XXX0312東莞牛山舊改項(xiàng)目產(chǎn)品建議及案名建議深化課件

1、XXX0312東莞牛山舊改項(xiàng)目產(chǎn)品建議及案名建議(深化XXX0312東莞牛山舊改項(xiàng)目產(chǎn)品建議及案名建議(深化世聯(lián)工作回顧項(xiàng)目工作會(huì)議已提交工作成果2014.1.162014.1.212014.2.212014.2.28項(xiàng)目定位報(bào)告匯報(bào)項(xiàng)目案名方向研討項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展方向討論項(xiàng)目產(chǎn)品建議20140116_東莞_泰誠(chéng)集團(tuán)_東城牛山舊改項(xiàng)目定位報(bào)告【匯報(bào)版】 20140117_泰誠(chéng)集團(tuán)_案名建議（東城牛山舊改項(xiàng)目）20140123_泰誠(chéng)集團(tuán)_第二次案名建議（東城牛山舊改項(xiàng)目）20140125_泰誠(chéng)集團(tuán)_第三次案名建議（東城牛山舊改項(xiàng)目） 20140220_東莞_泰城牛山項(xiàng)目_產(chǎn)品方向評(píng)估分析（別墅）20

2、140228 _東莞_牛山舊改項(xiàng)目_產(chǎn)品建議世聯(lián)工作回顧項(xiàng)目工作會(huì)議已提交工作成果2014.1.16項(xiàng)目寫在前面的話1、本次匯報(bào)內(nèi)容為2月28日產(chǎn)品建議深化稿；2、本次匯報(bào)核心內(nèi)容：A地塊是否適合做別墅建筑規(guī)劃排布建議項(xiàng)目案名演繹寫在前面的話1、本次匯報(bào)內(nèi)容為2月28日產(chǎn)品建議深化稿；報(bào)告框架 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘及發(fā)展方向 產(chǎn)品建議 A地塊是否適合做別墅產(chǎn)品的研判 建筑規(guī)劃排布建議 戶型建議 價(jià)格預(yù)判 案名建議及演繹報(bào)告框架 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘及發(fā)展方向項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘及發(fā)展方向第一部分項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘及發(fā)展方向第一部分地塊屬性位于城市中心區(qū)的邊緣地帶、周邊配套不足，擁有一定景觀資源的的城市大盤類型指標(biāo)項(xiàng)目區(qū)位東

3、莞東城牛山片區(qū)項(xiàng)目類型舊村改造總用地面積100913總建筑面積421596.3計(jì)容建筑面積353240容積率3.5建筑密度21.9%限高100m地塊屬性位于城市中心區(qū)的邊緣地帶、周邊配套不足，擁有一定景觀價(jià)值挖掘通過區(qū)位地段、交通、環(huán)境等因素分析，項(xiàng)目擁有城市大盤的發(fā)展條件，適宜發(fā)展剛需洋房及經(jīng)濟(jì)型別墅產(chǎn)品價(jià)值優(yōu)勢(shì)制約因素1. 距南城生態(tài)居住區(qū)8分鐘車程；2. 15分鐘即達(dá)南城、東城商業(yè)圈；3. 40萬平米的城市規(guī)模大盤；4. 交通便捷，輕軌周邊沿線物業(yè)；5. 3公里范圍內(nèi)擁有大公園生活；6. 片區(qū)住宅稀缺，競(jìng)爭(zhēng)少。發(fā)揚(yáng)光大盡量規(guī)避1. 3.0以上的高容積率，舒適性有限；2. 地塊東側(cè)有高壓線

4、影響；3. 周邊建筑物有可能遮擋部分外部景觀；4. 空白片區(qū)，客戶對(duì)該區(qū)域心理距離大；5. 周邊生活及市政配套不足；6. 大量工業(yè)廠房影響環(huán)境。價(jià)值挖掘通過區(qū)位地段、交通、環(huán)境等因素分析，項(xiàng)目擁有城市大盤核心價(jià)值通過多方面分析研判，世聯(lián)認(rèn)為，本項(xiàng)目具有城區(qū)地段、資源景觀、大盤規(guī)模三大核心價(jià)值點(diǎn)核心價(jià)值資源景觀城區(qū)地段大盤規(guī)模資源景觀：西側(cè)規(guī)劃為西平水庫公園綠地，未來項(xiàng)目可擁有西平公園景觀資源；與同沙生態(tài)公園僅隔主干道莞長(zhǎng)路，周邊3公里范圍內(nèi)擁有城區(qū)多個(gè)生態(tài)公園。城區(qū)地段：與南城西平城央居住區(qū)、水濂山生態(tài)居住區(qū)距離約5-8公里，周邊住宅用地稀缺，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。大盤規(guī)模：東城區(qū)40萬平米城區(qū)大

5、盤規(guī)模，擁有多種產(chǎn)品。核心價(jià)值通過多方面分析研判，世聯(lián)認(rèn)為，本項(xiàng)目具有城區(qū)地段、資市場(chǎng)現(xiàn)狀80-115剛需戶型成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品則逐漸向精小化方向發(fā)展剛需集中釋放，80-110的剛需戶型成交占總量6成以上；13年約90個(gè)項(xiàng)目剛需產(chǎn)品的新推，大多數(shù)項(xiàng)目去貨都在7成左右。2013年經(jīng)濟(jì)型小面積別墅逐漸增多，依靠低總價(jià)打開大量中高端客戶的市場(chǎng)聯(lián)排別墅去化速度最好，獨(dú)棟別墅消化率最低，出貨壓力最大。市場(chǎng)現(xiàn)狀80-115剛需戶型成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品；別墅產(chǎn)品則逐客戶分析主要牽引城市中心區(qū)被動(dòng)外溢客戶：剛需首置型洋房客戶、經(jīng)濟(jì)入門級(jí)別墅客戶客戶分類剛需首置客戶經(jīng)濟(jì)型別墅客戶客戶構(gòu)成年輕白領(lǐng)或泛公務(wù)員小

6、企業(yè)主、個(gè)體戶、企業(yè)高管購房目的自住，作婚房改善性居住、擁有居住在別墅的夢(mèng)想意向購買產(chǎn)品物業(yè)高層聯(lián)排或雙拼別墅面積80-120平200-300平購房關(guān)注點(diǎn)價(jià)格、產(chǎn)品、交通性價(jià)比、產(chǎn)品贈(zèng)送率、升值潛力配套配套齊全擁有自然資源客戶分析主要牽引城市中心區(qū)被動(dòng)外溢客戶：剛需首置型洋房客戶、別墅產(chǎn)品的形式探討目前東莞市場(chǎng)300平米以下熱銷別墅主要有雙拼、聯(lián)排、疊加三種產(chǎn)品類型：產(chǎn)品類型指標(biāo)要求產(chǎn)品舒適度景觀資源市場(chǎng)表現(xiàn)雙拼別墅聯(lián)排別墅疊加別墅根據(jù)本地塊指標(biāo)、客戶接受度及市場(chǎng)情況世聯(lián)建議本項(xiàng)目打造三聯(lián)排、四聯(lián)排別墅產(chǎn)品。建筑密度較低，容積率要求0.8-1.2擁有較好資源，對(duì)景觀要求較高擁有寬闊的室外空間，

7、舒適性高小面積產(chǎn)品去化好，僅次于聯(lián)排建筑密度一般，容積率最高可達(dá)2.5擁有一定資源即可，要求不嚴(yán)實(shí)用性與舒適性并存，性價(jià)比高市場(chǎng)最熱銷的產(chǎn)品，去化速度快容積率要求不嚴(yán)，一般作為高層住宅的溢價(jià)產(chǎn)品對(duì)資源及景觀不敏感，以產(chǎn)品的性價(jià)比為主要賣點(diǎn)贈(zèng)送空間較大但私密性不足，客戶認(rèn)可度有限，銷售一般，目前較少該類產(chǎn)品別墅產(chǎn)品的形式探討目前東莞市場(chǎng)300平米以下熱銷別墅主要有雙產(chǎn)品方向根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品、客戶需求以及自身情況，世聯(lián)建議：洋房以80-100平緊湊2+1房-舒適3房產(chǎn)品為主；別墅往經(jīng)濟(jì)型別墅方向發(fā)展，產(chǎn)品類型為聯(lián)排別墅。序號(hào) 戶型建筑面積（）計(jì)算面積面積比總面積套數(shù)套數(shù)比1緊湊2+1房80-85842

8、5%105000123530%2舒適3房90-1009538%159600168040%3闊綽3房110-12011529%121900106025%4豪華3+1房125-1351304%156001203%5經(jīng)濟(jì)型別墅200-2502254%18000802%合計(jì)100%4201004175100%戶型配比建議：產(chǎn)品方向根據(jù)市場(chǎng)產(chǎn)品、客戶需求以及自身情況，世聯(lián)建議：序號(hào) A地塊是否適合做別墅的研判第二部分 產(chǎn)品建議A地塊是否適合做別墅的研判第二部分 產(chǎn)品建議A地塊B地塊A地塊限制條件地塊占地75351建筑面積269375R3.5，高容積率地塊形狀破碎東側(cè)高壓線影響A地塊別墅規(guī)劃思考：市場(chǎng)是否

9、接受此類產(chǎn)品？能否產(chǎn)生高溢價(jià)？是否有足夠的舒適度？地塊容積率高，整體舒適性有限；世聯(lián)根據(jù)市場(chǎng)及客戶分析，研判A地塊是否適合發(fā)展別墅產(chǎn)品。A地塊B地塊A地塊限制條件地塊占地75351A地塊別墅規(guī)劃高容積率別墅案例案例研究目的：分析同質(zhì)化項(xiàng)目的產(chǎn)品形式、銷售情況、規(guī)劃特點(diǎn)預(yù)判項(xiàng)目別墅產(chǎn)品的市場(chǎng)表現(xiàn)、客戶認(rèn)可度選取案例原則：項(xiàng)目規(guī)模相當(dāng)容積率與本項(xiàng)目接近或低于本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃具有借鑒意義高容積率別墅案例案例研究目的：選取案例原則：項(xiàng)目十二橡樹莊園星河丹堤圖示容積率1.12 1.8占地133424.58平方米20萬平米建面147930平方米38萬平米產(chǎn)品形式別墅、高層別墅、高層市場(chǎng)銷售情況共326套別墅

10、產(chǎn)品。每次開盤均引起市場(chǎng)轟動(dòng)，開盤銷售均在80%以上以低密度產(chǎn)品啟動(dòng)，別墅產(chǎn)品每次開盤即售罄，成為深圳大盤標(biāo)桿客戶認(rèn)可情況由于深圳建筑密度普遍較高，半圍合式高低配產(chǎn)品在深圳市場(chǎng)較受歡迎，客戶接受度高配合銀湖山景觀資源，整體形象展示較優(yōu)，盡管是陌生區(qū)域的樓盤，通過區(qū)域炒作、大活動(dòng)起勢(shì)等，獲得了客戶的認(rèn)可深圳高低配項(xiàng)目案例項(xiàng)目十二橡樹莊園星河丹堤圖示容積率1.12 1.8占地133項(xiàng)目江南第一城御泉山圖示容積率21.3占地20萬13.6萬建面40萬17.7萬產(chǎn)品形式雙拼、聯(lián)排、疊拼、高層類獨(dú)棟、高層市場(chǎng)銷售情況自09年推出140套別墅，自今都沒有賣完，平均每月走貨不足2套09年12月推出，共60套

11、別墅，去年年底基本賣完，平均每月1套客戶認(rèn)可情況由于排布密集，無強(qiáng)勢(shì)景觀資源，舒適感較差，客戶認(rèn)可度低圍合式布局，四周有高層洋房遮擋，通風(fēng)采光和舒適感較差，也對(duì)別墅區(qū)業(yè)主的私密性有一定的影響。東莞高低配項(xiàng)目案例項(xiàng)目江南第一城御泉山圖示容積率21.3占地20萬13.6萬建市場(chǎng)：圍合式的產(chǎn)品強(qiáng)化內(nèi)部空間的領(lǐng)域感和私密性，對(duì)容積率的舒適性要求較高，從東莞市場(chǎng)該類產(chǎn)品的走貨速度來看，不是很理想；客戶：客戶認(rèn)為此類產(chǎn)品密度較大，舒適性不高，圈層的純粹性不夠，接受度一般；產(chǎn)品溢價(jià)：此類產(chǎn)品組合在東莞市場(chǎng)溢價(jià)較低，價(jià)格實(shí)現(xiàn)基本為洋房的1.21.3倍，無法實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。案例借鑒小結(jié)市場(chǎng)：圍合式的產(chǎn)品強(qiáng)化內(nèi)部空間

12、的領(lǐng)域感和私密性，對(duì)容積率的舒產(chǎn)品配比形式預(yù)判產(chǎn)品形式層數(shù)小區(qū)容積率經(jīng)驗(yàn)值獨(dú)棟3層以內(nèi)0.3雙拼3層以內(nèi)0.4-0.5聯(lián)排3層以內(nèi)0.6-0.8疊加4-6層0.8-1.0多層6-7層1.2-2.0小高層8-11層1.6-2.2中高層12-18層2.2-2.8高層19-33層2.8-4.5在盡量做滿3.5容積率的條件下，別墅按0.8、高層按4.0容積率計(jì)算：物業(yè)類別別墅高層住宅用地容積率建筑面積建筑面積比占地面積占地面積比0.878122.9%976513%426156397.1%6539187%按別墅套均200計(jì)算，A地塊能做聯(lián)排別墅39套；無法形成規(guī)模效應(yīng)，居住的純粹度、舒適性有限，別墅產(chǎn)品

13、的溢價(jià)空間不大產(chǎn)品配比形式預(yù)判產(chǎn)品形式層數(shù)小區(qū)容積率經(jīng)驗(yàn)值獨(dú)棟3層以內(nèi)0A地塊規(guī)劃研判項(xiàng)目限制條件受3.5的容積率限制，A地塊基本不具備打造舒適型別墅的條件，若打造經(jīng)濟(jì)型別墅僅39套，居住的純粹度、舒適性有限，別墅產(chǎn)品的溢價(jià)空間不大市場(chǎng)表現(xiàn)東莞該類產(chǎn)品市場(chǎng)去化速度相對(duì)較慢，月均去化1-2套，并沒有很好地起到拔高項(xiàng)目整體形象的作用客戶認(rèn)可度此類產(chǎn)品密度較大，舒適性不高，圈層的純粹性不夠，客戶的接受度一般；產(chǎn)品溢價(jià)能力價(jià)格實(shí)現(xiàn)僅為洋房的1.21.3倍，無法實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)綜合多方考慮世聯(lián)不建議在A地塊做別墅產(chǎn)品A地塊規(guī)劃研判項(xiàng)目限制條件受3.5的容積率限制，A地塊基本不世聯(lián)建議洋房別墅中信森林湖葡萄莊園

14、別墅、高層兩種物業(yè)形成獨(dú)立組團(tuán)A地塊作為純粹的高層住宅區(qū)，B地塊則作為高低配半圍合社區(qū)；產(chǎn)品相對(duì)集中布置，形成獨(dú)立的組團(tuán)空間，保證了低密度社區(qū)居住氛圍勻質(zhì)化。獨(dú)立組團(tuán)規(guī)劃案例借鑒世聯(lián)建議洋房別墅中信森林湖葡萄莊園別墅、高層兩種物業(yè)形成獨(dú)立獨(dú)立組團(tuán)規(guī)劃別墅案例指標(biāo)萬科四季花城項(xiàng)目區(qū)位塘廈蛟乙塘總用地面積5.1萬總建筑面積10.2萬容積率2.0總套數(shù)129套別墅戶型165聯(lián)排別墅萬科四季花城別墅產(chǎn)品處于塘廈鎮(zhèn)蛟乙塘，與本項(xiàng)目同為中心區(qū)邊緣地帶，2013年中旬開始推廣，2013年10月別墅開盤，1個(gè)月內(nèi)全部別墅產(chǎn)品售罄。與東莞其他別墅項(xiàng)目相比，萬科四季花城的別墅銷售周期短，去化速度快。萬科四季花城獨(dú)

15、立組團(tuán)規(guī)劃別墅案例指標(biāo)萬科四季花城項(xiàng)目區(qū)位塘廈蛟乙塘總用地建筑規(guī)劃排布建議第二部分 產(chǎn)品建議建筑規(guī)劃排布建議第二部分 產(chǎn)品建議規(guī)劃解讀中間兩棟住宅破壞了中央園林的完整性，且這兩棟住宅正對(duì)小區(qū)的大門，在風(fēng)水上也有影響。B地塊作為別墅+高層的高低配建筑排布，高層住宅包圍在別墅東、北兩側(cè)，整個(gè)別墅區(qū)域的圍合感強(qiáng)，居住舒適度有所降低規(guī)劃解讀中間兩棟住宅破壞了中央園林的完整性，且這兩棟住宅正對(duì)規(guī)劃解讀幼兒園規(guī)劃在小區(qū)A地塊西南角，對(duì)于接送的家長(zhǎng)而言交通不便，且影響了項(xiàng)目整體的商業(yè)完整性，與南面回遷房的商業(yè)形成斷層。建議幼兒園移至項(xiàng)目東北角位置，交通較為便利，同時(shí)不影響項(xiàng)目商業(yè)的完整性。規(guī)劃解讀幼兒園規(guī)劃

16、在小區(qū)A地塊西南角，對(duì)于接送的家長(zhǎng)而言交通A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議一打造中央主景觀軸，住宅沿軸線分布，樓層由北向南樓層遞減， 形成純粹的高層社區(qū)A地塊B地塊洋房形成獨(dú)立組團(tuán)，獨(dú)享私家園林空間；由北向南樓層遞減，南向開闊，點(diǎn)式樓居多，空間通透，壓抑感弱33F33F33F33F28F28F28F28F28F28F24F24F24F24F24F園林一園林二樓層遞減A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議一A地塊B地塊洋房形成獨(dú)立組A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議一以地塊私密性、景觀資源作為產(chǎn)品排布的主要考慮因素，并考慮東面高壓線的影響A地塊B地塊產(chǎn)品排布原則：1.景觀資源最大化；2.盡量退讓形成中央

17、園林空間；3.排布過程中將小戶型產(chǎn)品盡量排布臨路段，大面積靠近景觀軸，充分保證大面積地塊的舒適度。80852+1房90100小三房110120舒適三房125135舒適四房A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議一A地塊B地塊產(chǎn)品排布原則：A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議二打造中央公園主景觀，住宅以公園為中心點(diǎn)式排布，形成圍合式私密社區(qū)A地塊B地塊中央公園“中央公園”以地塊內(nèi)部不可建設(shè)用地為景觀主軸，且項(xiàng)目?jī)?nèi)部自成一園，并以此為骨架組織社區(qū)各級(jí)景觀；住宅則以公園為核，形成圍合式社區(qū)A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議二A地塊B地塊中“中央公園”A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議二圍繞中央公園主景觀排布，保持中

18、央景觀的完整性，充分保證景觀面及舒適度A地塊B地塊中央公園產(chǎn)品排布原則：1.景觀資源最大化；2.盡量退讓形成中央園林空間；3.排布過程中將小戶型產(chǎn)品盡量排布臨路段，大面積靠近景觀軸，充分保證大面積地塊的舒適度。80852+1房90100小三房110120舒適三房125135舒適四房A地塊規(guī)劃排布A地塊規(guī)劃排布建議二A地塊B地塊中產(chǎn)品排布原則規(guī)劃布局建議圍合式中央景觀園林規(guī)劃案例借鑒恒大雅苑中央湖景百悅尚城規(guī)劃布局建議圍合式中央景觀園林規(guī)劃案例借鑒中央湖景百悅尚城A地塊規(guī)劃排布商業(yè)規(guī)模確定根據(jù)城市規(guī)劃指標(biāo)，服務(wù)于本項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模約為11000平米；沿街商鋪比例約占商業(yè)體量的70%，根據(jù)項(xiàng)目的具體

19、情況，建議配置兩層的集中商業(yè)，約占30%，3500平米左右本項(xiàng)目建筑面積40萬平米，按每百平米3人計(jì)算，預(yù)計(jì)居民約12000人，屬于小區(qū)級(jí)別；按小區(qū)級(jí)別規(guī)劃指標(biāo)，商業(yè)面積應(yīng)控制在700-1000平米/千人12千人=840012000平米之間。居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)戶數(shù)(戶)10000-160003000-5000300-1000人口(人)30000-5000010000-150001000-3000飲食類日常用品類家居類日常服務(wù)類娛樂類其他類30-40%30%-40%20%-30%20%-30%2%-4%2%-4%3000-4000平米3000-4000平米2000-3000平米2000-3000平米

20、200-400平米200-400平米 通常作為集中商業(yè)區(qū)，引進(jìn)超市為居民日常消費(fèi)服務(wù)。A地塊規(guī)劃排布商業(yè)規(guī)模確定沿街商鋪比例約占商業(yè)體量的70%，A地塊規(guī)劃排布商業(yè)規(guī)劃排布建議考慮整體道路的通達(dá)性較好，沿主干道布置臨街商鋪，以主題商業(yè)街為發(fā)展方向。A地塊B地塊1、世聯(lián)建議只做首層商鋪底商作為現(xiàn)金流產(chǎn)品，主要承擔(dān)快速回款功能；根據(jù)東莞商業(yè)銷售一般規(guī)律，二層以上商業(yè)價(jià)格實(shí)現(xiàn)較低，價(jià)格僅為首層商鋪的60%；2、首層商鋪可參考目前東莞市場(chǎng)上較受歡迎的挑高6米的產(chǎn)品，買一層可得兩層。A地塊規(guī)劃排布商業(yè)規(guī)劃排布建議A地塊B地塊1、世聯(lián)建議只做首A地塊規(guī)劃排布商業(yè)規(guī)劃排布建議考慮未來居民生活需要，建議在項(xiàng)目

21、東南角配置2層的集中式社區(qū)商業(yè)A地塊B地塊為更好地服務(wù)大型社區(qū)做商業(yè)支撐，需引進(jìn)中大型商超，為居民提供日常消費(fèi)，建議配置兩層的集中商業(yè)，約占30%3500平米左右。A地塊規(guī)劃排布商業(yè)規(guī)劃排布建議A地塊B地塊為更好地服務(wù)大型社A地塊規(guī)劃排布幼兒園規(guī)劃排布建議考慮居民接送的交通便利性，同時(shí)保證商業(yè)的完整性不受影響，建議幼兒園設(shè)置在東北角A地塊B地塊建議幼兒園設(shè)在項(xiàng)目東北角位置，交通較為便利，同時(shí)不影響項(xiàng)目商業(yè)的完整性；在首期啟動(dòng)時(shí)，同時(shí)可以作為銷售中心使用，路口昭示性明顯，弱化片區(qū)的陌生感。A地塊規(guī)劃排布幼兒園規(guī)劃排布建議A地塊B地塊建議幼兒園設(shè)在項(xiàng)B地塊規(guī)劃排布B地塊規(guī)劃排布建議半圍合式高低配建

22、筑排布；以小主題園林為主，并考慮與外部公園景觀資源整合A地塊B地塊由于容積率限制，無法在B地塊打造中央園林，建議以小主題式園林營(yíng)造生活感，可考慮設(shè)出入口將西平水庫公園連成一片并適當(dāng)進(jìn)行資源整合；北面外圍規(guī)劃高層洋房，規(guī)避外界影響因素的同時(shí)，保證了內(nèi)部別墅產(chǎn)品的私密性；B地塊規(guī)劃排布B地塊規(guī)劃排布建議A地塊B地塊由于容積率限制，B地塊規(guī)劃排布B地塊規(guī)劃排布建議以90-110平戶型為高層的主要戶型，配合經(jīng)濟(jì)型別墅A地塊B地塊考慮B地塊無強(qiáng)勢(shì)景觀，且配有別墅產(chǎn)品，建議以90-110中間級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行配比；別墅主要以三聯(lián)排、四聯(lián)排為主，景觀資源較差的位置可建部分六聯(lián)排產(chǎn)品，規(guī)避劣勢(shì)并作為高性價(jià)比產(chǎn)品。90

23、100小三房110120舒適三房經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別墅B地塊規(guī)劃排布B地塊規(guī)劃排布建議A地塊B地塊考慮B地塊無強(qiáng)勢(shì)規(guī)劃布局建議高低配半圍合式別墅規(guī)劃案例借鑒萬科四季花城鼎峰尚境規(guī)劃布局建議高低配半圍合式別墅規(guī)劃案例借鑒萬科四季花城鼎峰尚戶型建議第二部分 產(chǎn)品建議戶型建議第二部分 產(chǎn)品建議產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：80-85平緊湊2+1房中信觀瀾凱旋城75 2+1房設(shè)計(jì)要點(diǎn)：客廳開間3.3-4.0米，滿足公共活動(dòng)；餐廳開間2.5-3米，半獨(dú)立設(shè)置；主臥開間3.3-3.8米，南向，倒凸窗設(shè)計(jì)；次臥開間2.6-3.3米，倒凸窗設(shè)計(jì)；衛(wèi)生間開間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.7-2.4米，設(shè)有入戶花園、景觀

24、陽臺(tái)；增值空間：贈(zèng)送面積可改房，或衣帽間；客廳臥室均南向；設(shè)置入戶花園；景觀飄窗設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積：約10產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：中信觀瀾凱旋城75 2+1房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：90-100平舒適3房尚書悅府90 3房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：客廳開間3.6-4.2米，南向或景觀面，舒適度良好 滿足公共活動(dòng)；餐廳開間2.7-3.3米，半獨(dú)立設(shè)置；廚房開間1.8-2.2米；主臥開間3.6-4.2米，舒適度良好；次臥開間2.5-3.3米，滿足居住基本需求；雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，開間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.8-2.2米，設(shè)有生活陽臺(tái)、景觀陽臺(tái)；增值空間：擴(kuò)大主臥舒適度；房間均有景觀飄窗設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面

25、積：約15產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：尚書悅府90 3房2廳2衛(wèi)設(shè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：110-120平闊綽3房中信觀瀾凱旋城110 3房2廳2衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：客廳開間3.5-4.5米，南向或景觀面，舒適度良好 滿足公共活動(dòng)；餐廳開間2.7-3.3米，半獨(dú)立設(shè)置；廚房開間1.8-2.2米；主臥開間3.4-4.2米，帶書房或衣帽間，舒適度較高；次臥開間2.7-3.3米，滿足居住基本需求；雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，開間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.7-2.4米，設(shè)有生活陽臺(tái)、景觀陽臺(tái)；增值空間：主臥帶有衣帽間或書房，增加舒適度；房間均有景觀飄窗設(shè)計(jì)；贈(zèng)送面積：約20產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：中信觀瀾

26、凱旋城110 3房2產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：125-135平豪華3+1房設(shè)計(jì)要點(diǎn)：客廳開間4.5-5.5米，南向或景觀面，舒適大氣；餐廳獨(dú)立設(shè)置，開間 3.0-3.6米，與客廳南北通透；廚房開間2-2.6米，操作臺(tái)面及儲(chǔ)藏空間充足；主臥開間3.6-4.5米，南向，設(shè)置獨(dú)立衣帽間或書房；次臥保證所有開間在3米以上，其中一間開間在3.3米以上；雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，開間1.6-2.4米；陽臺(tái)進(jìn)深0.7-2.4米，均設(shè)有生活陽臺(tái)、景觀陽臺(tái)；增值空間：贈(zèng)送面積可改房間，變4房；雙主臥設(shè)計(jì)；設(shè)置儲(chǔ)藏間；除客廳外，主臥有獨(dú)立陽臺(tái)；贈(zèng)送面積：約25中信森林湖蘭溪谷130 3+1房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：

27、設(shè)計(jì)要點(diǎn)：中信森林湖蘭溪谷13產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：經(jīng)濟(jì)型別墅，面積約180-250平米分層功能空間面積()總面積()首層門廳580-110客廳40-50公用衛(wèi)生間5-10中廚10-20餐廳20-25地下室車庫6565(贈(zèng)送)多功能室工人房(衛(wèi))健身區(qū)分層功能空間面積()總面積()三層主臥主臥室30-4045-60衛(wèi)生間+衣帽間10書房5-10二層次臥臥室15-2050-80衛(wèi)生間+衣帽間5-10次臥室215-25公衛(wèi)5家庭廳10-20產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議：分層功能空間面積()總面積(產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅產(chǎn)品戶型借鑒：萬科四季花城，面積約168平米一層二層三層四層產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅產(chǎn)

28、品戶型借鑒：一層二層三層四層產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅產(chǎn)品戶型借鑒：萬科麓湖別墅，面積約248平米一層二層三層地下室產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅產(chǎn)品戶型借鑒：一層二層三層地下室產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議一：下沉式庭院設(shè)計(jì)建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶橋步行系統(tǒng)組團(tuán)綠化步行系統(tǒng)龍湖滟瀾山地下停車及宅間景觀系統(tǒng)剖面圖從二層向組團(tuán)綠化看下沉庭院下沉庭院到車庫入口產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議一：建筑前庭園地下車庫下沉庭園入戶產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議二：采光天井設(shè)計(jì)內(nèi)庭院天井設(shè)計(jì) 通風(fēng)采光融入自然產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議二：內(nèi)庭院天井設(shè)計(jì) 通風(fēng)采光融入自產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議三：客廳挑空設(shè)計(jì)6.6米層高，空間開揚(yáng)，彰顯

29、尊貴6.6米客廳產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議三：6.6米層高，空間開揚(yáng)，彰顯產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議四：閣樓增值空間頂層閣樓產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議別墅附加值建議四：頂層閣樓價(jià)格預(yù)判第三部分價(jià)格預(yù)判第三部分定價(jià)原則根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)綜合對(duì)比后可知：目前項(xiàng)目片區(qū)暫無在售項(xiàng)目，但市區(qū)擁有大量本項(xiàng)目的同等級(jí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，適宜采用市場(chǎng)比較法定價(jià)。住宅定價(jià)主要參考東莞城區(qū)剛需項(xiàng)目的成交價(jià)格，并適當(dāng)參考城市邊緣區(qū)域項(xiàng)目成交情況從開發(fā)商品牌、產(chǎn)品升級(jí)、未來房?jī)r(jià)增長(zhǎng)空間、交通、配套等多方面綜合考慮定價(jià)。定價(jià)原則根據(jù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)綜合對(duì)比后可知：目前項(xiàng)目片區(qū)暫無在售項(xiàng)目高層價(jià)格測(cè)算比準(zhǔn)類別：開發(fā)商品牌、地段位置、園林規(guī)劃、交通便利、產(chǎn)品戶

30、型、生活配套等方面：項(xiàng)目名稱開發(fā)商品牌地段位置園林規(guī)劃產(chǎn)品戶型生活配套交通便利合計(jì)價(jià)格（毛坯）恒大雅苑13182022172211211000萬科金悅香樹1320152520241179500萬科金色夢(mèng)想1315172516201068500本項(xiàng)目1015152515201008653通過產(chǎn)品對(duì)比，世聯(lián)認(rèn)為本項(xiàng)目在外部資源優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品打造方面，可實(shí)現(xiàn)均價(jià)8653元/平高層價(jià)格測(cè)算比準(zhǔn)類別：項(xiàng)目名稱開發(fā)商品牌地段位置園林規(guī)劃產(chǎn)品高層綜合定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目的初步判斷，世聯(lián)針對(duì)項(xiàng)目初步的價(jià)格測(cè)算，提出了以下溢價(jià)條件：城市規(guī)劃利好及片區(qū)舊改發(fā)展的價(jià)值提升 ；根據(jù)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，房?jī)r(jià)約6%的年

31、增長(zhǎng)； 隨未來片區(qū)發(fā)展，世聯(lián)操盤優(yōu)勢(shì)所產(chǎn)生的溢價(jià)，預(yù)計(jì)首期產(chǎn)品整體均價(jià)約9200元/平高層綜合定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目的初步判斷，世聯(lián)針對(duì)項(xiàng)目初步的別墅價(jià)格測(cè)算比準(zhǔn)類別：景觀資源、交通區(qū)位、園林規(guī)劃、產(chǎn)品戶型、性價(jià)比、物業(yè)管理、居住純粹度：項(xiàng)目名稱景觀資源交通區(qū)位園林規(guī)劃產(chǎn)品戶型產(chǎn)品性價(jià)比物業(yè)管理居住純粹性合計(jì)價(jià)格海逸豪庭3015221530151013720000帝景中央252015152315812120000豐泰旗山橡樹郡201315132810810714000本項(xiàng)目201015152510510014837通過產(chǎn)品對(duì)比，世聯(lián)認(rèn)為本項(xiàng)目在外部資源優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品打造方面，可實(shí)現(xiàn)均價(jià)14837元

32、/平別墅價(jià)格測(cè)算比準(zhǔn)類別：項(xiàng)目名稱景觀資源交通區(qū)位園林規(guī)劃產(chǎn)品戶別墅綜合定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目的初步判斷，世聯(lián)針對(duì)項(xiàng)目初步的價(jià)格測(cè)算，提出了以下溢價(jià)條件：外部公園景觀、綠地資源的建成的環(huán)境增值；片區(qū)逐步被客戶接受所帶來的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)； 隨未來片區(qū)發(fā)展，世聯(lián)操盤優(yōu)勢(shì)所產(chǎn)生的溢價(jià)，預(yù)計(jì)首期產(chǎn)品整體均價(jià)約15500元/平別墅綜合定價(jià)根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和項(xiàng)目的初步判斷，世聯(lián)針對(duì)項(xiàng)目初步的案名建議及演繹第四部分案名建議及演繹第四部分主推案名主推案名曦 城“曦”古語：陽光、太陽，有蒸蒸日上、陽光明媚的美好寓意”；“城”彰顯出城邦、大宅的不凡氣度。曦城，將象征正能量的太陽與住宅相結(jié)合，給整座城市帶來無限活力與生機(jī)。曦

33、 城“曦”古語：陽光、太陽，有蒸蒸日上、陽光明媚的美好獨(dú)倚闌珊，每一次日出都是希望。獨(dú)倚闌珊，每一次日出都是希望。獨(dú)倚闌珊，看日出到遲暮。漁舟唱起，每一次付出都是收獲。獨(dú)倚闌珊，看日出到遲暮。漁舟唱起，每一次付出都是收獲。晨光微露，每一天都是新生。晨光微露，每一天都是新生。蔚藍(lán)水岸“蔚藍(lán)”代表天空、水體的顏色，項(xiàng)目周邊的西平水庫、同沙公園共同構(gòu)建了一片原生自然水域，蔚藍(lán)水岸，營(yíng)造了一個(gè)健康生態(tài)的純粹住宅區(qū)。蔚藍(lán)水岸“蔚藍(lán)”代表天空、水體的顏色，項(xiàng)目周邊的西平水庫、同無絲竹之亂耳無絲竹之亂耳無案牘之勞形。無案牘之勞形。寧靜致遠(yuǎn)，惟吾德馨。寧靜致遠(yuǎn)，惟吾德馨。陶 然 居“陶”有陶冶性情之意，“然”