第六章房地產項目投資估算和財務評價

1、第六章房地產項目投資估算和財務評價第一頁，共40頁。教學內容：1、成本法的基本原理2、重新建造完全價值的確定3、建筑物折舊的估算4、成本法運用舉例教學要求：理解成本法的基本原理，完全價值、建筑物折舊的概念。掌握成本法的具體運用重點難關：重新建造完全價值的確定，建筑物折舊的估算。第二頁，共40頁。房地產開發(fā)項目投資估算第三頁，共40頁。第一節(jié)房地產投資費用與成本構成土地費用前期工程費基礎設施建設費建安工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用財務費用其他費用開發(fā)期間稅費不可預見費第四頁，共40頁。第二節(jié)房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算 一、項目投資與成本費用估算的依據與要求二、房地產開發(fā)

2、項目投資與成本估算（一）土地費用估算1、土地征用拆遷費（1）農村土地征用拆遷費第五頁，共40頁。（2）城鎮(zhèn)土地拆遷費2、土地出讓地價款3、土地轉讓費4、土地租用費5、土地投資折價（二）前期工程費估算（三）基礎設施建設費估算1、單元估算法第六頁，共40頁。2、單位指標估算法3、工程量近似匡算法4、概算指標法（四）建筑安裝工程費估算（五）公共配套設施建設費估算（六）開發(fā)間接費用估算（七）管理費用估算（八）財務費用估算第七頁，共40頁。（九）銷售費用估算（十）開發(fā)期間稅費估算（十一）其他費用估算（十二）不可預見費估算第八頁，共40頁。第三節(jié) 房地產開發(fā)項目收入估算一、租售方案二、租售價格三、租售收入

3、四、自營收入第九頁，共40頁。第四節(jié)房地產開發(fā)項目稅金估算一、營業(yè)稅金及附加（一）營業(yè)稅營業(yè)稅應納稅收入稅率（二）城市維護建設稅城市維護建設稅營業(yè)稅稅額稅率第十頁，共40頁。（三）教育費附加教育費附加營業(yè)稅稅額稅率二、土地使用稅土地使用稅實際占用應稅土地面積（平方米)適用稅額適用稅額：大城市（人口50萬以上）1.5-30元；中等城市（人口20萬-50萬）1.2-24元；小城市（20萬以下）0.9-18；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6-12元第十一頁，共40頁。三、 房產稅1、從價計征房產稅應稅房產原值（1扣除比例% ）1.2%2、從租計征房產稅租金收入12%第十二頁，共40頁。四、土地增值稅土地

4、增值稅增值額稅率扣除項目速算扣除系數稅率：土地增值稅四級超率累進稅率第十三頁，共40頁?？鄢椖浚?、取得土地使用權所支付金額2、房地產開發(fā)成本3、房地產開發(fā)費用4、與轉讓房地產有關的稅金5、其他扣除項目6、舊房及建筑物的評估價格。 第十四頁，共40頁。 房地產開發(fā)項目財務評價第十五頁，共40頁。返回總目錄第六章 房地產的財務分析6.3 房地產投資財務分析的基本報表6.2 房地產投資財務數據估算6.1 房地產投資財務分析概述主 要 內 容6.4 房地產投資財務分析6.5 房地產財務分析案例第十六頁，共40頁。第一節(jié)財務評價基本概念和評價指標的確定一、 財務評價的基本概念二、財務評價指標的確定項

5、目財務評價主要指標和方法參照表第十七頁，共40頁。第二節(jié)房地產開發(fā)項目財務報表的編制一、 輔助報表的編制（一）投資計劃與資金籌措表1、資金籌措來源資本金（股本金）預售收入銀行貸款第十八頁，共40頁。2、資金籌措計劃3、資金投資使用計劃第十九頁，共40頁。3.借款還本付息表第二十頁，共40頁。二、基本報表的編制（一）現(xiàn)金流量表1、全部投資現(xiàn)金流量表第二十一頁，共40頁。2、資本金現(xiàn)金流量表第二十二頁，共40頁。3.投資者各方現(xiàn)金流量表第二十三頁，共40頁。（二）損益表第二十四頁，共40頁。（三）資金來源與運用表第二十五頁，共40頁。（四）資產負債表第二十六頁，共40頁。 四、房地產投資分析中的投

6、資與成本 1、一般房地產投資的概念 房地產投資屬于狹義的投資范疇。是指人們在房地產開發(fā)或投資活動中，為實現(xiàn)某種預定的開發(fā)、經營目標而預先墊支的資金。 2、開發(fā)產品成本 開發(fā)產品成本是指房地產開發(fā)項目建成時，按照國家有關財務和會計制 度，轉入房地產產品的開發(fā)建設投資。當房地產開發(fā)項目有多種產品時，可以通過開發(fā)建設投資的合理分攤，分別估算每種產品的產品成本。 3、經營成本 經營成本是指房地產產品出售、出租時，將開發(fā)產品成本按照國家有關財務和會計制度結轉的成本。第二十七頁，共40頁。 經營成本主要包括： 土地轉讓成本 商品房銷售成本 配套設施銷售成本 房地產出租經營成本 對于分期收款的房地產項目，房

7、地產銷售成本和出租經營成本通常按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計算本期應結轉的經營成本。第二十八頁，共40頁。 4、期間費用 開發(fā)項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的經營費用、管理費用和財務費用。 房地產開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設投資中的管理、財務和銷售費用，不另行計算；房地產開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設投資，經營期的期間費用計為運營費用；房地產置業(yè)投資項目的期間費用計為運營費用。第二十九頁，共40頁。第三十頁，共40頁。第三十一頁，共40頁。 五、經營收入、利潤和稅金 1 、經營收入 經營收入是指向社

8、會出售、出租房地產商品或自營時的貨幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 銷售收入=銷售房屋面積房屋銷售單價 出租收入=出租房屋建筑面積房屋租金單價 自營收入=營業(yè)額-營業(yè)成本-自營中的商業(yè)經營風險回報 第三十二頁，共40頁。 經營收入是按市場價格計算的，房地產開發(fā)投資企業(yè)的產品(房屋)只有在市場上被出售、出租或自我經營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收益的有用的勞動成果。因此，經營收入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量(完成投資額)更能反映房地產開發(fā)投資項目的真實經濟效果。第三十三頁，共40頁。 2、 利潤 利潤是企業(yè)經濟目標的集中表現(xiàn)，企業(yè)進行房地產開發(fā)投資的最終目的是獲取開發(fā)或投資利潤。房地產開發(fā)投資

9、者不論采用何種直接的房地產投資模式，其銷售收入扣除經營成本、期間費用和銷售稅金后的盈余部分，稱為投資者的經營利潤(或稱盈利)，這是房地產企業(yè)新創(chuàng)造價值的一部分，要在全社會范圍內進行再分配。 第三十四頁，共40頁。 經營利潤中的一部分由國家以稅收的方式無償征收，作為國家或地方的財政收入；另一部分留給企業(yè)，作為其可分配利潤、企業(yè)發(fā)展基金、職工獎勵及福利基金、儲備基金等。 根據財務核算與分析的需要，企業(yè)利潤可分為經營利潤、利潤總額(又稱實現(xiàn)利潤)、稅后利潤和可分配利潤等四個層次。第三十五頁，共40頁。經營利潤=經營收入-經營成本-期間費用-經營稅金及附加-土地增值稅經營收入=銷售收入+出租收入+自營收入銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入第三十六頁，共40頁。期間費用=管理費用+銷售費用+財務費用利潤總額=經營利潤+營業(yè)外收支凈額稅后利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤)第三十七頁，共40頁。 3 、稅金（見第六章詳解） 稅金是國家或地方政府依據法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。 稅收是國家憑借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強制性、無償性和固定性的特點。 稅收不僅是國家和地方政府獲得財政收入的主要渠道，也是國家或地方政府對各項經濟活動進行宏觀調