老年公寓開發(fā)模式研究報告

1、老年公寓開發(fā)模式研究報告 隨著常規(guī)房地產開發(fā)的競爭日趨劇烈，旅游地產、休閑度假地產、老年公寓地產、校園地產等新型的房地產開發(fā)模式，走差異化道路，成為地產開發(fā)的藍海。本報告選取了老年公寓這一物業(yè)的開發(fā)模式進行研究，首先對開發(fā)老年公寓的市場時機進行挖掘，然后，對老年居住產品的需求特征進行分析，之后，對國內一些成功的案例進行研究借鑒。在此根底上，對老年公寓工程選址、小區(qū)規(guī)劃、產品和配套的特點進行總結。患荬泣荊鞴段棘旅貴懲和垃迫暗犭隈燉寸卮渠麈洚漾一、根本概念瞟埔朊鼉蹙瑁蕹峴廑腭沔歿杼帝入播嫗尋免篚賠抖叱械莜討逛1、相關產品概念 從老年人住宅的經營管理看，大致可分為三種模式：第一是公辦公營式，第二是公

2、辦民營式，第三是民辦民營式。 目前社會上出現(xiàn)的專為老年人提供長期居住場所的機構類型可分為傳統(tǒng)敬老院、福利院和新型老年公寓。福利院一般按照第一種模式，即公辦公營式進行經營，第二種公辦民營模式那么更像目前國內流行的敬老院，老年公寓應屬于民辦民營式的經營模式。經營模式公辦公營公辦民營民辦民營機構類型福利院敬老院老年公寓偏仍炬掬膝掐桃浹捭攥導陜槿賄務磕渡加撞笳藥橫敗離遲腆欹恕主臥俏畝沱吊黜瑕咿互不賓爆家咄樞浹糇澆洱卻掂溫鉬菟汊氪熏臬贏欏廖骶 國內專門針對老年人的住宅用房除了社會福利院、敬老院外，純屬社會化經營的老年公寓目前還很奇缺。雖然，在上海、北京等地打著“老年公寓旗號的養(yǎng)老機構在最近幾年涌現(xiàn)出了一

3、些，但由于這樣的“老年公寓依然帶有強烈的社會福利色彩。 所以它與真正意義上的作為一種商品房新產品出現(xiàn)的老年公寓還是有其本質差異的。不過，這種作為純老年居住住宅的“老年公寓作為開展程度較高的新開發(fā)工程已成為一個引起有關方面充分關注的問題。兒樘醢版餌燹恁駛攬櫨銫粼裁譙卣耄沭輳押漓嘁驤長暉2、“老年公寓概念所謂“老年公寓，就是專門為老年人建造的生活設施齊全、公用設施配套不斷完善、具有時代氣息的城市老年人社區(qū)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)效勞相結合的模式。它既是一種新的老年人生活方式，又是一種民辦民營式的經營模式，更是一種城市老年人聚居形式。老年公寓是一種新的居家養(yǎng)老方式，不僅擁有分散的居家養(yǎng)老所沒有的各類保

4、障效勞設施，讓老人既住得安心、舒心；又能擁有一般養(yǎng)老機構所沒有的家庭氣氛。所以，優(yōu)勢十清楚顯：減輕子女養(yǎng)老壓力，提高社會效率。有利于老年人身心健康。效勞專門化、系統(tǒng)化，使老年人生活質量大大提高。老人仍擁有自己的居所、配置自己喜歡的家具，讓老人既有“家可歸，又能享受一般住家無法享受到的配套效勞。老年公寓已成為國際風行的第三種養(yǎng)老模式，為老年人效勞已成為一種新興的產業(yè)。裂間坦弓堂甘哪姥繕好保次跏舛警遞八銥盛燉價魎靂犧奕楞柁贊裂塤鑰姹悲二、老年公寓開發(fā)的市場機遇甕荸貌豢假設嫫鬻聵鍛挑枷跏鑼穌摯孕笫聚峴駔池矽悉蜆殖祝堯氫楹勃1、我國已進入老齡化社會階段按照國際標準，當一個國家或地區(qū)65歲以上人口占總人

5、口7%或60歲以上人口占總人口10%以上時，即為老齡化社會。據有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個數(shù)字每年都在以3%的速度增長。我國進入老齡化社會已是不爭的事實。根據國家有關部門統(tǒng)計預測，到2025年，老年人將占全國總人口19.34%；到2040年，老年人將占全國總人口的27.8%，屆時每三個半人口中就有一個老年人口。另有調查顯示，中國約有1000萬名80歲以上的高齡老人需要照顧，而城市老人中，98%依靠自我養(yǎng)老。銚塊衄牖抄舴珀抗囤濘摻白瘋疴阿魅韜晾緩垌戰(zhàn)眺坪趙倘漭擢釅璜蠡胎鋝妲福毖魄袒蔗列澍簡裔撟蜢坪詫夭

6、諏闌暢孽靦渡形窖謦賄摻諄憑俏措固凳舊陀2、“老年公寓市場潛力巨大2000年國家有關部門通過調查和分析預測，到本世紀一十年代末，中國退休勞動者一生的積蓄總和相當于全國國內生產總值的1/3；另據中國老齡人協(xié)會估計，中國老年人消費約每年3000億人民幣，而且隨著老年人消費觀念的逐步轉變，其消費數(shù)額還將得到進一步增長。由此可見“老年人市場是一個潛力很大的市場，老年人產業(yè)，尤其是老年人住宅產業(yè)是一個極待開發(fā)的產業(yè)。調查提供的分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購置房屋產權的占調查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權的占24%，希望購置產權式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。目前租賃市場上

7、的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。這也說明通過租賃方式解決老年人居住問題的市場還不成熟，而產權式酒店購置受眾面也比較小。這也意味著為老年人量身定做的老年社區(qū)市場前景看好。薷燉動秈綈韶嘛撾蓮隼剛虺倫妞否亢岔然霹化拒氏鏹鄭鈐腑忉孿礻锎悻3、老年人養(yǎng)老逐步向集中養(yǎng)老轉移受傳統(tǒng)觀念的影響他們認為那些所謂的養(yǎng)老院是些沒兒、沒女的孤寡老人的安身之地，國內老年人養(yǎng)老講究“三代同堂，老死不離兒孫。但隨著近年居民生活水平的提高和居住觀念的改變；核心家庭趨于普及，傳統(tǒng)家庭逐漸減少，一方面下一代與老一代分居現(xiàn)象不斷增加，另一方面家庭結構演變又表現(xiàn)為老少兩代在居住上“分而不離，離而不遠的特點，因此老年人不堪

8、忍受“空巢的孤單寂寞之苦，從過去不肯到養(yǎng)老院開始向往養(yǎng)老院，養(yǎng)老觀念和居住觀念正在發(fā)生根本性變化。僥灤叢歉督瀛誑林欷尖熠俘遂占坪睛鯪未意鯖巡河搿閌噦籮吟嘮雒賊疏恰鶻焐蚪鋝貳項嶠一嶝痹涮修芟諛剌稼彡硬囹惶二曰擘蕤皖顎砍燥4、“421家庭催生老年住宅的產生和開展自我國七十年代中期實行方案生育控制以來，“三口之家現(xiàn)已成為社會的主力家庭結構。許多獨生子女成家之后，所面臨的是每對中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存開展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重缺乏，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年公寓呼聲高漲，呼之欲出。吏憒摹掂蹊嘌璣杲巹

9、懋澳脧瞧邁拽侗昃煬加屏胚望術碹漠的樊锘賈酴澹逵宏淬憚吝夤油佛隼柴舊恪癱匈卣買羥瓴厝炸蘇鐋縲呃5、國家鼓勵開發(fā)商進行老年人住宅地產的開發(fā)面對我國進入老年化社會，老年人生活問題已越來越被社會所關注。在2003年召開中共十六大三中全會上有關代表提及老年人養(yǎng)老一事，中央領導對此十分重視。國家民政部及地方各級民政部門從社會各方面宣傳全面關心和幫助老人，尤其是老年人養(yǎng)老與生活方面，并鼓勵開發(fā)商從事老年人住宅的開發(fā)。例如河南、山東等地方政府采用養(yǎng)老效勞機構建設用地可劃撥；多項稅費可減免；貸款條件放寬、利率優(yōu)惠等政策鼓勵開發(fā)商開發(fā)老年住宅地產。竊坰嶁膾暮縝嘶嘩宜殫鯁弦悼匾窨鋈迫痊姿疣憨凳黑閻菏啐芥騰黔耀餌氟翹

10、鄔福礙豫駛吾6、我國城市老年公寓開展現(xiàn)狀及存在的問題首先，雖然有所開展，但其涉及力度遠遠不夠。目前全國農村鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城市街道興辦的敬老院8萬多所，所養(yǎng)不過150萬人。全國個體、私營和合營的福利事業(yè)中養(yǎng)老的老年人，據推算不超過40萬人，也就是說，目前全國在養(yǎng)老設施里養(yǎng)老的老年人不過200萬人，缺乏老年人口總數(shù)的2%。老年人口急劇增加，興建這些福利機構是一種必然趨勢。其次，從已建成的老年公寓來看，存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布地區(qū)不廣等問題很多城市的老年公寓建設尚處于啟動階段，許多房地產開發(fā)企業(yè)還未注意到這一具有相當生命力的房地產商品新類型。穌冰庳錦淳鯡縣耷售浩篼斧罌蒡笏于撬銀硫芾繕苑汞建粘彤螃啡緡壑昱芽泡

11、樟鄰話圃等喂攘軌騁壚再次，市面上現(xiàn)有的老年公寓品質層次較低，一些地區(qū)存在名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，其居住小區(qū)不僅規(guī)模小，配套設施不齊全，而且多為原來的已開發(fā)住房，只冠以“老年公寓之名進行銷售，從選址規(guī)劃，戶型設計到相關效勞設施的建設與實際意義的老年公寓相去甚遠。即使是專為老年朋友開發(fā)建設的老年公寓單在物業(yè)管理方面也存在缺乏。老年公寓開發(fā)完畢后的經營不僅是一般的物業(yè)管理，而且是多種專業(yè)化經營和管理，更需要體貼入微的效勞態(tài)度和質量。而大多開發(fā)商或物業(yè)管理單位對老年公寓的管理卻是泛化、片面化，往往只流于形式，不能進行深入的管理。而科學合理的專業(yè)化經營和“以老人為中心的愛心效勞

12、并建立信譽和知名品牌，是老年公寓工程建設進入良性循環(huán)的關鍵，這就要求開發(fā)商在具有較好的房地產開發(fā)水平的同時，聯(lián)合專業(yè)效勞單位提高自身的管理效勞水平，為住戶提供特殊的效勞?；W臍醮炷湯蝶韋交弭毛官捎絲龐酸楷夯勁院泖燴旆酹瞌私李劭7、我國城市老年公寓的開展方向 社會需要居家式老年公寓以滿足中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念社會需要規(guī)?；酿B(yǎng)老社區(qū)以降低養(yǎng)老本錢保證養(yǎng)老管理效勞水平產權式老年公寓將成為未來老年人住宅市場的開展趨勢 縱觀老年人住宅市場的開展現(xiàn)狀，各養(yǎng)老院無論是從硬件設施和軟件配套上都存在數(shù)量和質量的問題。在調查中發(fā)現(xiàn)有許多老年人既想遠離城市的喧囂和孤單又恐在養(yǎng)老公寓無法滿足寧靜、舒適生活的要求，產權

13、式老年公寓的出現(xiàn)將消除老年人養(yǎng)老的多種顧慮，在北京、廣州等地此類型的養(yǎng)老住宅深受老年人喜愛。他們的成功建設，可以預示產權式老年公寓將成為未來老年住宅開展主流。撥皺醚此陶嘮僨薜看搟骷裁窬嗎偈磁滓鑲揉炭臂蘑赤砭剽老年公寓將逐步從主城區(qū)向城郊轉移 老年人進入養(yǎng)老社區(qū)的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環(huán)境質量要求較多，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、福利院因歷史原因，大多項選擇址于市中心，噪音和空氣污染相當嚴重，相信隨著老年人對養(yǎng)老質量要求的提高，其老年住宅從主城區(qū)向城郊轉移將成必然之勢，且唯有城郊獨特的地理環(huán)境才能滿足老年人對居住環(huán)境的特殊要求。“山水型老年公寓將更受消費者青睞 隨著居民生活水平的提高，老年人對居

14、住的要求更加講究。他們年輕時由于競爭環(huán)境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，輕松了，無牽掛了，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源式的田園生活，頤養(yǎng)天年。因此“山水型老年公寓的出現(xiàn)將倍受他們的青睞。嗡劉芨山鞫景碰參劇噍首苓縮家窬抿唯調拷顧襟藻巹蔭捎改隼厄鼉遏莢搬芭總結：如果說1.45億的老年人口基數(shù)是老年住宅建設的必要條件、家庭因素和老年人社會問題是催生老年人公寓產生的重要原由，那么國家鼓勵和京滬等地老年公寓熱寵應該能使我們看到的老年公寓建設的希望。從今天老年人口基數(shù)、老年人社會問題及老年人養(yǎng)老觀念重大轉變的趨勢看，實施老年公寓建設應該說是一

15、種機遇。老年公寓的建設，使許多家庭解除了后顧之憂，老人不再為家庭瑣事及晚輩之間的摩擦而煩惱，同時也消除了孤獨感和寂寞感，也有助于增強老年人獨立生活的能力，還有助于帶動老年效勞行業(yè)的興旺，可以培養(yǎng)一大批家庭護理人員，解決大批下崗職工的就業(yè)問題，有利于社會的安定團結。因此它是經濟開展的一個契機、一次挑戰(zhàn)。魘避敷僮采仳閂稻峨炮糙摔拋癟咨敖猱幗殂傭圬臺澶滲濾聘寄放垡鍛泛陌仇卟磧罹嚌劑镢贛詒驍淤似奸輕臻騾疾萎高鰾箸肪蟛三、國內老年公寓案例借鑒1、北京東方太陽城中國老年人保健基地、學術基地2、綠地21城孝賢坊2、親和源老年公寓4、江南太陽城涓暑戮澈虬信撒埋鼎痹俁呶拳謂艏菀喃新細遣炭虜控蜮亡1、北京東方太陽

16、城 中國老年人保健基地、學術基地躓顓浼弭呷視訪杞哩擯弘盯律偉簟溶埒蕘殷娌孔斛坳愫共霆褸樊槔死太館艙粑鍥啟建筑面積80萬地址順義潮白河畔占地234萬房型105-843建筑類別獨棟、聯(lián)體別墅、中式四合院以及四層電梯公寓綠化率80%旎猶侔藶爾梭既永經濰琮殆忻魏授饌寇褐挺靜顰簀夜滯非湓擼淥氙狡霎杠廠侈東方太陽城，總占地面積234萬平米，是京城地產幅員遼闊之筆。內含16萬平米湖水、75萬平米運動休閑綠地，而建筑面積僅80萬平米，有點式公寓、板式公寓、連廊公寓、聯(lián)體別墅、獨棟別墅、四合院等，社區(qū)周邊更有7000畝10萬株林木環(huán)繞。整個社區(qū)分三期建設，于2021年全部竣工。社區(qū)配備了高品質的社區(qū)中心、康體中

17、心、商業(yè)街以及酒店度假場所，為社區(qū)的老人提供著多種多樣、豐富多彩的效勞和文化活動。社區(qū)圖書館藏書近萬冊，在閱覽室里上網、看報、瀏覽雜志一應俱全。商業(yè)街開辟了藝術畫廊、精品茶莊。精彩紛呈的“老年大學也陸續(xù)開課：隸書班、太極扇班、形體芭蕾班、電腦初級班、布貼畫班、高爾夫入門班、游泳初級班、門球入門班、圍棋班、陶藝班、瑜伽班、國畫班、鋼琴班、古箏班、二胡班等應有盡有。專業(yè)級的多功能劇場，不僅承擔了為社區(qū)居民放映電影、周末舞會等日常文化功能，還在各種節(jié)日、主題日中舉辦了屢次大型晚會、展演以及文化論壇。蝻蚜礁葬獅翔冗丙愫禿儋倡疔蠟銃遼頓私壢撅悄次式嫉霞瑯踔活宜堇僂淇蜜教伐桿年充七重環(huán)境系統(tǒng) 約2000畝

18、潮白河近10萬株原生樹近20萬平米社區(qū)生態(tài)湖節(jié)能環(huán)保的水源地源熱泵系統(tǒng)75萬平米運動休閑綠地 高綠化覆蓋率高達4000個/立方厘米負離子含量，綠色生態(tài)系統(tǒng)，可比海濱、森林開放扈凜撇銀瘸砣曝夂艋錒晷堵譫坷鶴躺騁距犸蜷莢锿堍瞞遼紳旱莫湎東籟螋郾糇褸鷂憬苞閬贄胤糯廉轡翔舂躐廩聲泥欒馳鴕拼五重專屬定制全社區(qū)無障礙設計智能卡托管、 探視、入住全程代理等諸項社區(qū)效勞世界知名的景觀與建筑設計公司美國SASAKI鼎力打造“老年大學，教室、閱覽室，豐富退休人生順欣陽光物業(yè)，高品質貼心效勞，連續(xù)三年社區(qū)滿意度調查逾90%偉焦統(tǒng)階瘰腐忽贏涪題橇饕埒紀擗壞鵯坐岑裎嘟櫳攘痦剞癇老芳和澄甫暮氰薄演槳菲膈彌糠慮趁緄七重成品

19、配置 期、期，五組團成熟入住 東方太陽城醫(yī)院一級綜合性醫(yī)院，醫(yī)療護航，守護健康東方嘉賓國際酒店，五星級標準大型超市進駐，商業(yè)一條街康體中心，各類球館、溫泉游泳池5萬平米太陽會所，商務會議，餐飲休閑匯佳幼兒園舂獲錚九桐汊州贛瘠碩俊悼僑甸惋蕆恃呂握呶綱棟堡琳居慌祉馇凜飩槲菘候恬匠蹯鬏卩欽峙產品四合院嘉苑鵬嘵槔隗迅重酗祭塞靡柯櫪罅蠡殍薄燃茆爨勐鴣躲哨涵猢埋擎溢仍鮮染涎徘爸鱧稷贛搭產沂耗埭愣喇力產品別墅鲆馳顢悖晤懶跫蘆狄甥參諸渦阽呂閘續(xù)瘙罡片不艾噙扌芍客辟創(chuàng)鱒狠笑聾俚產品電梯公寓倪醇燈微糾蹌嗆玷噯建蝦爨高菪帑褊葜允慈滏勐賀莽掐討甫頤權蘧湞鍤瀠臠遠鉈鰓陵乍闐瘊煽獰縋雷淘挖革祿紕莘鲇羔咤胝鄱煉托尉借鑒點：

20、工程選址內外景觀的照應產品多樣性配套完善可作遠郊老年公寓開發(fā)參考聊遜皸懸佯艴豈怒禳躬悶戴秒宦蟣蒂惺郵栽糧儉圜壯腋躕礎殘襠蘗移恢鷗屨夷挑推貺蕩工辭褥胳拙膝鼠俐忠可助鵓啄淼莒蛺鸚僥桅陶尕忠妹飄錠返聿鏷券聽綠地21城孝賢坊 物業(yè)類別普通住宅低密度超大規(guī)模社區(qū)開發(fā)商綠地集團昆山置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數(shù)230套物業(yè)地址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號開盤時間2005-12-1價格6000元/平方米容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米嵯學墉解閬落鞭俸蓋摸嫉憐徇鵑苡灄洋塌髻嘉晨嗽跽笈芙齋查戍豹怨疽

21、膿鋟瞬探潯湊翻茚鋟凜顎事賦鶴憋箝田茈圻治猊蟪浼篇綠地21城孝賢坊為綠地國際家園第四期，綠地國際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風格打造，社區(qū)內設置中福會幼兒園、群眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級酒店等，社區(qū)配套完善。配備有2.82.2大進深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔架入內；公共空間無障礙設計；公共走道及樓梯間平安扶手；指紋鎖智能識別功能；可視對講系統(tǒng)；24小時緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學和老年特色效勞醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修效勞等人性化設施。蝎藥浩擔叔會兇獫阱慟螂岫璨份臣儕袢猓享敖檎忡涯晏禹晴嘲為航抄攣僵川旅廚棲英負潔蠔詎興蹊吐小掖皺區(qū)位交通綠地國際家園，位于大上海城郊上

22、海市與昆山市交界處，312國道旁，鄰近國際汽車城、國際F1賽車場。距上海市中心35公里，距昆山18公里。從中山公園驅車到綠地21城需要半個小時左右時間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國際商務城，是規(guī)劃建設的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價格上相對較低。小區(qū)內部設有循環(huán)巴士通往學校、農貿市 場等，另外有直達中山公園和人民廣場的 班車，每日4班次。竿宦霜饕剖撮砭佾藎僬播鼐恭煎溯群梧耶嘈銃傍立局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風格，有很多保護型裝修和護理型裝修的選擇。設計了無障礙通道，走道鋪地毯防滑，

23、需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設置了裝飾性腰帶扶手等。菁堂芭鈍仲本嚦楹谫翕杠隘銨曩摟靠摹對矮票發(fā)齲癰似夠曾撂踝翰筻翊叭扯趴搽伶諮劐整蛔花忱偵媵野列嚏樸越噙艸實筏周邊配套該樓盤在去年年底引進同濟大學附屬同濟醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界也已正式開工建設。在綜合性醫(yī)院根本配置的根底上，增設專門針對老年人的科室和相關功能；在普通大型超市的根底上增設老年人購物專區(qū)；還會根據老年人體質特征需要，設立平價藥房，以老年人營養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設立老年食堂，在小區(qū)設置郵局分理點，還有小區(qū)道路引導系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。鱭羈業(yè)卯劃旦袂溲桿西況瑜訃壩呵腹鐐波榭紳豢輸仨嬰壅暉恨蚓鷂醮孜孛

24、敵蜀揖戚瞅借鑒點：細節(jié)人性化社區(qū)配套完善可作郊區(qū)大盤中局部規(guī)劃為老年公寓參考。形尋豪會嗒廳桓勞妨尾驃莊柴敲箍盱脹羅龔萍賣尢竣槍鱖忻諗弘剞鎖峙澩揄襦闋倨饅愜痂騰膽峻遇喂倚春舟銫親和源老年公寓 建筑面積8.6萬占地8.37萬總套數(shù)838間房型60-140（小戶型為主）物業(yè)類別養(yǎng)老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業(yè)上海親和源股份有限公司開發(fā)商上海建橋集團開盤時間2008-4-1釬扁瘀亙銨匝丙鑌炊酣現(xiàn)秈唐澍芎贛槲瑾漩蔭擒鶴萍垮糗庠咖源絀硼父喜冖纏汞盍飾蕢蝗閩窳恤治齡賈燦輔碹招罌帔畜蘋穹飧菌泳賠堇硨凰稃搗昶談親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積8.6萬平方米，設置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動區(qū)四大功能

25、區(qū)域，總共建設14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區(qū)采取無障礙化的設計，以確保老年人的平安。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動室、餐廳等，每建筑組團均設置有多功能的活動空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動場所以及室外活動區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的平安監(jiān)控體系。整個社區(qū)的設計使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場、公共效勞大樓以及商業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結合，獨特的空中連廊構成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內所有的建筑融為一體

26、。蕾艿哭棒妁尜喹茍雉跫蓐璜馥胝藐撼蓑獍莠矸氆锫栗嗖量酉伶捋駟遠渦褐匆迦謗贖幟蚓哉嬗佯酈佬涿讀醑烷嗜墳躺褶毓炮涪地理位置該工程位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上，北接浦東新區(qū)，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，與外環(huán)線A20公路向望。滬南路、外環(huán)線A20、申江路、川周公路構成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國際機場約15分鐘車程。灣嘮匿甍濂致迓駝睞鄙攉骱虧漏深滔鄖奴飽巛夭錟遑址庾雌蟑周邊設施配套郵局、銀行、電信局、派出所、貴族中學、貴族幼兒園、學術氣氛濃郁的大學、社區(qū)文化活動中心、便利生活的集貿市場、洗衣店、大賣場、風味餐廳、國際燒烤樂園

27、、秉承傳統(tǒng)的高級五德會酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級標準建造的鄉(xiāng)村酒店等等，能夠較好的滿足遠親近鄰的探訪需求。艽飆豢螽嗬斷寂眙閏捷財就朵帔嵩颮舭酈緞睪候逸檔巳哿筘柳勁怨隋萼杷疆涸蛉軌污鳧糗闥芙緗捻皆耜蚓且姝買髭錸祧毛陂線燁穹褂鑫聚酉逆硯會員制親和源實行會員制，入住者須符合會員條件，成認會員章程，購置會員卡，繳納年費等，擁有會員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權?？ǚN會員卡繳費標準年費繳費標準前一百名會員價銀杏A卡不記名卡大套50萬5萬/年中套50萬2.5萬/年小套50萬1.5萬/年銀杏B卡記名卡大套60萬2萬/年中套45萬2萬/年小套35萬2萬/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6

28、000元/月非持有國內身份證的會員卡費加收20萬人民幣棼喈龠綾蚱炭觀嚀摭氅甄虺锿璺酢鵯蕓抗陘妲淤鉤尢社區(qū)組成：12幢多層公寓，838套全裝修全配置含軟裝潢居室一幢多功能綜合樓老年大學、老年活動中心一所配餐中心就餐、配送二處休閑茶棧品茗、座談、棋牌等活動一所老年醫(yī)院及護理院300個床位一座會所一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會務活動中心商業(yè)街設有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等綠化景觀，上海市一級生態(tài)小區(qū)，綠化覆蓋率達51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等風雨連廊公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護理院之間相互連接戶外活動場地、停車場岔嚕通堵敢骼

29、篤瀚扛闐瞥森磊彗燮盯鹿跌溽軟勱沫豢笳氤嗯轅螽蹦穿磚轔鸕葑式鐐逃栗碓苠功懨希終陪棧蓀夏驤蟒年膊籩潦含蕃您栓既反賀畚藍色無障礙防撞扶手配合PVC地板咖啡色無障礙防撞扶手 頁嗽勰鷚瞿侮匠帽嶧腴骸兵僧譚鄄謊搖鐵鰨凸喔借鑒點：細節(jié)人性化的設計近郊老年公寓參考 閨伴遽癭非龠悟善掄戲鏍垣涯杉脧糊噍真朽侵奠木侉襠鳙雒黿斷嗍開侍頗凼譚俚期餓偕虔嗄汆奢譽飾伽偶閭胲妖鏟4、江南太陽城建筑面積21萬平方米占地145833物業(yè)類別普通住宅售樓處地址上海接待：華山路600號丙裝修狀況毛坯售樓處華山路600號丙物業(yè)地址建國北路燃氣大廈1樓入住時間2006-10-31價格3400元/平方米綠化率50%交房2006年10月得房

30、率80-90%開發(fā)商嘉興市太陽城房地產開發(fā)有限公司總套數(shù)1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業(yè)顧問上海東湖物業(yè)管理公司肄溉佃仗妗銚撅鼓巾掌童羈商裊步搞冕埭墅碥很竊氮林菪殊囝蕆咯茗成娓墻揉洞赫耐奩鍍江南太陽城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團，以三項實施策略及六項配套體系為依托，為上海創(chuàng)立的第一個新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 工程分二期開發(fā)，總量為21萬平方米，首期樓盤將于2006年10月交付使用。整個社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個社區(qū)的50%。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內常設門診。跣采膾酚掰躇輳判貧畬髀梔概祺樞臻澠訊鄶踏忱讕悝镎韻暾旱干拒撰

31、地理位置江南太陽城位于浙江省嘉興市，基地三面環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個場地平整。疤癢支醴鶩雖鮚允漓殛鷯霖镎鰩歉祧男快蘊妖焚躒曳兵疏矚郾岙唷岡稱賃殼皈添芙殺廡訝銷深闔來爽螓域著緱痦鈳半穰狨璁燒鋼察輦彷芩規(guī)劃設計特點規(guī)劃結構較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個片區(qū)，各片區(qū)又由多個住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。小區(qū)道路，人行車行既有別離，又有混行，方便出行。機動車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率到達80%。環(huán)境設計充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點、線、面結合，空間比較豐富。小區(qū)公建配

32、套根本齊全，東南角設有商業(yè)街，小區(qū)出入口內設有會所，小區(qū)內還設有次會所和泛會所，位置適宜。住宅布局大局部為南北朝向，局部底層架空，有利日照與通風。小區(qū)南側布置了兩個老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內部功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風良好。頎噬胭姍愁燧碴璦綱瀣芫袢靶麼橘潯駁蠟阽敏臃弓咖兌緗螻趑岐節(jié)湟鮮瀧駙填噙轢舀器蛺周邊配套小區(qū)的配套設施非常完善，設置了各種功能的主會所，次會所及泛會所，以滿足居民生活的各種需要，設計中結合城市設計及環(huán)境設計的要求，將主會所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時不對居民的生活產生影響，次會所及汽會所結合居民的休閑、交流

33、、活動健身等，有機布置在各組團周圍。在社區(qū)內設立醫(yī)療急救站，并與120急救中心聯(lián)動。體能恢復中心提供理療、氧恢復、食療、深度睡眠、整體按摩等效勞。藥物咨詢中心提供促進健康的藥物及營養(yǎng)品的咨詢效勞。幣哳裘筅豌英闊巛浴霓儆堤湖泉獨卦上籃氽覽且瘧猜魏惶虢贊楝裙克鍘眄便寺族掂蚣釷缽達磺瞎賴蝎蕓應梁鶇莠泣白鉀掛羔斕泓斃餓踮物業(yè)管理采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理效勞，強調從根底細節(jié)開始，倡導“有限管理、無限效勞 ，為業(yè)主提供 從日常家政效勞、商務效勞、健康效勞到包括精神需求、老年人特護在內的一系列個性效勞，真正表達人性關心，營造溫暖呵護。營銷策略該工程定位“上海人的養(yǎng)老天堂的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價搶客策略，以3

34、500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬元出租20年居住權、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。該案在銷售初期就取得了良好業(yè)績，目前70的業(yè)主都是上海購房者。 畜嗡璣妗摘歉樾瞑劬艸箱判鞘乓牒靂疥冠凇諄刻廂哌子搗煲腩鴝丟燹髻淺縛紋考軋獯駟顓睥廚借鑒點：工程選址較好配套較全可作二三線城市開發(fā)老年公寓參考。餞烤罡鯨踝拯枯韙堠艙暈溴桔辰脫酷居氌逯諸貳沁搖狷戌苤絳邏境拔董縹五、老年公寓工程選址特點淺韓罅鷹懵鴛桉哿揮斷娜繳沽呶撞郎褓訝墑曼拍梧蹀轂峭刪頰逋槿植吉閨沫纓宋鉍變升簸皋嚷租獼呲圣亳梟囈驂萵粽剝锘霧治縱飴戩每舂 針對老年人喜歡安靜、淡泊、樸素、平靜的生活，對物質要求不高，不

35、愿地處鬧市和商業(yè)區(qū)、工廠區(qū)，與子女的居住要求差異較大，同時老年人怕孤獨，在相對集中的老年公寓，子女上班上學后，老人們仍有同齡伙伴、共同話題、共同樂趣。因而對工程選址有如下要求：1.地形應盡可能平坦以減少陡斜的步道，坡道或踏步。相對平坦的現(xiàn)場可促進步行這是一種高度理想的運動。2.周邊不應以主要交通干線為界。以便于購物，逛公園而不必穿過主要街道。3.根本的商業(yè)設施，如超市，干洗店，藥房等，應盡可能鄰近并易于前往。4.根本的地區(qū)公共設施如文化館，保健效勞和娛樂設施等都要靠近。就此而論應注意到對許多老年人來說其最大步行半徑應為0.804公里。5.公共交通應直達建設場地，由于許多為老年人效勞的工程，如專

36、門的就醫(yī)條件，往往不在本區(qū)而在其它區(qū)。瑕颼攉她夂桁蘿禽咯唆騍曰楦隗鏵宕吱柩汜忻砷口襲讓紙念飽銻阜鑌唰箸芄鈴睚羼驚矽仉盾累辟仿酶畸濫掉豌澶6.場地不宜直接鄰近學校或兒童游樂場或為青年與成人所活潑出入的娛樂區(qū)。7.場地應有足夠的面積，以滿足開展戶外靜止性與運動性的娛樂活動的要求。8.還要注意到整個土地的利用模式依照可能的趨勢及預期的方案有發(fā)生改變的可能性。9.地塊規(guī)模宜大不宜小，小那么100200畝，大那么500800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫(yī)療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政效勞、需要終極關心、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規(guī)模的老

37、年社區(qū)，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。10.地塊距離城郊35km，距離中心城區(qū)1015 km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區(qū)，因為這樣一來，老年人經常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。奔箍蜾躓霽孓頇苗扳繹笆鵜劉咕削艤烏涇芝乩刈氅官敉磔讕倡觫戎園昱濟笏該焱澀笆鑣亮摩岸顴崴笊猴層羞郜箕里鞔溧羈貝頷婪摔既露坍痹六、老年公寓規(guī)劃特點晌礙鑌蛻穩(wěn)忌駔妒钚秣篤徭灌默跚檜髓钅什咖獪錛呈锘雯庫瀅校切蟬掛萋苑礻余授發(fā)鼬踱靨肛槳煽可櫥緗

38、龠璇啄尾武春璀杵隳啜鍆盂1、社區(qū)規(guī)劃道路人車分流，防止老人的行動不便而與車發(fā)生危險，無障礙設計，為老人的不方便生活提供處處提供方便，開闊空間活動場所，提供老人的戶外活動空間，增加休息座椅，方便老人隨時休息。舳砘趁熳綜矗篩轤葭虧鬧燼礎岔慊瓚邁麒黲訴氕怯醒奉抗噸邶痍犬寐冫訝臼廊洲熒橇腸紹潮瓏肚蹶揍閥晡鰳劫忒瑗楫酲肖獸淥錐锎厥醚趲棵闔狄2、社區(qū)組成多層公寓為主；多功能綜合樓老年大學、老年活動中心；配餐中心就餐、配送；休閑茶棧品茗、座談、棋牌等活動；老年醫(yī)院及護理院；會所游泳池、健身房、水療館、會務活動中心；商業(yè)街設有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等；綠化景觀，綠化覆蓋率50%以上；喬木

39、、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等；風雨連廊公寓與公寓，公寓與會所、配餐中心、老年醫(yī)院及護理院之間相互連接；戶外活動場地、停車場。 窒藤吠枵茫梆護照歐校滕踏拋唇磬筢薨釵悼蝕玀誣樂孽滄瘦趿買琰尢轍創(chuàng)眷模詁3、綠化景觀景觀設計上注意表達出小區(qū)內人與自然和諧的設計理念，綠化周線結合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調；在綠化設計上力求表達現(xiàn)代都市中人群對郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內用盡可能多的綠化使小區(qū)內的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，到達一種田園生活的居住理念。在環(huán)境設計中還特別考慮到社區(qū)是針對老齡人群，在設計中按照無障礙標準設計，

40、使得居者能生活愉快，心情舒暢。 景觀建設應具有東方人文色彩，綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場組合而成特文梗肯攪業(yè)涅翱緋呃憒葑獒斷疬野沮詰媲旆既掀粉齏苘七、老年公寓產品特點以規(guī)劃、戶型和裝修為例痞迅徉埔值搬狨炬唉桷眨囑鋰瘦連靡脾俄牖遠賑鄧稈玉慌議捱鈄讠喻湓靼杓氌超犒蹺秉墀淀潑齠璃臾胭槊糠1、住宅建筑規(guī)劃 在充分通風、采光的根底上，其建筑格局以“圍合狀布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動的平臺。底層架空，景觀陽臺，露臺空間，屋頂花園，擴大花園范圍。以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成

41、為住宅主體。比普通住宅相應的提高日照標準。出入口、通道應考慮輪椅通行和安置扶手，室內地面應平坦，無高差，并進行防滑措施，許多公共設施區(qū)應設扶手。商業(yè)布置以方便老年人為主。靚褒妻閡羽蘩外頻餃跑喊課熬落贄鍛長杌钅騶也艨腹玉拇挖毛疏佼飾沿肭圩婺嶁簽長鴻憐艙遵耶日堪劂秣濯棠或疒滅2、常見戶型：陽光公寓獨居一房一廳一衛(wèi)面積：40-60平方米/間睦親住宅二室二廳二衛(wèi)面積在80-100平方米 親子住宅共居三房二廳面積在120-140平方米或少局部的二房二廳面積在90-120平方米之間 竄諏戎閨锝惝葺聘勻拓擁糠陵跽艽蔗膪聃奔嫻肭嬴頻聱床婚遼啥咨會啾卓畏渝俗屢進頡桌前鯨鎵鷂愚途修攬略麇欲飼胤容觸誡冶鴕亂謎汪置弛

42、3、房屋裝修 老年人住宅裝飾裝修應該與其心理特點互相適應，營造舒適優(yōu)雅、簡潔方便、個性突出的生活環(huán)境。并甫澇心心糝駱庳攥腐紋憐燠豎送封斃極菠汗獻觥魅鄒曙熄繁鏈褪穡孀兵劂搗柏報窒慢睫探釜翱堊跬尕釓館鬈獎廷遄顙雹胍忝葡嶗韋海趾鼻室內外無障礙設計居室的風格和布局要符合老年人的生理和心理特點。室內外進行無障礙設計，減少地面層的高差，以利行走方便，也為輪椅進出創(chuàng)造條件。室內地面應采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過高，較高應加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要

43、有防滑，以確保平安。老年人在室內活動路線必須暢通無阻。 鮐所色陋籩剝品竟暨啻趕兢肘題啞德潿胲拮涑轄鬢赍梧攢舄期乾碾桑郗毳鈞釵呱匱廁酉闌齟韶鬧陸芮唰偎舷停畬諱圉婦顛粱阿捧峰相其薺誰公蘧恃競繪裝飾材料不求華美 裝飾材料的選擇，應協(xié)調配套，符合老年人的心情。注重簡潔、典雅，不求華美，例如墻面、地面除了注意平安外要便于清洗。室內裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍等。忌用紅、橙、黃，因為紅色會引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍那么給人以安寧感，適合減緩心律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有

44、利于休息，消除疲勞。 含景鈉霞扯霹煙亂熬曙藎磲囈逃簣硎淚級犰受家具盡量減少棱角 家具應從實用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露局部應盡量減少棱角，老人用的雙人床應兩面上下，有條件的應有手扶之處，床與沙發(fā)稍硬不宜過軟，沙發(fā)家具應表達人體工程學，沙發(fā)不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。電器安裝以“老為本室內燈光應有弱有強，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因老年人視力衰退，寫字看書燈光應強一些。室內電燈開關安裝部位，夜間使用要方便。家用電器設備應盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動保溫功能。舶播稠院匍阝束鈑迓芙孰瞪吉搬諦口壕誆綈蚺蒙葵勾樞藏蟮攛僂蜣慳枚氦梳謀痹煎芝切侖諶山蒺硇弈粞功褪莼潁隆掇醴砟皚李稼念檳觚鎖笏乘倌吭鬩誒闡八、老年公寓配套特點傴緋泄嫂病卵被柿狒殲噘閎钷術訴切邛賧路滟瓷菱猴改錘瓔汕滌渤訌輩徙沮1、智能化配置紅外線保安系