合富輝煌合肥旭輝·御府項目市場定位與營銷策略提案

1、在進入本次主體報告之前，讓我們先對近期房地產(chǎn)新政深入解析并針對后續(xù)市場進行展望，以期為本工程的開發(fā)提供更為精準的政策與前景研判。客群導入路徑分析項目潛在客源分析區(qū)域?qū)敫纳凭幼】腿褐饕菫I湖區(qū)包河區(qū)及經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)或首次改善居住需求客群省會導入省內(nèi)地市省內(nèi)地市收入較高人群是合肥市高端物業(yè)購買生力軍，以淮南、六安、阜陽、亳州等皖西北為主，受政策影響，目前較為受限。文教導入較為廣泛的客群濱湖三小和四十六中南區(qū)的優(yōu)勢教育，將導入較多市內(nèi)及市外客群交通導入廬陽區(qū)客群交通的便利性導入廬陽區(qū)老城區(qū)客群品質(zhì)導入合肥市客源全新理念、高配置也將吸引部分走在前端的城市新銳品牌導入旭輝集團全國百強房企第65名，以用

2、心構(gòu)筑美好生活的企業(yè)理念打造品質(zhì)人居3、客戶導入路徑研究銷售策略篇 戰(zhàn)略目標 價格測算 推售策略 客戶召集銷售目標：品牌目標：2021年開盤推貨面積約4.5萬方，套數(shù) 392套，預計總銷金額 5.4億元 確立旭輝地產(chǎn)在合肥高端住宅領(lǐng)域的品牌地位，綜合提升品牌形象1、戰(zhàn)略目標整體目標：打造濱湖區(qū)最具有影響力的精工御邸依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設(shè)條件，11年三季度上市價預測如下：預計三季度入市價格=7249元/*1+1個季度增幅合計3%季度漲幅3%=7466元+1200元精裝修報價+200元合富操盤溢價=約8866元/ 按照三年銷售周期,常規(guī)年漲幅12%計算，整盤均價=約10460元/。2、價

3、格測算高層旭輝御府高層比較法表格比較內(nèi)容 權(quán)重濱湖世紀城高速濱湖時代廣場濱湖假日書香門第（指標）擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標0.7/0.701/0.748/0.716/0.772建筑規(guī)模15%0.80.120.950.14250.90.1351.050.1575社區(qū)景觀15%1.050.15751.20.181.050.15751.20.18立面設(shè)計10%1.050.10510.11.050.1051.050.105戶型設(shè)計15%1.050.15751.050.15751.050.15751.050.1575物業(yè)管理8%1.0

4、50.0841.050.0841.050.0841.10.088附加因素7%1.10.0771.20.0841.10.0771.20.084項目周圍環(huán)境指標0.3/0.275/0.29/0.28/0.28交通狀況10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095周邊環(huán)境10%0.950.09510.10.90.090.90.09區(qū)域位置10%0.90.090.950.0950.950.0950.950.095合計100%/0.976/1.038/0.996/1.052濱湖世紀城高速濱湖時代廣場濱湖假日書香門第比較系數(shù)0.9761.0380.9961.052比較成交均價7

5、300688576006800項目（11年7月）項目價格定位住宅7125 7147 7570 7154 項目價格建議（元/平方米）7248.66 2、價格測算聯(lián)排別墅旭輝御府別墅比較法表格比較內(nèi)容 權(quán)重棠溪人家綠地內(nèi)森莊園置地廣場-柏悅府中國鐵建國際城（指標）擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較 程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標0.7/0.6865/0.6705/0.6975/0.694建筑規(guī)模15%0.80.120.950.14250.90.1350.90.135社區(qū)景觀15%10.150.90.1350.950.14250.90.135立面設(shè)計10%1.050.1

6、0510.11.050.1051.050.105戶型設(shè)計15%1.050.157510.151.050.15751.050.1575物業(yè)管理8%1.050.08410.081.050.0841.10.088附加因素7%10.070.90.0631.050.07351.050.0735項目周圍環(huán)境指標0.3/0.275/0.29/0.28/0.32交通狀況10%0.90.090.950.0950.950.0951.050.105周邊環(huán)境10%0.950.09510.10.90.091.050.105區(qū)域位置10%0.90.090.950.0950.950.0951.10.11合計100%/0.9

7、615/0.9605/0.9775/1.014棠溪人家綠地內(nèi)森莊園置地廣場柏悅府中國鐵建國際城比較系數(shù)0.96150.96050.97751.014比較成交均價28000187372000018000項目（11年7月）項目價格定位住宅26922 17997 19550 18252 （元/平方米）23254.59 依據(jù)市場比較法，經(jīng)初步測算，假設(shè)條件，11年三季度上市價預測如下：預計三季度入市價格=23255元/*1+1個季度增幅合計3%季度漲幅3%=23952元+1200元精裝修報價+500元合富操盤溢價=約25652元/ 按照二年銷售周期,常規(guī)年漲幅12%計算，整盤均價=約28730元/。旭

8、輝御府首期入市價格 本案首次入市，必須以區(qū)間合理價格引爆市場 通過對本工程可比工程的比照分析，加上1200元/的精裝報價，得出本工程首期產(chǎn)品精裝基準均價為： 高層約8866元/；聯(lián)排別墅約： 25652元/ 為保證首期開盤的熱銷，營銷良好的市場口碑，為后期加推做鋪墊，同時考慮到周邊在售工程銷售不景氣的現(xiàn)狀，建議首期工程以稍低市場價格開盤。根據(jù)目前后市下滑市場情況并結(jié)合周邊工程價格，為保證快速銷售，建議均價區(qū)間為： 高層均價：8500元/，區(qū)間均價8000-8800元/m2；聯(lián)排別墅均價：2500元/，區(qū)間均價22000-28000元/m2；采用合理的推盤方式與推盤節(jié)奏的控制，從而到達快速去化、

9、均衡去化、高價去化目的。關(guān)鍵詞：良性去化原那么1少量屢次：在推盤量上，遵循快速去化的原那么，造成房源緊俏熱銷的局面。一方面可以為下批產(chǎn)品的推出打下良好的價格提升根底；另一方面也可以利用價格杠桿去化相對劣勢房源。原那么2合理搭配：在推盤房源上，遵循優(yōu)劣合理搭配，量與價相對平衡的原那么。一方面兼顧產(chǎn)品的豐富性，另一方面到達價值最大化的目的。3、推售策略推售原那么工程分為三個區(qū)域：高層公館區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)和商業(yè)街區(qū)按照在小區(qū)中所處位置的不同和產(chǎn)品形態(tài)不同，分為五個等級A類優(yōu)勢資源占有：聯(lián)排別墅28#-57#樓共18棟聯(lián)排別墅，產(chǎn)品形態(tài)資源占有好，日益稀缺B類優(yōu)質(zhì)： 18、13、22、20 、 16#樓，

10、南向景觀，又位于中心景觀區(qū)，超大樓距保證了充足的采光。C類較好： 23、19、15、11、 26# #樓，享有園區(qū)內(nèi)南北雙向景觀資源，處于園區(qū)核心。D類一般：27、21、17、12#樓，南向為三層別墅，整體視野開闊。E類較差：9 、 25、8 、 10#樓，位于小區(qū)邊緣，景觀資源共享少，且9號樓與8號樓均受商業(yè)干擾較多。 方向：A類房源，資源占有佳，日益稀缺，可作為長線產(chǎn)品。一局部作為啟市產(chǎn)品，首發(fā)市場，樹立工程標桿，另一局部長線持有，后續(xù)追求高溢價。B類房源，優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，大視野景觀，高溢價產(chǎn)品，保障利潤空間。C類房源，均衡量價產(chǎn)品，承接價格逐步提升作用D類房源，補量產(chǎn)品,注重銷售速度E類房源：

11、最次產(chǎn)品，短線銷售，可作為首發(fā)沖量，保障高性價比入市。3、推售策略房源分析7865113125032575521515253563733393836312928353027232018262522191716159131210聯(lián)排別墅區(qū)，A類高層公館區(qū)商業(yè)街區(qū)在現(xiàn)有分期的根底上，考慮工程節(jié)點，適當微調(diào)適當控制銷售節(jié)奏，小頻快跑，每次以2棟左右為限，擠壓市場3、推售策略分期控制1234567111098現(xiàn) 建議分期 原2011年2011年2012年2012年2013年2014年2梯四戶和2梯三戶的產(chǎn)品線合理組合，2房和 3房產(chǎn)品合理搭配，每次推出的產(chǎn)品均搭配沖量和追求溢價的產(chǎn)品。1樓王產(chǎn)品 價格

12、沖頂，放緩銷售速度，實現(xiàn)利潤最大化。1-2-3-5-6-7產(chǎn)品升級，價格提升，合理銷售控，強勢沖市；16-20平穩(wěn)過渡，溫和拉價格，快速建倉，為價格啟動埋下伏筆；25-26高調(diào)起勢，批量入市，集中去化；17-212012年7月高調(diào)入市，低調(diào)首發(fā)，價格摸底，快速去化；8-102011年11月9-12建議分11批推售首期別墅入市，樹立高端形象，拔高后續(xù)產(chǎn)品價值28-29-30-31-32-332011年10月11-13-152012年3月23-272012年10月2012年12月18-19-222013年10月保留別墅，價格飆升，與上期樓王產(chǎn)品有效銜接35-36-37-38-39-50-51-52

13、-53-55-56-572013年12月說明樓號時間批次2354平穩(wěn)過渡，溫和拉價格，快速建倉，沖量為主67810911平穩(wěn)過渡，溫和拉價格，快速建倉，沖量為主2013年3月2013年7月2014年3月與前期價格持平推出，利用價差去化，沖量為主商業(yè)，最后推出，完成整個項目去化推量4.5萬方銷售4.1萬方力爭4.7億2011年下半年推量17.2萬方上年存量0.4萬方銷售12.6萬方2012年推量15.1萬方上年存量5萬方銷售15萬方2013年推量0.57萬方上年存量5.1萬方銷售5.67萬方2014年1-3季度工程銷售體量約37.5萬方含商業(yè)本工程銷售周期3年，自2021年下半年2021年三季度

14、。當年去化率90%當年去化率72%當年去化率75%當年去化率100%3、推售策略銷售目標分解3、推售策略2021年貨量指標12旭輝御府2011年貨量指標項目類型公開時間樓棟號層數(shù)戶型面積戶數(shù)預計面積戶數(shù)比面積比總建筑面積2011年貨量1聯(lián)排2011年10月28-29-30-31-32-33#3層帶地下室（預估為5房，含工人房）2493484668.7%19.0%83802高層2011年11月8#30層（2+1）房2廳1衛(wèi)（邊套）8960534015.3%12.0%10660（2+1）房2廳1衛(wèi)（端頭）8960534015.3%12.0%10#34層（2+1）房2廳1衛(wèi)（中間套）89343026

15、8.7%6.8%26040（2+1）房2廳1衛(wèi)（端頭）8968605217.3%13.6%（2+1）房2廳1衛(wèi)（端頭）973432988.7%7.4%（3+1）房2廳2衛(wèi)（邊套）1143438768.7%8.7%（3+1）房2廳2衛(wèi)（邊套3%20.4%合計39244442100.0%100.0%45080高層：市場同質(zhì)產(chǎn)品,體 量最大,市場壓力較大。利用別墅及低密度住宅所拔高的 工程形象定位,與市場競品形成的 差異化,迅速跑量。聯(lián)排：市場頂端產(chǎn)品，拉高形象,拉升工程,打造生活檔次51.8%29.1%2+1房面積比占到51.8%，為2021年房源主力房型，3+1房次之。

16、47371.66860.12494915562.5銷售收入 （萬）高層：32296聯(lián)排：7968高層：6606聯(lián)排：498高層：25690聯(lián)排：1245聯(lián)排：6225402647104268356225銷售面積（m2） 高層：320套聯(lián)排：32套高層：70套聯(lián)排：2套高層：250套 聯(lián)排：5套聯(lián)排：25套352套 72套 255套 25套 銷售套數(shù) 90%19%65%6%套數(shù)銷售率高層均價：8500元/m2、聯(lián)排別墅均價：25000元/m245080 m2 面積：8380m2 面積：36700m2392（套） 套數(shù)：34套 套數(shù)：358房源推量合計 12月11月10月時間段注:未考慮調(diào)價因素3

17、、推售策略2021年銷售計量表本案銷售方針以第一批開盤為例蓄水期試探期：考慮到現(xiàn)階段市場情況，第一批開盤前需要特別的客戶渠道及銷售動作來做客戶引導，深挖客戶渠道，到達開盤時所需的充足有效客源的要求。在這個階段，發(fā)動老業(yè)主、回訪老客戶、尋找新客戶及客戶接待、客戶梳理及是工作重點。此外，通過這個階段與客戶的接觸，對目標價格進行試探，為銷售做準備。預約期測試期：根據(jù)建筑工期和市場情況，方案9月底開始預約客戶辦理VTP卡憑卡享受開盤優(yōu)惠，10月15號開始繳納預約金確定選房資格，10月22日開盤。開盤期：當預約量到達目標，各方面符合條件，將首推資源占有最好的聯(lián)排別墅共計34套房源，開盤時間暫定在10月2

18、2日。通過區(qū)域稀缺的高端別墅，到達拉升項目形象和檔次，提升后續(xù)產(chǎn)品價值的目的。在這前后，媒體投放的力度、密度和方式也將會較為強勢和緊密。后續(xù)期循環(huán)期：一方面將充分利用好開盤造成的市場反響和關(guān)注，盡可能延續(xù)初期良好銷量和氣氛。第二點，當?shù)谝黄阡N售過一定量，也要為后一期銷售做客源和業(yè)務準備。對于多期銷售的大型個案，這個過程將是屢次重復的循環(huán)過程。4、客戶召集銷售方針客戶召集執(zhí)行主線以第一批開盤為例根底接待VIP客戶辦理開盤選房VIP客戶升級選房資格獲得蓄水期預約期開盤期1、考慮到本案分多批推出，且第1批為同期最高端產(chǎn)品，為積累第一批開盤時足夠多的客戶，方案于9月下旬即啟動VIP客戶辦理工作。成為V

19、IP客戶門檻不高，填寫VIP客戶申請并提供身份證復印件即可2、10月15日當VIP客戶到達一定數(shù)量時。第一批開盤真正預約工作即啟動。VIP客戶升級高門檻、高優(yōu)惠，需支付20000元預約金即可拿到第一批選房當日的選房資格并享受開盤日當日優(yōu)惠說明4、客戶召集執(zhí)行主線客戶召集的具體執(zhí)行以第一批開盤為例8月9月10月11月10.15根底接待VIP客戶辦理9月初9月底10月初10.2210.15銷售團隊培訓組建完成示范區(qū)開放粗報開盤均價公布價格開盤銷售重要銷售階段開盤外展點投入使用選房資格獲得10.229月上旬重要銷售節(jié)點4、客戶召集具體執(zhí)行8月底9月底10月15日10月22日客戶召集的重要事件第一批開

20、盤為例VIP客戶辦理啟動目標：9月25日別墅儲客200組， 高層300組對象：根底客戶VIP客戶開盤選房目標：別墅參加選房客戶100組對象：VIP預約客戶話題：獲得第一批選房資格并享受優(yōu)惠。配合：價目表話題：先來先選配合：開盤當天優(yōu)惠政策話題：將第一時間了解產(chǎn)品信息和樣板房贈送小禮品配合：外展點開放VIP客戶選房資格辦理目標：至10月15日別墅辦卡150組對象：VIP客戶4、客戶召集重要事件整合推廣篇 戰(zhàn)略思考 營銷戰(zhàn)略 推廣策略 渠道建議 推廣布局 費用預算1、合肥城市開展迅速，141開展規(guī)劃逐步推進，城市呈現(xiàn)多熱點開展趨勢，近期房地產(chǎn)熱點已向城北板塊轉(zhuǎn)移的趨勢2、2021年合肥住宅市場較0

21、9年出現(xiàn)價漲量跌的現(xiàn)象，伴隨11年政策的持續(xù)跟進，房價漲幅出現(xiàn)趨緩，成交量萎縮，價格開始松動。4、2021年濱湖板塊新增供給量約70萬方以上，加之約300萬方的房源交付，潛在的二手房供給量龐大，進一步影響整個板塊的量價良性增長，競爭壓力加劇。3、2021年濱湖區(qū)板塊依然維持09年的供需兩旺趨勢，但2021年隨著供給減少和價格的攀升，成交量同比10年開始萎縮。從板塊看：濱湖板塊會不會持續(xù)的受市場熱捧？住宅市場會不會再次強勁反彈？我們認為隨著政策的深入和2021年區(qū)域的供求情況，濱湖板塊將逐步進入“退燒期，但日趨成熟的城市資源導入如地鐵/商業(yè)/學校/醫(yī)院/政府遷入/巢湖市的拆分政策出臺，合肥正式將

22、巢湖納入城市體系為板塊的價格提供了良性的價值支撐。從工程本體看：區(qū)域環(huán)境短期難以對工程提供價值支撐，工程土地及開發(fā)本錢較高，同期競爭劇烈。工程體量較大，開發(fā)順序的先后，首批產(chǎn)品上市的選擇對于工程整體的推廣，形象的建立以及市場缺口的翻開至關(guān)重要。應對措施：除了產(chǎn)品力提升，以差異化產(chǎn)品攻擊市場外，我們必須以差異化的工程形象打動客戶，切割市場，去實現(xiàn)工程價值。那么，在營銷動作和推廣手段上如何在劇烈的競爭中脫穎而出？ 1、戰(zhàn)略思考核心問題：在營銷上如何引領(lǐng)客戶居住需求，領(lǐng)導市場？分問題1：如何在工程前期快速建立高認知度？分問題2：如何使工程在短時間內(nèi)到達熱銷？分問題3：如何通過營銷使工程建立市場影響力

23、并保持持續(xù)銷售？分問題4：如何在保證熱銷根底上實現(xiàn)工程最終價值？ 策略一：營銷工作前置 快速建立第一形象策略二：拓寬客源渠道 強勢推廣極致展示策略三：推廣整合覆蓋 豐富渠道，拓展客戶把營銷動作提前，把品牌推廣作為營銷的第一步，以品牌力實現(xiàn)工程的第一形象。以多渠道的客源，強勢的推廣力度，增加儲客量，縮短客戶蓄水成熟期。針對目標客戶所在區(qū)域進行全面推廣覆蓋，達成最多的有效客戶積累。三大戰(zhàn)略方向達成營銷目標2、營銷戰(zhàn)略線上：立形象-品質(zhì)超越、產(chǎn)品升級、價值提升雙管齊下熱點炒做形象更新活動發(fā)散行銷方式通路擴展客服營銷持續(xù)作用老帶新口碑傳帶引發(fā)持續(xù)新增關(guān)注活動影響力 兩 條 推 廣 線 并 行定向拓客，

24、配合專項推薦，最大化增加客戶蓄水活動營銷造成銷售力，放大成交，提升企業(yè)品牌實力，引發(fā)品牌宣傳效應。群眾媒體固定賣點訴求，拔高工程形象，進行產(chǎn)品品質(zhì)升級。線下：定向拓客-活動營銷-影響力發(fā)散，持續(xù)保溫線上：形象升級，突破陳規(guī)戶外、報廣、DM單頁為主。輔以電臺、電視臺、短信、導示等多種方式。視銷售需要，公關(guān)以多種媒體方式展開。線下：活動滲透，激活市場 活動引發(fā)轟動，口碑撬動購置！多頻次，小幅度的暖場活動；活動對銷售的催進作用3、推廣策略定向拓客直擊目標不同時段結(jié)合銷售周期使用以下媒體推廣方式：蓄勢期尾盤期持銷期強銷期電信 帳單報紙、 雜志、網(wǎng)絡商場社區(qū)戶外高炮、接待中心公交高炮電臺SP，PR活動S

25、P/PR活動推介會定點廣告+直郵+戶外報廣、網(wǎng)絡、短信區(qū)域戶外新聞炒作PR活動陣地包裝4、渠道建議-不同階段側(cè)重點外展點拓客戶外燈箱：分室內(nèi)和戶外兩種，置于現(xiàn)場售樓處內(nèi)部或外部，周邊主要道路口等處。展板：現(xiàn)場售樓處、市中心售樓處和展銷會展板兩種，進行產(chǎn)品細說，配合銷售和展出。引導路牌：樓盤位置圖，對客戶進行交通引導，設(shè)置在主要路口處。戶外看板：效果圖或宣傳口號，廣而告之，設(shè)置在主要路口處。樓體亮化1.售樓部現(xiàn)場架設(shè)鋼結(jié)構(gòu)大型霓虹燈“旭輝御府白天看字，晚上亮燈。效果如同好萊塢山體巨字。印刷品提升品質(zhì)，傳遞信息。樓書、傳單、海報、DM手冊等，這些廣告載體對細節(jié)要求很高，內(nèi)容要重點突出工程的各個準確

26、定位，在人的視覺上能到達一定的沖擊。建議增加DM的鬧市派報以及夾報或直投。電視受眾范圍廣，感染力強，接受度高，(能將信息更形象、生動地傳達給目標消費者。)投放方式：1.制作電視短片 2.電子樓書 3.定幀畫面 4.滾動字幕賣場駐守選擇與工程品質(zhì)、品牌、形象契合的商場增加駐點銷售，可以導入外區(qū)域客流短信：本地移動、聯(lián)通具備了受眾范圍廣、覆蓋面將近本地家庭的90%以上 ，信息可直達每一位目標群體，具有強制性。我們將依據(jù)工程自身的情況特點，選擇適宜的信息傳遞給目標受眾，同時保證廣告容易被目標受眾接受。投放方式：1.分階段銷售信息2.為防止受眾反感，可采用“天氣預報，及時新聞，溫馨提示等方式發(fā)送。3.

27、采用彩信信息，傳達畫面內(nèi)容，增加趣味與閱讀性。網(wǎng)絡1.建立“旭輝御府業(yè)主論壇、搭建答疑平臺2.搜房網(wǎng)、新浪網(wǎng)、合房網(wǎng)等等3.旭輝御府工程網(wǎng)站重點：日常維護，解疑，互動，去除不良信息，增加正面報道，既是對工程的宣傳，也是對旭輝品牌的宣傳。附件：媒體優(yōu)劣勢評估4、渠道建議-媒體選擇特殊渠道定點推廣戶外巡展定點投遞定點派單定向拓展模式針對目標客群補充有效來人針對目標區(qū)域補充有效來人針對目標客層補充有效來人作用4、渠道建議-特殊渠道開發(fā)口碑效應深挖老帶新針對目標客群補充有效來人活動內(nèi)容：工程遠離市中心，前期需市區(qū)臨展點充分蓄客；利用雙休或節(jié)假日在目標區(qū)域人流集中地點如商場做產(chǎn)品展示。如條件允許，一般會

28、安排看房車輛于活動現(xiàn)場，來回接送意向客源至售樓現(xiàn)場；活動特點：短期的展示行為；活動地點：廬陽區(qū)、經(jīng)開區(qū)、包河區(qū)、蜀山區(qū)大型廣場及商場超市等活動切入時機：市區(qū)臨展點在開盤前1個月開放；戶外巡展可在推案前后，配合SP活動或相關(guān)方案進行；市區(qū)臨展點+戶外巡展：針對目標客群，補充有效來人。定點推廣活動內(nèi)容：針對目標區(qū)域?qū)⒑喴卒N售資料或DM按方案進行投遞或派發(fā)?；顒犹攸c：長期的業(yè)務行為；活動地點：廬陽區(qū)、濱湖區(qū)、經(jīng)開區(qū)、包河區(qū)、蜀山區(qū)活動切入時機：無需；針對目標區(qū)域，補充有效來人。定點投遞定點派單老帶新根底：現(xiàn)有的旭輝中央宮園1000余名老客資源老帶新效果：客源深挖遭遇堅石，“老帶新是成交最正確的突破客

29、戶獎勵機制：介紹型客戶獎勵，成交客戶登記的介紹人介紹人必須在前期登記或購置過旭輝產(chǎn)品，合同簽約即獎老客戶2000元，2套4000，3套6000，依次累加。年推薦評選冠軍，亞軍，季軍給予不同獎勵，10套以上歐洲游。年底舉行 頒獎會 / 聯(lián)誼會老帶新口碑效應，老帶新獎勵機制刺激銷售定向拓展牢抓本地及區(qū)域客戶，集中擊打重點企業(yè)客戶周邊企業(yè)：聯(lián)系周邊各企業(yè)工會，實施團購措施，發(fā)行購房券或98折 ，團購優(yōu)惠抵扣房款。合肥重點企業(yè)：聯(lián)系合肥各重點企業(yè)工會，實施企業(yè)團購優(yōu)惠策略，以工會名義發(fā)行購房優(yōu)惠券可直接抵扣房款。企業(yè)福利形式，必須以工會名義發(fā)放，加蓋公章，不可轉(zhuǎn)讓。已購客戶拜訪：實行“老帶新鼓勵策略5

30、推廣布局2021年度執(zhí)行節(jié)點戶外、報廣、電視、網(wǎng)絡，電臺、短信戶外、報廣、電視、網(wǎng)絡戶外、報廣、電視、軟新聞、直郵等老帶新/“美國風 城市別墅”產(chǎn)品品鑒會/張藝謀助陣旭輝御府旭輝御府 明星助陣 耀世開盤精工御邸，循眾加推10月（公開期）線下拓客/售樓處開放金雞百花獻禮張藝謀電影展播周御賦風華 府藏大雅美國風 城市別墅形象升級，賣點推售9月（強勢蓄水期）外展點尋找戶外，道旗，軟新聞活動策動/新聞導向/話題營銷冠領(lǐng)群倫 再筑風華旭輝集團濱湖區(qū)升級力作載譽上市企業(yè)品牌形象出街，項目概念面市聯(lián)排別墅 御賦風華 8、10# 精裝上市 8月（準備期）產(chǎn)品線手段頂級時尚生活SHOW/老帶新業(yè)主答謝晚會8、1

31、0# 加推活動戶外、報廣、電視、網(wǎng)絡，電臺、短信媒體鎏金百年，御生活頂級時尚生活SHOW濱湖之上 精工御邸8 、10# 綻放全城 主題趁熱打鐵，賣點深耕體驗實景，耀世開盤營銷線12月（強銷期）11月（二次加推期）時間循環(huán)蓄勢，在保證客戶消化量的根底上，有限量供給制造稀缺，形成階段性熱銷局面8月9月11月12月9月10日外展進場線上初涉10月1日樣板開放產(chǎn)品推薦會10月22日開盤聯(lián)排別墅上市品牌推廣產(chǎn)品推廣銷售執(zhí)行客戶啟動客戶感動客戶成交客戶升級體驗營銷10月9月25日內(nèi)展進場VIP卡辦理11月26日8#-10#樓加推10月15日收籌11月19日收籌圈層營銷8月9月外展進場線上初涉品牌推廣客戶啟

32、動8月準備期任務：樹立工程品牌形象，概念面市【主題：冠領(lǐng)群倫 再筑風華 旭輝集團濱湖區(qū)升級力作載譽上市】8月底道旗軟新聞外展點尋找冠領(lǐng)群倫 再筑風華 旭輝集團濱湖區(qū)升級力作載譽上市升級城市理想讓合肥驕傲的建筑濱湖在左，御府在右一座城，靜立城心，訴說關(guān)于終極生活理想43萬平米的恢弘，演繹一段關(guān)于城市貴族的傳奇內(nèi)斂的尊貴在優(yōu)雅中流動，張揚的氣度在舉止間流露不是每一棟住宅都能夠成為經(jīng)典不是每一個經(jīng)典都可以稱為豪宅旭輝御府值得讓合肥驕傲的建筑準備期立形象階段我們要對市場說的是9月強勢蓄水期任務：產(chǎn)品推廣、形象升級，賣點推售 主題：【御賦風華 府藏大雅 美國風 城市別墅】9月下旬售樓中心開放9月10月9

33、月25日內(nèi)展進場，VIP卡辦理產(chǎn)品推廣客戶感動客戶升級體驗營銷9月10日外展進場，線上初涉9月中旬品味金雞百花/張藝謀 電影展播周報廣出街戶外廣告軟新聞報廣出街電視廣告直郵客戶啟動每一個城市都有一個建筑的傳奇只有真正意義上的御府生活才配得上這片土地，沒有什么可以阻擋開展的腳步體驗美式城市別墅的魅力典范獨領(lǐng)合肥生活航標無限擴張都會價值旭輝壯闊手筆揮就43萬平米鴻篇巨制鋪就精英人士凱旋之路地利人和，城市精粹，締造濱湖杰出地標強勢蓄水期儲客階段我們要對市場說的是御賦風華 府藏大雅 風行合肥的奢享空間純粹美式城市別墅，名仕世界觀大雅有容，風華絕代在工程地附近售樓處，在現(xiàn)場設(shè)置樣板區(qū)，通過對售樓中心和樣

34、板區(qū)的使用，可有效去除平面表現(xiàn)效果較弱這一缺點，讓客戶看到實實在在的產(chǎn)品，激發(fā)客戶購置沖動，促進成交。典雅端莊，建筑風格強烈。具有強烈識別性。輕松舒適的室內(nèi)氛圍強勢蓄水期關(guān)鍵點建議售樓中心簽約區(qū)視覺廊門廳區(qū)貴賓室迎賓區(qū)建材區(qū)吧臺區(qū)洽談區(qū)整體裝修風格表達時尚、尊貴風格充分運用高科技形成相應的情景演繹強勢蓄水期關(guān)鍵點建議售樓中心區(qū)域劃分售樓處的功能設(shè)置及軟裝的布置，在需出旭輝品牌LOGO，加深客戶對旭輝品牌的認知度。 售樓處的功能表達：1.產(chǎn)品展示：沙盤模型、單體模型、工法展示、業(yè)績宣傳、榮譽墻等2.銷控臺、案名墻、接待區(qū)、吧臺、以及VIP室 選集張藝謀優(yōu)秀經(jīng)典影片，由旭輝冠名進行電影展播活動，邀

35、請客戶參加。 設(shè)置電影，冷餐，游戲，抽獎等環(huán)節(jié)吸引客戶。 借勢金雞百花電影節(jié)10月中下旬在合肥舉行，邀請張藝謀作為樓盤的形象代言人，形成全城熱議的話題。品味金雞百花/張藝謀 電影展播周強勢蓄水期推廣活動擬定10月首期公開期任務：體驗實景，耀世開盤9月10月1日樣板房開放，產(chǎn)品推薦會客戶升級體驗營銷10月 主題：【旭輝御府 耀世開盤， 國際著名導演張藝謀盛情助陣】10月初媒體全覆蓋產(chǎn)品推薦會樣板房開放10月下旬明星開盤客戶成交10月22日開盤聯(lián)排別墅上市10月15日收籌旭輝御府 耀世開盤， 國際著名導演張藝謀盛情助陣領(lǐng)舞合肥，交通縱橫交錯，城市黃金干道，出入便捷，既擁有盛世的繁華，又享有遁世的大

36、雅。沉著自在，隨心隨意，創(chuàng)造建筑中的視覺新界限。豐富的建筑語言，立體的空間雕刻，多樣的戶型選擇，顧盼濱湖麗景，徜徉陽光庭院；雙軌交通，便捷舒適，胸臆舒展，帷幄千里。旭輝御府，耀世開盤！ （開盤公開期）我們要對市場說的是外場景觀體驗化外延化開盤公開期關(guān)鍵點建議示范區(qū)/樣板房 充分展示公園般生活的自然的概念， 充分表達生態(tài)、愜意氣氛。 通過景觀小品營造外場景觀的藝術(shù)性。 注重與功能的結(jié)合功能轉(zhuǎn)變，標準取勝從入戶大堂到電梯間，從裝修到裝 飾，從毛坯樣板間到工法展示對灰空間的處理，引導功能轉(zhuǎn)變涵蓋各主力戶型和特色戶型開盤公開期關(guān)鍵點建議示范區(qū)/樣板房細節(jié)提示 聯(lián)排別墅戶型處理： 通過豪華裝修提升工程整

37、體檔次 ，本工程裝修標準1000元/平米，別墅標準適當調(diào)整為1500/平米左右。聯(lián)排別墅的地下室及家庭廳，通過裝修，可設(shè)置家庭多功能區(qū)麻將室、酒吧、音樂角、自由活動區(qū)等 高層戶型裝修注重功能滿足，尤其是注重收納系統(tǒng)的使用；條件許可，可就成品家居做精裝體驗館。開盤公開期關(guān)鍵點建議示范區(qū)/樣板房開盤公開期推廣活動擬定“御駕未來，領(lǐng)舞合肥 旭輝 旭輝御府 產(chǎn)品品鑒會 借助樣板區(qū)開放契機，以“御駕未來為名義，邀請政府、媒體、客戶參加，對工程做有效的產(chǎn)品推薦會。 攜手政府，擴大影響，形象樹立。 引導媒體正面報道。 有效關(guān)注客戶的辨識和蓄積。規(guī)劃設(shè)計 品鑒會景觀設(shè)計 品鑒會物管服務 品鑒會專項針對工程進行

38、分組講座邀請工程的規(guī)劃、設(shè)計大師與客戶交流、溝通，邀請為工程進行產(chǎn)品、景觀設(shè)計的知名大師親臨體驗區(qū)與意向客戶交流，詮釋工程超前、時尚的設(shè)計理念以及細節(jié)亮點，借助大師的影響力為工程增加更多的附加值，也讓客戶更加了解本案。 形式建議冷餐抽獎禮品建議萬寶龍金筆高級手帕開盤公開期推廣活動擬定 10月“開門紅 旭輝御府 美國風城市別墅 耀世開盤 時間:2021年10月22日 方 式: 人員：邀請明星、政府官員、媒體、業(yè)主； 政府領(lǐng)導、開發(fā)商領(lǐng)導、規(guī)劃設(shè)計公司、明星發(fā)言。 領(lǐng)導與嘉賓觸摸水晶球，宣布開盤。 放飛和平鴿、彩色氣球 政府領(lǐng)導、開發(fā)商領(lǐng)導、業(yè)主代表，放飛和平鴿。 成交的客戶，另獲得活動紀念“金筆

39、一支，名 酒一瓶，所購樓體的水景模型一座。 業(yè)主放飛和平鴿水晶球開運紅酒注入水景模型獎品：水景模型明星出席11月二次加推期任務：精工御邸，循眾加推主題：【濱湖之上 精工御邸 8 、10# 綻放全城 】11月上旬媒體全覆蓋及時簽約11月12月銷售執(zhí)行客戶成交10月11月26日8#-10#樓加推11月19日收籌11月中旬加推認籌810#開盤濱湖之上 精工御邸 8 、10# 綻放全城雄踞濱湖核心，地段寸土寸金城市迅猛開展，中心區(qū)域炙手可熱，旭輝集團盛世鉅獻，國際御生活，華美登場，城市名仕集聚地、引領(lǐng)國際精裝新風向超高性價比旋動核心板塊，居住夢想輕松實現(xiàn)一個嶄新的城市靚點璀璨呈現(xiàn)，唯一精工御邸呼之欲出。 二次加推期我們要對市場說的是通過