商業(yè)物業(yè)節(jié)能管理的要點(diǎn)

1、【W(wǎng)ord版本下載可任意編輯】 商業(yè)物業(yè)節(jié)能管理的要點(diǎn) 商業(yè)物業(yè)管理與一般類型物業(yè)管理是有區(qū)別的，最大不同之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項(xiàng)重要工作是開展高層樓宇形象的宣傳和推廣。通過不斷擴(kuò)大商場的知名度，樹立良好的高層樓宇形象，吸引更多的潛在承租商和消費(fèi)者。商業(yè)物業(yè)具有客戶群體綜合性強(qiáng)、內(nèi)部環(huán)境舒適性要求高、設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)要求嚴(yán)格和服務(wù)要求人性化等特點(diǎn)，且需要確保高層樓宇場所的安全性、配合營銷推廣。而上述要求的實(shí)現(xiàn)與商業(yè)物業(yè)能耗的管理是密不可分的。 商業(yè)物業(yè)能源消耗具有品種多、用量大、費(fèi)用高等特點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)能源消耗主要指：商業(yè)物業(yè)在運(yùn)行過程中所消耗的水、電、氣、油等，具體有： 1、高層樓宇辦公、經(jīng)營

2、運(yùn)行所需要的照明用電、電梯空調(diào)運(yùn)行等動力用電，外圍照明、廣告、形象展示所需的亮化用電； 2、衛(wèi)生間、辦公室空調(diào)用電、用水供給，保潔服務(wù)中消耗的用水； 3、餐飲、美食場所等消耗的人工煤氣或天然氣； 4、空調(diào)、熱水供給中所消耗的0#柴油等。 在研究商業(yè)物業(yè)節(jié)能管理時(shí)，應(yīng)注意遵循的一個(gè)原則是：一切節(jié)能活動的開展必須是在不降低樓宇物業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的前提下開展，否則將是本末倒置，甚至?xí)I(yè)主經(jīng)營活動的順利開展產(chǎn)生的負(fù)面影響。 商業(yè)物業(yè)的節(jié)能管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手： 科學(xué)合理地使用能源，注重節(jié)能計(jì)劃的制定，并狠抓計(jì)劃的落實(shí) 現(xiàn)今絕大多數(shù)的廠商都希望自己的柜臺、商品在賣場里的照度是最亮的，以此來吸引顧客的眼

3、球。無限制地增加柜臺的照度，不僅造成電能的浪費(fèi)，甚至?xí)纬晒馕廴?，給購物的客人帶來不舒適的感覺。所以在專柜開展裝修時(shí)，要嚴(yán)格地按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行用電負(fù)荷控制；對超標(biāo)用電，除要開展相應(yīng)的報(bào)批以外，還應(yīng)讓其擔(dān)負(fù)超標(biāo)用電的所有超標(biāo)費(fèi)用。微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。在非賣場區(qū)域，只要保證足夠照度就可以了，而不要像賣場區(qū)那樣明亮。這樣通過合理科學(xué)地分配到達(dá)節(jié)能效果。 節(jié)能管理中還要特別注重節(jié)能計(jì)劃的制定，較為科學(xué)的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的計(jì)劃數(shù)，通過每月能源報(bào)表和月度能源分析對計(jì)劃的執(zhí)行情況開展量化統(tǒng)計(jì)和分析，其目的有兩個(gè)： 1、找出能源消耗中的異常情況，并開展原因分析，

4、制定整改措施予以消除； 2、對節(jié)能管理做得較好或值得推廣和學(xué)習(xí)的地方，開展細(xì)化總結(jié)，并積極地在其他商業(yè)物業(yè)的管理中開展推廣，以到達(dá)用好能、節(jié)好能的效果。 加強(qiáng)培訓(xùn)和巡檢，消除跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，及時(shí)制止能源消耗中非正常情況的發(fā)生 日常管理中，可通過各種方式和途徑，加強(qiáng)對員工節(jié)能意識的教育和培訓(xùn)，讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對用能設(shè)備的檢查，消除系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，如：供水過程中噴淋、消火栓、末端排氣閥的泄漏；空調(diào)供給中的冷卻塔跑水、滴漏等。杜絕無人燈，如機(jī)站房、值班室、停車場等地方的無人燈現(xiàn)象；長流水，如衛(wèi)生間的水龍頭、座便器、冷卻塔排污口、水箱水池的泄水口

5、等出現(xiàn)的長流水現(xiàn)象；無人空調(diào)，如辦公室、值班室、賣場、各工作間等出現(xiàn)的無人空調(diào)現(xiàn)象。微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。在條件許可的情況下，還可以適度降低座便器水箱水位，適時(shí)調(diào)節(jié)延時(shí)水龍頭，更換座便器橡皮旋塞，定期檢修、保養(yǎng)排污口閥門，加強(qiáng)巡檢和完善檢查，來消除各類能源使用中的浪費(fèi)源頭。 每天抄錄水、電、油、氣消耗量，能及時(shí)地制止能源消耗中非正常情況的發(fā)生。長期實(shí)踐每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù)，其優(yōu)點(diǎn)在于： 1、積累原始數(shù)據(jù)，為統(tǒng)計(jì)分析提供第一手的分析資料； 2、能及時(shí)發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況。 例如：20*年1月16日，某大廈物業(yè)，水工在抄錄每日用水讀數(shù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)天大廈水量的消耗超出了正常情況一倍多，后

6、經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，原因是大樓東面建樓打樁，造成地面局部沉降，使地下的一路消防水管發(fā)生斷裂，形成地下滲漏所致。因發(fā)現(xiàn)及時(shí)，未造成大的浪費(fèi)。 重視系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)，積極采用節(jié)能新技術(shù)，向科學(xué)管理要效益 商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng)，而中央空調(diào)系統(tǒng)能源消耗最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機(jī)、水泵和末端設(shè)備，所以定期清洗制冷主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器水管，對銅管束內(nèi)壁水垢開展通炮，并清洗各溫度探測器，對冷凍水、冷卻水系統(tǒng)開展水質(zhì)處理，對變風(fēng)量、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組翅片開展清潔等，就顯得十分重要。因?yàn)樯鲜龉ぷ髯龊昧耍粌H能夠確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運(yùn)行，更關(guān)鍵的是能夠提高主機(jī)和末端設(shè)備的熱交換效率，從而能夠最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能。

7、商業(yè)物業(yè)也可結(jié)合其實(shí)際的情況，在資金許可的情況下，采用一些BAS系統(tǒng)中可行的自控裝置。同時(shí)，在一些地方運(yùn)用變頻技術(shù)，節(jié)能效果也十分顯著，如對二級水泵加裝變頻控制系統(tǒng)，能節(jié)電30%以上。 在空調(diào)供暖系統(tǒng)中，對鍋爐給水由熱力除氧過渡到藥物除氧，不僅能降低油耗，而且能較好地消除鍋爐本體氧腐蝕，延長鍋爐的使用壽命。 定期監(jiān)控賣場溫濕度狀況，適時(shí)開展設(shè)定中的調(diào)節(jié) 某物業(yè)公司對所管轄的商業(yè)物業(yè)的賣場溫度狀況每天三次開展監(jiān)控抄錄，即每天9：30、13：30、16：30對每層按不少于5個(gè)固定測溫點(diǎn)開展溫濕度記錄，并將所測溫濕度及時(shí)反應(yīng)給空調(diào)班，操作人員則根據(jù)反應(yīng)的溫濕度狀況及時(shí)開展空調(diào)出水、回水溫度的修正設(shè)定

8、。如空調(diào)主機(jī)冷媒水的出水溫度在一定的狀況和時(shí)段下可以提高到8甚至9。微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。如在商場內(nèi)溫度達(dá)不到需求時(shí)，也可通過增開循環(huán)泵、加大循環(huán)量來確保溫度達(dá)標(biāo)，而不是一味地增開主機(jī)，從而減少電能的消耗。另外對末端設(shè)備及新風(fēng)、回風(fēng)的開啟開展調(diào)節(jié)也十分有講究，特別在春、秋兩過渡季節(jié)，要充分利用室外新風(fēng)來調(diào)節(jié)商場的溫度，既能保證賣場的舒適度，又能最大限度地降低能源的消耗。 完善計(jì)量管理網(wǎng)絡(luò)，對計(jì)量表計(jì)定期開展校驗(yàn)或更換 理順商業(yè)物業(yè)能源使用中計(jì)量表計(jì)的邏輯關(guān)系，對有計(jì)劃性地合理管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關(guān)系搞不清，不僅最終的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，而且還會造成損失和浪費(fèi)，甚至還會出現(xiàn)“別人用能

9、，自己埋單”的狀況。所以，日常管理中，不僅要讓相關(guān)人員熟知、理清計(jì)量網(wǎng)絡(luò)的邏輯關(guān)系，還應(yīng)該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量計(jì)開展定時(shí)校驗(yàn)或更換。例如20*年3月，某物業(yè)公司所管轄的一管理處，發(fā)現(xiàn)當(dāng)月水損異常，在分析排除其他原因后，要求自來水公司與物業(yè)公司一起對進(jìn)水總表開展校驗(yàn)，結(jié)果發(fā)現(xiàn)5%誤差。次月，自來水公司退還了多收的八千多噸水款。 一些普通的電表和流量表使用幾年后，計(jì)量誤差較大，通常采取的有效方法是逐步地有計(jì)劃地更換，雖然會發(fā)生一些費(fèi)用，但經(jīng)驗(yàn)說明，這種投入是非常值得的。 加強(qiáng)夜間用電的管理，并能根據(jù)季節(jié)的變化合理運(yùn)行變壓器的參數(shù) 每天22：30分至次日9：30分時(shí)段內(nèi)，商業(yè)物業(yè)都處于停

10、止?fàn)I業(yè)的狀態(tài)，所以這個(gè)時(shí)段各樓層照明亮度應(yīng)降至最低，關(guān)閉主照明電器，保存基本照明及應(yīng)急性照明，即以賣場主通道和夜間監(jiān)控?cái)z像所需亮度即可。 通常情況下，商業(yè)物業(yè)特別是高檔的購物場所，都會利用夜間時(shí)段開展專柜調(diào)整，或系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)和改造，以確保其形象和功能的完善。所以夜間對施工用電的管理就顯得十分重要，具體管理中特別要防止一個(gè)施工點(diǎn)作業(yè)，整層樓面通亮的狀況。夜間值班電工要加強(qiáng)巡視，及時(shí)關(guān)閉多開的燈具，必要時(shí)可采用移動照明的方式來減少照明耗電量。 變壓器的運(yùn)行會產(chǎn)生電損，在中央空調(diào)停用和相關(guān)條件許可的情況下，停用空調(diào)運(yùn)行專用的或部分動力所用的變壓器，能夠大幅降低運(yùn)行成本，減少電能的損耗。一般情況下，一臺1,600KVA的干式變壓器1年的空載損耗高達(dá)3萬度電量，可見節(jié)能余地之大。 對商業(yè)物業(yè)公共區(qū)域和物業(yè)亮化照明實(shí)施開關(guān)鐘控，能夠防止人為因素造成的浪費(fèi)現(xiàn)象。微信號地產(chǎn)物業(yè)研習(xí)社。如筆者所在的物業(yè)公司目前對所管轄商業(yè)物業(yè)的所有公共區(qū)域，包括樓道地下車場以及外圍亮化照明等全部采用了鐘控開關(guān)，且一年四季隨天氣的變化適時(shí)調(diào)節(jié)，以確保開關(guān)符合節(jié)能要求。 綜上所述，應(yīng)根據(jù)商業(yè)物業(yè)的特點(diǎn)和能源消耗狀況，對高層樓宇經(jīng)營活動中的能源使用開展統(tǒng)籌策劃。在