商業(yè)地產招商及運營管理詳解來了

1、商業(yè)地產招商及運營管理詳解來了商業(yè)地產招商及運營管理詳解來了!還不快來看看!下面由小編與大家分享，希望你們喜歡!歡迎閱讀!統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于中國。歷史經驗教訓表明，不能統(tǒng)一運營管理的購物中心，會逐漸從 心競爭力。這種情況在國內已經屢見不鮮。統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。經過經營定位、經營品項/筑規(guī)劃設計、運營管理設計、招商設計這些階段后，購物中心就可開 始統(tǒng)一招商了。這是開業(yè)前最重

2、要的工作，也是能否順利實現前期設計目標的關鍵工作：如果招不到合適的商戶，購物中心恐怕就要承擔巨大的經營風險; 即便招到了合適的商戶，開業(yè)后仍然要根據具體的經營狀況去調整商戶繼續(xù)招商，而且還要對合作商戶進行長期的服務和管理。購物中心通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，這種關系是購物中心這種大型商業(yè)項目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運營成功與否的一個關鍵。我們先來看看“統(tǒng)一招商管理”的簡單定義：按照制定的招商準則，購物中心的商業(yè)管理公司嚴格審核、統(tǒng)一招商，并對所有招來的商戶進行統(tǒng)一管理。其實統(tǒng)一招商并不難，難的是如何招商以及對商戶

3、如何管理。所以，設計一個合理的、符合實際的招商管理基本原則，又是“統(tǒng)一招商管理”成功與否的關鍵。我們在此設計了一個購物中心“統(tǒng)一招商管理的十項基本原則”， 希望能對國內購物中心的招商管理工作有所幫助。第二基本原則：要維護購物中心的業(yè)態(tài)功能的均衡發(fā)展。第三基本原 第四基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則 ; 零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。第五基本原則：核心主力 店招商布局原則。第六基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。第七基本 原則：“以點代面，特色經營”是購物中心特別是超大型綜合性購物 中心的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優(yōu)惠政策

4、，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛的作用。第八基本原則：租賃經營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質服務做 法，將整個購物中心做熱，而后根據運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調整租金 ; 這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如 商業(yè)中心倒閉的原因之一就在于此。第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現和強調對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等。這個“統(tǒng)一服務”不但要體現在思

5、想上、在招商合約中，更要體現到后期的管理行動中。這個“統(tǒng)一服務”就是要求“服務”出購物中心的品牌與特色來。第十基本原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。營決策便利、結算便利、消費便利等等。建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細化的管理，一是能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務;能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等;能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地 源)進行無限再分配。招商不是一個開業(yè)前就完結的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系

6、統(tǒng)的分析支持。01統(tǒng)一運營、招商、策劃、營銷、物業(yè)是商業(yè)地產的核心運營管理是商業(yè)房地產運營的核心，是商業(yè)房地產收益和物業(yè)價值提升的源泉，現代商業(yè)房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產項目，會逐漸從商業(yè)管理蛻變成物業(yè)管理，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。購物中心作為一個復合型商業(yè)業(yè)種，管理要求相對于其它業(yè)態(tài)具有更高的要求，它包含著多種流行的商業(yè)業(yè)態(tài)，其主要目的在于追求整合性的需求以達到最高的經營效益。所謂整合性需求，是指購物中心能夠提供多功能的服務，消費者進入后得以滿足多樣化的需求，并受激發(fā)而提升購買欲望，使

7、潛在的需求形成購買行為。項目的必須千方百計安排適當的全方位服務，當然這從管理角度也增添了無限的困難度，也就是說購物中心的管理者面對各種不同的行業(yè)，如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下，加之消費需求的彈性較大，在經營管理上均需仔細考慮規(guī)則以免產生負面效果。購物中心為激發(fā)更高的經營績效，必須掌握一定的經營哲學加以利用，這也是結合我國的實際環(huán)境對購物中心提出的經營管理上所必須具備的要求。商業(yè)地產的營銷策略和手段，未來將是以經營管理為核心的營銷， 其核心理念有三。而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機會成長空間帶來的升值空間，生意機會除了 理論上存在，更重要是要在經營上落實。因此，商業(yè)項目開發(fā)階段的 任何銷售預算都應含

8、進經營管理落實所必須的成本。核心理念二：商 業(yè)項目應立足市場經營做旺的角度，對經營管理架構的建立，招商商 戶的篩選進行精細化操作，以做旺市場為核心利益點，最終能收獲商 業(yè)項目的最大開發(fā)利益核心理念三：以商業(yè)項目經營成功為核心確定 業(yè)態(tài)定位、建筑設計、鋪位分割、招商政策，變營銷主題為經營主題-1- 時段劃分方面的考慮購物中心在全日的時段劃分上，須依照顧客進入購物中心的人數統(tǒng)計結果。若過分集中，不但會降低公共設施與服務人員的服務品質，同時如果擁擠度到達一定程度，必然會降低顧客的舒適感與享受度。而在某些時段，如果人數過少，場面冷清，則會嚴重降低顧客的購買意愿，這樣也不利于購物中心的有效經營。因此，只

9、有制定周詳的規(guī)劃、依時段來有計劃地引進顧客，使每天進入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數，并且可以達到均勻的分配。由此產生的有利結果就是經營管理成本的效益可以以最佳方式發(fā)揮出來，顧客的滿意度也可以維持在較高水平。-2- 做好客源重疊分析和規(guī)劃購物中心在經營之初，應先確立主題商店，并在招商過程中優(yōu)先辦理，因主題商店具有一定的?？湍芰Γ瑺I業(yè)績效較有保證。當然在購物中心整體的促銷計劃以外，各獨立商店也具有一定的集客能力，然而這些被吸引進入購物中心的顧客將成為整個購物中心的顧客。每個商業(yè)個體在購物中心整體計劃的指導下，均能提供最適合的服務，因此客源重疊使每個商業(yè)單元均能獲得重疊效益。-3- 使商品趨向

10、全方位服務功能在購物中心的特定客層中，主力客層大多數為家庭式的購買，因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能。購物中心的服務重點在于商品用途上的定位，購物中心依服務客層定位及按客層需求作商品安排，當然必須依據需求量、商圈內的競爭態(tài)勢作全方位的思考，以整合服務功能。-4- 結合個別形象，塑造群體形象形象是無形資產的具體象征，它充分表現于一個企業(yè)體的成果業(yè)績。-5- 注重提升平效所謂平效，即營業(yè)收入與營業(yè)面積之比，主要用于平行、垂直地考核經營績效。同時可以擴大比較商圈內的績效，以便稽核、調整購物中心的經營績效，也可追蹤考核短期、中期、長期購物中心的趨勢，以此來掌握效差的時段作為進行促

11、銷、折扣等活動的依據，提高效差時段的經營效率。02商業(yè)地產項目要實行統(tǒng)一招商、管理，分散經營技能-1- 統(tǒng)一管理，分散經營的概念購物中心內的商鋪是有計劃的聚集，對商場進行“統(tǒng)一管理，分散經營”是購物中心區(qū)別于其它房地產形式的核心特點。統(tǒng)一管理要求購物中心必須由代表業(yè)主權益的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購物中心則難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。分散經營是為商場消費者和經營者間的交易提供場所，但商場的 -2- 實施商業(yè)項目的統(tǒng)一管理理念購物中心的統(tǒng)一管理理念：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。統(tǒng)一招商管理要求對招商對象進行品牌審核管理并建立租約管理。要求一：品牌審核管

12、理所謂品牌審核管理是指招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許 要求二：完善的租約管理租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等， 還有其他比較關鍵的租約條款管理。比如：承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個購物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經業(yè)主委員會的認可。完善租約還包括營業(yè)時間的確定;承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理。同時為整個購物中心促銷承擔的義務，承租人對停車場的使用， 容。商業(yè)地產強調運營管理的統(tǒng)一性(開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經營管理工作

13、)。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調感和一致的服務品質。具體組織工作中，要把握好以下要點：03商業(yè)項目不同運營階段經營管理的要點-1- 項目開發(fā)期的運營管理要點-2- 項目開業(yè)培育期的運營管理要點這一階段強調廣場、租戶的雙贏。需要導入專業(yè)摩爾管理軟件系統(tǒng)，信息能多種方式導入，數據有效共享，統(tǒng)一租戶租約管理、往來管理、會員管理，有效指導廣場的經營策劃，通過追蹤顧客消費信息了解顧客需求、指導租戶經營。-3- 項目規(guī)范提升期的運營管理要點-4- 商業(yè)地產項目全程信息化管理的要點04總結商業(yè)地產的永續(xù)經營，需要嚴格統(tǒng)一規(guī)范管理，由于一個大型購物中心里常有上百個所有權獨立的獨立經營主體和眾多承租商戶，應通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。商業(yè)地產的統(tǒng)一的運營管理將最終使商戶彼此之間相互促進和協(xié)同，將極大地刺激人們的消費需求。從這層意義上講，購物中心的效益提升有賴于整體功能的發(fā)揮， 只有共同面對顧客才能找到開發(fā)商、業(yè)主、運營商和租戶之間的共同利益點。每一個新的商業(yè)地產項目都需要階段性的市場培育期。尤其是對于市場尚未成熟的消費區(qū)域，市場培育期會更長，前期的招商工作是一個承上啟下