天津某廣場可行性研究報告

1、天津順馳廣廣場可行行性研究究報告一、項目概概況（一）地理理位置順馳廣場項項目位于于天津市市和平區(qū)區(qū)中南部部，和平平區(qū)西康康路與漢漢陽道交交口（原原天津市市天佳設(shè)設(shè)備安裝裝工程公公司廠房房用地）。該該地塊西西南交西西康路，東東南接漢漢陽道，東東北側(cè)為為三棟點點式現(xiàn)狀狀多層住住宅樓，西西北側(cè)為為天津市市市政工工程設(shè)計計院及兩兩棟現(xiàn)狀狀多層住住宅樓。（二）用地地現(xiàn)狀該規(guī)劃地塊塊現(xiàn)狀為為天佳設(shè)設(shè)備安裝裝公司廠廠址，規(guī)規(guī)劃可用用地面積積約1.46 公頃。地地塊現(xiàn)狀狀建筑均均為閑置置用房，西西康路沿沿街平房房為公建建，建筑筑面積約約11000平米米。另外外，廠區(qū)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有有一座規(guī)規(guī)模4TT/h，建建筑面積積

2、3000平米的的鍋爐房房。規(guī)劃劃界外為為住宅建建筑及公公建。該該地塊地地質(zhì)狀況況良好，無無不良地地質(zhì)情況況。(三）區(qū)位位及交通通該地塊位于于天津市市的中心心商業(yè)區(qū)區(qū)和平平區(qū)中南南部，而而且是河河西區(qū)、南南開區(qū)和和和平區(qū)區(qū)三區(qū)的的交匯處處。該地地塊毗鄰鄰天津市市著名的的五大道道高尚文文化街區(qū)區(qū)，距高高等學(xué)府府區(qū)及電電子科技技街鞍山西西道只有有一公里里的路程程，地理理位置優(yōu)優(yōu)越。該地塊周邊邊具有四四通八達(dá)達(dá)的道路路交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，眾眾多公交交線路經(jīng)經(jīng)過地塊塊周邊，但但因處于于城市中中心區(qū)，周周邊道路路尚顯交交通擁擠擠。根據(jù)天津城城市總體體規(guī)劃修修編成果果，西康康路規(guī)劃劃拓寬至至36米米，漢陽陽道拓寬寬

3、至200米，規(guī)規(guī)劃實施施后該地地塊的交交通狀況況將得到到進(jìn)一步步改善。（四）人文文及自然然環(huán)境該地塊周邊邊具有眾眾多的文文教商衛(wèi)衛(wèi)設(shè)施，高高等院校校有天津津大學(xué)、南南開大學(xué)學(xué)、天津津醫(yī)科大大學(xué)、天天津中醫(yī)醫(yī)學(xué)院等等；商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施有國國際商場場、吉利利大廈、濱濱江道商商業(yè)步行行街、佟佟樓商業(yè)業(yè)區(qū)、電電報大樓樓等，距距天津電電視臺、今今晚報大大廈不遠(yuǎn)遠(yuǎn)。優(yōu)越的地理理位置及及便捷的的交通、方方便的商商業(yè)設(shè)施施極大地地提升了了該地塊塊的區(qū)域域價值。同同時由于于和平區(qū)區(qū)、南開開區(qū)為天天津市中中心商業(yè)業(yè)區(qū)和高高等學(xué)府府區(qū)，河河西區(qū)為為天津的的中心商商務(wù)區(qū)，這這三個區(qū)區(qū)的整體體經(jīng)濟(jì)水水平相對對高于其其他

4、各區(qū)區(qū)，居民民收入水水平及整整體素質(zhì)質(zhì)較高，為為該地塊塊的發(fā)展展奠定了了良好的的人文及及經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)從自然環(huán)境境看，該該地塊位位于天津津市中心心區(qū)域，周周邊自然然環(huán)境一一般。二、市場環(huán)環(huán)境分析析（一）市場場現(xiàn)狀天津市雖然然為全國國四大直直轄市之之一，但但因為整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平較較低及毗毗鄰北京京等原因因，寫字字樓市場場一直較較為低迷迷。自220000年開始始，隨著著市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不斷深入入以及經(jīng)經(jīng)濟(jì)水平平的逐漸漸提高，天天津市寫寫字樓市市場實現(xiàn)現(xiàn)一定程程度的回回暖，高高檔寫字字樓、公公寓的租租賃市場場出現(xiàn)較較好的走走勢，空空置率不不斷下降降。截止止到20000年年第四季季度平均均空置率率已下降降為

5、200%左右右。下圖圖為19999年年20000年高高檔寫字字樓空置置率： 2000年年第四季季度高檔檔寫字樓樓仍呈現(xiàn)現(xiàn)良好走走勢，雖雖然總體體租金及及售價水水平變化化不大，但但應(yīng)該看看到各發(fā)發(fā)展商對對未來高高檔寫字字樓市場場的信心心在逐漸漸增強(qiáng)，很很多高檔檔寫字樓樓在老客客戶續(xù)租租時雖持持歡迎的的態(tài)度，然然而在價價格優(yōu)惠惠等方面面的讓步步卻更為為謹(jǐn)慎。租賃市場比比較活躍躍，相比比之下寫寫字樓銷銷售市場場略顯平平淡。內(nèi)內(nèi)、外資資公司對對寫字樓樓的投資資都較為為謹(jǐn)慎，多多數(shù)首選選租用寫寫字樓。隨隨著WTTO腳步步的臨近近，預(yù)計計會有更更多的中中、外資資公司登登陸天津津，從而而帶動寫寫字樓銷銷售市

6、場場。（二）市場場回顧寫字樓市場場與政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)整體大大環(huán)境關(guān)關(guān)系密切切，因此此天津市市寫字樓樓市場發(fā)發(fā)展的起起起落落落與全國國寫字樓樓市場的的大致發(fā)發(fā)展歷程程是一致致的。以以下為對對全國寫寫字樓市市場近幾幾年發(fā)展展歷程的的簡要回回顧：1993至至19995年是是寫字樓樓市場的的黃金時時代。1996年年，寫字字樓租售售價明顯顯回落。1997、119988兩年寫寫字樓市市場走入入低谷。主主要受兩兩方面因因素的影影響：一一是受亞亞洲金融融危機(jī)沖沖擊，外外商紛紛紛減少在在華投資資，中資資企業(yè)也也因為從從緊的財財政政策策開始慎慎重投資資，寫字字樓需求求量萎縮縮；二是是19997、119988年竣工工

7、量大增增，市場場供大于于求，空空置率上上升，整整體處在在持續(xù)低低迷、調(diào)調(diào)整狀態(tài)態(tài)中。1999年年，寫字字樓租、售售市場持持續(xù)下滑滑的勢態(tài)態(tài)得到控控制，開開始進(jìn)入入平穩(wěn)發(fā)發(fā)展期。2000年年寫字樓樓市場開開始進(jìn)入入一個理理性的發(fā)發(fā)展階段段。由于于經(jīng)濟(jì)形形勢逐漸漸好轉(zhuǎn)，加加之19999年年底受中中美達(dá)成成世貿(mào)雙雙邊準(zhǔn)入入?yún)f(xié)議的的影響，寫寫字樓市市場逐漸漸回暖，這這是大環(huán)環(huán)境利好好的直接接體現(xiàn)。（三）市場場前景進(jìn)入21世世紀(jì)以后后，隨著著WTOO臨近及及市場經(jīng)經(jīng)濟(jì)的不不斷深入入，一直直比較落落后的天天津?qū)懽肿謽鞘袌鰣鎏N(yùn)涵著著較大的的發(fā)展空空間。從寫字樓市市場的需需求量來來看，隨隨著中加加入世貿(mào)貿(mào)的步

8、伐伐加快，電電信、金金融、保保險業(yè)等等方面的的許多跨跨國公司司希望盡盡早進(jìn)入入中國，搶搶先占領(lǐng)領(lǐng)灘頭陣陣地，此此舉勢必必會加大大寫字樓樓特別別是高檔檔寫字樓樓的需求求量。隨隨著市場場經(jīng)濟(jì)的的不斷深深入，市市場競爭爭日趨激激烈，辦辦公地點點與辦公公環(huán)境的的好與壞壞已成為為企業(yè)實實力的象象征，很很多內(nèi)資資公司，不不論其規(guī)規(guī)模大小小，也都都有改善善辦公環(huán)環(huán)境的需需求。從寫字樓市市場的供供應(yīng)來看看，20000年年第四季季度高檔檔寫字樓樓樓盤新新供應(yīng)有有3個項項目，預(yù)預(yù)計20001年年將有三三個新項項目投入入使用。但但順馳廣廣場周邊邊能與之之相比敵敵的項目目暫時還還較少。從金融支持持力度看看，自2200

9、00年3月月中國銀銀行北京京市分行行開辦對對SOHHO現(xiàn)代代城寫字字樓的貸貸款開始始，銀行行對寫字字樓貸款款已經(jīng)風(fēng)風(fēng)行全國國。隨著著金融支支持力度度加大，同同時利率率又在不不斷下調(diào)調(diào)，使購購房壓力力大減，投投資性購購買將大大為增長長。 從目前寫字字樓市場場現(xiàn)狀看看，在未未來幾年年中寫字字樓市場場將展開開更為激激烈的競競爭，這這對順馳馳廣場這這個項目目來說，既既是機(jī)遇遇又是挑挑戰(zhàn)。因因此一定定要做好好項目的的定位，并并將一些些預(yù)見性性的判斷斷融入其其中，立立足市場場，確定定項目主主客戶群群，同時時增加一一定的靈靈活性，兼兼顧不同同客戶的的使用需需要和投投資目的的，以適適應(yīng)日趨趨豐富的的個性化化需

10、求，從從長遠(yuǎn)發(fā)發(fā)展的角角度來確確定順馳馳廣場的的定位。隨隨著投資資回報率率、市場場價格的的趨穩(wěn)，物物業(yè)綜合合素質(zhì)進(jìn)進(jìn)一步的的提高，寫寫字樓市市場將擁擁有一個個較為看看好的發(fā)發(fā)展前景景。三、項目發(fā)發(fā)展思路路（一）項目目SWOOT因素素分析1、優(yōu)勢A順馳廣廣場占地地1.44公頃，在在此等地地理區(qū)位位上擁有有如此大大規(guī)模占占地的商商務(wù)區(qū)比比較少見見，易于于公共空空間的營營造，并并易于形形成較強(qiáng)強(qiáng)的商務(wù)務(wù)氛圍。B順馳集集團(tuán)和創(chuàng)創(chuàng)業(yè)環(huán)保保兩大公公司的進(jìn)進(jìn)駐，有有利于集集聚人氣氣。C鬧中取取靜的地地理區(qū)位位，避開開市中心心的喧囂囂，適合合部分商商務(wù)人士士的需要要。D順馳集集團(tuán)在天天津地產(chǎn)產(chǎn)界的品品牌優(yōu)勢勢

11、，會對對順馳廣廣場項目目以后的的開發(fā)及及租售工工作起到到一定的的積極作作用。E建設(shè)部部設(shè)計院院能夠確確保項目目方案設(shè)設(shè)計的科科學(xué)性、合合理性。2、劣勢A順馳集集團(tuán)初次次涉及寫寫字樓市市場，開開發(fā)經(jīng)驗驗相當(dāng)欠欠缺。B寫字樓樓多為出出租的形形式，欲欲實現(xiàn)大大比例的的銷售面面臨很大大的市場場壓力。C以順馳馳集團(tuán)現(xiàn)現(xiàn)有的物物業(yè)管理理水平，尚尚不能滿滿足高檔檔寫字樓樓物業(yè)管管理的需需要。D項目總總投資.億元人人民幣，寫寫字樓較較長的投投資回收收期，勢勢必會對對公司形形成較大大的資金金壓力。3、機(jī)會A天津市市寫字樓樓市場逐逐漸復(fù)蘇蘇，高檔檔寫字樓樓空置率率呈下降降趨勢。B加入WWTO以以后，外外商及涉涉外

12、機(jī)構(gòu)構(gòu)的增加加會導(dǎo)致致寫字樓樓市場需需求量上上升。C周邊競競爭項目目較少，現(xiàn)現(xiàn)有的競競爭項目目從規(guī)模模、產(chǎn)品品定位、超超前性等等方面與與順馳廣廣場相比比具有一一定的劣劣勢。 D從市場場調(diào)研的的情況來來看，天天津市寫寫字樓項項目競爭爭多集中中在常規(guī)規(guī)操作層層面，很很少有既既符合寫寫字樓客客戶特定定需求又又具鮮明明理念的的寫字樓樓項目。如如順馳廣廣場能提提高常規(guī)規(guī)操作層層面的合合理性、超超前性，又又能擁有有主題鮮鮮明的產(chǎn)產(chǎn)品定位位，將極極大地提提高產(chǎn)品品競爭力力。4、問題從順馳馳廣場的的現(xiàn)狀看看，西康康路拓寬寬改造尚尚需一段段時間，周周邊道路路較窄，交交通狀況況擁擠。順馳廣廣場周邊邊以住宅宅居多，

13、區(qū)區(qū)域性的的商務(wù)氣氣氛不夠夠濃厚。.由于項項目位置置位于市市中心，而而且定位位在高檔檔寫字樓樓上，所所以將來來估計租租售價格格同周邊邊的寫字字樓相比比會偏高高，可能能會對將將來的營營銷造成成壓力。（二）發(fā)展展構(gòu)想結(jié)合順馳廣廣場項目目SWOOT因素素分析，結(jié)結(jié)合目前前天津?qū)憣懽謽鞘惺袌霈F(xiàn)狀狀，擬將將順馳廣廣場項目目發(fā)展成成為一個個具有綜綜合商務(wù)務(wù)功能、配配套設(shè)施施先進(jìn)的的高級商商務(wù)區(qū)，以以高檔寫寫字樓、單單元式公公寓兩部部分功能能為主，輔輔之以較較大規(guī)模模的康健健設(shè)施作作為項目目的競爭爭性理念念。寫字樓銷售售均價定定位于990000元/平平方米，租租金2.8元/天平方米米，單元元式公寓寓銷售均均

14、價定位位于1110000元/平平方米。主力客戶群群定位于于中型公公司及外外資機(jī)構(gòu)構(gòu)，同時時考慮一一小部分分臨時性性機(jī)構(gòu)及及小公司司。四、規(guī)劃設(shè)設(shè)計思想想及經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)（一）設(shè)計計說明建筑平面布布局在充分考慮慮用地、道道路、城城市景觀觀等特點點，結(jié)合合內(nèi)部使使用功能能的特點點，設(shè)計計成四個個漸次升升起的高高層單元元，在沿沿西康路路、漢陽陽道前盡盡量退讓讓，形成成大面積積的綠化化廣場，結(jié)結(jié)合裙房房內(nèi)的娛娛樂、健健身、餐餐飲等功功能，使使本工程程成為一一個名副副其實的的健康商商務(wù)城。結(jié)結(jié)合廣場場、綠地地、道路路等設(shè)計計了功能能分區(qū)明明確的各各部分出出入口。在在沿西康康路設(shè)置置辦公主主入口，餐餐飲

15、、康康樂入口口設(shè)在漢漢陽道一一側(cè)。后后勤入口口設(shè)在北北面。主主樓三個個主要單單位共用用一個大大的出入入口，底底層寬敞敞通暢的的大堂為為三家共共用，舒舒適而氣氣派豪華華。裙房房按照設(shè)設(shè)計要求求布置了了為寫字字樓配置置的咖啡啡廳、多多功能廳廳、職工工餐廳、精精品商店店、商務(wù)務(wù)中心、后后勤服務(wù)務(wù)、游泳泳桑那、健健身、娛娛樂等設(shè)設(shè)施，力力求使該該建筑成成為未來來的高檔檔次健康康商務(wù)辦辦公中心心。建筑造型設(shè)設(shè)計該工程位于于天津市市的老城城區(qū)，為為了和城城市形態(tài)態(tài)達(dá)到和和諧，設(shè)設(shè)計了四四個漸次次升高的的單元體體，帶遮遮棚的屋屋頂花園園提升了了寫字樓樓的使用用品質(zhì)，遮遮棚形成成的過度度空間使使高大的的建筑主

16、主題與天天空形成成自然的的銜接，同同時其建建筑構(gòu)成成語匯與與下部乃乃至整體體形成了了完整而而有機(jī)的的統(tǒng)一。裙裙樓以33、4層層的玻璃璃體和實實體穿插插構(gòu)成，非非常自然然地伸展展開來，整整個建筑筑設(shè)計采采用現(xiàn)代代簡約的的新設(shè)計計手法，在在該地域域達(dá)到令令人耳目目一新的的境地。整整個建筑筑造型新新穎大方方、富有有現(xiàn)代感感、層次次豐富、清清新典雅雅，建成成后定能能成為該該地域的的標(biāo)志性性建筑。（二）經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)（單單位：元元/平方方米）1、經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)標(biāo)規(guī)劃可用地地: 11.466公頃總建筑面積積: 7770000M22建筑基底面面積: 57550M22建筑密度: 399.4容積率: 5.22

17、7綠地面積: 48800MM2綠化率: 35.60%停車位: 5000個(地地下4000個)建筑高度: 999米建筑層數(shù): 266層建筑結(jié)構(gòu): 框剪剪2、建筑面面積構(gòu)成成總建筑面積積構(gòu)成地上部分地下部分總建筑面積積面積642000128000770000地上部分建建筑面積積構(gòu)成裙 樓主 體面積148000494000 （注注：裙樓樓部分共共三層，四四層以上上為主體體部分）主體部分建建筑面積積構(gòu)成寫字樓單元式公寓寓面積354000140000裙樓部分建建筑面積積構(gòu)成娛樂健身交通面積會議中心咖啡廳可售面積面 積4000290011003006500裙樓部分可可售面積積構(gòu)成1層底商2層餐廳2層餐廳2

18、層銀行3層銀行面積270010001000900900總可售面積積構(gòu)成主體內(nèi) 可售售面積裙樓內(nèi) 可售售面積裙樓內(nèi)交通通地下 設(shè)備用用房總計面 積494000650029002000608000五、順馳廣廣場成本本構(gòu)成分分析下列投資估估算按天天津地區(qū)區(qū)目前通通常的計計費標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，主要要包括土土地開發(fā)發(fā)費、工工程建設(shè)設(shè)費、工工程建設(shè)設(shè)其它費費、不可可預(yù)見費費、營業(yè)業(yè)稅 、銷銷售費用用、貸款款利息等等七大部部分，詳詳見固定定資產(chǎn)投投資估算算表：（總總建筑面面積7770000平米，其其中地上上建筑面面積6442000平米，地地下建筑筑面積1128000平米米）。固定資產(chǎn)投投資估算算表 項目名稱總造價（萬

19、萬元）單方造價（元元）土地開發(fā)費費101788.21321.8工程建設(shè)費費216477.62811.4工程建設(shè)其其它費6006.0780不可預(yù)見費費553.1171.8營業(yè)稅3037.0394.44銷售費用1641.6213.33貸款利息1260.0163.66小 計443233.55756.3各部分費用用明細(xì)表表如下:（一）土地地開發(fā)費費項目名稱總造價（萬萬元）單方造價（元元）土地補(bǔ)償費費88301375.4土地出讓金金1284200三通一平64.210小 計101788.21585.4（二）工程程建設(shè)費費項目名稱總造價（萬萬元）單方造價（元元）地基處理72093.5辦公部分152188.6

20、1976.4體育設(shè)施部部分800103.99公用面積內(nèi)內(nèi)裝修1805234.44弱電系統(tǒng)800103.99地下車庫2304299.33小 計216477.62811.4注：后附工工程建設(shè)設(shè)費估算算書（三）工程程建設(shè)其其它費項目名稱總造價（萬萬元）單方造價（元元）前期費61680市政大配套套費1925250小區(qū)配套費費53970市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套套費2926380小 計6006780（四）不可可預(yù)見費費按工程建設(shè)設(shè)費和工工程建設(shè)設(shè)其它費費兩項之之和的22%進(jìn)行行計算:(216447.6+660066) 2%=5533.1 (萬元)（五）營業(yè)業(yè)稅按可銷售面面積6.08萬萬平方米米，銷售售價格990

21、000元/平平方米的的5.55% 進(jìn)行行計算：9000608800 5.555% = 330377.0 (萬元)（六）銷售售費用按可銷售面面積6.08萬萬平方米米，銷售售價格990000元/平平米的33%進(jìn)行行計算：90006088003% = 116411.6 (萬元)（七）貸款款利息按啟動資金金1億元元，貸款款利率年年息6.3%，資資金占用用時間二二年計算算，總計計利息112600萬元。綜上所述，順順馳廣場場項目總總投資估估算約為為443300萬萬元。 六、租售價價格及收收益測算算項目租售價價格順馳廣場租租金售價價標(biāo)準(zhǔn)寫字樓單元辦公及及公寓底 商康健娛 樂設(shè)施施會議廳停車場租 金金（元/M

22、22/天）2828810400（月月）售 價價（元/平方方米）9000110000120000100000項目各階段段收益情情況順馳廣場項項目總投投資4.43億億元，從天津津市寫字字樓市場場調(diào)研情情況看，目目前高檔檔寫字樓樓的空置置率一般般都在220%左左右，對對于順馳馳廣場項項目我們們將按空空置200%、出出售300%、出出租500%的比比例進(jìn)行行投資收收益測算算。順馳廣場建建成投入入使用后后預(yù)計銷銷售收入入及每年年的租金金收入情情況見下下表，具具體如下下：預(yù)計銷售收收入及年年租金收收入 面積租售總收入入（萬元元）寫字樓106200 M2 （售）9558177000 M2（租）1809單元辦

23、公及公寓4200 M2（售）46207000 M2（租）715底商5200 M2（售）6240康健娛樂設(shè)設(shè)施1500MM2（售）1500 25000M2（租）730會議廳1100MM2（租）120停車場400個（租租）190總計498200M2254822注：1. 會議廳廳的出租租比例按按照出租租率300%計算算，即： 11000 M2 10元/M2/天 3655天30%= 1200萬/年年 2. 康康健娛樂樂設(shè)施分分為兩部部分：會會所俱樂樂部和其其它設(shè)施施（如臺臺球、壁壁球等）。會所俱樂部銷售，其它設(shè)施以出租為主。七年、十年年收益情情況七 年十 年租售總收入入468666萬元575588萬元

24、收益率6%30%注：1.項項目運營營到第七七年時基基本收回回全部投投資，并并有所盈盈利。 2.以上上投資收收益測算算未包含含物業(yè)維維修基金金、物業(yè)業(yè)管理費費及大廈廈運營費費用。七、財務(wù)分分析成本利潤率率（單方售價價 - 單方成成本）單方成成本 = 成本本利潤率率（90000-57756）5756 = 56%銷售利潤率率（單方售價價-單方成成本）單方售售價 = 銷售售利潤率率（90000-57756）9000 =36% 投資回報率率總利潤 實際投投資 = 投資資回報率率1325880000443300000000 = 30% (十十年期)八、可行性性分析根據(jù)以上對對項目外外部經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境、市市場環(huán)境境、風(fēng)險險、財務(wù)務(wù)狀況等等多方面面的分析析預(yù)測，順順馳廣場場項目有有較好的的經(jīng)濟(jì)性性，也有有一定的的風(fēng)險性性，但只只要采取取適當(dāng)措措施，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行實施計計劃，該該項目還還是有良良好可行行性的。附1：工程程建設(shè)費費估算書書1、單方估估算值（1）地基基處理單單方估算算值：地基處理多層部分高層部分50元/平平方米120元/平方米米（2）辦公公部分及及附屬部部分單方方估算值值：單位工程名名稱技術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)備注元/平米元/臺土建初裝1300給排水70消防及噴淋淋75煙感60中央空調(diào)350電照120外檐裝修考考慮部分分花崗巖巖,部分分鋁塑板板加玻璃璃幕,綜綜合價格格按10000元元/