上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄蟾?6p課件

1、上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄蟾?6p上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄蟾?6p?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析?？谑袑懽謽鞘袌龇治?23提綱?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析海口市房地產(chǎn)市場分析?？谑袑懽謽鞘袌鯬art 1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析Part 1?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析Part 1.1?？谑谐鞘懈艣rPart 1.1?？谑谐鞘懈艣r海口市位于海南省北端，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特色風光景觀，城市定位為熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市。城市概況?？谑?，又稱“椰城”是海南省政治、經(jīng)濟、文化、交通的中心；全市城市陸地規(guī)劃總面積1304.8平方公里，現(xiàn)有陸地面積236.44平方公里。海域面積53

2、0平方公里，海岸線131公里，設瓊山、秀英、龍華、美蘭四個區(qū)。人口約170多萬。 城市發(fā)展目標：建成經(jīng)濟實力最強，服務設施最優(yōu)的海南省經(jīng)濟中心城市；擁有一流生態(tài)環(huán)境的熱帶濱海旅游度假勝地和理想居住地；國際知名的綠色生態(tài)城市。 1?？谑形挥诤Ｄ鲜”倍?，熱帶資源呈現(xiàn)多樣性，富于海濱自然特海城市價值的界定是寫字樓發(fā)展最基本的前提，?？谧鳛楹Ｄ鲜∈鞘?，其經(jīng)濟優(yōu)先也促使寫字樓發(fā)展優(yōu)先于其他市縣。城市價值1經(jīng)濟發(fā)展在省內(nèi)城市中處于領軍地位，2019年全市GDP總值占全省的28.78%；海南省的經(jīng)濟、文化中心，各項主要經(jīng)濟指標在全省都占有較大比例； 海南省的交通、商貿(mào)中心，交通、商品物流輻射全島；?？谝?/p>

3、省會城市生活配套、基礎設施完善的優(yōu)勢，將吸引更多企業(yè)聚焦?？冢龠M寫字樓市場。城市價值?？谑?城市價值的界定是寫字樓發(fā)展最基本的前提，?？谧鳛楹Ｄ鲜?經(jīng)城市規(guī)劃戰(zhàn)略中的“中強”和“三帶、一軸、一中心”的規(guī)劃都能有效提升國貿(mào)片區(qū)原有的商務優(yōu)勢。中心區(qū)采取“中強”發(fā)展戰(zhàn)略：即強化與完善中心組團建設，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境；國貿(mào)重點發(fā)展商務辦公（公司總部）、商務酒店（國際品牌酒店）、商業(yè)零售、餐飲（高檔特色餐飲、名點食品店、酒吧、咖啡街等）、休閑娛樂文化產(chǎn)業(yè)。海口旅游發(fā)展體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)為：三帶、一軸、一中心；三帶：西海岸旅游帶、東海岸旅游帶、城市外圍旅游帶；一軸：南渡江風光游

4、覽帶為主的城市水系旅游軸；一中心：都市旅游區(qū)和老城歷史文化旅游區(qū)的結(jié)合中心。 ?？诎l(fā)展總體目標：建設成為海南省經(jīng)濟實力最強、服務設施最優(yōu)的中心城市，較高國際知名度的熱帶海島旅游度假勝地，具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的健康宜居城市和濃郁地域文化特色的歷史文化名城。城市規(guī)劃3城市規(guī)劃戰(zhàn)略中的“中強”和“三帶、一軸、一中心”的規(guī)劃都能有Part 1.2?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析Part 1.2?？谑蟹康禺a(chǎn)市場分析上半年，?？谏唐纷≌略龉砍什▌于厔?，住宅市場受限購的影響較大，商務辦公市場存在一定的機會。 市場綜述1從供應量上看，2019年海南國際旅游島獲批，?？谀晟唐纷≌略龉恳恢背噬仙厔荩绕涞搅讼掳肽瓿?/p>

5、井噴之勢，11年1月份到達頂峰，2月份公布限購令，3月份開始實施，海口的新增供應量急速下滑，呈不穩(wěn)定趨勢；2019年下半年，預計?？谛略錾唐贩抗繒恢背什▌又畡?，新增供應量存在不穩(wěn)定因數(shù)。海口市近13個月商品住宅新增供應走勢圖同致行分析：上半年，?？谏唐纷≌略龉砍什▌于厔?，住宅市場受限購的影上半年1、2月份?？谏唐贩砍山还?jié)節(jié)攀升，限購令實施后，成交急速下滑，住宅市場現(xiàn)有緩慢回暖之跡。 市場綜述2從成交量上看，?？谏唐纷≌山涣吭谝砸荒曜笥覟橐粋€周期；上半年1、2月成交節(jié)節(jié)攀升，限購令實施后3月份成交量急劇下降后，4、5、6月份呈緩慢回升之勢；從成交均價來看，海口上半年商品住宅成交均價

6、呈波動趨勢，限購前成交均價呈上升趨勢，限購后，急速下滑，限購對住宅市場影響較大。海口市近13個月商品住宅成交走勢圖同致行分析：上半年1、2月份?？谏唐贩砍山还?jié)節(jié)攀升，限購令實施后，成交急同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年?？诔山蛔疃嗟拿娣e段是60-80，占了總成交的1/3，小戶型仍是海南的暢銷戶型。 市場綜述3在11年上半年各面積區(qū)間產(chǎn)品成交方面，60-80的產(chǎn)品是最熱銷，占了33.71%，其次為100-130的面積段，占了21.47%；由上半年的成交面積段來看，由于政策的實施，抑制了投資投機及為改善居住環(huán)境需求大戶型的購房者，小戶型產(chǎn)品成為暢銷戶型，中等戶型產(chǎn)品在5月份也開始受市場歡迎，由于購房門檻

7、相對較低，容易受度居住客戶的青睞。?？谑懈髅娣e區(qū)間產(chǎn)品成交一覽表同致行分析：同致行數(shù)據(jù)跟蹤顯示：上半年?？诔山蛔疃嗟拿娣e段是60-80 2019年是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較為密集的一年，從上半年國務院的“4.17調(diào)控”，再到下半年的“9.29新政”，乃至2019年1月26日的“國八條”，調(diào)控內(nèi)容涵蓋土地、稅收、貸款等多方面的內(nèi)容。 政府出手調(diào)控住宅市場，大大地打擊了投機、投資需求，而“限購”政策未涉及到辦公市場，投資目光將轉(zhuǎn)向住宅以外的商業(yè)地產(chǎn)，這無疑給了辦公市場極大的發(fā)展機遇。小結(jié)： 2019年是房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策較為密集的一年，從上Part 2海口市寫字樓市場分析Part 2?？谑袑懽謽鞘?/p>

8、場分析Part 2.1?？谑袑懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀分析Part 2.1?？谑袑懽謽鞘袌霈F(xiàn)狀分析宏觀環(huán)境政策環(huán)境2019年國際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y建設的熱潮，大量有實力的開發(fā)企業(yè)入駐?？?，從而帶動?？趯懽謽鞘袌龅幕馃?。近幾年，?？谑蠫DP增速加快，社會固定資產(chǎn)投資在海南國際旅游島建設的利好政策下，呈現(xiàn)持續(xù)快速增長態(tài)勢，隨著固定資產(chǎn)投資的增速加快，城市化進程將逐年提高，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了利好機遇。2019年樓市調(diào)控密集，2019年將繼續(xù)從嚴，但調(diào)控對象只是針對住宅市場，投資目光紛紛轉(zhuǎn)向未受調(diào)控限制的商業(yè)地產(chǎn)，從而為商業(yè)地產(chǎn)帶來重大發(fā)展機遇。樓市調(diào)控利好國際旅游島利好經(jīng)濟發(fā)展利好宏觀環(huán)境政策環(huán)境20

9、19年國際旅游島的獲批，掀起?？谕顿Y寫字樓發(fā)展：?？趯懽謽鞘袌鎏幱诔跫壪蛑屑壈l(fā)展階段，高端寫字樓空缺。 發(fā)展現(xiàn)狀1成長型企業(yè)主導寫字樓市場：成長型企業(yè)的大量涌現(xiàn)，使?？趯懽謽鞘袌鰯[脫了多年的低靡。1中檔寫字樓成為市場主力：自2019年來開盤的銷售的寫字樓主要以中高檔價位為主，其中有相當部分寫字樓售價幾乎同住宅相當，銷售效果較好 2國貿(mào)區(qū)寫字樓價格高居不下：國貿(mào)區(qū)域價格高居不下，主要是因為部分老牌寫字樓價格始終堅挺的緣故，而新盤中價格適宜。 34舊型高端寫字樓多租少售：90年代以來，?？谂f型高檔寫字樓從以大戶型的高價出售時代走向低價租賃階段。代表性的有南洋大廈、珠江廣場等，銷售情況與90年代初有

10、天壤之別，由高價出售到現(xiàn)在低價租賃，而且租金呈下降趨勢。5高端寫字樓成為市場新寵：目前?？诂F(xiàn)有的寫字樓在檔次和功能配套已不能滿足市場需求的期許，市場呼喚適應經(jīng)濟新時代要求的高品質(zhì)純寫字樓。寫字樓發(fā)展：?？趯懽謽鞘袌鎏幱诔跫壪蛑屑壈l(fā)展階段，高端1成長寫字樓類型：目前?？趯懽謽鞘袌鲱愋椭饕行滦图兩虅諏懽謽?、五星級商務套房、可住可商寫字樓、租比實際的舊型寫字樓。寫字樓現(xiàn)狀2類型新型純商務寫字樓 如：證大國際、天邑國際、海南時代廣場、?？谪敻粡V場、財富中心、國貿(mào)中心、北京大廈、星華大廈等；“可住可商”的商住樓 如：半山花園海天商務閣、申鑫國際廣場、豪富大廈、中鹽大廈等；“租比買實際”的舊型寫字樓 如

11、：南洋大廈、珠江廣場、景瑞大廈、華能大廈等；星級酒店賓館的“五星級商務套房” 如：黃金海景大酒店、文華大酒店、海景灣大酒店、海口國際商業(yè)大廈等。寫字樓類型：目前海口寫字樓市場類型主要有新型純商務寫字樓2新?？趯懽謽鞘袌鎏幱谟傻投讼蚋叨税l(fā)展的過渡階段，類高端產(chǎn)品開始出現(xiàn)，純高端產(chǎn)品稀缺。 寫字樓 現(xiàn)狀3純高端產(chǎn)品類高端產(chǎn)品中低端產(chǎn)品租金區(qū)間 (元/月/m2）150-200代表項目100-15030-100純辦公，無其他業(yè)態(tài)頂級配置，設備多采用知名品牌原 裝進口多有大堂和室外廣場，注重科技和 生態(tài)辦公入住企業(yè)行業(yè)影響力大，實力雄厚物業(yè)檔次混合業(yè)態(tài)，商住兩用型設備多采用知名品牌和國內(nèi)組裝大堂昭示性一

12、般，無室外廣場落成較早，規(guī)劃功能 落后，形象較差入住企業(yè)規(guī)模較小天邑國際證大國際金融中心?？貒H廣場北京大廈南洋大廈海口寫字樓市場處于由低端向高端發(fā)展的過渡階段，類高端產(chǎn) 2010年海口寫字樓市場呈現(xiàn)供需基本持平的局面，市場上積壓的存量得到了一定的程度緩解 寫字樓 供求關系42019年-2010年寫字樓市場供求情況2010 年海口寫字樓總體供應量為3.85 萬平方米，成交量為4.1萬平方米，供求比例為1：1.065，需求略大于供給，供求基本持平；2010 年?？趯懽謽鞘袌龀山痪鶅r為5263 元/ ，與09年持平（09年成交均價5264元/ ），相比2019 年上漲15.58%；?？谵k公市場需求

13、較小，已經(jīng)逐漸飽和，后期辦公市場仍會維持不溫不火的銷售。同致行分析：2010年?？趯懽謽鞘袌龀尸F(xiàn)供需基本持平的局面，市場上積壓的 寫字樓 分布5?？谑袑懽謽乾F(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來的大英山片區(qū)的寫字樓供應較多。大英山片區(qū)金貿(mào)片區(qū)長流片區(qū)長流片區(qū)：現(xiàn)狀：以市級行政辦 公、教育科研 為主的組團中 心；大英山片區(qū)：現(xiàn)狀：與老中心區(qū)金貿(mào)區(qū)緊密相連，緊鄰兩大商業(yè)圈；規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級商業(yè)中心。金貿(mào)片區(qū)：現(xiàn)狀：老中心區(qū)是目 前商務辦公的 主要聚聚地， 但沒有形成真 正城市中心；規(guī)劃： 以發(fā)展商業(yè)金 融服務、居住 為主。 寫字樓5海口市寫字樓現(xiàn)主要集中在龍華區(qū)的金貿(mào)片區(qū)、未來現(xiàn)階

14、段，高端的商務辦公集中在龍華區(qū)，其它3個區(qū)商業(yè)主要是中低端的商務辦公。 各區(qū)的 商業(yè)定位6 龍華區(qū)是海口的金融中心，是機關、媒體、大型企業(yè)和重大市政設施的聚集地，是寫字樓聚集發(fā)展的源地。 現(xiàn)階段，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)短時間內(nèi)不具備發(fā)展中心商務區(qū)的核心競爭力，秀英區(qū)、美蘭區(qū)、瓊山區(qū)所承擔的城市功能各不相同，對寫字樓產(chǎn)品有使用需求的客戶群體小。同致行分析：現(xiàn)階段，高端的商務辦公集中在龍華區(qū)，其它3個區(qū)商業(yè)主要是中低住宅市場遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場帶來極大的發(fā)展機遇，2019年辦公市場供應量創(chuàng)自07年來新高。 供需 分析7大多數(shù)寫字樓都在2019年或者之前上市的，而2019年以來，由于住宅市場調(diào)

15、控政策不斷，“限購令” 等等措施的出臺，眾多開發(fā)商開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，同時帶動起了辦公市場的發(fā)展，2019年海口辦公市場新增供應量3.85萬平方米，為自07 年以來的最高值。 2009和2019年是辦公市場成交情況較好，主要是由于經(jīng)濟危機浪潮退下，新的辦公需求漸增。09 年成交量為5.6萬平方米，比2019年2.17萬平方米的成交量上漲158%。2019-2019年海口寫字樓供求關系走勢?？谑薪?周辦公市場成交變化?？谑薪?個月辦公市場供求變化從?？诮?個月的辦公市場供求上看，近六個月中只有1月出現(xiàn)極小供應，其余每月均無供應。從?？谑薪?周辦公市場成交上看，5月份共成交469.16平方米。住宅市

16、場遭遇調(diào)控不斷，給了辦公市場帶來極大的發(fā)展機遇， 近幾年，海口寫字樓價格也隨同住宅市場價格的攀升而水漲船高，目前海口市辦公市場均價為21000元/以上。 價格 分析8?？谑?019-2019年海口辦公市場成交價格走勢圖從2019-2019年成交均價走勢上看，?？谑修k公市場均價呈穩(wěn)步上升趨勢，特別是住宅市場調(diào)控密集的2019年，成交均價漲幅較大；從近6個月的成交均價走勢上看，成交均價呈波浪式上漲，5月成交均價21000元/平方米成交均來自證大國際金融中心?？梢?，住宅市場遭遇調(diào)控的打擊，投資者目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，從而帶熱?？谑修k公市場，助推價格的提升。?？谑薪?個月?？谵k公市場成交價格走勢圖近幾年，

17、?？趯懽謽莾r格也隨同住宅市場價格的攀升而水漲船 Part 2.2龍華區(qū)寫字樓市場分析Part 2.2龍華區(qū)寫字樓市場分析龍華區(qū)是海口的金融中心，黨政機關，新聞媒體、大型實業(yè)公司和海口重大市政設施的集中地，是寫字樓集聚的必然場所 龍華區(qū) 寫字樓1龍華區(qū)目前聚集了深發(fā)展、中國人民銀行海口支行、國家開發(fā)銀行、中國光大銀行、海南聯(lián)合資產(chǎn)管理、PICC、國泰君安證券等一大批金融、銀行、保險公司在此落戶，已經(jīng)成為?？诘慕鹑谥行膮^(qū)；項目位于濱海大道和國貿(mào)路的中間位置，與濱海大道和國貿(mào)片區(qū)的寫字樓形成一個寫字樓聚集區(qū)，未來會逐步發(fā)展成一個成熟的商務寫字樓辦公的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)積聚了證大國際、天邑國際、瓊泰大廈、南

18、洋大廈、財富廣場、寶發(fā)國際、玉沙國際等寫字樓。南洋大廈瓊泰大廈天邑國際玉沙國際寶發(fā)國際證大國際龍華區(qū)是海口的金融中心，黨政機關，新聞媒體、大型實業(yè)公司和海國貿(mào)板塊是海口寫字樓市場發(fā)展最早的板塊，也是龍華區(qū)寫字樓最密集的板塊； 交通：濱海大道是?？谑兄鞲傻乐?，穿越秀英區(qū)、龍華區(qū)、美蘭區(qū)，周邊交通便利。周邊配套：濱海大道板塊資源豐富，高層可看海周邊有萬綠園、會展中心、五星級酒店等；龍華區(qū)寫字樓主要集中在國貿(mào)板塊和濱海大道板塊。 寫字樓 板塊分布2龍華區(qū)寫字樓：?？谑袑懽謽侵饕袇^(qū)位為龍華區(qū)，包括在售、在租寫字樓共計26個。 國貿(mào)板塊是海口寫字樓市場發(fā)展最早的板塊，也是龍華區(qū)寫字樓最通過不同維度

19、對濱海大道、國貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進行橫向比較，濱海大道片區(qū)是三個片區(qū)中高端寫字樓最為集中的區(qū)域 龍華區(qū) 板塊分析3高端中端低端通過不同維度對濱海大道、國貿(mào)、世貿(mào)片區(qū)進行橫向比較，濱海大道龍華區(qū)寫字樓密布，有海口寫字樓總部之稱。典型代表的寫字樓30個，在售的有3個，在建3個，在租13個。 龍華區(qū)寫字樓分布4天邑國際瓊泰大廈南洋大廈財富廣場半山花園帝豪、帝都大廈環(huán)海大廈鴻聯(lián)廣場誠田大廈世貿(mào)中心北京大廈玉沙國際國貿(mào)中心時代廣場龍珠大廈寶發(fā)國際海涯國際帝國大廈證大國際金融中心嘉陵大廈新達商務深發(fā)展大廈海航國際廣場出租完在租在售、在租在建萬利隆商務大廈棕櫚國際廣場安中玉沙國際龍華區(qū)寫字樓密布，有?？趯懽謽强偛?/p>

20、之稱。典型代表的寫字樓30金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史借助政府的規(guī)劃、成熟的商務配套、省市級別的公建優(yōu)勢，發(fā)展成頂級商圈 金貿(mào)區(qū) 發(fā)展歷史5區(qū)域現(xiàn)狀：1、金貿(mào)片區(qū)是目前海口頂級寫字樓最集中的區(qū)域，許多國內(nèi)公司和機構(gòu)、本地精英企業(yè)在此設置分公司、辦事處；2、中低端寫字樓整體出租比例較高，目前缺乏純高端寫字樓；3、公共配套集中、綠化率較高，吸引總多有國資背景的企業(yè)入住周邊寫字樓4、金貿(mào)片區(qū)目前已有大型專業(yè)餐飲業(yè)，星級賓館和飯店，形成商務、娛樂、休閑、居住、餐飲中心。 驅(qū)動因素： 1、金貿(mào)片區(qū)氛圍營造，品牌店鋪、大型商業(yè)廣場等的加盟，提升了金貿(mào)片區(qū)檔次及聚集力； 2、寫字樓租金/售價持續(xù)上漲，導致企業(yè)運營成本

21、增加； 3、土地供應減少，資源稀缺。發(fā)展趨勢：1、中高檔寫字樓陸續(xù)投入使用，將吸引更多的企業(yè)入駐；2、高漲的運營成本導致部分中小企業(yè)外遷或僅保留窗口部門；3、成為企業(yè)對外昭示實力的窗口。金貿(mào)片區(qū)的發(fā)展歷史借助政府的規(guī)劃、成熟的商務配套、省市級金貿(mào)區(qū)是海口目前最高檔的商務圈，主要依托商業(yè)配套和政府規(guī)劃形成的，代表海口寫字樓最高水平 金貿(mào)區(qū) 板塊分析6核心驅(qū)動力未來發(fā)展趨勢租金/售價客戶特征租售狀況行政導向，商業(yè)、交通配套成熟商業(yè)氛圍聚集企業(yè)和高素質(zhì)人才省、市級的公建配套租金：30-150元/天，多集中于30-80元/天；物業(yè)管理費：2-16元/月）受歷史的影響，大部分物業(yè)以租賃為主；中低端物業(yè)招

22、租良好，出租率基本都在85以上；高端辦公物業(yè)客戶主要在星級酒店辦公未來5年內(nèi)將繼續(xù)保持領先地位土地供應稀缺，后續(xù)供應量有限行業(yè)：多集中于高增長性和高附加值行業(yè)如投資咨詢、信息通訊、房地產(chǎn)、 保險、銀行、辦事處等；客戶：國內(nèi)知名企業(yè)駐海南機構(gòu)（辦事處）、外資企業(yè)、本地企業(yè)等選擇本板塊辦公的原因主要是為顯示企業(yè)形象；注重辦公品質(zhì)及配套、交通的成熟度、商務配套的完善：金貿(mào)區(qū)是?？谀壳白罡邫n的商務圈，主要依托商業(yè)配套和政府規(guī)劃形海口高品質(zhì)純寫字樓市場空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級酒店辦公 金貿(mào)區(qū) 板塊分布7同致行分析： 1、高端寫字樓客戶行業(yè)主要以金融保險、房地產(chǎn)、制造等行業(yè)為主，基本上為 外資企

23、業(yè)、國內(nèi)知名企業(yè)。 2、?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，有較大的機會機遇?？诟咂焚|(zhì)純寫字樓市場空白，高端辦公物業(yè)客戶現(xiàn)主要在星級酒店龍華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶主要在中高端寫字樓中辦公 金貿(mào)區(qū) 板塊分布8同致行分析：1、 中高端寫字樓客戶行業(yè)主要以 金融、科技、投資、咨詢等行業(yè)為主，基本為 國內(nèi)、省內(nèi)及本地企業(yè)。2、?？谥懈叨藢懽謽禽^多，市場競爭較大，競爭激烈。龍華區(qū)中高端辦公物業(yè)較集中，客戶主要在中高端寫字樓中辦公 ?？趯懽謽侵饕杏趪Q(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫字樓密集，競爭激烈海口寫字樓主要集中于國貿(mào)、世貿(mào)和濱海大道板塊，這三大板塊寫字上半年?？趯懽謽鞘袌錾疃妊芯繄蟾?6pPa

24、rt 2.3大英山區(qū)寫字樓市場分析Part 2.3大英山區(qū)寫字樓市場分析大英山是海口城市新中心區(qū)的核心區(qū)域，是?？谝?guī)劃中唯一的城市中心區(qū)。 大英山 片區(qū)1區(qū)位：未來核心區(qū)，省政府所在 地，西到龍昆南路、東到 海府路，北接藍天路及西 沙路，南連紅城湖，西北 與金貿(mào)片區(qū)相鄰規(guī)劃：行政辦公和綜合型城市中心區(qū)市級商業(yè)中心現(xiàn)狀：原為海口老機場，現(xiàn)為大片空地、土地平整、無隔斷原?？诶蠙C場，不存在任何拆遷 問題大英山是?？诔鞘行轮行膮^(qū)的核心區(qū)域，是?？谝?guī)劃中唯一的城市中大英山片區(qū)是海口未來寫字樓最主要的供應地，該片區(qū)內(nèi)項目眾多，現(xiàn)階段該片區(qū)正在建設。 大英山 片區(qū)分析2新海航大廈海南大廈國際金融中心國瑞大廈

25、同致行分析：省政府辦公大樓已投入使用，新海航大廈等幾個高端寫字樓在建，省政府周邊的道路正在修建中，打造商務、辦公、酒店、商業(yè)、餐飲、居住為一體的綜合區(qū)，大英山將承載海口“商務休閑之都”的未來大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓兀撈瑓^(qū)內(nèi)項目眾多， 大英山 片區(qū)作為海南的支柱企業(yè)，海航集團擁有多元化的業(yè)務運營經(jīng)驗和廣泛的客戶渠道資源，是大英山片區(qū)主要的開發(fā)者3業(yè)務板塊以大新華航空有限公司為核心， 航空運輸產(chǎn)業(yè)自運營以 來保持持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢以空運、海運為主業(yè)，同時開展港口、碼頭，并結(jié)合已有營業(yè)網(wǎng)點，建立地面物流整體網(wǎng) 絡擁有門店 53家，包括西安民生集團、 寶商集團、海 航中免 以

26、及陜西晶眾家樂超 市等，其中 2家上市公司是海航重要的產(chǎn)業(yè)板塊，下轄?？诿捞m國際機場、三亞鳳凰國際機場、宜昌三峽機場、甘肅 機場集團等12家成員機場以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主已開發(fā)寫字樓、酒店、別墅、高爾夫球場和各類綜合性開發(fā)業(yè)務旗下海航酒店集團擁有酒店40余家，總客房數(shù)約15000間，具有豐富酒店管理經(jīng)驗以 資本運營為核心，業(yè)務范圍涵蓋產(chǎn)業(yè)投資、風險投資、資 產(chǎn)管理和管理 咨詢 等各方 面，下 轄6家成員 公司航空物流機場置業(yè)旅業(yè)商業(yè)實業(yè) 大英山作為海南的支柱企業(yè)，海航集團擁有多元化的業(yè)Part 2.4未來?？趯懽謽鞘袌龇治鯬art 2.4未來海口寫字樓市場分析經(jīng)濟總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷

27、優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務業(yè)“質(zhì)量并重”、持續(xù)增長的運行基調(diào) ?？?產(chǎn)業(yè)12019海口GDP、二產(chǎn)、三產(chǎn)增速對比量的保證：經(jīng)濟總量12 %以上的增幅2006-2010年7年間，?？贕DP總量持續(xù)增長，平均增幅為12.4%，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年平均增長率達14%；?？谡骸笆逡?guī)劃”表示，地區(qū)生產(chǎn)總值達到1000億元以上；財政總收入達到300億元以上，人均GDP超過4.5萬元，跨入全國中上城市行列。質(zhì)的提升：現(xiàn)代服務業(yè)較大的發(fā)展空間十一五期間，海口市第三產(chǎn)業(yè)增長加快，對全市經(jīng)濟增長的貢獻率達到72.3%，成為全市經(jīng)濟發(fā)展的引擎。2019-2019年?？谌a(chǎn)結(jié)構(gòu)對比在城市5年工作目標導向和服務業(yè)發(fā)展規(guī)

28、劃的指引下，保守估計未來五年內(nèi)?？诘谌a(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增速將維持在13%-15%的范圍內(nèi)城市服務業(yè)發(fā)展趨勢經(jīng)濟總量良好的發(fā)展態(tài)勢和三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的調(diào)整趨勢奠定了服務第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對其他城市比，處于領先水平，第二產(chǎn)業(yè)占比較小，是經(jīng)濟發(fā)展的短板。 產(chǎn)業(yè) 結(jié)構(gòu)2各城市三次產(chǎn)業(yè)橫向比較?？诮?年三次產(chǎn)業(yè)情況?？诮┠甑谌a(chǎn)業(yè)的比例不斷擴大，一二產(chǎn)業(yè)的比例不斷縮小，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快；相比其它類似二線城市，?？谑械谌a(chǎn)業(yè)占比重最大，但第二產(chǎn)業(yè)相對比例較小，是其 ?？诮?jīng)濟發(fā)展的短板；未來?？谑姓诒ＷC旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎上，將壯大汽車制造業(yè)、制藥工業(yè)、食品飲 料工業(yè)、化纖紡織工業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品

29、加工業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同致行分析：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展在城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占比較大，相對其他城市比，處于領先根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關的市場發(fā)展規(guī)律，?？谖磥韺懽謽侨萘繉⒊霈F(xiàn)一定程度增幅 市場 現(xiàn)狀3寫字樓發(fā)展水平評估模型寫字樓的市場表現(xiàn)與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關，第三產(chǎn)業(yè)總量反應了城市寫字樓的整體容量水平，根據(jù)二者的對應系總結(jié)出寫字樓發(fā)展水平模型按照年增幅14的增速預估未來十年?？诘娜a(chǎn)產(chǎn)值，根據(jù)寫字樓發(fā)展水平評估模型，推測?？趯懽謽侨萘繉⒃谖磥?0年內(nèi)保持較低容量、進入中等容量的發(fā)展階段?？谖磥砦迥耆a(chǎn)產(chǎn)值保持在1000億元以下青島近年三產(chǎn)產(chǎn)值、辦公用房年均成交量對比根據(jù)寫字樓市場表現(xiàn)與

30、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展高度相關的市場發(fā)展規(guī)律，?？诨谑袌鰧崿F(xiàn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，?？谖磥砦迥陜?nèi)預期可實現(xiàn)60萬平米的商務辦公體量 未來 需求量4未來十年寫字樓市場容量預期增長市場實現(xiàn)現(xiàn)狀20062010年?？谑修k公用房年平均成交量為3.85萬平米未來發(fā)展趨勢參考青島發(fā)展經(jīng)驗，保守估計：海口20112016年九年寫字樓銷售量預估：9萬 2年8.4萬2年+14萬 2年=62.8萬基于市場實現(xiàn)現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，?？谖磥砦迥陜?nèi)預期可實現(xiàn)60?？谖磥韺懽謽亲钪饕卦诖笥⑸胶蜑I海大道，未來供應體量遠大于需求量，故以后推出的寫字樓多以混合業(yè)態(tài)為主 未來 供應量5?？谑薪贽k公市場的供應量同致行分析：1、?？谖?/p>

31、來寫字樓的供應量主要集中于大英山和濱海大道；2、未來?？趯懽謽枪窟h遠大于需求量，故未來推出的寫字樓基本都是混合業(yè)態(tài)形式的，高端純寫字樓市場空白仍將繼續(xù)持續(xù)一段時間；3、未來寫字樓將呈供大于求的局面，寫字樓后期市場競爭激烈；1、海口未來寫字樓的供應量在38.5萬左右（未包括海航集團自己用的?？貒H廣場和新海航大廈，還有安中玉沙廣場和棕櫚廣場的寫字樓）；2、?？谕晡聪拿娣e約有6萬；3、未來五年?？诘膶懽謽切枨罅恐挥?0萬，?？谖磥韺懽謽亲钪饕卦诖笥⑸胶蜑I海大道，未來供應體量遠大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓兀撈瑓^(qū)內(nèi)項目眾多，都是規(guī)模較大和知名品牌。 未來 供應量6海口市目

32、前辦公市場存量情況同致行分析：1、現(xiàn)階段寫字樓的去化受到區(qū)域商業(yè)活躍性、經(jīng)濟發(fā)展影響，?？谵k公市場的成交緩慢受海口商務活動的局限性限制；2、同時，較多的企業(yè)更傾向于租賃，相對于租賃市場，銷售市場顯得較為沉寂；3、?？趯懽謽堑奈磥砉恐饕性诖笥⑸胶蜑I海大道，未來區(qū)域的競爭激烈；大英山片區(qū)是?？谖磥韺懽謽亲钪饕墓?，該片區(qū)內(nèi)項目眾多，未來發(fā)展趨勢：住宅市場的萎靡，?？诘膶懽謽怯绕涫歉邫n的寫字樓有較大的發(fā)展空間。海口寫字樓的潛在市場容量較大，但目前面臨的潛在競爭比較激烈但是海口發(fā)展寫字樓缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)支撐，目前開發(fā)商務辦公要控制好。海南“國際旅游島”和?？凇?+1”的規(guī)劃將帶動旅游業(yè)、旅游

33、地產(chǎn)和旅游服務業(yè)的發(fā)展，增加對寫字樓的需求?？谑晃瀹a(chǎn)業(yè)發(fā)展導向重點強調(diào)發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，培育發(fā)展一部分第三產(chǎn)業(yè)?？谧鳛楹Ｄ鲜〉氖鞘校瑫氲胶Ｄ祥_發(fā)市場的公司在此落戶作為總部輻射其他城市?？谀壳爱a(chǎn)業(yè)大部分屬于非成長型企業(yè)，對寫字樓的支撐作用不夠海口旅游和地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展比較強勁，但是這兩個行業(yè)并不是寫字樓的剛性需求者海口第三產(chǎn)業(yè)一方面數(shù)量缺乏，另一方面實力有限，以中小企業(yè)居多未來發(fā)展趨勢：住宅市場的萎靡，?？诘膶懽謽怯绕涫歉邫n的寫字樓Part 3?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析Part 3?？谑袑懽謽鞘袌稣{(diào)研分析?？趯懽謽亲馐矍闆r物業(yè)細分 目前，?？谑袌錾系膶懽謽侵饕獮?000年以前的項目，主要以商住

34、為主，占整個市場的34%。商務辦公與居家生活混為一體，是?？趯懽謽鞘袌龅膽T常現(xiàn)象，入駐企業(yè)主要以中小企業(yè)為主。不少的公司一直是居民區(qū)或電梯公寓與商務辦公場地混用。寫字樓租售情況 在?？趯懽謽侵校谑垌椖績H有三個，分別是天邑國際、證大國際金融中心和?？貒H廣場，占比為9%；在租項目占據(jù)市場主導，比例為57%，在建項目有5個，有2個位于國貿(mào)區(qū)，分別是安中玉沙廣場和海灣國際；3個位于未來的新國際金融區(qū)域大英山，分別是國瑞大廈，海南大廈國際金融中心。出租率：87%以上出售率（在售）：52.01%?？趯懽謽亲馐矍闆r物業(yè)細分寫字樓租售情況出租率：87%以上出面積分割 目前，?？谑袌錾系膶懽謽窃诿娣e分割方面

35、從80至500平米不等，其中，300-400平米的面積最多，占整體的24%，其次為120-200平米，占17%，整層出租的寫字樓僅有瓊泰大廈，80平米也下、500平米以上較少。寫字樓檔次 商務寫字樓整體品質(zhì)不高。目前?？谵k公樓宇的發(fā)展狀況仍落后于內(nèi)地發(fā)達城市的發(fā)展速度，尤其在硬件設施配置、軟性配套服務功能、智能化建設等方面均無法達到等級寫字樓的發(fā)展水平，這在一定程度上與本地區(qū)市場創(chuàng)業(yè)者對辦公場所環(huán)境品質(zhì)的追求，以及對智能化設施的認知程度有很大關系。面積分割與檔次分析：300-400平米占市場主流，寫字樓整體檔次不高，鮮少有智能化配套面積分割寫字樓檔次面積分割與檔次分析：300-400平米占市寫

36、字樓售價/租金售價：海口在售寫字樓為天邑國際與證大金融中心，均價分別為33000元/平方米和21000元/平方米。租金：市場上在租寫字樓租金在30-110元/月.平方米不等，其中，30-50元/月.平方米這個價格區(qū)間占據(jù)市場主導，比重為57%，主要是因為?？诖蟛糠謱懽謽菫?000年以前建成的寫字樓。尤以2019年前后居多，該批寫字樓無論在物業(yè)折舊或是在辦公配套上均較差，因此，租賃價格相對較低；高租賃價格集中在2019年左右民間稱高端寫字樓，?？诟邫n寫字樓數(shù)目較少，因此所占比重較低。車位售價/租金售價：近幾年，車位也如同房價的攀升一樣水漲船高。據(jù)本次調(diào)查，?？趯懽謽且褯]有10萬以下的車位出售，最

37、低車位價為11.8萬/個，最高達到25元/個；租金：目前，市場上，在租寫字樓車位租金多在110-150元/月之間，占總體的65%；財富中心車位租金為全市最貴，為300元/月。售價/租金寫字樓售價/租金車位售價/租金售價/租金智能化 目前，?？趯懽謽侵?，擁有智能化的僅有3家，分別為天邑國際、證大金融國際金融中心和北京大廈，僅占總體的11%，其余寫字樓均未有智能化，為僅具備原始的辦公寫字樓功能。電梯品牌選擇 根據(jù)調(diào)查，?？谑袑懽謽窃陔娞莸氖褂蒙现饕x擇日立、三菱、OTIS等，其中，日立牌電梯使用率最高，占總的26%，其次為三菱，占22%，OTIS占19%，其余品牌使用率相對較低。軟硬件配套智能化電

38、梯品牌選擇軟硬件配套目前市場上，中端寫字樓的面積主要集中在300-400平方米；1早期和近期比較高端的寫字樓面積以300-400平方米為主，但這種產(chǎn)品在市場上的數(shù)量不多，基本上國貿(mào)和世貿(mào)大廈有這種產(chǎn)品，瓊泰大廈是整層出租，其他大平米的都比較少；2近年來商務公寓面積開始進一步趨向合理化，而市場的認可度進一步增高，走向兩個方向，偏投資為主的商務公寓與偏辦公性能為主的商務公寓都有一定的市場支撐；34商務公寓的面積大多集中在80-150平方米之間；5商務公寓的市場占有率在不斷提高，純粹的高端寫字樓產(chǎn)品有，但上升勢頭不明顯，相反綜合性的辦公產(chǎn)品，例如與酒店公寓混合，與商務公寓混合，與酒店混合等的辦公樓有一定的發(fā)展趨勢。產(chǎn)品：產(chǎn)品集中在300-400平方米為主，300平方米以上大多屬于早期產(chǎn)品，商務公寓的面積大多集中在80-150平方米。目前市場上，中端寫字樓的面積主要