市場報告房地產(chǎn)成都銳理2014年上半年住宅市場半年報（終稿）20140710

1、銳理2014年上半年成都市場報告銳理咨詢顧問2014年7月住宅篇1整體市場成都市宏觀市場趨勢成都市項目開盤走勢成都市新開工情況成都市板塊熱度圖1.2.3.4.整體市場供銷大幅下滑，價格依然堅挺銳評【整體走勢】2014年是樓市調(diào)整年，上半年成交量全幅下滑，但價格仍然同比增長上半年供應(yīng)量（萬）上半年成交量（萬）同比%上半年存量（萬）同比%價格（元/）同比%商品房1249.56（不全）1430.41-21%5604.925.9%/住宅897.56（不全）1204.61-18.6%2632.19-3.1%7250.346.7%別墅19.32（不全）27.32-51.4%274.82-1.9%13718

2、.6712.5%電梯862.77（不全）1152.53-16%2151.6-3.2%7103.467.5%辦公92.59（不全）82.7-43.2%585.357.8%/商業(yè)114.52（不全）76.11-12.4%935.9811.7%/2014年上半年成都商品住宅成交約萬方，同比下降%，其中主城區(qū)住宅成交390萬方，同比下滑23.8%2007年-2014年上半年成都市主城區(qū)商品住宅供銷價走勢圖（備案口徑下）2007年-2014年上半年大成都商品住宅供銷價走勢圖（備案口徑下）2007年1月-2014年6月份成都市主城區(qū)商品住宅供銷價走勢圖（備案口徑下，單位：萬方）2014年上半年雖整體成交量

3、有所下滑，但價格呈現(xiàn)總體微漲、小幅振蕩的態(tài)勢，表明成都樓市并未真正“降價”2014年上半年新增供應(yīng)量（萬方）銷售備案量（萬方）備案存量（萬方）主城區(qū)277.22（不全）389.97755.6房地產(chǎn)價格走勢的周期特征房地產(chǎn)周期：4個階段復(fù)蘇、發(fā)展、危機、蕭條價格走勢曲線復(fù)蘇階段發(fā)展階段危機階段蕭條階段13投資回報率較高剛需開始帶動市場上行開發(fā)商行為：買地、捂盤剛需持續(xù)帶動市場、 投資者增加地價上升速度 房價上升速度存量下降、投資回報率下降開發(fā)商行為：大量買地、賣樓剛需比例下降、投資比例大、炒樓（投機）地價上升速度 房價上升速度價格仍然上漲、成交量逐步下滑租金與房價背離開發(fā)商行為：迅速拋售價格跌幅

4、明顯投資者退出、供過于求剛需觀望市場，存量高居不下地價下跌比樓價快開發(fā)商行為：迅速賣樓、回籠資金、大量買地、囤地合理價格：價值線房價與貨幣發(fā)行量密切相關(guān)，近期房價低于貨幣發(fā)行量增速2014上半年成都市各城區(qū)商品住宅銷價對比圖（單位：萬方）【區(qū)域市場情況】對比今年上半年各區(qū)域，二圈層依然是主力，雙流保持存銷量最大區(qū)域錦江區(qū)成華區(qū)金牛區(qū)青羊區(qū)武侯區(qū)高新區(qū)雙流溫江龍泉驛郫縣新都區(qū)金堂縣都江堰邛崍市蒲江縣新津縣崇州大邑縣彭州市青白江備案面積(萬)65.9094.3226.7342.6243.75116.65178.00122.95100.67104.45150.2727.8615.8915.107.2

5、58.3415.3924.6717.9525.87存量面積（萬）129.12134.6277.5565.8264.72283.77399.99213.02179.82230.51220.38123.20101.6445.8721.9050.0343.1289.8088.0069.31備案均價(元/)11089984697351002994659984694656286565572058294271588346895839857744864073408940762011年-2014年6月成都市主城區(qū)及近郊商品住宅認購走勢圖（認購口徑下，單位：萬方）100萬方均線【市場認購情況】2014年上半年整

6、體市場認購量已跌破100萬均線，且整體下行趨勢有加快傾向1整體市場成都市宏觀市場趨勢成都市項目開盤走勢成都市新開工情況成都市板塊熱度圖1.2.3.4.開發(fā)商新盤推售數(shù)量銳減，市場認購率偏低銳評2010-2014年6月成都市商品房月開盤個數(shù)走勢圖（開盤現(xiàn)場統(tǒng)計，單位：個）時間2010年2011年2012年2013年2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月月度開盤項目個數(shù)2562140282

7、34636524542493954447493859506655655810245472344741407335485042166573366646347234534823462512931合計413個575個528個585個200個【市場開盤情況】上半年新開盤200個項目，開盤個數(shù)同比下滑33%開盤走勢2010-2013年6月成都市商品住宅周開盤認購率走勢圖（開盤現(xiàn)場統(tǒng)計，單位：%）開盤認購率50%均線2010-2014年6月成都市商品住宅周開盤認購率走勢圖（開盤現(xiàn)場統(tǒng)計，單位：%）4月15日新國十條9月29日9.29政策2月15日成都限購3月1日新國五條2月市場筑底成功開始反彈【市場開盤認

8、購情況】開盤認購率延續(xù)去年年底態(tài)勢，并持續(xù)走低，目前依然處在低位盤整的區(qū)間內(nèi)開盤走勢2011-2014年6月成都市商品住宅月開盤供銷走勢圖（開盤現(xiàn)場統(tǒng)計，單位：套、%）開盤認購率50%均線【市場整體推售情況】上半年樓市下行明顯， 3月釋放大量積累剛需后，推盤及認購走勢一路走低開盤走勢1整體市場成都市宏觀市場趨勢成都市項目開盤走勢成都市新開工情況成都市板塊熱度圖1.2.3.4.新開工面積與市場預(yù)售量持續(xù)走低銳評2010-2014年6月大成都所有建筑新開工面積月度走勢圖（單位：萬方）2014年上半年分類工程面積（萬平方米）五城區(qū)及高新區(qū)其他區(qū)（市）縣合 計商品住宅579.491770.922350

9、.41職工住宅000經(jīng)濟適房77.1490.17167.31工業(yè)項目88.64268.14356.78商業(yè)項目231.14341.11572.25【新開工情況】上半年大成都新開工總量萬平，同比下降4.11%，商品住宅開工面積萬平，同比下降新開工情況600萬方均線2014年上半年成都市各城區(qū)商品住宅新開工面積對比圖（單位：萬方）區(qū)域成華錦江青羊武侯金牛高新雙流新都郫縣溫江龍泉金堂青白江都江堰彭州大邑邛崍崇州蒲江新津新開工面積（萬方）253.0120.995.0229.9128.8277.5714.7386.2154.0218.6175.692.2143.644.084.664.9105.463.

10、132.510.41【新開工情況】上半年雙流新開工高居首位，新都、高新次之新開工情況2009-2014年6月成都市主城區(qū)商品住宅月度新開工量及新增預(yù)售量走勢圖（單位：萬方）時間2009年2010年2011年2012年2013年2014年（上半年）差額（萬方）427.671120.031208.731265.73757.46 312.21合計5091.832014年上半年主城區(qū)商品住宅新開工萬平，在建未供應(yīng)住宅面積312萬平新開工情況1整體市場成都市宏觀市場趨勢成都市項目開盤走勢成都市新開工情況成都市板塊熱度圖1.2.3.4.【新增供應(yīng)熱點區(qū)域】城南以高新區(qū)的元華-站華板塊為熱點供應(yīng)區(qū)域，另外城

11、西的光華大道與郫縣老城區(qū)域持續(xù)放量，城北以198板塊為主力供應(yīng)區(qū)域板塊熱度【成交備案熱點區(qū)域】城南以雙流城區(qū)與元華-站華板塊領(lǐng)頭，城北熱點區(qū)域集中在大豐與新都老城，城西熱點為光華大道板塊，城東集中在三圣鄉(xiāng)與大面板塊板塊熱度【存量備案熱點區(qū)域】大成都市場目前存量較高的區(qū)域主要為南沿線華陽段板塊與元華-站華板塊，另外城東的大面板塊存量也在800萬左右板塊熱度【備案均價熱點區(qū)域】目前元華-站華板塊為城南的高價區(qū)域，其它高價區(qū)域主要集中在主城區(qū)的東大街沿線及肖家河板塊板塊熱度2產(chǎn)品表現(xiàn)成都市住宅市場剖析成都市別墅市場表現(xiàn)成都市電梯市場表現(xiàn)成都市豪宅市場表現(xiàn)1.2.3.4.70-90高層剛需型產(chǎn)品依然為

12、市場主流銳評2014上半年大成都范圍內(nèi)各建筑類型供銷價存對比圖建筑形態(tài)獨棟別墅雙拼別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅花園洋房多層小高層中高層高層超高層銷售面積(萬)5.02.914.35.27.817.457.4240.8805.371.4新增面積(萬)1.92.810.04.02.510.743.7156.4587.848.2存量面積(萬)68.830.1140.136.068.4159.7193.1427.21420.5154.1均價(元/)18795.2413158.4512182.4913296.789798.865602.276137.436261.187186.169232.43【整體物業(yè)市場】

13、電梯高層類物業(yè)依然是成都市場的主力供銷存類產(chǎn)品，別墅類產(chǎn)品上半年供銷均較為冷淡，市場存量居高不下整體市場面積區(qū)間50以下50-7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上新增供應(yīng)34.56 186.14 1142.78 613.24 380.33 189.25 59.65 60.07 67.11 42.00 40.04 15.95 13.62 銷售備案27.31 186.85 1117.00 638.41 457.73 225.27 67.71 70.91 52.15 34.77 41.63

14、 12.88 15.36 備案存量40.25 146.00 712.40 465.42 452.37 268.17 119.93 128.36 133.12 107.14 98.63 44.73 34.67 銷售市場占比0.92%6.28%37.55%21.46%15.39%7.57%2.28%2.38%1.75%1.17%1.40%0.43%0.52%2014年上半年大成都范圍內(nèi)各面積段供銷價存對比圖（單位：萬方）【整體物業(yè)市場】70-130面積段為成都市場的主力產(chǎn)品，其占比達74.4%整體市場2011-2014上半年大成都范圍內(nèi)各面積段銷售備案量對比圖（單位：萬方）上半年時間50以下50-

15、7070-9090-110110-130130-150150-170170-200200-250250-300300-400400-500500以上2011年14.8791.72502.77370.37327.75147.1560.946.9929.3317.1620.689.86.312012年12.2267.81489.3324.76241.2197.7135.9928.217.899.5418.245.915.182013年16.65135.27717.2505.43409.98167.9144.9641.2229.2418.3823.576.019.342014年8.683.7552.

16、39254.39152.0680.4822.2224.0218.1213.1310.285.342.72成都出臺的“90以上落戶”政策目前暫未對市場造成較大影響，整體市場暢想面積段依然集中在70-90的剛需戶型整體市場今年各面積段供求比整體下滑，剛需供求比整體低于改善，而去化率亦呈上漲趨勢2010年-2014年上半年大成都商品住宅面積段供求比走勢圖2010年-2014年上半年大成都商品住宅各面積段去化率走勢圖整體市場2產(chǎn)品表現(xiàn)成都市住宅市場剖析成都市別墅市場表現(xiàn)成都市電梯市場表現(xiàn)成都市豪宅市場表現(xiàn)1.2.3.4.存量居高不下，去化周期漫長，整體市場量價齊跌銳評2010-2014上半年大成都范圍

17、內(nèi)別墅供銷價走勢圖2010-2014上半年大成都范圍內(nèi)月存量走勢圖【別墅市場量價情況】上半年市場量價齊跌，備案成交量萎縮至2010年以來的歷史低位，產(chǎn)品去化周期長，存量居高不下別墅市場注：月度存銷比中銷量取近3個月銷量均值2014上半年大成都范圍內(nèi)各建筑形態(tài)別墅類物業(yè)供需圖（單位：萬方、元/）【別墅市場物業(yè)情況】聯(lián)排別墅依然是市場的供銷存主力產(chǎn)品，截至2014年6月30日，該類物業(yè)市場存量已突破140萬別墅市場2010年-2014年1-6月大成都別墅各面積段占比走勢圖（備案口徑下）2014年上半年成都分板塊別墅類物業(yè)成交面積前十名（單位：萬方）板塊供應(yīng)面積(萬)備案面積(萬)存量面積(萬)備案

18、均價(元/)牧馬山4.29 4.36 43.70 12065.19南沿線華陽段0.70 3.00 11.63 17290.3航空港板塊3.46 1.66 11.49 13326.13靜居寺0.00 1.14 1.68 17428.65青城山板塊2.98 1.11 26.52 15637.44東山板塊0.00 1.09 0.43 10504.86萬春鎮(zhèn)0.00 1.01 2.58 12155.2元華-站華0.30 0.94 2.71 18765.45金馬板塊0.00 0.94 8.54 8526.19北湖2.93 0.87 2.07 13945.6【別墅市場板塊情況】因區(qū)域規(guī)劃、優(yōu)越的環(huán)境以及品

19、牌開發(fā)商聚集等因素，牧馬山板塊持續(xù)為別墅主要去化區(qū)域，航空港板塊躍進三甲別墅市場2產(chǎn)品表現(xiàn)成都市住宅市場剖析成都市別墅市場表現(xiàn)成都市電梯市場表現(xiàn)成都市豪宅市場表現(xiàn)1.2.3.4.70-90剛需以及90-110首改產(chǎn)品占據(jù)市場主力銳評2011-2014年上半年大成都范圍內(nèi)電梯供銷價走勢圖（單位：萬）【電梯市場情況】2014上半年，電梯市場價格明顯呈現(xiàn)下滑趨勢，均價目前已跌破7000元/，整體市場成交量較往年有所下降電梯物業(yè)市場2011-2014年上半年大成都范圍內(nèi)電梯存量及存銷比走勢圖（單位：萬）【電梯市場情況】70-90剛需為主，而其中80-90面積段一直占據(jù)主力，緊湊型小套三市場認可度高，5

20、0-90占比逐年上升2014年上半年大成都范圍內(nèi)電梯面積段供銷存分布電梯物業(yè)市場2010-2014年上半年大成都電梯類不同面積段銷售百分比占比對比圖面積段銷售面積占比(%)50以下0.73%50-707.00%70-9046.05%90-11021.51%110-13012.97%130-1506.40%150-1701.66%170-2001.82%200-2501.07%250-3000.44%300-4000.17%400-5000.18%500以上0.01%【電梯市場情況】上半年70-90產(chǎn)品占比達46%，90-110產(chǎn)品占比達21%，首置首改為市場主力需求2014年上半年大成都范圍內(nèi)

21、電梯成交占比電梯物業(yè)市場2產(chǎn)品表現(xiàn)成都市住宅市場剖析成都市別墅市場表現(xiàn)成都市電梯市場表現(xiàn)成都市豪宅市場表現(xiàn)1.2.3.4.整體市場小幅下滑，東大街及元華-站華板塊為銷量、存量主要集中區(qū)域銳評2014年上半年成都電梯豪宅項目分布圖及明細序號項目名稱序號項目名稱1成都ICC15朗御大廈2保利康橋16龍湖世紀(jì)3保利貝森公館17綠地錦天府4鉑雅苑18仁恒濱河灣5長城半島城邦19神仙樹大院6保利百合花園20九龍倉時代尊邸7華潤金悅灣21萬科五龍山九墅8華置都匯華庭22西派國際9環(huán)球匯23譽峰10交大歸谷國際住區(qū)24置信麗都花園麗府11九龍倉御園25中海城南華府12九龍倉雍錦匯26中海金沙府13藍光公館1

22、88127中糧香榭麗都14朗基望今緣鉑雅苑保利百合花園龍湖世紀(jì)保利貝森公館華潤金悅灣中海金沙府五龍山九墅交大歸谷置信麗府中糧香榭麗都西派國際譽峰中海城南華府長城半島城邦藍光公館1881神仙樹大院華置都匯華庭九龍倉時代豪庭朗御九龍倉雍錦匯仁恒濱河灣綠地錦天府朗基望今緣天譽成都ICC保利康橋九龍倉御園【豪宅市場情況】成都豪宅分布主要占據(jù)城南與城東兩大區(qū)域豪宅市場建筑形態(tài)2014年1季度2014年2季度銷售面積19.2921.67新增面積8.213.57備案存量132.01122.02均價（元/）1260311782上半年大成都范圍內(nèi)豪宅類供銷存量及均價走勢圖（單位：萬方）【豪宅市場情況】上半年成都

23、豪宅市場成交較為清淡，較往年同比下降福大較大，整體市場呈現(xiàn)量價齊跌的趨勢豪宅市場建設(shè)路萬年場東大街延線靜居寺神仙樹紅牌樓站南東大街內(nèi)光華外金沙南沿線高新段內(nèi)金沙元華-站華銷售面積(萬)2.02.68.03.30.00.94.90.01.11.92.40.111.3新增面積(萬)2.50.05.93.50.00.00.00.00.00.00.00.00.0存量面積(萬)5.84.528.011.42.82.55.14.30.87.44.50.124.1銷售均價(元/)13824 12397 15071 17443 11352 13852 12730 0 12893 17450 11432 11710 16724 【豪宅市場情況】成都豪宅主要以市區(qū)的東大街沿線（包括攀成鋼板塊）、靜居寺板塊，城南的元華-站華板塊為供銷