物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升103p

1、物業(yè)資產(chǎn)管理和邊際效益提升群雄逐鹿，智者為王成就物業(yè)業(yè)事業(yè)的的王者之之道韓信？！蕭何！物業(yè)管理理經(jīng)營的的概念把物業(yè)管管理活動動中所能能涉及到到的所有有社會資資源和生生產(chǎn)要素素，包括括人、財財、物、知識產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等有有形資產(chǎn)產(chǎn)和無形形資產(chǎn)，都作為為可以經(jīng)經(jīng)營的價價值，通通過對這這些價值值的綜合合運營，達到資本的最最大限度度增值。物業(yè)管理理經(jīng)營的的市場細細分宏觀經(jīng)營中觀范圍經(jīng)營物業(yè)管理經(jīng)營的微觀范圍 資本類經(jīng)經(jīng)營多元化經(jīng)經(jīng)營專業(yè)性經(jīng)經(jīng)營物業(yè)管理理經(jīng)營的的原則1追求利利潤最大大化2遵守游游戲規(guī)則則法律法規(guī)規(guī)市場規(guī)律律行規(guī)行約約企業(yè)的自自我約束束3尊重業(yè)業(yè)主權(quán)益益4主業(yè)是是經(jīng)營之之本5行業(yè)發(fā)發(fā)展責任任6維

2、護社社會整體體利益常規(guī)物業(yè)業(yè)管理前期物業(yè)業(yè)管理全委物業(yè)業(yè)管理（后期管管理）居住物業(yè)業(yè)商務物業(yè)業(yè)商業(yè)物業(yè)業(yè)工業(yè)物業(yè)業(yè)特殊用途途物業(yè)物業(yè)管理理常規(guī)經(jīng)經(jīng)營的意意義常規(guī)經(jīng)營營是物業(yè)業(yè)管理經(jīng)經(jīng)營之本本常規(guī)經(jīng)營營是物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)獲取取利潤的的重要渠渠道常規(guī)經(jīng)營營帶來了了龐大的的可供獲獲利的資資源綜合物業(yè)業(yè)：深圳圳佳寧娜娜友誼廣廣場公眾設施施：香港港科學館館物流型商商業(yè)：漢漢正街第第一大道道前期物業(yè)業(yè)管理的的實施發(fā)展商需需支付的的費用1前期物物業(yè)管理理開辦費費用2物業(yè)接接管驗收收費3物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保證證金4專項維維修資金金與房地產(chǎn)產(chǎn)之間的的關(guān)系1提前介介入物業(yè)業(yè)管理2嚴把驗驗收關(guān)3分清發(fā)發(fā)展商的的承諾責責任前

3、期管理理的相關(guān)關(guān)費用1前期管管理費2人員招招聘與培培訓等費費用3土建、設備整整改費用用4業(yè)主交交驗物業(yè)業(yè)期費用用(1)二次清潔潔費(2)業(yè)主交驗驗物業(yè)儀儀式費(3)其他費5管理用用房裝修修費6標識牌牌制作費費7開辦費費用全委物業(yè)業(yè)管理常規(guī)規(guī)物業(yè)服服務的理理財之術(shù)術(shù)前期物業(yè)業(yè)服務合合同(示范文本本)建設部于于2004年9月頒發(fā)第一章物物業(yè)基本本情況第二章服服務務內(nèi)容與與質(zhì)量第三章服服務務費用第四章物物業(yè)業(yè)的經(jīng)營營與管理理第五章物物業(yè)業(yè)的承接接驗收第六章物物業(yè)業(yè)的使用用與維護護第七章專專項項維修資資金第八章違違約約責任第九章其其他他事項附件一：物業(yè)構(gòu)構(gòu)成明細細附件二：物業(yè)共共用部位位明細附件三：物

4、業(yè)共共用設施施設備明明細附件四：前期物物業(yè)管理理服務質(zhì)質(zhì)量標準準鏈接第九條物業(yè)服務務收費管管理辦法法業(yè)主與物物業(yè)管理理企業(yè)可可以采取取包干制制或者酬酬金制等等形式約約定物業(yè)業(yè)服務費費用。包干制是指由業(yè)業(yè)主向物物業(yè)管理理企業(yè)支支付固定定物業(yè)服服務費用用，盈余余或者虧虧損均由由物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)享有或或者承擔擔的物業(yè)業(yè)服務計計費方式式。酬金制是指在預預收的物物業(yè)服務務資金中中按約定定比例或或者約定定數(shù)額提提取酬金金支付給給物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)，其余余全部用用于物業(yè)業(yè)服務合合同約定定的支出出，結(jié)余余或者不不足均由由業(yè)主享享有或者者承擔的的物業(yè)服服務計費費方式。全權(quán)委托托物業(yè)管管理的經(jīng)經(jīng)營收入入【1】公共服

5、務務費收入入【2】專項服務務費收入入【3】停車場經(jīng)經(jīng)營收入入【4】特約服務務及多種種經(jīng)營費費用收入入【5】其他雜項項收入(1)各種押金金(2)滯納金(3)違約金直線職能能制企業(yè)業(yè)架構(gòu)總經(jīng)理綜合管理部綜合管理部管理處管理處管理處管理處成成本開支支物業(yè)服務務收費管管理辦法法第十一條條實行物業(yè)業(yè)服務費費用包干干制的，物業(yè)服服務費用用的構(gòu)成成包括物物業(yè)服務務成本、法定稅稅費和物物業(yè)管理理企業(yè)的的利潤。實行行物業(yè)服服務費用用酬金制制的，預預收的物物業(yè)服務務資金包包括物業(yè)業(yè)服務支支出和物物業(yè)管理理企業(yè)的的酬金。物業(yè)業(yè)服務成成本或者者物業(yè)服服務支出出構(gòu)成一一般包括括以下部部分：1、管理服服務人員員的工資資、

6、社會會保險和和按規(guī)定定提取的的福利費費等；2、物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備的日日常運行行、維護護費用；3、物業(yè)管管理區(qū)域域清潔衛(wèi)衛(wèi)生費用用；4、物業(yè)管管理區(qū)域域綠化養(yǎng)養(yǎng)護費用用；5、物業(yè)管管理區(qū)域域秩序維維護費用用；6、辦公費費用；7、物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)固定資資產(chǎn)折舊舊；8、物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備及公公眾責任任保險費費用；9、經(jīng)業(yè)主主同意的的其它費費用。物物業(yè)共共用部位位、共用用設施設設備的大大修、中中修和更更新、改改造費用用，應當當通過專專項維修修資金予予以列支支，不得得計入物物業(yè)服務務支出或或者物業(yè)業(yè)服務成成本。第十八條條物業(yè)服務務收費管管理辦法法利用物業(yè)業(yè)共用部部位、共共

7、用設施施設備進進行經(jīng)營營的，應應當在征征得相關(guān)關(guān)業(yè)主、業(yè)主大大會、物物業(yè)管理理企業(yè)的的同意后后，按照照規(guī)定辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)。業(yè)主所所得收益益應當主要用于于補充專專項維修修資金，也可以按照照業(yè)主大大會的決決定使用用。中華人民民共和國國物權(quán)法法2007年3月16日第十屆屆全國人人民代表表大會第第五次會會議通過過自2007年10月1日起施行行第六章業(yè)業(yè)主的的建筑物物區(qū)分所所有權(quán)專有部分分享有專有權(quán)對共同使使用部分分享有共有權(quán)相互之間間對建筑筑物的整整體享有有管理權(quán)，而構(gòu)成成的建筑筑物所有有權(quán)的復復合共有有。業(yè)主行使使權(quán)利的的團體組組織形式式是業(yè)主大會會和業(yè)主主委員會會物業(yè)管理理機構(gòu)是是業(yè)主團體委聘聘

8、的管理理機構(gòu)，按照業(yè)業(yè)主團體體的意志志進行管管理活動動。共有部分分第七十二二條業(yè)業(yè)主對建建筑物專專有部分分以外的的共有部部分，享享有權(quán)利利，承擔擔義務；不得以以放棄權(quán)權(quán)利不履履行義務務。業(yè)主轉(zhuǎn)讓讓建筑物物內(nèi)的住住宅、經(jīng)經(jīng)營性用用房，其其對共有有部分享享有的共共有和共共同管理理的權(quán)利利一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。第七十三三條建建筑區(qū)劃劃內(nèi)的道道路，屬屬于業(yè)主主共有，但屬于于城鎮(zhèn)公公共道路路的除外外。建筑筑區(qū)劃內(nèi)內(nèi)的綠地地，屬于于業(yè)主共共有，但但屬于城城鎮(zhèn)公共共綠地或或者明示示屬于個個人的除除外。建筑區(qū)劃劃內(nèi)的其其他公共共場所、公用設設施和物物業(yè)服務務用房，屬于業(yè)業(yè)主共有有。 第七十四四條建建筑區(qū)劃劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用

9、于于停放汽汽車的車位、車車庫應當首先先滿足業(yè)業(yè)主的需需要。建筑區(qū)劃劃內(nèi)，規(guī)規(guī)劃用于于停放汽汽車的車位、車車庫的歸屬，由當事事人通過過出售、附附贈或者者出租等等方式約約定。占用業(yè)主主共有的的道路或或者其他他場地用用于停放放汽車的的車位，屬于業(yè)主共有有。第七十九九條建建筑物及及其附屬屬設施的的維修資資金，屬屬于業(yè)主共有有。經(jīng)業(yè)主主共同決決定，可可以用于于電梯、水箱等等共有部部分的維維修。維維修資金金的籌集集、使用用情況應應當公布布。第八十條條 建筑筑物及其其附屬設設施的費費用分攤攤、收益益分配等等事項，有約定的的，按照照約定；沒有約約定或者者約定不不明確的的，按照照業(yè)主專專有部分分占建筑筑物總面面

10、積的比比例確定定。共有權(quán)按份份共有、共同共共有物業(yè)管理理成本本費用管管理的關(guān)關(guān)鍵點打開成本本管理的的大門成本管理理系統(tǒng)的的組成組織系統(tǒng)統(tǒng)：預算編制制機構(gòu)、監(jiān)督協(xié)協(xié)調(diào)和仲仲裁機構(gòu)構(gòu)、考評評機構(gòu)等等（四大大責任中中心）。信息系統(tǒng)統(tǒng)（責任任會計系系統(tǒng)）：編制責任任預算、核算預預算的執(zhí)執(zhí)行情況況、分析析評價和和報告業(yè)業(yè)績。人工費用用的控制制簡約、有有效的架架構(gòu)和程程序降低事務務處理成成本恰當數(shù)量量的員工工配置不足造成成加班費費增加穩(wěn)定而有有素質(zhì)的的工作團團隊避免昂貴貴的訓練練成本（流動、無用功功）有效的激激勵機制制工作績效效的保障障直接費用用的控制制采購程序序的控制制物資提供供鏈的控控制材料耗用用的控

11、制制維修工程程的控制制勞動資料料的控制制工具、設設備的利利用率能源消耗耗的控制制設施、設設備的改改造物資保障障的成本本管理采購程序序的有效效性（取取得成本本、購置置成本、缺貨成成本）；驗收：價價格、質(zhì)質(zhì)量、數(shù)數(shù)量；倉庫儲藏藏：庫存存數(shù)量的的確認（經(jīng)常儲儲存、保保險儲存存）、儲儲存質(zhì)量量的保障障、儲存存成本；發(fā)貨控制制（需要要性的確確認）。維修工程程的控制制項目工程程所需材材料（設設備）統(tǒng)統(tǒng)一定價價、采購購、供應應；對于施工工圖預算算中所列列的主要要材料和和地方大大宗材料料及主要要安裝材材料、設設備，項項目部按按預算定定額實施施用量控控制；按工程審審批的施施工進度度計劃，提出材材料需用用量、計計

12、劃通過過審批進進行實行行總用量量控制。工具、設設備的成成本管理理制定完整整的配置置和更新新計劃；考慮工具具、設備備的適應應和操作作性；工具、設設備必須須具備良良好的節(jié)節(jié)能效果果；合理的使使用設備備（使用用人培訓訓、操作作規(guī)范、工作負負荷量）；保養(yǎng)和維維修（保保養(yǎng)計劃劃、設備備的完好好率、維維修率）。設施、設設備的改改造公共照明明設施改改造（案案例）公共用水水的節(jié)約約方式（案例）電梯運行行改造（案例）空調(diào)設備備改造（案例）物業(yè)管理理經(jīng)營的的分類經(jīng)營管理資本組合經(jīng)營物業(yè)資源經(jīng)營業(yè)主資源經(jīng)營文化資源經(jīng)營常規(guī)經(jīng)營企業(yè)資源經(jīng)營物業(yè)管理理企業(yè)的的資源1管理技技術(shù)資源源2品牌資資源3人力資資源4自有設設施設

13、備備資源5資料類類資源6信息類類資源7社會關(guān)關(guān)系類資資源物業(yè)管理理顧問咨咨詢服務務【一站式顧顧問模式式】培養(yǎng)一支支高效、專業(yè)的的管理服服務隊伍伍；建立一套套科學、嚴謹?shù)牡膬?nèi)部運運作機制制；建立一套套優(yōu)質(zhì)、規(guī)范的的管理服服務體系系并有效效運行；建立一套套持續(xù)改改進的ISO9001質(zhì)量管理理規(guī)范；在條件成成熟的前前提下，協(xié)助創(chuàng)創(chuàng)建優(yōu)秀秀物業(yè)的的榮譽；【專項顧問問模式服服務】商務、商商業(yè)物業(yè)業(yè)的綜合合經(jīng)營策策劃、項項目實施施；提供后勤勤性物業(yè)業(yè)配套服服務的提提供和完完善；協(xié)助建立立物業(yè)管管理培訓訓的規(guī)范范體系；物業(yè)管理理中財務務管理的的全程咨咨詢、指指導；物業(yè)管理理網(wǎng)絡化化、智能能化集成成體系的的策

14、劃；指導創(chuàng)建建物業(yè)保保養(yǎng)及保保險方案案; 歷思聯(lián)行Lask_JV【菜單式顧顧問模式式】1、介入期期服務提供設計計優(yōu)化策策劃；參與物業(yè)業(yè)銷售的的策劃、推廣；協(xié)助物業(yè)業(yè)驗收、物業(yè)入入伙的策策劃；策劃項目目VI系統(tǒng)的設設計、配配備；協(xié)助優(yōu)化化會所配配套設施施及服務務項目；2、創(chuàng)建期期服務指導設立立物業(yè)管管理組織織機構(gòu)；協(xié)助制訂訂物業(yè)管管理方案案并指導導實施；協(xié)助制訂訂各種管管理制度度及服務務文本；指導應用用物業(yè)管管理軟件件，構(gòu)建建高效率率的管理理平臺；3、創(chuàng)新期期服務指導完善善質(zhì)量目目標管理理體系；協(xié)助完善善環(huán)境管管理的升升級、改改造；指導成立立業(yè)主委委員會，理順服服務與管管理的關(guān)關(guān)系；指導參加加物

15、業(yè)管管理達標標和考評評；顧問咨詢詢服務的的關(guān)鍵事事項1優(yōu)秀的的獨特的的管理技技術(shù)2顧問咨咨詢服務務隊伍3選擇合合作伙伴伴4處理好好與合作作方的關(guān)關(guān)系5成本控控制與星星火戰(zhàn)略略6地域、聯(lián)合與與特色根據(jù)服務務對象不不同程度度的策劃劃通過咨詢診診斷提提供解解決方案案通過推動引引導實實施服服務目標標中部地區(qū)區(qū)格局業(yè)務拓展小組常務副總經(jīng)理江西區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人河南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖南區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人湖北區(qū)域物業(yè)經(jīng)理1人歷思聯(lián)行Lask_JV咨詢服務務的實施施操作手手法多人駐場場式單人駐場場式顧問團式式資料和技技術(shù)援助助式培訓式綜合式物業(yè)管理理品牌資資源的經(jīng)經(jīng)營歷思聯(lián)行Lask_JV物業(yè)管理理品牌經(jīng)經(jīng)營的實

16、實施確定品牌牌經(jīng)營思思路建立品牌牌經(jīng)營機機構(gòu)品牌經(jīng)營營的實施施連鎖經(jīng)營營品牌作價價品牌租用用品牌聯(lián)合合品牌擴張張物業(yè)管理理信息類類資源的的經(jīng)營政府、相關(guān)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)、客戶、媒體資訊、各合作方、社會各方面公司董事會物業(yè)管理公司信息中心各物業(yè)客服中心各專業(yè)分包公司各子公司公司各部門物業(yè)管理理信息資資源經(jīng)營營的實施施公司借助助信息促促進企業(yè)業(yè)的管理理與經(jīng)營營更快更更好地發(fā)發(fā)展；充分發(fā)掘掘信息的的經(jīng)濟特特性，通通過信息息經(jīng)營直直接獲取取收益。【信息需求求者的類類型】置業(yè)者的的需求業(yè)主的需需求發(fā)展商的的需求社會服務務供應商商的需求求其他方面面【信息資源源經(jīng)營】建立A庫（信息息庫）建立B庫（對應應關(guān)系庫庫）

17、A&B重點關(guān)注注物業(yè)管理理企業(yè)資資源的經(jīng)經(jīng)營物業(yè)管理理顧問咨咨詢服務務物業(yè)管理理品牌資資源的經(jīng)經(jīng)營物業(yè)管理理信息類類資源的的經(jīng)營物業(yè)管理理企業(yè)資資源經(jīng)營營的其他他類別資料類資資源經(jīng)營營公司所屬屬設施設設備的經(jīng)經(jīng)營專業(yè)公司司的經(jīng)營營社會關(guān)系系資源的的經(jīng)營物業(yè)資源源的經(jīng)營營會所經(jīng)營營基地建設設停車場經(jīng)經(jīng)營社區(qū)廣告告經(jīng)營物業(yè)資源源的經(jīng)營營關(guān)鍵點點不可侵犯犯所有權(quán)權(quán)人的利利益單一產(chǎn)權(quán)權(quán)的物業(yè)業(yè)資源經(jīng)經(jīng)營共有產(chǎn)權(quán)權(quán)物業(yè)的的共有部部分經(jīng)營營規(guī)避經(jīng)營營活動中中的風險險正確認識識物業(yè)管管理發(fā)展展階段的的規(guī)律性性業(yè)主群體體意志表表達的特特殊性前期物業(yè)業(yè)管理階階段的特特殊性積極儲備備物業(yè)資資源向發(fā)展商商爭取購買或

18、租租用商業(yè)業(yè)網(wǎng)點在前期物物業(yè)管理理階段先先行預備備區(qū)別不同同物業(yè)類類型及業(yè)業(yè)主群體體企業(yè)統(tǒng)一一經(jīng)營與與管理物業(yè)資源源經(jīng)營的的實施之之：停停車場經(jīng)經(jīng)營停車場經(jīng)經(jīng)營的重重點1嚴格遵遵守法紀紀停車場許許可證等證照。2根據(jù)停停車場形形式選擇擇經(jīng)營方方法寫字樓、機關(guān)辦辦公樓、住宅區(qū)區(qū)、商業(yè)業(yè)區(qū)等附附屬停車車場和社社會停車車場。3關(guān)注停停車場經(jīng)經(jīng)營風險險停車場經(jīng)經(jīng)營的3類風險1)車輛丟失失賠償風風險2)車輛損壞壞賠償風風險3)小區(qū)內(nèi)交交通事故故賠償風風險停車場經(jīng)經(jīng)營風險險的方法法1)風險責任任應盡量量由保險險公司承承擔2)高度重視視各類事事故隱患患3)將停車場場交由專專業(yè)停車車場經(jīng)營營公司管管理4摩托車車

19、及自行行車停放放管理車位供應應緊張的的處理用價格因因素調(diào)整整供求緊緊張關(guān)系系重新劃定定小區(qū)內(nèi)內(nèi)停車位位利用共用用場地劃劃定新的的停車位位改造部分分設施增增加停車車位將小區(qū)公公共場地地部分作作為臨時時停車場場利用小區(qū)區(qū)周邊區(qū)區(qū)域停車車利用其他他方面的的資源【停車場經(jīng)經(jīng)營汽車車業(yè)務的的種類】1汽車精精品汽車精品品經(jīng)營：括香水系系列、電電器系列列、影音音系列、腳墊系系列、坐坐墊系列列、飾品品系列等等。汽車模型型經(jīng)營2汽車美美容雙色洗洗車，泡泡泡浴洗洗車，計計算機洗洗車；焦油、瀝青無無痕去除除；蟲蟲尸、鳥鳥糞專業(yè)業(yè)去除；樹脂脂、油脂脂本色去去除；漆面飛飛漆、駁駁殼虛印印去除；各種種氧化層層去除；輪胎胎

20、增亮、增艷翻翻新處理理；金金屬件去去污去垢垢、除銹銹、翻新新處理；內(nèi)飾飾增亮增增艷；汽車桑桑拿；劃劃痕修修復。3汽車養(yǎng)養(yǎng)護輪胎修修補翻新新處理；更換換機油三三濾；發(fā)動機機止漏；噴油油嘴免拆拆清洗；油封封密封增增效處理理；發(fā)發(fā)動機抗抗磨修復復處理；變速速箱免拆拆清洗；潤滑滑系免拆拆清洗；燃油油系免拆拆清洗；冷卻卻系免拆拆清洗；車輛輛快速維維修。4汽車裝裝飾1)坐艙類：鋪地膠膠；加加裝桃木木內(nèi)飾；座套套定制；定制制真皮座座椅；真皮座座椅翻新新；真真皮內(nèi)飾飾修補翻翻新；開汽車車天窗。2)電器類：安裝中中控鎖；安裝裝防盜器器；安安裝倒車車雷達；安裝裝G PS(全球定位位系統(tǒng))；安裝裝語音導導航系統(tǒng)統(tǒng)；

21、個個性噴涂涂；安安裝v CD、cD；加裝裝碟盒；加裝裝音響；加裝裝低音炮炮。3)其他類：底盤裝裝甲；整車貼貼膜；隔音工工程。物業(yè)資源源經(jīng)營的的實施之之：會會所經(jīng)營營會所概述述【會所的表表現(xiàn)形式式】以完善服服務項目目為目的的的附屬屬形式以盈利為為目的的的形式【會所服務務項目的的種類】康體項目目的種類類消閑項目目的種類類娛樂項目目的種類類【會所的歸歸屬】會所經(jīng)營營的種類類和模式式【會所經(jīng)營營的種類類】個性會所所專業(yè)會所所生活會所所【會所經(jīng)營營的模式式】會員制會會所委托經(jīng)營營式會所所獨立運營營式會所所加盟運營營型會所所【其他模式式】7+1模式泛會所概概念主題體驗驗式會所所聯(lián)合式會會所外聯(lián)式會會所會所

22、經(jīng)營營中的關(guān)關(guān)鍵點1會所經(jīng)經(jīng)營可否否對外開開放2非贏利利性經(jīng)營營3贏利性性經(jīng)營盡量擴大大消費群群體開發(fā)新項項目面向業(yè)主主經(jīng)營最最好的會會所是最最實用的的會所。合理控制制成本對對會所經(jīng)經(jīng)營者是是十分重重要的措措施。適時調(diào)整整經(jīng)營方方向4會所經(jīng)經(jīng)營中的的風險防防范物業(yè)資源源經(jīng)營的的實施之之：社社區(qū)廣告告經(jīng)營社區(qū)廣告告經(jīng)營的的原則1不可侵侵犯業(yè)主主的經(jīng)濟濟利益和和精神權(quán)權(quán)益所使用的的場地基基本上都都屬于業(yè)業(yè)主的公公共財產(chǎn)產(chǎn)在在使用場場地前，須征得得業(yè)主的的同意方方可使用用。所訴求的的對象主主體是小小區(qū)業(yè)主主2安全合合法經(jīng)營營廣告發(fā)布布不能危危及建筑筑物及業(yè)業(yè)主的安安全，發(fā)布的廣廣告作品品必須合合法廣

23、告告場地的的設置要要遵守法法規(guī)3傳播社社會主義義精神文文明4用專業(yè)業(yè)途徑經(jīng)經(jīng)營廣告告物業(yè)資源源中廣告告經(jīng)營的的種類1電梯廣廣告2屋頂及及外墻廣廣告3廳堂廣廣告液晶顯示示雜志架、廣告架架壁掛廣告告聲音媒體體廣告物品展示示4停車場場廣告停車場出出口、入入口處。停車場管管理人員員崗亭。直接放置置到地面面的燈箱箱。噴涂在地地面的文文字及圖圖案。地下停車車場的墻墻壁、天天頂、立立柱。在停車場場懸掛氣氣球、燈燈箱等廣廣告載體體。其他停車車場設施施設備。停車場管管理人員員散發(fā)平平面廣告告。5宣傳欄欄廣告6企業(yè)形形象展示示廣告藝術(shù)雕塑塑形式花、草、樹、木木形式傘類休閑椅戶外健身身器材戶外垃圾圾桶7社區(qū)路路燈廣

24、告告8公益性性廣告指路牌或或社區(qū)示示意圖觸摸屏物業(yè)資源源經(jīng)營的的實施之之：基基地建設設實習基地地試驗基地地參觀考察察基地業(yè)主資源源的經(jīng)營營業(yè)主資源源的分類類【1】業(yè)主需求求資源【2】業(yè)主財產(chǎn)產(chǎn)資源業(yè)主固定定財產(chǎn)資資源業(yè)主的的物業(yè)。業(yè)主流動動財產(chǎn)資資源汽汽車、家家具、家家電等。業(yè)主貨幣幣資源有價證證券、有有色金屬屬、銀行行存款等等?！?】業(yè)主無形形資產(chǎn)資資源業(yè)主知識識資源業(yè)主社會會關(guān)系資資源社區(qū)商業(yè)特約服務綜合經(jīng)營服務集成商業(yè)主資源經(jīng)營業(yè)主資源源經(jīng)營的的一般過過程(1)掌握需求求信息(2)尋找經(jīng)營營場所(3)成立服務務組織(4)組合社會會資源(5)搭建商業(yè)業(yè)平臺業(yè)主需求求資源經(jīng)經(jīng)營之一一：社社區(qū)

25、商業(yè)業(yè)經(jīng)營社區(qū)商業(yè)業(yè)經(jīng)營的的原則正確處理理物業(yè)管管理與商商業(yè)經(jīng)營營之間的的關(guān)系協(xié)調(diào)各類類社會關(guān)關(guān)系關(guān)注環(huán)境境保護確保服務務質(zhì)量一是服務務產(chǎn)品的的質(zhì)量二是服務務過程的的質(zhì)量三是服務務結(jié)果的的質(zhì)量物業(yè)管理理社區(qū)商商業(yè)經(jīng)營營項目種種類1衣物及及裝扮2餐飲食食用3居住4交通5文化教教育6看護7醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生8購物9娛樂與與體育10IT服務11理財服服務12經(jīng)紀中中介13禮儀安安全14情感類類服務15商業(yè)服服務業(yè)主固定定財產(chǎn)資資源經(jīng)營營：物業(yè)業(yè)的租賃賃物業(yè)租賃賃的概念念1出租人人必須是是房屋所所有權(quán)人人。2出租人人將房屋屋出租給給承租人人使用，包括給給承租人人居住或或從事經(jīng)經(jīng)營活動動，也包包括利用用自有房房

26、屋以聯(lián)聯(lián)營、承承包經(jīng)營營、入股股經(jīng)營或或合作經(jīng)經(jīng)營等名名義出租租或轉(zhuǎn)租租房產(chǎn)。物業(yè)租賃賃的分類類（一）按按房屋所所有權(quán)的的性質(zhì)劃劃分：公公房租賃賃；私房房租賃（二）按按房屋租租賃期限限劃分：定期租租賃；自自動廷期期租賃；意愿租租賃；（三）按按物業(yè)租租金的內(nèi)內(nèi)涵劃分分：毛租租；凈租租；百分分比租金金；（四）其其他劃分分方式物業(yè)租賃賃管理模模式（一）包包租轉(zhuǎn)租租模式（二）出出租代理理模式（三）委委托管理理模式租賃管理理的概念念與內(nèi)容容租賃活動動的管理理，包括括租約簽簽訂前、租約執(zhí)執(zhí)行過程程中、租租約期滿滿時共三三個階段段。租約簽訂前：制定租賃方案與策略租戶選擇租金確定租約談判與簽約管理租約期滿時：

27、租金結(jié)算租約續(xù)期房屋空間回收管理租約執(zhí)行過程中：房屋空間交付收取租金租金調(diào)整租戶關(guān)系管理業(yè)主流動動財產(chǎn)、貨幣及及無形資資產(chǎn)資源源的經(jīng)營營業(yè)主流動動財產(chǎn)資資源的經(jīng)經(jīng)營1需求階階段2處理階階段“二手家家電經(jīng)營營”、“二手汽汽車市場場”、“書畫作作品交易易”、“古玩市市場”，等等。業(yè)主貨幣幣資源的的經(jīng)營1業(yè)主貨貨幣資源源經(jīng)營的的原則1)不可違法法經(jīng)營，須在我我國銀行行、金融融、證券券等法律律法規(guī)的的范圍內(nèi)內(nèi)進行經(jīng)經(jīng)營活動動，2)必須保證證業(yè)主的的資金安安全。3)慎重進行行業(yè)主貨貨幣資源源經(jīng)營。4)避免選擇擇投機項項目。2業(yè)主貨貨幣經(jīng)營營的方法法1)聯(lián)合成立立投資實實體與業(yè)主聯(lián)聯(lián)合成立立投資實實體，專

28、專業(yè)經(jīng)營營物業(yè)小小區(qū)內(nèi)的的商業(yè)項項目。2)吸引業(yè)主主投資：物業(yè)管理理企業(yè)尋尋找較好好的商業(yè)業(yè)項目，通過制制訂可行行性投資資方案吸吸引業(yè)主主投資。3)向業(yè)主融融資通俗的說說法是向向業(yè)主貸貸款借錢錢。物業(yè)管理理資本的的經(jīng)營物業(yè)管理理資本的的經(jīng)營物業(yè)管理理企業(yè)理理財財務管理理節(jié)稅物業(yè)管理理理財經(jīng)經(jīng)營物業(yè)管理理企業(yè)的的擴張物業(yè)管理理企業(yè)的的內(nèi)部擴擴張物業(yè)管理理企業(yè)的的兼并物業(yè)管理理企業(yè)的的聯(lián)合物業(yè)管理理投資物業(yè)投資資物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理物業(yè)經(jīng)營營管理又又稱物業(yè)業(yè)資產(chǎn)管管理，是是指為了了滿足業(yè)業(yè)主的目目標，綜綜合利用用物業(yè)管理理（PropertyManagement）、設施管理理（Facilities Ma

29、nagement）、房地產(chǎn)資資產(chǎn)管理理（Real EstateAssetsManagement）、房地產(chǎn)組組合投資資管理（Real EstatePortfolioManagement）的技術(shù)術(shù)、手段段和模式式，以收收益性物物業(yè)為對對象，為為業(yè)主提提供的貫貫穿于物物業(yè)整個個壽命周周期的綜綜合性管管理服務務。物業(yè)經(jīng)營營管理活活動的管管理對象象寫字樓：零售商業(yè)業(yè)物業(yè)出租型別別墅或公公寓工業(yè)物業(yè)業(yè)酒店休閑娛樂樂設施物業(yè)經(jīng)營營管理服服務目標標是從業(yè)主主的角度度出發(fā)，在物業(yè)業(yè)經(jīng)濟壽壽命的全全壽命同同期內(nèi)，持續(xù)滿滿足租戶戶正?？湛臻g使用用需求，在實現(xiàn)現(xiàn)物業(yè)各各期凈收收益最大大化的基基礎上，保持和和提高物物業(yè)

30、的市市場價值值以及未未來發(fā)展展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)經(jīng)營營管理企企業(yè)管理型物物業(yè)管理理企業(yè)專業(yè)型物物業(yè)管理理企業(yè)綜合型物物業(yè)管理理企業(yè)物業(yè)經(jīng)營營管理的的層次 1:物業(yè)管理理2:設施管理理3:房地產(chǎn)資資產(chǎn)管理理4:房地產(chǎn)組組合投資資管理房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場）房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理物業(yè)管理設施管理層次管理理關(guān)系圖圖:物業(yè)經(jīng)營營管理中中的戰(zhàn)略略性工作作（一）確確定戰(zhàn)略略（二）確確定標準準（三）構(gòu)構(gòu)建信息息基礎（四）決決策分析析（五）進進行資產(chǎn)產(chǎn)組合物業(yè)經(jīng)營營管理計計劃一、物業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理計劃劃的概念念(一)規(guī)則與計計劃(二)計劃的用用途(

31、三)物業(yè)管理理計劃的的表現(xiàn)形形式二、編制制物業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理計劃的的基礎工工作（一）區(qū)區(qū)域宏觀觀市場環(huán)環(huán)境分析析（二）房房地產(chǎn)市市場分析析（三）鄰鄰里分析析四）物業(yè)業(yè)現(xiàn)狀分分析1、建筑物物內(nèi)有多多少套或或多少平平方米可可出租房房屋。如如果是住住宅，每每套房屋屋的面積積有多少少，居室室數(shù)目有有多少2、可出租租物業(yè)的的吸引力力（平面面布局、方位、視野、設備、附屬設設施、總總體的現(xiàn)現(xiàn)代化程程度）如如何。3、物業(yè)令令人滿意意程度（外觀印印象、建建成年代代、建筑筑形式、平面布布局、通通道、公公共空間間、租戶戶的特征征）如何何4、建筑物物的實體體（屋頂頂、墻體體、樓板板、門窗窗、樓梯梯、電梯梯、）狀狀況如何

32、何。維修修得怎樣樣。維修修是否及及時。廢廢棄的部部分能修修好嗎。功能上上有不當當?shù)牡胤椒侥芊窦m糾正。有有無需要要請結(jié)構(gòu)構(gòu)工程師師來進行行安全鑒鑒定的問問題。5、建筑物物的室內(nèi)內(nèi)裝飾、公共空空間、衛(wèi)衛(wèi)生設備備、供暖暖設施、供電系系統(tǒng)等的的狀況如如何。6、提供有有什么樣樣的休閑閑、娛樂樂場所及及設施。它們的的實體及及外觀狀狀況如何何。7、土地與與建筑物物的關(guān)系系（如停停車場、分區(qū)規(guī)規(guī)劃）如如何。建建筑物及及土地可可否使用用的更為為合理有有效。8、建筑物物的現(xiàn)行行管理標標準是什什么。在在租戶選選擇、購購買控制制、租金金收繳、維修及及管理等等方面的的現(xiàn)行政政策和程程序如何何。9、當前的的出租率率、租金

33、金水平及及租戶構(gòu)構(gòu)成如何何。10、當前物物業(yè)管理理師的情情況如何何。每個個人的工工作態(tài)度度、能力力、學習習及目標標怎樣。（五）業(yè)業(yè)主目標標構(gòu)造物業(yè)業(yè)管理方方案（一）探探討改進進舊有物物業(yè)的可可能性1更新及及現(xiàn)代化化2改變建建筑物的的用途（二）物物業(yè)管理理計劃的的主要內(nèi)內(nèi)容1建筑物管管理計劃劃（建筑筑物維護護的標準準）（建建筑物管管理策略略）（物物業(yè)檢查查計劃）（公共共設施服服務的內(nèi)內(nèi)容）（公共設設施服務務的內(nèi)容容）2租賃計計劃3財務收收支計劃劃4物業(yè)運運行績效效評估及及與業(yè)主主溝通計計劃（1）物業(yè)績績效評估估指標預計租租值與實實際租值值的比較較實際際和預計計的資本本價值的的增長收益率率即物業(yè)業(yè)

34、的競爭爭狀況和和預期的的風險與與其市場場競爭對對手的比比較資資本回報報率即收收益和物物業(yè)資本本價值的的比較凈收益益即毛收收益減速速去成本本空置置水平服務收收費水平平拖欠欠租金和和壞賬財務內(nèi)內(nèi)部收益益率對對于機構(gòu)構(gòu)投資者者來說本本物業(yè)在在其房地地產(chǎn)投資資組合中中的位置置。（2）物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)和業(yè)主主的溝通通。物業(yè)管理理計劃中中的預算算技術(shù)（一）年年度運營營預算（二）資資本支出出預算（三）長長期預算算物業(yè)經(jīng)營營管理績績效評評價的指指標體系系（一）物物業(yè)管理理績效評評價基本本指標：1.財務效益益狀況指指標：（1）凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率率（2）總資產(chǎn)產(chǎn)報酬率率（3）財務內(nèi)內(nèi)部收益益率2.資產(chǎn)營運運狀況指指標（1）總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率（2）流動資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率3.償債能力力狀況指指標（1）資產(chǎn)負負債率（2）利息保保障倍數(shù)數(shù)4.發(fā)展能