某項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告

1、 我們的做法與傳統(tǒng)的代銷公司有所不同。因?yàn)槭袌?chǎng)在變，游戲規(guī)則在變消費(fèi)者需求求的洞察察，是一一切工作作的前提提繹凱博才，在在追索市市場(chǎng)的需需求中尋尋求制勝勝之道！一個(gè)年代代意味味著什么么？一個(gè)個(gè)年代一一定要具具有某種種精神神Calviin KKleiin教會(huì)會(huì)我們?nèi)缛绾问褂糜盟om FFordd教會(huì)我我們何謂謂高難度度的性感感。Zoom教教會(huì)我們們用各種種姿勢(shì)拿拿筆。Ludwiig MMiess Vaandeer RRochhe教會(huì)會(huì)我們?nèi)缛绾螌⑼瓮尾堪仓弥迷谒牡陌腿÷〖{椅子子上。ACCA KAPPPA教教會(huì)我們們肥皂應(yīng)應(yīng)該有什什么樣的的泡沫。都市生活正正如紐約約之于伍伍迪艾艾倫，上上

2、海之于于張愛玲玲，都柏柏林之于于喬艾斯斯，天空空之城之之于宮崎崎駿。而而最能體體驗(yàn)楊浦區(qū)區(qū)下只角角文化的的一種概概念，名名之為混。“海上?！蓖黄苽鱾鹘y(tǒng)住區(qū)區(qū)概念，顛顛覆人們們對(duì)傳統(tǒng)統(tǒng)的“下只角角”的評(píng)判判，演繹繹新上海海城市精精神，創(chuàng)創(chuàng)造上海海居住文文明中的的“精神文文化新天天地”，確立一一個(gè)清晰晰年代的的精神！海上海項(xiàng)目概概況海上海項(xiàng)目位位于楊浦浦區(qū)大連連路號(hào)，建建設(shè)用地地面積約約8萬(wàn)平方方米，西西起大連連路，北北靠遼源源西路，南南至飛虹虹路，東東接上海海自行車車廠，容容積率左右，總總建筑面面積約3萬(wàn)平方方米，以以商業(yè)街街為軸線線，分東東西兩塊塊，3棟辦公公樓組團(tuán)團(tuán)和7棟高層層住宅組組團(tuán)，并

3、并配有幼幼兒園等等配套設(shè)設(shè)施。第一部分：策略構(gòu)構(gòu)建所存存在的基基礎(chǔ)和因因素一、項(xiàng)目特特性分析析1）區(qū)域環(huán)環(huán)境與交交通：基地東部大大連路過(guò)過(guò)江隧道道通車，直直接接通通浦東小小陸家嘴嘴的東方方路；其其南部是是即將興興起的北外灘灘和東外灘灘；區(qū)內(nèi)內(nèi)的大學(xué)城城已經(jīng)啟啟動(dòng),區(qū)域內(nèi)內(nèi)高等院院校和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)眾多。項(xiàng)項(xiàng)目所在在區(qū)域也也是一片片新興的的中高檔檔住宅區(qū)區(qū)，但缺缺乏大型型的商業(yè)業(yè)辦公建建筑，我我們可以以說(shuō)是占占據(jù)了該該區(qū)域的的商業(yè)空空白區(qū)?；厮趨^(qū)區(qū)域交通通較為便便捷，有有在建中中的軌道道交通44號(hào)線和和十幾條條公交線線路，以以基地為為中心，到到周邊幾幾個(gè)主要要的商業(yè)業(yè)圈都很很方便。2）區(qū)域大大

4、配套：項(xiàng)目周邊目目前暫時(shí)時(shí)還缺大大型的商商業(yè)配套套設(shè)施，眾眾多便民民的日常常生活配配套較為為完整，但但多存在在于新開開發(fā)的樓樓盤商業(yè)業(yè)裙房中中，店面面規(guī)模都都較小，本本項(xiàng)目的的大型的的商業(yè)街街將為項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域提提供大型型的商業(yè)業(yè)設(shè)施配配套，影影響和輻輻射周邊邊區(qū)域居居民的消消費(fèi)，帶帶動(dòng)區(qū)域域商業(yè)文文化的發(fā)發(fā)展。3）建筑風(fēng)風(fēng)格與規(guī)規(guī)模：本項(xiàng)目擁有有23萬(wàn)平平方米建建筑面積積的體量量，在區(qū)區(qū)域范圍圍內(nèi)單個(gè)個(gè)項(xiàng)目可可以說(shuō)是是獨(dú)占鰲鰲頭的，同同時(shí)包含含了商業(yè)業(yè)，辦公公LOFFT，住住宅三種種類型的的產(chǎn)品，組組合成了了一個(gè)完完整的街街區(qū)。整整個(gè)建筑筑群貫穿穿新文化化地產(chǎn)的的思想，以以開放性性，原創(chuàng)創(chuàng)

5、性，前前衛(wèi)性的的理念來(lái)來(lái)締造，充充分展示示了建筑筑的藝術(shù)術(shù)性和視視覺性，空空間感。五五種不同同物質(zhì)的的材料，體體現(xiàn)了建建筑的兩兩重性；物質(zhì)性性和精神神性，缺缺一不可可，并且且與高低低起伏，錯(cuò)錯(cuò)落有秩秩的建筑筑天際線線和建筑筑構(gòu)件線線條，構(gòu)構(gòu)成了項(xiàng)項(xiàng)目特有有的建筑筑風(fēng)格，我我們稱之之為未來(lái)現(xiàn)現(xiàn)實(shí)主義義風(fēng)格或者稱稱之為非空間間。4）建筑規(guī)規(guī)劃布局局：項(xiàng)目基地以以長(zhǎng)4000米的的商業(yè)街街為為中中心軸線線進(jìn)行區(qū)區(qū)塊和空空間的分分割，建建筑群落落成狹長(zhǎng)長(zhǎng)塊狀分分布，以以道路和和建筑體體為組團(tuán)團(tuán)的自然然區(qū)分，各各組團(tuán)之之間又以以景觀空空間和建建筑空間間作為相相互聯(lián)系系的橋梁梁，形成成視覺的的美感。商商業(yè)街

6、為為基地建建筑的基基準(zhǔn)高度度，向兩兩邊逐漸漸拔高，從從空間上上形成峽峽谷的輪輪廓。項(xiàng)項(xiàng)目除商商業(yè)街外外，另有有幼兒園園等內(nèi)配配套設(shè)施施，可以以滿足附附近及本本社區(qū)居居民的需需求，如如何很好好的運(yùn)作作這個(gè)幼幼兒園將將是一個(gè)個(gè)比較的的關(guān)鍵的的問(wèn)題，對(duì)對(duì)于推動(dòng)動(dòng)銷售有有較大的的影響力力。另外外本項(xiàng)目目沒(méi)有配配備傳統(tǒng)統(tǒng)意義上上的會(huì)所所建筑，而而是融入入了商業(yè)業(yè)街中，形形成有效效的商業(yè)業(yè)資源。Loft辦辦公樓作作為本區(qū)區(qū)域特有有的產(chǎn)品品，LOOFT空空間給與與業(yè)主有有了想象象的大空空間，住住宅全部部精裝修修，房型型富有特特色，水水景，街街景，藝藝術(shù)小品品等構(gòu)成成了項(xiàng)目目的景觀觀系統(tǒng)。5）開發(fā)商商品牌：開

7、發(fā)商上海海實(shí)業(yè)發(fā)發(fā)展股份份有限公公司是著著名的房房地產(chǎn)企企業(yè)，已已經(jīng)開發(fā)發(fā)的完成成的項(xiàng)目目包括：金鐘廣廣場(chǎng)，上上海實(shí)業(yè)業(yè)中心，玉玉佛城，瑞瑞南新苑苑，冠都都公寓，上上海之窗窗御景園園，上海海之窗黃黃浦新苑苑等眾多多上海知知名地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目。但但是品牌牌的形象象沒(méi)有做做出來(lái)，本本案的規(guī)規(guī)模、特特色與去去化速度度指標(biāo)要要求我們們完成，必必須完成成“品牌整整合”任務(wù)。品品牌戰(zhàn)役役是本案案成功與與否的核核心問(wèn)題題！6）產(chǎn)品分分析結(jié)論論本案案在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)格局中中的SWWOT分分析：優(yōu)點(diǎn)：1、大規(guī)模模原創(chuàng)文文化社區(qū)區(qū)，目前前在該區(qū)區(qū)域無(wú)盤盤能出其其右，具具有規(guī)模模效益，有有營(yíng)造概概念的基基本載體體。2、獨(dú)具一一格

8、文化化建筑、環(huán)環(huán)境規(guī)劃劃明顯高高出周邊邊，符合合現(xiàn)代人人文化情情景交融融居家要要求。3、立足區(qū)區(qū)域板塊塊的炒作作，輻射射國(guó)際概概念，為為本案從從地段上上提供了了巨大的的升值潛潛力空間間。4、房型設(shè)設(shè)計(jì)富有有特色，有有利于銷銷售（從從功能角角度淡化化面積抗抗力）。5、小區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套為居家家提供便便利條件件。劣勢(shì)：1、目前地地段板塊塊還未突突破上海海市楊浦浦區(qū)的概概念，對(duì)對(duì)于海外外買家有有一定的的阻力。2、目前本本案所在在區(qū)域人人氣不足足，未形形成真正正的文化化生活中中央?yún)^(qū)概概念。3、周邊外外部環(huán)境境不佳。機(jī)會(huì)：1、宏觀形形勢(shì)看好好，機(jī)不不可失。2、區(qū)域板板塊有著著極大的的炒作空空間；本本案地段

9、段升值在在望。3、周邊地地區(qū)改造造和開發(fā)發(fā)，大連連路沿線線的文化化居住區(qū)區(qū)，將有有效改善善該地段段形象和和概念，引引發(fā)社會(huì)會(huì)注意本本區(qū)域。4、特有的的建筑風(fēng)風(fēng)格和建建筑空間間及居所所文化將將成為上上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的亮點(diǎn)點(diǎn)。5、本案應(yīng)應(yīng)該成為為上海地地產(chǎn)的代代表作，得得到政府府的扶持持。風(fēng)險(xiǎn)：1、同期市市場(chǎng)盤量量大，各各盤大投投入、大大手筆營(yíng)營(yíng)銷和傳傳播手法法已經(jīng)初初露端倪倪，本案案將面臨臨較為嚴(yán)嚴(yán)峻的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)局面面。2、基于目目前無(wú)品品牌狀況況的市場(chǎng)場(chǎng)半徑，有有效目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群相對(duì)不不足。3、產(chǎn)品本本身的前前衛(wèi)型是是否可以以被大眾眾市場(chǎng)所所接受。7）產(chǎn)品定定位：本項(xiàng)目無(wú)論論從環(huán)境境設(shè)計(jì)上上，還

10、是是建筑、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)、社區(qū)區(qū)配備上上都獨(dú)具具匠心，前前衛(wèi)時(shí)尚尚的文化化建筑和和景觀體體現(xiàn)了一一種有韻韻味的國(guó)國(guó)際都市市生活態(tài)態(tài)度，對(duì)對(duì)于快節(jié)節(jié)奏下的的都市人人，有一一定的誘誘惑力。同時(shí)，對(duì)于于理性的的購(gòu)房者者來(lái)說(shuō)，考考慮的方方面越來(lái)來(lái)越多，單單個(gè)的概概念已經(jīng)經(jīng)不足以以吸引購(gòu)購(gòu)買。而而本項(xiàng)目目在產(chǎn)品品的構(gòu)造造上的“均好性性”地段升升值、社社區(qū)功能能、環(huán)境境宜人、房房型特色色、配套套趨勢(shì)，建建筑風(fēng)格格，文化化氛圍等等在介紹紹清楚后后都符合合這類人人群的需需求。另外，產(chǎn)品品基本定定型，入入市在即即，我們們必須再再一次明明確產(chǎn)品品概念，從從產(chǎn)品塑塑造、營(yíng)營(yíng)銷推廣廣等方面面同一方方向用力力，在基基本概

11、念念上做“加法”，把既既定風(fēng)格格做到極極致，把把產(chǎn)品的的個(gè)性完完全釋放放出來(lái)。在目前狀況況下，我我們?cè)诋a(chǎn)產(chǎn)品概念念上需要要遵循兩兩大原則則：將新文化地地產(chǎn)進(jìn)行行到底徹底改變居居住文化化的內(nèi)涵涵結(jié)合上述兩兩大原則則，我們們將產(chǎn)品品風(fēng)格和和生活方方向作概概念定位位：一座23萬(wàn)萬(wàn)平米的的大型原原創(chuàng)文化化國(guó)際街街區(qū)演繹居住住中國(guó)的IDDEA生活在居住環(huán)境境上，我我們用“新文化化”較前衛(wèi)衛(wèi)的風(fēng)格格來(lái)統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)產(chǎn)品，在在基本格格調(diào)清晰晰的前提提下，我我們用“現(xiàn)代手手法”演繹“居住文文化”的特色色概念就就可以深深入人心心，得到到態(tài)度鮮鮮明的認(rèn)認(rèn)可或否否定，絕絕不“騎墻”在此此基礎(chǔ)上上獲得明明確支持持我們定定位的

12、客客戶群這一一個(gè)超大大都市的的客戶源源注意消消化233萬(wàn)平方方米的高高品質(zhì)高高標(biāo)準(zhǔn)特特色國(guó)際際街區(qū)！8）相關(guān)的的建議：物業(yè)服務(wù)-經(jīng)過(guò)多年的的市場(chǎng)教教育，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)走到“買房重重物業(yè)管管理”的階段段，消費(fèi)費(fèi)者講究究住的社社區(qū)環(huán)境境和物業(yè)業(yè)服務(wù)質(zhì)質(zhì)量。這這一切是是由房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供求求均衡關(guān)關(guān)系，決決定了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)由賣賣方市場(chǎng)場(chǎng)向買方方市場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，個(gè)個(gè)人掏錢錢買房呈呈現(xiàn)出對(duì)對(duì)房屋的的要求越越來(lái)越精精細(xì)、越越來(lái)越周周全、越越來(lái)越多多樣化的的趨勢(shì)?！百I房買環(huán)境、買房買服務(wù)、買房買享受”成為購(gòu)房人的首選目標(biāo)。自然物業(yè)管理也就首當(dāng)其沖地成了開發(fā)商和購(gòu)房者共同關(guān)注的焦點(diǎn)，一流的物業(yè)管理會(huì)成為

13、房地產(chǎn)項(xiàng)目的賣點(diǎn)。消費(fèi)者對(duì)于于物業(yè)管管理已經(jīng)經(jīng)有了很很深的了了解，物物管公司司的品牌牌也成為為判斷物物業(yè)成熟熟度的標(biāo)標(biāo)志之一一。物業(yè)業(yè)管理公公司的品品牌不僅僅代表放放心、安安全、方方便，更更是生活活品質(zhì)的的提升。在在此，我我們建議議在項(xiàng)目目目前階階段就應(yīng)應(yīng)該選擇擇第一太太平洋戴戴維斯、世世邦魏理理仕、仲仲量聯(lián)行行等知名名公司，其其品牌在在消費(fèi)者者中具有有一定的的號(hào)召力力，其品品牌將可可以成為為產(chǎn)品宣宣傳推廣廣中一個(gè)個(gè)頗具“噸位”的賣點(diǎn)點(diǎn)。項(xiàng)目建筑規(guī)規(guī)劃-我們建議在在設(shè)計(jì)上上采用整整個(gè)住宅宅區(qū)域架架空層設(shè)設(shè)計(jì)，每每幢樓架架空的底底部的綠綠化與公公用綠化化地連成成一片，既既提供了了小區(qū)居居民進(jìn)行行

14、交流溝溝通的巨巨大場(chǎng)所所，增大大的綠化化地。設(shè)設(shè)置空中中花園，擴(kuò)擴(kuò)大垂直直綠化面面積。作作為生態(tài)態(tài)型住宅宅或者小小區(qū)，綠綠化面積積要求非非常高，因因此建議議項(xiàng)目的的綠地景景觀面積積要擴(kuò)大大，同時(shí)時(shí)由于水水系景觀觀的維護(hù)護(hù)成本較較高，且且對(duì)于環(huán)環(huán)境的凈凈化作用用不是很很高，建建議適當(dāng)當(dāng)?shù)臏p少少水系景景觀，擴(kuò)擴(kuò)充綠色色植物造造景。商業(yè)街與中中心住宅宅區(qū)的間間隔較小小，容易易造成商商業(yè)區(qū)域域的嘈雜雜影響住住宅區(qū)的的住戶，這這個(gè)建議議用種植植高大樹樹種和進(jìn)進(jìn)行植物物景觀屏屏障的手手法予以以解決。住宅戶型建建議材用用部分440平方方米的精精致小戶戶型采采用明廚廚方式，這個(gè)非常符合西方人的生活方式；采用風(fēng)

15、靡國(guó)際的a-room戶型設(shè)計(jì)，雙單元設(shè)計(jì)，既可獨(dú)立使用，又可合二為一；同時(shí)設(shè)置不規(guī)則房型，控制房型比例，沖擊市場(chǎng)的另類消費(fèi)群。Loft寫寫字樓作作為項(xiàng)目目的重頭頭戲之一一，在被被設(shè)計(jì)師師設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，就賦賦予了特特殊化，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上我們們?cè)俳ㄗh議，整個(gè)個(gè)樓群的的通風(fēng)系系統(tǒng)要加加強(qiáng)，采采用無(wú)光光污染和和具有隔隔熱效果果的玻璃璃幕墻，并并且開窗窗的效果果要注意意，在建建筑底層層設(shè)置生生態(tài)大廳廳；在部部分樓層層設(shè)置陽(yáng)陽(yáng)光走廊廊和陽(yáng)光光層。另另外樓宇宇之間要要兼顧彼彼此的聯(lián)聯(lián)系和獨(dú)獨(dú)立性。增增設(shè)小面面積的辦辦公空間間，滿足足一些小小公司的的需求，增增強(qiáng)人氣氣。建議在項(xiàng)目目的整體體用材上上采用高高科技，智

16、智能化，綠綠色環(huán)保保，節(jié)能能低耗的的建筑材材料。二、目標(biāo)客客戶層定定位分析析項(xiàng)目的由三三種產(chǎn)品品類型，必必然導(dǎo)致致有三種種不同的的目標(biāo)客客戶群，就就要逐個(gè)個(gè)逐個(gè)進(jìn)進(jìn)行有區(qū)區(qū)別的定定位分析析。1）首先我我們分析析鎖定購(gòu)購(gòu)買住宅宅產(chǎn)品的的目標(biāo)客客戶：利用排除法法：1、65萬(wàn)萬(wàn)以上的的總價(jià)定定位將排排除大量量28歲以以下，660歲以以上人群群以及低低收入家家庭；2、本案價(jià)價(jià)格制約約年輕白白領(lǐng)客戶戶源（年年輕人工工作節(jié)奏奏快，生生活?yuàn)蕵?lè)樂(lè)性強(qiáng)，社社交活動(dòng)動(dòng)范圍廣廣，對(duì)交交通依賴賴性強(qiáng)）3、傳統(tǒng)購(gòu)購(gòu)房者對(duì)對(duì)前衛(wèi)的的風(fēng)格相相對(duì)淡泊泊，對(duì)經(jīng)經(jīng)典實(shí)用用風(fēng)格有有著潮流流性的崇崇拜。優(yōu)勢(shì)吸引法法：1、購(gòu)買力力旺盛

17、的的中壯年年人可以以承受665萬(wàn)元元以上的的總價(jià)；2、中壯年年人感性性購(gòu)房占占很大比比例，憑憑借廣泛泛而細(xì)致致的廣告告宣傳可可以打破破其區(qū)域域概念及及風(fēng)格喜喜好；3、具有一一定閑錢錢的中壯壯年人升升值意識(shí)識(shí)極強(qiáng)。本案目標(biāo)客客戶群區(qū)區(qū)域定位位：（11）區(qū)域域客戶+全市（22）港、澳澳、臺(tái)、新新加坡等等外籍人人士（3）在上上海長(zhǎng)期期工作的的外省市市人群本案目標(biāo)客客戶群年年齡定位位：主力力客戶源源2960歲，核核心層以以年齡在在3040歲的的青壯年年為主。本案目標(biāo)客客戶群家家庭收入入定位：年收入入15萬(wàn)以以上本案目標(biāo)客客戶群其其它特征征定位：我們的的樓盤是是定位于于高檔樓樓盤，什什么是高高檔樓盤盤？

18、高檔檔樓盤是是指綜合合素質(zhì)較較高、價(jià)價(jià)格水平平相對(duì)也也較高的的物業(yè)。這這類物業(yè)業(yè)一般具具備優(yōu)越越的地理理位置，小小區(qū)環(huán)境境營(yíng)造上上顯得高高雅舒適適，物業(yè)業(yè)質(zhì)量較較高，僅僅供一部部分高收收入階層層享有的的物業(yè)類類型。此此類產(chǎn)品品并不單單純是一一項(xiàng)物業(yè)業(yè)，還代代表了一一種生活活方式、生生活態(tài)度度。定位位于高檔檔樓盤的的消費(fèi)者者一般是是這樣一一個(gè)群體體：較為成功的的企業(yè)家家他們擁有十十分豐厚厚且穩(wěn)定定的收入入，大多多數(shù)已經(jīng)經(jīng)結(jié)婚生生子并擁?yè)碛凶约杭旱男∑?。他他們的基基本理想想已?jīng)得得到實(shí)現(xiàn)現(xiàn)，他們們已經(jīng)被被社會(huì)認(rèn)認(rèn)同為成成功人士士。他們們已經(jīng)有有屬于自自己的一一套或多多套居所所，但為為了更舒舒適

19、的生生活享受受、為了了增強(qiáng)一一種身份份感，他他們還會(huì)會(huì)追求更更高檔次次、更高高品位的的居所。金領(lǐng)階層這個(gè)階層的的人士年年收入已已基本達(dá)達(dá)到100萬(wàn)元以以上，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的社會(huì)會(huì)優(yōu)越感感。高品品質(zhì)、高高品位的的生活早早已成為為這類人人群的追追求。他他們非常常注意鄰鄰里結(jié)構(gòu)構(gòu)、社區(qū)區(qū)氛圍、需需要管理理人員提提供周全全、專業(yè)業(yè)的貼身身服務(wù)。成功的商人人對(duì)于成功的的商人而而言，擁?yè)碛惺孢m適的居所所也就是是擁有了了一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的私私人空間間，可以以在繁忙忙的生意意之外找找到一個(gè)個(gè)讓心靈靈得以休休憩的地地方，更更是放松松全身心心的第二二居所。同同時(shí)，他他們希望望擁有了了高檔次次有文化化氛圍的的居所之之后能夠

20、夠得到額額外的尊尊重。成功的自由由職業(yè)人人士證券、金融融投資者者、設(shè)計(jì)計(jì)師、藝藝術(shù)家。這這類人士士擁有較較為豐厚厚的收入入，對(duì)以以藝術(shù)和和文化有有著自己己獨(dú)到的的見解，自自然風(fēng)光光優(yōu)美、文文化氛圍圍濃郁的的居住環(huán)環(huán)境是他他們的追追求。前前衛(wèi)和時(shí)時(shí)尚是他他們的生生活態(tài)度度準(zhǔn)則。本案的客戶群較多的為此類型。2）其次我我們分析析鎖定購(gòu)購(gòu)買和租租賃商鋪鋪的目標(biāo)標(biāo)客戶：近一段時(shí)間間來(lái)上海海的商鋪鋪市場(chǎng)呈呈現(xiàn)異常?；鸨牡匿N售態(tài)態(tài)勢(shì)。每每次商鋪鋪都吸引引了大批批的本地地和上海海周邊區(qū)區(qū)域乃至至外省市市的樓盤盤參展，尤尤其是溫溫州購(gòu)房房團(tuán)的出出現(xiàn)，更更是風(fēng)助助火長(zhǎng)。另另一方面面也是政政府成片片的規(guī)劃劃方案出

21、出臺(tái)，城城市建設(shè)設(shè)快速發(fā)發(fā)展導(dǎo)致致的。當(dāng)然可以確確定的一一點(diǎn)，我我們的商商業(yè)街項(xiàng)項(xiàng)目是獨(dú)獨(dú)特的，因因此它的的客戶目目標(biāo)類型型也是獨(dú)獨(dú)特的，分分眾的。同同時(shí)商鋪鋪的空間間格局也也注定了了購(gòu)買商商鋪客戶戶的級(jí)別別。購(gòu)買商鋪客客戶目標(biāo)標(biāo)客戶定定位：11）港、澳澳、臺(tái)、新新加坡等等外籍人人士 2）行業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)，公公司企業(yè)業(yè) 3）商商人目標(biāo)客戶區(qū)區(qū)域：全全球性3）最后我我們鎖定定購(gòu)買和和租賃寫寫字樓的的目標(biāo)客客戶：近段時(shí)間甲甲級(jí)寫字字樓空置置率持續(xù)續(xù)下降，市市場(chǎng)吸納納量大，目目前咨詢?cè)兎?wù)類類，科技技類，金金融類，貿(mào)貿(mào)易類公公司是市市場(chǎng)組成成的主力力客戶層層。很多多新的甲甲級(jí)寫字字樓在建建中就已已經(jīng)被預(yù)預(yù)

22、定，現(xiàn)現(xiàn)在上海海甲級(jí)寫寫字樓很很難尋找找到大面面積的可可租賃面面積，同同時(shí)受到到經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的因因素，越越來(lái)越多多的新建建甲級(jí)寫寫字樓傾傾向與出出售，但但是市場(chǎng)場(chǎng)依然是是以租賃賃為主導(dǎo)導(dǎo)向。寫寫字樓作作為一個(gè)個(gè)比較特特殊的產(chǎn)產(chǎn)品，決決定了它它的客戶戶類型。有有投資寫寫字樓能能力的客客戶一般般都有“朋友圈圈，生意意圈”。擁有有滿意購(gòu)購(gòu)買經(jīng)歷歷的客戶戶大多會(huì)會(huì)引導(dǎo)朋朋友來(lái)購(gòu)購(gòu)買，形形成良性性的客戶戶滾動(dòng)。購(gòu)買寫字樓樓客戶目目標(biāo)客戶戶定位：公司企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)/海外基基金（包包括各種種私募基基金）/個(gè)人投投資者/行業(yè)協(xié)協(xié)會(huì)商團(tuán)團(tuán)目標(biāo)客戶區(qū)區(qū)域定位位：全球球性4）目標(biāo)客客戶群總總體描述述：1、群體底底線顯然

23、，這一一人群在在整個(gè)社社會(huì)的金金字塔構(gòu)構(gòu)成中，不不是“奠基者者”，因?yàn)闉?0萬(wàn)以以上的房房款，也也“要求”他們有有每年110萬(wàn)（家家庭收入入）以上上的穩(wěn)定定收入，而而且有多多年的積積累，這這是這一一目標(biāo)人人群的經(jīng)經(jīng)濟(jì)底線線，是剛剛性要求求。高知與高收收入的正正比關(guān)系系，隨著著社會(huì)的的進(jìn)步正正在不斷斷的明顯顯，但對(duì)對(duì)高知的的理解，決決不是膚膚淺的高高學(xué)歷，而而是知識(shí)識(shí)結(jié)構(gòu)豐豐富、完完整的人人群，也也只有這這一人群群，能夠夠?qū)?xiàng)目目所蘊(yùn)涵涵的深層層附加價(jià)價(jià)值給予予認(rèn)同，這這是項(xiàng)目目目標(biāo)人人群的文文化底線線。2、群體特特征社會(huì)的動(dòng)力力源這是一個(gè)推推動(dòng)社會(huì)會(huì)發(fā)展的的中堅(jiān)層層，他們們也有決決策權(quán)與與導(dǎo)向

24、權(quán)權(quán)，但他他們不掌掌控社會(huì)會(huì)的大方方向，他他們是在在既定的的社會(huì)大大方向下下努力推推進(jìn)的人人群，他他們是整整個(gè)社會(huì)會(huì)的平衡衡層，他他們承擔(dān)擔(dān)的是來(lái)來(lái)自社會(huì)會(huì)、企業(yè)業(yè)、家庭庭多方的的責(zé)任。品質(zhì)的追求求者他們可以沒(méi)沒(méi)有Beenz、BMWW，但他他們不能能沒(méi)有車車；他們們可以只只買一件件幾百塊塊的襯衣衣，但不不會(huì)去買買十件十十多塊的的襯衣；他們可可以不懂懂法語(yǔ)，但但話題中中不能少少了呂克克.貝松；他們可可以不停停的加班班，但不不能不去去高級(jí)場(chǎng)場(chǎng)所與朋朋友聊天天。這這就是他他們，一一群忙碌碌著的，但但不斷追追求生活活品質(zhì)的的人。時(shí)間的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者他們可以在在兩天之之內(nèi)往返返于三個(gè)個(gè)相距110000公里以以

25、上的城城市，但但勻出一一個(gè)完整整的時(shí)間間去影院院看部電電影對(duì)他他們卻是是一種奢奢侈，時(shí)時(shí)間對(duì)這這一人群群來(lái)說(shuō)，是是伙伴，但但更是競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)對(duì)手，他他們只有有不斷的的“戰(zhàn)勝”時(shí)間，才才能獲得得更大的的空間。意見的主導(dǎo)導(dǎo)者他們?cè)谌后w體中不一一定一言言九鼎，但但也擲地地有聲，他他們多以以個(gè)體為為代表，群群體為支支撐，形形成在圈圈子中的的“意見領(lǐng)領(lǐng)袖”地位。一一件商品品在他們們當(dāng)中的的“口碑傳傳播”，有時(shí)時(shí)比廣告告的宣傳傳要來(lái)的的更有效效?！拔幕郝渎洹边@一人群中中有上海海本土生生長(zhǎng)的、有有從全國(guó)國(guó)各地移移居上海海的人群群，也有有從海外外各國(guó)移移居的人人群，這這些人群群既融入入了上海海的傳統(tǒng)統(tǒng)文化群群

26、落，又又以其寬寬廣的視視野努力力的跳出出局限，他他們是傳傳統(tǒng)與革革新的矛矛盾體，但但正是他他們不斷斷的聚集集，形成成代表上上海新氣氣象的“文化群群落”。這一一人群經(jīng)經(jīng)歷了中中國(guó)文化化架構(gòu)重重新建立立的過(guò)程程，在“肯定否定再肯定定”的不斷斷思想碰碰撞中，使使這一人人群有對(duì)對(duì)新事物物的接受受能力較較強(qiáng)，有有比較敏敏銳的觀觀察力，也也有較為為多樣的的文化視視角。目標(biāo)客戶總總體戰(zhàn)略略：羊群群效應(yīng)這里所謂的的羊群效效應(yīng)，主主要指業(yè)業(yè)界意見見領(lǐng)袖的的影響下下，能夠夠產(chǎn)生吸吸引眾多多意見跟跟隨者產(chǎn)產(chǎn)生購(gòu)買買的行為為效應(yīng)。我我們?cè)噲D圖通過(guò)吸吸引業(yè)界界意見領(lǐng)領(lǐng)袖（主主導(dǎo)型客客戶）的的目光與與注意力力，通過(guò)過(guò)他們

27、的的意見影影響，來(lái)來(lái)吸引和和帶動(dòng)支支撐型客客戶，甚甚至邊際際型客戶戶的購(gòu)買買意向。第二部分：營(yíng)銷推推廣策略略一、項(xiàng)目核核心理念念1、發(fā)展思思路以高功能價(jià)價(jià)值、高高文化價(jià)價(jià)值，高高附加值值，高品品質(zhì)，打打造中國(guó)國(guó)新地產(chǎn)產(chǎn)文化名名盤及地地產(chǎn)名企企！高功能價(jià)值值，集中中體現(xiàn)在在城市空空間尺度度上：距離市市中心區(qū)區(qū)域。在在都市中中快速而而自由的的切換。突破原有區(qū)域，引申國(guó)際區(qū)域?？臻g創(chuàng)創(chuàng)意空間間。介于于思維空空間與立立體空間間之間，不不奢華，不不浪費(fèi)，不不局促。高文化價(jià)值值，集中中體現(xiàn)在在建筑文文化上：以原創(chuàng)文化化建筑為為載體的的可以傳傳承和延延續(xù)的都都市生活活，連接接了生活活的過(guò)去去、現(xiàn)在在和未來(lái)來(lái)

28、，體現(xiàn)現(xiàn)了城市市生活優(yōu)優(yōu)越和求求新的生生活主調(diào)調(diào)。高附加值，集集中體現(xiàn)現(xiàn)在項(xiàng)目目的全程程服務(wù)上上：以人性化服服務(wù)和個(gè)個(gè)性差異異化服務(wù)務(wù)為特色色，貫穿穿前期，中中期，后后期三個(gè)個(gè)時(shí)間段段，完整整的為客客戶提供供滿意的的VIPP式服務(wù)務(wù)。高品質(zhì)，體體現(xiàn)在建建筑的優(yōu)優(yōu)質(zhì)材料料，環(huán)境境的優(yōu)美美，良好好的人文文環(huán)境上上。在保保證項(xiàng)目目總體均均價(jià)的情情況下，不不與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手形形成價(jià)格格上的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，依依靠項(xiàng)目目的四高高價(jià)值內(nèi)內(nèi)涵，形形成區(qū)域域市場(chǎng)及及整個(gè)成成都市場(chǎng)場(chǎng)的旗艦艦性市場(chǎng)場(chǎng)地位，以以推動(dòng)整整個(gè)項(xiàng)目目的銷售售。2、核心理理念軌跡跡產(chǎn)品主線主力訴求點(diǎn)點(diǎn)：新文化地產(chǎn)產(chǎn)原創(chuàng)建建筑新居所文化化主線支撐：專業(yè)概

29、念上上：強(qiáng)化化原創(chuàng)文文化建筑筑的概念念，使其其區(qū)別于于普通建建筑的概概念；市場(chǎng)形象上上：突出出上海第第一大型型原創(chuàng)文文化社區(qū)區(qū)的高端端市場(chǎng)形形象；產(chǎn)品形象上上：表現(xiàn)現(xiàn)一種時(shí)時(shí)尚，前前衛(wèi)，原原創(chuàng)，富富有空間間感的，立立體的；居住感受上上：描述述一種新新的建筑筑居所文文化，它它區(qū)別于于傳統(tǒng)建建筑居所所，是根根據(jù)現(xiàn)代代人文化化生活特特征而設(shè)設(shè)計(jì)，它它融生活活性、景景觀性、功功能性和和文化性性于一體體；同時(shí)也將闡闡述，海海上劇場(chǎng)場(chǎng)-電影與與建筑的的關(guān)系；海上講講堂-文學(xué)學(xué)與建筑筑的關(guān)系系；海上上鐘樓-音音樂(lè)繪畫畫與建筑筑的關(guān)系系，使得得新文化化的內(nèi)涵涵具體化化，內(nèi)容容化，從從而引申申到文化化這條主主線

30、上來(lái)來(lái)。文化主線主力訴求點(diǎn)點(diǎn)：上海國(guó)際化化大都市市生活、新新文化的的演繹主線支撐：上海傳統(tǒng)文文化追求安安逸居所所的根源源；上海閑情文文化追求品品質(zhì)，浪浪漫情調(diào)調(diào)的基礎(chǔ)礎(chǔ)；上海先鋒文文化追求文文化創(chuàng)新新，沖破破思想禁禁錮的沖沖動(dòng)。兩條主線的的關(guān)系相互支撐、相相互融合合兩者的結(jié)果果居所所文化的的探究?jī)烧叩墓?jié)奏奏把握文化主線主線文化主線主線居所文化推廣居所文化推廣產(chǎn)品推廣主線產(chǎn)品推廣主線時(shí)間時(shí)間2004/9 220044/122 20005/120005/220005/320005/420005/520005/63、核心理理念主張張：居住中國(guó)新新文化標(biāo)志性建筑筑，IDDEA生生活主張解釋：項(xiàng)目是新文

31、文化地產(chǎn)產(chǎn)的第一一部作品品，原創(chuàng)創(chuàng)建筑，風(fēng)風(fēng)格前衛(wèi)衛(wèi)，時(shí)尚尚，多空空間，多多角度，多多線條，顛顛覆了以以往傳統(tǒng)統(tǒng)的建筑筑風(fēng)格和和居所。主動(dòng):代表表人的活活動(dòng)，同同時(shí)也是是一種思思想行為為的表現(xiàn)現(xiàn)；IDEA：我們運(yùn)運(yùn)用拆字字法來(lái)解解釋，原原有解釋釋為：思思想，主主意，創(chuàng)創(chuàng)意，概概念I(lǐng)D-在英英文中的的意思為為身份，編編號(hào)，隱隱喻人的的身份地地位E-代表智智能，科科技，經(jīng)經(jīng)濟(jì)A-代表文文化，藝藝術(shù)這些綜合在在一起IIDEAA就形成成了現(xiàn)代代文化的的精神象象征。二、項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣廣策略1）策劃原原則對(duì)于海上海海項(xiàng)目的的定位系系統(tǒng)和營(yíng)營(yíng)銷企劃劃策略，我我們堅(jiān)持持高起點(diǎn)點(diǎn)、高品品位、高高立意的的“三高”

32、原則。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上引入入產(chǎn)品，使使產(chǎn)品一一面市就就已經(jīng)站站到一定定的國(guó)際際性和全全球性的的高度。賣賣產(chǎn)品的的同時(shí)，鍛鍛造出上上實(shí)品牌牌、海上上海品牌牌！2）營(yíng)銷課課題通過(guò)以上的的產(chǎn)品分分析和市市場(chǎng)定位位，本案案推廣過(guò)過(guò)程中的的營(yíng)銷課課題已經(jīng)經(jīng)非常之之明確，即即：快速占領(lǐng)本本地市場(chǎng)場(chǎng)，進(jìn)軍軍國(guó)際市市場(chǎng)，進(jìn)進(jìn)行全球球性營(yíng)銷銷推廣樹立新文化化地產(chǎn)旗旗艦品牌牌形象3）整體入入市策略略本案23萬(wàn)萬(wàn)平方米米整盤去去化時(shí)間間估計(jì)在在2-3年時(shí)時(shí)間。從本案通盤盤考慮，本本案有三三大特點(diǎn)點(diǎn)必須重重視：較大時(shí)間跨跨度具有三種產(chǎn)產(chǎn)品種類類資源條件非非常豐富富分期、分批批推出基于以上三三點(diǎn)考慮慮，我們們提出如如下思

33、路路：以整盤概念念推出，以以后各期期結(jié)合各各自產(chǎn)品品特點(diǎn)運(yùn)運(yùn)做形成一個(gè)主主品牌 + 系系列子品品牌的運(yùn)運(yùn)做模式式主品牌：統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)全盤盤，貫穿穿始終的的樓盤概概念品牌形象：風(fēng)格、品品質(zhì)、規(guī)規(guī)模子品牌：結(jié)結(jié)合分期期、結(jié)合合各期賣賣點(diǎn)的具具體概念念品牌形象：依附母母品牌、個(gè)個(gè)性鮮明明、功能能特點(diǎn)具具體鮮明明根據(jù)本案22-33年的時(shí)時(shí)間跨度度，必須須有一個(gè)個(gè)經(jīng)得起起時(shí)間考考驗(yàn)主品品牌。它它所擔(dān)負(fù)負(fù)的任務(wù)務(wù)應(yīng)該有有別與中中小樓盤盤品牌“突出賣賣點(diǎn)”的做法法。它應(yīng)應(yīng)該是代代表一種種生活概概念、一一種時(shí)尚尚品質(zhì)、一一種增值值信心；本案資源非非常豐富富，但并并不是在在開盤時(shí)時(shí)就完全全具備，每每一期都都有自身身獨(dú)

34、特的的功能、資資源推出出。必須須按分期期產(chǎn)品類類別進(jìn)行行多品牌牌運(yùn)作。根據(jù)我公司司的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，一個(gè)個(gè)樓盤品品牌長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的運(yùn)運(yùn)做一方方面會(huì)形形成穩(wěn)定定的品牌牌形象，一一方面客客觀上對(duì)對(duì)市場(chǎng)的的刺激度度會(huì)下降降。因此此，對(duì)于于長(zhǎng)時(shí)間間開發(fā)的的樓盤，主主品牌+子品牌牌的模式式較為適適合，比比如：上上海萬(wàn)科科城市花花園、中中遠(yuǎn)兩灣灣城就是是按此思思路運(yùn)做做的?？偛呗陨罘绞剿芩茉欤ㄔ瓌?chuàng)新文文化的國(guó)國(guó)際化生生活方式式）板板塊啟動(dòng)動(dòng)（項(xiàng)目目區(qū)域生生活圈）+產(chǎn)品啟動(dòng)（海上海）我們的任務(wù)務(wù)是將“海上海?！崩壴谠凇靶挛幕禺a(chǎn)”基座上上通過(guò)“嶄新新國(guó)際生生活圈”這個(gè)超超級(jí)發(fā)射射架用“原創(chuàng)建建筑文化化底蘊(yùn)的的國(guó)

35、際化化生活”做點(diǎn)燃燃器，對(duì)對(duì)外發(fā)射射。一旦沖出競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)激烈的的“大氣層層”進(jìn)入無(wú)引力力（無(wú)直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手）的的太空運(yùn)運(yùn)行軌道道自由運(yùn)運(yùn)行。海上海這一一品牌便便可在上上海房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)高奏凱凱歌，一一路飄紅紅-這這也是客客戶追求求的終極極目標(biāo)?？偰繕?biāo)為達(dá)到海上上海的總總策略、總總目標(biāo)，我我們必須須解決兩兩個(gè)問(wèn)題題：1）產(chǎn)品營(yíng)營(yíng)銷作為最常規(guī)規(guī)的營(yíng)銷銷手法，產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷銷是做好好一切營(yíng)營(yíng)銷工作作的基礎(chǔ)礎(chǔ)，在產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)銷銷中，要要最大化化展示產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新新的價(jià)值值是產(chǎn)品品營(yíng)銷的的核心?！昂Ｉ虾ｍ?xiàng)目”先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念，創(chuàng)新的產(chǎn)品特征，是產(chǎn)品營(yíng)銷推廣的核心要素。在產(chǎn)品營(yíng)銷中要堅(jiān)持以下方面：A產(chǎn)品的創(chuàng)創(chuàng)新要突

36、突出：將將原創(chuàng)文文化建筑筑概念做做大；B產(chǎn)品的亮亮點(diǎn)要強(qiáng)強(qiáng)化：對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行不斷斷暴光；C產(chǎn)品的內(nèi)內(nèi)涵要多多元：產(chǎn)產(chǎn)品要靠靠主力亮亮點(diǎn)來(lái)拉拉升，但但同時(shí)產(chǎn)產(chǎn)品其它它方面的的細(xì)節(jié)，如如建筑細(xì)細(xì)節(jié)、產(chǎn)產(chǎn)品科技技含量、技技術(shù)含量量等等，也也要形成成有力的的支撐，以以形成完完整的產(chǎn)產(chǎn)品體系系。2）文化營(yíng)營(yíng)銷文化營(yíng)銷是是賦予產(chǎn)產(chǎn)品附加加值的最最佳手段段，項(xiàng)目目文化特特質(zhì)的形形成，往往往是形形成項(xiàng)目目差異化化的關(guān)鍵鍵所在。文文化營(yíng)銷銷，要把把握住項(xiàng)項(xiàng)目所內(nèi)內(nèi)涵的，以以及項(xiàng)目目所要表表達(dá)的文文化訴求求，與項(xiàng)項(xiàng)目的文文化特征征相符。在在文化營(yíng)營(yíng)銷中，我我們堅(jiān)持持以下幾幾點(diǎn)：A文化的多多元性：本項(xiàng)目目文化主主線

37、的訴訴求點(diǎn)是是“上海國(guó)國(guó)際化大大都市生生活、新新文化的的演繹”，它應(yīng)應(yīng)該是一一種多元元的文化化表現(xiàn)，它它應(yīng)該體體現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目平和和、包容容的氣質(zhì)質(zhì)，從多多個(gè)角度度去闡釋釋都市生生活；B文化的邏邏輯性：文化的的多元性性并不意意味著完完全的發(fā)發(fā)散，而而是沿著著“人生活活行為為空間間”這樣一一個(gè)總體體的邏輯輯關(guān)系來(lái)來(lái)演繹，文文化演繹繹的最終終歸結(jié)是是要落在在對(duì)一種種居所文文化的探探究；C文化的符符號(hào)性：延續(xù)著著文化演演繹的整整體邏輯輯性，在在選取文文化元素素時(shí)，要要選擇那那些帶有有符號(hào)性性質(zhì)的文文化元素素，需要要從上海海傳統(tǒng)文文化、閑閑情文化化、先鋒鋒文化這這三個(gè)方方向進(jìn)行行文化挖挖掘；E文化的事事件

38、性：文化的的傳播，需需要事件件性的刺刺激點(diǎn)來(lái)來(lái)展開，而而且是帶帶有一種種社會(huì)性性的文化化事件. 4）分階段段營(yíng)銷本案以整盤盤概念入入市，在在短時(shí)間間內(nèi)要完完成“去化”和“塑造”這兩大大任務(wù)。本案分以下下幾個(gè)階階段完成成：第一階段：引導(dǎo)期期，也叫叫蓄勢(shì)期期（20004年年9月-20005年年2月整盤盤形象期期）奇正相交蓄蓄勢(shì)高峽峽多種手法并并用，塑塑造“原創(chuàng)文文化建筑筑概念”和“板塊概概念”；引而而不發(fā)、激激起好奇奇心、積積累目標(biāo)標(biāo)客戶戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：塑造原創(chuàng)文文化建筑筑的時(shí)尚尚生活概概念，提提高產(chǎn)品品立意。地段概念詮詮釋，爭(zhēng)爭(zhēng)取“制高點(diǎn)點(diǎn)”，給客客戶堅(jiān)定定信心。產(chǎn)品概念的的全面導(dǎo)導(dǎo)入，引引起市場(chǎng)場(chǎng)興

39、趣，樹樹立入市市形象。引起消費(fèi)者者的廣泛泛參與、關(guān)關(guān)注，讓讓他們先先接受概概念。不涉及具體體產(chǎn)品具具體價(jià)格格等細(xì)節(jié)節(jié)，引起起懸念，充充分“蓄勢(shì)”同時(shí)便便于調(diào)整整。本階段，通通過(guò)兩大大運(yùn)動(dòng)、四四大陣地地進(jìn)行概概念運(yùn)作作；通過(guò)過(guò)兩大展展示進(jìn)行行蓄勢(shì)準(zhǔn)準(zhǔn)備：兩大運(yùn)動(dòng)1、嶄新“新文化化運(yùn)動(dòng)”原有新文化化運(yùn)動(dòng)是是指200世紀(jì)初初反對(duì)封封建文化化的思想想啟蒙運(yùn)運(yùn)動(dòng)。由由一部分分激進(jìn)的的資產(chǎn)階階級(jí)、小小資產(chǎn)階階級(jí)民主主主義者者發(fā)起，目目的是要要打破封封建主義義的束縛縛，力爭(zhēng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)名名符其實(shí)實(shí)的資產(chǎn)產(chǎn)階級(jí)民民主共和和國(guó)。是是一次前前所未有有的思想想解放和和啟蒙運(yùn)運(yùn)動(dòng)，文文學(xué)革命命是新文文化運(yùn)動(dòng)動(dòng)的一個(gè)個(gè)主要內(nèi)

40、內(nèi)容。嶄新的“新新文化運(yùn)運(yùn)動(dòng)”就是要要打破固固有的地地產(chǎn)文化化，全面面的進(jìn)行行革新，創(chuàng)創(chuàng)造！以以楊浦區(qū)區(qū)政府為為支持背背景，聯(lián)聯(lián)合楊浦浦區(qū)內(nèi)的的所有設(shè)設(shè)計(jì)系和和建筑系系，開展展新文化化設(shè)計(jì)比比賽，同同時(shí)開展展一系列列的征文文比賽，全全面引爆爆新文化化運(yùn)動(dòng)。與與海上海海項(xiàng)目的的新文化化地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)行緊密密的結(jié)合合。闡述述角度，文文學(xué)，繪繪畫，電電影，音音樂(lè)與建建筑的關(guān)關(guān)系，原原創(chuàng)藝術(shù)術(shù)價(jià)值。各各大新聞聞媒體連連續(xù)報(bào)道道。2、正反論論戰(zhàn)以新文化地地產(chǎn)不同同的觀點(diǎn)點(diǎn)的支持持方來(lái)開開展論戰(zhàn)戰(zhàn)，形成成社會(huì)話話題，營(yíng)營(yíng)造社會(huì)會(huì)熱點(diǎn)，為為開盤拉拉開序幕幕。四大陣地：現(xiàn)場(chǎng)外展處大連路圍板板周邊引導(dǎo)旗旗以及大大型廣

41、告告牌兩大展示活活動(dòng)房展會(huì)（110月份份房展形形象公開開和5月份房房展開是是銷售）圍板和廣告告牌全面面出擊以上兩大展展示活動(dòng)動(dòng)必然會(huì)會(huì)吸引大大量客戶戶注意，我我們應(yīng)盡盡早做好好接待、追追蹤準(zhǔn)備備，為開開盤打好好基礎(chǔ)。時(shí)間為半年！第二階段：開盤期期和強(qiáng)銷銷期（220055年3月-6月；20005年6月-20006年2月商業(yè)業(yè)街和住住宅，辦辦公）全新亮相驚驚爆開盤盤大投入全新新出展，排排山倒海海般的公公開面市市戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：1、軟硬結(jié)結(jié)合、文文武雙做做、高低低空兼顧顧，保證證2個(gè)月左左右的全全新亮相相。2、集中兵兵力，產(chǎn)產(chǎn)品宣傳傳突然爆爆發(fā)，數(shù)數(shù)月積累累的客戶戶促成集集中成交交，形成成“火爆開開盤”。

42、本階段除了了報(bào)紙、電電視媒體體的狂轟轟亂炸以以及銷售售促銷模模式外，我我們還考考慮了活活動(dòng)為品品牌樹立立推波助助瀾：項(xiàng)目所配備備的幼兒兒園引入入國(guó)際化化的知名名幼兒園園簽約儀儀式；國(guó)際知名的的物業(yè)管管理公司司正式簽簽約，提提供服務(wù)務(wù)；文化商業(yè)街街鋪王精精裝樣板板開放，并并舉行國(guó)國(guó)際性的的拍賣活活動(dòng)。此階段，我我司建議議以部分分住宅導(dǎo)導(dǎo)入市場(chǎng)場(chǎng)，隨后后全面發(fā)發(fā)售商業(yè)業(yè)街。整整盤在經(jīng)經(jīng)過(guò)前期期半年多多的宣傳傳期，積積累了相相當(dāng)多的的客戶數(shù)數(shù)量，要要借此引引爆市場(chǎng)場(chǎng)，在商商鋪樣板板段完成成后，首首先公開開一至兩兩棟樓的的住宅，帶帶動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)的人氣氣；承接接住宅銷銷售的良良好事態(tài)態(tài)，商鋪鋪隨后進(jìn)進(jìn)行樣板

43、板段鋪王王的國(guó)際際性拍賣賣，拍賣賣結(jié)束后后，商鋪鋪全面公公開發(fā)售售。在商商鋪發(fā)售售的同時(shí)時(shí)，進(jìn)行行住宅的的后續(xù)單單元客戶戶的預(yù)約約登記，商商鋪銷售售接近770%左左右，全全面公開開住宅片片區(qū)。住住宅全面面公開后后，進(jìn)行行l(wèi)offt客戶戶的預(yù)約約登記并并開展產(chǎn)產(chǎn)品說(shuō)明明推薦會(huì)會(huì)。第三階段：持續(xù)期期和清盤盤期（220066年3月-100月，LOOFT全全面發(fā)售售）持續(xù)溝通穩(wěn)穩(wěn)定去化化保持形象深深化；多多種方式式（促銷銷、公關(guān)關(guān)）并舉舉；穩(wěn)定定去化速速度戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)：采用多種公公關(guān)活動(dòng)動(dòng)。多樣社區(qū)業(yè)業(yè)主聯(lián)誼誼文化活活動(dòng)，促促成人際際傳播。內(nèi)外兩手穩(wěn)穩(wěn)定增進(jìn)進(jìn)客戶源源。鑒于此階段段本案商商業(yè)街、環(huán)環(huán)境、會(huì)

44、會(huì)所配套套，建筑筑群落等等都落成成，已經(jīng)經(jīng)正式可可以將本本案賣點(diǎn)點(diǎn)直觀地地進(jìn)行展展示。各階段和各各產(chǎn)品類類型的是是相互交交叉，貫貫穿的，但但是重要要的一個(gè)個(gè)前提是是必須有有半年的的一個(gè)品品牌蓄勢(shì)勢(shì)期，來(lái)來(lái)確保產(chǎn)產(chǎn)品有足足夠的空空間推向向市場(chǎng)，同同時(shí)每個(gè)個(gè)產(chǎn)品的的推廣周周期為一一年半左左右,發(fā)售區(qū)區(qū)域?qū)⒉徊痪窒抻谟趪?guó)內(nèi)，面面向國(guó)際際海外發(fā)發(fā)售。針對(duì)不同產(chǎn)產(chǎn)品類型型的產(chǎn)異異化營(yíng)消消：1）文化商商業(yè)街本商業(yè)街作作為項(xiàng)目目首先啟啟動(dòng)的建建筑群，有有著不可可推卸的的重任，即即將項(xiàng)目目新文化化地產(chǎn)的的內(nèi)涵直直觀的表表達(dá)給消消費(fèi)者，讓讓消費(fèi)者者體現(xiàn)原原創(chuàng)文化化建筑和和新文化化的魅力力。因此此在項(xiàng)目目公開前前

45、，首先先做出一一段商業(yè)業(yè)街的樣樣板段，建建筑內(nèi)全全部進(jìn)行行精裝飾飾，部分分街道景景觀做出出來(lái)，同同時(shí)以極極低的租租金價(jià)格格吸迎一一部分品品牌商家家入主商商業(yè)街區(qū)區(qū)樣板段段，制造造人氣，所所有前期期進(jìn)入租租賃客戶戶，全部部為先簽簽約2年，2年后租租金按當(dāng)當(dāng)時(shí)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，并并且商鋪鋪帶租約約出售。在在商業(yè)街街區(qū)樣板板段中挑挑選2-3間的的商鋪進(jìn)進(jìn)行國(guó)際際性的拍拍賣，制制造鋪王王的新聞聞效果，體體現(xiàn)商業(yè)業(yè)價(jià)值。2）lofft辦公公項(xiàng)目的LOOFT辦辦公建筑筑具有770年產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的性性質(zhì)，因因此可以以居住也也可以辦辦公，雙雙重模式式。操作作時(shí)我們們將淡化化辦公樓樓的概念念，力求求突出居居住辦公公的新價(jià)價(jià)

46、值模式式這個(gè)理理念。在在推廣lloftt階段，制制作一間間大面積積空間的的LOFFT樣板板示范單單元，以以立剖面面的形式式展現(xiàn)居居住和辦辦公為一一體的空空間布置置格局，同同時(shí)，整整個(gè)示范范單元一一半透明明一半實(shí)實(shí)體，實(shí)實(shí)體與透透明部分分結(jié)合的的地方露露處建筑筑材料，可可以供消消費(fèi)者參參觀；同同時(shí)輔助助計(jì)算機(jī)機(jī)的全息息圖像技技術(shù)，進(jìn)進(jìn)行建筑筑體的全全面展示示，對(duì)于于整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都適適用。Loft如如果作為為寫字樓樓，可以以作為企企業(yè)的獨(dú)獨(dú)立總部部建筑實(shí)實(shí)用，可可以形式式企業(yè)管管名權(quán)，給給與獨(dú)立立的門牌牌號(hào)碼。推廣LOFFT，在在香港，臺(tái)臺(tái)灣，新新加坡，日日本等地地進(jìn)行展展示，并并對(duì)其中中眾多的的私募基基金進(jìn)行行游說(shuō)，引引入looft,進(jìn)行獨(dú)獨(dú)立的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)運(yùn)作，形形成獨(dú)立立的信托托資產(chǎn)。確確立創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)孵孵化基地地，一方方面可以以得到政政府的支支持，另另一方面面也可以以得到區(qū)區(qū)內(nèi)眾多多高等院院校的支支持。也也使文化化概念也也了扎實(shí)實(shí)的落腳腳基礎(chǔ)，而而不至于于顯得很很空洞。另外一點(diǎn)，LOFT的推廣充分強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的高額投資回報(bào)，在3年之內(nèi)實(shí)施固定客戶租金回報(bào)體系，對(duì)于租用本項(xiàng)目LOFT的客戶在一年內(nèi)決定購(gòu)買的，采用已繳付的一定期限內(nèi)的租金作為購(gòu)買的首期款，同時(shí)也可以帶租約向其他客戶進(jìn)行發(fā)售。確保高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目同時(shí)在國(guó)際市場(chǎng)上進(jìn)行發(fā)售。3