房地產(chǎn)投資分析報告 蔣碩

1、房地產(chǎn)投資分析華北科技學院房地產(chǎn)投資分析課程設計課程名稱 房地產(chǎn)投資分析 課設學期 2013至2014學年 第2學期 所在系部 建筑工程學院 專業(yè)班級 工房B112 樓盤名稱 燕京新城小區(qū) 姓 名 蔣碩 學 號 201105084226 課設成績 教師評語 各個板塊價格分區(qū)明顯，西部區(qū)域明顯高于東部，距離102國道沿線近代項目價格高于其他項目；整個燕郊住宅市場產(chǎn)品形式正趨于統(tǒng)一，除東部個別擁有較好自然資源項目推出少量別墅產(chǎn)品外，整個住宅市場完全以小高層，高層為主 別墅產(chǎn)品可以實現(xiàn)市場最高價，各項目價格叉差異大，說明市場對別墅產(chǎn)品形式與價值沒有形成對位市場各類產(chǎn)品平臺面積區(qū)間初步形成，獨棟產(chǎn)品面

2、積在300平米以上，類別墅面積區(qū)間230-280平米，多層與小高層產(chǎn)品沒有明顯差別市場主力戶型為：1居面積35-70平米，2居面積區(qū)間60-100平米，3居面積區(qū)間90-130平米。3.4.3市場需求分析北京客戶主要購買二、三居（90-110平米）的戶型，這類人群在相對低總價的前提下還是期望獲得更高的生活品質(zhì)并且大部分為兩口或三口之家，也會有兩代同堂的家庭。而一居（40-60平米）的快速熱銷頁反映出還是有很多單身或未婚的客戶存在，在未成立家庭前作為過渡用居住，而這部分人基本屬于上班族。3.4.4區(qū)域市場總體感觀燕郊房地產(chǎn)市場項目產(chǎn)品線較豐富，從低密度的別墅、townhouse到中高密度大型住宅

3、社區(qū)應有盡有，氮氣特點之一是低密度產(chǎn)品往往與高密度產(chǎn)品集中在同一區(qū)域，區(qū)域產(chǎn)品特征不明顯，例如，東方夏威夷別墅區(qū)基本被中高密度的項目所包圍，充分說明了該區(qū)房地產(chǎn)自然景觀資源利用的不得當，缺乏整體規(guī)劃意識?？傮w分析 價格走勢：“西高東低” 產(chǎn)品類型：“西奢東拮” 市政配套：“西全東簡” 自然資源：“西富東缺”3.5 內(nèi)部市場競爭分析3.5.1在售分析市場在售項目，產(chǎn)品創(chuàng)新有限，同質(zhì)化嚴重，市場競爭多以社區(qū)配套、景觀為賣點。3.5.2燕郊區(qū)熱點板塊各項目競爭力分析由于客戶對異域風格的建筑及生活理念有很濃郁的向往，造成了區(qū)域項目風格趨同的特征，均走歐陸異域風情，同時依靠周邊現(xiàn)有的自然資源，營造安逸、

4、自然、舒緩的生活氛圍，基本上除項目體量和產(chǎn)品有少許差別以外，各自項目并無太多亮點，但在熱點區(qū)域，仍互為對手，競爭激烈。雖然通州的房地產(chǎn)項目會截殺掉一部分客戶，但隨著未來購房者對燕郊認識的加深及產(chǎn)品舒適度的認可，會進一步弱化同通州區(qū)域競爭的劣勢，將來燕郊不會再扮演以價格優(yōu)勢來吸引客群的角色，二回轉變?yōu)橐援a(chǎn)品力為向導成熟的房地產(chǎn)市場。 三、規(guī)劃設計戶型圖（參見附錄圖片1、圖片2、圖片3、圖片4、圖片5）：四、投資項目開發(fā)建設實施計劃分析1、工程建設實施計劃：項目計算期為13個月 該工程項目實施進度計劃（施工平面圖、橫道圖及雙代號網(wǎng)絡圖參見附錄圖片6、圖片7、圖片8）銷售計劃當完成不含土地取得成本的

5、總投資的25%時，開展預售工作。 銷售進度計劃表 單位：萬元 時間 （季度）項目第一年第二年341234住宅樓4%8%10%10%10%10%超市0%5%8%10%10%12%停車場0%3%8%12%7%20% 銷售進度計劃表 單位：萬元 時間（季度）項目第三年第四年合計123412住宅樓10%12%12%8%4%2%100%超市15%12%10%10%5%3%100%停車場10%5%5%15%5%10%100%五、投資估算與資金籌措1、投資估算 項目總投資估算表序號項目總投資/萬元單方成本/(元m-2)1土地取得成本24500.00 1308.76 2建筑安裝工程費44805.23 1836

6、.28 3前期工程費2904.55 119.04 4基礎設施建設費11136.10 456.40 5公共配套設施建設費377.40 15.22 6開發(fā)間接費14978.37 613.87 7其他費用1344.16 55.09 8不可預見費2240.26 91.81 合計102286.07 4496.46 2、投資使用計劃與資金來源分析制定投資使用計劃投資使用計劃表 單位：萬元時間第一年第二年合計3 4 1 2 3 4 投資34388 32750 5731 3275 2456 1310 47161 投資使用計劃表 單位：萬元時間第三年第四年合計1 2 3 4 1 2 投資819 819 164

7、82 41 41 81876 制定資金籌措計劃房地產(chǎn)投資項目資金籌措主要來源于資本金（股本金）、銀行貸款、預售收入。該項目將結合這三種方式進行費用計劃，其中資本金安排32750萬元。編制“投資計劃與資金籌措表”稅費利率表稅費項目稅費率（%）營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅（按租金）公益金法定盈余公積金任意盈余公積金不可預見費土地增值稅57325125100430，40，50超率累進稅率 資金使用籌措與償還計劃表(i=8%)序號項目建設經(jīng)營期合計2014年2015年2016年2017年1總投資46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 92057.46

8、1.1經(jīng)營資金636.92 1313.02 1393.77 0.00 3343.70 1.2開發(fā)產(chǎn)品投資45391.81 29372.80 13949.14 10228.61 88713.76 2資金籌措46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 92057.46 2.1資本金25315.80 16877.20 0.00 0.00 42193.00 2.2借款20712.93 0.00 0.00 0.00 20712.93 2.3銷售再投入0.00 0.00 15342.91 10228.61 25571.52 3本年借款本息21349.85 22662.87 24

9、056.63 0.00 44012.72 3.1年初借款累計0.00 21349.85 22662.87 0.00 3.2本年借款20712.93 0.00 0.00 0.00 20712.93 3.3本年應計利息（8%）636.92 1313.02 1393.77 0.00 3343.70 3.4年底還本付息0.00 0.00 24056.63 0.00 0.00 3.5年末借款累計21349.85 22662.87 24056.63 0.00 4借款還本付息0.00 0.00 24056.63 0.00 24056.63 4.1投資回收0.00 0.00 24056.63 0.00 240

10、56.63 六、投資分析基礎數(shù)據(jù)的預測和選定1、銷售收入測算 銷售收入估算表序號分類銷售面積/m2建議銷售均價/(元m-2)銷售收入/萬元1住宅樓187200.00 8700.00 162864.00 2超市400.00 15000.00 600.00 3停車場2808.00 15萬元/個42120.00 合計205584.00 銷售收入分期估算表年份銷售計劃建設經(jīng)營期年度收入/萬元合計/萬元項目比例面積/m22014年2015年2016年2017年2014年2015年住宅樓0.00 停車位超市2016年住宅樓0.60 112320.00 97718.40 122990.40 停車位0.60

11、1685 25272.00 超市2017年住宅樓0.40 74880.00 65145.60 82593.60 停車位0.40 1123 16848.00 超市1.00 400.00 600.00 合計25272.00 82593.60 205584.00 2、銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加估算表序號類別計算依據(jù)建設經(jīng)營期/萬元合計/萬元2014年2015年2016年2017年1營業(yè)稅銷售收入*5%6149.52 4129.68 10279.20 2城市維護建設費營業(yè)稅*7%430.47 289.08 719.54 3教育費附加營業(yè)稅*3%184.49 123.89 308.38 4防洪工

12、程維護建設費銷售收入*1.8%2213.83 1486.68 3700.51 5印花稅銷售收入*0.05%61.50 41.30 102.79 6房屋買賣手續(xù)費銷售收入*0.5%614.95 412.97 1027.92 合計9654.75 6483.60 16138.34 土地增值稅計算表序號項目計算依據(jù)金額/萬元1銷售收入表4-9205584.00 2扣除項目金額2.1+2.2+2.3+2.4136154.78 2.1開發(fā)成本總成本費用-開發(fā)費用88651.85 2.2開發(fā)費用企業(yè)管理費用+財務費用+銷售費用13634.22 2.3銷售稅金及附加表4-1116138.34 2.4財務部規(guī)定

13、的其他扣除項目2.1*20%17730.37 3增值額(1)-(2)69429.22 4增值率(3)/(2)0.51 5適用增值稅稅率（4）20%0.30 6土地增值稅應納稅=土地增值額*適用稅率(30%)20828.76 七、項目財務經(jīng)濟分析1、編制輔助財務報表和基本財務報表1.1項目全部投資現(xiàn)金流量表 項目全部投資現(xiàn)金流量表序號項目建設經(jīng)營期合計2014年2015年2016年2017年1現(xiàn)金流入0.00 0.00 122990.40 82593.60 205584.00 1.1銷售收入0.00 0.00 122990.40 82593.60 205584.00 2現(xiàn)金流出46028.73

14、30685.82 51156.21 127870.76 2.1全部總投資46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 102286.07 2.2銷售稅金及附加0.00 0.00 9654.75 6483.60 16138.34 2.3土地增值稅0.00 0.00 2213.83 1486.68 3700.51 2.4所得稅0.00 0.00 23944.73 160173.63 184118.36 3所得稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-46028.73 -30685.82 71834.19 82593.60 77713.24 4所得稅后累計凈現(xiàn)金流量-46028.73

15、-76714.55 -4880.36 77713.24 -49910.41 5折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量（ic=20%）-38357.28 -21309.60 49884.85 47797.22 38015.20 6折現(xiàn)的累計凈現(xiàn)金流量-38357.28 -59666.87 -9782.02 38015.20 -69790.97 計算指標財務內(nèi)部收益率FIRR41.75%財務凈現(xiàn)值FNPV38015.20 靜態(tài)投資回收期Pt2.87 動態(tài)投資回收期Pt2.98 1.2利潤表 利潤表序號類別計算依據(jù)建設經(jīng)營期/萬元合計/萬元2014年2015年2016年2017年1銷售收入表4-9122990.40 82

16、593.60 205584.00 2總成本費用表4-78609.33 5781.55 102286.07 3經(jīng)營稅金及附加表4-113689.71 2477.81 16138.34 4土地增值稅表4-122213.83 1486.68 20828.76 5利潤總額（1）-（2）-（3）-（4）61.50 41.30 66330.82 6所得稅（6）*25%614.95 412.97 16582.71 7稅后利潤（5）-（6）49748.12 1.3項目自有資金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表序號項目建設經(jīng)營期合計2014年2015年2016年2017年1現(xiàn)金流入0.00 0.00 122990.40

17、 82593.60 122990.40 1.1銷售收入0.00 0.00 122990.40 82593.60 51883.07 2現(xiàn)金流出25315.80 16877.20 51883.07 18611.86 42193.00 2.1自有資金25315.80 16877.20 0.00 0.00 57535.91 2.2預售收入再投入0.00 0.00 15342.91 10228.61 9654.75 2.3銷售稅金及附加0.00 0.00 9654.75 6483.60 2213.83 2.4土地增值稅0.00 0.00 2213.83 1486.68 614.95 2.5所得稅0.00

18、 0.00 614.95 412.97 24056.63 2.6借款本息償還0.00 0.00 24056.63 0.00 71107.33 3所得稅后凈現(xiàn)金流量（1）-（2）-25315.80 -16877.20 71107.33 63981.74 -13278.68 4所得稅后累計凈現(xiàn)金流量-25315.80 -42193.00 28914.33 92896.07 5折現(xiàn)后凈現(xiàn)金流量（ic=20%）-21096.50 -11720.28 41150.08 30855.39 39188.69 6折現(xiàn)的累計凈現(xiàn)金流量-21096.50 -32816.78 8333.30 39188.69 經(jīng)濟

19、指標財務內(nèi)部收益率FIRR74.74%財務凈現(xiàn)值FNPV39188.69 靜態(tài)投資回收期Pt2.59 動態(tài)投資回收期Pt2.80 1.4資金來源與運用表項目資金來源及運用分析表序號項目建設經(jīng)營期合計2014年2015年2016年2017年1資金來源46028.73 16877.20 122990.40 82593.60 185896.33 1.1銷售收入0.00 0.00 122990.40 82593.60 122990.40 1.2自有資金25315.80 16877.20 0.00 0.00 42193.00 1.3銀行貸款20712.93 0.00 0.00 0.00 20712.93

20、 2資金運用46028.73 30685.82 51883.07 18611.86 128597.62 2.1建設總投資46028.73 30685.82 15342.91 10228.61 92057.46 2.2銷售稅金及附加0.00 0.00 9654.75 6483.60 9654.75 2.3土地增值稅0.00 0.00 2213.83 1486.68 2213.83 2.4所得稅0.00 0.00 614.95 412.97 614.95 2.5借款本息償還0.00 0.00 24056.63 0.00 24056.63 3盈余資金（1）-（2）0.00 -13808.62 71107.33 63981.74 57298.71 4累計盈余資金0.00 -13808.62 57298.71 121280.45 2、計算財務評價指標2.1 依據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表：動態(tài)計算指標：資本金財務內(nèi)部收益率:23.01%資本金財務凈現(xiàn)值i=23%時3.39 i=24%時-326.95 根據(jù)內(nèi)部收益率公式得出23.01%投資回收期：2.65