市場研究產(chǎn)品定位分析依據(jù)

1、59/59市場研究-產(chǎn)品定位的市場依據(jù)松江，是上海歷史、文化的發(fā)祥地，有上海之根之譽，有著悠久的歷史、深厚的文化底蘊和豐富的旅游資源。在上海都市總體規(guī)劃中，松江將建設(shè)成為上海輔城。一、區(qū)域環(huán)境地理位置松江區(qū)位于長江三角洲內(nèi)上海市西南部，黃浦江上游，南寬北窄，南北長約45公里，東西寬約50公里，總面積604平方公里，是上海西南的重要門戶，也是連接浙滬兩域的重要樞紐。松江距上海市區(qū)30公里，距虹橋機場16公里，距浦東國際機場68公里。行政區(qū)劃松江區(qū)內(nèi)轄有4個街道、11個鎮(zhèn)，分不包括了岳陽街道、永豐街道、中山街道、方松街道；新橋鎮(zhèn)、九亭鎮(zhèn)、泗涇鎮(zhèn)、洞涇鎮(zhèn)、新浜鎮(zhèn)、車墩鎮(zhèn)、石湖蕩鎮(zhèn)、佘山鎮(zhèn)、泖港鎮(zhèn)、小

2、昆山鎮(zhèn)以及葉榭鎮(zhèn)。人口狀況松江區(qū)及松江老城區(qū)人口歷史數(shù)據(jù)及以后預測圖：2002年，松江區(qū)戶籍人口達到50萬。在過去3年，松江的年人口增長率約為0.77%，依此推算至2005年松江人口將達到52.35萬人。松江傳統(tǒng)市區(qū)即老城區(qū)（滬杭高速公路以南部分）2002年人口為16.09萬人，依照松江區(qū)統(tǒng)計局過去的3年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，松江老城區(qū)的常住人口增長率約為6.3%，可能05年區(qū)域人口將接近20萬。在上海市整體人口呈現(xiàn)負增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大，將為松江房地產(chǎn)市場提供持續(xù)的市場支撐。交通狀況松江交通便捷，區(qū)內(nèi)現(xiàn)已形成條要緊交通軸線，為進展區(qū)內(nèi)各項產(chǎn)業(yè)提供了便利的交通條件。主軸

3、線滬杭鐵路、滬杭高速公路橫貫新城和老城之間；滬杭公路、沈磚公路橫貫松江的北部和東西，同時是上海中心城區(qū)至佘山國家級旅游度郊區(qū)的重要巡游路線；葉新公路橫貫松江南部地區(qū)東西；嘉金快速干道及滬松公路縱貫松江東部的南北； 同三國道縱貫松江西部的南北；嘉松路縱貫青浦至松江新城，連接滬寧高速公路和滬杭高速公路。松江區(qū)跨區(qū)、跨省市的交通方式要緊以汽車客運、鐵路為主。目前，區(qū)內(nèi)共有樂都汽車站、長途汽車站以及大眾公交城東公交站三個要緊汽車站點。和五個鐵路站，包括兩個三等站（新橋站及松江站）以及三個四等站。 歷史文化歷史沿革松江古稱華亭，是江南聞名的魚米之鄉(xiāng)。在上海開埠前，松江一直是上海地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心

4、。據(jù)考古發(fā)覺，距今約6000年，先民們就在九峰一帶勞動、生息，制造了崧澤型和良渚型等古文化。東漢建安二十四年（219年），東吳名將陸遜以功封華亭侯，華亭始見于史志。唐天寶十年（751年），置華亭縣。元至元十四年（1277年）升為華亭府，翌年改為松江府。民國元年（1912年）廢府，華亭、婁縣合并為華亭縣。民國3年（1914年）改為松江縣。解放后，蘇南行政署設(shè)松江專區(qū)。1958年3月，松江專區(qū)撤消，改隸蘇州專區(qū)。1958年11月由江蘇省劃歸上海市。1998年2月，國務(wù)院批準撤縣設(shè)區(qū)。人文特色綜觀歷史，松江碩士名人燦若星漢，歷代以來，涌現(xiàn)出陸機、趙孟頫、張弼、董其昌等一大批名人雅士。從宋至清，共有5

5、21位進士，狀元數(shù)人。在近現(xiàn)代史上，更是涌現(xiàn)出了史量才、柳亞子、馬相伯、施哲存等文化名人，活躍于文化藝術(shù)界。松江名勝松江名勝之多居上海各區(qū)縣之首，唐宋元明清各朝代都保存有豐富的遺跡。區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的唐代陀羅尼經(jīng)石幢、云間白鶴寺（即清真寺）、頤園、西林禪寺、方塔、醉白池等歷代建筑不但見證了松江古老、燦爛的歷史，更是松江進展特色文化旅游的寶貴資源。二、松江經(jīng)濟1、要緊經(jīng)濟指標2000年，全區(qū)GDP130.89億元。2002年GDP達到180.08億元，同比增長19.2%。固定資產(chǎn)投資和社會消費品零售額持續(xù)增加，投資者對松江經(jīng)濟進展前景的普遍樂觀，區(qū)域生活水平不斷提高。投資和消費兩頭拉動將有利于松江房地產(chǎn)

6、市場的供需兩旺。人均收入隨之大幅度提高。2002年全區(qū)人均4300美元，比上年增長18.0%。可能2007年人均GDP將達到7500美元，實現(xiàn)比2001年翻番。2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著松江經(jīng)濟的不斷進展，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整也發(fā)生相應(yīng)變化，出現(xiàn)了“二、三、一”的結(jié)構(gòu)，以房地產(chǎn)業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)經(jīng)濟進展的主導地位。2002年，松江區(qū)第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為5：32：63。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為8.81億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值為114.51億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值為56.76億元。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的主導地位要緊得益于兩方面因素：一方面，松江各園區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)的投資力度加大、經(jīng)濟效益提高，促使第二產(chǎn)業(yè)的比重有所增加；

7、第二方面，松江新城的規(guī)劃帶動了區(qū)內(nèi)眾多房地產(chǎn)的開發(fā)，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的比重增加。3、財政收入?yún)^(qū)內(nèi)第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)的進展，極大地提高了松江的財政收入。2002年，松江區(qū)實現(xiàn)全區(qū)財政收入40.47億元，比上年增長44.2%。國民經(jīng)濟增加值、工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值、地點財政收入增長速度分不高于全市8.3個百分點、6.7個百分點和25.6個百分點，處于全市領(lǐng)先水平。4、利用外資2002年，松江區(qū)新批準投資項目總投資額超過19億美元，比上年增加77.9%，其中利用外資超過17億美元，比上年增加70.9%，分不占上海市郊總額的22.57%及25.34%，居市郊各區(qū)之首。投資項目來自美國、日本、新加坡及泰國等31

8、個國家和地區(qū)，其中有709家外商外資企業(yè)在松江區(qū)投產(chǎn)，比上年增加112家。年內(nèi)銷售收入322.06億元，比上年增加44.7%，占上海市郊外商外資企業(yè)銷售總額的22.26%。截止2002年底，松江累計批準2032個外商投資項目，總投資78.61億美元，合同利用54.48億美元，投資項目來自50個國家和地區(qū)。外商投資企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值比重達60%，外向型經(jīng)濟地位進一步上升。5、居民生活職工月平均工資20012002增幅2003增幅松江（元/月）1426165716.%182810%上海（元/月）148016239.6%184714%2002年，松江職工月平均工資達到1657元，高于上海市

9、的職工年平均工資水平，其增長率顯大于上海。2003年，松江職工月平均工資的增長幅度盡管落后于上海，然而職工平均月收入1828元，與上海水平特不接近。 農(nóng)民人均收入2000年2001年2002年2003年松江（元/月）436.8463518566上海（元/月）533.33569590555 2003年，松江農(nóng)民人均月收入達到566年，高于上海市總的農(nóng)民收入水平。農(nóng)民人均純收入增長緣故有三：一是工資性收入增加。全區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)的快速進展，促使農(nóng)村富余勞動力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。同時農(nóng)村居民家庭中有行政事業(yè)單位工作的人職員資水平提高，也是工資性收入增加的另一因素。二是農(nóng)村居民家庭的財產(chǎn)性收入增加。農(nóng)村居民

10、家庭財產(chǎn)性收入，包括房屋出租和征地補償費等。三是農(nóng)村居民家庭轉(zhuǎn)移性收入增加。能夠看出，松江工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)類型差不多為技術(shù)密集型，建設(shè)差不多來自外來投入，對當?shù)剞r(nóng)村就業(yè)沒有太大的促進。人均居住面積城鎮(zhèn)居民人均居信面積27.8平方米，農(nóng)村居民人均53.8%平方米。2001（平方米）2002（平方米）同比增長2003（平方米）同比增長松江20.127.838.3%28.84%上海12.513.14.8%13.85%從以上的表格能夠看同，松江人均居住面積遠遠大于上海人均居住面積。儲蓄儲蓄存款余額（億元）增幅松江200058.6200170.6420.5%200290.0327.4%2003118.463

11、1.6%上海20002524.0520013001.8918.9%20024915.5463.74%20036054.623.2%由上表能夠看出，上海全市儲蓄存款余額在2002年有個飛速增長，2003年的增長速度有所回落，是受去年樓市異常火暴的阻礙。而松江區(qū)儲蓄存款余額自2000年來持續(xù)增長，且增長速度也在持續(xù)增加，可見，近年來松江人民生活水平逐漸提高，且他們的剩余收入沒有要緊的投資方向。6、“一城三片”產(chǎn)業(yè)進展規(guī)劃松江新城：以突進式的速度，建成都市要素齊全、具有輻射、帶動、集聚功能的現(xiàn)代化中等規(guī)模都市。東北片： 經(jīng)濟密集區(qū)，重點進展現(xiàn)代工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，以輕軌R4線為團組鏈，建設(shè)若干個具有現(xiàn)代

12、氣息的集鎮(zhèn)。要緊包括九亭和新橋鎮(zhèn)。西北片： 重點進展旅游業(yè)和微電子產(chǎn)業(yè)，以山林資源為依托，建設(shè)若干個與自然環(huán)境融為一體的生態(tài)型集鎮(zhèn)。要緊包括佘山、泗涇、洞涇鎮(zhèn)等。南片： 重點進展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和環(huán)保型工業(yè)，以葉新公路為軸線，建設(shè)若干個具有田園特色的集鎮(zhèn)。要緊包括浦南三鎮(zhèn)。要緊產(chǎn)業(yè)園區(qū)松江工業(yè)區(qū)是上海首家市級工業(yè)區(qū)，至2003年6月，進區(qū)外資項目已達400多項，項目總投資超過45億美元，有國際聞名跨國公司60多家，其中列入世界500強國際知名公司有34家?？萍紙@區(qū)總面積52.6平方公里，依照松江科技區(qū)概念規(guī)劃暨核心區(qū)操縱性詳細規(guī)劃，共分為五個部分：IC產(chǎn)業(yè)核心區(qū)； 8平方公里生活配套區(qū)，包括6幢總建筑

13、面積2萬平方米的臺灣積體電路制造股份有限公司（臺積電）有眷住宅；IT系統(tǒng)產(chǎn)業(yè)區(qū)；生產(chǎn)研發(fā)區(qū)；1平方公里物流倉儲區(qū)。臺積電的圈地范圍大約為10平方公里，目前規(guī)劃出2000畝左右的廠區(qū)。據(jù)悉，除了中心規(guī)劃區(qū)的2000畝地，方圓10平方公里內(nèi)陸續(xù)進駐的廠商都需經(jīng)臺積電同意，可能該區(qū)域?qū)⑿纬蒊C產(chǎn)業(yè)群聚區(qū)。上海松江出口加工區(qū)是國家級出口加工區(qū)，至2003年6月累計引進外資企業(yè)54家，打算總投資20億美元，目前差不多批準的合同外資7.0億美元，以電子信息制造業(yè)為要緊產(chǎn)業(yè)。松江農(nóng)業(yè)園區(qū)區(qū)域面積40平方公里，耕地總面積2700公頃，上海農(nóng)科院、浙江農(nóng)業(yè)大學、上海市動植物引種中心等單位參與了農(nóng)業(yè)園區(qū)的科研開發(fā)

14、。佘山國家旅游度假區(qū)：1995年6月經(jīng)國務(wù)院批準設(shè)立，是上海唯一的國家級旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積64.08平方公里。目前區(qū)內(nèi)已形成集游樂、觀光、會務(wù)、休閑、度假、居住等多項功能為一體的綜合型旅游度假區(qū)的雛形，吸引了大量游人前來觀光巡游。近幾年年均客流量到達180萬人次以上。 2000年佘山度假區(qū)核心區(qū)內(nèi)占地500畝的人工湖建成完成，佘山度假區(qū)由此成為上海地區(qū)具有最佳生態(tài)環(huán)境、最美自然風光、最具進展?jié)摿Φ囊粔K寶地?？v觀上海房地產(chǎn)進展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對周邊房地產(chǎn)市場的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進展將為松江房地產(chǎn)市場制造持續(xù)的市場需求，提升消費者購買能力。“十五”進展目標十五期間松江經(jīng)濟和社會

15、進展的總體目標是：進一步優(yōu)化全區(qū)生產(chǎn)力布局，調(diào)整、完善區(qū)域功能定位，促進區(qū)域經(jīng)濟的合理分工和協(xié)調(diào)進展，重點建設(shè)好松江新城、松江工業(yè)區(qū)、上海佘山國家旅游度假區(qū)、松江現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，并以此帶動全區(qū)經(jīng)濟和社會進展，努力實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境協(xié)調(diào)進展。到2005年，確保完成國內(nèi)生產(chǎn)總值350億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1241.5億元，財政收入80億元，年平均增幅分不為24.8%、26.5%和25.5%；力爭完成國內(nèi)生產(chǎn)總值400億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值1401.5億元，財政收入90億元，年平均增幅分不為 30.5%、31.7%和30.5%。松江經(jīng)濟將呈現(xiàn)更加強勁的進展勢頭，為房地產(chǎn)市場進展提供穩(wěn)定、健康的宏觀經(jīng)濟條件。

16、區(qū)域總結(jié)松江整體區(qū)位條件較好，人文積淀深厚，對市中心和其他外圍區(qū)域客源具備較強吸引力。松江擁有上海唯一的山地景觀(佘山)和豐富的歷史文化名勝特不是位于松江老城區(qū)域的，人文和自然景觀融合有力的提升了區(qū)域居住品質(zhì)，豐富了居住內(nèi)涵，增添了落戶松江的魅力。在上海市整體人口呈現(xiàn)負增長的背景下，松江人口持續(xù)增長，城區(qū)人口規(guī)模不斷擴大，將為松江房地產(chǎn)市場提供持續(xù)的市場支撐。松江經(jīng)濟進展勢頭良好，各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷壯大?？v觀上海房地產(chǎn)進展的歷程，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對周邊房地產(chǎn)市場的支撐可謂巨大，因此松江各大產(chǎn)業(yè)園區(qū)的進展將為松江房地產(chǎn)市場制造持續(xù)的市場需求，提升消費者購買能力。同時穩(wěn)定、健康、高速增長的宏觀經(jīng)濟也將有利于

17、房地產(chǎn)市場的長期進展。通過區(qū)域分析可見，松江在區(qū)域位置、自然人文景觀、宏觀經(jīng)濟等方面為區(qū)域地產(chǎn)市場進展提供了良好的支撐，有利于市場的長期進展。三、松江新城1、新城區(qū)位松江新城的建設(shè)始于2001年。依照總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。近期開發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模50萬，界限東起通波塘，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北起規(guī)劃中的旗天路。打算2005年底初步建成。遠期開發(fā)地域擴至60平方公里，人口規(guī)模達到100萬。周邊界限東起洞涇港，西至油墩港，南起滬杭鐵路，北至規(guī)劃的花辰路。上海十五規(guī)劃提出構(gòu)筑特大型國際經(jīng)濟中心都市城鎮(zhèn)體系，重點建設(shè)展現(xiàn)異國風情的一城九鎮(zhèn)戰(zhàn)略構(gòu)想。按照規(guī)劃，上海郊區(qū)將依托重大

18、經(jīng)濟項目和骨干交通建設(shè)，重點進展新城和中心鎮(zhèn)，構(gòu)筑上?，F(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，切實改變中心城區(qū)蔓延擴張、郊區(qū)分散布點的格局，形成工業(yè)化、都市化、現(xiàn)代化的城鎮(zhèn)群和都市經(jīng)濟圈。而松江新城確實是其中的一城，到2005年，松江新城將成為一座與上海國際大都市相呼應(yīng)、具有中等規(guī)模的現(xiàn)代化新型都市。2、新城建設(shè)依照總體規(guī)劃，松江新城分兩期開發(fā)。近期開發(fā)土地面積36平方公里，人口規(guī)模30萬，可能2002年底初步建成。遠期開發(fā)地域擴至60平方公里，人口規(guī)模達到50萬，可能到2004年底建成。目前新城區(qū)開發(fā)重點集中在22.4平方公里的“松江新城示范區(qū)”。 從松江新城的規(guī)劃看，按劃分都市功能清晰，要緊分為一下幾個區(qū)域：大學城

19、以南地區(qū)：規(guī)劃建設(shè)為松江新城的示范區(qū)，包括松江大學城以及新城的中心區(qū)，要緊以公寓住宅為主；大學城以西地區(qū)：規(guī)劃建設(shè)一個以英式風貌的泰晤士小鎮(zhèn)為代表的高檔住宅區(qū)，多為低密度住宅；本項目所在的大學城以西地區(qū)。大學城以北地區(qū)：大學城以北地區(qū)的地理位置較接近佘山地區(qū)，因此以后規(guī)劃為高檔不墅區(qū)；大學城以東地區(qū)：以后也將規(guī)劃建設(shè)為一個大規(guī)模的，以公寓住宅為主的居住區(qū)。松江新城進展規(guī)劃2005年總體目標新城規(guī)劃面積其中：新城區(qū) 老城區(qū)36平方公里22.4平方公里13.6平方公里 新建住宅其中：新城區(qū) 老城區(qū)368萬平方米318萬平方米50萬平方米都市道路“五縱六橫”主干道交通軸線“一主四副”五軸線滬杭鐵路、

20、滬杭高速主軸線外青松沈磚公路次軸線黃浦江、葉新公路次軸線滬松九新車亭公路次州縣同三公路次軸線軌道交通9號線依靠9號線松江到上海市中心只要30分鐘。2002年6月20日輕軌系統(tǒng)在松江破土動工，自上海的宜山路，經(jīng)七寶、九亭、泗涇到畬山、松江新城區(qū)，預定2005年底建成通車，投資人民幣35億元，屆時松江新城到上海市中心人民廣場只要40分鐘?？偨Y(jié)：松江新城建設(shè)將進一步提升松江城區(qū)在上海城鎮(zhèn)體系中的地位，有力的改善了區(qū)位條件。新城規(guī)劃完全地改變了原有城鎮(zhèn)格局，平地造城，成倍擴大了城區(qū)規(guī)模，為房地產(chǎn)制造了巨大的市場。四、松江房地產(chǎn)市場綜述依據(jù)近幾年的房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，松江地區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出健康、有序、

21、快速進展的運行態(tài)勢，各項指標在高位運行中穩(wěn)定增長，投資與消費同步進展，供應(yīng)與需求差不多平衡。市場行情穩(wěn)步走高：區(qū)域平均價格從2001年的3015元/m2，增長到2003年1-9月份的3828元/m2，特不是經(jīng)歷了非典疫情，仍然顯示了較為強勁的增長態(tài)勢。從2000年以來差不多保持了年均10%以上的增長速度，保持與全市大盤的同步上行態(tài)勢。各年松江區(qū)商品房平均價格表時刻商品房平均價格（元/平方米）2001年30152002年3359同比增長（%）11.41%2003年1-9月份3828同比增長（%）10.04%商品房投資快速增長，市場供給持續(xù)放大。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標名稱2001年2002年

22、同比增長（%）2003年1-9月份同比增長（%）商品房投資額（億元）18.8137.3298.4%39.7369.0%商品房施工面積（萬平方米）221.27320.7745.0%456.7057.8商品房竣工面積（萬平方米）78.7599.5926.5%91.9918.62003年1-9月份商品房投資總量差不多達到39.73億元，同比增長69.0%，差不多超過去年全年投資額，是2001年全年投資額的2.11倍，攀升增長。商品房施工面積快速增長，今年前三季度投入施工面積達到456.70萬平方米，同步增長57.8%。商品房施工面積穩(wěn)步增長，今年前三季度商品房竣工面積達到91.99萬平方米，可能全年

23、將突破百萬平方米大關(guān)。數(shù)據(jù)顯示：商品房投資額比竣工面積增幅更大，講明房地產(chǎn)市場檔次在逐步上升；商品房投資額和竣工面積分不比施工面積增速更快，顯示了松江房地產(chǎn)投資在前幾年持續(xù)增長之后，市場供給仍將增速放大。綜上，在持續(xù)幾年的穩(wěn)步增長之后，以后松江區(qū)域房地產(chǎn)投入將在規(guī)模和產(chǎn)品檔次上更上一個臺階。市場需求旺盛，各種消費勁量活躍。松江區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)指標名稱2001年2002年同比增長（%）2003年1-9月份同比增長（%）商品房銷售金額（億元）23.2031.8237.16%34.3231.5%商品房銷售面積（萬平方米）76.1899.3830.5%89.6619.5%商品房銷售面積穩(wěn)步上升，增

24、幅略高于商品房竣工面積，顯示了較為強勁的消費勁量，新房市場呈現(xiàn)需略大于求的狀態(tài)。隨著松江房地產(chǎn)市場的進展，區(qū)位條件逐步改善，對外區(qū)域客源的吸引力增強，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年非松江籍客源已成為區(qū)域市場的消費主力。政府住宅進展打算和政策導向依照松江區(qū)住宅進展“十五”打算，房地產(chǎn)業(yè)是松江區(qū)的主導產(chǎn)業(yè)；“十五”期間松江區(qū)將加快房地產(chǎn)二三級市場聯(lián)動，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的進展。市場定位：集中在新城區(qū)進展中高檔住宅區(qū)（每平米3500元左右），吸引市區(qū)、本地及周邊地區(qū)高收入階層落戶松江；建筑適量經(jīng)濟適用房，引導低收入人口消費二手房，促進房地產(chǎn)三級市場的進展。目標和任務(wù)：在東北四鎮(zhèn)（九亭、泗涇、洞涇、新橋）進展供市區(qū)

25、高收入階層置業(yè)、休閑、度假和投資的中高檔不墅；在松江新城重點建筑中高檔住宅；老城區(qū)重在愛護和改造，以改善環(huán)境為主；從以建設(shè)一般住宅為主轉(zhuǎn)向中高檔住宅建設(shè)為主，從以住宅建設(shè)為主為轉(zhuǎn)為以住宅建設(shè)和進展二三級交易市場并重?？偭坎倏v和結(jié)構(gòu)規(guī)劃：20012005年住宅年供給量5070萬左右，20062015年操縱在5060萬左右。結(jié)構(gòu)規(guī)劃是在新橋、九亭、泗涇、洞涇、佘山開發(fā)一定數(shù)量的花園住宅、不墅，吸引社會高收入階層（市區(qū)、外商、外省市）居民投資置業(yè)；在松江新城規(guī)劃出一定數(shù)量的地塊建筑花園不墅以滿足本區(qū)高收入居民的需求，其比例可占年開發(fā)量的25%左右。綜合分析，松江住宅市場整體呈現(xiàn)供需兩旺的健康態(tài)勢，市

26、場對投資者和消費者的吸引力不斷增強，將有效支持市場的持續(xù)進展。五、松江新城房地產(chǎn)市場分析1、市場供需關(guān)系供應(yīng)量：2001、2002年新城內(nèi)住宅新開工面積為150萬，老城區(qū)開工面積為50萬，因而整個松江城區(qū)前2年開發(fā)約200萬。松江新城西區(qū)02年9月出讓的土地總面積為9048畝(含道路、綠地、河流、公建用地等)，總建筑面積為300萬左右，加上老城區(qū)約50萬開發(fā)量（含動遷用房和城區(qū)新建商品房項目）和東片約88萬的在開發(fā)量，因而20022005年4年新城內(nèi)共有438萬的住宅開發(fā)。2003年至2005年開發(fā)量為360萬，年均開發(fā)120萬左右；但2003年是開發(fā)量最為集中的一年。需求量： 2001年新城

27、開發(fā)上市交易的樓盤總計約66萬，要緊是綠洲華庭（13萬）、東庭人家（4萬）、鼎信花園（12萬）、祥和花園1期（5萬）、建設(shè)花園（12萬）、東明花園（14萬）、蘭橋1期（6萬）；2002年上市交易的樓盤共計約85萬，要緊有蘭橋2期（10萬）、放生池（約15萬）、檀香花園（17.3萬）、開元新都（12萬）、松江世紀新城（14萬）和祥和花園二期（10萬）和西區(qū)在開發(fā)地塊。供需關(guān)系： 從2001、2002年的市場狀況而言，供需差不多持平，市場有序進展；但從深層次去看，由于松江城區(qū)房地產(chǎn)起步較晚，市場需求一直未得到正常施放；新城的開發(fā)建設(shè)導致了市場的“井噴”行情，再加上近期的價格上漲空間過大，今后的區(qū)域

28、市場行情值得擔憂。2、總建規(guī)模分析案名開盤時刻總建規(guī)模（萬m2）5以下5-1010-1515-2020以上蘭橋01/5東明花園02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/10合眾湖畔02/12景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗舍03/8紫東新苑03/8南部陽光翠庭04年初湖畔天地04下半年昌鑫花園04年待定華亭綠景苑04/3珠江新城04/5陽光世紀城04/5久陽.文華府04/5海德名園04/5浪琴水岸04上半年從上表能夠看出，新城區(qū)已售在售的總建規(guī)模要緊集中在15-20萬平方米之間，特不是04年年初開始，推出的項目除了有一個項目總建在5萬平方以下以外，其余均為

29、總建在15萬平方米以上的大規(guī)模項目，其中的昌鑫花園占地面積達54萬，應(yīng)該算新城區(qū)內(nèi)規(guī)模最大的項目。結(jié)論：區(qū)域內(nèi)項目規(guī)模以15-20萬平方米的大規(guī)模個案為主。2、產(chǎn)品調(diào)研分析由于地處高郊新興開發(fā)區(qū)域，因此到目前開發(fā)的項目大多是公寓、不墅混合型社區(qū)，其中合眾湖畔、晨島花園、皇騏-愛麗舍是純不墅；紫東新苑、珠江新城、南部陽光翠庭、湖畔天地純公寓項目。多層公寓與獨棟、聯(lián)排不墅原來是本區(qū)域要緊產(chǎn)品類型。但隨著地價的快速攀升，以及地價的日漸成熟，04年年初以來的新開樓盤呈現(xiàn)出純公寓項目，特不是其中小高層、高層快速增長的態(tài)勢。公寓主力面積案名開盤時刻主力面積（）90-100100-110110-120120

30、-130130-140140-150150以下蘭橋2001放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治02/9開元新都02/10景怡苑03/4紫東新苑03/8珠江新城一期03/10南部陽光翠庭04年初華亭綠景苑04/3海德名園04/5兩房三房目前該區(qū)域項目中公寓類住宅，主力是二房100 m2左右，三房120-130 m2。檀香花園公寓型項目面積普遍比較大；南部陽光翠庭與珠江新城因為是純公寓類型項目，因此公寓房型的可選擇范圍相對較大，其中珠江新城一期二房98 m2與三房137 m2的比例各占50%。疊加不墅主力面積案名開盤時刻主力面積（m2）160-180180-200200-220220-240

31、放生池花苑02/3檀香花園02/5開元新都02/10合眾湖畔02/12晨島花園03/4久陽.文華府04/5主力面積集中在180-200 m2。不墅主力面積案名開盤時刻主力面積（m2）175-200200-225225-250250-275275-300300-325325-350350以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔02-9景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗舍03/8久陽.文華府04/5海德名園04/5聯(lián)排雙拼獨棟從該區(qū)域2001年至今不墅項目的進展來年，由于地處市郊，因此大部分不墅項目都有獨棟不墅，部分有聯(lián)排、雙拼。其中聯(lián)排的主力面積集

32、中在200-225 m2；雙拼的主力面積集中250-275 m2；獨棟的主力面積集中在325-350 m2。平均單價 04年開盤的項目，其中區(qū)域最低公寓報價：珠江新城4400元/平方米區(qū)域最高公寓報價：華亭綠景苑4700無/平方米華亭綠景苑作為區(qū)域內(nèi)最高報價的緣故是他的地理位置最好，最靠近老城區(qū)的繁華區(qū)域，且周邊生活配套較為齊全。目前區(qū)域內(nèi)在售的不墅項目只有泰晤士小鎮(zhèn)，久陽.文華庥、浪琴水岸等內(nèi)盡管有不墅型產(chǎn)品，然而現(xiàn)在還沒有正式對外銷售。其中泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的獨棟不墅產(chǎn)品銷售價格為10000元/平方米（我司代理的項目銷售價格為12000元/平方米），泰晤小鎮(zhèn)內(nèi)的聯(lián)排產(chǎn)品的銷售價格為6500元/平方

33、米，久陽.文華府在今年5月份也有聯(lián)排產(chǎn)品推出，目前對外報價為6000元/平方米。不墅總價案名開盤時刻主力總價（萬元）60-8080-100100-120120-140140-180180-200200-220220以上蘭橋2001東明花苑02/1放生池花苑02/3檀香花園02/5格林威治合眾湖畔02-9景怡苑03/4晨島花園03/4皇騏-愛麗舍03/8久陽.文華府04/5區(qū)域內(nèi)目前各項目的主力總價相對集中在聯(lián)排不墅110-130萬元，雙拼不墅80-100萬元，獨棟不墅主力總價相對集中在200-220萬元左右。六、老城區(qū)房地產(chǎn)市場簡述松江是上海之根，老城區(qū)擁有良好的歷史文化積淀，都市基礎(chǔ)設(shè)施較為

34、完善。因此在上海市房地產(chǎn)市場大盤走高和新城樓市啟動之時，老城區(qū)依靠良好的都市基礎(chǔ)，挖掘古城深厚的文化底蘊和特色，結(jié)合舊城改造，形成較為完整的樓市板塊。由于松江新城規(guī)劃中的都市中心將逐漸北移，故老城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)順應(yīng)這一趨勢，推案量要緊集中在老城區(qū)北部（滬杭高速公路以南），在建筑形態(tài)和居住氛圍上逐漸與新區(qū)聯(lián)成一片。另外結(jié)合舊城改造，在老城區(qū)中心也形成較大的推案量。相對新城區(qū)而言，老城區(qū)的物業(yè)相對單一，多層公寓為市場的絕對主力。由于區(qū)域內(nèi)舊改項目較多，且在 建筑風格上缺少統(tǒng)一規(guī)劃，多數(shù)個案建筑品質(zhì)較低，立面簡單粗糙，沒有形成鮮亮的建筑風格。在市場啟動前期，老城區(qū)依靠良好的都市基礎(chǔ)和人氣積淀，在新城房

35、地產(chǎn)市場漲勢中處于相對領(lǐng)先的地位，因此市場價格相對較高，至2003年年中區(qū)域主力市場價格達到3600元/m2，與新城區(qū)差不多持平。位于老城北部的方舟休閑廣場住宅部分市場價格已達到3900元/m2。目前老城區(qū)市場可售案量較少。可能以后推案量將逐漸平穩(wěn)，舊城改造和近郊區(qū)域的都市化進程成為老城區(qū)房地產(chǎn)的要緊推動力量?？深A見，在與新城區(qū)同步上升一段時期后，隨著新城區(qū)市政配套的逐漸完善，其都市核心和競爭強勢地位的確立，老城區(qū)的綜合優(yōu)勢將逐步弱化，由市場的主流板塊轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龅淖冯S板塊，市場漲幅趨緩，市場價格逐步被新區(qū)拉開距離。第二部分產(chǎn)品建議二、項目SWOT優(yōu)化分析1、優(yōu)勢（Strenth） “一城九鎮(zhèn)”

36、的進展戰(zhàn)略，生態(tài)綠地的政策扶持，軌道交通的快速建設(shè)，地面路網(wǎng)的不斷完善，公共設(shè)施的逐步落成，加之松江大學城的濃郁氛圍，人氣漸旺，都讓松江新城成為上海居住環(huán)境最佳的中等規(guī)模文化旅游園林都市和現(xiàn)代化衛(wèi)星都市的目標更顯明朗，指日可待。同時也是松江新城房地產(chǎn)市場高速健康持續(xù)進展的有力保障。 本案位于松江新城高尚住宅區(qū)，又能輻射到大學城、佘山等大環(huán)境亮點，加之區(qū)域環(huán)境整潔寬敞。地塊方正平坦，便于設(shè)計和建筑。西北的河道景觀又可得到利用，因此本項目具備一定的規(guī)劃優(yōu)勢。2、劣勢（Weakness） 交通配套是新城區(qū)住宅的第一抗性。盡管松江新城的道路網(wǎng)絡(luò)已現(xiàn)雛形，平坦寬敞、四通八達、縱橫交錯，然而目前新城內(nèi)的交通系統(tǒng)仍然十分落后，僅有的幾條公交線路甚至還滿足不了大學都市生的出行。連出租車都比較難叫。因此，2005年開通的9號線成為了居民過分依靠的交通方式。新城內(nèi)巨大的市場供應(yīng)量和相對落后的交通結(jié)構(gòu)之間存在著不小的矛盾。 就目前來講，松江新城的生活配套是相當缺乏的，商業(yè)以沿街鋪面為主，要緊集中在老城區(qū)和新城示范區(qū)中央的核心地段。缺少規(guī)模性的商業(yè)場所。剛剛建成松