北京某項(xiàng)目策劃方案58p課件

1、河北興旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京大屯項(xiàng)目策劃方案 河北興旺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 北京目錄前 言第一章 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境概述1、項(xiàng)目基本情況2、項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境分析第二章 宏觀環(huán)境解讀1、大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢(shì)分析2、區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析第三章 項(xiàng)目SWOT分析篇1、項(xiàng)目SWOT分析2、SWOT延展與對(duì)策第四章 市場(chǎng)調(diào)研篇1、目標(biāo)需求所面臨的問(wèn)題2、住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定3、商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定4、公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定第五章 項(xiàng)目整體定位篇1、項(xiàng)目綜合定位2、整體案名定位3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位4、項(xiàng)目形象定位5、項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立第六章 項(xiàng)目規(guī)劃建議1、項(xiàng)目整體規(guī)劃2、各分區(qū)規(guī)劃建議第七章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略1

2、、營(yíng)銷策略2、推廣策略附表目錄前 言3、商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定前言：創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題明確區(qū)域角色認(rèn)清項(xiàng)目實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā)模式的確定開(kāi)發(fā)商贏利最優(yōu)化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)發(fā)現(xiàn)區(qū)域空白立足資源基礎(chǔ)整合商務(wù)休閑娛樂(lè)元素整體定位規(guī)劃打造核心引爆點(diǎn)產(chǎn)品體系創(chuàng)新物業(yè)發(fā)展建議 本策劃報(bào)告結(jié)合對(duì)北京地產(chǎn)整體市場(chǎng)、公寓、商業(yè)、住宅等全面而細(xì)致的調(diào)研,通過(guò)對(duì)相似成功案例的歸納對(duì)比、反復(fù)論證和科學(xué)評(píng)估后編制而成。前言：創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式構(gòu)建特色主題構(gòu)建特色主題明確區(qū)域角色認(rèn)清項(xiàng)第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境概述第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及周邊環(huán)境概述項(xiàng)目東側(cè)緊鄰安立路，北

3、鄰凱富國(guó)際酒店，南鄰第五大道，西鄰慧忠北里第一社區(qū)，總占地約29000 ，地上總建筑面積約15萬(wàn)。地塊呈長(zhǎng)條形，（詳見(jiàn)地塊圖） 東臨安立路，交通便利，四通八達(dá)。1. 項(xiàng)目基本情況本案項(xiàng)目東側(cè)緊鄰安立路，北鄰凱富國(guó)際酒店，南鄰第五大道，西鄰慧忠案本天創(chuàng)世緣新榮家園慧忠北里社區(qū)第五大道馬哥孛羅大廈安立花園凱富國(guó)際酒店項(xiàng)目處于奧亞商圈內(nèi)部，北部有國(guó)際公寓、大型超市、銀行、餐飲、商業(yè)步行街等；項(xiàng)目西側(cè)為大型居民區(qū)；項(xiàng)目東側(cè)臨街，隔街則分布有大型酒店、餐飲以及居民區(qū)。項(xiàng)目南側(cè)則分布有大型商業(yè)體、寫(xiě)字樓、大型居民區(qū)及醫(yī)院等。2.項(xiàng)目宗地及周邊環(huán)境分析儲(chǔ)蓄銀行九臺(tái)2000家園大屯路大屯北路安立路案本天創(chuàng)世緣

4、新慧忠北里社區(qū)第五大道馬哥孛羅大廈安立花園凱富國(guó)第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第二章 宏觀環(huán)境解讀第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第二1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢(shì)分析2019年2月起全國(guó)各大城市紛紛制定“限購(gòu)令”剛需觀望加重抑制改善住房需求打擊投資者打擊異地炒房開(kāi)發(fā)資金來(lái)源緊縮養(yǎng)房成本增加資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)對(duì)本項(xiàng)目如何準(zhǔn)確定位規(guī)劃、吸引目標(biāo)客群、制定有效銷售政策提出挑戰(zhàn)對(duì)本項(xiàng)目如何快速回籠資金、如何加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度、如何處理好銷售與持有的關(guān)系提出新的挑戰(zhàn)2019年起，上海重慶等試點(diǎn)開(kāi)征“房產(chǎn)稅”2019年5月18日起，央行今年第四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率上升至21%的

5、歷史高位，貨幣政策收緊加劇。2019年4月6日，央行再次宣布加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上貸款利率升至6.8%。端午節(jié)前后或再次加息。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始納入調(diào)控視野，北京嚴(yán)禁“商改住”1.1全國(guó)房地產(chǎn)政策分析1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢(shì)分析剛需觀望加重抑制改善住房需求打1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢(shì)分析 經(jīng)過(guò)十幾年的大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),北京的城市面貌發(fā)生了巨大的變化與問(wèn)題,而房?jī)r(jià)的居高不下是近幾年人們熱議的話題。北京房?jī)r(jià)的緩解從2019年初見(jiàn)端倪，各種政策紛紛出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓，到目前為止，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不容樂(lè)觀。 但就北京現(xiàn)況來(lái)觀察，新樓盤仍然層出不容，而對(duì)于新地塊的開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)商們并沒(méi)有放手跡

6、象，而且就新樓盤的銷售情況而看，地段優(yōu)及價(jià)格優(yōu)的樓盤仍然是消費(fèi)者們哄搶的對(duì)象，所以，北京是在限購(gòu)中求發(fā)展，政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響也并不能遏制房地產(chǎn)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)布局不均衡、開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的轉(zhuǎn)換以及開(kāi)發(fā)重心的逐漸外移都是對(duì)城市中心樓市的威脅點(diǎn)，對(duì)于空白商業(yè)點(diǎn)仍需要努力挖掘。1.2 北京：打壓政策中求生存1.大環(huán)境下房地產(chǎn)政策趨勢(shì)分析 經(jīng)過(guò)十幾年的大規(guī)模房地產(chǎn)上市房源：二手截止到目前為止奧亞商圈內(nèi)未出現(xiàn)新開(kāi)發(fā)樓盤，所以成交的房源均為二手房源 。套型結(jié)構(gòu) ：二手中小戶型住宅占主流商圈內(nèi)高檔地產(chǎn)項(xiàng)目云集，但由于北京房?jī)r(jià)發(fā)展勢(shì)頭以及購(gòu)房主要人群人均收入的限制，目前成交房源大部分為中小戶型房源。

7、價(jià)位結(jié)構(gòu) ：從21000-70000不等奧亞商圈內(nèi)大型成熟社區(qū)較多，如慧忠里小區(qū)、臥龍小區(qū)等，價(jià)位從21000到70000左右不等。商業(yè)結(jié)構(gòu) ：布局不協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)擁有龐大的消費(fèi)人流和很強(qiáng)的消費(fèi)能力，但目前的商圈內(nèi)的商業(yè)供應(yīng)量略顯不足，存在大量消費(fèi)外流的問(wèn)題，尤其是休閑娛樂(lè)及較為高檔的購(gòu)物場(chǎng)所更加缺乏。 公寓市場(chǎng)：規(guī)?；l(fā)展亞奧商圈內(nèi)存在多個(gè)公寓項(xiàng)目，主要分布在項(xiàng)目南側(cè)如匯園、匯欣、名人等。2.區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析（奧亞）小區(qū)分布公寓分布上市房源：二手2.區(qū)域商圈房地產(chǎn)分析（奧亞）小公寓分布第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第三章 項(xiàng)目SWOT分析第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第一章

8、項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第三1.項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)成熟社區(qū) 亞奧商圈中心 交通通達(dá)性強(qiáng)項(xiàng)目劣勢(shì)體量較小，無(wú)法形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)周邊成型商業(yè)體競(jìng)爭(zhēng)壓力S W T O SWOT項(xiàng)目威脅項(xiàng)目周邊均有成型的商業(yè)體及住宅區(qū)，需考慮周邊消化情況政策威脅項(xiàng)目機(jī)會(huì)休閑娛樂(lè)及較為高檔的購(gòu)物場(chǎng)所較少、零售業(yè)不足1.項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)S W T O SWOT2. SWOT延展與對(duì)策S延展W對(duì)策O延展T對(duì)策利用項(xiàng)目北側(cè)成熟商圈氛圍、便利的交通、五星酒店等優(yōu)勢(shì)，建立品牌發(fā)展道路利用業(yè)態(tài)差異化策略營(yíng)造商氣、人氣；利用高品質(zhì)產(chǎn)品抵消規(guī)模上的不足；需合理規(guī)劃內(nèi)街，增加項(xiàng)目臨街面走業(yè)態(tài)錯(cuò)位、側(cè)重發(fā)展休閑娛樂(lè)等服務(wù)業(yè)態(tài)路

9、線；走高端、精品道路；加快入市步伐，保證產(chǎn)品品質(zhì)，多元化發(fā)展，滿足市場(chǎng)不同消費(fèi)群體的需求；塑造良好市場(chǎng)形象，提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2. SWOT延展與對(duì)策S延展W對(duì)策O延展T對(duì)策利用項(xiàng)目北第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第四章 市場(chǎng)調(diào)研篇第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第四章 市場(chǎng)調(diào)研篇1.目標(biāo)需求所面臨的問(wèn)題做什么樣的綜合體能讓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化，客戶收益最大化？商業(yè)、公寓、住宅如何定位規(guī)劃？組團(tuán)如何確定才能確保項(xiàng)目利益最大化？項(xiàng)目確定怎樣的引爆點(diǎn)才能脫穎而出？項(xiàng)目產(chǎn)品體系如何確定？產(chǎn)品如何打造獨(dú)特的賣點(diǎn)？從區(qū)位各因素方面對(duì)地塊進(jìn)行分析，以判斷本地塊能否適合商業(yè)綜合開(kāi)發(fā)？1.目標(biāo)需求所面臨的問(wèn)題商業(yè)、公寓、住宅如

10、何定位規(guī)劃？項(xiàng)2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.1 住宅項(xiàng)目分布示意本案2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.1 住宅項(xiàng)目分布示意本案2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.2 住宅項(xiàng)目調(diào)研注：由于項(xiàng)目周邊無(wú)一手樓盤，故住宅調(diào)研項(xiàng)目以二手樓盤為主，體量為估算。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址二手房均價(jià)（萬(wàn)/平）房租均價(jià)區(qū)間主力戶型建筑風(fēng)格體量(萬(wàn))入住時(shí)間安立花園安立路66號(hào)2.8960001萬(wàn)150歐式202000天創(chuàng)世緣大屯路甲21號(hào)2.380001.8萬(wàn)110、150簡(jiǎn)歐252019慧忠北里大屯路,與安立路路口西北側(cè)2.53000700090、140中國(guó)302019新榮家園亞運(yùn)村大屯2.85110簡(jiǎn)歐102000金泉家園慧忠北里314號(hào)

11、 樓3.145008000120、140現(xiàn)代3020192.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.2 住宅項(xiàng)目調(diào)研注：由于項(xiàng)目周2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.3住宅現(xiàn)狀判定本案附近住宅項(xiàng)目較多，且檔次較高；大體量住戶住宅以金泉家園最為典型，小區(qū)配套設(shè)施齊全；就戶型面積而言，針對(duì)本案位附近較多上班族的環(huán)境而言，小戶型面積并不充足；住宅年份多為2019年以前，配套較新樓盤有差距；金泉小區(qū)慧忠北里2.住宅調(diào)研及現(xiàn)狀判定2.3住宅現(xiàn)狀判定本案附近住宅項(xiàng)目較3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.1周邊商業(yè)項(xiàng)目示意北辰購(gòu)物中心第五大道漂亮廣場(chǎng)北辰時(shí)代金泉廣場(chǎng)本案3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.1周邊商業(yè)項(xiàng)目示意北辰購(gòu)物中心第五3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)

12、狀判定3.2商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研表項(xiàng)目名稱地址體量（平米）銷售均價(jià)租金均價(jià)業(yè)態(tài)消費(fèi)檔次入住年份第五大道大屯路與安立路交叉口 36000 35000元/15元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、工藝、食品中2005漂亮廣場(chǎng)安立路 68 號(hào) 3000031768元/13元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、工藝、餐飲中2001北辰購(gòu)物中心北辰東路8號(hào)院251800013元/平米*日服裝、家電、超市、百貨、藥品、餐飲中1990北辰時(shí)代北辰東路8號(hào)院11100013元/平米*日 服裝、家電、百貨、工藝、奢侈品高2019華堂購(gòu)物北四環(huán)東路108號(hào) 21000 32000元/服裝、家電、超市、百貨、工藝、食品中2

13、0013.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定3.2商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)研表項(xiàng)目名稱地址體3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定項(xiàng)目周邊在售的商業(yè)均為二手房源，一手商業(yè)銷售處于空白位置； 周邊代表性商業(yè)體租金在1315元區(qū)間內(nèi)，處于中等水平；附近與本案相類似的項(xiàng)目為北辰時(shí)代購(gòu)物中心，為檔次較高的購(gòu)物中心；周邊商業(yè)中心業(yè)態(tài)分布均以大型超市、服裝、餐飲、美容、家具精品為主；項(xiàng)目附近商業(yè)體消費(fèi)檔次主要定在中高檔之間，但是缺少集中商業(yè)。3.3商業(yè)現(xiàn)狀判定北辰時(shí)代北辰購(gòu)物室內(nèi)步行街第五大道3.商業(yè)調(diào)研及現(xiàn)狀判定項(xiàng)目周邊在售的商業(yè)均為二手房源，一手4.公寓、寫(xiě)字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.1 公寓、寫(xiě)字樓分布示意辰運(yùn)大廈北辰時(shí)代大廈匯園公寓匯欣公寓名人

14、公寓天創(chuàng)世緣安立寫(xiě)字樓洛克時(shí)代中國(guó)石化本案4.公寓、寫(xiě)字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.1 公寓、寫(xiě)字樓分布示意辰4.公寓、寫(xiě)字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.2 公寓寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)研表項(xiàng)目名稱地址銷售均價(jià)（萬(wàn)/平）體量（萬(wàn)）租金均價(jià)主力戶型（）環(huán)比浮動(dòng)裝修空調(diào)車位入駐年份匯欣公寓朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村匯園公寓北門2.25102.3元/平/日150/2200.39%精裝獨(dú)立2019匯園酒店公寓亞運(yùn)村北辰購(gòu)物中心西側(cè)鳥(niǎo)巢東側(cè)3.0102.3元/平/日110-2.43%精裝獨(dú)立1994名人公寓安立路101號(hào)院2.1152.5元/平/日110/2500.77%精裝獨(dú)立2000洛克時(shí)代慧忠里103號(hào)院3155元/平/日150/450-1

15、.57%普通中央2019天創(chuàng)世緣寫(xiě)字樓大屯路附近2.3202.2元/平/日2003.31%普通中央2019注：由于時(shí)間限制，部分調(diào)研數(shù)據(jù)為估值4.公寓、寫(xiě)字樓調(diào)研及現(xiàn)狀判定4.2 公寓寫(xiě)字樓項(xiàng)目調(diào)研表項(xiàng)4.公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定該區(qū)域內(nèi)及附近周邊寫(xiě)字樓總建面達(dá)92.03萬(wàn)平方米，是寫(xiě)字樓的聚集區(qū)，項(xiàng)目附近有安立寫(xiě)字樓、金利大廈、洛克時(shí)代中心； 項(xiàng)目偏南側(cè)大屯路及惠忠路附近公寓項(xiàng)目較多，多為酒店式公寓如名人公寓等；周邊寫(xiě)字樓入駐企業(yè)一小型企業(yè)為主，但也有少量大型企業(yè)，如大屯路南側(cè)中國(guó)石化；4.3 公寓、寫(xiě)字樓現(xiàn)狀判定洛克時(shí)代名人公寓天創(chuàng)世緣4.公寓調(diào)研及現(xiàn)狀判定該區(qū)域內(nèi)及附近周邊寫(xiě)字樓總建面達(dá)92第

16、一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第五章 項(xiàng)目整體定位篇第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第五章 項(xiàng)目整體定位篇1.項(xiàng)目綜合定位1.1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估差異化、錯(cuò)位的商業(yè)業(yè)態(tài)填補(bǔ)市場(chǎng)空白，多元化品牌引進(jìn)提升地區(qū)商業(yè)檔次區(qū)域內(nèi)加入酒店式公寓，滿足居住和辦公需求提高入住率項(xiàng)目的檔次和品質(zhì)決定項(xiàng)目?jī)r(jià)格將遠(yuǎn)高于周邊其他樓盤，且升值潛力大。各物業(yè)類型比例結(jié)構(gòu)是保證開(kāi)發(fā)商利益最大化的關(guān)鍵；市場(chǎng)其他項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性；商業(yè)部分是否具備吸引力，對(duì)樓盤的保值升值具有重大作用，業(yè)態(tài)定位需重點(diǎn)考慮；超越傳統(tǒng)產(chǎn)品復(fù)合地產(chǎn)是必由之路整合資源做區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者1.項(xiàng)目綜合定位1.1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值解讀及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估差異化、錯(cuò)位的1.項(xiàng)目綜合

17、定位1.2 項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目為集高端住宅，商住公寓，特色商業(yè)室內(nèi)、室外步行街于一體，整合多種商業(yè)特色高端國(guó)際生活多元綜合體。 亞奧商圈首席高端國(guó)際生活多元綜合體住宅部分定位為高檔生活社區(qū)，低容積、高綠化、高科技、高質(zhì)量、多元戶型的景觀社區(qū)。商業(yè)部分定位為大型商業(yè)綜合體，集餐飲、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、文化于一體的大型國(guó)際商業(yè)體。精點(diǎn)提煉公寓部分定位為大型商住兩用公寓，豪華裝修、配套齊全。1.項(xiàng)目綜合定位1.2 項(xiàng)目整體定位本項(xiàng)目為集高端住宅，商住2.整體案名定位綜合體案名：萬(wàn)方國(guó)際說(shuō)明：綜合體名稱要包容公寓以及商業(yè)部分，取名“萬(wàn)方”一語(yǔ)雙關(guān)，即方向與平方，預(yù)示項(xiàng)目四通八達(dá)，更能讓消費(fèi)者和購(gòu)房者所接

18、受。興旺國(guó)際說(shuō)明：取名 “興旺”，其一是因?yàn)橐霉久Q，其二是借“興旺”二字預(yù)示本項(xiàng)目前景大好。住宅案名：朝陽(yáng)金座概念城/朝陽(yáng)先生說(shuō)明：小區(qū)取名“朝陽(yáng)金座”朗朗上口，“朝陽(yáng)”一詞，點(diǎn)名小區(qū)位置，“金座”富貴象征，雅俗共賞，命名為先生，是因?yàn)樽≌旧頁(yè)碛杏怖嗜A麗的外力面。2.整體案名定位綜合體案名：住宅案名：3.項(xiàng)目產(chǎn)品定位123 住宅商業(yè)體 公寓住宅部分，小區(qū)打造區(qū)域內(nèi)高端、高檔型住宅，從環(huán)境、風(fēng)格、配套等整體等整體上提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性，以區(qū)域內(nèi)稀缺戶型為打造主力，制造項(xiàng)目賣點(diǎn)。公寓部分，考慮公寓的優(yōu)勢(shì)以及區(qū)域內(nèi)為主要辦公中心，該部分打造成為中高檔公寓，其中包括平層公寓和部分loft公寓，以滿足

19、居住和住宅需求。商業(yè)部分，項(xiàng)目建立區(qū)域集中、整合式商業(yè)，從整體上把握區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)，在原有業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上填補(bǔ)商業(yè)空白點(diǎn)，打造室內(nèi)步行街，建立一站式購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心。3.項(xiàng)目產(chǎn)品定位123 住宅商業(yè)體 公寓住宅部分，小區(qū)打4.項(xiàng)目形象定位從項(xiàng)目整體出發(fā)，將其打造成為區(qū)域內(nèi)集住宅、商業(yè)、公寓的高檔綜合體高端經(jīng)濟(jì)，引領(lǐng)購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的一站是體驗(yàn)新生活標(biāo)準(zhǔn)。努力將本項(xiàng)目打造成為區(qū)域內(nèi)除奧運(yùn)、亞運(yùn)以外的另一新名片整體效果景觀節(jié)點(diǎn)4.項(xiàng)目形象定位從項(xiàng)目整體出發(fā)，將其打造成為區(qū)域內(nèi)集住宅、商5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.1住宅支撐點(diǎn)小區(qū)內(nèi)設(shè)立水景，多元化景觀階段，假山，綠植，增加社區(qū)居民的生活幸福感小區(qū)整體設(shè)計(jì)

20、為現(xiàn)在建筑風(fēng)格，引入先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，電梯入戶，金牌無(wú)關(guān)增加項(xiàng)目?jī)?yōu)越感景觀節(jié)點(diǎn)住宅效果5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.1住宅支撐點(diǎn)小區(qū)內(nèi)設(shè)立水景，多元化5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.2商業(yè)支撐點(diǎn)全方位立體步行街形式，鋪鋪臨街，戶戶獨(dú)立室內(nèi)步行街與室外步行街相結(jié)合，充分利用每一平米的面積大體量臨街商業(yè)的設(shè)計(jì)充分利用周邊消費(fèi)資源整合周邊非集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局，并填補(bǔ)商業(yè)空白點(diǎn)室內(nèi)步行街商業(yè)整體效果5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.2商業(yè)支撐點(diǎn)全方位立體步行街形式，5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.3公寓支撐點(diǎn)優(yōu)質(zhì)的辦公及居住環(huán)境成為公寓新標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目中還設(shè)置loft公寓設(shè)計(jì)理念，滿足大戶型公寓需求考慮周邊公寓年代較久遠(yuǎn)，本案可發(fā)揮自身

21、時(shí)間優(yōu)勢(shì)，加入新元素滿足更多配套及設(shè)計(jì)需求戶型面積方面可考慮稀缺戶型進(jìn)行設(shè)計(jì)公寓效果公寓內(nèi)部5.項(xiàng)目定位支撐點(diǎn)確立5.3公寓支撐點(diǎn)優(yōu)質(zhì)的辦公及居住環(huán)境成第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第六章 項(xiàng)目規(guī)劃建議第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第六章 項(xiàng)目規(guī)劃建議1.項(xiàng)目整體規(guī)劃新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園項(xiàng)目總建筑面積15萬(wàn)米，包括兩棟平米26層多層高端住宅共計(jì)5萬(wàn)，以及10萬(wàn)余平的住宅加商住公寓，是集住宅、辦公、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)的大型一站式中心體。整體規(guī)劃1.1整體規(guī)劃示意下沉廣場(chǎng)安立路1.項(xiàng)目整體規(guī)劃新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+社區(qū)幼兒園項(xiàng)目1.項(xiàng)目整體規(guī)劃1.1規(guī)劃效果外立面效果幼兒

22、園小區(qū)進(jìn)出口下沉廣場(chǎng)1.項(xiàng)目整體規(guī)劃1.1規(guī)劃效果外立面效果幼小區(qū)進(jìn)出口下2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.1住宅規(guī)劃建議新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園本項(xiàng)目住宅部分分為A、層的高層住宅兩棟，位于項(xiàng)目西側(cè)，總建筑面積在萬(wàn)平以上；每棟住宅均為個(gè)單元，一梯兩戶，考慮區(qū)域內(nèi)的稀缺戶型，建議60的一居及70-90小兩居小戶型比重控制在左右，110三居戶型再左右。下沉廣場(chǎng)安立路2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.1住宅規(guī)劃建議新建道路住宅A座住宅B座2.各分區(qū)規(guī)劃建議小區(qū)內(nèi)引進(jìn)多種景觀節(jié)點(diǎn)，高科技物管，以及大型地下停車庫(kù)、幼兒園，并采用安全電梯入戶模式，為住戶提供最可靠、放心、優(yōu)美的居住環(huán)境。2.住宅規(guī)劃效果住

23、宅效果電梯入戶金牌物管地下車庫(kù)2.各分區(qū)規(guī)劃建議小區(qū)內(nèi)引進(jìn)多種景觀節(jié)點(diǎn)，高科技物管，以及大2.各分區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)部分位于項(xiàng)目東側(cè)，東臨安立路，商業(yè)面積萬(wàn)千余平，是一個(gè)集大型購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲于一體的一站式商業(yè)綜合體綜合體；商業(yè)項(xiàng)目設(shè)置五個(gè)出入口，三個(gè)外街出口，其余為小區(qū)住戶出入口，其中小區(qū)住戶出入口為小區(qū)住戶唯一識(shí)別系統(tǒng)，只供小區(qū)居民出入；每層設(shè)置三組扶梯和兩部直梯；此外，項(xiàng)目為方便居民出入以及聚攏商業(yè)體人流量，在項(xiàng)目北側(cè)打通一條長(zhǎng)約米寬至米的道路，與慧忠北里第一社區(qū)所在路相接。2.商業(yè)規(guī)劃建議新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+1層公寓社區(qū)幼兒園下沉廣場(chǎng)安立路2.各分區(qū)規(guī)劃建議商業(yè)部分位于項(xiàng)目

24、東側(cè)，東臨安立路，商業(yè)面積2.各分區(qū)規(guī)劃建議B1層：超市和部分停車場(chǎng)富一層：地下停車場(chǎng)大型超市層：休閑娛樂(lè)會(huì)所/品牌餐飲電影城層：體育用品運(yùn)動(dòng)休閑服飾精品店層：家居廣場(chǎng)/數(shù)碼廣場(chǎng)/兒童模擬城層：品牌服飾店/餐飲酒吧街將商業(yè)設(shè)計(jì)成室內(nèi)步行街形式，既能充分發(fā)揮空間優(yōu)勢(shì)又能聚攏人氣和商氣。五層商業(yè)底座為50150平米的多元業(yè)態(tài)分布，一層劃分為90個(gè)大小不一商鋪，滿足不同購(gòu)物與娛樂(lè)需求。地下面積為千。鋪位劃分圖2.各分區(qū)規(guī)劃建議B1層：超市和部分停車場(chǎng)富一層：地下停車場(chǎng)2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.商業(yè)規(guī)劃示意及效果商業(yè)步梯室內(nèi)步行街空中步行街室內(nèi)商鋪室內(nèi)商鋪2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.商業(yè)規(guī)劃示意及效果商業(yè)步梯室

25、內(nèi)步行街2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.公寓規(guī)劃示意及效果本項(xiàng)目中的公寓部分位于大商業(yè)上部，分布 1層公寓共計(jì)11萬(wàn)七千余平，是針對(duì)商住兩用的戶型類別。公寓分ABCD四區(qū)，共390套，包括平層和loft公寓。其中l(wèi)oft分布在A、C區(qū)。新建道路住宅A座住宅B座商業(yè)+15層公寓社區(qū)幼兒園商業(yè)以上公寓部分DACB下沉廣場(chǎng)安立路室內(nèi)效果公寓立面2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.公寓規(guī)劃示意及效果本項(xiàng)目中的公寓部分2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.6戶型建議（小戶型比重加大）一居戶型三居戶型2.各分區(qū)規(guī)劃建議2.6戶型建議（小戶型比重加大）一居戶型三第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第七章 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略第一章 項(xiàng)目概況及開(kāi)發(fā)背景第七章 項(xiàng)

26、目營(yíng)銷推廣策略1.營(yíng)銷策略1.1一期組團(tuán)議新建道路住宅B座商業(yè)+層公寓社區(qū)幼兒園ADCB住宅A座123456建議一期推出一層商鋪和住宅的A座1、2、3單元，以及公寓A座40套，包括平層公寓和loft公寓，共23416 ?？梢曌≌?、公寓推出數(shù)量，對(duì)車庫(kù)進(jìn)行銷售。下沉廣場(chǎng)安立路1.營(yíng)銷策略1.1一期組團(tuán)議新建道路住宅B座商業(yè)+層公寓社1.營(yíng)銷策略1.2銷售時(shí)間及地點(diǎn)安排銷售策略 住宅、商鋪、公寓一起推出認(rèn) 購(gòu)，制造火爆宣傳推廣氣勢(shì) 項(xiàng)目南側(cè)售樓部已經(jīng)包裝完畢， 可以擇日入住售樓部包裝入駐 住宅、商鋪同時(shí)進(jìn)行當(dāng)認(rèn)購(gòu)量 達(dá)到1:1.1時(shí)可以組織開(kāi)盤組織爆破式開(kāi)盤 備注：認(rèn)購(gòu)時(shí)不確定房號(hào)、鋪位號(hào)以及公寓

27、號(hào)1.營(yíng)銷策略1.2銷售時(shí)間及地點(diǎn)安排銷售策略 住宅、商1.營(yíng)銷策略1.3銷售策略開(kāi)盤后10日內(nèi)，交房款、簽商品房買賣合同開(kāi)盤當(dāng)天簽定定購(gòu)協(xié)議，認(rèn)購(gòu)金可沖抵房款定購(gòu)程序住宅5萬(wàn)/套商業(yè)8萬(wàn)/套公寓6萬(wàn)/套簽協(xié)議收取認(rèn)購(gòu)金交款時(shí)分為全款、按揭和貸款；全款、貸款、按揭優(yōu)惠見(jiàn)定購(gòu)協(xié)議1.營(yíng)銷策略1.3銷售策略開(kāi)盤后10日內(nèi)，交房款、簽商品房買1.營(yíng)銷策略1.4價(jià)格體系制定租金定價(jià)法地段定價(jià)法路演測(cè)試法宏觀政策定價(jià)法同類物業(yè)定價(jià)法成本定價(jià)法 結(jié)合本項(xiàng)目自身實(shí)際情況，確定項(xiàng)目銷售區(qū)間，最終通過(guò)“路演測(cè)試法”實(shí)現(xiàn)“利潤(rùn)最大化、風(fēng)險(xiǎn)最小化”，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)定價(jià)?？蛻粜睦矶▋r(jià)法備注：項(xiàng)目實(shí)際銷售價(jià)格視認(rèn)購(gòu)進(jìn)度

28、及情況而定1.營(yíng)銷策略1.4價(jià)格體系制定租金定價(jià)法地段定價(jià)法路演測(cè)試法1.營(yíng)銷策略1.5回款預(yù)期類別住宅（）商業(yè)（）公寓（）推出面積1185670004560均價(jià)（萬(wàn)元）2.272.6比重貸款85%80%85%全款15%20%15%預(yù)計(jì)回款14997.84294006816.7總計(jì)回款51214.541.營(yíng)銷策略1.5回款預(yù)期類別住宅（）商業(yè)（）公寓（）2.推廣策略Hello!Mr.朝陽(yáng)：12萬(wàn)方高端生活商業(yè)綜合中心以幸福的名義住在這里:別了，寄居的年代!5萬(wàn)方高端生活社區(qū)，360全戶型。從此，做逍遙的留鳥(niǎo)！原創(chuàng)中國(guó)建筑，溝通世界經(jīng)濟(jì)：3萬(wàn)方商業(yè)中心，多元業(yè)態(tài)吃喝玩樂(lè)購(gòu)一站體驗(yàn)！主廣告語(yǔ)住宅商

29、業(yè)2.1廣告推廣2.推廣策略Hello!Mr.朝陽(yáng)：以幸福的名義住在這里:別2.推廣策略2.2推廣渠道與推廣進(jìn)度推廣渠道經(jīng)費(fèi)比重分配類別網(wǎng)絡(luò)DM單折頁(yè)活動(dòng)地鐵電視經(jīng)費(fèi)比例10%30%30%20%10%推廣類型推廣形式具體要求內(nèi)容計(jì)劃完成時(shí)間備注網(wǎng)絡(luò)推廣網(wǎng)絡(luò)廣告新浪、搜房、焦點(diǎn)等宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)11.12月12.1月配合活動(dòng)網(wǎng)絡(luò)論壇/博客/口碑/軟文/活動(dòng)各大主流網(wǎng)媒打造項(xiàng)目口碑美譽(yù)度11.1月12.1月配合活動(dòng)投放報(bào)紙報(bào)紙硬廣北京主流媒體宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)主要活動(dòng)前后配合活動(dòng)報(bào)紙軟文北京主流媒體宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)主要活動(dòng)前后配合活動(dòng)電視廣播地鐵電視各地鐵線路宣傳項(xiàng)目及活動(dòng)播放到12年3月配合活動(dòng)廣播北京

30、宣傳項(xiàng)目信息提升項(xiàng)目形象12年6之前階段播放配合活動(dòng)短信/彩信短信/彩信群發(fā)北京搜集相應(yīng)客群手機(jī)數(shù)據(jù)庫(kù)，配合主要活動(dòng)群發(fā)階段推廣配合活動(dòng)使用直遞推廣DM單項(xiàng)目介紹及品質(zhì)宣傳項(xiàng)目信息11.1月12.1月售樓部/外派折頁(yè)項(xiàng)目介紹及品質(zhì)宣傳宣傳項(xiàng)目/提升項(xiàng)目形象12.2月12.5月售樓部/外派2.推廣策略2.2推廣渠道與推廣進(jìn)度推廣渠道經(jīng)費(fèi)比重分配類別附進(jìn)場(chǎng)及入駐前準(zhǔn)備工作綱要類別物料數(shù)量家具類前臺(tái)桌0.8*2.6米1個(gè)前臺(tái)椅子2個(gè)談判桌椅6套經(jīng)理辦公桌1個(gè)經(jīng)理室椅子3個(gè)員工衣柜1個(gè)電器類臺(tái)式電腦1臺(tái)飲水機(jī)及設(shè)備1套立式空調(diào)1臺(tái)類別物料數(shù)量電器類復(fù)印打印傳真一體機(jī)1臺(tái)電話2部靚號(hào)2個(gè)包裝物料類展板9

31、塊Logo墻1塊項(xiàng)目區(qū)位圖1塊銷售平面圖1塊門口地墊1塊綠植若干附進(jìn)場(chǎng)及入駐前準(zhǔn)備工作綱要類別物料數(shù)量前臺(tái)桌0.8*2.6米附名稱類別數(shù)量銷售物料DM單(商、住)各1款折頁(yè)1款戶型單頁(yè)各1款講義夾15個(gè)文件柜1個(gè)效果圖A4彩8套計(jì)算器8個(gè)印泥8個(gè)簽字筆2盒認(rèn)購(gòu)協(xié)議若干定購(gòu)協(xié)議若干預(yù)訂房協(xié)議若干透明膠帶2卷名稱類別數(shù)量銷售物料A4紙1箱銷售平面圖A3彩各層8張鉛筆1盒橡皮若干文件柜1個(gè)效果圖A4彩8套銷售人員名片若干工牌若干項(xiàng)目資料袋若干訂書(shū)機(jī)3臺(tái)回形針若干牛皮文件袋30個(gè)雙面膠帶5個(gè) 剪刀3把附名稱類別數(shù)量DM單(商、住)各1款折頁(yè)1款戶型單頁(yè)各1款講附平面報(bào)紙廣告文案附平面報(bào)紙廣告文案附He

32、llo！Mr.朝陽(yáng)：15萬(wàn)超大高端國(guó)際生活綜合體鉆石領(lǐng)地 駕馭商機(jī)12月10日 霸道上市住宅、商業(yè)、公寓！給你我們的全部！ 或喝彩或艷羨或仰視：讓每天的生活都不平凡生活就像水面，多數(shù)人只看到表面，于是就有了尊貴，我們專注于表象之里，專注于綜合，亦即生活的本質(zhì)，于是才有更多人追隨！【機(jī)會(huì)】演練睿智 把握財(cái)富【地段】蘊(yùn)量?jī)?yōu)勢(shì) 蓄勢(shì)待發(fā)【投資】穩(wěn)妥靠山 以一敵百 logoHello！Mr.朝陽(yáng)！地址：朝陽(yáng)區(qū)安立路電話：88888888區(qū)位圖平面報(bào)紙廣告文案附Hello！Mr.朝陽(yáng)：15萬(wàn)超大高端國(guó)際生活綜合體 附S延展W對(duì)策O延展T對(duì)策整體宣傳軟文“朝陽(yáng)先生” 地產(chǎn)新貴亞奧商圈是這座城市的新貴，它的

33、優(yōu)勢(shì)并非與生俱來(lái)，而是借乘了歷史的機(jī)會(huì)，經(jīng)歷了亞運(yùn)會(huì)到奧運(yùn)會(huì)的繁榮，得以迅速騰飛。留下了獨(dú)特的“鳥(niǎo)巢”、“水立方”兩座藝術(shù)品遙相呼應(yīng)，造就了核心的吸引力，并逐漸向周圍的地產(chǎn)、商業(yè)、居住區(qū)輻射，其價(jià)值在奧運(yùn)會(huì)召開(kāi)時(shí)開(kāi)始飆升。這一機(jī)會(huì)，在其他區(qū)域來(lái)看，可望而不可即。但是遺憾的是亞奧商圈內(nèi)缺少了一處真正意義上的綜合性地標(biāo)建筑。如今亞奧商圈正不斷聚集能量，使亞奧商圈含金量日漸提高。不過(guò)輝煌過(guò)后，它們的后繁華時(shí)代開(kāi)始得很從容。相對(duì)于完善的生活設(shè)施及濃厚的商務(wù)會(huì)展氛圍，亞奧商圈還缺乏地標(biāo)性商業(yè)設(shè)施。目前的多個(gè)購(gòu)物中心只對(duì)周邊幾個(gè)社區(qū)有輻射作用，遠(yuǎn)未影響到奧運(yùn)中心區(qū)，不免影響到該地區(qū)的總體發(fā)展。 “Mr.朝

34、陽(yáng)”綜合體項(xiàng)目凝聚了12萬(wàn)方的精華，集大型商業(yè)體、高端概念住宅、商住公寓于一體的高檔生活休閑娛樂(lè)區(qū)，“Mr.朝陽(yáng)”的到來(lái)，必將引領(lǐng)亞奧商圈的新潮流！亞運(yùn)會(huì)與奧運(yùn)會(huì)，給這個(gè)商圈留下了一種歷史性的貴氣，一番國(guó)際化與民族性交織的多重味道。民族園內(nèi)的歌舞升平，馬哥孛羅大廈與眾多高檔寫(xiě)字樓的現(xiàn)代與華貴，點(diǎn)綴著濃濃的文化氣息和曾經(jīng)輝煌的記憶，這里成為緊挨北四環(huán)的“富人區(qū)”，形成一個(gè)高檔的商務(wù)消費(fèi)之地。而“朝陽(yáng)先生”恰恰與馬哥孛羅大廈隔街相望，聚斂高檔商務(wù)消費(fèi)，項(xiàng)目住宅區(qū)和公寓區(qū)內(nèi)又擁有上萬(wàn)消費(fèi)群體，加之項(xiàng)目自身定位的全面性與輻射性，成為了一個(gè)得天獨(dú)厚的潛力股。不得不提的是，早在1990年前的北京，這里還是以低矮的蘇式建筑和胡同為主。如果站在鐘樓上向北遠(yuǎn)望，呈現(xiàn)在眼前的是一片延伸至天邊的空曠麥田。當(dāng)年住在北土城外的都是郊區(qū)人了。那時(shí)的人們也許從沒(méi)有料想過(guò)這里會(huì)成為