天津新湖香格里拉物業(yè)管理技術(shù)標書

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.天津新湖香香格里拉拉物業(yè)管管理技術(shù)術(shù)標書第一章 項目概概況 位于天津市市靜?？h縣開發(fā)區(qū)區(qū)的“新湖香格里里拉”項目，是是由天津津新湖凱凱華投資資有限公公司投資資開發(fā)的的頗具地地中海式式別墅建建筑風格格的現(xiàn)代代大型社社區(qū)。四四至范圍圍為東自自匯海道道、天津津凱華安安達投資資有限公公司；西西達聚海海道、天天津凱華華奎恩投投資有限限公司；南接天天津賽恩恩科技發(fā)發(fā)展公司司；新開開北路，北北靠津文文公路景景觀帶?？偪傉嫉孛婷娣e14450558.996平方方米，總總規(guī)劃建

2、建筑面積積16555333平方米米，項目目內(nèi)含別別墅和高高層公寓寓兩種住住宅類型型，共分分兩期開開發(fā)，一一期預計計20110年竣竣工，總總體預計計20112年底底竣工。其其中一期期別墅：分別為為庭院式式建筑面面積1002100.266平方米米，聯(lián)排排式建筑筑面積1185995.336平方方米，合合計戶數(shù)數(shù)為1007戶。二二期別墅墅：分別別為庭院院式建筑筑面積1129449.774平方方米，聯(lián)聯(lián)排式建建筑面積積為67704.64平平方米，高高層公寓寓建筑面面積11130773平方方米，公公建建筑筑面積440000平方米米， 合合計戶數(shù)數(shù)為13332戶戶?？偨ńㄖ娣e積為16655333平方方米，

3、總總戶數(shù)為為14339戶。容容積率：1.114，綠綠化率440%。剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)，建建筑密度度：300%。主主要配套套：會所所：22260，物業(yè)業(yè)用房：4300，超超市：111200，居居委會用用房：550。景景觀工程程：水系系面積114000，深深度8000毫米米，循環(huán)環(huán)泵四臺臺總功率率30KKW；公公共照明明總功率率80KKW；綠綠化面積積580023（喬木木、灌木木、草坪坪、無特特別名貴貴樹種）。高高層二次次供水設設施設備備：水泵泵共兩臺臺，一備備一用77.5KKW/臺臺。消防防設施設設備：水水泵共四四臺，二二備二用用18.5KWW/臺。高高層電梯梯數(shù)量：30部部，功率率11KKW/部部

4、。地下下車庫參參數(shù)：面面積2885255，可可用車位位8155個。其其它配套套：垃圾圾中轉(zhuǎn)站站一處880，公公廁2處處60（由環(huán)環(huán)保部門門接管處處理）。項目具備高智能化配套設施：可視對講系統(tǒng)、家庭防盜系統(tǒng)、智能化車輛管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂系統(tǒng)。第二章 物業(yè)管管理服務務的總體體構(gòu)想 由于于“新湖香格里里拉”項目是一一個綜合合性的高高檔項目目，具有有設計超超前、規(guī)規(guī)劃到位位、布局局合理、配配套齊全全、道路路交通體體系清晰晰、通過過環(huán)路串串接，使使之既相相互獨立立，又相相互協(xié)調(diào)調(diào)。樓盤盤秉承鑄鑄就城市市經(jīng)典的的理念，融融合地中中海別墅墅風格建建筑，以以舒適宜宜人的視視角，

5、詮詮釋了名名門世家家的居住住夢想。突出了人與自然和諧相處的居住特點，集多種優(yōu)勢于一體，融合了各種高品質(zhì)元素，尤其在為提升城市品位和優(yōu)化人居環(huán)境方面起到表率和領(lǐng)軍作用。所以對選聘的物業(yè)公司也至關(guān)重要。為了將“新湖香格里拉”項目打造成都市現(xiàn)代化標志性經(jīng)典社區(qū)物業(yè)管理的新典范，并順利而有序推進管理目標及工作要點的有效落實，本公司依據(jù)公司質(zhì)量手冊具體運行實施，要求項目全體人員認真貫徹執(zhí)行，優(yōu)質(zhì)的服務于“新湖香格里拉”項目的業(yè)主。 質(zhì)質(zhì)量方針針是公司司全體員員工開展展各項質(zhì)質(zhì)量活動動的總綱綱領(lǐng)，質(zhì)質(zhì)量目標標是要求求達到的的水準。我我公司把把質(zhì)量方方針和目目標傳達達到每個個員工，使使之理解解質(zhì)量方方針和目

6、目標并認認真貫徹徹執(zhí)行。以以保證質(zhì)質(zhì)量管理理體系持持續(xù)有效效地運行行并滿足足全體業(yè)業(yè)主要求求的高檔檔物業(yè)服服務。同時我公司司還將采采用現(xiàn)代代化的管管理手段段，派駐駐一流的的員工隊隊伍，以以創(chuàng)新的的服務意意識，誠誠心、貼貼心地為為“新湖香格里里拉”項目的的業(yè)主充充當好大大管家。具體保保證措施施是： 、充分發(fā)揮揮我公司司的優(yōu)勢勢 我我公司在在保潔、保保安專項項服務中中做出了了優(yōu)異的的成績并并得到了了眾多企企事業(yè)單單位的認認可及好好評，充充分發(fā)揮揮我公司司的優(yōu)勢勢，派駐駐我公司司出色的的專項服服務隊伍伍，以標標新的形形象及先先進的管管理服務務，與“新湖香格里里拉”項目融融為一體體。(一)、高高素質(zhì)的

7、的物業(yè)團團隊各項工作落落到實處處，需要要一支高高素質(zhì)的的、團結(jié)結(jié)向上的的員工隊隊伍踏踏踏實實地地去做才才能實現(xiàn)現(xiàn)。為此此，我公公司在本本項目上上要抓三三個環(huán)節(jié)節(jié)：一是是配齊各各類專業(yè)業(yè)人才；二是制制定高標標準、高高起點的的內(nèi)部管管理制度度；三是是推行 “上下循循環(huán)、交交融運行行”的內(nèi)部部運行機機制。要要求每位位物業(yè)人人做到“三服務務”，即微微笑服務務、細微微服務、標標準化服服務，一一切從業(yè)業(yè)主角度度出發(fā)，全全力搞好好物業(yè)服服務工作作。(二)、暢暢通的網(wǎng)網(wǎng)絡管理理系統(tǒng)管理工作要要細化、量量化，針針對項目目特點，我我公司運運用信息息化網(wǎng)絡絡技術(shù)，在在項目上上建立一一個暢通通的內(nèi)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)絡中中心來調(diào)調(diào)

8、控整個個項目的的運行。項項目經(jīng)理理是最高高負責人人，網(wǎng)絡絡中心可可直接進進行指揮揮調(diào)度。每每個員工工都是信信息的采采集點和和執(zhí)行人人。保潔潔員在從從事保潔潔工作時時發(fā)現(xiàn)有有治安情情況要立立即通知知網(wǎng)絡中中心，保保安員在在巡檢中中發(fā)現(xiàn)保保潔運行行障礙也也要向信信息中心心報告，這這就形成成了“單人多多能”網(wǎng)狀信信息面，從從而有效效控制住住項目中中的質(zhì)量量缺陷。（見圖一）綠化水系項目客服秩序維護人員網(wǎng)絡中心管理員信息中心業(yè)主綠化水系項目客服秩序維護人員網(wǎng)絡中心管理員信息中心業(yè)主保潔人員維修人員開發(fā)商保潔人員維修人員開發(fā)商（圖一）(二)快速速反應機機制服務中心通通過網(wǎng)絡絡管理，實實行快速速反應機機制，

9、網(wǎng)網(wǎng)絡中心心和各部部門全天天候不間間斷服務務，保持持快速互互通反應應。當各各類人員員遇有各各種問題題（維修修、衛(wèi)生生、保安安其他服服務等）時時，可就就近通知知任何一一個物業(yè)業(yè)人員或或網(wǎng)絡中中心，各各崗能立立即通過過內(nèi)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)絡通知知各操作作崗人員員（保潔潔員、保保安員、維維修工、綠綠化工等等），快快速趕赴赴現(xiàn)場解解決問題題。問題題處理完完畢后，同同時向網(wǎng)網(wǎng)絡中心心匯報處處理結(jié)果果，網(wǎng)絡絡中心再再向業(yè)主主進行意意見征詢詢。第三章 服務理理念1、我們的的服務理理念： “提升升物業(yè)價價值,營營造美化化環(huán)境” (11)、根根據(jù)該項項目的特特點推出出有項目目特色的的服務： 包含含公共秩秩序維護護、保潔潔、

10、工程程、社會會公益、社社區(qū)文化化、家政政、教育育培訓、智智能網(wǎng)絡絡以及商商務交通通在內(nèi)的的1000項服務務：細致可靠的的24小時時公共秩秩序維護護服務。充充分利用用好紅外外線報警警系統(tǒng)，中中央閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)，可視視對講系系統(tǒng)和消消防報警警系統(tǒng)。綠色環(huán)保服服務。從從樓內(nèi)石石材的清清洗到院院內(nèi)環(huán)境境的保潔潔及水體體的日常常管養(yǎng)，配配合整體體項目的的特點，使使之處處處如回歸歸自然。園區(qū)維維修人員員每天對對公共設設施設備備進行巡巡邏，發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題及時處處理，保保證244小時隨隨叫隨到到作好保保修工作作。電梯224小時時正常運運行，安安全，無無事故。生活服務、健健康服務務、旅游游服務、綠綠化服務

11、務、公共共秩序維維護服務務、車輛輛服務、商商務服務務、教育育服務、維維修服務務、裝修修服務、家家政服務務、搬運運服務、租租賃服務務、保健健服務、幼幼兒服務務等無微微不至的的管家式式服務讓讓業(yè)主充充分享受受“舒適、尊尊貴、優(yōu)優(yōu)雅”的生活活環(huán)境和和工作環(huán)環(huán)境。2擬采取的的管理模模式居住“新湖湖香格里里拉”中，不不僅提高高了業(yè)主主的生活活質(zhì)量，也也改變了了業(yè)主們們生活觀觀念和生生活方式式。物業(yè)業(yè)管理服服務也將將用現(xiàn)代代化的管管理服務務觀念、管管理服務務機構(gòu)、管管理服務務手段，通通過高素素質(zhì)的管管理人員員達到最最佳的管管理效果果。 (11)、機機構(gòu)設置置我公司擬成成立“新湖香格里里拉”項目物物業(yè)管理理

12、服務中中心”（以下下簡稱管管服務中中心），實實行公司司領(lǐng)導下下的項目目經(jīng)理負負責制，采采用垂直直領(lǐng)導方方式。力力求人員員精干、一一專多能能；力求求權(quán)利集集中、責責任明確確、命令令統(tǒng)一、聯(lián)聯(lián)系簡捷捷、工作作高效。（見圖二） 經(jīng)理助理項目經(jīng)理經(jīng)理助理項目經(jīng)理環(huán) 境 部環(huán) 境 部綜 合 部工 程 部秩序維護部綜 合 部工 程 部秩序維護部管理員文 員維修電工綜合維修工設備維修工水體管養(yǎng)保潔員監(jiān)控室秩序維護員 管理員文 員維修電工綜合維修工設備維修工水體管養(yǎng)保潔員監(jiān)控室秩序維護員（圖二） (2)、運運作機制制物業(yè)服務中中心在內(nèi)內(nèi)部管理理上采取取將管理理活動和和管理手手段構(gòu)成成一個連連續(xù)封閉閉回路的的作

13、法，即即注重封封閉性，保保證形成成有效控控制的管管理活動動。（見見圖三）項目經(jīng)理是是日常工工作的指指揮者，同同時又是是監(jiān)督檢檢查者。各各項指令令下達后后，執(zhí)行行機構(gòu)開開始運作作，執(zhí)行行過程中中的信息息通過反反饋渠道道回到指指揮機構(gòu)構(gòu)，供經(jīng)經(jīng)理做出出校正、判判斷、糾糾正、總總結(jié)。在在日常管管理中，力力爭每件件事都要要程序化化，一絲絲不茍、環(huán)環(huán)環(huán)相扣扣，從根根本上保保證服務務質(zhì)量。執(zhí)行機構(gòu)執(zhí)行機構(gòu)）指揮機構(gòu)（經(jīng)理）監(jiān)督機構(gòu)網(wǎng)絡中心監(jiān)督機構(gòu)網(wǎng)絡中心反饋渠道反饋渠道（圖三）(3)、激激勵機制制激勵是服務務中心內(nèi)內(nèi)部對員員工管理理的主要要方式。每每個員工工的個人人權(quán)利需需要得到到尊重并并應始終終保持旺旺

14、盛的工工作積極極性，從從而可以以在一定定程度上上獲得最最大的經(jīng)經(jīng)濟效益益和社會會效益。（見圖四） 激勵機制制示意圖圖激勵機制機 懲 養(yǎng)機 化機 想機（1）工資資福利機機制重在在考核，管管理人員員縮小固固定部分分工資，加加大浮動動部分工工資，操操作員工工適量考考慮浮動動工資比比例。激激勵員工工優(yōu)質(zhì)服服務創(chuàng)造造業(yè)績和和發(fā)揚團團結(jié)向上上的團隊隊精神。（2）激勵勵機制堅堅持以表表揚為主主，以處處分為輔輔，但獎獎懲分明明。用優(yōu)優(yōu)勝劣汰汰的方式式，純潔潔用工隊隊伍。在在獎勵類類型上，我我們堅持持以精神神鼓勵為為主，物物質(zhì)獎勵勵為輔。（3）培養(yǎng)養(yǎng)提升機機制在實實際工作作中缺一一不可，其其培養(yǎng)的的目標是是使員

15、工工有較強強的事業(yè)業(yè)心和敬敬業(yè)精神神，對工工作能做做到一專專多能，精精益求精精。在用用人提拔拔上不任任人唯親親，而是是不拘一一格選拔拔那些有有真才實實學的人人才。做做到能者者上、平平者讓、庸庸者下，從從而把培培養(yǎng)、提提升、培培訓、進進修等工工作有機機的結(jié)合合在一起起，成為為一種人人才培養(yǎng)養(yǎng)的良性性循環(huán)。（4）文化化活動機機制是溝溝通服務務中心內(nèi)內(nèi)部員工工的橋梁梁，通過過文化活活動的開開展增強強員工的的自信心心和認同同感，把把員工的的利益和和公司的的利益緊緊密的結(jié)結(jié)合在一一起。（5）思想想工作機機制重在在激發(fā)每每一個員員工的內(nèi)內(nèi)在潛能能，充分分發(fā)揮員員工的個個人積極極性，適適時做好好深入細細致思

16、想想工作，其其主要工工作方式式有與員員工談心心、組織織有益的的集體活活動和家家訪等。第四章 人員的的配備、培培訓與管管理人員配備1、人員配配備的原原則（1）項目目經(jīng)理通常常要求445歲以以下，相相關(guān)專業(yè)業(yè)?？埔陨仙蠈W歷，中中級以上上職稱，具有物業(yè)管理資格證書，有5年以上的專業(yè)管理工作經(jīng)驗，有較強的工作能力。 （2）經(jīng)理助理40歲以下，相關(guān)專業(yè)?？埔陨蠈W歷，具有物業(yè)管理資格證書， 3年以上專業(yè)工作經(jīng)驗，有較強的工作能力。 （3）文員：30歲以下，1.55以上，相貌端莊，具有會計證，高中以上文化程度，熟練使用辦公軟件。 （44）管理理員：440歲以以下，女女1.558以以上，男男1.770以以上，

17、大大專以上上文化程程度，相相貌端莊莊普通話話標準流流利，具具有物業(yè)業(yè)管理資資格證書書。 （55）保安安員：男男性，年年齡200288周歲，身身高1.70以上，初初中以上上文化程程度，身身體健康康，物業(yè)業(yè)管理保保安工作作經(jīng)驗及及退伍軍軍人優(yōu)先先； （66）清潔潔工：445周歲歲以下，初初中以上上文化程程度，身身體健康康，有相相關(guān)工作作經(jīng)驗者者優(yōu)先。 （77）維修修工：440歲以以下，限限男性，有有相關(guān)專專業(yè)資格格證，高高中以上上文化，33年以上上實踐經(jīng)經(jīng)驗。2、人員配配備的方方案部門人 員工作內(nèi)容備注管理層項目經(jīng)理全面管理經(jīng)理助理協(xié)助經(jīng)理分分管規(guī)定定區(qū)域服務質(zhì)量的的監(jiān)督管管理綜合部管理員協(xié)助副經(jīng)

18、理理分管規(guī)規(guī)定區(qū)域域具體工工作業(yè)主接待文員財務、日常常工作及及檔案收收集整理理工作保安部大門門崗24小時值值勤、來來訪登記記管區(qū)巡邏負責日常治治安管理理、轄區(qū)區(qū)巡邏、緊緊急事件件處理等等工作消控值班員員消防監(jiān)控及及安全監(jiān)監(jiān)控值班班環(huán)境部保潔員小區(qū)內(nèi)環(huán)境境衛(wèi)生清清潔維護護水體養(yǎng)護員員負責水體日日常養(yǎng)護護、湖面面雜物打打撈綠化養(yǎng)護負責修剪樹樹木、草草坪、澆澆灌、滅滅蟲工程部電工電氣設備維維修養(yǎng)護護設備維修工工各種水暖、工工程設備備的日常常維護綜合維修工工其它維修養(yǎng)養(yǎng)護工作作（二）人員員的培訓訓結(jié)合本項目目的具體體情況，擬擬進行三三種培訓訓： 新員工工培訓、接接管前員員工培訓訓、正常常管理期期員工培

19、培訓。1、新員工工培訓序號培訓內(nèi)容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1公司規(guī)章制制 度 等3天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓口試筆試讓員工了解解公司的的組織、企企業(yè)文化化、政策策及公司司各部門門職能和和運作方方式2崗位職責和和項目的的管理制制度1天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓口試筆試熟悉本職工工作程序序、管理理運作程程序3進行各種專專業(yè)培訓訓3天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓筆試實際操作熟悉掌握本本專業(yè)的的工作技技巧，適適應工作作之要求求4職業(yè)道德培培訓2天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部 培訓口試筆試加強職業(yè)道道德建設設、提高高職務水水平和管管理

20、水平平5定崗定員進進行上崗崗見習培訓1天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓崗位考核學習、領(lǐng)會會基本操操作方法法為正式式上崗提提供經(jīng)驗驗2、接管前前員工培培訓序號培訓內(nèi)容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1條例法規(guī)政政策配套套文件3天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓考核熟悉掌握條條例、實實施細則則等內(nèi)容容2崗位職責和和項目的的管理制制度2天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓筆試實際操操作掌握崗位要要求和考考核標準準3項目整體布布局、水水電設施施、消防防設施、監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)等內(nèi)容容的介紹紹2天設計安裝單單位全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓考核熟悉該項目目運行4項目接管

21、驗收程序1天公司本部管理、維修修技術(shù)人人員公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓考核要求掌握項項目交接接的全過過程5各工種工作作技巧和和服裝、語語言規(guī)范范及溝通通技巧1天公司本部全體新員工工公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓考核行為、語言言及技巧巧3、正常管管理期員員工培訓訓計劃序號培訓內(nèi)容培訓時間授課方培訓對象培訓方式考核方式培訓目標1管理技能知知識再培培訓2-5天聘請物業(yè)管管理專家家授課根據(jù)項目具具體情況況安排人人員公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓知識考核提高員工工工作溝通通技巧和和管理水水平2組織協(xié)調(diào)、公公眾關(guān)系系及公眾眾形象培培訓2天公司本部全體員工分分批進行行公司本部內(nèi)內(nèi)部培訓訓考核增強組織協(xié)協(xié)調(diào)能力力和公共共關(guān)系處處理，建建

22、立良好好的公眾眾形象3保安員隊列列、戰(zhàn)術(shù)術(shù)拳術(shù)及及體能等等培訓5天有關(guān)協(xié)作單單位全體保安外部輪流培培訓考核掌握保安員員現(xiàn)代軍軍事知識識、提高高防衛(wèi)能能力4維修人員再培訓5天公司本部維修、服務務人員公司本部輪輪流培訓訓考核提高作業(yè)能能力5保安員隊列列、體能能、擒拿拿格斗及及消防知知識培訓訓每年保證115天以以上公司本部全體保安公司內(nèi)部培培訓考核提高治安人人員業(yè)務務素質(zhì)6消防技能訓訓練及演演習3天有關(guān)協(xié)作單單位全體義務消消防員輪流培訓實際操作掌握消防技技能知識識和實戰(zhàn)戰(zhàn)能力員工的獎懲懲機制1、獎勵（1）獎勵勵情形如有下列情情形，公公司將予予獎勵：對改革物物業(yè)管理理、提高高服務質(zhì)質(zhì)量有重重大貢獻獻者

23、。在服務工工作中創(chuàng)創(chuàng)造出優(yōu)優(yōu)異成績績，多次次受到客客戶表揚揚者。嚴格控制制開支、節(jié)節(jié)約費用用有顯著著成效者者。提出合理理化建議議，并經(jīng)經(jīng)實施有有顯著成成效者。為公司取取得重大大經(jīng)濟效效益者。為公司取取得重大大社會榮榮譽者。（2）獎勵勵方式獎勵方式為為：下發(fā)發(fā)獎勵勵通知書書、通通報表揚揚、升職職、授予予榮譽稱稱號、頒頒發(fā)獎狀狀和獎金金等。2、處分如有違反以以下情況況之一的的，視其其情節(jié)輕輕重按下下列規(guī)則則予以紀紀律處分分：（1）口頭頭警告工作態(tài)度度不認真真的(如如值班時時看報紙紙、吃零零食、吸吸煙、聽聽音樂、喧喧嘩、離離崗等)。值班時制制服衣著著不整的的。個人衣著著打扮、外外觀形象象、儀容容儀表

24、不不符合要要求的。遲到、早早退在十十分鐘以以內(nèi)的。在本物業(yè)業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)粗言穢穢語的。做出任何何有損公公共衛(wèi)生生的事，如如隨地吐吐痰、亂亂丟垃圾圾或亂寫寫亂畫等等。占用本物物業(yè)電話話作私人人用途的的。工作散漫漫或粗心心大意的的。違反安全全守則或或項目規(guī)規(guī)定的。下班后，無無特殊原原因仍在在本物業(yè)業(yè)范圍內(nèi)內(nèi)逗留的的。忘記佩戴戴員工證證的。未經(jīng)同意意，穿著著制服外外出的。未經(jīng)許可可，擅自自截留、撕撕毀服務務中心安安排傳閱閱的各項項有關(guān)規(guī)規(guī)定、通通知、公公告等的的。（2）書面面警告擅離工作作崗位或或遲到、早早退超過過十分鐘鐘的。值班時打打瞌睡的的。曠工一天天的。對上級不不禮貌，頂頂撞、違違背或不不服從主主

25、管或上上級合理理工作指指令的。對用戶、同同事粗暴暴或不禮禮貌的。蓄意損耗耗、損壞壞物業(yè)公公司財物物的。在物業(yè)公公司內(nèi)銷銷售、買買賣私人人物品的的。制造謠言言或惡意意中傷其其他同事事或物業(yè)業(yè)公司業(yè)業(yè)務的。在公司內(nèi)內(nèi)聚賭或或睡覺的的。未經(jīng)許可可，將物物業(yè)公司司的物品品移送別別處的。在物業(yè)公公司內(nèi)私私自派發(fā)發(fā)各類文文字或印印刷品的的。拾遺不報報的。消極怠工工，態(tài)度度不端正正，在崗崗上、禁禁煙區(qū)、禁禁區(qū)或公公共區(qū)域域吸煙的的。有嚴重失失職行為為的。未經(jīng)同意意私自接接聽私人人電話時時間超過過五分鐘鐘的。未經(jīng)同意意私自換換班或調(diào)調(diào)崗的。3.即時開開除使用恐嚇嚇手段，威威脅、危危害同事事人身安安全的。工作時

26、間間飲用酒酒類或服服用麻醉醉藥物的的。偷竊的。虛報個人人概況資資料的。對外泄露露物業(yè)公公司商業(yè)業(yè)管理機機密的。收受賄賂賂或向別別人行賄賄的。連續(xù)曠工工2天的的。攜帶違禁禁物品的的(如武武器、毒毒品、爆爆炸品等等)。構(gòu)成刑事事犯罪或或觸犯國國家法律律、法規(guī)規(guī)的。因瀆職給給物業(yè)公公司帶來來重大損損失的。無事生非非，挑起起事端或或動手打打人的(造成傷傷害自行行承擔有有關(guān)費用用)。擅離職守守或值班班睡覺給給物業(yè)公公司造成成嚴重后后果的。違反安全全條例或或守則，導導致重大大損失的的。未經(jīng)許可可，以物物業(yè)公司司名義對對外承諾諾、簽合合同、訂訂協(xié)議、發(fā)發(fā)函件等等造成影影響的。第五章 早期期介入與與物業(yè)管管理

27、服務務內(nèi)容（一）前期期物業(yè)介介入的內(nèi)內(nèi)容1、成立服服務中心心。2、制訂前前期物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)劃。3、安防系系統(tǒng)的布布局建議議方案。4、垃圾處處理的方方案。5、擬訂水水系養(yǎng)管管方案。6、擬訂接接管驗收收方案。7、擬訂裝裝修控制制方案。8、擬訂業(yè)業(yè)主入住住流程。（二）物業(yè)業(yè)前期介介入配合合銷售的的分析1、制定物物業(yè)管理理服務項項目、內(nèi)內(nèi)容及收收費建議議。2、與銷售售人員溝溝通物業(yè)業(yè)管理知知識和內(nèi)內(nèi)容。3、協(xié)助需需方招聘聘示范單單位及銷銷售部保保安員、清清潔工、服服務員等人員。4、對銷售售部的裝裝修、布布置及周周邊環(huán)境境提供顧顧問建議議。5、對保安安員、清清潔工、服服務員等等進行培培訓。6、定期監(jiān)監(jiān)督

28、檢查查保安員員、清潔潔工等情情況，提提高物業(yè)業(yè)管理素素質(zhì)，在在銷售部部得到體體現(xiàn)。7、展會期期間協(xié)助助提供工工作安排排的建議議及現(xiàn)場場協(xié)助工工作。8、編制管管理規(guī)約約、用用戶手冊冊、裝裝修管理理手冊、銷銷售中心物業(yè)管管理制度度、樣板板間的管管理制度度等管理理文件。（三）服務務中心工工作計劃劃項目工作內(nèi)容時間責任部門1了解設計意圖1、作現(xiàn)場場勘察、了了解規(guī)劃劃意圖接管前工程部2、與委托托單位溝溝通、交交流接管前工程部3、從物業(yè)業(yè)管理角角度、投投標書的的構(gòu)思提提出合理理化建議議接管前工程部2制定管理方案根據(jù)以往的的管理經(jīng)經(jīng)驗及現(xiàn)現(xiàn)項目的的實際情情況修正正日常物物業(yè)管理理方案接管前綜合部3組建機構(gòu)1

29、、人員的的選聘接管前綜合部2、人員的的培訓接管前綜合部3、人員的的上崗接管前綜合部4制定規(guī)章制制度和工工作程序1、制作公公眾制度度匯編接管前綜合部2、修訂崗崗位職責責和考核核制度接管前綜合部3、根據(jù)公公司標準準制定工工作程序序接管前綜合部5辦公后勤工作1、安排辦辦公用房房接管前綜合部2、安排后后勤用房房接管前綜合部3、購買、配配備物資資裝備接管前綜合部6物業(yè)驗收接管1、依據(jù)標標準，逐逐項驗收收接管前工程部2、督促責責任部門門整改接管前工程部3、辦理移移交手續(xù)續(xù)，作好好各種工工程設備備、資料料備案接管前工程部7資料準備準備各種入入駐手冊冊及表格格接管前綜合部8辦理進駐1、設置辦辦理進駐駐手續(xù)的的

30、流程和和崗位接管后綜合部2、為業(yè)主主辦理手手續(xù)接管后綜合部3、為業(yè)主主辦提供供便利服服務接管后綜合部9建立檔案1、收集業(yè)業(yè)主資料料接管后綜合部2、建立分分戶檔案案接管后綜合部3、科學分分類，錄錄入微機機接管后綜合部10裝修管理1、裝修申申報審批批，宣傳傳裝修規(guī)規(guī)定接管后工程部2、裝修施施工過程程監(jiān)管接管后工程部3、裝修的的安全管管理接管后工程部11房屋及公共共設施的的維修保保養(yǎng)1、修訂房房屋及樓樓內(nèi)設施施設備的的維修和和養(yǎng)護計計劃接管前工程部2、設備、設設施的維維修管理理接管后工程部3、智能系系統(tǒng)設施施的維修修養(yǎng)護接管后工程部12安全交通管管理1、安全秩秩序的維維護接管后秩序維護部部2、交通車

31、車輛管理理接管后秩序維護部部3、消防安安全管理理接管后秩序維護部部13保潔管理清潔衛(wèi)生管管理接管后環(huán)境部14水體管理水體養(yǎng)護、管管理接管后環(huán)境部15綠化管理綠化外包方方的控制制接管后綜合部16社區(qū)文化社區(qū)文化的的建設與與開展工工作接管后綜合部17其他按照委托方方要求，配配合委托托方作好好其他的的日常管管理工作作接管后綜合部（四）二次次裝修施施工全過過程監(jiān)控控為了保證樓樓房長期期正常使使用，公公司將依依物業(yè)業(yè)管理條條例、和和天津津市物業(yè)業(yè)管理條條例、建建設部第第46號令令建筑筑裝飾裝裝修管理理規(guī)定等等有關(guān)法法規(guī)以及及前期期物業(yè)管管理協(xié)議議、用用戶手冊冊、業(yè)業(yè)主規(guī)約約、物物權(quán)法執(zhí)執(zhí)行實施施監(jiān)控。

32、安全防防范管理理。二次次裝修施施工人員員須按政政府規(guī)定定辦理證證件，接接受服務務中心管管理，施施工人員員不得在在本小區(qū)區(qū)內(nèi)留宿宿，；進進行二次次裝修中中用電、煤煤氣、明明火安全全管理，消消除消防防隱患；二次裝裝修與入入住并存存期間，加加強安全全防范重重點宣傳傳，有針針對性地地采取措措施，確確保不遺遺留安全全隱患。環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理理。規(guī)范范二次裝裝修材料料及垃圾圾的運輸輸和堆放放，一律律實行袋袋裝，統(tǒng)統(tǒng)一放置置到指定定地點；加強噪噪聲控制制，限定定二次裝裝修施工工時間或或進行噪噪聲隔離離，最大大限度降降低對周周邊居民民正常生生活及工工作的影影響，控控制入住住和二次次裝修期期交叉時時造成的的環(huán)境影影

33、響。共用設設備設施施管理。確確保二次次裝修中中水電主主干線、消消防設施施等戶內(nèi)內(nèi)外設備備設施不不受破壞壞，嚴禁禁任意動動用消防防設施，使使其正常常運。第六章 日常物物業(yè)管理理服務內(nèi)內(nèi)容物業(yè)服務將將政策和和法規(guī)為為理論依依據(jù)，寓寓管理于于服務之之中，建建立社區(qū)區(qū)服務體體系。為為業(yè)主提提供全方方位管理理服務，服服務項目目呈現(xiàn)多多元化、全全方位態(tài)態(tài)勢。1、房屋建建筑共用用部位的的維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管管理管理責任人人與服務務中心相相結(jié)合，落落實巡查查制度及及年度房房屋建筑筑維護、養(yǎng)養(yǎng)護計劃劃，執(zhí)行行房屋修修繕標準準、有關(guān)關(guān)工程施施工技術(shù)術(shù)規(guī)范、健健全檔案案記錄、保保持房屋屋正常的的使用功功能及完完好。在在

34、工作中中要因地地制宜、因因時制宜宜、因房房制宜、因因戶制宜宜，根據(jù)據(jù)住戶的的不同需需求和所所處的特特定條件件采取有有針對性性的服務務措施。2、共用設設施、設設備的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護、運運行和管管理共用設施設設備的管管理由維維修管理理和運行行管理兩兩大部分分組成，進進行統(tǒng)一一管理，對對于不同同的設施施、設備備進行不不同的維維修管理理，執(zhí)行行相應的的工作質(zhì)質(zhì)量標準準，建立立設施設設備管理理帳冊和和重要設設備的技技術(shù)檔案案，落實實定期檢檢查、維維修、保保養(yǎng)制度度各種運運行記錄錄齊備。達達到設施施設備齊齊全、功功能正常常、運行行良好。 33、市政政公用設設施和附附屬建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的的維修、養(yǎng)養(yǎng)護和管管

35、理根據(jù)共用設設施和附附屬建筑筑、構(gòu)筑筑物的類類別不同同，指定定并落實實巡查制制度、維維修保養(yǎng)養(yǎng)制度、大大中修工工程的驗驗收制度度、積累累有關(guān)技技術(shù)資料料。 44、共用用綠地、花花木、建建筑小品品、人工工湖水系系等的養(yǎng)養(yǎng)護與管管理。綠綠化的功功能是美美化環(huán)境境。我們們以專業(yè)業(yè)化的管管理養(yǎng)護護人員，根根據(jù)不同同樹種的的生長特特點，適適時進行行修剪、澆澆灌、滅滅蟲等，科科學合理理的保養(yǎng)養(yǎng)、管理理小區(qū)的的綠化景景觀。湖湖水設專專人負責責管養(yǎng)，針針對湖水水的凈化化需求和和湖水蒸蒸發(fā)、滲滲漏等采采取必要要的措施施進行維維護，定定期進行行水質(zhì)監(jiān)監(jiān)測，保保持湖水水的凈化化和水位位的平衡衡。5、公共環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生

36、管理我們遵循“高標準準、嚴要要求”的環(huán)境境衛(wèi)生管管理和“高質(zhì)量量、高頻頻度”的環(huán)境境衛(wèi)生維維護、實實施環(huán)境境衛(wèi)生清清潔管理理和環(huán)境境衛(wèi)生保保護的職職能。 66、交通通與車輛輛停放秩秩序的管管理對小區(qū)內(nèi)各各類車輛輛（汽車車、電動動車、自自行車等等）進出出、行駛駛、停泊泊秩序?qū)崒嵤┕芾砝?，確保保交通暢暢通、組組織有序序，停放放整齊，創(chuàng)創(chuàng)造優(yōu)美美的轄區(qū)區(qū)環(huán)境。 77、公共共秩序維維護與管管理公共秩序維維護采用用先進的的智能系系統(tǒng)和人人力維護護相結(jié)合合的方法法。根據(jù)據(jù)智能系系統(tǒng)的構(gòu)構(gòu)成、分分系統(tǒng)設設備的組組成情況況，建立立起適合合智能系系統(tǒng)、操操作性強強的管理理制度，從從管理前前期介入入人員培培訓入手

37、手。做好好智能系系統(tǒng)設備備的檔案案管理、智智能系統(tǒng)統(tǒng)的運行行管理、系系統(tǒng)的維維護保養(yǎng)養(yǎng)管理、設設備維護護保養(yǎng)工工作質(zhì)量量的檢查查及設備備維修管管理，并并以科技技為先導導、智能能指揮中中心統(tǒng)一一指揮、全全方位服服務，充充分利用用現(xiàn)有資資源，提提升智能能系統(tǒng)功功能，通通過嚴格格管理保保證智能能系統(tǒng)運運作正常常。8、檔案資資料管理理設專人對檔檔案資料料實行統(tǒng)統(tǒng)一管理理，制訂訂適行的的檔案資資料管理理制度，做做好檔案案資料的的收集、整整理、歸歸檔、存存放、銷銷毀等工工作。9、全方位位全天候候的物業(yè)業(yè)服務，個個性化的的特約服服務管理理。即向向業(yè)主及及住戶提提供便利利、高效效、經(jīng)濟濟的便民民服務。營營造溫

38、馨馨、諧的的社區(qū)環(huán)環(huán)境和舒舒適、尊尊貴、優(yōu)優(yōu)雅的生生活環(huán)境境，努力力使業(yè)主主生活更更方便、更更迅捷。真真正從業(yè)業(yè)主的日日常生活活細節(jié)考考慮，以以點點滴滴滴的積積累和平平凡的小小事，體體現(xiàn)物業(yè)業(yè)管理的的親情和和為業(yè)主主服務的的整體水水平。從從而使每每一位業(yè)業(yè)主及住住戶體驗驗生活在在這個溫溫暖大家家庭的幸幸福。我我們將以以業(yè)主為為中心，有有步驟地地開展各各種無償償與有償償服務，并并不斷傾傾聽業(yè)主主的意見見，開辟辟新的服服務項目目。10、消防防安全管管理消防安全管管理工作作是重點點管理工工作之一一。我們們要貫徹徹“預防為為主、防防消結(jié)合合”的方針針，對所所轄物業(yè)業(yè)區(qū)域的的消防工工作進行行全面細細致的

39、管管理。第七章 管理服服務質(zhì)量量指標與與措施（一）總體體目標我公司將嚴嚴格按照照全國國優(yōu)秀管管理示范范住宅小小區(qū)標準準實施施物業(yè)管管理，并并鄭重承承諾：自接管之日日起，當當年達到到 “天津市市物業(yè)管管理達標標住宅小小區(qū)”標準；自接管之日日起，兩兩年內(nèi)達達到“天津市市物業(yè)管管理優(yōu)秀秀住宅小小區(qū)”標準。自接管之日日起，三三年內(nèi)達達到“全國物業(yè)業(yè)管理優(yōu)優(yōu)秀住宅宅小區(qū)” 標準準。最終達到“全國物物業(yè)管理理示范住宅宅小區(qū)”標準。（二）分項項管理目目標 房房屋及配配套設施施完好率率: 998% 房屋屋零修、急急修及時時率: 998% 維修工工程質(zhì)量量合格率率: 1100% 環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生保潔潔率: 98% 業(yè)

40、主主滿意率率: 995%(三)總體體管理標標準內(nèi)容管理標準 設 施施 設 備 維維 修 養(yǎng) 護護維修養(yǎng)護制制度健全全并在工工作場所所明示，工工作標準準及崗位位責任制制明確，執(zhí)執(zhí)行良好好共用設施設設備按照照項目配配套建設設管理責責任分工工運轉(zhuǎn)正正常，維維護良好好，有設設備臺帳帳、運行行記錄、檢檢查記錄錄、維修修記錄、保保養(yǎng)記錄錄；對設設備故障障及重大大或突發(fā)發(fā)事件有有應急方方案和現(xiàn)現(xiàn)場處理理措施、處處理記錄錄實行24小小時報修修值班制制度。急急修報修修半小時時內(nèi)到達達現(xiàn)場，預預約維修修報修按按雙方約約定時間間到達現(xiàn)現(xiàn)場，回回訪率990%以以上水、電、電電梯、監(jiān)監(jiān)控等設設備運行行人員技技能熟練練，

41、嚴格格遵守操操作規(guī)程程及保養(yǎng)養(yǎng)規(guī)范道路、停車車場平整整通暢，交交通標志志齊全規(guī)規(guī)范樓道燈、景景觀燈等等公共照照明設備備完好率率98%以上，按按規(guī)定時時間定時時開關(guān)。設備用房整整潔，主主要設施施設備標標識清楚楚齊全，危危及人身身安全隱隱患處有有明顯標標志和防防范措施施雨水井、化化糞井每每季檢查查1次，根根據(jù)需要要定期清清理疏通通，保持持通暢，無無堵塞外外溢（9） 在在接到相相關(guān)部門門停水、停停電通知知后，按按規(guī)定時時間提前前通知用用戶公 共 秩 序 維 護 門崗室美觀觀整潔，人人員統(tǒng)一一著裝。設設專人224小時時值勤，其其中主出出入口不不少于112小時時立崗值值勤。對對本區(qū)機機動車出出入驗證證；

42、對外外來機動動車登記記換證按照規(guī)定路路線和時時間進行行24小小時不間間斷巡邏邏，不少少于122次，對對小區(qū)重重點部位位每小時時巡查一一次，并并做好巡巡查記錄錄。巡邏邏過程中中對可疑疑人員進進行詢問問，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)火警或或治安隱隱患、事事故及時時報告有有關(guān)部門門小區(qū)內(nèi)公共共娛樂設設施等部部位，設設置安全全警示標標志對出入小區(qū)區(qū)的機動動車輛進進行引導導，行駛駛有序并并停放在在指定位位置。非非機動車車輛停放放整齊設有中央監(jiān)監(jiān)控室的的，實施施24小小時安全全監(jiān)控，并并記錄及及時看管公共財財產(chǎn)，包包括樓內(nèi)內(nèi)的門、窗窗、消防防器材及及小區(qū)的的表井蓋蓋、雨篦篦子、小小品、花花、草、樹樹木等。對火災、水水浸等突突發(fā)

43、事件件有應急急處理預預案（8） 定定期對服服務人員員進行消消防培訓訓，保證證消防通通道暢通通，消防防器材可可隨時起起用保 潔 服服 務務小區(qū)內(nèi)公共共區(qū)域（硬硬化地面面、主次次干道）每每天清掃掃2次，干干凈整潔潔；室外外標識、宣宣傳欄、信信報箱等等每周擦擦拭2次次公共區(qū)域日日常設專專人保潔潔，保持持公共區(qū)區(qū)域干凈凈整潔無無雜物公共樓道每每天清掃掃2次；扶手每每天擦洗洗2次，保保持干凈凈整潔根據(jù)小區(qū)實實際情況況合理部部設垃圾圾桶、果果皮箱、垃垃圾袋裝裝按樓洞口、樓樓層收集集垃圾，每每天2次次垃圾清運日日產(chǎn)日清清，無垃垃圾桶、果果皮箱滿滿溢現(xiàn)象象垃圾設施每每天清潔潔2次，無無異味公共區(qū)域玻玻璃每月月

44、擦洗22次對區(qū)內(nèi)主路路、干路路積水、積積雪、煙煙花炮屑屑及時進進行清掃掃進行保潔巡巡查，樓樓道內(nèi)無無亂懸掛掛、亂貼貼亂畫、亂亂堆放等等現(xiàn)象建立消殺工工作管理理制度，根根據(jù)實際際情況開開展消殺殺工作，適適時投放放消殺藥藥物，有有效控制制鼠、蟑蟑、蚊、蠅蠅等害蟲蟲孽生飼養(yǎng)寵物符符合有關(guān)關(guān)規(guī)定，對對違反者者進行勸勸告，并并報告有有關(guān)部門門進行處處理 化 養(yǎng) 護 綠綠管 理花草樹木生生長良好好，無枯枯死、無無樹掛、適適時修剪剪、疏密密得當，有有良好的的觀賞效效果；樹樹型符合合自然特特征，整整形植物物保持一一定形狀狀，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)死樹應應在一周周內(nèi)清除除，并適適時補種種草坪生長整整齊，高高度不應應超過110公

45、分分，超過過時應及及時進行行修剪草坪及時清清除雜草草，有效效控制雜雜草孽生生；無垃垃圾、無無煙頭紙紙屑綠籬枝葉較較茂密，超超過平齊齊線100公分時時應進行行修剪，綠綠籬根部部無死枝枝枯葉及及雜物，當當天清除除修剪廢廢棄物。無無枯死植植株，無無明顯禿禿裸根據(jù)氣候狀狀況和季季節(jié)，適適時組織織澆灌、施施肥和松松土，花花草樹木木長勢良良好適時組織防防凍保暖暖，預防防病蟲害害，病蟲蟲害無明明顯跡象象園林建筑和和輔助設設施完好好，整潔潔無損綠化地設有有提示人人們愛護護綠化的的宣傳牌牌綜合服務管理建立物業(yè)管管理制度度和服務務質(zhì)量管管理體系系，制定定完善的的物業(yè)管管理方案案并組織織實施按規(guī)范簽定定物業(yè)管管理服

46、務務合同，并并按照合合同約定定公布物物業(yè)管理理服務項項目、內(nèi)內(nèi)容及物物業(yè)管理理服務標標準服務人員統(tǒng)統(tǒng)一著裝裝、佩帶帶標志、語語言規(guī)范范、文明明服務管理人員880%持持有物業(yè)業(yè)管理上上崗證書書，特種種作業(yè)員員工1000%持持有政府府或?qū)I(yè)業(yè)部門頒頒發(fā)的有有效證書書上崗廣泛運用計計算機對對業(yè)主資資料、房房屋檔案案、設備備檔案、收收費管理理、日常常辦公等等進行管管理。建立完善的的檔案管管理制度度（包括括物業(yè)竣竣工驗收收資料、設設備管理理擋案、業(yè)業(yè)主資料料、日常常管理檔檔案等），各各種基礎礎資料，臺臺帳報表表、圖冊冊健全，保保存完好好設置“服務務中心”，公示示服務聯(lián)聯(lián)系電話話，244小時有有管理人人員

47、接待待住戶，處處理物業(yè)業(yè)管理服服務合同同范圍內(nèi)內(nèi)的公共共性事務務，受理理住戶的的咨詢和和投訴，有有效投訴訴處理率率1000%提供有償特特約服務務和代辦辦服務，公公示服務務項目及及收費標標準采取入戶走走訪、業(yè)業(yè)主座談談會、電電話溝通通、問卷卷調(diào)查等等形式開開展回訪訪工作，回回訪率885%以以上，每每年進行行一次抽抽樣測評評，滿意意率達到到85%，并對對薄弱環(huán)環(huán)節(jié)進行行改進建立健全財財務管理理制度，每每半年公公布一次次物業(yè)管管理服務務費收支支情況建立共用部部位設施施設備維維修基金金臺帳，帳帳目清楚楚、準確確，按規(guī)規(guī)定使用用公用部部位設施施設備維維修基金金，定期期公布維維修基金金繳存和和使用情情況（

48、12）召召集首次次業(yè)主會會會議，協(xié)協(xié)助組建建業(yè)主委委員會并并配合其其工作第八章 檔案資資料的建建立與管管理（一）資料料的收集集我們將通過過三個途途徑進行行收集；一是在在物業(yè)接接管移交交時，盡盡可能的的與原設設計單位位、施工工單位聯(lián)聯(lián)系，力力爭全面面、準確確地收集集到工程程建設及及工程技技術(shù)等原原始資料料；二是是在業(yè)主主入住階階段，對對業(yè)主的的基本情情況進行行登記造造冊收集集；三是是在日常常管理中中建立社社區(qū)維修修檔案、設設備運行行檔案、業(yè)業(yè)主投訴訴回訪記記錄等以以及其它它相關(guān)資資料，并并將檔案案的收集集形成制制度。（二）資料料的整理理和分類類在收集到原原始資料料后，統(tǒng)統(tǒng)一由負負責檔案案管理文文

49、員集中中整理。剔剔除作廢廢的和無無效的記記錄，修修補破損損的文檔檔，然后后按類別別進行裝裝訂并整整理成冊冊，做到到條理清清晰、分分類合理理、易于于查找。（三）資料料的歸檔檔管理 11、在社社區(qū)的檔檔案管理理中我們們將實行行原始資資料和電電腦檔案案雙軌制制，確保保儲存方方式的多多元化，盡盡可能將將資料轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為電電腦磁盤盤儲存以以便于查查找。同同時運用用錄像帶帶、錄音音帶、照照片等多多種形式式保存，使使抽象的的檔案資資料具體體化、形形象化。 22、對和和物業(yè)管管理服務務中心利利益影響響較大的的檔案應應加密保保存。這這些檔案案在電腦腦中按授授權(quán)級別別檢索、對對保存在在檔案室室的原始始資料應應嚴格控控

50、制借閱閱。 33、檔案案管理員員應編制制統(tǒng)一的的檔案分分類說明明書及檔檔案總目目錄，并并按內(nèi)容容、部門門、年度度、保存存期限及及保密程程序的分分類順序序進行組組卷、逐逐一編號號，登記記造冊、編編制目錄錄、分柜柜保存。 4、為為保證檔檔案的安安全和完完善，檔檔案室應應隨時保保持干燥燥、通風風、清潔潔，并加加裝安防防設施。同同時配備備合適的的文件柜柜、文件件盒以及及消防器器材等，確確保儲存存地點符符合防火火、防蟲蟲、防鼠鼠、防潮潮等要求求并定期期巡查。檔案室應避避免無關(guān)關(guān)人員任任意進出出，檔案案室鑰匙匙交由檔檔案管理理員專門門保管。 （四四）檔案案的使用用物業(yè)管理服服務中心心內(nèi)部員員工可在在文件檔

51、檔案授權(quán)權(quán)范圍內(nèi)內(nèi)進行查查閱。對對借閱原原始資料料的使用用者，按按檔案的的不同密密級由相相關(guān)負責責人批準準方可借借閱，并并辦理借借閱手續(xù)續(xù)。（五）檔案案的銷毀毀根據(jù)文檔的的保存期期限和性性質(zhì)，定定期對過過期和作作廢的文文檔進行行剔除和和銷毀，防防止檔案案的堆積積和混淆淆。對于于已過存存檔期的的檔案經(jīng)經(jīng)主管領(lǐng)領(lǐng)導批準準可銷毀毀，同時時建立已已銷毀文文檔清單單備查。（六）檔案案資料的的分類管管理1、工程技技術(shù)資料料（1）項目目規(guī)劃圖圖紙、項項目批文文、用地地批文（2）建筑筑許可證證、投資資許可證證、開工工許可證證（3）拆遷遷安置資資料（4）紅線線圖、竣竣工總平平面圖（5）地質(zhì)質(zhì)勘察報報告、開開竣工

52、報報告、圖圖紙會審審報告（6）工程程合同、工工程預決決算（7）工程程設計變變更通知知（8）竣工工圖：單單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)及隱蔽蔽工程竣竣工圖，消消防、燃燃氣等工工程及地地下管網(wǎng)網(wǎng)竣工圖圖房屋、消防防、燃氣氣竣工驗驗收證明明書主要材料質(zhì)質(zhì)量保證證書，新新材料、構(gòu)構(gòu)配件的的鑒定合合格證書書，水、電電、消防防等設備備的檢驗驗合格證證書及設設備技術(shù)術(shù)資料漿、混凝土土塊試壓壓報告綠化工程竣竣工圖其他工程技技術(shù)檔案案2、業(yè)主居居住檔案案（1）業(yè)主主詳細資資料登記記表（2）業(yè)主主的維修修檔案（3）業(yè)主主裝修巡巡視記錄錄3、維修資資料（1）維修修申請記記錄、回回訪記錄錄（2）維修修派工單單（3）設備備、設施施

53、巡檢記記錄 4、公公共秩序序維護資資料（1）日巡巡檢記錄錄、交接接班記錄錄、值班班記錄、巡巡邏路線線（2）日常常抽檢記記錄、查查崗記錄錄、閉路路電視監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)統(tǒng)錄象帶帶（3）搬入入/出記記錄、突突發(fā)事件件處理記記錄（4）車輛輛進出記記錄、車車輛詳細細資料 5、設設備設施施管理資資料（包包括消防防）（1）設備備設施使使用計劃劃（2）設備備使用申申請、使使用情況況記錄（3）設備備、設施施維修保保養(yǎng)計劃劃（4）設備備、設施施維修保保養(yǎng)記錄錄（5）機電電設備運運行、巡巡查記錄錄（6）設備備分承包包檔案（7）設備備、設施施臺帳及及更新記記錄6、綠化清清潔資料料（1）清潔潔班檢記記錄、清清潔周檢檢記錄（2

54、）綠化化工作記記錄、綠綠化周檢檢記錄（3）消殺殺記錄、綠綠化病蟲蟲害檢查查記錄（4）水體體巡檢記記錄（5）水體體養(yǎng)護記記錄（6）水體體注水記記錄7、社區(qū)文文化資料料（1）文化化活動計計劃及實實施情況況記錄（2）文化化活動圖圖片及錄錄像記錄錄（3）傳媒媒報導資資料（4）文化化活動場場所、設設施臺帳帳及使用用記錄 88、員工工管理資資料（1）員工工個人資資料、聘聘用記錄錄（2）員工工考核及及獎罰記記錄（3）員工工培訓計計劃、培培訓檔案案、考核核記錄（4）員工工晉升、薪薪金變動動及內(nèi)務務管理記記錄9、反饋資資料（1）服務務質(zhì)量回回訪記錄錄（2）業(yè)主主意見調(diào)調(diào)查、統(tǒng)統(tǒng)計記錄錄（3）業(yè)主主投訴及及處理記

55、記錄 110、行行政文件件資料 （11）項目目值班及及檢查記記錄 （22）有關(guān)關(guān)財務記記錄（由由財務人人員專職職保管） （33）公司司下發(fā)文文件 （44）內(nèi)部部管理規(guī)規(guī)章制度度、通知知、通報報等文件件第九章 物資裝裝備計劃劃物資裝備計計劃名稱數(shù)量(套)單價(元)合計(元)備注電腦及打印印機150005000沖擊鉆110001000更衣柜63001800對講機58004000三輪車1360360辦公桌椅75003500椅子40502000電扇4100400傳真機112001200各種消防工工具2500各種維修備備件2000小計237600第十章 緊急事事件處理理預案（一一）燃氣氣泄露事事故處理理

56、方案主要責責任部門門：秩序序維護部部落實負負責人：秩序維維護隊長長（平平日工作作時間） 秩序維維護班長長 （夜間間及節(jié)假假日等非非辦公時時間） 如遇遇燃氣泄泄露事故故，應采采取如下下措施。 1、秩序維護員應注意提示業(yè)戶時刻注意用氣、用火安全，發(fā)現(xiàn)燃氣發(fā)生泄露，應及時關(guān)閉燃氣閥門。必要時（如不能確認燃氣泄露位置），應及時通知物業(yè)工程部或燃氣搶修部門。 2、燃氣泄露嚴重時，現(xiàn)場人員應在關(guān)閉燃氣閥門后，首先退至戶外，防止大量吸入一氧化碳氣體?，F(xiàn)場不要動用明火，不要使用手機、傳呼機及開關(guān)電源，防止引爆燃氣。人員退出后應清點人數(shù)，向秩序維護員通報現(xiàn)場是否還有滯留人員。 3、秩序維護員切勿單獨處理燃氣泄露

57、事故。 4、發(fā)生燃氣泄露事故時，秩序維護部應派出秩序維護員迅速查找燃氣泄露地點，隨身不要攜帶手機、傳呼機，對講機應處于關(guān)閉狀態(tài)，條件許可的情況下，應攜帶防災面具（呼吸面具）。 5秩序維護員發(fā)現(xiàn)泄露地點后，應判定燃氣泄露程度。如泄露不多，應馬上用手拍門通知該單元業(yè)戶檢查關(guān)閉氣閥。如泄露嚴重，應拍門通知該區(qū)域業(yè)戶撤離（切勿按門鈴）。在現(xiàn)場附近，切勿使用手機、對講機，開關(guān)電源。 6秩序維護員應撤到安全距離外，使用對講機或電話向負責人報告。 7如果情況許可，秩序維護員可以進入泄露燃氣的單元時，應 （1）佩帶防災面具或用濕布捂好口鼻后進入單元內(nèi)； （2）關(guān)掉燃氣供氣總閥門； （3）打開所有門窗，讓氣體排

58、除； （4）檢查室內(nèi)人員是否平安，如有人暈倒應立即背到空氣新鮮的地方搶救； （5）切勿開關(guān)室內(nèi)任何電器開關(guān)，插拔插銷或打電話； （6）切勿使用任何火焰； （7）檢查完畢后，保安人員應撤離到安全距離。 8、燃氣泄露較為嚴重時，秩序維護隊長應向項目經(jīng)理進行匯報，將有關(guān)情況通知煤氣公司和消防局119。 9、應立即通知危險區(qū)域的業(yè)主不要動用明火和開關(guān)電器。 10、秩序維護部應協(xié)助、引導燃氣泄露影響區(qū)域的業(yè)主撤離，提示業(yè)戶離開前要鎖好門。維護現(xiàn)場秩序，切勿造成慌亂。 11、安排兩名管理人員到首層引導業(yè)主疏散到安全區(qū)域，禁止任何無關(guān)人員進入泄露區(qū)域。 12、派人到路口引導搶救車輛、消防車輛，保持項目周圍交

59、通暢通。 13、如泄露地點在地下管道、地下井，物業(yè)人員不要擅自進入，應通知煤氣公司、消防局進行搶修。秩序維護員應在附近設立安全警戒線，不準任何無關(guān)人員靠近。 14、造成人員傷亡的，秩序維護部應及時通知急救中心，協(xié)助搶救傷者。應將中毒者平臥，松開衣扣，腰帶，進行人工呼吸，中毒嚴重者應立即送醫(yī)院搶救。 15、秩序維護部任何人不得在公共場合枉加揣測，對泄露事件進行議論。（二）人員員死亡事事故的處處理人人員死亡亡事故的的處理主要責責任部門門：秩序序維護部部落實負負責人：秩序維維護隊長長（平平日工作作時間） 秩序維維護班長長 （夜間間及節(jié)假假日等非非辦公時時間） 1、現(xiàn)現(xiàn)場保護護 現(xiàn)現(xiàn)場保護護是案件件或

60、事故故發(fā)生后后，及時時采取警警戒封鎖鎖等措施施，使犯犯罪現(xiàn)場場或事故故現(xiàn)場保保持發(fā)現(xiàn)現(xiàn)時的原原始狀態(tài)態(tài)。及時時保護好好現(xiàn)場，是是協(xié)助公公安機關(guān)關(guān)及時查查破案件件和有關(guān)關(guān)部門鑒鑒定處理理好事故故的前提提。秩序序維護員員得知發(fā)發(fā)生案件件或事故故后，必必須立即即趕赴現(xiàn)現(xiàn)場，采采取有效效措施加加以保護護，并同同時向公公安機關(guān)關(guān)或負責責人報告告。 2、露天現(xiàn)場的保護方法 對于發(fā)生在室外的露天現(xiàn)場，通常是劃出一定的范圍布置警戒。保護范圍的大小原則上應包括犯罪分子實施侵害行為的地點和遺留有與侵害行為有關(guān)的痕跡物證的一切場所。實踐中通常的做法是先把范圍劃得略大一些，待勘查人員到達現(xiàn)場后根據(jù)情況進行調(diào)整。具體方