項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容

1、項(xiàng)目物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容前期介入項(xiàng)目的成敗，關(guān)鍵在于各個(gè)環(huán)節(jié)的有效控制，規(guī)劃設(shè)計(jì)評審、施工質(zhì)量與安全管理、營銷運(yùn)作等尤其重要。為集思廣益做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，關(guān)注工程質(zhì)量，同時(shí)配合支持銷售，做好項(xiàng)目交接、業(yè)主入伙等工作，物業(yè)的前期參與不可輕視！下面首先列舉物業(yè)前期介入主要工作內(nèi)容：.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，根據(jù)項(xiàng)目情況和要求制訂物業(yè)管理方案、物業(yè)工作計(jì)劃、前期介入方案，并經(jīng)地產(chǎn)公司確認(rèn)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同排了解工程進(jìn)度：計(jì)劃開工時(shí)間、售樓中心完工、樣板房完工時(shí)間、項(xiàng)目竣工時(shí)間；h了解銷售時(shí)間、入住時(shí)間；c.編制并確認(rèn)物業(yè)管理方案、物業(yè)工作計(jì)劃、前期介入方案；d.簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目

2、部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審，從物業(yè)管理角度，對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議a.道路交通，應(yīng)考慮：人車的分流，進(jìn)出的便利，特殊人群的需要，安全與管理需要；b.停車場的規(guī)劃，應(yīng)考慮：車位數(shù)量與未來的發(fā)展，進(jìn)出的便利，消噪音、散廢氣、安全與管理，設(shè)備設(shè)施的選用；c.圍欄與崗?fù)ぃ瑧?yīng)考慮：圍欄的高度與樣式，崗?fù)さ牟贾?、?shù)量、款式;d.安防設(shè)施的配置，應(yīng)考慮：巡更、邊界防越、閉路監(jiān)控、門禁、對講、室內(nèi)緊急報(bào)警；e.監(jiān)控中心的設(shè)置，應(yīng)考慮：位置、面積、設(shè)備設(shè)施、功能等要求；f.商鋪及便民服務(wù)點(diǎn)的規(guī)劃，應(yīng)考慮：功能配置與分布，與環(huán)境的協(xié)調(diào)，對有噪音和污染嚴(yán)重的項(xiàng)目進(jìn)行控制；g.文娛活動場所的規(guī)劃，應(yīng)考慮：使用面積

3、、安全要求、對環(huán)境和住戶的影響.h.管理用房，應(yīng)考慮：位置、面積、裝修i.生活用房，主要是安全管理人員和維修人員的宿舍及配套的衛(wèi)生間、浴室，地址選擇地面層靠圍墻偏僻地方，以減少對住戶的影響。還要考慮：面積、裝修J.垃圾收集點(diǎn)與中轉(zhuǎn)站的規(guī)劃，應(yīng)考慮：（1）垃圾桶的樣式、數(shù)量、放置位置，對環(huán)境的影響；（2）垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、樣式、容量，沖洗、污水排放、通風(fēng)、封閉的要求，以及對環(huán)境住戶的影響。K.綠化，應(yīng)考慮：（1）合理選用草皮、喬木、灌木的品種a:三者間的搭配有層次感、美觀、和諧；b:植物的生長期與開花期的適宜性；c:應(yīng)盡量避免選用有針、有刺、有毒植物（媒體公布的52種有毒、致癌植物.doc）.（

4、2）便于養(yǎng)護(hù)，有利于養(yǎng)護(hù)成本的降低L.小區(qū)景觀，應(yīng)考慮：與環(huán)境的和諧、安全與管理，是否利于維護(hù)以及成本控制，對住戶的影響M.建筑的外立面，應(yīng)考慮：外立面色彩的和諧，材料的使用壽命，是否利于維護(hù)及維護(hù)成本N.公共部分的裝修，應(yīng)考慮：大堂電梯間的通風(fēng)、安全性（如路面的防滑）管理、耐用性，維護(hù)及維護(hù)成本，電梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露龋苑浪魅腚娞菥甇.清潔、綠化的用水用電，應(yīng)考慮：用水用電點(diǎn)的數(shù)量、位置、管線走向及其標(biāo)識P.公共用電，應(yīng)考慮：滿足使用功能，多回路控制，節(jié)約能源.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審，從物業(yè)使用人的角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議a.水、電、氣的容量，抄表方式，應(yīng)

5、考慮：容量配置的合理性，抄表對住戶的影響；b.各種插座、開關(guān)、水喉、電話、對講機(jī)、有線電視、寬帶等的接入點(diǎn)位置和空調(diào)孔位置，應(yīng)考慮：位置是否合理，方便使用；c.家居的安全性，應(yīng)考慮：陽臺欄桿、凸窗欄桿高度密度牢固是否達(dá)標(biāo)，從外面是否容易爬進(jìn)陽臺、窗；d.家居私密性，應(yīng)考慮：戶門的位置，開啟方向，戶與戶之間窗戶的方向和距離，小區(qū)監(jiān)控的攝像頭安裝的位置與角度不得拍攝到家庭；e.住戶對公共設(shè)施、環(huán)境的要求，應(yīng)考慮：使用的便利、舒適、安全，如信報(bào)與奶箱應(yīng)設(shè)在地面架空層單元門外.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審，從小區(qū)環(huán)保角度對規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化建議，應(yīng)考慮：1）、垃圾應(yīng)分類放置，分為可回收和

6、不可回收，垃圾屋、垃圾桶應(yīng)采取密閉措施；2）、噪音的控制，可采用中空玻璃門、窗，窗、門與框之間應(yīng)有膠墊，另外可采用立體綠化帶降噪；3）、節(jié)約資源：樓層照明、地面照明、架空層照明分多路控制，采用節(jié)能燈，采用自動感應(yīng)開關(guān)與人工開關(guān)結(jié)合（既節(jié)能又符合消防）；水的循環(huán)利用等。.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審，對樓宇及小區(qū)智能化提出合理化建議1）停車場，應(yīng)考慮：a：用IC智能卡，既節(jié)約了人力，降低了成本，又堵住了人為的車場收費(fèi)漏洞；2）門禁，應(yīng)考慮：安全方便，用卡或密碼或自家對講，才能進(jìn)入樓宇門、單元門，門應(yīng)考慮減噪；3）安防，應(yīng)考慮：a：圍墻的紅外線裝置不能有死角；b：閉路電視的安裝位置必

7、須合理，建議紅外報(bào)警系統(tǒng)能與閉路監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動；c：室內(nèi)防盜系統(tǒng)：除緊急報(bào)警按鈕外，其它不實(shí)用，建議不要，如業(yè)主需要，自己解決。緊急報(bào)警按鈕的安裝位置要合理；d：保安巡更系統(tǒng)的觸點(diǎn)布置、安裝位置要合理。4）自動抄表系統(tǒng)（該項(xiàng)目是否安裝自動抄表系統(tǒng)），應(yīng)考慮：是否可行，由水、電、氣供應(yīng)商決定，系統(tǒng)軟件應(yīng)可以和財(cái)務(wù)軟件接駁；5）背景音樂系統(tǒng)，應(yīng)考慮：實(shí)際需要和不影響住戶，即廣播布點(diǎn)只選擇現(xiàn)場銷售中心周圍、小區(qū)休息或活動廣場。.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審，對設(shè)備機(jī)房提出合理化建議，應(yīng)考慮：通風(fēng)良好、防飄雨、防滲水、有應(yīng)急照明、鋪上地磚更好。.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部溝通，參加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審，

8、對機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)、安裝、選型提出建議1）電梯，應(yīng)考慮：a、采用變頻技術(shù)既節(jié)能且運(yùn)行平穩(wěn)；b、多部電梯可考慮群控；c、承載應(yīng)考慮住戶數(shù)量的多少；d、轎廂內(nèi)設(shè)置閉路電視監(jiān)控鏡頭并連到監(jiān)控中心的監(jiān)視器；e、轎廂內(nèi)配置被困緊急按鈕和對講系統(tǒng)；f、故障自動平層開門；g、梯門前的地面應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)钠露?，以防水流入電梯井?）消防設(shè)施，應(yīng)考慮：a、消防按鈕必須在適當(dāng)?shù)母叨群臀恢茫籦、噴淋不能有死角；c、煙感、溫感的高度不能超過其型號所規(guī)定的高度；d、消防栓門應(yīng)采用玻璃門；3）供配電，應(yīng)考慮：a、發(fā)電機(jī)應(yīng)與市電相互聯(lián)動與互鎖；b、發(fā)電機(jī)應(yīng)有減震裝置，機(jī)房、風(fēng)井應(yīng)采取吸音、降噪措施，煙管加消音器4）給排水，應(yīng)考慮

9、：給水：a、隨樓宇高度的不同應(yīng)考慮給水管的耐壓強(qiáng)度和采取減壓措施；b、恒壓供水選用變頻電機(jī)可節(jié)能；c、大型水泵應(yīng)考慮日后的維修，宜采用臥式；d、水池的人孔與液位控制器、爬梯之間位置應(yīng)合適。排水：、屋面必須有足夠的坡度；從屋面的排水管口必須與當(dāng)?shù)氐慕涤炅亢臀菝娴氖苡昝娣e相適應(yīng)；c、地下室的集水坑里的潛水泵的功率和排水管徑必須與進(jìn)水量相適應(yīng)；d、污水管與雨水管必須分開；e、高層污水管轉(zhuǎn)彎處應(yīng)采取防擊穿措施。.與地產(chǎn)公司項(xiàng)目部、施工單位溝通，對項(xiàng)目施工、安裝過程中易出現(xiàn)的安全、質(zhì)量和使用問題提出建議1）施工現(xiàn)場、宿舍的安全管理:工地、工棚的防盜、防火、防爆、防觸電、防砸、防墜落、防刺傷、防塵、防中毒

10、、防窒息。2）隱蔽工程的階段驗(yàn)收應(yīng)注意事項(xiàng)：a、樓棟避雷合格；b、樓頂防水層；c、水管試壓合格；d、室內(nèi)衛(wèi)生間防水合格；e、房屋室內(nèi)電線路接地合格，超載和漏電保護(hù)合格，各回路絕緣電阻合格（1000兆歐姆以上）。3）設(shè)備安裝調(diào)試過程中應(yīng)注意事項(xiàng)：a.路接地合格；b.超載和漏電保護(hù)合格；c.防觸電措施（絕緣地膠墊、防護(hù)罩網(wǎng)）；d.設(shè)備房的防滲漏、防飄雨、通風(fēng)、有應(yīng)急照明等。）施工過程中和設(shè)備安裝調(diào)試過程中資料搜集。常見工程問題：地下給水管接駁不牢跑水，消火栓、噴淋頭跑水，外墻滲水，窗臺滲水，衛(wèi)生間滲漏等。.對項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提出建議依據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策、法規(guī)；調(diào)查周邊同類已投入使用樓盤物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類正在銷售樓盤的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；調(diào)查周邊同類樓盤的物業(yè)使用人對物管費(fèi)的認(rèn)同與承受能力；根據(jù)地產(chǎn)公司對樓盤的市場定位和對物管單位的要求；成本測算。.協(xié)助地產(chǎn)公司在售樓前編制業(yè)主臨時(shí)公約、房屋質(zhì)量保證書、房屋使用說明書.配合銷售工作a.參與買賣合同的評審、修改，特別是物業(yè)管理方面和產(chǎn)權(quán)范圍界定（如停車場、會所、商鋪及其它配套設(shè)施）、用途方面；b.將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)公約作為買賣合同附件；c.提供物業(yè)品牌宣傳資料，如展板、榮譽(yù)證書；d.提供樣板房、銷售中心、其他展示現(xiàn)場、工地道路的e.給售樓人員培訓(xùn)和咨詢物業(yè)管理服務(wù)知識；f.在物業(yè)網(wǎng)站上介紹項(xiàng)目情況.向