小區(qū)物業(yè)管理招投標方案（DOC45）

1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.小區(qū)物業(yè)管理方案 一、投標函 第二章：小小區(qū)物業(yè)業(yè)概況； 第三章：小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)方案案 第一節(jié)：小小區(qū)環(huán)境境管理 第二節(jié)：小小區(qū)衛(wèi)生生綠化管管理 第三節(jié)：小小區(qū)的安安全保衛(wèi)衛(wèi)管理 第四節(jié)：設(shè)設(shè)施的維維修管理理 第五節(jié)：小小區(qū)的文文化建設(shè)設(shè) 第六節(jié)：其其他物業(yè)業(yè)服務(wù)項項目 第四章：小小區(qū)管理理組織結(jié)結(jié)構(gòu)圖 第五章：人人員配備備 ； 第五章：金金費收支支預(yù)算； 一、投 標標 函 致：小區(qū)業(yè)業(yè)主委員員會： 根據(jù)貴區(qū)日日前發(fā)布布的招標標公告，現(xiàn)現(xiàn)決定參參加“

2、小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理”項目的的競標，并并作出如如下法律律承諾： 1、嚴格遵遵守中中華人民民共和國國合同法法和物物業(yè)管理理條例等等法律法法規(guī)的一一切規(guī)定定，履行行相關(guān)義義務(wù)。 2、受法定定代表人人 授權(quán)權(quán) 全權(quán)權(quán)處理與與本次投投標項目目有關(guān)的的事務(wù)。 3、投標文文件的內(nèi)內(nèi)容真實實可*。如如果中標標，本投投標文件件即成為為中標合合同必然然的附屬屬法律文文件。 4、同意提提供招標標人所要要求的其其他資料料。 5、招標人人無義務(wù)務(wù)必須接接受或有有權(quán)拒絕絕我們的的投標。 6、所有有有關(guān)本次次投標的的聯(lián)絡(luò)請請函、電電下列地地址： 地址： 郵郵編電話話： 傳傳真 法定代表人人（簽字字或蓋章章）： 投標人全稱稱：

3、 （投投標單位位公章） 年 月 日日 第二章 小小區(qū)物業(yè)業(yè)概況 小區(qū)區(qū)住宅部部分面積積約為2210000平方方米，共共4棟2252套套單元房房；公共共部分面面積約為為10000平方方米，有有一個自自行車棚棚和一個個值 班班室。樓樓樓之間間獨立成成為封閉閉小院，與與周邊圍圍墻組成成一個封封閉式的的小區(qū)，由由一個大大門出入入。小區(qū)區(qū)原由青青城物業(yè)業(yè)公司托托管，后后由業(yè)主主委員會會 負責(zé)責(zé)日常衛(wèi)衛(wèi)生等部部分物業(yè)業(yè)服務(wù)工工作。 第三章 小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)方案案 根據(jù)小區(qū)的的實際情情況，并并貫徹物物業(yè)公司司“盡心服服務(wù)，超超值服務(wù)務(wù)”的服務(wù)務(wù)宗旨，我我公司擬擬將物業(yè)業(yè)服務(wù)重重點放在在環(huán)境管管理、衛(wèi)衛(wèi)

4、生 綠綠化、.安全保保衛(wèi).設(shè)設(shè)施維修修.文化化建設(shè)五五個方面面。 第一節(jié) 環(huán)環(huán)境管理理 維護規(guī)劃的的嚴肅性性，定期期進行檢檢查維修修，禁止止亂鑿洞洞，亂開開門窗的的破壞行行為，禁禁止個別別業(yè)主隨隨意改動動房屋結(jié)結(jié)構(gòu)或亂亂搭建行行為，保保證業(yè)主主的 居居住安全全。我公公司將嚴嚴格按照照國家有有關(guān)的裝裝修規(guī)定定制定符符合小區(qū)區(qū)實際情情況的管管理制度度，保證證住宅樓樓的結(jié)構(gòu)構(gòu)不被破破壞，從從根本上上使小區(qū)區(qū)不動 產(chǎn)保值值增值。 第二節(jié) 衛(wèi)衛(wèi)生綠化化管理 小區(qū)的衛(wèi)生生環(huán)境和和綠化環(huán)環(huán)境是體體現(xiàn)小區(qū)區(qū)面貌的的重要因因素，為為搞好小小區(qū)的衛(wèi)衛(wèi)生和綠綠化，我我公司將將嚴格按按照ISSO90001質(zhì)質(zhì)量標準準

5、的 要要求，規(guī)規(guī)范作業(yè)業(yè)。我們們要樹立立全員保保潔意識識，制定定嚴格的的保潔制制度、工工作標準準和獎懲懲措施，并并層層落落實。目目標管理理達到：一日三三清掃，垃垃 圾日日日清，嚴嚴格控制制二次污污染。具具體實施施方案如如下： 一、每棟住住宅樓后后添置兩兩只垃圾圾桶 二、配備兩兩名保潔潔人員，負負責(zé)小區(qū)區(qū)的環(huán)境境衛(wèi)生： （一）公共共衛(wèi)生： 1、路面凈凈、花壇壇凈、綠綠地凈、無無雜草枯枯葉； 2、垃圾桶桶保持光光亮、無無銹漬、無無污跡； 3、各明溝溝溝蓋無無積塵、無無銹跡，站站立側(cè)目目可清晰晰見字。 （二）室內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生： 1、樓道凈凈、玻璃璃凈、樓樓梯扶手手凈 2、定期清清掃、保保潔； （三）綠化化

6、環(huán)境： 1、保護：在草坪坪上樹立立溫馨提提示標牌牌，防止止花草人人為傷害害； 2、養(yǎng)護：定期澆澆水、修修剪花草草樹木，營營造優(yōu)雅雅、溫馨馨的花園園式居住住環(huán)境； （四）裝潢潢垃圾： 會同業(yè)主委委員會制制定室室內(nèi)裝潢潢管理制制度，室室內(nèi)裝潢潢有可能能影響建建筑物的的結(jié)構(gòu)，減減少建筑筑物壽命命，并且且在裝潢潢中出現(xiàn)現(xiàn)大量的的建筑垃垃圾， 影響環(huán)環(huán)境，對對于室內(nèi)內(nèi)裝潢必必須要有有嚴格的的規(guī)定，這這關(guān)系到到各業(yè)主主的切身身利益，也也是物業(yè)業(yè)管理公公司義不不容辭的的責(zé)任。 （五）張貼貼警示牌牌，倡導(dǎo)導(dǎo)文明新新風(fēng)。 第三節(jié) 小小區(qū)的安安全保衛(wèi)衛(wèi) 小區(qū)住戶以以科大、省省教院教教師為主主，文化化層次較較高，素

7、素質(zhì)較好好，故安安全保衛(wèi)衛(wèi)工作除除消防安安全外，我我們將以以“人防為為主，技技防為輔輔”的方式式 重點點對外安安全的保保衛(wèi)，具具體做到到以下幾幾點： （一）整體體排查，清清除消防防安全隱隱患； 我們將按國國家消防防標準對對各住宅宅樓的消消防設(shè)施施進行排排查，配配齊所需需的消防防器材，培培訓(xùn)消防防員，消消除消防防隱患。 （二）實行行封閉式式管理， 24小小時保安安值班、巡巡邏，保保障住戶戶安全； 我們將南北北兩個鐵鐵門按實實際情況況定時開開關(guān),以以中間的的大門為為主出入入口，保保安盡快快熟悉住住戶，對對進出的的外來人人員，嚴嚴格實行行登記制制度，禁禁止 無無關(guān)人員員入內(nèi)，大大力加強強夜間巡巡查力

8、度度，保障障業(yè)主人人身、財財產(chǎn)安全全。 （三） 報報警電話話，為隨隨時處理理緊急情情況做好好準備。 “急住戶之之所急，想想住戶之之所想”，設(shè)立立報警電電話，對對于突發(fā)發(fā)的各種種事件，制制定突發(fā)發(fā)事件應(yīng)應(yīng)急處理理程序，保保證突發(fā)發(fā)事件的的及時解解決。 第四節(jié) 設(shè)設(shè)施的維維修管理理 小區(qū)的公共共設(shè)施，極極大地方方便了住住戶生活活。為解解決住戶戶的后顧顧之憂，我我們將做做到以下下幾點： （一） 對對于公共共設(shè)施進進行全面面檢查； 在正式接管管小區(qū)時時我們將將對公共共設(shè)施進進行檢查查、登記記，對于于損壞的的公共設(shè)設(shè)施進行行修理，如如1號、22號樓的的部分防防盜門，公公共的照照明燈等等。 （二）配備備專

9、業(yè)水水電工，制制定合理理價格，設(shè)設(shè)立保修修電話，保保證及時時維修服服務(wù)。 我們將和業(yè)業(yè)主委員員會按國國家的相相關(guān)維修修規(guī)定，對對于住戶戶水、電電等維修修項目制制定合理理的收費費標準，配配備專業(yè)業(yè)水電工工，在小小區(qū)管理理處設(shè)立立一部 便民熱熱線，在在住戶提提出維修修要求時時，及時時完成維維修工作作。 維修管理的的目標達達到： 1、24小小時受理理報修，一一般情況況下100分鐘內(nèi)內(nèi)維修人人員到場場，維修修及時率率1000%。緊緊急情況況隨叫隨隨到，確確因特殊殊情況不不能及時時到場處處 理的的，應(yīng)向向保修人人說明情情況，做做好解釋釋工作，并并盡快安安排處理理。維修修結(jié)束后后，將地地面清理理干凈，物物

10、品歸位位，經(jīng)用用戶簽字字確認方方可離去去。維 修滿意意率1000%。 2、定期對對公共照照明設(shè)備備系統(tǒng)進進行巡查查，及時時更換損損壞的燈燈器具。公公共照明明完好率率98%以上。 第五節(jié) 小小區(qū)文化化建設(shè) 為各業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造和諧諧、友愛愛、健康康的生活活氛圍是是我們追追求的另另一個重重要的目目標，由由于小區(qū)區(qū)住戶文文化素質(zhì)質(zhì)較高，完完全可以以利用現(xiàn)現(xiàn)有資源源 做到到以下幾幾點： (一） 建建立老年年活動室室 住戶中有不不少是老老年人，應(yīng)應(yīng)該為老老年人創(chuàng)創(chuàng)造一個個能和外外界溝通通交流的的好環(huán)境境，這樣樣既給老老年人帶帶來了歡歡樂，也也讓其子子女少了了一份擔(dān)擔(dān)心。 （二）用小小區(qū)文化化資源組組織文藝藝社

11、團 小區(qū)住戶多多為教師師，物業(yè)業(yè)公司和和業(yè)主委委員會共共同邀請請具有一一定文藝藝功底的的住戶，成成立文藝藝社團，在在空閑時時間組織織諸如舞舞蹈，書書法，歌歌詠活 動，相相互學(xué)習(xí)習(xí)，相互互交流，增增進鄰里里了解，全全面提高高小區(qū)精精神風(fēng)貌貌。 第六節(jié) 其其他物業(yè)業(yè)項目的的管理 此外，還有有其他的的一些物物業(yè)項目目的管理理，如自自行車、轎轎車的停停放管理理，寬帶帶網(wǎng)接入入、水電電費的收收取等，我我們將本本著為住住戶著想想、便利利住戶 的宗旨旨和業(yè)主主委員會會共同協(xié)協(xié)商，從從而使業(yè)業(yè)區(qū)內(nèi)所所有的工工作都能能有條不不紊的開開展。 第四章 小小區(qū)管理理組織結(jié)結(jié)構(gòu)圖 （3人）（2人人）（11人）（11人）

12、 第五章：人人員配備備 一、 管理理處經(jīng)理理（1名名）針對對小區(qū)實實際情況況制定工工作計劃劃，費用用收繳工工作 二、 管理理員（11名）綠綠化養(yǎng)護護、監(jiān)督督各項工工作的開開展情況況，執(zhí)行行主任安安排的具具體事務(wù)務(wù)。 三、 保潔潔人員(2名)負責(zé)小小區(qū)衛(wèi)生生； 四、 保安安人員（33名）負負責(zé)小區(qū)區(qū)安全，224小時時巡邏； 五、 水電電維修工工（1名名）公共共設(shè)施維維護，水水電維修修。 第六章費用用核算 一、 人員員工資 1、 管理理區(qū)主任任：1人人X 8800元元/月8000元 2、 管理理員： 1人 X 7750元元/月7500元 3、 保潔潔： 22人 XX 5000元/月110000元

13、4、 保安安： 33人X 6000元/月月18800元元 5、 水電電維修工工：1人人X 6650元元/月6500元 二、 垃圾圾清運費費：2車車/日XX 100元/車車X300日6600元元 三、 公共共用電：3000元/月月 四、 每月月水損：3000元/月月 五、 日常常維護保保養(yǎng)費、保保潔材料料費：5500元元/月 六、 固定定資產(chǎn)折折舊（220000元按33年）：56元元/月 合計每月共共需費用用：67756元元/月 按小區(qū)為2210000平方方米計算算合0.32元元/每平平方米 某小區(qū)物業(yè)業(yè)管理方方案（上上）第一章 前前言“”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”位于，與大海近在咫尺。

14、小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積；商鋪面積；地下停車場；地上停車場；車庫個。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。 高檔的小區(qū)區(qū)應(yīng)該有有高檔的的物業(yè)管管理服務(wù)務(wù)來體現(xiàn)現(xiàn)小區(qū)的的價值，從從而確保保小區(qū)保保值、增增值。公司是是具有物物業(yè)管理理二級資資質(zhì)的股股份制企企業(yè)。公公司專業(yè)業(yè)從事住住宅小區(qū)區(qū)、寫字字樓、商商場等物物業(yè)項目目的管理理工作。現(xiàn)現(xiàn)已管理理物業(yè)面面積達

15、多萬。其中中涉及智智能化寫寫字樓、綜綜合商廈廈、花園園別墅、住住宅小區(qū)區(qū)等。我我們的企企業(yè)精神神是“銀灘物物業(yè)，勇勇爭第一一”。我公司將利利用我們們“天時、地地利、人人和”的得天天獨厚的的管理優(yōu)優(yōu)勢，以以及公司司先進的的管理模模式，豐豐富的管管理經(jīng)驗驗，專業(yè)業(yè)化的管管理隊伍伍，使小小區(qū)更增增魅力，更更上檔次次。通過過全方位位的服務(wù)務(wù)，提高高小區(qū)的的知名度度，使真真正達到到增值保保值的目目的，為為業(yè)主營營造一個個方便、快快捷、溫溫馨、舒舒適的居居住環(huán)境境。我公公司服務(wù)務(wù)宗旨是是以人為為本、規(guī)規(guī)范管理理、追求求創(chuàng)新、至至誠服務(wù)務(wù)。追求求目標：以公司司經(jīng)營為為主導(dǎo)，寓寓管理于于服務(wù)之之中，為為業(yè)戶推

16、推出完善善的管理理服務(wù)，為為企業(yè)打打造物業(yè)業(yè)品牌。第二章 物物業(yè)管理理要點 運用持持續(xù)發(fā)展展的戰(zhàn)略略，確保保物業(yè)的的保值與與增值； 人性化化的管理理方針為為業(yè)戶鋪鋪架溝通通的橋梁梁，增進進了解與與信任，以以誠信為為本提高高管理服服務(wù)的信信譽； 結(jié)合物物業(yè)實際際情況，導(dǎo)導(dǎo)入切合合實際的的管理理理念，以以高效率率的管理理降低成成本，全全心全意意為業(yè)戶戶服務(wù)； 采用PPDCAA循環(huán)整整改的方方法，不不斷提高高物業(yè)管管理水平平；管理處采用用的管理理體制是是：企業(yè)業(yè)化、專專業(yè)化、一一體化。管管理思想想是：安安全第一一，不斷斷滿足業(yè)業(yè)戶日益益增長的的對服務(wù)務(wù)的需求求，打造造物業(yè)管管理精品品。最終終達到經(jīng)經(jīng)

17、濟效益益、社會會效益、環(huán)環(huán)境效益益的統(tǒng)一一。在實際服務(wù)務(wù)管理中中，公司司將抓住住以下三三個重點點： 1、 完善善服務(wù)、誠誠信待人人。物業(yè)管理是是以服務(wù)務(wù)為主的的行業(yè)，為為此我們們將在今今后的服服務(wù)工作作中，充充分體現(xiàn)現(xiàn)我們的的服務(wù)宗宗旨和追追求目標標，奉行行“以人為為本，業(yè)業(yè)戶至上上”的原則則和服務(wù)務(wù)周到的的服務(wù)理理念，為為業(yè)戶提提供全方方位、高高品質(zhì)的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，并并將日常常服務(wù)緊緊密融合合于管理理之中，與與業(yè)戶建建立良好好的服務(wù)務(wù)關(guān)系。同同時以走走訪溝通通的方式式及時了了解業(yè)戶戶的意見見與需求求，在不不斷完善善的過程程中真正正為業(yè)戶戶創(chuàng)造安安心、舒舒心、稱稱心的生生活和工工作環(huán)境境。2、

18、環(huán)境管管理責(zé)任任到人小區(qū)的環(huán)境境管理極極為重要要，如何何為業(yè)戶戶創(chuàng)造一一個良好好的環(huán)境境，是我我們非常常重視的的問題。多多年的管管理經(jīng)驗驗告訴我我們，保保潔工作作責(zé)任到到人，督督導(dǎo)檢查查、培訓(xùn)訓(xùn)落實到到位，才才能充分分發(fā)揮每每個人的的才能，使使其認真真地做好好每天的的工作，樹樹立環(huán)保保意識，從從而保證證小區(qū)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生狀況況達到最最佳，為為小區(qū)增增加一道道清潔、衛(wèi)衛(wèi)生、亮亮麗的風(fēng)風(fēng)景線。3、安全、消消防真抓抓實干為確保業(yè)戶戶的生命命、財產(chǎn)產(chǎn)的安全全，我們們主張以以切合實實際的人人員防范范為主，緊緊密聯(lián)系系職能部部門，齊齊抓共管管，使所所轄物業(yè)業(yè)在長年年平安的的條件下下為業(yè)戶戶服務(wù)。在在日常管

19、管理中，制制定與之之相適應(yīng)應(yīng)的應(yīng)急急處理安安全操作作程序，在在發(fā)生特特殊事件件時盡量量將損失失降低到到最小程程度。公司本著服服務(wù)第一一，以人人為本，在在管理中中導(dǎo)入IISO990011質(zhì)量管管理體系系、ISSO1440011環(huán)境管管理體系系。運用用現(xiàn)代的的科技手手段及管管理方法法來管理理與服務(wù)務(wù)，最終終實現(xiàn)社社會效益益、環(huán)境境效益、經(jīng)經(jīng)濟效益益的統(tǒng)一一。公司將通過過良好的的物業(yè)管管理，使使“”保保值、增增值，真真正為業(yè)業(yè)戶營造造一個方方便、溫溫馨、舒舒適的生生活和工工作環(huán)境境。一、公司追追求目標標： 房屋建建筑的完完好率達達到988以上上； 報修及及時率達達到1000； 清潔管管理無盲盲點；

20、設(shè)備設(shè)設(shè)施完好好率達到到98以上； 小區(qū)路路燈完好好率達到到1000； 管理區(qū)區(qū)域內(nèi)不不發(fā)生重重大安全全與火災(zāi)災(zāi)責(zé)任事事故； 有效投投訴處理理率1000； 服務(wù)滿滿意率達達95以上； 綠化完完好率達達到988以上上； 道路完完好率達達到988； 各類管管理人員員崗前崗崗中培訓(xùn)訓(xùn)1000； 無服務(wù)務(wù)安全事事故發(fā)生生。二、主要措措施 完善各各項管理理制度和和管理規(guī)規(guī)定； 所管轄轄區(qū)衛(wèi)生生無死角角，綠地地存活茂茂盛； 治安良良好，環(huán)環(huán)境清潔潔，輔助助設(shè)備及及建筑良良好； 管理人人員及服服務(wù)人員員上崗要要佩帶標標志，規(guī)規(guī)范制服服，設(shè)立立立崗、巡巡崗、監(jiān)監(jiān)控崗，并并明確崗崗位職責(zé)責(zé)及考核核標準； 建立各

21、各種資料料檔案、報報修、養(yǎng)養(yǎng)護記錄錄； 各種收收費項目目、標準準公開，合合理收費費； 制定大大、中修修年度計計劃，并并負責(zé)實實施； 制定并并組織員員工培訓(xùn)訓(xùn)計劃的的實施； 結(jié)合創(chuàng)創(chuàng)優(yōu)評比比標準，進進一步提提高物業(yè)業(yè)管理水水平。遵循服務(wù)第第一，業(yè)業(yè)戶至上上，依法法經(jīng)營，務(wù)務(wù)實奮進進的企業(yè)業(yè)宗旨，弘弘揚銀灘灘物業(yè)，勇勇爭第一一的企業(yè)業(yè)精神，以以優(yōu)質(zhì)文文明的服服務(wù)，為為業(yè)戶創(chuàng)創(chuàng)造美麗麗溫馨的的家園。三、組織運運行機制制：1、 建立立監(jiān)督機機制；2、 建立立信息反反饋及處處理機制制；3、 制定定工作流流程、各各項管理理服務(wù)項項目的長長遠計劃劃和短期期計劃；4、 管理理人員的的培訓(xùn)管管理；5、 增強強服

22、務(wù)意意識，量量化管理理及標準準運作；6、 企業(yè)業(yè)內(nèi)部崗崗位責(zé)任任制、管管理維護護運作制制度及標標準、管管理人員員考核制制度及標標準。四、物業(yè)管管理制度度1、 管理理處經(jīng)理理職責(zé)；2、 管理理人員崗崗位職責(zé)責(zé)；3、 作業(yè)業(yè)人員崗崗位職責(zé)責(zé)；4、 員工工培訓(xùn)；5、 管理理處運作作管理工工作規(guī)程程；6、 人事事管理及及員工培培訓(xùn)、考考核制度度；五、管理處處運作管管理規(guī)程程1、 內(nèi)部部運作管管理辦法法2、 小區(qū)區(qū)秩序管管理；3、 清潔潔管理；4、 綠化化管理；5、 消防防弱電設(shè)設(shè)備設(shè)施施管理；6、 供配配電設(shè)備備管理；7、 給排排水設(shè)備備管理；8、 共用用設(shè)施和和共用場場地管理理；9、 安全全操作規(guī)規(guī)

23、程；10、 特特約服務(wù)務(wù)管理規(guī)規(guī)定。（以上各種種規(guī)定及及制度略略）第三章 擬擬采用的的管理模模式一、 物業(yè)業(yè)管理架架構(gòu)物業(yè)管理服服務(wù)，要要求有一一個高效效率及科科學(xué)的組組織架構(gòu)構(gòu)，使人人力、物物力、財財力得到到合理的的配置，以以要求達達到降低低管理成成本、提提供優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)的的目的。本物業(yè)管理理處按“直線制制”設(shè)置管管理架構(gòu)構(gòu)。公司司設(shè)立辦辦公室、保保潔部、設(shè)設(shè)備維修修部、綠綠化部、秩秩序管理理部、接接待部等等部門。其其優(yōu)點是是集指揮揮和職能能于一身身，命令令統(tǒng)一，責(zé)責(zé)權(quán)分明明，指揮揮及時，既既能滿足足本物業(yè)業(yè)管理的的要求，又又能為將將來業(yè)務(wù)務(wù)的發(fā)展展留下充充足的空空間。1、 辦公公室（1） 負

24、負責(zé)人力力資源管管理，招招聘人員員，開展展員工培培訓(xùn)工作作，為其其它部門門儲備人人才。（2） 負負責(zé)收集集、整理理和保存存物業(yè)管管理公司司籌備、建建立和發(fā)發(fā)展的資資料及人人事檔案案管理。（3） 負負責(zé)內(nèi)部部運行工工作的綜綜合協(xié)調(diào)調(diào)。（4） 負負責(zé)對外外承辦、接接待工作作，物業(yè)業(yè)管理市市場營銷銷和招投投標。（5） 總總經(jīng)理指指派的其其它工作作。2、 保潔潔部（1） 負負責(zé)管轄轄區(qū)域內(nèi)內(nèi)的清掃掃工作以以及單元元樓道、欄欄桿的保保潔。（2） 負負責(zé)小區(qū)區(qū)內(nèi)的垃垃圾清運運工作。（3） 上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)交辦的的其它工工作。3、 設(shè)備備維修部部（1） 負負責(zé)物業(yè)業(yè)全部公公共設(shè)備備、設(shè)施施的運行行管理，保保證設(shè)

25、備備正常運運轉(zhuǎn)。（2） 負負責(zé)物業(yè)業(yè)機電設(shè)設(shè)備的日日常維修修保養(yǎng)工工作。（3） 制制定長期期和日常常的維修修保養(yǎng)計計劃并付付諸實施施。（4） 上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)指派的的其它工工作。4、 綠化化部（1） 負負責(zé)小區(qū)區(qū)花草樹樹木的澆澆水、培培土、施施肥、除除病蟲害害、修剪剪工作。（2） 負負責(zé)小區(qū)區(qū)內(nèi)的園園景設(shè)施施的養(yǎng)護護工作。（3） 上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)指派的的其它工工作。5、 秩序序管理部部（1） 負負責(zé)物業(yè)業(yè)的防火火、防盜盜、防破破壞和警警衛(wèi)工作作。（2） 建建立健全全、制定定物業(yè)的的各項安安全規(guī)章章制度。（3） 負負責(zé)小區(qū)區(qū)的日常常巡視工工作以及及車輛停停放管理理。（4） 負負責(zé)小區(qū)區(qū)應(yīng)急處處理的搶搶救

26、工作作。（5） 上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)交辦的的其它工工作。6、 接待待部（1） 負負責(zé)日常常業(yè)戶來來訪接待待工作。（2） 負負責(zé)業(yè)戶戶檔案的的建立和和管理工工作。（3） 負負責(zé)業(yè)主主的投訴訴和咨詢詢，并提提供幫助助。（4） 配配合辦公公室開展展員工培培訓(xùn)工作作。（5） 上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)指派的的其它工工作。二、 物業(yè)業(yè)管理崗崗位編制制及管理理架構(gòu)物業(yè)業(yè)管理有有限公司司物業(yè)管理辦辦公室業(yè)戶接待主主管 設(shè)設(shè)備維修修主管 保潔主主管 綠綠化主管管 秩序序管理主主管業(yè)戶接待員員 設(shè)備備維修工工 保潔潔員 綠綠化工秩序管理員員備注：根據(jù)據(jù)小區(qū)概概況，以以上崗位位編制 人。其其中，綠綠化主管管、保潔潔主管由由一人兼兼職。

27、崗崗位編制制原則上上不設(shè)閑閑崗、不不留閑人人，一人人多崗，精精簡高效效。第四章 物物業(yè)管理理人員培培訓(xùn)一、 新員員工上崗崗培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管管理思想想，為打打造物業(yè)業(yè)管理精精品，對對新員工工上崗進進行工作作培訓(xùn)。1、 新員員工上崗崗培訓(xùn)期期為1880天。2、 培訓(xùn)訓(xùn)內(nèi)容包包括：物物業(yè)管理理概述，小小區(qū)物業(yè)業(yè)管理流流程，物物業(yè)管理理服務(wù)理理念，專專業(yè)服務(wù)務(wù)技能與與技巧、投投訴、應(yīng)應(yīng)急工作作處理程程序，軍軍事化訓(xùn)訓(xùn)練等。二、 在崗崗員工循循環(huán)培訓(xùn)訓(xùn)1、 通過過實際工工作中所所產(chǎn)生的的問題，不不定期地地安排當(dāng)當(dāng)事人（指指員工）參參加班后后的專題題培訓(xùn)。2、 每位位在崗員員工每月月參加公公司組織織的工作作

28、指引培培訓(xùn)。組組織員工工座談會會，交流流事件處處理技巧巧及與業(yè)業(yè)戶溝通通的經(jīng)驗驗。3、 上崗崗循環(huán)培培訓(xùn)的考考核辦法法。在實際工作作當(dāng)中，業(yè)業(yè)戶的投投訴率和和員工違違章的行行為是評評價員工工工作的的基礎(chǔ)。并并通過理理論與實實踐考核核，淘汰汰不合格格的員工工，達到到優(yōu)化管管理的目目的。某小區(qū)物業(yè)業(yè)管理方方案（二二）第五章 物物業(yè)管理理工作崗崗位職責(zé)責(zé)一、 物業(yè)業(yè)經(jīng)理崗崗位職責(zé)責(zé)1、 全面面負責(zé)對對所管轄轄的物業(yè)業(yè)實施一一體化綜綜合管理理，貫徹徹執(zhí)行IISO990011質(zhì)量體體系及IISO1140001環(huán)境境管理體體系，完完成年度度管理目目標和經(jīng)經(jīng)濟指標標。2、 制定定管理處處年度、月月度工作作計

29、劃并并組織實實施，業(yè)業(yè)務(wù)上接接受上級級領(lǐng)導(dǎo)的的指導(dǎo)和和監(jiān)督。3、 負責(zé)責(zé)檢查、監(jiān)監(jiān)督各項項制度的的執(zhí)行情情況。4、 合理理調(diào)配人人員，協(xié)協(xié)調(diào)各崗崗位的分分工協(xié)作作，責(zé)任任到人，同同時關(guān)心心員工的的生活，確確保管理理處員工工有良好好的精神神面貌和和積極的的工作態(tài)態(tài)度。5、 負責(zé)責(zé)所管轄轄物業(yè)的的裝修審審批，協(xié)協(xié)調(diào)違章章和投訴訴的處理理工作，落落實安全全、防火火工作。6、 協(xié)調(diào)調(diào)本部門門與各方方面的關(guān)關(guān)系，便便于開展展各項工工作。7、 認真真完成管管理處其其它工作作職責(zé)內(nèi)內(nèi)容和公公司安排排或委托托的其它它工作任任務(wù)。二、業(yè)戶接接待崗位位職責(zé)1、 負責(zé)責(zé)小區(qū)業(yè)業(yè)戶接待待工作，做做到儀表表端莊、態(tài)態(tài)度

30、和藹藹，熱情情大方，反反應(yīng)敏捷捷，處事事穩(wěn)健。2、 負責(zé)責(zé)為業(yè)戶戶辦理入入住手續(xù)續(xù)，裝修修手續(xù)，非非公共性性服務(wù)手手續(xù)，建建立業(yè)戶戶檔案。3、 負責(zé)責(zé)管理費費、維修修資金及及其它費費用的催催繳、收收繳工作作。4、 負責(zé)責(zé)接待及及處理業(yè)業(yè)戶咨詢詢、來訪訪、投訴訴工作，并并定期進進行回訪訪工作。 5、 走訪訪業(yè)戶，征征求和收收集業(yè)戶戶對管理理與服務(wù)務(wù)方面的的意見。6、 保持持與業(yè)戶戶的聯(lián)系系和相互互溝通，做做好日常常接待工工作。7、 協(xié)助助管理處處經(jīng)理做做好其它它工作。三、保潔服服務(wù)崗位位職責(zé)1、 嚴格格遵守公公司各項項管理制制度和操操作規(guī)程程。2、 負責(zé)責(zé)本轄區(qū)區(qū)的衛(wèi)生生清掃工工作。3、 負責(zé)責(zé)

31、本轄區(qū)區(qū)內(nèi)的公公共設(shè)施施的清潔潔工作。4、 負責(zé)責(zé)公司及及管理處處業(yè)戶的的服務(wù)工工作。5、 負責(zé)責(zé)小區(qū)內(nèi)內(nèi)的垃圾圾收集及及清運工工作。6、 完成成領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其其它工作作。四、綠化服服務(wù)崗位位職責(zé)1、 負責(zé)責(zé)小區(qū)內(nèi)內(nèi)苗木的的移栽和和修剪。2、 負責(zé)責(zé)小區(qū)內(nèi)內(nèi)花草樹樹木的養(yǎng)養(yǎng)護和管管理。3、 對花花草樹木木定期進進行澆水水、施肥肥、除草草、修剪剪，防止止病蟲害害的發(fā)生生。4、 熟悉悉園林機機械的操操作使用用步驟，并并對機械械進行簡簡單的維維修保養(yǎng)養(yǎng)。5、 負責(zé)責(zé)對綠化化修剪場場地的清清理、清清潔。6、 認真真完成領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交辦辦的其它它工作。五、秩序管管理員崗崗位職責(zé)責(zé)1、 服從從領(lǐng)導(dǎo)，聽聽從指揮揮

32、，以軍軍人的風(fēng)風(fēng)度處事事。2、 負責(zé)責(zé)本轄區(qū)區(qū)內(nèi)的車車輛進出出、停放放管理。3、 負責(zé)責(zé)本轄區(qū)區(qū)的人員員進出管管理。4、 負責(zé)責(zé)小區(qū)的的安全、防防火、防防盜、防防破壞的的防范工工作。5、 負責(zé)責(zé)小區(qū)應(yīng)應(yīng)急處理理的搶救救工作。6、 完成成領(lǐng)導(dǎo)交交辦的其其它工作作。六、設(shè)備維維修工崗崗位職責(zé)責(zé)1、 定期期清潔所所管理的的設(shè)備和和設(shè)備房房，確保保設(shè)備設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備機房房的整潔潔。2、 嚴格格遵守操操作規(guī)程程，防止止安全事事故發(fā)生生。3、 發(fā)生生突發(fā)情情況，應(yīng)應(yīng)迅速趕趕往現(xiàn)場場，及時時采取應(yīng)應(yīng)急措施施，保證證設(shè)施、設(shè)設(shè)備的正正常、完完好。4、 定期期對設(shè)施施、設(shè)備備進行全全面巡視視、檢查查，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題

33、及及時處理理。5、 負責(zé)責(zé)業(yè)戶的的日常報報修工作作，并做做到工完完料清。6、 認真真完成領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)交辦辦的其它它工作任任務(wù)。第六章 各各項專業(yè)業(yè)管理工工作方案案一、業(yè)戶入入住通過有效的的管理，使使入住工工作規(guī)范范，為業(yè)業(yè)戶入住住提供方方便，保保證入住住工作正正常有序序。同時時做好入入住資料料的收集集、歸檔檔。1. 管理理處在業(yè)業(yè)戶入住住前準備備好以下下文件，此此項工作作由管理理處經(jīng)理理負責(zé)組組織落實實。1.1房屋屋驗收表表1.2住宅宅使用公公約1.3業(yè)主主手冊1.4裝潢潢管理辦辦法1.5裝潢潢管理協(xié)協(xié)議1.6業(yè)主主入住手手續(xù)流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)單1.7代辦辦服務(wù)委委托書1.8保管管鑰匙委委托書1.9保管管鑰匙承

34、承諾書1.10鑰鑰匙簽收收表1.11業(yè)業(yè)主信息息表1.12入入住資料料簽收表表1.13入入住須知知2. 入住住發(fā)放文文件業(yè)戶入住時時以下文文件由業(yè)業(yè)戶接待待負責(zé)發(fā)發(fā)放并請請業(yè)戶簽簽收。2.1入住住須知2.2業(yè)主主手冊2.3住宅宅使用公公約2.4裝修修管理協(xié)協(xié)議3.入住記記錄管理處在受受理業(yè)戶戶入住時時由業(yè)戶戶接待和和陪同驗驗房人員員做好以以下記錄錄。3.1業(yè)戶戶登記。3.2驗房房簽收記記錄。3.3入住住資料簽簽收記錄錄。3.4領(lǐng)取取鑰匙簽簽收記錄錄。3.5委托托代辦服服務(wù)記錄錄。3.6業(yè)主主信息登登記表。3.7入住住收費記記錄。4入住工作作方式4.1入住住程序4.1.11業(yè)戶辦辦妥售房房手續(xù)后

35、后到管理理處辦理理入住手手續(xù)。4.1.22管理處處接待人人員審核核業(yè)戶入入住通知知書、業(yè)業(yè)主入住住手續(xù)流流轉(zhuǎn)單及及售房單單位要求求的相關(guān)關(guān)資料。4.1.33管理處處接待人人員審核核資料無無誤后按按入住收收費項目目開具票票據(jù)并收收費。4.1.44管理處處接待人人員介紹紹小區(qū)管管理服務(wù)務(wù)情況，與與業(yè)戶簽簽訂住住宅使用用公約、裝裝修管理理協(xié)議。4.1.55管理處處接待人人員向業(yè)業(yè)戶發(fā)放放入住文文件并請請業(yè)戶簽簽收。4.1.66管理處處接待人人員登記記業(yè)戶委委托的代代辦服務(wù)務(wù)項目。4.1.77管理處處接待人人員陪同同業(yè)戶驗驗房，抄抄水、電電表底數(shù)數(shù)，業(yè)戶戶驗房合合格后辦辦理收房房、鑰匙匙交付簽簽收手續(xù)

36、續(xù)。填寫寫房屋屋驗收單單，驗驗收不合合格限期期整改。4.2入住住流程圖圖售房合同 否5 收費管管理5.1 管管理處按按照物業(yè)業(yè)管理委委托合同同的內(nèi)容容向業(yè)戶戶收取物物業(yè)管理理費、有有償服務(wù)務(wù)費；向向開發(fā)商商收取空空房管理理費。5.2 物物業(yè)收費費項目、標標準應(yīng)上上墻公布布。5.3 業(yè)業(yè)戶管理理人員應(yīng)應(yīng)做好費費用的日日清月結(jié)結(jié)、解繳繳與妥善善保管工工作。5.4管理理處每月月制作費費用收繳繳月報表表，由管管理處經(jīng)經(jīng)理審核核。5.5 對對逾期不不交納費費用的業(yè)業(yè)戶，管管理處經(jīng)經(jīng)理應(yīng)及及時組織織力量催催繳。5.6 對對無故逾逾期不交交納費用用的業(yè)戶戶，管理理處應(yīng)依依據(jù)住住宅使用用公約或或有關(guān)規(guī)規(guī)定處理

37、理。二、業(yè)戶裝裝修管理理1裝修管理理流程1.1業(yè)戶戶向管理理處提出出裝潢申申請，攜攜帶裝修修圖紙，施施工單位位資質(zhì)證證書及施施工人員員的身份份證復(fù)印印件到各各管理處處填寫住住宅裝修修申請表表與施施工人員員登記表表，簽簽署裝裝修管理理協(xié)議。1.2管理理處經(jīng)理理協(xié)同秩秩序管理理人員向向業(yè)主和和施工隊隊介紹小小區(qū)管理理規(guī)定。1.3管理理處在接接受裝修修申請后后，經(jīng)管管理處審審批合格格后，方方可施工工。1.4在辦辦妥以上上手續(xù)后后，接待待人員辦辦理施工工人員臨臨時出入入證。由由施工人人員負責(zé)責(zé)人持施施工人員員身份證證或暫住住證及照照片，到到管理處處辦理施施工人員員臨時出出入證，填填寫施工工人員登登記表

38、，并并繳納施施工人員員出入證證工本費費10元元/張。1.5現(xiàn)場場跟蹤：秩序管管理人員員必須每每天到裝裝修戶施施工現(xiàn)場場跟蹤視視察，了了解施工工情況并并做好記記錄，必必要時請請設(shè)備人人員同往往。1.6裝修修完畢后后，經(jīng)管管理處驗驗收后，在在裝修申申請表上上填寫裝裝修驗收收情況，并并簽名。1.7在跟跟蹤時，如如發(fā)現(xiàn)有有違章和和妨礙公公共行為為，應(yīng)及及時采取取措施進進行整改改，必要要時填寫寫整改改通知單單、現(xiàn)現(xiàn)場拍照照等，以以備留用用與歸檔檔。1.8違章章處理辦辦法，對對違反裝裝修規(guī)定定者將依依有關(guān)條條例采取取如下措措施：1.8.11批評、規(guī)規(guī)勸1.8.22責(zé)令停停工整改改1.8.33報業(yè)主主委員會

39、會、前期期管理發(fā)發(fā)展商、或或政府有有關(guān)部門門。1.9對于于材料進進出、施施工人員員辦證、施施工工具具的管理理：業(yè)主的裝修修材料搬搬運出小小區(qū)時，必必須由業(yè)業(yè)主親自自到管理理處辦理理出門證證，簽字字認可，否否則任何何人一律律不準把把材料帶帶出小區(qū)區(qū)。辦理理臨時施施工人員員出入證證和工具具出小區(qū)區(qū)手續(xù)必必須由業(yè)業(yè)主或施施工負責(zé)責(zé)人來管管理處辦辦理，其其它人不不得辦理理。1.10管管理處經(jīng)經(jīng)理每月月不定期期抽查44次裝修修管理情情況。裝修管理流流程圖2.裝修管管理規(guī)定定2.1裝修修申請程程序：2.1.11業(yè)主辦辦完所有有入住手手續(xù)并仔仔細閱讀讀裝修修管理辦辦法。2.1.22業(yè)主攜攜帶裝修修圖紙、施施

40、工單位位資質(zhì)證證書到管管理處填填寫住住宅裝修修申請表表簽署署裝修修管理協(xié)協(xié)議；施工單單位填寫寫施工工人員登登記表。2.1.33管理處處審驗業(yè)業(yè)主、施施工單位位裝修資資料時，如如發(fā)現(xiàn)有有不合理理處應(yīng)立立即告知知業(yè)主、施施工單位位對方案案進行修修改，直直至修改改合格后后，方準準予施工工單位辦辦理施工工管理手手續(xù)，開開始施工工，發(fā)放放施工許許可證。2.1.44施工單單位負責(zé)責(zé)人帶好好施工人人員身份份證或暫暫住證到到管理處處辦理施施工管理理手續(xù)，交交納出入入證工本本費，領(lǐng)領(lǐng)取施工工人員出出入證。2.1.55為避免免有違政政府和有有損自己己和鄰居居利益，為為保證住住宅小區(qū)區(qū)的完整整、安全全、安靜靜、整潔

41、潔，維護護全體業(yè)業(yè)主的共共同利益益，促進進物業(yè)的的保值升升值。在在裝修過過程中，請請您在裝裝修前仔仔細地閱閱讀有關(guān)關(guān)規(guī)定。2.2裝修修前2.2.11住戶應(yīng)應(yīng)明確，您您只能對對自己名名下住宅宅的自用用部位進進行必要要的裝修修（戶門門之內(nèi)的的四壁、地地面、頂頂面）,不要對對室外公公用部位位、走道道進行任任何的改改、移、加加、拆類類施工。2.2.22裝修禁禁止行為為：拆拆改原房房屋的承承重墻。改改變房屋屋及配套套設(shè)施的的使用功功能。隨隨意封閉閉陽臺。以以安裝防防盜門為為由，私私自占用用樓道公公用部位位及占用用公用管管道間。2.2.22.

42、5在在預(yù)留或或指定以以外的位位置安裝裝空調(diào)機機、衣架架與排放放冷凝水水。在在外墻、門門外搭建建、加建建、懸掛掛任何建建筑物及及晾衣架架。 大量使使用易燃燃裝修材材料。隨隨意改變變或移動動電話、電電視、對對講、煤煤氣、水水管、電電線管等等設(shè)施。2.2.33填寫裝裝修申請請表、施施工人員員登記表表并將將裝修圖圖紙、施施工單位位資質(zhì)證證書一并并交物業(yè)業(yè)公司各各管理處處審驗批批準。簽簽訂裝修修管理協(xié)協(xié)議、安安全責(zé)任任書及辦辦理其它它相關(guān)手手續(xù)。2.3裝修修施工中中2.3.11隨時接接受物業(yè)業(yè)公司管管理處工工作人員員上門檢檢查、監(jiān)監(jiān)督、核核實，是是否嚴格格

43、按照裝裝修圖紙紙要求施施工，檢檢查施工工人員是是否辦理理了臨時時滯留證證手續(xù)。2.3.22業(yè)主應(yīng)應(yīng)自行隨隨時督查查施工人人員在為為您裝修修時，是是否將裝裝修材料料以次充充好，工工藝簡單單粗糙，質(zhì)質(zhì)量能否否保證可可靠。2.3.33裝修施施工應(yīng)于于每天88:000時18:00時時之間進進行，晚晚間188:000次日上上午8:00（包包括節(jié)假假日、雙雙休日）不不得進行行有噪音音的施工工。某小區(qū)物業(yè)業(yè)管理方方案（三三）三、 日常常服務(wù)與與聯(lián)系管理處的日日常服務(wù)務(wù)與聯(lián)系系是物業(yè)業(yè)管理服服務(wù)最基基本的一一項日常常工作。物物業(yè)管理理的宗旨旨是為業(yè)業(yè)戶提供供服務(wù)，物物業(yè)公司司通過有有效的服服務(wù)來保保證業(yè)戶戶的

44、需求求樹立企企業(yè)的形形象。管理處經(jīng)理理負責(zé)日日常服務(wù)務(wù)與聯(lián)系系工作，對對管理處處業(yè)戶接接待的服服務(wù)質(zhì)量量進行檢檢查、指指導(dǎo)。1.日常服服務(wù)與聯(lián)聯(lián)系的內(nèi)內(nèi)容1.1 日日常服務(wù)務(wù)內(nèi)容1.1.11維修保保養(yǎng)服務(wù)務(wù)；1.1.22綠化養(yǎng)養(yǎng)護服務(wù)務(wù)；1.1.33治安消消防服務(wù)務(wù)；1.1.44環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理理服務(wù)；1.1.55停車管管理服務(wù)務(wù)；1.1.66特約服服務(wù)；1.2日常常聯(lián)系內(nèi)內(nèi)容1.2.11 小區(qū)區(qū)中設(shè)置置業(yè)戶聯(lián)聯(lián)系箱，每每天定時時開箱；1.2.22 設(shè)立立投訴電電話接受受業(yè)戶的的投訴；1.2.33 及時時回訪業(yè)業(yè)戶征詢詢意見。2. 日常常服務(wù)與與聯(lián)系的的質(zhì)量控控制2.1業(yè)戶戶人員應(yīng)應(yīng)多途徑徑與業(yè)

45、戶戶保持溝溝通，經(jīng)經(jīng)常走訪訪業(yè)戶聽聽取意見見，滿足足合理要要求，及及時提供供各類服服務(wù)。2.2每半半年至少少開展一一次公益益性活動動，事先先做好可可行性調(diào)調(diào)研，報報計劃并并做好策策劃，事事后要分分析小結(jié)結(jié)，使該該項工作作不斷改改進提高高。2.3業(yè)戶戶接待要要做好清清潔、綠綠化、停停車工作作巡檢，保保證服務(wù)務(wù)質(zhì)量。3.日常服服務(wù)與聯(lián)聯(lián)系的質(zhì)質(zhì)量要求求質(zhì)量要求以以物業(yè)業(yè)管理條條例為為依據(jù)，以以威海市市物業(yè)行行業(yè)服務(wù)務(wù)規(guī)范為為依據(jù)，嚴嚴格按各各項服務(wù)務(wù)的管理理制度及及標準進進行操作作，做到到業(yè)戶評評議滿意意率900%以上上；業(yè)戶戶投訴率率萬分之之五以下下；投訴訴處理率率1000%。四、業(yè)戶檔檔案管理

46、理管理處建立立業(yè)戶權(quán)權(quán)籍檔案案時，應(yīng)應(yīng)將業(yè)戶戶的個人人資料、報報修記錄錄、服務(wù)務(wù)記錄等等一并歸歸檔。1.管理處處負責(zé)建建立業(yè)戶戶檔案，業(yè)業(yè)戶檔案案一戶一一檔。2.業(yè)戶檔檔案的管管理辦法法按公司司檔案要要求操作作。3.物業(yè)管管理處經(jīng)經(jīng)理負責(zé)責(zé)業(yè)戶檔檔案的收收集、整整理、歸歸檔、利利用。4.管理處處在每月月5日前前把上月月的有關(guān)關(guān)業(yè)戶資資料、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清單單、租賃賃清單整整理好并并歸檔。5.管理處處經(jīng)理每每季度檢檢查一次次業(yè)戶檔檔案工作作，對發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題應(yīng)立即即整改。5.1權(quán)籍籍檔案中中包含以以下內(nèi)容容：5.1.11入伙通通知書5.1.22入伙手手續(xù)書5.1.33業(yè)主使使用公約約5.1.44裝修管管理

47、協(xié)議議5.1.55房屋驗驗收表5.1.66入伙手手續(xù)資料料簽收單單5.1.77產(chǎn)權(quán)清清單5.1.88租賃清清單5.1.99合同復(fù)復(fù)印件5.1.110權(quán)證證復(fù)印件件5.1.111有關(guān)關(guān)業(yè)戶其其他資料料5.1.112業(yè)主主信息表表5.1.113報修修項目表表5.1.114服務(wù)務(wù)項目表表5.1.115保管管鑰匙委委托書5.1.116代辦辦服務(wù)委委托書5.1.117安全全責(zé)任書書每月由經(jīng)理理將上述述資料進進行檢查查歸檔，發(fā)發(fā)現(xiàn)疏漏漏，立即即補齊。五、權(quán)籍管管理1.經(jīng)理要要掌握管管理區(qū)域域內(nèi)入住住業(yè)戶的的權(quán)屬情情況,負負責(zé)業(yè)戶戶資料的的收集,并將業(yè)業(yè)戶相關(guān)關(guān)的資料料記錄在在管理手手冊中,管理手手冊要動動

48、態(tài)的反反映業(yè)戶戶產(chǎn)權(quán)的的轉(zhuǎn)移、使使用權(quán)的的變更情情況;能能正確反反映業(yè)戶戶權(quán)屬轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移、變變更的時時間和方方式。2.物業(yè)管管理科負負責(zé)編制制產(chǎn)權(quán)清清冊、租租賃清冊冊,并輸輸入計算算機.3.產(chǎn)權(quán)清清冊內(nèi)容容3.1房屋屋類型3.2使用用面積、建建筑面積積3.3土地地分攤面面積5.3.44使用情情況3.5附設(shè)設(shè)設(shè)施情情況3.6車庫庫使用情情況4.租賃清清冊內(nèi)容容4.1租賃賃戶姓名名4.2租賃賃時間4.3使用用房屋地地址4.4內(nèi)部部裝修情情況4.5其它它5.經(jīng)理每每月出一一份產(chǎn)權(quán)權(quán)清單、租租賃清單單，清單單要系統(tǒng)統(tǒng)正確反反映目前前實際情情況。6.管理處處經(jīng)理負負責(zé)審核核產(chǎn)權(quán)清清單、租租賃清單單。每月月一

49、次抽抽查業(yè)戶戶接待的的管理手手冊，對對于抽查查中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)記錄不不規(guī)范或或不及時時登錄權(quán)權(quán)屬變更更情況，管管理處經(jīng)經(jīng)理應(yīng)書書面通知知業(yè)戶接接待整改改。六、業(yè)戶接接待1.管理處處設(shè)接待待窗口、監(jiān)監(jiān)督投訴訴電話受受理業(yè)戶戶業(yè)務(wù)咨咨詢、報報修、收收費、投投訴。2.管理處處實行周周一至周周日全天天業(yè)戶接接待，并并公開辦辦事制度度、公開開收費項項目和標標準。3.管理處處監(jiān)督、投投訴電話話全天開開通，772小時時內(nèi)有回回復(fù)。4.管理處處實行回回訪制度度。4.1管理理處必須須及時對對安全設(shè)設(shè)施維修修、房屋屋滲漏水水項目維維修進行行回訪；管理處處經(jīng)理每每月隨機機進行抽抽查，保保證回訪訪質(zhì)量。4.2 回回訪時間間，

50、安全全設(shè)施維維修2天天內(nèi)回訪訪；房屋屋滲漏水水項目維維修3天天內(nèi)回訪訪，雨天天后再作作一次回回訪；其其它項目目維修一一星期內(nèi)內(nèi)回訪。5.對回訪訪中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的問題題，244小時內(nèi)內(nèi)書面通通知維修修人員整整改。6.接待窗窗口要認認真聽取取投訴意意見并做做好記錄錄。7.處理投投訴要做做到讓業(yè)業(yè)主滿意意，及時時與業(yè)主主溝通，處處理結(jié)果果做好記記錄。/seell某小區(qū)物業(yè)業(yè)管理方方案（四四）七、秩序管管理服務(wù)務(wù)1.秩序管管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容1.1 小小區(qū)基本本實行封封閉式管管理；1.2 實實行244小時值值班及巡巡邏制度度；1.3 執(zhí)執(zhí)行小區(qū)區(qū)內(nèi)安全全巡查，做做好防火火防盜安安全防范范工作及及巡查時時協(xié)助記記錄

51、維修修事項，如如：照明明、漏水水等；1.4 結(jié)結(jié)合小區(qū)區(qū)特點，制制訂安全全防范措措施；1.5 進進出小區(qū)區(qū)各種車車輛管理理有序，無無堵塞交交通現(xiàn)象象，不影影響行人人通行；1.6 小小區(qū)停車車有專人人疏導(dǎo)，管管理有序序，排列列整齊；1.7 非非機動車車輛有集集中停放放場地，管管理制度度落實，停停放整齊齊，場地地整潔；1.8 危危及人身身安全處處設(shè)有明明顯標志志和防范范措施。1.9 及及時處理理小區(qū)內(nèi)內(nèi)各突發(fā)發(fā)事件，必必要時疏疏散人員員，及時時匯報物物業(yè)管理理部門并并做好記記錄；1.10 檢查小小區(qū)設(shè)施施是否完完好；1.11 負責(zé)停停車場區(qū)區(qū)域的巡巡查、管管理，保保證車道道暢通，設(shè)設(shè)備、工工具裝卸

52、卸區(qū)的車車輛、人人員管理理；1.12 檢查進進口設(shè)備備、工具具及非開開放時段段進出人人員的憑憑證，負負責(zé)人員員登記工工作；1.13 監(jiān)督小小區(qū)內(nèi)裝裝修項目目的施工工，裝修修人員的的出入登登記，裝裝修工具具物料的的出入登登記。2. 門崗崗服務(wù)2.1 門門崗值崗崗時要認認真、負負責(zé)，在在管理區(qū)區(qū)域門崗崗實行224小時時立崗秩秩序管理理服務(wù)；2.2 在在指定位位置，指指定面向向立崗，嚴嚴禁脫崗崗；2.3 立立崗姿勢勢端正，面面帶微笑笑行注目目禮，熱熱情回答答詢問，禁禁止與他他人閑聊聊。2.4 外外來人員員進出管管理2.4.11 裝修修施工人人員應(yīng)到到秩序管管理服務(wù)務(wù)處辦理理手續(xù)，經(jīng)經(jīng)核對身身份后佩佩

53、帶施施工人員員出入證證，方方可進入入管理區(qū)區(qū)域，離離開管理理區(qū)域應(yīng)應(yīng)交回施施工人員員出入證證；2.4.22 對裝裝修施工工人員進進出狀況況，每天天下午55：000核對一一次，保保證人、卡卡數(shù)量相相符；2.4.33 非開開放時外外來人員員，應(yīng)到到秩序管管理服務(wù)務(wù)處辦理理手續(xù)，佩佩帶臨臨時出入入證，方方可進入入管理區(qū)區(qū)域。2.5 物物品進出出管理2.5.11 非開開放時大大件物品品應(yīng)憑業(yè)業(yè)主簽發(fā)發(fā)的出門門證，經(jīng)經(jīng)核對物物品名稱稱、數(shù)量量準確無無誤后，方方可放行行；2.5.22進入管管理區(qū)域域的裝修修材料或或貨物在在指定地地點卸貨貨，200：000-次日日7：000放行行。2.6 機機動車輛輛進出、

54、停停放管理理2.6.11 對機機動車進進出管理理域區(qū)實實行出入入證制度度、登記記制度和和收費制制度，禁禁止載有有易燃、易易爆、有有毒、有有害及有有污染物物品的車車輛進入入管理區(qū)區(qū)域。2.6.22 向進進入管理理區(qū)域的的車輛發(fā)發(fā)放臨臨時停放放證，放放在車輛輛左側(cè)擋擋風(fēng)玻璃璃后，并并做好記記錄。2.6.33 地面面停車場場車輛停停放有序序，并做做好車輛輛狀況檢檢查，發(fā)發(fā)現(xiàn)漏油油、破損損等缺陷陷立即提提示車主主，并向向管理處處報告，做做好記錄錄。2.6.44 對于于外來車車輛實行行計時收收費制度度。2.6.55 車輛輛駛出小小區(qū)時，收收回停放放證，并并按停放放時間收收取停車車費，做做好記錄錄。2.7

55、 地地下車庫庫管理2.7.11 車輛輛憑管理理處所發(fā)發(fā)停車車證進進出車庫庫；2.7.22 無停停車證車車輛，應(yīng)應(yīng)經(jīng)管理理處同意意后方可可進車庫庫，但不不得占用用業(yè)戶車車位；2.7.33 督促促進車庫庫車輛遵遵守車庫庫內(nèi)禁令令標志，不不得在車車庫內(nèi)學(xué)學(xué)習(xí)駕駛駛和洗車車；2.7.44 保持持車庫及及車庫出出入口清清潔、通通暢；2.7.55 經(jīng)常常到車庫庫內(nèi)巡視視，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題應(yīng)應(yīng)作好記記錄并向向小區(qū)經(jīng)經(jīng)理報告告；2.7.66 車庫庫內(nèi)發(fā)生生事故應(yīng)應(yīng)保持現(xiàn)現(xiàn)場，立立即向管管理處報報告。2.7 便便民服務(wù)務(wù)2.7.11遇業(yè)主主攜帶重重物需幫幫助時，請請業(yè)主將將重物暫暫放在指指定點，用用對講機機通知巡巡視

56、崗為為業(yè)主提提供搬運運服務(wù)；2.7.22接到業(yè)業(yè)主通知知，要求求代叫出出租車時時應(yīng)為業(yè)業(yè)主提供供叫車服服務(wù)。3.巡崗服服務(wù)3.1管理理區(qū)內(nèi)實實行全年年3655天244小時全全天候秩秩序管理理巡視服服務(wù)，確確保每小小時巡遍遍全部公公共區(qū)域域。3.2 區(qū)區(qū)內(nèi)巡視視3.2.11 巡視視前檢查查和佩帶帶好對講講機、電電筒、筆筆和巡視視記錄表表，并隨隨身攜帶帶裝小件件垃圾的的塑料袋袋；3.2.22 巡視視內(nèi)容：走道清清潔，公公共場所所、照明明、消火火栓、機機房、門門、窗、裝裝修現(xiàn)場場等；3.2.33 按秩秩序管理理服務(wù)處處指定的的巡視路路線巡邏邏，巡視視記錄中中應(yīng)記載載發(fā)現(xiàn)情情況及時時間。3.2.44

57、客戶戶需要幫幫助時，應(yīng)應(yīng)及時提提供服務(wù)務(wù)或通知知有關(guān)人人員到場場處理；3.2.55 發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑的的人和異異常的事事、物，通通過對講講機及時時報告，并并迅速查查明情況況，嚴密密監(jiān)視；3.2.66 發(fā)現(xiàn)現(xiàn)裝修違違規(guī)情況況，立即即向客戶戶指出，及及時阻止止，并報報告管理理處做出出相應(yīng)處處理；3.2.77遇緊急急情況，按按應(yīng)急急預(yù)案執(zhí)執(zhí)行；3.2.88巡視時時看到小小垃圾及及時拾撿撿，投入入就近的的垃圾箱箱內(nèi)；發(fā)發(fā)現(xiàn)燈熄熄滅、水水管及閥閥門漏水水、煤氣氣管漏氣氣等，應(yīng)應(yīng)及時通通知設(shè)備備人員修修復(fù)；3.2.99巡視結(jié)結(jié)束后，交交接巡視視器材；3.3 夜夜間巡視視3.3.11 夜間間巡視的的路線應(yīng)應(yīng)經(jīng)常變

58、變化；3.3.22巡視時時注意扶扶梯、走走廊、電電表房及及通道等等，確認認有無可可疑人物物藏匿于于其內(nèi)；3.3.33若發(fā)現(xiàn)現(xiàn)可疑人人物，須須立刻報報警并封封鎖各個個出入口口，進行行處理；3.4 突突發(fā)事件件的處理理為應(yīng)對突發(fā)發(fā)事件，按按指定的的應(yīng)急預(yù)預(yù)案作業(yè)業(yè)，平時時應(yīng)定期期參加演演練。3.5 發(fā)發(fā)生火警警3.5.11立即用用對講機機通知管管理處采采取必要要的緊急急措施或或直撥火火警電話話1199；3.5.22 通知知火災(zāi)周周圍業(yè)戶戶撤離危危險區(qū)；3.5.33做好現(xiàn)現(xiàn)場安全全保衛(wèi)工工作，聽聽候指揮揮。3.6 發(fā)發(fā)生刑案案3.6.11立即向向管理處處報告或或報公安安部門1110并并保護現(xiàn)現(xiàn)場，并

59、并救護傷傷員；3.6.22向發(fā)現(xiàn)現(xiàn)人和周周圍業(yè)戶戶了解情情況并記記錄。3.6.33向公安安人員提提供情況況，協(xié)助助破案。3.7 發(fā)發(fā)生盜、搶搶事件 3.7.11 用對對講機報報告請求求支援，同同時設(shè)法法抓住犯犯罪嫌疑疑人；3.7.22對犯罪罪嫌疑人人應(yīng)認清清特征、人人數(shù)、作作案工具具，及時時報告公公安部門門1100；3.7.33保護現(xiàn)現(xiàn)場，協(xié)協(xié)助破案案。3.8 發(fā)發(fā)現(xiàn)觸電電事故 3.8.11切斷電電源，使使觸電者者脫離電電源；3.8.22報告管管理處經(jīng)經(jīng)理和監(jiān)監(jiān)控中心心，同時時盡快施施行人工工急救，并并撥打醫(yī)醫(yī)務(wù)急救救電話1120，請請求醫(yī)務(wù)務(wù)急救中中心派醫(yī)醫(yī)生來現(xiàn)現(xiàn)場；3.8.33引導(dǎo)救救護

60、車抵抵達現(xiàn)場場；3.8.44無救護護車時，臨臨時調(diào)車車將觸電電者即送送醫(yī)院搶搶救。3.9 發(fā)發(fā)現(xiàn)電梯梯困人3.9.11立即用用對講機機報告，敦敦促設(shè)備備人員迅迅速前往往處理；3.9.22安慰被被困人員員；3.9.33協(xié)助設(shè)設(shè)備人員員搶險，安安全接應(yīng)應(yīng)被困人人員。3.10發(fā)發(fā)現(xiàn)人員員、車輛輛堵塞立即用對講講機報告告，增派派秩序管管理員及及時疏導(dǎo)導(dǎo)。4.監(jiān)控崗崗服務(wù)4.1日常常工作4.1.11監(jiān)控系系統(tǒng)244小時開開通運行行，監(jiān)控控人員224小時時監(jiān)控值值班，錄錄像帶資資料保存存1個月月，錄像像帶循環(huán)環(huán)使用。4.1.22監(jiān)控人人員密切切注視屏屏幕，發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑疑情況立立即定點點錄像，跟跟蹤監(jiān)視視，做