要加大，440.331%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為不變變，144.755%的企企業(yè)認(rèn)為為要縮小小。四成多的企企業(yè)認(rèn)為為房地產(chǎn)產(chǎn)過熱。具具體為：42.21%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為房房地產(chǎn)過過熱，557.779%企企業(yè)認(rèn)為為適中或或不熱。1/2以上上的企業(yè)業(yè)認(rèn)為目目前

45、商品品房銷售售一般和和對商品品房銷售售前景持持謹(jǐn)慎樂樂觀態(tài)度度。一是是35.82%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為目目前商品品房銷售售較好，557.668%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為一般般，6.50%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為較較差。二二是399.811%的企企業(yè)對未未來兩年年內(nèi)商品品房銷售售前景表表示樂觀觀，477.377%的企企業(yè)表示示一般，112.882%的的企業(yè)表表示不樂樂觀。近九成的企企業(yè)認(rèn)為為空置商商品房持持續(xù)增加加已對企企業(yè)產(chǎn)生生不同程程度的影影響。具具體為：13.45%的企業(yè)業(yè)認(rèn)為影影響不大大，444.500%的企企業(yè)認(rèn)為為有些影影響，440.888%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為導(dǎo)致致企業(yè)生生產(chǎn)經(jīng)營營困難，11.188%的企企業(yè)認(rèn)為為已

46、使企企業(yè)面臨臨破產(chǎn)。約1/2的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為房價(jià)價(jià)過高或或偏高，看看到了泡泡沫。具具體為：6.334%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為目前前商品房房房價(jià)過過高，442.224%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為偏高高，400.877%的企企業(yè)認(rèn)為為適中，110.555%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為偏低低。近1/2的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為未來來兩年房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資的資金金主要來來自于銀銀行。226.992%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為來自自于銀行行貸款，220.118%的的企業(yè)認(rèn)認(rèn)為來自自于個人人按揭貸貸款。居民購買力力低、商商品房過過剩、開開發(fā)投資資規(guī)模過過大、盲盲目建設(shè)設(shè)為空置置商品房房增加的的主要因因素。企企業(yè)的認(rèn)認(rèn)同率分分別為229.330%、222.446%

47、、220.442%、119.886%。綜上所述，當(dāng)當(dāng)前我國國房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的總總體走勢勢，就全全國而言言尚屬于于正常狀狀態(tài)，但但已在若若干地區(qū)區(qū)和一些些方面出出現(xiàn)過熱熱苗頭和和泡沫現(xiàn)現(xiàn)象，并并有蔓延延、擴(kuò)大大之勢。具體而言，我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中的局部部過熱苗苗頭表現(xiàn)現(xiàn)在：一一是近三三年來房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資規(guī)模平平均以225.004%的的高速增增長，為為GDPP平均增增幅的33倍左右右，且有有進(jìn)一步步增加之之勢。二二是炒房房子、炒炒地皮等等投機(jī)、炒炒作現(xiàn)象象在大部部分城市市均可看看到，且且有愈演演愈烈之之勢。三三是商品品房開發(fā)發(fā)投資結(jié)結(jié)構(gòu)過于于向高中中檔房傾傾斜。四四是國民民經(jīng)濟(jì)許

48、許多行業(yè)業(yè)的企業(yè)業(yè)已開始始向房地地產(chǎn)業(yè)涌涌入或受受其連帶帶影響。五五是房屋屋竣工面面積和房房屋施工工面積中中新開工工面積分分別平均均以每年年20.57%和255.222%的高高速遞增增。局部泡沫現(xiàn)現(xiàn)象表現(xiàn)現(xiàn)在：一一是地價(jià)價(jià)泡沫。土土地由于于其稀缺缺性和市市場需求求的無限限性拉動動及炒作作，土地地價(jià)格出出現(xiàn)虛漲漲，虛漲漲的部分分就是泡泡沫。二是房價(jià)泡泡沫。房房價(jià)中的的地價(jià)泡泡沫、房房地產(chǎn)投投機(jī)和炒炒作所哄哄抬的價(jià)價(jià)格部分分、開發(fā)發(fā)商正常常期望值值以上的的期望值值等，組組成了房房價(jià)泡沫沫。三是商品房房供求泡泡沫。商商品房供供大于求求，超過過部分的的供給增增長則為為虛漲，構(gòu)構(gòu)成商品品房供求求泡沫。近

49、近幾年，我我國商品品房空置置率均在在14%以上，處處于危險(xiǎn)險(xiǎn)空置區(qū)區(qū)。即使使不考慮慮我國現(xiàn)現(xiàn)有的空空置商品品房，在在未來兩兩年內(nèi)，按按照房屋屋施工面面積增幅幅比近三三年平均均增幅降降低2個個百分點(diǎn)點(diǎn)、商品品房銷售售面積增增幅比近近三年平平均增幅幅高2個個百分點(diǎn)點(diǎn)計(jì)算，商商品房仍仍然供大大于求。這這樣就形形成了供供求泡沫沫。四是資金沉沉淀泡沫沫。房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)資資金拖欠欠形成的的債務(wù)鏈鏈、高資資產(chǎn)負(fù)債債率、大大量空置置商品房房等所導(dǎo)導(dǎo)致的資資金沉淀淀構(gòu)成了了資金沉沉淀泡沫沫。五是房地產(chǎn)產(chǎn)投資泡泡沫。因因?yàn)槲覈鴩康禺a(chǎn)產(chǎn)投資持持續(xù)高速速增長，空空置商品品房增加加、大量量資金沉沉淀等，使使房地產(chǎn)

50、產(chǎn)企業(yè)還還貸、還還債困難難，導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)投資資泡沫產(chǎn)產(chǎn)生。特特別在我我國房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中銀行貸貸款比重重很大的的情況下下，存在在金融風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，易易導(dǎo)致金金融危機(jī)機(jī)。國家統(tǒng)計(jì)局局的調(diào)查查結(jié)果表表明，制制止和防防范房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資中中局部過過熱苗頭頭和局部部泡沫現(xiàn)現(xiàn)象，以以防止其其蔓延和和擴(kuò)大，已已經(jīng)刻不不容緩。當(dāng)當(dāng)然，這這種制止止和防范范應(yīng)當(dāng)是是“軟著陸陸”，要防防止房地地產(chǎn)市場場出現(xiàn)大大起大落落和劇烈烈震蕩。因因此，各各級政府府及有關(guān)關(guān)部門必必須有統(tǒng)統(tǒng)一和清清醒的認(rèn)認(rèn)識，采采取有針針對性的的措施對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展進(jìn)行行調(diào)控和和引導(dǎo)。 發(fā)展趨趨勢預(yù)測測一、短期發(fā)發(fā)展趨勢勢預(yù)測（一）

51、房地地產(chǎn)投資資預(yù)測為確保國民民經(jīng)濟(jì)的的快速健健康發(fā)展展，我國國將繼續(xù)續(xù)實(shí)行擴(kuò)擴(kuò)大內(nèi)需需的政策策，進(jìn)一一步加大大基本建建設(shè)投資資?；颈窘ㄔO(shè)投投資對房房地產(chǎn)投投資具有有顯著的的拉動作作用，一一般情況況下，城城鎮(zhèn)基本本配套建建設(shè)達(dá)到到一定規(guī)規(guī)模和程程度后，當(dāng)當(dāng)?shù)胤康氐禺a(chǎn)投資資將會迅迅速增加加。發(fā)達(dá)達(dá)國家房房地產(chǎn)投投資與基基本建設(shè)設(shè)投資比比例一般般處于00.6-0.88之間。幾年來我國國基本建建設(shè)投資資對房地地產(chǎn)投資資的拉動動作用越越來越大大。可以以預(yù)見，短短期內(nèi)房房地產(chǎn)投投資將繼繼續(xù)保持持增長勢勢頭，但但增長速速度將放放緩。由由于房地地產(chǎn)市場場投資主主體是各各類房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)(較大大部分是是民營及

52、及外資企企業(yè))，其其決策動動因主要要來源于于市場，因因此國家家對房地地產(chǎn)投資資的調(diào)控控將主要要集中在在對銀行行信貸準(zhǔn)準(zhǔn)入條件件的控制制上。（二）房地地產(chǎn)市場場供給預(yù)預(yù)測由于行行業(yè)產(chǎn)品品生產(chǎn)周周期特點(diǎn)點(diǎn)，房地地產(chǎn)市場場供給表表現(xiàn)出很很強(qiáng)的慣慣性。房房地產(chǎn)開開發(fā)商為為降低投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，將盡盡可能地地避免房房屋爛尾尾，確保保已開工工項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)竣工工。因此此，房地地產(chǎn)市場場供給缺缺乏彈性性，排除除今后新新開工因因素，119999年-220022年新開開工量將將在今后后三年內(nèi)內(nèi)逐漸轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為竣工工量。今今后3年年竣工總總量是111-113億平平方米，即即年均竣竣工量在在 3.6-44.4億億平方米米之間。（

53、三）房地地產(chǎn)市場場需求預(yù)預(yù)測2002年年，我國國人民生生活水平平邁上了了一個新新臺階，人人均國民民生產(chǎn)總總值突破破10000美元元，生活活水平進(jìn)進(jìn)入了小小康階段段，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)較較以往相相比有了了很大的的變化。我國恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來人均居住消費(fèi)情況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長速度大于其收入水平的增長速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會更快地增長。從短期來看看，房地地產(chǎn)受政政策性因因素影響響較大。220022年，以以建設(shè)部部、國家家計(jì)委、人人民銀行行等六部部委下發(fā)發(fā)的關(guān)關(guān)于

54、加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場宏宏觀調(diào)控控促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場健康康發(fā)展的的若干意意見為為起始，國國家有關(guān)關(guān)部門相相繼出臺臺了一系系列政策策，對土土地出讓讓、項(xiàng)目目審批、市市場結(jié)構(gòu)構(gòu)、銀行行信貸等等多個方方面提出出了新的的要求。這這些宏觀觀調(diào)控政政策必將將對房地地產(chǎn)業(yè)短短期發(fā)展展產(chǎn)生重重大影響響。二、未來中中長期預(yù)預(yù)測（一）從GGDP發(fā)發(fā)展水平平來看世界銀行統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字字顯示：人均GGDP 達(dá)到6600到到8000美元時時，住宅宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)入高速速增長階階段；人人均GDDP達(dá)到到13000美元元時，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)進(jìn)入快快速增長長階段。目目前我國國人均GGDP已已接近110000美元，并并進(jìn)入全全面建設(shè)設(shè)小康社社會

55、階段段，住宅宅消費(fèi)將將成為目目前及今今后相當(dāng)當(dāng)長時間間的主要要消費(fèi)熱熱點(diǎn)，住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)相應(yīng)將將進(jìn)入高高速增長長階段。其其中上海海、北京京、天津津、廣東東、江蘇蘇、浙江江、福建建等地已已達(dá)到或或超過113000美元（上上海已超超過40000美美元），住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)處于快快速增長長階段。根根據(jù)“十五”計(jì)劃的的規(guī)劃指指標(biāo)，220055年我國國GDPP將達(dá)到到12.5萬億億元，人人均GDDP將達(dá)達(dá)到11130美美元，預(yù)預(yù)計(jì)年平平均增長長速度為為7%左左右。經(jīng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)穩(wěn)定增長長為房地地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造了良良好條件件，也對對房地產(chǎn)產(chǎn)提出了了快速發(fā)發(fā)展的要要求。（二）從市市場潛力力來看目前我國城城鎮(zhèn)人均均住

56、房在在14平平方米左左右，雖雖比改革革開放前前提高了了許多，但但與一些些發(fā)達(dá)國國家和中中等發(fā)達(dá)達(dá)國家相相比，還還相差幾幾倍。國國際經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，在在人均住住房建筑筑面積達(dá)達(dá)到333-355平方米米之前，會會保持旺旺盛的住住房需求求。因此此，潛在在的市場場需求將將為我國國住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)持續(xù)續(xù)發(fā)展提提供強(qiáng)大大馬力。（三）從城城市化角角度來看看我國城鎮(zhèn)人人口占總總?cè)丝诘牡谋戎?19880年為為19.4%，119955年升至至29%，20001年年進(jìn)一步步提高到到37.7%，達(dá)達(dá)到4.7億左左右。據(jù)據(jù)權(quán)威機(jī)機(jī)構(gòu)預(yù)測測，到220100年我國國城市化化率將達(dá)達(dá)到466%，城城市人口口將達(dá)到到6.44億人，比比目

57、前凈凈增1.9億人人，平均均每年要要新增人人口18852萬萬。按照照城市化化水平與與人均GGDP的的正相關(guān)關(guān)性的規(guī)規(guī)律，如如果到220200年中國國人均GGDP增增到28800多多美元，那那么屆時時城市化化水平可可達(dá)到660%左左右。城市化進(jìn)程程的加快快，必然然要求房房地產(chǎn)和和住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與之之相適應(yīng)應(yīng)。單單單拿住宅宅這一項(xiàng)項(xiàng)來說，按按現(xiàn)在的的城市人人口計(jì)算算，每增增加1平平方米人人均住宅宅建筑面面積，就就要新建建5億平平方米左左右的住住宅。而而如果按按預(yù)測的的到20010年年城市人人口達(dá)到到6.44億人，人人均住宅宅建筑面面積按目目前的222平方方米計(jì)算算，那么么僅滿足足新增加加的1.9億城城

58、市人口口,就需需要建設(shè)設(shè)41.8億平平方米住住宅。（四）從人人口流動動情況來來看目前，我國國流動人人口規(guī)模模已在11.2億億以上，大大量流動動人口的的出現(xiàn)既既是市場場經(jīng)濟(jì)的的產(chǎn)物，也也是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的重要標(biāo)標(biāo)志。以以廣州、上上海和北北京三大大城市為為例，各各城市的的外來人人口多達(dá)達(dá)3000萬到4400萬萬，其流流動人口口與常住住人口之之比分別別是211:1000，110:1100和和6:1100。如如此大量量的流動動人口，是是這些城城市房屋屋租賃市市場的消消費(fèi)主體體，為房房屋租賃賃市場的的發(fā)展奠奠定了基基礎(chǔ)。有有預(yù)測表表明，到到20110年，我我國流動動人口將將增加到到1.55億人以以上，按按

59、人均居居住最低低標(biāo)準(zhǔn)（人人均居住住面積22平方米米，建筑筑面積44平方米米）計(jì)算算，需要要為新增增的流動動人口建建造約33億平方方米的租租賃房屋屋，每年年需開發(fā)發(fā)建設(shè)330000萬平方方米以上上的租賃賃房屋。（五）從國國內(nèi)政策策層面來來看改革開放以以來，特特別是119988年以來來，國家家和有關(guān)關(guān)部門制制定的一一系列鼓鼓勵發(fā)展展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的有有關(guān)政策策。免征征營業(yè)稅稅、契稅稅、支持持處理空空置房；降低房房產(chǎn)稅和和出租房房屋的個個人所得得稅等。尤尤其是從從20001年開開始的“十五”計(jì)劃和和十年規(guī)規(guī)劃中，國國家要求求加快住住房建設(shè)設(shè)，使之之在提高高人均居居住水平平、擴(kuò)大大內(nèi)需和和帶動國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)

60、發(fā)展方方面，繼繼續(xù)發(fā)揮揮重要的的作用?！笆濉庇?jì)劃指出，2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；計(jì)劃全國城鄉(xiāng)建房面積57億平方米，其中城鎮(zhèn)建房面積27億平方米，較“九五”期間的23.45億平方米增長15%。十六大后我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會時期，國家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。因此，從中中長期來來看，我我國房地地產(chǎn)業(yè)屬屬于朝陽陽產(chǎn)業(yè)，目目前還處處于總量量增長時時期，現(xiàn)現(xiàn)階段出出現(xiàn)的結(jié)結(jié)構(gòu)性和和區(qū)域性性矛盾屬屬于前進(jìn)進(jìn)中的問問題，必必將隨著著宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)的持持續(xù)發(fā)展展