物業(yè)管理法規(guī)及常識XXXX-2-21

1、物業(yè)管理法規(guī)及基礎知識 法律（規(guī)規(guī)章）本本身不是是什么好好東西，只是因因為人性性的不完完善，所所以制定定出來約約束人的的不良行行為。當當你按常常規(guī)出牌牌時，你你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)法律（規(guī)章）是善良良的；當當你不按按常規(guī)出出牌時，你會發(fā)發(fā)現(xiàn)法律律（規(guī)章章）是邪邪惡的?！菊n前小品品】為什么要要學習法法律法規(guī)規(guī)呢？要內容物業(yè)管理理條例及關聯(lián)法法規(guī)物業(yè)管理理基礎知知識物業(yè)管理理條例應用案例例分析工作中常常見案列列分析主物業(yè)管管理條例例1、2003年年6月8日，經(jīng)經(jīng)國務院院第9次次常務會會議通過過并公布布物業(yè)業(yè)管理條條例（中華人人民共和和國國務務院令第第379號），自2003年年9月1日起施施行。2、2007年年

2、8月26日，國務院院做出關關于修改改物業(yè)業(yè)管理條條例的的決定（詳見中中華人民民共和國國國務院院令第504號號），自自2007年10月1日起施施行。3、物業(yè)管理理條例共七章七七十條，由總則則、業(yè)主主及業(yè)主主大會、前期期物業(yè)管管理、物業(yè)管管理服務務 、物物業(yè)的使使用與維維護、法律責責任、附附責共七七部分組組成。物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)綜合-中華人民民共和國國民法通通則（1986年4月12日)最高人民民法院關關于貫徹徹執(zhí)行中華人民民共和國國民民法通則則若干問題題的意見見(試行)(1988年4月2日）中華人民民共和國國物權法法(2007年3月16日)中華人民民共和國國合同法法(1999年3月15日)中

3、華人民民共和國國特種設設備安全全法（2014年1月1日）物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)業(yè)主及業(yè)業(yè)主大會會-中華人民民共和國國城市居居民委員員會組織織法（1989年12月26日)業(yè)主大會會規(guī)程(2003年6月26日)業(yè)主臨時時公約(示范文本本) (2004年9月6日）建設部關關于加強強商品房房銷售、房改售售房與物物業(yè)管理理銜接工工作的通通知(1997年8月29日)物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)前期物業(yè)業(yè)管理-前期物業(yè)業(yè)服務合合同(示范文本本)(2004年9月6日)中華人民民共和國國招標投投標法（1999年8月30日)前期物業(yè)業(yè)管理招招標投標標管理暫暫行辦法法(2003年6月26日)房屋接管管驗收標標準(19

4、91年2月4日)中華人民民共和國國建筑法法(1997年11月1日)建設工程程質量管管理條例例（2000年1月30日)房屋建筑筑工程質質量保修修辦法(2000年6月30日)物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)物業(yè)管理理服務-物業(yè)管理理企業(yè)資資質管理理辦法(2007年11月26日)建設部辦辦公廳關關于物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)資質質管理有有關問題題的通知知(2004年5月18日)物業(yè)管理理師制度度暫行規(guī)規(guī)定(2005年11月16日）物業(yè)管理理師資格格考試實實施辦法法(2005年11月16日)物業(yè)管理理師資格格認定考考試辦法法(2005年11月16日)建設部辦辦公廳關關于物業(yè)業(yè)管理師師資格認認定考試試工作有有關事項項的通

5、知知(2006年8月16日)關于實施施物業(yè)管管理師制制度職責責分工有有關問題題的通知知(2006年5月16日)物業(yè)管理理委托合合同(示范文本本)(1997年8月15日)物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)物業(yè)服務務收費-中華人民民共和國國價格法法(節(jié)錄)(1997年12月29日)中華人民民共和國國消費者者權益保保護法(節(jié)錄)(1993年10月31日)物業(yè)服務務收費管管理辦法法(2003年11月13日)物業(yè)服務務收費明明碼標價價規(guī)定(2004年7月19日)物業(yè)服務務定價成成本監(jiān)審審辦法(試行) (2007年9月10日)機動車停停放服務務收費管管理辦法法(2000年7月14日)國家稅務務總局關關于物業(yè)業(yè)管理企

6、企業(yè)的代代收費用用有關營營業(yè)稅稅問題的的通知(1998年12月15日)物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)物業(yè)的使使用維護護-城市異產(chǎn)產(chǎn)毗連房房屋管理理規(guī)定(節(jié)錄)(1989年11月21日)住宅專項項維修資資金管理理辦法(2007年l2月4日)住宅工程程初裝飾飾竣工驗驗收辦法法(1994年6月l6日)住宅室內內裝飾裝裝修管理理辦法(2002年3月5日)建設部辦辦公廳關關于對物業(yè)管理理條例有關條款款理解適適用問題題的批復復(2003年10月17日)國家電力力公司關關于對新新建居民民住宅供供電設施施收費及及管理的的意見1998年5月29日)國家稅務務總局關關于住房房專項維維修基金金征免營營業(yè)稅問問題的通通知(

7、2004年6月7日)物業(yè)管理理企業(yè)財財務管理理規(guī)定(1998年3月12日)物業(yè)管理理條例關聯(lián)法規(guī)規(guī)物業(yè)糾紛紛與法律律責任-中華人民民共和國國刑法(節(jié)錄)(1997年3月14日)中華人民民共和國國行政處處罰法(節(jié)錄)(1996年3月17日)中華人民民共和國國治安管管理處罰罰法(節(jié)錄)(2005年8月28日)最高人民民法院公公布了關于審理理建筑物物區(qū)分所所有權糾糾紛案案件具體體應用用法律律若干問問題的解解釋和關于審理理物業(yè)服服務糾紛紛案件具具體應用用法律若若干問題題的解釋釋，并將于于2009年10月1日起施行行。張先生是是某住宅宅四樓的的住戶，因為工工作關系系，經(jīng)常常出差在在外。前前幾天，張先生生

8、家突然然漏水，使樓下下王小姐姐家里的的天花板板、家具具、衣被被受到損損害。因因為水流流不止，王小姐姐便請求求管理處處前去維維修，但但管理處處卻將張張先生的的房門撬撬開，入入內維修修。張先先生認為為，物管管項目部部未經(jīng)他他同意便便擅自將將他的房房門撬開開，屬于于私闖民民宅的行行為，是是犯罪行行為，張張先生要要求物業(yè)業(yè)服務公公司賠償償損失。物業(yè)公司司是否賠賠償，為為什么？相關案例例分析 第三十一一條因因緊急避避險造成成損害的的，由引起險情情發(fā)生的人承擔擔責任。如果危危險是由由自然原原因引起起的，緊緊急避險險人不承承擔責任任或者給給予適當當補償。緊急避避險采取取措施不不當或者者超過必必要的限限度，造

9、造成不應應有的損損害的，緊急避避險人應應當承擔擔適當?shù)牡呢熑?。注意：兩個以上上無利害害關系的的證人。依據(jù)：侵權責責任法2012年1月，滕某某入住謀謀小區(qū)，發(fā)現(xiàn)房房屋存在在質量問問題。此此后，滕滕某以“房屋存存在質量量問題，自己及及家人及及不滿意意，物業(yè)業(yè)公司沒沒有盡到到物業(yè)管管理服務務義務，收取費費用與服服務標準準不相符符”為由由，從2012年1月3日至至今今一直未未交任何何費用。本案中涉涉及的法法律關系系有哪些些，為什什么？相關案例例分析分析：物物業(yè)管理理公司與與業(yè)主之之間是物物業(yè)合同同關系，而開發(fā)發(fā)商與業(yè)業(yè)主之間間是商品品房買賣賣合同關關系。房房屋質量量等問題題屬于業(yè)業(yè)主與開開發(fā)商之之間商

10、品品房買賣賣合同調調整范疇疇，因此此，業(yè)主主不能以以房屋質質量問題題為由，拒絕向向物業(yè)管管理公司司交納相相關費用用。但是是，如果果在物業(yè)業(yè)合同中中約定了了物業(yè)管管理公司司有對房房屋維護護和修繕繕義務，業(yè)主要要求物業(yè)業(yè)管理公公司進行行維修，物業(yè)管管理公司司未履行行義務的的，業(yè)主主有權拒拒絕交納納相關費費用一、物業(yè)業(yè)管理在在中國的的發(fā)展政策法規(guī)規(guī)日臻完完善法律層面面上，有全國國人民代代表大會會及常委委會通過過的物權法和相關法法律；最最高人民民法院發(fā)發(fā)布的關于審理理建筑物物區(qū)分所所有權糾糾紛案件件具體應應用法律律若干問問題的解解釋和關于審理理物業(yè)服服務糾紛紛具體應應用法律律若干問問題的解解釋；行政法

11、規(guī)規(guī)層面上上，有物業(yè)管理理條例；行政規(guī)章章層面上上，有國家家發(fā)改委委、建設設部印發(fā)發(fā)的物業(yè)服務務收費管管理辦法法，建設部部、財政政部印發(fā)發(fā)的住宅專項項維修資資金管理理辦法，建設部部、人事事部共同同制定的的物業(yè)管理理師制度度暫行規(guī)規(guī)定，建設部部修改發(fā)發(fā)布的前期物業(yè)業(yè)管理招招投標管管理暫行行辦法、物業(yè)服務務企業(yè)資資質管理理辦法、業(yè)主大會會和業(yè)主主委員會會指導規(guī)規(guī)則、物業(yè)承接接查驗辦辦法等。管理規(guī)模模不斷拓拓展到2012年底底，物業(yè)業(yè)管理面面積約為為145.3億億平方米米，較國國家統(tǒng)計計局2008年年發(fā)布的的第二次次經(jīng)濟普普查數(shù)據(jù)據(jù)公報顯顯示的125.46億億平方米米增長了了約16%。 企業(yè)數(shù)量量較

12、快增增長 據(jù)不完全全統(tǒng)計，物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)約為71000余余家，較2008 年經(jīng)經(jīng)濟普查查公布的的 58406 家增增長了約約 23%。向現(xiàn)代服服務業(yè)轉轉型升級級初見成成效成本上漲漲影響行行業(yè)盈利利能力從業(yè)人員員素質亟亟待提高高2、物業(yè)服服務企業(yè)業(yè)的資質質管理物業(yè)管理理企業(yè)資資質管理理試行辦辦法2004年3月17日建設部部令第125號資質等級級：分一一級、二二級、三三級等級級與臨時時資質；成都市創(chuàng)創(chuàng)投置業(yè)業(yè)有限公公司屬國國家二級級資質企企業(yè)二、物業(yè)業(yè)管理的的基本概概念概念一、物業(yè)定義：物物業(yè)是單單元性房房地產(chǎn)的的稱謂，是指已已建成并并投入使使用的各各類房屋屋、附屬屬設施以以及相關關的場地地。分

13、析：A：建筑物非建筑物物B：已建成投投入使用用的未完工、在建C：主體及配配套紅線范圍圍內的一一切物業(yè)的特特性：位置的固固定性和和地區(qū)性性形式上的的多樣性性使用上的的長期性性建設周期期長、投投資量大大容易受政政策的限限制保值性和和增值性性概念二、物業(yè)管管理行業(yè)定義義：是指指由專業(yè)業(yè)機構或或公司，按照合合同或契契約，接接受業(yè)主主（用戶戶）的委委托，按按照市場場經(jīng)營方方式，運運用現(xiàn)代代管理方方法和技技術，為為使物業(yè)業(yè)充分發(fā)發(fā)揮其使使用價值值和經(jīng)濟濟效益而而對物業(yè)業(yè)本身及及其業(yè)主主（用戶戶）進行行管理并并提供綜綜合服務務。新條例定定義：業(yè)業(yè)主通過過選聘物物業(yè)管理理企業(yè)，由業(yè)主主和物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)按照照

14、物業(yè)服服務合同同約定，對房屋屋及配套套的設施施設備和和相關場場地進行行維修、養(yǎng)護、管理，維護相相關區(qū)域域內的環(huán)環(huán)境衛(wèi)生生和秩序序的活動動。包括：不不動產(chǎn)、土地建建筑物、設備、房間、家具、備品、環(huán)境系系統(tǒng)、服服務、信信息物品品、預算算和能源源等設施施的管理理。 物業(yè)管理理的對象象共有物業(yè)業(yè)業(yè)主及非非業(yè)主使使用人的的行為概念三：業(yè)主定義：房房屋的所所有權人人權利1、按照物物業(yè)服務務合同的的約定，接受物物業(yè)企業(yè)業(yè)提供的的服務；2、提議召召開業(yè)主主大會會會議，并并就物業(yè)業(yè)管理的的有關事事項提出出建議；3、提出制制定和修修改業(yè)主主公約、業(yè)主大大會議事事規(guī)則的的建議；4、參加業(yè)業(yè)主大會會會議，行使投投票權

15、；5、選舉業(yè)業(yè)主委員員會委員員，并享享有被選選舉權；6、監(jiān)督業(yè)業(yè)主委員員會的工工作；7、監(jiān)督物物業(yè)管理理企業(yè)履履行物業(yè)業(yè)服務合合同；8、對物業(yè)業(yè)公共部部位、共共用設施施設備和和相關場場地使用用情況享享有知情情權和監(jiān)監(jiān)督權；9、監(jiān)督物物業(yè)共用用部位、共用設設施設備備專項維維修資金金的管理理和使用用；10、法律法法規(guī)規(guī)定定的其他他權利。履行的義義務：1、遵守業(yè)業(yè)主公約約、業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；2、遵守物物業(yè)管理理區(qū)域內內物業(yè)共共用部位位和共用用設施設設備的使使用、公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生的的維護等等方面的的規(guī)章制制度；3、執(zhí)行業(yè)業(yè)主大會會的決定定和業(yè)主主大會授授權業(yè)主主委員會會做出的的決定；4、

16、按照國國家有關關規(guī)定交交納專項項維修資資金；5、按時交交納物業(yè)業(yè)服務費費用；6、法律法法規(guī)規(guī)定定的其它它義務。概念三：業(yè)主定義：物物業(yè)管理理區(qū)域內內全體業(yè)業(yè)主組成成業(yè)主大大會。代代表和維維護物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內全全體業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動中的的合法權權益。履行下列列職責：1、制定、修改業(yè)業(yè)主公約約和業(yè)主主大會議議事規(guī)則則；2、選舉、更換業(yè)業(yè)主委員員會委員員，監(jiān)督督業(yè)主委委員會的的工作；3、選聘、解聘物物業(yè)管理理企業(yè)；4、決定專專項維修修基金使使用、續(xù)續(xù)籌方案案，并監(jiān)監(jiān)督實施施；5、制定、修改物物業(yè)管理理區(qū)域內內物業(yè)共共用部位位和共用用設施設設備的使使用、公公共秩序序和環(huán)境境衛(wèi)生的的維護等等方面

17、的的規(guī)章制制度；6、法律法法規(guī)或者者業(yè)主大大會議事事規(guī)則規(guī)規(guī)定的其其他有關關物業(yè)管管理的職職責。業(yè)主大會會會議形形式：集集體討論論和書面面征詢意意見，1/2持有投票票權的業(yè)業(yè)主參加加。大會會決定必必須經(jīng)與與會業(yè)主主所持投投票權1/2以上通過過。對于1、3、4的決定必必須經(jīng)物物業(yè)管理理區(qū)域全全體業(yè)主主所持投投票權2/3以上通過過。概念四：業(yè)主大大會業(yè)主委員員會由業(yè)業(yè)主大會會選舉產(chǎn)產(chǎn)生，是是業(yè)主大大會的執(zhí)執(zhí)行機構構。履行下列列職責：1、召集集業(yè)主大大會會議議，報告告物業(yè)管管理的實實施情況況；2、代表表業(yè)主與與業(yè)主大大會選聘聘的物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)簽訂訂物業(yè)服服務合同同；3、及時時了解業(yè)業(yè)主、物物業(yè)使用

18、用人的意意見和建建議，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)履行行物業(yè)服服務合同同；4、監(jiān)督督業(yè)主公公約的實實施；5、業(yè)主主大會賦賦予的其其他職責責。概念五：業(yè)主委委員會概念六：業(yè)主公公約業(yè)主公約約是指由由全體業(yè)業(yè)主承諾諾的，對對全體業(yè)業(yè)主具有有約束力力的，有有關業(yè)主主在使用用、維護護物業(yè)及及其管理理等方面面的權利利義務的的行為守守則。應當對有有關物業(yè)業(yè)的使用用、維護護、管理理，業(yè)主主的共同同利益，業(yè)主應應當履行行的義務務，違反反業(yè)主公公約應當當承擔的的責任等等事項依依法作出出約定。概念七、物業(yè)管管理服務務費來源：1、向業(yè)主主收取的的服務費費2、公用設設施、設設備和公公共場所所的經(jīng)營收入入3、部分商商

19、業(yè)用房房的租金金4、住宅區(qū)區(qū)的其它它合法收收入三、物業(yè)業(yè)管理的的性質和和特點：1、物業(yè)管管理的性性質社會化：有利提提高整個個城市管管理的社社會化程程度物業(yè)的所所有權、使用權權與物業(yè)業(yè)的經(jīng)營營管理權權相分離離是物業(yè)業(yè)管理社社會化的的必要前前提。專業(yè)化：設備、環(huán)境、安全、租售等等企業(yè)化：物業(yè)管管理行為為是一種種企業(yè)行行為經(jīng)營型：物業(yè)業(yè)管理的的屬性是是經(jīng)營，提供的的是勞務務與服務務，推行行有償服服務、合合理收費費。2、物業(yè)管管理的基基本特點點業(yè)主自治治自律（業(yè)主公公約和業(yè)業(yè)主委員員會）業(yè)主自治治：業(yè)主對自自己的財財產(chǎn)負責責，具有有和行使使管理權權；業(yè)主自律律：單個業(yè)主主利益服服從公眾眾利益。物業(yè)管理

20、理企業(yè)的的專業(yè)化化管理業(yè)主委員員會與物物業(yè)管理理企業(yè)是是平等的的合同關關系四、物業(yè)業(yè)管理的的作用確保物業(yè)業(yè)功能的的正常發(fā)發(fā)揮，并并且延長長物業(yè)的的使用壽壽命能夠為業(yè)業(yè)主和用用戶提供供優(yōu)美、舒適、安全的的環(huán)境（怎樣樣理解予予管理于于服務之之中？具具體應當當怎樣做做）使物業(yè)保保值、升升值（消消費者注注重長期期效應）促進政府府部分職職能的轉轉變，減減輕政府府的財政政補貼負負擔（花園城城市有賴賴于物業(yè)業(yè)管理）五、物業(yè)業(yè)、物業(yè)業(yè)管理的的分類1、物業(yè)的的分類按使用功功能分為為：居住物業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)物業(yè)、工業(yè)物物業(yè)、其其他按產(chǎn)權分分為：公有產(chǎn)權權、私有有產(chǎn)權、單位產(chǎn)產(chǎn)權按結構層層次分為為：單層、多多層、高高層

21、、超超高層2、物業(yè)管管理的類類型 住宅區(qū)管管理（怡和新新城）工業(yè)區(qū)管管理（經(jīng)經(jīng)開區(qū)廠廠區(qū)管理理）寫字樓管管理（成成都摩根根大廈）商貿樓管管理（萬達廣廣場）六、物業(yè)業(yè)管理的的基本內內容1、房屋的的使用、維修、養(yǎng)護2、消防設設施設備備、電梯梯、機電電設備、路燈、連廊、自行車車庫、園園林綠化化地、溝溝、渠、池、井井、道路路、停車車場等公公用設施施、公共共場所的的使用、維修、養(yǎng)護和和管理3、清潔衛(wèi)生生（外包體體現(xiàn)專業(yè)業(yè)化分工工）4、車輛行使使及停泊泊5、公共秩序序（業(yè)主家家中失竊竊是否應應由管理理公司賠賠償）6、市住宅宅主管部部門規(guī)定定和委托托管理合合同規(guī)定定的其他他物業(yè)管管理事項項：如房房屋本體體維

22、修基基金管理理規(guī)定、公用設設施專用用基金管管理規(guī)定定等配套說明明房屋的五五分法：1、自用部位位：責任任人為業(yè)業(yè)主2、毗連部部位：責責任人為為毗連業(yè)業(yè)主3、本體（共用部部位）：本體內內的全體體業(yè)主4、公用設設施：責責任人為為業(yè)委會會5、居民生生活供應應部門（供水、供氣、供電等等）責任人為為有關部部門住宅區(qū)內內禁止的的行為1、踐踏、占用綠綠化地；2、占用樓樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場場、自行行車房等等公用設設施而影影響其正正常使用用功能；3、亂拋垃垃圾、雜雜物；4、影響市市容觀瞻瞻的亂搭搭、亂貼貼、亂掛掛等；5、損毀、涂畫園園林藝術術雕塑；6、聚眾喧喧鬧；7、隨意停停放車輛輛和鳴喇喇叭；

23、8、發(fā)出超超出規(guī)定定標準的的噪音；9、排放有有毒、有有害物質質；10、經(jīng)營業(yè)業(yè)主公約約所禁止止的行業(yè)業(yè)；11、法律法法規(guī)及市市政府規(guī)規(guī)定禁止止的其他他行為。七、物業(yè)業(yè)管理的的基本環(huán)環(huán)節(jié)1、策劃階階段早期介入入：項目目決策、可行性性研究、規(guī)劃設設計制定管理理方案：確定管管理檔次次 、確確定服務務標準、財務務收支預預算組建或選選聘物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)2、物業(yè)管管理的前前期準備備階段物業(yè)管理理企業(yè)內內部機構構設置與與擬定人人員編制制物業(yè)管理理人員的的選聘和和培訓規(guī)章制度度和制定定3、啟動階階段接管驗收收用戶入住住 （裝裝修管理理）產(chǎn)權備案案和檔案案資料的的建立成立業(yè)主主大會，選舉產(chǎn)產(chǎn)生業(yè)主主委員會會4、

24、日常運運作階段段日常綜合合服務與與管理系統(tǒng)的協(xié)協(xié)調（內部、外部關關系）物業(yè)管管理條例例應用用案例分分析案例一：業(yè)主有有權監(jiān)督督物業(yè)服服務如果你是是房屋的的所有權權人，那那么，你你就是業(yè)業(yè)主。作作為業(yè)主主，入夏夏以來，王女士士多次發(fā)發(fā)現(xiàn)自己己所居住住小區(qū)的的巡邏秩秩序維護護員，經(jīng)經(jīng)常找個個背人的的陰涼地地方，躺躺下一睡睡一兩個個小時。王女士士認為這這樣可不不行。于于是，她她向小區(qū)區(qū)物業(yè)公公司提出出，要求求對秩序序維護人人員加強強管理?！叭绻刃蚓S維護工作作如此被被打折扣扣，小區(qū)區(qū)的秩序序維護員員不就形形同虛設設了嗎？居民的的秩序維維護費不不就白交交了嗎？”王女女士說。案例分析析這事王女女士管得

25、得好，她她完全有有權利這這樣做，物業(yè)業(yè)管理條條例為為她撐腰腰。條例明確確規(guī)定，業(yè)主有有9項權權利可以以充分行行使：其中第7條為監(jiān)監(jiān)督物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)履行行物業(yè)服服務合同同；案例二：屋頂廣廣告收益益不能全全歸物業(yè)業(yè)公司在屋頂上上、電梯梯內、綠綠地上做做廣告，把公共共建筑出出租他人人，其收收益物業(yè)業(yè)公司有有權獨吞吞嗎？提提出這個個問題并并非空穴穴來風。不少小小區(qū)的物物業(yè)公司司與業(yè)主主在協(xié)議議中約定定：“屋屋頂、公公共墻體體的使用用權歸物物業(yè)。”屋屋頂頂?shù)裙补步ㄖ牡漠a(chǎn)權歸歸全體業(yè)業(yè)主享有有，物業(yè)業(yè)公司憑憑什么用用全體業(yè)業(yè)主的財財產(chǎn)賺自自己的錢錢呢？之之前，北北京市海海淀區(qū)人人民法院院受理了了一起

26、訴訴訟，一一家物業(yè)業(yè)公司狀狀告小區(qū)區(qū)業(yè)主不不交物業(yè)業(yè)費。小小區(qū)業(yè)主主馬上提提出反訴訴，要求求物業(yè)公公司將小小區(qū)公共共建筑出出租的收收益吐出出來，作作為物業(yè)業(yè)費。物業(yè)管管理條例例應用用案例分分析案例分析析這類糾紛紛不是少少數(shù)。物業(yè)管管理條例例第55條規(guī)定：“利用物業(yè)業(yè)共用部部位、共共用設施施設備進進行經(jīng)營營的，應應當在征征得相關關業(yè)主、業(yè)主大大會、物物業(yè)管理理企業(yè)的的同意后后，按照照規(guī)定辦辦理有關關手續(xù)。業(yè)主所所得應當當主要用用于補充充專項維維修資金金，也可可以按照照業(yè)主大大會的決決定使用用?！蔽蓓?shù)葟V廣告，公公用建筑筑等出租租，物業(yè)業(yè)公司做做了出面面聯(lián)系、管理等等工作，物業(yè)公公司應該該得到相相

27、應的報報酬，但但決不能能獨吞。案例三：財產(chǎn)被被盜業(yè)主主被殺物物業(yè)公司司失職要要擔責2006年3月5日凌晨晨，家住住上海滬滬太路復復星新苑苑的許發(fā)發(fā)、鄒芳芳夫婦，發(fā)現(xiàn)愛愛女竟在在家中被被流竄進進來的歹歹徒強奸奸并殺害害。在犯犯罪分子子被繩之之以法之之后，老老許夫婦婦同樣也也沒放過過物業(yè)公公司。這這些年，因小區(qū)區(qū)發(fā)生人人命案而而把物業(yè)業(yè)公司推推上被告告席的訴訴訟，已已非鮮有有，爭論論非常激激烈。與與此同時時更多的的是，住住戶因停停放在小小區(qū)內的的自行車車、汽車車等丟失失或家庭庭財產(chǎn)被被盜，而而引發(fā)的的業(yè)主和和物業(yè)公公司在對對小區(qū)安安全責任任問題上上的糾紛紛。家住重慶慶金科花花園小區(qū)區(qū)的劉洪洪建先生

28、生，2007年年3月6日早起起外出時時發(fā)現(xiàn)他他停放在在小區(qū)地地下車庫庫的汽車車不見了了。他以以物業(yè)公公司疏于于管理為為由把物物業(yè)公司司告上法法庭，結結果獲賠賠16萬萬元。案例分析析小區(qū)安全全到底誰誰負責任任？物業(yè)業(yè)公司疏疏于管理理導致業(yè)業(yè)主人身身、財產(chǎn)產(chǎn)損失，要不要要負法律律責任？對這個個長期以以來困擾擾業(yè)主和和物業(yè)公公司的問問題，物業(yè)管管理條例例給了了一個說說法。條條例明確確規(guī)定：“物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)未能能履行物物業(yè)服務務合同的的約定，導致業(yè)業(yè)主人身身、財產(chǎn)產(chǎn)安全受受到損害害的，應應當依法法承擔相相應的法法律責任任?！边@這就是說說，合同同是最根根本的依依據(jù)。案例四：電力公公司依法法承擔賠賠償，

29、物物業(yè)公司司管理疏疏忽一并并受罰。孫某（男男，10歲）在在家里玩玩耍是發(fā)發(fā)現(xiàn)陽臺臺旁邊的的樹上有有小鳥，用身邊邊的鐵條條去打小小鳥，結結果被掛掛在樹上上的折斷斷的高壓壓電線所所吸而觸觸電受傷傷。孫某某的父母母向法院院提起訴訴訟，要要求物業(yè)業(yè)管理公公司和電電力公司司共同承承擔賠償償責任。法院查查明，在在距離孫孫家陽臺臺的垂直直距離大大約5米米處，有有10千千伏的高高壓線，事發(fā)前前天晚上上有7級級大風，大風將將高壓線線刮斷，導致?lián)p損害事故故的發(fā)生生。案例分析析：根據(jù)物物業(yè)管理理條例等法律律法規(guī)的的規(guī)定，高壓電電線的維維修養(yǎng)護護責任是是由電力力公司承承擔的，電力公公司具有有維修養(yǎng)養(yǎng)護高壓壓電線的的責

30、任，應當嚴嚴格依照照電力力設施保保護條例例及其其實施施細則的規(guī)定定，采取取有力的的措施保保障電力力設施的的安全，在大風風過后應應當采取取措施消消除危險險。盡管物物業(yè)管理理條例第52條規(guī)定定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電電視等單單位，應應當依法法承擔物物業(yè)管理理區(qū)域內內相關管管線和設設施設備備維修、養(yǎng)護的的責任。但是物物業(yè)公司司負有物物業(yè)小區(qū)區(qū)安全保保障的義義務，應應對小區(qū)區(qū)內存在在的隱患患進行排排除并盡盡到合理理的注意意告知義義務，因因此物業(yè)業(yè)公司要要想規(guī)避避此類風風險的發(fā)發(fā)生，就就應對供供水、供供電、供供氣、供供熱、通通訊、有有線電視視等單位位的相關關管線和和設施設設備在物物業(yè)小區(qū)區(qū)內

31、存在在的安全全隱患盡盡到必要要的注意意告知義義務并作作出必要要的安全全警示標標志。相關案例例分析之之一犬在給人人類帶來來樂趣的的同時也也給小小區(qū)帶來來不安（咬人、擾擾人、嚇嚇人）！有時我也也很乖！辦證（犬犬只準養(yǎng)養(yǎng)證）登記（社社區(qū)居民民委員會會貨建筑筑區(qū)劃內內物業(yè)服服務中心心）拴繩（不不超過1.5米，成人人牽領）防疫（定定期注射射，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狂犬12小時內報報告）糾紛處理理（自行行解決，政府仲仲裁，法法院起訴訴）相關案例例分析之之二停車場車車輛被撞撞、被盜盜1、認真作好好記錄，車輛檢檢查、放放行到位位（制度度）2、安全防防范、風風險意識識的造就就3、尋求第第三方進進行幫助助以某大廈廈住戶車車被一外

32、外來車刮刮傷的案案例以小區(qū)的的停車小小票在另另一小區(qū)區(qū)出現(xiàn)為為例以小區(qū)車車輛丟失失為例汽車越來來越多了了，關于于汽車的的糾紛也也越來也也多了相關案例例分析之之三小區(qū)發(fā)生生被盜的的處理以送東西西為由入入室，搶搶劫、勒勒索、綁綁架事主主1、定期調整整巡邏路路線，加加強對安安全盲區(qū)區(qū)的警戒戒2、強化安安全員主主動獲得得信息的的能力2、保留好好現(xiàn)場記記錄3、尋求第第三方協(xié)協(xié)助再高的檻檻也攔不不住我，我時常常惦記著著你您哪哪！如何來確確定物業(yè)業(yè)管理的的地位？物業(yè)公公司是根根據(jù)物物業(yè)服務務合同或協(xié)協(xié)議在在國家法法律法規(guī)規(guī)的規(guī)定定范圍內內對物業(yè)業(yè)進行管管理的活活動。其地位是是來自與與房屋所所有人的的合同同及

33、所所簽定相相關委托托協(xié)議議，根根據(jù)合合同和和協(xié)議議約定定并在法律法規(guī)規(guī)規(guī)定范范圍內（如保安安的權限限物業(yè)公公司的權權限等）提供相相應的服服務，物物業(yè)安保保工作也也是在這這份合合同和和協(xié)議議之內內一項內內容。物業(yè)保安安的主要要職能是是：小區(qū)區(qū)公共秩秩序的維維護、小小區(qū)公共共安全管管理及各各類突發(fā)發(fā)事件的的預防和和應急處處理。物業(yè)管理理始終處處在公共共管理和和服務的的位置上上，保安安工作根根據(jù)合同同提供約約定的安安保服務務，并不對小區(qū)業(yè)主主個人財產(chǎn)、生生命安全全起保管、保保全的作用。只要物物業(yè)公司司按照合合同提供供了相應應的服務務，就沒沒有責任任，而且且安保工工作不可可能做到到萬無一一失，只只能是

34、通通過防范范，降低低事故的的發(fā)生率率。就這個案案例所講講只要物物業(yè)公司司根據(jù)合同或協(xié)協(xié)議盡到了自自己在安安保方面面的義務務就不存在在管理過過失，也也就不應應該承擔擔任何的的責任，而且物物業(yè)管理理費是小小區(qū)正常常運轉的的費用，李某拒拒交并又又享受了了小區(qū)的的公共服服務，其其實是在在侵犯其其他業(yè)主主的權益益。相關案例例分析之之四鄰里利益益的處理理1、上下層層滲水，各自不不管。2、上下層層水管堵堵塞，下下家不予予支持。1、參照條條例中相相關的條條款進行行說服（房屋毗連連部位：房屋本本體中中中不屬于于共用和和自用部部位的部部位、設設施設備備）2、適時運運用下層層業(yè)主一一同進行行協(xié)商處理相鄰鄰關系的的原

35、則物權法第84條規(guī)定:“不動產(chǎn)的的相鄰權權利人應應當按照照有利生生產(chǎn)、方方便生活活、團結結互助、公平合合理的原原則，正正確處理理相鄰關關系?！备鶕?jù)這這一規(guī)定定，在處處理相鄰鄰關系時時，應注注意如下下原則:一、依據(jù)據(jù)法律法法規(guī)和習習慣處理理相鄰關關系二、團結結互助、兼顧各各方的利利益三、有利利生產(chǎn)、方便生生活四、公平平合理五、依法法給予補補償相關案例例分析之之五禁止行為為1、破壞承承重結構構、拆、鑿、搭搭2、破壞防防水層3、增加負負載4、使用不不符消防防要求裝裝修材料料5、超時等等違章裝裝修入住前您您必須先先過我這這關！法律依據(jù)據(jù)物業(yè)管理理條例住宅室內內裝飾裝裝修管理理辦法建設部建筑安裝裝工程質

36、質量檢驗驗評定標標準住宅工程程初裝飾飾竣工驗驗收辦法法地方性法法規(guī)：成都市房房屋裝修修結構安安全管理理規(guī)定成都市人人大物業(yè)裝飾飾裝修程程序1、裝修修人申報登記記（事先告告知）；非業(yè)主主應當取取得業(yè)主主的書面面同意。2、簽訂訂住宅室內內裝飾裝裝修書面面合同。3、物業(yè)業(yè)管理單單位應當當告知禁止行為為和注意意事項；裝修人人應當告告知鄰里里。4、簽訂訂住宅室內內裝飾裝裝修管理理服務協(xié)協(xié)議。5、竣工工驗收，出具住住宅室內內裝飾裝裝修質量量保修書書。在正常使使用條件件下，住住宅室內內裝飾裝裝修工程程的最低低保修期期限為二二年，有有防水要要求的廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間和和外墻面面的防滲滲漏為五五年。保保修期自自住宅

37、室室內裝飾飾裝修工工程竣工工驗收合合格之日日起計算算。住宅室內內裝飾裝裝修管理理服務協(xié)協(xié)議應當當包括下下列內容容： (一)裝裝飾裝修修工程的的實施內內容；(二)裝裝飾裝修修工程的的實施期期限；(三)允允許施工工的時間間；(四)廢廢棄物的的清運與與處置；(五)住住宅外立立面設施施及防盜盜窗的安安裝要求求；(六)禁禁止行為為和注意意事項；(七)管管理服務務費用；(八)違違約責任任；(九)其其他需要要約定的的事項。相關案例例分析之之六高空拋物物問題的的處理1、住戶家中中拋出物物品2、樓體附附作物脫脫落3、高空作作業(yè)1、加強宣傳傳（事故故實物展展）2、加強樓樓附著物物的檢查查巡視3、加強高高空作業(yè)業(yè)的

38、保護護監(jiān)視4、明確安安全生產(chǎn)產(chǎn)責任誰總是這這樣討厭厭？案情：一天下午午，許先先生將一一輛轎車車停在樓樓下，從從樓上掉掉下一個個花盆將將車的擋擋風玻璃璃砸壞。許先生生找到物物業(yè)管理理公司，物業(yè)公公司稱是是屋主的的花盆將將車砸壞壞的，與與物業(yè)公公司無關關。許先先生又找找到掉下下花盆的的屋主，屋主說說花盆是是臺風吹吹下來的的，屬不不可抗力力，并非非他故意意扔下來來的，所以他他不應賠賠償。許許先生無無奈只好好將雙方方告上法法庭。假如此事事由你來來跟進，該如何何處理？1、車窗窗的擋風風玻璃被被砸壞的的直接原原因是業(yè)業(yè)主的花花盆，因因此業(yè)主主應該負負責任。2、業(yè)主主的臺風風不可抗抗拒力理理由解釋釋不成立立

39、，因為為車窗擋擋風玻璃璃的破碎碎的原因因是花盆盆，而臺臺風與花花盆砸落落之間沒沒有必然然的因果果關系，主要原原因還是是業(yè)主沒沒有在臺臺風期間間把危險險物品保保管好。物業(yè)公司司是代表表全體業(yè)業(yè)主對物物業(yè)進行行管理的的代表，因此物物業(yè)公司司負有以以下責任任：A：物業(yè)業(yè)公司應應負責對對利益雙雙方進行行協(xié)調，保證受受侵害業(yè)業(yè)主的權權益，并并在有必必要時進進行公正正的舉證證；B：平時時物業(yè)公公司應對高空有有危險物物品進行經(jīng)常常性管理理，對高高樓層的的屋外圍圍欄和置置物有良良好的管管理并有有相應的的管理規(guī)規(guī)定，讓讓業(yè)主知知曉；C：臺風風來臨前前，物業(yè)公司司應及時時提醒業(yè)業(yè)主加強強對高空空物品的的管理，減少和杜杜絕事故故隱患。如果果物業(yè)公公司在ABC三三點上，有不盡盡責的地地方的話話，業(yè)主主也可以以將物業(yè)業(yè)公司作作為連帶帶責任者者一起訴訴訟1、本案案涉及三三個方面面的問題題:（1）、責任主主體是誰誰？（2）、適適用什么么歸責原原則？（3）、如何判判別不可可抗力?第一，我我國規(guī)定:建筑物物或者其其他設施施以及建建筑物上上的擱置置物發(fā)生生倒塌、墜落、脫落造造成他人人損害的的，它的所有有人或者者管理人人應當承承擔民事事責任。責任的的主體是是工作物物（物體體）的所所有人或或者管理理人。在在物業(yè)管管理中，現(xiàn)在對對物業(yè)管管理