8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms實踐總結(jié)

1、個人專業(yè)實踐總結(jié)摘要： “實踐是檢驗真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”，土地估價工作也適用這個道理。只有理論知識、沒有實踐經(jīng)驗的估價師是不合格的估價師。本文從筆者通過實踐對土地估價工作的認(rèn)識入手，簡單總結(jié)了實踐過程中土地估價工作的方法和步驟，以及通過實踐得到的一些體會和收獲。正文：第一部分 實踐過程中對土地估價工作的認(rèn)識隨著我國土地市場的建立健全以及房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，土地作為生產(chǎn)和生活要素在社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位和作用日益凸顯，涉及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等的經(jīng)濟(jì)行為也越來越多。作為土地中介機(jī)構(gòu)，土地估價公司（事務(wù)所）已經(jīng)成為土地市場正常運(yùn)行不可缺少的“媒介”，而土地估價作為一個朝陽行業(yè)，承擔(dān)的責(zé)任也越

2、來越大。第二部分 對土地估價實踐工作的總結(jié)一、土地估價工作要把握好估價的目的、價值定義，選擇正確的估價方法在實際工作中，我所遇到的估價目的主要有以下幾種：土地使用權(quán)出讓價值估價土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押估價司法仲裁中涉及的土地估價征地拆遷中的土地使用權(quán)估價當(dāng)然，除了上述列舉的幾項外，土地估價的目的還包括有：政府進(jìn)行的基準(zhǔn)地價評估和標(biāo)定地價評估；以土地使用權(quán)作價入股時土地使用權(quán)價值評估；征收土地稅費涉及的土地評估等等。在估價工作中，根據(jù)不同的估價目的，往往會產(chǎn)生出不同的價值定義，不同的價值定義暗示著不同的價格構(gòu)成。這就要求我們在進(jìn)行土地估價的工作過程中，首先要根據(jù)委托方的要求，確定出估價的目的，

3、分析價格內(nèi)含。目前，我國的主體地價構(gòu)成為“土地取得費”、“土地開發(fā)費”、“土地增值收益（或土地純收益）”以及相關(guān)的“利息”、“利潤”和“稅金”，但在不同目的下，價格構(gòu)成是不同的。例如：對于政府出讓土地的估價，土地的出讓價格包括上述全部的土地價格構(gòu)成；但是對于用以抵押的國有劃撥用地的估價，該土地在“抵押評估”的目的下所估算的價格內(nèi)涵中則應(yīng)扣除假設(shè)將劃撥土地改為出讓用地時應(yīng)向國家交納的土地使用權(quán)出讓金。這是因為當(dāng)?shù)盅喝怂鶕?dān)保的債權(quán)不能按時清償時，銀行能夠通過變賣抵押土地使用權(quán)獲得的最大價值，是在處分該土地使用權(quán)所得價款的基礎(chǔ)上將要向國家交付的土地使用權(quán)出讓金扣除的剩余部分。只有搞清楚了估價目的，明

4、確了價格內(nèi)含，才能選擇出正確的估價方法，把握住土地估價的方向。土地估價的基本方法有“收益法”、“市場法”、“剩余法”、“成本法”、“基準(zhǔn)地價修正法”以及“路線價法”等。在實踐中，我體會到必須將各種方法的應(yīng)用都融會貫通，才能真正的做到將估價報告寫好，對估價的委托人、報告的使用者以及社會各方負(fù)責(zé)。我覺得，在實際工作中，對估價方法的選擇的難點主要在于：由于估價資料和數(shù)據(jù)的缺乏，限制了估價方法的選擇。每種估價方法都有其所特定需要的數(shù)據(jù)資料來支持其估價結(jié)果，但是在現(xiàn)實工作中，往往會由于數(shù)據(jù)資料的難以取得和滯后性而限制估價方法的應(yīng)用。例如，對于“基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法”的采用，由于基準(zhǔn)地價的更新速度較為遲緩、

5、有些地方的地價變動指數(shù)數(shù)據(jù)不全或者沒有公布等因素，造成難以使用該方法進(jìn)行估價；又如“收益還原法”，不同地方、不同使用權(quán)性質(zhì)的土地還原率往往都不盡相同，而對于使用收益還原法得到的土地估價結(jié)果和土地還原率又有著緊密的聯(lián)系，可謂“差之毫厘，失之千里”；再如“市場比較法”在運(yùn)用過程中需要收集市場比較案例，但大多數(shù)時候，即使收集到了可比案例，也無從了解可比案例的詳細(xì)情況，這樣就會造成在對估價對象和可比實例的比較過程中產(chǎn)生疏漏。上述的這些在選擇估價方法時遇到的問題，就要求我們在實際工作時將工作做細(xì)、做實，多調(diào)查分析，努力縮小理論與現(xiàn)實工作的差異，不斷提升自己的業(yè)務(wù)水平。二、對實踐中土地估價具體步驟的小結(jié)土

6、地估價工作的一般步驟是：接受估價委托、擬定估價計劃、收集資料并實地踏勘、分析整理相關(guān)資料、選定方法試算價格、確定估價結(jié)果、撰寫估價報告、送達(dá)估價報告。在實踐中，我體會到，每個工作步驟都不可或缺，每個步驟都必須做到盡職盡責(zé)、認(rèn)真對待。在接受土地估價業(yè)務(wù)時，必須清楚的了解客戶的需求，與委托方簽訂必要的土地估價合同，確定估價的有關(guān)事項，如“估價對象”、“估價目的”、“估價基準(zhǔn)日”以及“報告提交日期”等。土地估價屬于服務(wù)業(yè)，我始終認(rèn)為，作為中介性質(zhì)的公司，良好的服務(wù)態(tài)度就是公司的生命！服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量直接影響估價師的水平和估價機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，為了能控制好估價項目的完成進(jìn)度和估價人員之間的協(xié)調(diào)合作，我們必須

7、在估價開始時就對估價任務(wù)進(jìn)行分析，擬定估價計劃，對整個估價項目進(jìn)行全盤的統(tǒng)籌和安排。這樣才能避免估價中的重復(fù)勞動，節(jié)約工作時間，按時提交估價報告，達(dá)到工作效率的最大化。在實踐中，我體會到實地踏勘和收集資料是土地工作的一個重點和難點。土地是不可移動的，我們?nèi)绻坏浆F(xiàn)場去勘察、去感受，很難得出客觀正確的估價結(jié)果，也會影響我們對各個土地影響因素的判斷。我認(rèn)為，對于土地估價來說，估價師不去實地踏勘就做出估價結(jié)論是不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。準(zhǔn)確的估價結(jié)果來源于對資料正確的分析判斷和計算。如果在一開始的時候我們就沒有搜集到正確和全面的資料、對估價對象沒有形成一個直觀、真實的印象，正確的估價結(jié)果是難以得到的。在實地踏

8、勘和搜集資料的同時，我們應(yīng)該對資料做一定的分析，并不是所有資料都是有效和有用的，比如資料的時效性、地域性等因素，都必須納入考慮的范圍。另外，搜集資料和選定評估方法往往互相影響、相互依存，一方面土地估價工作必須以資料為基準(zhǔn)，另一方面選取什么樣的資料又要取決于擬定采用的估價方法。最后，經(jīng)過試算確定估價結(jié)果，就可以撰寫估價報告了。估價報告才是最終提交給客戶的“產(chǎn)成品”。在實踐中我體會到，一份好的估價報告除了要求估價結(jié)果準(zhǔn)確之外，文字是否流暢、印刷是否規(guī)整，都是客戶對這份“產(chǎn)成品”的評價范圍。如果一份報告里出現(xiàn)錯別字，或者印刷質(zhì)量低劣，都會在客戶心目中降低估價機(jī)構(gòu)的形象。總而言之，土地估價工作的每個步

9、驟都是必不可少而且必須認(rèn)真對待的，任何步驟的疏漏或者馬虎都有可能影響到估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。作為一名土地估價師，我們有責(zé)任認(rèn)真完成每一個步驟，對每一個估價項目勤勉盡職。第三部分 通過實踐所得到的收獲實踐的必要性之我見俗話說“讀萬卷書不如行萬里路”，理論知識固然重要，但是沒有實際經(jīng)驗，再多的理論知識也發(fā)揮不了作用。作為一名合格的土地地估價師，除了需要對估價理論有扎實的根底，更重要的環(huán)節(jié)就是在實際的估價工作中錘煉自己。我覺得土地估價師如果沒有經(jīng)過實踐，考分再高也沒有用，因為那樣根本就不知道如何將理論應(yīng)用在實際估價工作中，更不要談對業(yè)務(wù)的熟練了。在實踐中得到的收獲 作為土地估價行業(yè)中的后輩，我深刻的體會到實踐給我?guī)淼挠欣?，其中最重要的幾點就是：通過實踐，讓我熟練的掌握了整個估價工作的流程，每次拿到一個項目都可以思維清晰的安排好工作步驟，做到心中有數(shù)；通過實踐，我能輕松的將土地估價理論和和實際接軌，而不是只停留在書本上；通過實踐，我的業(yè)務(wù)能力得到了一個新的飛躍，那種充實自我、完善自我的感覺，甚至是用語言都難以表達(dá)的。對土地估價工作的展望 在我國，土地估價還是個