好又多購物中心建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、PAGE PAGE 10第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：好又多超市（二）項(xiàng)目目建設(shè)單單位：封封開縣信信匯投資資有限公公司（三）項(xiàng)目目建設(shè)地地點(diǎn)：封封開縣江江口鎮(zhèn)大大塘一路路1288號（四）項(xiàng)目目法人：何桂華華（五）項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人人：關(guān)勤勤興（六）建設(shè)設(shè)規(guī)模及及建設(shè)期期限：本本項(xiàng)目由由甲方籌籌措經(jīng)營營資金，乙乙方出資資裝修經(jīng)經(jīng)營場地地合作經(jīng)經(jīng)營超市市、百貨貨業(yè)。首首層部份份鋪位租租賃經(jīng)營營高檔商商品。建設(shè)規(guī)模： 將建兩兩層合共共60000平方方大型綜綜合超市市。2建設(shè)期期：（七）投資資總額及及資金來來源投資總額為為人民幣幣伍仟萬萬元正。自自有資金金和融資資。二、建設(shè)單單位概況況封開縣信

2、匯匯投資有限限責(zé)任公公司于220133年6月月注冊成成立，注注冊資金金5000萬元，公公司設(shè)立立了投資資部、市市場發(fā)展展部、工工程部、行行政人事事部、財(cái)財(cái)務(wù)部、督督查部、采采購部等等管理部部門，并并建立了了適合企企業(yè)發(fā)展展的各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)章制制度。公司經(jīng)營范范圍：自自有資金金對農(nóng)貿(mào)貿(mào)市場、物物業(yè)管理理項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行投資資，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營、銷銷售；建建筑材料料。展望未來，公公司前景景遼闊，我我們將為為打造一一個(gè)和諧諧社會(huì)、一一流品牌牌房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司形象象而努力力奮斗！核心理念：和諧企企業(yè)創(chuàng)建建和諧社社會(huì)！企業(yè)精神：團(tuán)結(jié)、務(wù)務(wù)實(shí)、拼拼搏、高高效、創(chuàng)創(chuàng)新！經(jīng)營理念：服務(wù)城城市，建建設(shè)家園園，誠信信經(jīng)營

3、，攜攜手共贏贏！ 三、綜合評評價(jià)本項(xiàng)目的建建設(shè)符合合封開縣縣城市城城市建設(shè)設(shè)發(fā)展方方向，對對于推動(dòng)動(dòng)封開縣縣城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略的實(shí)施施，具有有重要的的促進(jìn)作作用。隨隨著政府府粵桂合合作的進(jìn)進(jìn)一步實(shí)實(shí)施，特特別是城城鎮(zhèn)一體體化戰(zhàn)略略的推進(jìn)進(jìn)，使封封開城區(qū)區(qū)發(fā)展成成為一個(gè)個(gè)充滿生生機(jī)和活活力的發(fā)發(fā)展熱點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)，人人民生活活水平普普遍提高高，消費(fèi)費(fèi)需求不不斷增強(qiáng)強(qiáng)，建設(shè)設(shè)一座現(xiàn)現(xiàn)代化大大型購物物中心已已是勢在在必行。目前，建設(shè)設(shè)步伐加加快，建建設(shè)一座座大型購購物中心心可以有有力的推推動(dòng)封開開城區(qū)城城市建設(shè)設(shè)，此外外還將改改善封開開縣城市市商業(yè)基基礎(chǔ)設(shè)施施布局分分散、經(jīng)經(jīng)營混亂亂、經(jīng)營營專業(yè)化化程度低低

4、等現(xiàn)狀狀。本項(xiàng)項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施將使使封開城城區(qū)得居居民得到到專業(yè)化化、人性性化、品品質(zhì)優(yōu)良良的服務(wù)務(wù)。本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)實(shí)施方方案實(shí)用用性和操操作性較較強(qiáng)，技技術(shù)先進(jìn)進(jìn)可靠，組組織管理理措施得得當(dāng)，示示范帶動(dòng)動(dòng)作用大大，服務(wù)務(wù)范圍廣廣闊，市市場前景景看好，具具有較強(qiáng)強(qiáng)的盈利利能力和和抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力，可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)良好的的生態(tài)、社社會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益說明該該項(xiàng)目是是可行的的。四、項(xiàng)目編編制原則則本項(xiàng)目以市市場為導(dǎo)導(dǎo)向，以以本地優(yōu)優(yōu)勢為依依托，以以開發(fā)引引導(dǎo)為手手段，以以科技進(jìn)進(jìn)步為先先導(dǎo)，以以增加經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量為目標(biāo)標(biāo)，推進(jìn)進(jìn)城市基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)，加加快封開開城區(qū)的的建設(shè)速速度。本項(xiàng)目按照照“規(guī)劃高高標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)產(chǎn)品

5、高質(zhì)質(zhì)量、高高附加值值、因地地制宜”的原則則進(jìn)行建建設(shè)，充充分利用用資源優(yōu)優(yōu)勢、區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢、交通通優(yōu)勢、開開發(fā)優(yōu)勢勢、產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢、政政策優(yōu)勢勢，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效效益、社社會(huì)效益益和生態(tài)態(tài)效益的的統(tǒng)一。本項(xiàng)目要以以市場機(jī)機(jī)制運(yùn)行行作為資資源配置置的手段段，以高高速產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)和和優(yōu)化市市場體系系為目標(biāo)標(biāo)，科學(xué)學(xué)預(yù)測未未來經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展走走向，設(shè)設(shè)計(jì)原則則采用近近遠(yuǎn)期結(jié)結(jié)合，著著眼于今今后發(fā)展展使本項(xiàng)項(xiàng)目既有有一定的的彈性，又又具有較較強(qiáng)的可可操作性性和可達(dá)達(dá)性，體體現(xiàn)長期期性和超超前性的的特點(diǎn)。好又多購物物中心的的規(guī)劃建建設(shè)和管管理，要要堅(jiān)持以以經(jīng)濟(jì)建建設(shè)為中中心，要要把好又又多購物物中心的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展

6、作為為封開城城區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的新的增增長點(diǎn)。堅(jiān)堅(jiān)持內(nèi)引引外聯(lián)、采采用從“筑巢引引鳳”到“引鳳筑筑巢”等方式式招商引引資，擴(kuò)擴(kuò)大集聚聚規(guī)模。把好又多購購物中心心建設(shè)成成為布局局合理、設(shè)設(shè)施配套套、功能能齊全、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美、對封封開城區(qū)區(qū)乃至封封開縣城城市總體體經(jīng)濟(jì)有有帶動(dòng)和和輻射作作用的現(xiàn)現(xiàn)代化購購物中心心。好又多購物物中心建建設(shè)方案案要適合合當(dāng)?shù)刈宰匀粭l件件和社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)條條件，合合理使用用資金，提提高投資資效益。建建筑設(shè)計(jì)計(jì)上盡量量選用新新技術(shù)、新新工藝、新新材料，既既要經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用，又又要與現(xiàn)現(xiàn)有城市市風(fēng)格和和諧統(tǒng)一一，達(dá)到到使用價(jià)價(jià)值和觀觀賞價(jià)值值的有機(jī)機(jī)結(jié)合，為為城市建建設(shè)增加加新的景景觀

7、。第二章 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)背景及及必要性性一、項(xiàng)目建建設(shè)背景景封開縣城市市地處封封開舊城城中心區(qū)區(qū)，封開開縣城市市通過實(shí)實(shí)施“農(nóng)牧業(yè)業(yè)產(chǎn)業(yè)化化、城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化、工工業(yè)化”帶動(dòng)戰(zhàn)戰(zhàn)略，全全縣經(jīng)濟(jì)濟(jì)始終保保持強(qiáng)勁勁的發(fā)展展勢頭。隨著封開縣縣城市國國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展和人民民生活水水平的提提高，城城市建設(shè)設(shè)步伐不不斷加快快。封開開縣城市市按照營營造和諧諧封開縣縣城的要要求，實(shí)實(shí)施封開開新城市市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，封封開城區(qū)區(qū)建設(shè)步步伐加快快。二、項(xiàng)目建建設(shè)必要要性封開縣位于于廣東西西北部，毗毗鄰廣西西梧洲市市，素有有兩廣廣門戶之稱，是是通往珠三角角洲及大大西南的的咽喉喉之地。全縣縣總面積積極因素素27223平方方公里，

8、轄轄16個(gè)個(gè)鎮(zhèn)，總總?cè)丝?46萬人人。封開開縣的基基礎(chǔ)設(shè)施施日臻完完善，全全縣先后后完成了了縣內(nèi)國國道3221線一一級水泥泥路、省省首S2266線線二級水水泥路和和縣道西西線水泥泥路工程程，水陸陸交通便便利?？h縣內(nèi)有直直接出口口貨物的的岸碼頭頭。全縣縣通信已已實(shí)現(xiàn)電電話傳輸輸數(shù)字化化，程控控電話裝裝機(jī)達(dá)44萬多門門，開通通移動(dòng)電電話2萬萬多門。 近年來，封封開縣充充分利用用優(yōu)越的的地理位位置及豐豐富的資資源，大大辦工業(yè)業(yè)園區(qū)，大大力發(fā)展展三高高農(nóng)業(yè)業(yè)，不斷斷完善吸吸引客商商的投資資優(yōu)惠政政策，社社會(huì)穩(wěn)定定，經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)發(fā)發(fā)展，投投資環(huán)境境得到極極大改善善。在封開中心心城區(qū)、新新區(qū)商業(yè)業(yè)住宅和和商

9、業(yè)建建筑等新新建項(xiàng)目目星羅棋棋布，使使封開縣縣城市城城市建設(shè)設(shè)規(guī)模迅迅速擴(kuò)大大，在封封開中心心城區(qū)建建設(shè)一座座大型現(xiàn)現(xiàn)代化購購物中心心勢在必必行。1好又多多購物中中心的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)是進(jìn)一一步推動(dòng)動(dòng)對外開開放，全全面提升升城市形形象、加加快城市市化進(jìn)程程的需要要。近年來封開開縣城市市的經(jīng)濟(jì)濟(jì)、城市市規(guī)模發(fā)發(fā)展速度度加快，商商業(yè)基礎(chǔ)礎(chǔ)建設(shè)有有了明顯顯進(jìn)步，但但與周邊邊同類城城市相比比相對滯滯后。從從完善城城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施方方面看，建建設(shè)一個(gè)個(gè)位于封封開城區(qū)區(qū)大型購購物中心心是完全全必要的的。好又又多購物物中心的的建成標(biāo)標(biāo)志著封封開城區(qū)區(qū)的城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施將跨跨上一個(gè)個(gè)新臺階階，有助助于樹立立封開城城

10、區(qū)良好好的風(fēng)貌貌與形象象。2好又多多購物中中心的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)是改善善城市環(huán)環(huán)境質(zhì)量量、提高高人民生生活質(zhì)量量的需要要。隨著著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城城市人口口的增加加，封開開縣城市市目前的的商業(yè)、休休閑場所所從數(shù)量量、規(guī)模模、檔次次上來看看已不能能滿足需需要。好好又多購購物中心心建成，將將會(huì)極大大地改善善該區(qū)域域的環(huán)境境條件，給給群眾創(chuàng)創(chuàng)造一個(gè)個(gè)購物、娛娛樂、休休閑的好好去處。3好又多多購物中中心的規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)是優(yōu)化化土地資資源配置置、帶動(dòng)動(dòng)項(xiàng)目周周圍沿線線開發(fā)的的需要。好好又多購購物中心心的實(shí)施施，將有有力于城城市環(huán)境境的改善善，必定定會(huì)帶動(dòng)動(dòng)周圍地地價(jià)的升升值，從從而帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)等相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的

11、發(fā)展，創(chuàng)創(chuàng)造新的的經(jīng)濟(jì)增增長點(diǎn)。第三章 市市場供求求分析及及預(yù)測一、市場發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀與前景景分析（一）商業(yè)業(yè)布局現(xiàn)現(xiàn)狀分析析目前封開縣縣城的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局總總體上呈呈現(xiàn)布局局分散的的狀況，全全市800%以上上的道路路兩旁都都有與住住宅混建建或?qū)ｉT門建設(shè)的的簡易商商業(yè)店鋪鋪，但也也形成了了一些比比較集中中的商業(yè)業(yè)區(qū)，主主要是封封州廣場場和小型型購物商商業(yè)區(qū)以以及封開開縣城購購物中心心。現(xiàn)有的各個(gè)個(gè)小超市市和商業(yè)業(yè)、商家家分布分分散，一一些市場場規(guī)模較較小，不不能形成成有效的的商業(yè)積積聚。（二）項(xiàng)目目綜合優(yōu)優(yōu)勢分析析1. 項(xiàng)目目開發(fā)外外部優(yōu)勢勢區(qū)位優(yōu)勢從區(qū)域位置置看，封封開中心心城區(qū)是是連接大大

12、塘和西西堤的地地區(qū)性政政治、文文化、交交通、商商貿(mào)、物物資、流流通中心心樞紐。隨隨著城市市建設(shè)步步伐加快快，城市市人口增增長加快快，封開開舊城區(qū)區(qū)將成為為封開縣縣城市規(guī)規(guī)模最大大、城市市人口最最多、商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)最旺的的城區(qū)之之一本土資源優(yōu)優(yōu)勢封開縣自然然資源豐豐富。全全縣林業(yè)業(yè)用地面面積極因因素200.5萬萬公頃，年年產(chǎn)松脂脂2萬多多噸，為為全國縣縣級之冠冠，20001年年被國家家林業(yè)局局命名為為中國國松脂之之鄉(xiāng)；全縣可可開發(fā)水水力資源源16萬萬千瓦，目目前已實(shí)實(shí)現(xiàn)水電電裝機(jī)容容量體裁裁衣2.05萬萬千瓦，年年發(fā)電量量近5億億千瓦時(shí)時(shí)，是全全國第一一批直1100個(gè)個(gè)實(shí)現(xiàn)農(nóng)農(nóng)村電氣氣化縣之之一；

13、縣縣內(nèi)礦產(chǎn)產(chǎn)資源有有黃金、水水晶、錫錫、銅、鎢鎢、錳、鐵鐵、花崗崗巖、大大理石、石石灰石、礦礦泉水等等其中花花崗巖蘊(yùn)蘊(yùn)藏量330億立立方米，大大理石碑碑15億億立方米米，石灰灰石家莊莊市3000億立立方米。工工業(yè)產(chǎn)品品主要松松香及其其系列產(chǎn)產(chǎn)品、中中纖板、水水泥、牛牛皮紙、礦礦泉水、木木雕刻工工藝家具具等。商業(yè)現(xiàn)狀凸凸現(xiàn)的優(yōu)優(yōu)勢封開縣城市市城現(xiàn)有有商業(yè)布布局顯示示的是市市場分散散，商業(yè)業(yè)旺地呈呈點(diǎn)狀，主主要因?yàn)闉榕f城的的商業(yè)設(shè)設(shè)施太陳陳舊，沒沒有得到到改造，繁繁華地段段的商業(yè)業(yè)基礎(chǔ)建建設(shè)差，沒沒有形成成良好的的購物中中心格局局。缺乏乏高檔、集集中成片片的商業(yè)業(yè)區(qū)，而而封開城城區(qū)缺乏乏商業(yè)設(shè)設(shè)施

14、，缺缺少核心心購物中中心和商商業(yè)競爭爭力，正正是這種種充滿缺缺陷的現(xiàn)現(xiàn)狀為本本項(xiàng)目建建設(shè)城市市購物中中心提供供了必要要條件。（三）項(xiàng)目目開發(fā)自自身優(yōu)勢勢規(guī)劃優(yōu)勢按封開縣城城現(xiàn)行城城市規(guī)劃劃，本項(xiàng)項(xiàng)目目前前是封開開城區(qū)唯唯一的大大型購物物中心，具具有獨(dú)立立市場的的優(yōu)勢。項(xiàng)目總體規(guī)規(guī)劃充分分體現(xiàn)了了超前、便便捷、方方便、安安全以及及完美的的舒適性性，各組組團(tuán)功能能盡可能能利用地地塊的位位置、布布局以及及其它特特征表達(dá)達(dá)各自優(yōu)優(yōu)勢，動(dòng)動(dòng)靜、疏疏密分布布合理，人人文氣息息隨處可可尋，更更體現(xiàn)了了建設(shè)品品位的優(yōu)優(yōu)勢。規(guī)模優(yōu)勢本項(xiàng)目的開開發(fā)為封封開縣城城區(qū)提供了了高尚的的商業(yè)、休休閑場所所，以花花園式商商

15、業(yè)廣場場構(gòu)成大大型購物物中心的的現(xiàn)代都都市樣本本。而這這種大型型的建筑筑，一流流的規(guī)劃劃、高雅雅時(shí)尚的的設(shè)計(jì)將將使本項(xiàng)項(xiàng)目成為為封開縣縣城市封封開城區(qū)區(qū)未來的的城市座座標(biāo)，成成為封開開城區(qū)居居民休閑閑、購物物、文化化活動(dòng)中中心。 設(shè)計(jì)優(yōu)勢購物中心的的設(shè)計(jì)具具有明顯顯的商業(yè)業(yè)氣勢，商商業(yè)主體體貫通流流暢，增增設(shè)二層層循環(huán)通通道及多多個(gè)平臺臺，輔以以景觀綠綠化，休休閑設(shè)施施，充分分滿足購購物、商商業(yè)流通通的動(dòng)靜靜分布，同同時(shí)還具具有很強(qiáng)強(qiáng)的景觀觀休閑效效果。購物中心低低密度、大大而全的的公用空空間和主主體綠化化構(gòu)成了了好又多多購物中中心的多多重景觀觀效果，完完全具備備了花園園購物、休休閑購物物、旅

16、游游購物的的特征。公用配套優(yōu)優(yōu)勢中學(xué)、小學(xué)學(xué)、醫(yī)院院、郵局局、車站站、銀行行分布在在項(xiàng)目周周圍，購購物中心心與住宅宅區(qū)既緊緊密相連連，又相相對獨(dú)立立。項(xiàng)目內(nèi)公共共廁所，垃垃圾中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)站設(shè)計(jì)計(jì)齊全，為為公共環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生具備物物質(zhì)條件件。項(xiàng)目目內(nèi)還規(guī)規(guī)劃物業(yè)業(yè)管理辦辦公、文文化娛樂樂活動(dòng)室室，為創(chuàng)創(chuàng)建現(xiàn)代代城市購購物中心心提供必必備條件件。物管優(yōu)勢項(xiàng)目將聘請請國內(nèi)知知名物業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)擔(dān)擔(dān)任項(xiàng)目目物業(yè)顧顧問，在在封開縣縣城率先先引進(jìn)高高尚、安安全、周周到、舒舒適的服服務(wù)型管管理，并并承諾不不以贏利利為目的的，建立立與城市市發(fā)展的的管理需需求相適適應(yīng)的物物管樣板板。二、市場需需求分析析隨著封開縣縣城城區(qū)區(qū)的

17、建設(shè)設(shè)速度加加快，以以及封開開中心城城區(qū)、新新區(qū)的建建設(shè)速度度加快，封封開縣城城市的轄轄區(qū)人口口數(shù)量迅迅速增加加，客觀觀上要求求封開城城區(qū)內(nèi)有有一個(gè)購購物中心心來引領(lǐng)領(lǐng)封開城城區(qū)商業(yè)業(yè)的發(fā)展展，同時(shí)時(shí)滿足人人民的日日常生活活需求，提提高人們們的生活活質(zhì)量。好好又多購購物中心心建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目正是是迎合這這一需求求趨勢而而建設(shè)，項(xiàng)項(xiàng)目以創(chuàng)創(chuàng)新的“都市MMALLL”為核心心經(jīng)營模模式，以以大型超超市、精精品百貨貨、寫字字樓為經(jīng)經(jīng)營主題題，符合合封開縣縣城市商商貿(mào)業(yè)的的發(fā)展方方向。第四章 項(xiàng)項(xiàng)目建設(shè)設(shè)地點(diǎn)及及建設(shè)條條件一、建設(shè)地地點(diǎn)封開縣城市市封開城城區(qū)西堤堤路155號二、建設(shè)條條件（一）自然然條件1地形

18、地地貌 封開縣縣位于廣廣東西北北部，毗毗鄰廣西西梧洲市市，素有有兩廣廣門戶之稱，是是通往珠三角角洲及大大西南的的咽喉喉之地。全縣縣總面積積極因素素27223平方方公里，轄轄16個(gè)個(gè)鎮(zhèn)，總總?cè)丝?46萬人人。2氣候 封封開縣屬屬亞熱帶帶地緣季季風(fēng)氣候候，北回回歸線人人境內(nèi)穿穿過，土土地肥沃沃，雨量量充沛， 物產(chǎn)豐富，封封開縣是是全國農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合合項(xiàng)目開開發(fā)示范范縣，全全國已基基本形成成黃煙、麻麻竹、杏杏花雞、蓮蓮都羊、賀賀江水產(chǎn)產(chǎn)、名優(yōu)優(yōu)水果、速速生豐產(chǎn)產(chǎn)林等三高農(nóng)業(yè)基基地。3交通 封開開縣的基基礎(chǔ)設(shè)施施日臻完完善，全全縣先后后完成了了縣內(nèi)國國道3221線一一級水泥泥路、省省首S2266線線二級水

19、水泥路和和縣道西西線水泥泥路工程程，水陸陸交通便便利?？h縣內(nèi)有直直接出口口貨物的的岸碼頭頭。 第五章 項(xiàng)項(xiàng)目生產(chǎn)產(chǎn)規(guī)模及及建設(shè)方方案一、項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)模模和期限限（一）項(xiàng)目目建設(shè)規(guī)規(guī)模封開縣城市市封開城城區(qū)西堤堤路155號，項(xiàng)項(xiàng)目建成成后將輻輻射整個(gè)個(gè)封開縣縣城市。好好又多購購物中心心以“美化城城市、提提高城市市服務(wù)功功能”為目標(biāo)標(biāo)，為輻輻射區(qū)內(nèi)內(nèi)的消費(fèi)費(fèi)者提供供商務(wù)辦辦公、購購物、餐餐飲、休休閑、娛娛樂等服服務(wù)。本本項(xiàng)目將將成為集集品牌展展示和銷銷售為一一體，市市場、超超市、專專賣店等等多種業(yè)業(yè)態(tài)互動(dòng)動(dòng)共生的的大型城城市購物物中心。（二）建設(shè)設(shè)期限本項(xiàng)目建設(shè)設(shè)期限為為1年。完完成可行行性研究究

20、報(bào)告的的編制、申申請立項(xiàng)項(xiàng)、項(xiàng)目目審批及及安裝工工程。（三）項(xiàng)目目建設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃劃按照國家基基本建設(shè)設(shè)程序，該該項(xiàng)目按按以下幾幾個(gè)階段段進(jìn)行實(shí)實(shí)施：項(xiàng)目準(zhǔn)備階階段：項(xiàng)項(xiàng)目建議議書、可可行性研研究、批批準(zhǔn)立項(xiàng)項(xiàng)、資金金籌措；項(xiàng)目實(shí)施階階段：勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)、工工程招投投標(biāo)、設(shè)設(shè)備采購購、道路路施工；項(xiàng)目完成階階段：試試運(yùn)營、竣竣工驗(yàn)收收。（四）項(xiàng)目目管理為保證工程程質(zhì)量，節(jié)節(jié)約建設(shè)設(shè)投資，縮縮短建設(shè)設(shè)周期，盡盡快發(fā)揮揮投資效效益，根根據(jù)國家家有關(guān)部部門政策策，本項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)行行項(xiàng)目法法人責(zé)任任制、項(xiàng)項(xiàng)目資本本金制、工工程招投投標(biāo)制、工工程質(zhì)量量監(jiān)督管管理制、項(xiàng)項(xiàng)目環(huán)境境監(jiān)督管管理制、項(xiàng)項(xiàng)目籌資資渠道多

21、多元化等等制度的的建設(shè)和和建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的前前期工作作。成立立項(xiàng)目管管理小組組，負(fù)責(zé)責(zé)好又多多購物中中心內(nèi)一一切建設(shè)設(shè)、運(yùn)營營和管理理事務(wù)。內(nèi)內(nèi)部實(shí)行行嚴(yán)格的的管理和和明確的的分工，其其主要職職責(zé)為：行政管管理部門門負(fù)責(zé)日日常行政政工作及及項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行單位位的接待待與聯(lián)絡(luò)絡(luò)工作，組組織項(xiàng)目目的招投投標(biāo)工作作；計(jì)劃劃財(cái)務(wù)部部門主要要負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)計(jì)劃劃和實(shí)施施計(jì)劃安安排，與與項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行單位位辦理合合同協(xié)議議等手續(xù)續(xù)，以及及資金的的使用安安排和收收支手續(xù)續(xù)；施工工管理部部門主要要負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目土建建與安裝裝施工的的協(xié)調(diào)與與指揮，施施工進(jìn)度度與計(jì)劃劃安排，施施工質(zhì)量量與施工工安全的的監(jiān)督檢檢查以及及工程驗(yàn)

22、驗(yàn)收工作作；設(shè)備備材料管管理部門門主要負(fù)負(fù)責(zé)項(xiàng)目目材料的的訂購、采采購、保保管及調(diào)調(diào)撥等項(xiàng)項(xiàng)工作；技術(shù)管管理部主主要負(fù)責(zé)責(zé)項(xiàng)目的的技術(shù)文文件、技技術(shù)檔案案的管理理工作，主主持設(shè)計(jì)計(jì)圖紙的的審核、處處理有關(guān)關(guān)技術(shù)問問題及組組織職工工的專業(yè)業(yè)技術(shù)培培訓(xùn)、技技術(shù)考核核等工作作。二、項(xiàng)目建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)本項(xiàng)目將引引用先進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)理理念，以以高品位位、時(shí)尚尚化、五五星級環(huán)環(huán)境及先先進(jìn)的管管理模式式，為封封開縣城城市的消消費(fèi)者提提供全方方位的服服務(wù)。項(xiàng)項(xiàng)目建成成后將針針對不同同消費(fèi)者者的需求求，為廣廣大消費(fèi)費(fèi)者提供供高、中中、低檔檔服務(wù)。（一）購物物中心環(huán)環(huán)境1好又多多購物中中心位于于封開縣縣城市封封開中心心城

23、區(qū)，交交通便利利，易達(dá)達(dá)性好。2好又多多購物中中心按綠綠化主管管部門規(guī)規(guī)定要求求進(jìn)行綠綠化，地地面平整整、硬化化，沒有有裸露地地面。3設(shè)有專專用機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車車場，停停車場面面積滿足足購物中中心經(jīng)營營需要。4購物中中心清潔潔衛(wèi)生，未未有影響響環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生的污污染源。5好又多多購物中中心的主主體建筑筑為正式式建筑，嚴(yán)嚴(yán)格按照照商店建建筑設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范的的要求設(shè)設(shè)計(jì)建設(shè)設(shè)。6購物中中心建筑筑物內(nèi)設(shè)設(shè)有良好好的采光光、照明明設(shè)施，空空間寬敞敞、明亮亮、整潔潔，地面面全部按按照要求求堅(jiān)固、平平整、清清潔、防防滑。7建筑物物設(shè)有通通道，通通道最小小凈寬度度嚴(yán)格按按照規(guī)定定設(shè)計(jì)。通通道不得得堆放任任何物品品，保證

24、證通行順順暢和疏疏散迅速速。8按照要要求設(shè)有有防汛排排水、通通風(fēng)、防防塵等設(shè)設(shè)施。9按照城城市公共共廁所衛(wèi)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的要求求。購物物中心設(shè)設(shè)有衛(wèi)生生間，衛(wèi)衛(wèi)生間清清潔、無無異味。衛(wèi)衛(wèi)生間的的數(shù)量、面面積、條條件與購購物中心心面積、條條件相匹匹配。10建筑筑物根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況設(shè)有有人行自自動(dòng)扶梯梯、垂直直升降電電梯、貨貨用電梯梯。11配備備專人打打掃衛(wèi)生生，保持持地面清清潔，并并在場區(qū)區(qū)設(shè)垃圾圾桶。12按經(jīng)經(jīng)營分類類設(shè)置經(jīng)經(jīng)營區(qū)域域，配置置適宜的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施。13.購物物中心內(nèi)內(nèi)設(shè)公用用電話、電電子提款款機(jī)等公公用設(shè)施施為消費(fèi)費(fèi)者提供供方便、快快捷服務(wù)務(wù)。（二）消防防安全管管理1建筑嚴(yán)嚴(yán)格按照照

25、建筑設(shè)設(shè)計(jì)防火火規(guī)范的的要求，報(bào)報(bào)送公安安消防機(jī)機(jī)構(gòu)審核核和驗(yàn)收收。2嚴(yán)格按按照消防防安全標(biāo)標(biāo)志設(shè)置置要求。配配備消防防安全通通道，配配備各種種明顯規(guī)規(guī)范的消消防標(biāo)志志。3根據(jù)國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定要要求，配配備消防防設(shè)施，包包括消防防栓、滅滅火器，報(bào)報(bào)消防主主管部門門檢驗(yàn)。4對購物物中心經(jīng)經(jīng)營人員員、管理理人員、工工作人員員（包括括營業(yè)員員）定期期進(jìn)行消消防知識識和技能能培訓(xùn)，并并掌握滅滅火器材材使用方方法，做做好培訓(xùn)訓(xùn)記錄。5對消防防設(shè)施進(jìn)進(jìn)行定期期檢查記記錄。6在消防防通道、疏疏散通道道以及消消防隔斷斷下，消消防滅火火器材周周圍不堆堆放物品品，不影影響消防防設(shè)施和和器材的的使用。7按照消消防法

26、規(guī)規(guī)要求設(shè)設(shè)立消防防組織，責(zé)責(zé)任落實(shí)實(shí)到人頭頭。8設(shè)立火火災(zāi)應(yīng)急急預(yù)案，并并定期演演練，保保持隨時(shí)時(shí)啟動(dòng)和和安全有有效運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。9施工使使用明火火履行相相關(guān)手續(xù)續(xù)和采取取相應(yīng)安安全措施施。10易燃燃性、易易爆性商商品用空空容器展展示。11電梯梯等大型型電器設(shè)設(shè)備申請請檢驗(yàn)，并并取得驗(yàn)驗(yàn)收合格格證書。12定期期檢查并并維護(hù)電電路、用用電設(shè)施施，做好好檢查記記錄。13建立立健全保保安防范范組織、制制度。14設(shè)立立治安和和消防值值班室。15設(shè)立立對購物物中心的的電子監(jiān)監(jiān)控設(shè)施施。16配備備專職保保安人員員。17對保保安人員員進(jìn)行專專業(yè)培訓(xùn)訓(xùn)，持證證上崗。18配備備標(biāo)志明明顯的緊緊急疏散散通道、安安全出

27、口口。19配備備應(yīng)急照照明設(shè)施施。20配備備應(yīng)急突突發(fā)事件件預(yù)案，保保證可以以迅速啟啟動(dòng)。21嚴(yán)格格按照多多層建筑筑承重及及堆放高高度要求求，對物物品進(jìn)行行堆放。22配備備煙感報(bào)報(bào)警、自自動(dòng)噴淋淋滅火裝裝置，并并保證處處于良好好狀態(tài)。23配備備專職消消防隊(duì)，并并配備消消防車等等。（三）服務(wù)務(wù)管理1服務(wù)性性收費(fèi)符符合國家家價(jià)格管管理的有有關(guān)規(guī)定定。2購物中中心工作作人員佩佩帶胸卡卡，統(tǒng)一一著裝。3設(shè)立服服務(wù)臺，為為顧客提提供咨詢詢和導(dǎo)購購服務(wù)。4配備賣賣場區(qū)域域分布導(dǎo)導(dǎo)圖。5各功能能區(qū)標(biāo)識識清晰醒醒目，使使用漢字字要用簡簡體字，設(shè)設(shè)計(jì)制作作規(guī)范。6設(shè)立信信息臺、信信息展示示板或廣廣播，公公示市場

28、場交易信信息、商商品信息息、價(jià)格格信息和和市場各各項(xiàng)承諾諾及服務(wù)務(wù)措施。7建立顧顧客投訴訴制度，并并設(shè)立專專門的投投訴接待待處理部部門，處處理消費(fèi)費(fèi)者訴意意見和交交易糾紛紛，并記記錄備案案。8公示投投訴處理理結(jié)果。9配備電電子顯示示屏幕，隨隨時(shí)發(fā)布布有關(guān)信信息。10建立立本購物物中心網(wǎng)網(wǎng)站，利利用網(wǎng)頁頁提供供供求信息息、價(jià)格格信息服服務(wù)。第六章 消消防、安安全與節(jié)節(jié)能影響響評價(jià)一、消防（一）編制制依據(jù)1.建筑筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范范。2.建筑筑滅火器器配置設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范。3其它有有關(guān)的規(guī)規(guī)范的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（二）消防防措施消防工作應(yīng)應(yīng)貫徹“預(yù)防為為主，防防消結(jié)合合”的方針針。1加強(qiáng)消消防水源源建設(shè)，好好又多

29、購購物中心心內(nèi)建設(shè)設(shè)消防水水源系統(tǒng)統(tǒng)，必要要時(shí)應(yīng)建建設(shè)一座座消防專專用蓄水水池和建建筑物內(nèi)內(nèi)外消防防水系統(tǒng)統(tǒng)。2所有建建筑物均均按建建筑設(shè)計(jì)計(jì)防火規(guī)規(guī)范確確定建筑筑物耐火火等級和和安全通通道，并并合理的的選擇防防雷電設(shè)設(shè)施。3按規(guī)范范要求建建筑物的的建筑群群設(shè)置合合理的消消防通道道，并按按環(huán)形布布置，且且最少有有兩處與與外界道道路相連連接，并并確保通通道和道道路的暢暢通。4主次干干道按1120米米間距設(shè)設(shè)置消防防栓，高高層建筑筑附近要要增設(shè)113個(gè)消消防栓。5各建筑筑物均應(yīng)應(yīng)根據(jù)其其自身特特點(diǎn)，選選擇和配配備一定定數(shù)量的的滅火器器，并定定期檢查查確保使使用的可可靠性。6按規(guī)范范要求搞搞好設(shè)施施

30、的設(shè)計(jì)計(jì)與安裝裝，防止止產(chǎn)生火火源。7建設(shè)消消防自動(dòng)動(dòng)報(bào)警系系統(tǒng)，并并建立健健全消防防的有關(guān)關(guān)規(guī)章制制度。8其它未未盡事宜宜，按國國家有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。三、安全（一）編制制依據(jù) 1建設(shè)設(shè)項(xiàng)目（工工程）勞勞動(dòng)安全全衛(wèi)生監(jiān)監(jiān)察規(guī)定定。2工業(yè)業(yè)企業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)。3建筑筑抗震設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范范。4其它有有關(guān)的規(guī)規(guī)范和標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。（二）安全全措施1地區(qū)建建筑物設(shè)設(shè)計(jì)和建建設(shè)按地地震烈度度8度設(shè)設(shè)防，好好又多購購物中心心按7度度設(shè)防。2地震時(shí)時(shí)公園、綠綠地、綜綜合廣場場等為群群眾主要要疏散和和避難場場地，城城市主次次干道要要滿足疏疏散救援援，要求求道路兩兩側(cè)建筑筑物高度度，以房房屋倒塌塌后，道道路中間間所留二二

31、車道（6米）為標(biāo)準(zhǔn)。3制定本本公司操操作規(guī)程程和安全全技術(shù)規(guī)規(guī)程，定定期進(jìn)行行培訓(xùn)和和考核，依依法搞好好安全工工作。4電氣設(shè)設(shè)計(jì)和建建設(shè)均應(yīng)應(yīng)按規(guī)程程搞好防防雷接地地，意外外情況自自動(dòng)斷電電等多項(xiàng)項(xiàng)保護(hù)措措施。5根據(jù)企企業(yè)衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)，對對有毒有有害物濃濃度進(jìn)行行定期檢檢測和超超標(biāo)報(bào)警警系統(tǒng)，并并按規(guī)定定配備必必需的勞勞動(dòng)保護(hù)護(hù)用品。6其它未未盡事宜宜按國家家有關(guān)規(guī)規(guī)定執(zhí)行行。第七章 組組織管理理與運(yùn)行行 一、組織織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目由封封開縣信信匯投資資有限責(zé)責(zé)任公司司組織實(shí)實(shí)施。項(xiàng)項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)后，按按照項(xiàng)目目建設(shè)的的宗旨和和目標(biāo)來來逐步實(shí)實(shí)施。為為了達(dá)到到預(yù)期目目標(biāo)，建建議按照照實(shí)際工工作需要要設(shè)置管

32、管理機(jī)構(gòu)構(gòu)。好又多購物物中心建建設(shè)項(xiàng)目目設(shè)立董董事會(huì)、監(jiān)監(jiān)事會(huì)和和總經(jīng)理理，實(shí)行行董事會(huì)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下下的總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)責(zé)制。董董事會(huì)是是項(xiàng)目建建設(shè)的最最高決策策機(jī)構(gòu)，對對項(xiàng)目建建設(shè)實(shí)行行全面領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)?？偪偨?jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)好又又多購物物中心具具體的施施工建設(shè)設(shè)及日常常管理工工作。二、經(jīng)營管管理模式式好又多購物物中心采采取部分分出售和和出租的的模式進(jìn)進(jìn)行運(yùn)作作和經(jīng)營營，封開開縣城市市信匯房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司對購購物中心心的綜合合服務(wù)進(jìn)進(jìn)行管理理；公司司堅(jiān)持“立足市市場、探探求市場場、挖掘掘市場、適適應(yīng)市場場”的市場場先行的的經(jīng)營廣廣立理念念，不斷斷深入了了解、挖挖掘消費(fèi)費(fèi)者的需需求，不不斷適應(yīng)應(yīng)、滿足

33、足市場、滿滿足消費(fèi)費(fèi)者的要要求。秉秉著“誠信、創(chuàng)創(chuàng)新、發(fā)發(fā)展”的經(jīng)營營理念，無無論對商商戶、無無論對消消費(fèi)者，公司都充分站在對方的角度去考慮問題，確保商戶、消費(fèi)者的利益能夠得到充分的維護(hù)；此外，公司不斷吸取先進(jìn)的經(jīng)營理念、管理模式，借鑒、總結(jié)成功管理經(jīng)驗(yàn)，在已有基礎(chǔ)上開拓、創(chuàng)新更適合自己的途徑和方式，從而不斷提升自己，不斷完善公司各方面的管理、軟硬件設(shè)施，在市場、在消費(fèi)者心目中樹立一個(gè)“誠信、健康和不斷發(fā)展向上”的品牌形象。“創(chuàng)意、科科技、人人文、品品牌、誠誠信、共共贏”作為封開開縣城市市信匯房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限責(zé)任公公司的企企業(yè)文化化核心，充充分體現(xiàn)現(xiàn)了公司司的人文文關(guān)懷精精神和對對品牌營營

34、銷的重重視。伴隨著著時(shí)代的的前進(jìn)和和市場競競爭的激激烈化，利利潤的競競爭已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)為品品牌的競競爭，一一個(gè)有著著高美譽(yù)譽(yù)度的品品牌不僅僅僅代表表著數(shù)千千萬、數(shù)數(shù)億元的的隱性價(jià)價(jià)值，更更是對一一個(gè)公司司、對一一個(gè)經(jīng)營營團(tuán)隊(duì)的的肯定。一支高素質(zhì)質(zhì)的管理理團(tuán)隊(duì)是是公司持持續(xù)健康康發(fā)展的的關(guān)鍵因因素，公公司從一一開始就就打造一一支封開開縣城精精英管理理團(tuán)隊(duì)，每每年都會(huì)會(huì)招納一一定數(shù)量量的應(yīng)屆屆畢業(yè)大大學(xué)生，補(bǔ)補(bǔ)充公司司的后備備力量；為了能能促進(jìn)員員工的成成長，公公司內(nèi)部部已形成成了一個(gè)個(gè)良好的的人才選選拔機(jī)制制，并提提供不同同程度和和不同階階段的培培訓(xùn)機(jī)會(huì)會(huì)，用以以激勵(lì)員員工不斷斷進(jìn)行自自我提升升，滿足

35、足當(dāng)前競競爭和市市場的需需要。三、勞動(dòng)定定員和人人員管理理按照組織管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)的設(shè)置置，分別別測算出出工作量量，按照照經(jīng)營各各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的職位位測算定定員，本本項(xiàng)目勞勞動(dòng)定員員為600人，其其中，管管理人員員10人人、行政政管理人人員155人、專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員115人、保保安人員員10人人、清潔潔工人110人。管管理人員員為公司司經(jīng)理22人、會(huì)會(huì)計(jì)4人人、出納納2人、保保管2人人。對于于項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)的所有有職工要要嚴(yán)格實(shí)實(shí)行同內(nèi)內(nèi)容的培培訓(xùn)，經(jīng)經(jīng)考核合合格后方方可上崗崗工作，確確保人員員的素質(zhì)質(zhì)，建設(shè)設(shè)一支高高效、精精干的專專業(yè)隊(duì)伍伍。第八章 投投資估算算與資金金籌措一、固定資資產(chǎn)投資資估算本項(xiàng)目位

36、封封開城區(qū)區(qū)繁華地地段，具具有優(yōu)越越的市場場位置，地地產(chǎn)升值值潛力巨巨大，建建成后成成為封開開最大的的購物中中心。根根據(jù)項(xiàng)目目的設(shè)計(jì)計(jì)要求，估估算新增增總投資資50000萬元元，其中中新增固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資448100萬元，鋪鋪底流動(dòng)動(dòng)資金1190萬萬元。新新增固定定資產(chǎn)投投資構(gòu)成成詳見表表8-11。表8-1 新增固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資構(gòu)構(gòu)成表序號項(xiàng)目名稱估算投資(萬元)所占比例()1設(shè)備購置費(fèi)費(fèi)2建筑費(fèi)3安裝工程費(fèi)費(fèi)4運(yùn)雜費(fèi)5勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)6建設(shè)單位管管理費(fèi)7辦公家具購購置費(fèi)8人員培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)9驗(yàn)收鑒定費(fèi)費(fèi)11基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)12建設(shè)期利息息合 計(jì)二、新增固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資估估算說明明基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)按建筑筑費(fèi)、設(shè)

37、設(shè)備費(fèi)、其其它工程程費(fèi)之和和的5%計(jì)算。新增固定資資產(chǎn)投資資估算詳詳見附表表1。三、新增固固定資產(chǎn)產(chǎn)資金來來源與籌籌措本項(xiàng)目新增增固定資資產(chǎn)投資資50000萬元元，資金金來源為為企業(yè)自自籌。新增固定資資產(chǎn)投資資使用計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措詳見附附表2。四、流動(dòng)資資金估算算及資金金來源本項(xiàng)目新增增流動(dòng)資資金總額額為3220萬元元，其中中鋪底流流動(dòng)資金金30%為966萬元，由由企業(yè)自自籌資金金解決。第九章 財(cái)財(cái)務(wù)評價(jià)價(jià)一、項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營計(jì)劃劃本項(xiàng)目計(jì)算算期122年，建建設(shè)期為為1年，經(jīng)經(jīng)營期為為7年。第第2年開始始正式運(yùn)運(yùn)營，第第4年達(dá)達(dá)到滿負(fù)負(fù)荷運(yùn)行行年，滿滿負(fù)荷經(jīng)經(jīng)營年預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入總總額為2236

38、00萬元。其其中，出出租購物物中心，預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入117800萬元；出租商商鋪，預(yù)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收入5580萬萬元； 二、總成本本測算滿負(fù)荷經(jīng)營營年項(xiàng)目目總成本本費(fèi)用為為 萬元，經(jīng)經(jīng)營成本本為 萬萬元。（一）原材材料價(jià)格格的確定定（不含含稅）是以現(xiàn)行價(jià)價(jià)格為基基礎(chǔ)進(jìn)行行計(jì)算。（二）水電電費(fèi)以現(xiàn)行價(jià)格格為基礎(chǔ)礎(chǔ)計(jì)算。（三）工資資及福利利費(fèi)本項(xiàng)目技術(shù)術(shù)人員和和管理人人員共計(jì)計(jì)60人人，人均均工資按按1.22萬元/年計(jì)算算。（四）基本本折舊和和攤銷費(fèi)費(fèi)固定資產(chǎn)中中房屋折折舊年限限按200年計(jì)算算，機(jī)器器設(shè)備折折舊年限限按100年計(jì)算算，殘值值率為55，遞遞延資產(chǎn)產(chǎn)按照55年攤銷銷。（五）修理理費(fèi)用按按

39、折舊的的30%計(jì)算（六）銷售售費(fèi)用按按銷售收收入的33%計(jì)算算總成本費(fèi)用用估算詳詳見附表表4。三、銷售收收入、銷銷售稅金金及附加加、利潤潤及其分分配本項(xiàng)目擬通通過出租租購物中中心、商商鋪等，第三年（滿負(fù)荷經(jīng)營年）預(yù)計(jì)收入為 萬元。產(chǎn)品營業(yè)稅稅按5%計(jì)算，城城市建設(shè)設(shè)維護(hù)稅稅、教育育費(fèi)附加加分別為為7%、33%，預(yù)預(yù)計(jì)滿負(fù)負(fù)荷經(jīng)營營年銷售售稅金及及附加為為 元元。銷售收入、銷銷售稅金金及附加加和增值值稅估算算詳見附附表5。滿負(fù)荷經(jīng)營營年利潤潤總額為為 萬萬元，所所得稅率率為333%，所所得稅額額為 萬元。在在可分配配利潤中中，盈余余公積金金提取比比例為110%，公公益金提提取比例例為5%。滿負(fù)負(fù)

40、荷經(jīng)營營年稅后后利潤為為 萬元。損益和利潤潤分配詳詳見附表表6。四、項(xiàng)目盈盈利能力力 （一）財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部收收益率稅前 333.445% 稅后 223.881%（二）財(cái)務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值(Icc100%)稅前 萬元元稅后 萬元元（三）投資資回收期期（含建建設(shè)期）稅前 3.10年年稅后 4.35年年（四）投資資利潤率率 443.993%財(cái)務(wù)現(xiàn)金流流量詳見見附表771、附附表72。五、經(jīng)濟(jì)效效益與社社會(huì)效益益分析（一）經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析從以上財(cái)務(wù)務(wù)數(shù)據(jù)中中可以看看出，其其內(nèi)部收收益率超超過社會(huì)會(huì)基準(zhǔn)折折現(xiàn)率，說說明項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益較較好，盈盈利能力力較強(qiáng)。并并能夠滿滿足銀行行要求在在規(guī)定的的時(shí)間內(nèi)內(nèi)還清貸貸

41、款。項(xiàng)目建成后后，經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益明明顯，該該項(xiàng)目是是可行的的。（二）社會(huì)會(huì)效益分分析由于本項(xiàng)目目建設(shè)內(nèi)內(nèi)容中基基礎(chǔ)設(shè)施施是其重重點(diǎn)內(nèi)容容，公益益性很強(qiáng)強(qiáng)，因而而有較好好的社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)效效益，概概括起來來主要有有：1好又多多購物中中心的建建設(shè)會(huì)促促進(jìn)市區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展依托好又多多購物中中心良好好的區(qū)位位條件和和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，擺擺脫了原原有城區(qū)區(qū)對城市市發(fā)展的的資源和和環(huán)境的的束縛。封封開縣城城市長期期以來受受到用地地條件和和其它條條件的束束縛，城城市的發(fā)發(fā)展受到到一定的的制約，已已不可能能在原地地進(jìn)行大大規(guī)模的的城市建建設(shè)。因因此，好好又多購購物中心心的建設(shè)設(shè)將會(huì)促促進(jìn)城市市的發(fā)展展，推動(dòng)動(dòng)封開城城區(qū)的

42、建建設(shè)步伐伐，成為為市區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的支撐撐。2好又多多購物中中心的建建設(shè)將會(huì)會(huì)促進(jìn)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展好又多購物物中心的的建設(shè)，必必然帶來來技術(shù)、人人才、信信息、資資金等的的集聚效效應(yīng)，為為經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造良好好的社會(huì)會(huì)環(huán)境。好又多購物物中心建建設(shè)開發(fā)發(fā)，可以以較好地地帶動(dòng)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展。好又又多購物物中心的的發(fā)展對對當(dāng)?shù)氐牡慕ú墓すI(yè)、食食品工業(yè)業(yè)、運(yùn)輸輸業(yè)等有有較大的的前瞻影影響，房房地產(chǎn)、商商貿(mào)、金金融、社社會(huì)服務(wù)務(wù)業(yè)等有有較大的的后續(xù)影影響?？煽梢姾糜钟侄噘徫镂镏行牡牡慕ㄔO(shè)對對國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的其其它產(chǎn)業(yè)業(yè)都產(chǎn)生生了較好好的帶動(dòng)動(dòng)作用，延延長了產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條條，具有有良好的的國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)

43、效益益。3好又多多購物中中心的建建設(shè)將會(huì)會(huì)促進(jìn)封封開縣城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的增長長好又多購物物中心的的建設(shè)可可以促進(jìn)進(jìn)封開縣縣城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的增增長，有有利于經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量的擴(kuò)大大，提高高財(cái)政收收入水平平和人均均收入水水平。此此外，好好又多購購物中心心的建設(shè)設(shè)還有利利于提高高城市化化水平，提提高對外外開放水水平，有有利于發(fā)發(fā)揮高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的后后發(fā)優(yōu)勢勢，促進(jìn)進(jìn)產(chǎn)業(yè)的的跨越式式發(fā)展，實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)的的優(yōu)化升升級。4好又多多購物中中心的建建設(shè)將會(huì)會(huì)促進(jìn)城城市功能能的改善善好又多購物物中心建建設(shè)的合合理布局局，可使使區(qū)內(nèi)交交通秩序序井然，有有效的預(yù)預(yù)防和減減少交通通事故，使使區(qū)內(nèi)居居民及其其他人民民群眾的的

44、人身安安全和財(cái)財(cái)產(chǎn)得到到較好的的保障。道道路功能能的改善善與提高高，還能能有效地地緩減市市區(qū)交通通擁擠，減減少貨運(yùn)運(yùn)和客運(yùn)運(yùn)延時(shí)損損失，增增加可觀觀的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。5好又多多購物中中心整體體上實(shí)行行市場化化運(yùn)作，必必然要建建立統(tǒng)一一、開放放、競爭爭有序的的市場環(huán)環(huán)境，有有利于提提高經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的市場化化水平，促促進(jìn)市場場經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展和和逐步完完善。好又多購物物中心的的建設(shè)有有利于提提高對外外開放水水平。好好又多購購物中心心的建設(shè)設(shè)將借鑒鑒國內(nèi)外外先進(jìn)地地區(qū)的成成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，整體體上實(shí)行行市場化化運(yùn)作，從從根本上上改變傳傳統(tǒng)的招招商模式式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)對外開開放的全全面創(chuàng)新新。第十章 風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析一、盈虧

45、平平衡分析析滿負(fù)荷經(jīng)營營年本項(xiàng)項(xiàng)目的盈盈虧平衡衡點(diǎn)(生生產(chǎn)能力力利用率率)為114.669%，即即銷售收收入達(dá)到到 萬元元時(shí)，處處于盈虧虧平衡狀狀態(tài)，說說明企業(yè)業(yè)的成本本較低，盈盈利情況況良好。二、敏感性性分析本報(bào)告分別別對固定定資產(chǎn)投投資、銷銷售收入入、經(jīng)營營成本的的變化進(jìn)進(jìn)行敏感感性分析析。表12-11 敏感感性分析析表序號項(xiàng) 目變動(dòng)幅度全部投資(所得稅稅前)內(nèi)部收益率率凈現(xiàn)值投資回收期期%萬元年-基本方案-33.455 3.101固定資產(chǎn)投投資10%30.4773.40-10%36.9662.812銷售收入10%37.0882.82-10%29.6773.473經(jīng)營成本10%32.800

46、3.14-10%34.1003.07從上表中可可以看出出，當(dāng)這這幾種因因素變化化10時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目的稅稅前內(nèi)部部收益率率仍在225以以上，說說明項(xiàng)目目具有很很強(qiáng)的抗抗風(fēng)險(xiǎn)能能力。三、其他可可預(yù)見風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析（一）開發(fā)發(fā)規(guī)模過過量所謂“過量量”是指指在房地地產(chǎn)領(lǐng)域域內(nèi)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)超過了了商業(yè)地地產(chǎn)的需需求量。同同時(shí)，在在具體開開發(fā)地塊塊上，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)發(fā)量超過過該地塊塊或商圈圈的合理理需求量量。前一種整體體過量引引發(fā)資金金分流，通通常使新新建商業(yè)業(yè)購物中中心項(xiàng)目目處于銷銷售或出出租不暢暢，價(jià)格格走低的的狀態(tài)。后后一種過過量，使使地塊或或商圈內(nèi)內(nèi)商業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目同樣面面臨租售售困難，并

47、并進(jìn)而形形成市場場冷清的的困難。這這兩種因因素是互互相影響響的，特特別是總總量過剩剩的不良良影響更更大。（二）建設(shè)設(shè)結(jié)構(gòu)不不合乎商商業(yè)經(jīng)營營需要不同業(yè)態(tài)的的商業(yè)建建筑具有有對一般般性經(jīng)營營的要求求，如經(jīng)經(jīng)營場地地寬敞、透透視性良良好等，但但也存在在著一些些特殊性性的要求求，如倉倉儲式超超市和普普通超市市對建筑筑層高的的要求差差距甚大大。百貨貨店和專專賣店在在經(jīng)營設(shè)設(shè)施和場場地面積積上的需需求也是是極不相相同的。由于大多數(shù)數(shù)開發(fā)商商和建筑筑設(shè)計(jì)單單位很少少具備這這方面的的專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，致致使商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)和最最終使用用者的要要求不吻吻合，從從而在租租、售方方面造成成了諸多多問題。（三）投

48、資資或經(jīng)營營者的市市場風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在增強(qiáng)強(qiáng)第一，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)歷了從從無到有有，由少少至多的的一系列列過程，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)處于買買方市場場，投資資者或經(jīng)經(jīng)營者可可從容選選擇，使使商業(yè)地地產(chǎn)資金金的變現(xiàn)現(xiàn)速度開開始停滯滯，因而而變數(shù)正正在增多多，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)也在加加大。第二，投資資者或經(jīng)經(jīng)營者在在商業(yè)地地產(chǎn)投資資或經(jīng)營營上落敗敗的事件件不斷增增多，這這也促使使他們提提高了風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)意識識，謹(jǐn)慎慎決策漸漸成風(fēng)尚尚。第三，投資資者或經(jīng)經(jīng)營者的的實(shí)踐能能力增強(qiáng)強(qiáng)，表現(xiàn)現(xiàn)為對商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目識識別能力力的不斷斷提升。上述三種原原因說明明，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)需需求方已已過盲目目投資的的階段，進(jìn)進(jìn)入到投投資的成成熟和穩(wěn)穩(wěn)健期。（四）

49、營銷銷計(jì)劃缺缺乏創(chuàng)意意，流于于俗套由于開發(fā)商商缺乏對對商業(yè)經(jīng)經(jīng)營的深深刻了解解，即使使所提供供的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目切合合實(shí)際，也也難以認(rèn)認(rèn)識和挖挖掘商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的特殊價(jià)價(jià)值所在在。這無無疑使其其營銷缺缺乏訴求求點(diǎn)和打打動(dòng)人心心的創(chuàng)意意，從而而也就難難以激活活商業(yè)地地產(chǎn)投資資人的購購買欲望望。這種種延滯直直接影響響商業(yè)地地產(chǎn)的投投入與產(chǎn)產(chǎn)出的最最優(yōu)安排排。新增固定資資產(chǎn)投資資估算表表附表1 單位：萬元序號工程或費(fèi)用用名稱建安工程設(shè)備購置安裝工程其它費(fèi)用合計(jì)占固定資產(chǎn)產(chǎn)投資比比例（%）新增固定資資產(chǎn)投資資100.0001工程費(fèi)用90.5661.1建筑工程費(fèi)費(fèi)90.5661.2設(shè)備購置費(fèi)費(fèi)1.2.11

50、設(shè)備貨價(jià)1.2.22運(yùn)雜費(fèi)1.2.33關(guān)稅、增值值稅1.3安裝費(fèi)2其它費(fèi)用0.05332.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)0.112.2建設(shè)單位管管理費(fèi)0.112.3辦公家具購購置費(fèi)0.222.4人員培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)0.222.5鑒定驗(yàn)收費(fèi)費(fèi)0.113基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)4.57新增投資計(jì)計(jì)劃與資資金籌措措附表2 單位：萬元序號項(xiàng) 目目合計(jì)123456789101總資金1.1固定資產(chǎn)投投資1.1.11新增固定資資產(chǎn)投資資1.1.22利用原有固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資1.2建設(shè)期利息息1.3流動(dòng)資金其中鋪底流流動(dòng)資金金2資金籌措2.1資本金2.1.11申請國家投投資2.1.22地方配套2.1.33企業(yè)自籌2.1.44利用原有固固定資產(chǎn)產(chǎn)2.2借款2.2.11長期借款2.2.22流動(dòng)資金借借款總成本費(fèi)用用估算表表