某項目交收樓籌備方案

1、PAGE 24金海灣花園園交收樓籌備備方案廣州高力國國際物業(yè)業(yè)服務有有限公司司二00四年年十月目錄金海灣花園園交收樓樓指南 2物業(yè)交收程程序 3發(fā)展商向物物業(yè)管理理公司移移交工作作流程 4管理公司交交樓前的的準備工工作流程程 5交樓當日現(xiàn)現(xiàn)場安排排 66 5、交樓當當日流程程 11工程接管驗驗收工作作指導 112遺漏工程跟跟進工作作流程圖圖 144附：樓宇驗驗收記錄錄表 155公建設移交交情況表表 116遺漏工程根根據(jù)一覽覽表 177物業(yè)公司接接管時需需要的資資料圖側側 188機電設備（設設施）接接管驗收收方案 20附：機電設設備（設設施）接接管驗收收整改工工程進度度表 23機電設備（設設施）

2、驗驗收整改改通知書書 244機電設備（設設施）驗驗收交接接記錄表表 255房屋接管驗驗收標準準（建設設部）附：1）金金海灣花花園業(yè)主主收樓通通知書（參參考版）2）廣州市市金海灣灣花園業(yè)業(yè)主入伙伙一次性性收費項項目建議議表金海灣花園園交收樓樓指南樓宇交付使使用，是是物業(yè)管管理公司司接管樓樓宇的一一項重要要工作。如如果疏忽忽大意，對對工作存存在的缺缺陷未能能在接管管物業(yè)前前整改完完畢，接接管后交交付業(yè)主主時，必必將引致致投訴，這這不但影影響發(fā)展展商和物物業(yè)管理理公司的的形象，而而且還影影響到日日后的銷銷售業(yè)績績。因此此，必須須慎重對對待。物業(yè)移交包包括三個個步驟：由施工單位位元在工工程竣工工后交付

3、付發(fā)展商商(房產公公司)：由房產公司司向管理理公司移移交；管理公司向向業(yè)主移移交使用用。這個階段的的工作通通常逐個個單元向向業(yè)主進進行交樓樓，工作作量大，要要求認真真細致地地進行。實實際上，大大多數(shù)物物業(yè)的交交接工作作是在工工程基本本完工，而而且尚未未辦理竣竣工驗收收時進行行的，必必須注意意處理好好以下問問題：會同房產公公司代表表、施工工單位代代表認真真對工程程質量進進行檢查查，存在在問題做做好記錄錄，三方方代表簽簽字確認認，并由由房產公公司督促促施工單單位限期期整改；整改完畢，三三方代表表檢查確確認合格格，可以以辦理移移交手續(xù)續(xù)，管理理公司可可以接收收鎖匙。樓宇交收程程序：施工單位、建建筑商

4、政府部門驗驗收合格格及發(fā)出出合格證證發(fā)展商11簽訂物業(yè)管理委托合同2物業(yè)驗收3收樓時間安排4制定收樓程序5接管業(yè)主資料物業(yè)管理公公司11發(fā)出收樓通知書2發(fā)出收樓須知銷售部業(yè)主收樓開發(fā)商向物物業(yè)管理理公司移移交工作作流程： 成立收樓樓小組 審查竣工工資料 制訂移交交計劃 樓宇驗收收 整改后檢檢查 辦理移移交手續(xù)續(xù)全面接管與房產公司聯(lián)系，要求售樓部提交業(yè)主資料。內容包括：前期物業(yè)管理服務協(xié)議；業(yè)主相關資料（房號/業(yè)主名稱/面積/聯(lián)系電話）；發(fā)展商在售樓時向業(yè)主承諾的資料，如：管理費、二次裝修的優(yōu)惠條件等。管理公司交交樓前的與房產公司聯(lián)系，要求售樓部提交業(yè)主資料。內容包括：前期物業(yè)管理服務協(xié)議；業(yè)主

5、相關資料（房號/業(yè)主名稱/面積/聯(lián)系電話）；發(fā)展商在售樓時向業(yè)主承諾的資料，如：管理費、二次裝修的優(yōu)惠條件等。催收資料 1通知書樣本及業(yè)主房款交付情況；1通知書樣本及業(yè)主房款交付情況；2由房產公司銷售部通知業(yè)主收樓；3印刷交收工作的確定。收樓通知書書的準備備包括管理公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊、收樓證明、收樓確認書、業(yè)戶檔案表、遺漏工程維修單、裝修申請表、裝修人員出入證等有關文件、表格及證件的印刷。包括管理公約、業(yè)戶手冊、裝修手冊、收樓證明、收樓確認書、業(yè)戶檔案表、遺漏工程維修單、裝修申請表、裝修人員出入證等有關文件、表格及證件的印刷。交樓文件的的印刷準準備審查售樓合同、身份證等是否齊備。審查售樓

6、合同、身份證等是否齊備。核實業(yè)主資資料代業(yè)主在銀行開設存折及取款卡。開設業(yè)主銀銀行帳戶戶代業(yè)主在銀行開設存折及取款卡。物業(yè)開荒清清潔綠化布置檢查翻修交樓安排： 交樓日期：交樓數(shù)數(shù)目：交樓現(xiàn)場布布置交樓處布置置懸掛升氣球球；拉橫幅；綠化布置、保保潔；保安崗設置置；垃圾桶設置置；金海灣花園園簡介、交交樓工作作流程表表；張貼有關文文件：政府有關收收費文件件；項目竣工綜綜合驗收收合格證證(如有)；樓宇通郵地地址、郵郵編等。物品各類標示牌牌 (包括括：收款款處、接接待處、交交樓處、咨咨詢處、洗洗手間、平平面圖、管管理公司司名稱、商商場名稱稱、公共共設施導導示、警警示語、電電梯標識識、樓層層牌、樓樓宇門牌

7、牌等) 及通告告欄、意意見箱等等；鑰匙柜個；鑰匙圈個。交樓各環(huán)節(jié)節(jié)的說明明樓宇交付時時應該具具備以下下條件：建筑商、施施工單位位、發(fā)展展商、設設計單位位、初驗驗合格；政府各相關關部門驗驗收合格格證，并并發(fā)出竣竣工驗收收合格證證；市政水、電電、電話話管線已已接駁到到各樓宇宇；市政規(guī)劃路路、主要要園林綠綠化已完完成；廣州外圍及及樓宇內內的施工工材料、廢廢料已清清理完畢畢；財務部按銷銷售部發(fā)發(fā)出的收收樓通知知書收收取應收收款項，辦辦理手續(xù)續(xù)時應該該先驗收收以下文文件：購房貸款合合同原件件、認購購書或原原件；貸款抵押合合同及辦辦理該合合同之有有關單據(jù)據(jù)(按揭客客戶)；購房付款收收據(jù)(包括房房款及費費用

8、收據(jù)據(jù))；購房契約或或認購書書上注明明到期需需繳付而而尚未繳繳付的房房款；本人身份證證(如業(yè)主主未成年年請帶戶戶口簿)；辦理入伙需需交的其其它費用用管理費預收收：3個月元/單元水電費周轉轉金：元元/單元專項維修資資金：元元/單元財務部在驗驗明業(yè)主主文件及及收齊有有關款項項，開具具發(fā)票并并發(fā)出收收樓證明明。交樓處驗收收以下文文件后交交鎖匙予予小業(yè)主主：收取收樓樓證明正正本并存存于管理理公司業(yè)業(yè)戶檔案案中；核對購樓者者的收款款發(fā)票正正本并把把影印本本存于檔檔案中；校對所有購購樓者的的身份證證正本并并把影印印本存于于檔案中中；聯(lián)名業(yè)主中中如只有有其中一一人到場場收樓，則則到場業(yè)業(yè)主需持持未能到到場業(yè)

9、主主的親筆筆委托書書及身份份證原本本收樓，委委托書原原件及身身份證影影印件須須存于業(yè)業(yè)戶檔案案中；單位購樓者者，驗樓樓人應持持單位開開具的委委托公函函及本人人身份證證原件，委委托公函函及身份份證影印印本存于于業(yè)戶檔檔案中。手續(xù)齊全后后協(xié)助業(yè)業(yè)主簽署署有關收收樓文件件并發(fā)放放有關物物品：簽署有關收收樓文件件：樓宇移交確確認書(一式兩兩份)；管理公約 (最后后一頁為為簽署頁頁，一式式三份)；遺漏工程維維修單(一式三三份)；業(yè)戶檔案表表；借用鎖匙記記錄表(如有遺遺漏工程程)。管理公約；業(yè)戶手冊；裝修手冊及及申請裝裝修有關關材料(如需要要)；門匙；業(yè)主離開前前交樓處處需收回回填妥的的以下資資料：收樓確

10、認書書；管理公約簽簽署；遺漏工程維維修單(一式兩兩份)；業(yè)戶檔案表表；電話安裝申申請表(如有)；借用鎖匙記記錄表(如有遺遺漏工程程)。交樓場地及及人員安安排：交樓地點：交樓時間：上午至至 下午午至交樓間數(shù)：平均每每天間。交樓當天安安排：月月日上午：交樓儀儀式 月日下午：交樓 交樓當天場場地、人人員及物物品配置置：總場場地：MM2接待處：接待人員：名(負責核核對業(yè)主主身份證證及收收樓證明明，并并通知管管理員領領取該業(yè)業(yè)主單元元鎖匙帶帶業(yè)主看看樓)。管理員：名名(負責帶帶業(yè)主驗驗樓、確確認電表表讀數(shù)及及協(xié)助業(yè)業(yè)主填寫寫遺漏工工程維修修單)。物品：木臺臺：張椅子：張報紙、雜志志：若干干飲水機：臺臺紙

11、杯：只蒸餾水：瓶瓶垃圾桶：個個對講機：臺臺筆：支雨傘：把文件袋：個個交樓處：接待人員： 人人(發(fā)放第第三項第第5項所列列物品)。人(協(xié)助業(yè)業(yè)主簽署署有關收收樓文件件，并將將填妥資資料收回回放入該該單元的的業(yè)主檔檔案袋)。物品：統(tǒng)一一樣式木木臺：張(或長木木臺張)椅子：張白紙：若干干簽字筆：支支復印紙：若若干復印機：臺臺文具(訂書書機等)：若干干文件柜：個個對講機：臺臺收款處：財務人員：人物品：統(tǒng)一一樣式書書臺：張(或長木木臺張)椅子：張計算器：個個收據(jù)及復寫寫紙：若干入住交款單單：若干干財務進帳單單：若干干收樓證明：若干收費一覽表表：張咨詢處：物業(yè)主任：人(協(xié)助處處理有關關業(yè)主收收樓事宜宜，并

12、適適時解答答業(yè)主的的問題)。咨詢人員：人(接受業(yè)業(yè)主的咨咨詢，并并負責解解答物業(yè)業(yè)主任未未能解決決的業(yè)主主問題)。物品：統(tǒng)一一樣式木木臺：張椅子：若干干白紙：若干干簽字筆：支支政府相關文文件：若若干份對講機：臺臺其它人員：物業(yè)經(jīng)理：人(負責交交樓之全全面協(xié)調調工作)。工程人員：人(協(xié)助交交樓工作作，配置置對講機機于驗樓樓區(qū))。清潔工人：人(負責交交樓現(xiàn)場場清潔及及更換飲飲用水)。保安員： 人(負責交交樓現(xiàn)場場保安工工作)。交樓當日流流程：交樓當日流流程需張張貼于交交樓現(xiàn)場場當眼處處，以便便業(yè)主明明了整個個收樓程程序。(因應個別業(yè)主主的特殊殊要求及及發(fā)展商商的實際際情況稍稍有變動動。)業(yè)主收樓程

13、程序指引引開發(fā)公司 (開發(fā)公司 (銷售中心)交驗貸款抵押借款合同原件或認購書原件；交驗貸款抵押借款合同及辦理該合同有關單據(jù)(按揭客戶)；核對購樓應付款的收據(jù)(包括樓款及費用收據(jù))；核對業(yè)主身份證及復印件(委托收樓同時出具收樓委托證明、業(yè)主身份證、被委托人身份證及復印件)；發(fā)出收樓證明書。二、接待處 (二、接待處 (物業(yè)管理公司)核實收樓證明書、業(yè)主身份證或被委托人身份證及收樓委托證明；簽定管理公約；填寫業(yè)主檔案表、防火協(xié)議書等；發(fā)放業(yè)戶手冊、裝修手冊等有關文件。三、收款處三、收款處 (物業(yè)管理公司)核對存折持有人的身份證原件；簽署自動轉帳授權書，領取管理公司代開設的存折、取款卡；交納預收管理費

14、、裝修保證金(如裝修)等入伙一次性繳交費用。四、交樓處 (四、交樓處 (物業(yè)管理公司)由工作人員帶領看樓，業(yè)主記錄遺漏工程；業(yè)主簽署收樓確認書等資料；核對入伙費用收款發(fā)票，業(yè)主簽字領鎖匙及其它物品；若有遺漏工程跟進，業(yè)主填寫鎖匙托管記錄表后留下一條鑰匙。工程接管驗驗收工作作指引接管驗收的的準備物業(yè)公司接接到發(fā)展展商竣工工驗收的的通知后后，物業(yè)業(yè)經(jīng)理委委派物業(yè)業(yè)部、工工程部主主任組織織成立接接管驗收收小組，根根據(jù)發(fā)展展商提供供的竣工工圖紙，按按設計及及施工的的要求編編制驗收收計劃 (見附附件表格格)。接管驗收的的計劃應應包含以以下的內內容：接管驗收的的方式和和具體日日程安排排；驗收小組按按專業(yè)進

15、進行分工工：包括括有物業(yè)業(yè)管理小小組、土土建工程程級和機機電設施施小組。各各專業(yè)小小組按照照委托單單位提供供的有關關資料確確定驗收收的項目目，負責責接收圖圖紙(包括設設計及竣竣工圖紙紙)資料的的人員要要進行簽簽收手續(xù)續(xù)。接管驗收標標準執(zhí)行行建設部部房屋屋接管驗驗收標準準。驗收的實施施驗收小組根根據(jù)接管管驗收標標準和驗驗收計劃劃發(fā)工進進行預驗驗收。在預驗收過過程中未未達到驗驗收標準準及與設設計要求求不相符符的設備備、設施施要提出出書面整整改報告告通知發(fā)發(fā)展商進進行整改改，待整整改后重重新驗收收，合格格后方可可正式驗驗收和接接管。設備、設施施的實物物驗收應應符合如如下幾點點：設計圖紙與與設備的的型

16、號、規(guī)規(guī)格相符符；主要設備、設設施的安安裝質量量要與設設計標準準相符；配套設施必必須符合合設計規(guī)規(guī)定的要要求，操操作正常常；整個系統(tǒng)的的技術性性能應與與設計要要求相符符。物業(yè)驗收后后的處理理各專業(yè)驗收收小組按按分工一一式兩份份填寫“標準單單元驗收收記錄表表”、“公建設設施驗收收記錄表表”和“遺漏工工程跟進進一覽表表”，呈交交物業(yè)經(jīng)經(jīng)理審核核后，送送一份予予發(fā)展商商。在驗收結果果符合接接管要求求時，物物業(yè)經(jīng)理理代表管管理公司司與物業(yè)業(yè)的移交交單位辦辦理有關關手續(xù)，須須由發(fā)展展商、施施工單位位及物業(yè)業(yè)管理公公司三方方簽字生生效。對單元內對對象無明明顯不符符合檢驗驗標準要要求的房房屋，由由管理公公司

17、接收收鑰匙，并并做好標標識及保保護。物業(yè)接管驗驗收過程程中的所所有有關關資料、記記錄應分分類及分分專業(yè)全全部存盤盤。物業(yè)業(yè)部組織織編制“樓宇接接管文件件資料一一覽表”作為樓樓宇驗收收記錄附附件。從發(fā)展商處處接管的的新樓宇宇，物業(yè)業(yè)還應樓樓宇保修修事宜與與發(fā)展商商簽訂“樓宇交交付保修修協(xié)議書書”，以明明確維修修責任和和保修期期限。相關文件及及表格開發(fā)商向物物業(yè)管理理公司移移交工作作流程遺漏工程跟跟進工作作流程圖圖樓宇驗收記記錄表公建設施移移交情況況表遺漏工程跟跟進一覽覽表物業(yè)公司接接管時需需要的資資料圖則則機電設備(設施)接管驗驗收方案案物業(yè)管理收收樓標準準指引房屋接管驗驗收標準準(建設部部)遺

18、漏工程跟跟進工作作流程圖圖交樓前與發(fā)發(fā)展商協(xié)協(xié)議遺漏工程完完成時間間業(yè)戶收樓時時，如發(fā)發(fā)現(xiàn)樓宇宇質量問問題物業(yè)部填寫一式三三聯(lián)遺漏漏工程單單其中：一聯(lián)聯(lián)管理處處存一聯(lián)送發(fā)展展商一聯(lián)租戶留留底物業(yè)部每天匯總遺遺漏工程程單送發(fā)發(fā)展商工工程部通知管理處處驗收物業(yè)部準備需要驗驗收單元元的資料料通知工程部部參與驗驗收驗收合格不不合格通知物業(yè)部部，由物物業(yè)部書書面或電電話通知知業(yè)戶驗驗收物業(yè)部業(yè)戶驗收后后交回留留底的一一聯(lián)遺漏漏工程單單并簽名名確認不確認物業(yè)部每周進行遺遺漏工程程統(tǒng)計送：物業(yè)公公司物業(yè)業(yè)經(jīng)理物業(yè)公司工工程部發(fā)展商工程程部PAGE 25Colliers Jardine樓宇驗收記記錄表位置設備

19、樓層：單元元：檢查情況墻身天花地面墻腳線窗戶玻璃幕墻大門門鎖門鉸樓宇門牌燈盤照明開關電器插座電視插座電話插座電源盤盤管風機溫度控制器器消防噴淋煙感器廣播喇叭排氣扇其它發(fā)展商簽名名：建筑筑單位簽簽名：驗收人簽名名：日期期：符號標記：合格不合格格沒有不適用用公建設施移移交情況況表樓層：日期期：年月日項目移交情況遺留問題公共走道地面墻柱墻紙?zhí)旎娖?、照明明門窗商場男女衛(wèi)生間地面墻身貼面門窗天花電器、照明明給排水管道道小便器坐廁洗手盆強弱電井土建門電器空調管井土建電器、照明明門走火樓梯及消防前室地面墻身天花梯級地腳線樓梯扶手防火門發(fā)展商簽名名：建筑筑單位簽簽名：驗收人簽名名：日期期：符號標記：合格不合

20、格格沒有不適用用遺漏工程跟跟進一覽覽表序號內容跟進部門預計完工完工日期加簽12345678910111213141516PAGE 60PAGE 33Colliers Jardine 物業(yè)公司接接管時需需要的資資料圖則則測繪所測繪繪的圖則則建筑平面圖圖戶型分隔平平面圖物業(yè)公司接接管時需需要的資資料圖則則產權資料項目批準文文件用地批準文文件建筑執(zhí)照拆遷安置資資料小業(yè)主姓名名、產權權、居住住位置、建建筑面積積清單市政府驗收收合格資資料工程竣工驗驗收合格格證書消防工程驗驗收合格格證國土局發(fā)出出的單元元物業(yè)使使用面積積證書大樓綜合驗驗收合格格證書用電許可證證書用水審批表表及水費費收繳合合同書電視共享天天

21、線合格格證、有有線電視視許可證證電梯使用合合格證燃氣驗收合合格證電話網(wǎng)絡驗驗收合格格證工程技術資資料大樓竣工圖圖(包括總總平面、建建筑、結結構、設設備、附附屬工程程及隱蔽蔽管線的的全套圖圖紙)地質勘察報報告工程合同及及開、竣竣工報告告工程預決算算分項清清單圖紙會審記記錄工程設計變變更通知知及技術術核定單單(包括質質量事故故處理記記錄)隱蔽工程驗驗收記錄錄沉降觀察記記錄及其其沉降觀觀察點布布置圖竣工驗收證證明書鋼材、水泥泥等主要要材料的的質量保保證書新材料、購購配件的的鑒定合合格證書書水電、空調調、衛(wèi)生生潔具、電電梯等設設備檢驗驗合格證證書砂漿、混凝凝土試塊塊試壓報報告供水試壓報報告機電設備訂訂

22、購合同同、單臺臺設備的的說明書書、試驗驗記錄及及系統(tǒng)調調試記錄錄工程設計施施工圖紙紙大廳設計說說明弱電、安防防布線圖圖停車場設施施系統(tǒng)圖圖中央空調設設計、施施工圖給、排水設設計、施施工圖供、變電設設計、施施工圖設備表機電設備(設施)接管驗驗收方案案進行接管驗驗收應具具備的條條件機電設備(設施)安裝施施工完畢畢；機電設備(設施)系統(tǒng)調調整試驗驗合格；機電設備(設施)系統(tǒng)滿滿足大樓樓使用功功能。進行接管驗驗收應提提交檢索索的技術術資料竣工圖(包包括平面面圖、設設計說明明、原理理圖、接接線圖)；圖紙會審記記錄；竣工驗收證證明文件件；機電設備(設施)安裝施施工工程程合同及及開工竣竣工報告告；工程設計變

23、變更通知知及技術術單位(包括質質量事故故處理記記錄)；機電設備產產品說明明書、合合格證、調調試大綱綱(方法)、備品品備件及及專用工工具 清清單；安裝技術記記錄；調整試驗記記錄。接管驗收項項目和標標準接管驗收項項目：高低壓配電電設備系系統(tǒng)；應急發(fā)電機機組設備備系統(tǒng)；消防設備(設施)系統(tǒng)；電話、電視視系統(tǒng)；空調供冷系系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)統(tǒng)；保安監(jiān)控系系統(tǒng)；電梯運輸系系統(tǒng)；樓宇自控、辦辦公設備備、機械械停車系系統(tǒng)及其其它。接管驗收標標準(略)進行接管驗驗收的程程序協(xié)商約定：發(fā)展商書面面提請物物業(yè)管理理公司進進行驗收收接管，并并按委托托合同提提供驗收收接管應應驗交的的全部資資料。物業(yè)管理公公司審驗驗提交的

24、的全部資資料，如如具備條條件，在在15日內內簽發(fā)驗驗收通知知并約定定時間?，F(xiàn)場檢查驗驗收：組織驗收小小組，按按專業(yè)分分工制定定驗收收交接記記錄表。會同發(fā)展商商對機電電設備(設施)質量和和使用功功能進行行驗收。預驗收驗收小組對對設計圖圖紙、設設計變更更、竣工工圖、設設備清單單進行預預驗收，對對機電設設備(設施)進行質質量和使使用功能能的檢驗驗。同時時，還要要重點驗驗收設備備規(guī)格、型型號、容容量、制制造廠并并清點數(shù)數(shù)量，安安裝位置置等。在驗收中檢檢查出不不符合標標準的，提提出書面面的機機電設備備(設施)驗收整整改通知知書返返回發(fā)展展商，并并在約定定時間內內由發(fā)展展商或工工程施工工單位進進行整改改。

25、對驗收中的的單獨設設備進行行試運轉轉驗收。主主要驗收收設備的的安裝質質量和運運轉中設設備的主主要技術術指針，對對不符合合指針的的，及時時提出書書面意見見，要求求發(fā)展商商組織設設備制造造廠或施施工單位位重新調調試，要要達到規(guī)規(guī)定的要要求。預驗收后形形成一份份預驗收收報告，交交公司物物業(yè)經(jīng)理理審查。正式驗收預驗收中提提出的項項目落實實后，驗驗收小組組要進行行檢查、難難驗證。如如整改合合格，則則進行正正式的接接管驗收收。一是圖紙與與設備規(guī)規(guī)格型號號、數(shù)量量符合；二是機機電設備備的實際際安裝位位置與設設計安裝裝位置符符合；三三是設備備包括設設施連接接的整個個系統(tǒng)的的技術性性能，應應與設計計的功能能符合

26、。驗驗收結果果記錄在在驗收收交接記記錄表中中。對機電設備備(設施)進行驗驗收，重重點放在在預驗時時已記錄錄在案的的問題方方面，其其結果也也記錄在在驗收收交接記記錄表中中。各專業(yè)人員員根據(jù)驗驗收后的的，寫出出機電設設備工程程驗收報報告，驗驗收小組組根據(jù)驗驗收報告告，作出出綜合性性驗收評評定及意意見書，并并將驗收收報告送送公司物物業(yè)經(jīng)理理審批。公司物業(yè)經(jīng)經(jīng)理代表表物業(yè)管管理公司司同發(fā)展展商進行行正式移移交，簽簽署接管管文件，接接收機電電設備(設施)管理權權和相關關資料。有關驗收結結果文件件，質量量問題的的處理約約定文件件均作為為接管文文件的一一部分作作為物業(yè)業(yè)委托管管理合同同的有效效文件。PAGE

27、 39Colliers Jardine 機電設備(設施)接管驗驗收整改改工程跟跟進表序號整改項目整改內容跟進人整改開工日日期整改完工日日期專業(yè)驗收人人備注機電設備(設施)驗收整整改通知知書年月日序號整改項目整改內容約整改時間間專業(yè)工程師師簽名備注發(fā)展商簽章章：建筑筑單位簽簽章： 驗驗收單位位簽章：日期：機電設備(設施)驗收交交接記錄錄表序號驗收交接項項目驗收交接情情況登記記專業(yè)工程師師簽名備注1高低壓配電電系統(tǒng)2后備發(fā)電機機系統(tǒng)3消防自動報報警系統(tǒng)統(tǒng)4有線電視、電電話系統(tǒng)統(tǒng)5空調供冷系系統(tǒng)6變頻給水、消消防給水水系統(tǒng)7排水系統(tǒng)8保安監(jiān)控系系統(tǒng)9電梯運輸系系統(tǒng)10樓宇自控、辦辦公設備備11其它發(fā)

28、展商簽章章：建筑筑單位簽簽章： 驗驗收單位位簽章：日期：驗收接管設設備清單單序號接管設備名名稱牌子/規(guī)格格/型號號數(shù)量接管設備位位置接管時狀況況備注發(fā)展商簽章章：建筑筑單位簽簽章： 驗驗收單位位簽章：日期：Colliers International驗收接管資資料清單單序號接管資料名名稱數(shù)量備注發(fā)展商簽章章： 建筑筑單位簽簽章：驗收單位簽簽章： 日日期：房屋接管驗驗收標準準(19911年7月月1日起起施行)主題內內容與適適用范圍圍 為為確保房房屋住用用的安全全和正常常的使用用功能。明明確在房房屋接管管驗收中中交接雙雙方應遵遵守的事事項，特特制定本本標準。 凡凡按規(guī)定定交房管管部門接接管的房房屋

29、，應應按本標標準執(zhí)行行；依法法代管。依依約托管管和單位位自有房房屋的接接管，可可參照本本標準執(zhí)執(zhí)行。 本本標準主主要適用用于一般般民用建建筑的接接管驗收收。工業(yè)業(yè)建筑、大大型公共共建筑、文文物保護護建筑及及某些有有特殊設設備和使使用要求求的建筑筑的接管管驗收可可參照使使用。 引用標標準 建筑地地基基礎礎設計規(guī)規(guī)范 鋼筋筋混凝土土結構設設計規(guī)范范 建筑筑抗震設設計規(guī)范范 室外外排水設設計規(guī)范范 建筑筑設計防防火規(guī)范范 高層層民用建建筑設計計防火規(guī)規(guī)范 木木結構工工程施工工及驗收收規(guī)范 屋屋面工程程施工及及驗收規(guī)規(guī)范 電電氣裝置置安裝工工程施工工及驗收收規(guī)范 采采暖與衛(wèi)衛(wèi)生工程程施工及及驗收規(guī)規(guī)范

30、 危險房房屋鑒定定標準 術語和和定義 接接管驗收收 地方政府設設置的房房屋管理理部門（以以下簡稱稱“房管管部門”）接接管建設設單位移移交的新新建房屋屋和實行行產權轉轉移的原原有房屋屋進行的的驗收。 按按規(guī)定交交房管部部門接管管的房屋屋 指中央或地地方政府府投資建建造并決決定由房房管部門門直接管管理的房房屋。市市、縣政政府用收收取的住住宅建設設配套費費建造的的房屋、征征（撥）地地拆遷安安置中按按規(guī)定把把產權劃劃歸政府府的房屋屋，人民民法院依依法判決決沒收并并通知接接管的房房屋，以以及其它它應由政政府接收收并決定定交房管管部門接接管的房房屋。 新新建房屋屋 建成后未經(jīng)經(jīng)確認產產權的房房屋。 原原有

31、房屋屋 已取得房屋屋所有權權證，并并已投入入使用的的房屋。 新建房房屋的接接管驗收收 新新建房屋屋的接管管驗收，是是在竣工工驗收合合格的基基礎上，以以主體結結構安全全和滿足足使用功功能為主主要內容容的再檢檢驗。 接接管驗收收應具備備的條件件： 建設工工程全部部施工完完畢，并并業(yè)經(jīng)竣竣工驗收收合格； 供電、采采暖、給給水排水水、衛(wèi)生生、道路路等設備備和設施施能正常常使用； 房屋幢幢、戶編編號業(yè)經(jīng)經(jīng)有關部部門確認認。 接接管驗收收應檢索索提交的的資料 產權權資料： 項目批批準文件件； 用地批批準文件件； 建筑執(zhí)執(zhí)照； 拆遷安安置資料料。 技術術資料： 竣工圖圖包包括總平平面、建建筑、結結構、設設備

32、、附附屬工程程及隱蔽蔽管線的的全套圖圖紙； 地質勘勘察報告告； 工程合合同及開開、竣工工報告； 工程預預決算； 圖紙會會審記錄錄； 工程設設計變更更通知及及技術核核定單（包包括質量量事故處處理記錄錄）； 隱蔽工工程驗收收簽證； 沉降觀觀察記錄錄； 竣工驗驗收證明明書； 鋼材、水水泥等主主要材料料的質量量保證書書； 新材料料、構配配件的鑒鑒定合格格證書； 水、電電、采暖暖、衛(wèi)生生器具、電電梯等設設備的檢檢驗合格格證書； 砂漿、混混凝土試試塊試壓壓報告； 供水、供供暖的試試壓報告告。 接接管驗收收程序 建設設單位書書面提請請接管單單位接管管驗收。 接管管單位按按“”和和“”條條進行審審核，對對具備

33、條條件的，應在日日內簽發(fā)發(fā)驗收通通知并約約定驗收收時間。 接管管單位會會同建設設單位按按“”條條進行檢檢驗。 對驗驗收中發(fā)發(fā)現(xiàn)的質質量問題題，按“”和和“”條處理。 經(jīng)檢檢驗符合合要求的的房屋，接接管單位位應簽置置驗收合合格憑證證，簽發(fā)發(fā)接管文文件。 質質量與使使用功能能的檢驗驗 主體體結構 地基基基礎的沉沉降不得得超過的允許許變形值值；不得得引起上上部結構構的開裂裂或相鄰鄰房屋的的損壞。 鋼筋混混凝土構構件產生生變形、裂裂縫，不不得超過過的的規(guī)定值值。 磚石結結構必須須有足夠夠的強度度和剛度度，不允允許有明明顯裂縫縫。 木結構構應結點點牢固，支支撐系統(tǒng)統(tǒng)可靠，無無蟻害，其其構件的的選材必必須

34、符合合中條的有有關規(guī)定定。 凡應抗抗震設防防的房屋屋，必須須符合的有有關規(guī)定定。 外墻墻不得滲滲水。 屋面面 各類屋屋面必須須符合中中條條的規(guī)定定，排水水暢通，無無積水，不不滲漏。 平屋面面應有隔隔熱保溫溫措施，三三層以上上房屋在在公用部部位應設設置屋面面檢修孔孔。 陽臺和和三層以以上房屋屋的屋面面應有組組織排水水，出水水口、檐檐溝、落落水管應應安裝牢牢固、接接口平密密、不滲滲漏。 樓地地面 面層與與基層必必須粘結結牢固，不不空鼓。整整體面層層平整，不不允許有有裂縫、脫脫皮和起起砂等缺缺陷；塊塊料面層層應表面面平正、接接縫均勻勻順直，無無缺棱掉掉角。 衛(wèi)生間間、陽臺臺、盥洗洗間地面面與相鄰鄰地

35、面的的相對標標高應符符合設計計要求，不不應有積積水，不不允許倒倒泛水和和滲漏。 木樓地地面應平平整牢固固，接縫縫密合。 裝修修 鋼木門門窗應安安裝平正正牢固，無無翹曲變變形，開開關靈活活，零配配件裝配配齊全，位位置準確確，鋼門門窗縫隙隙嚴密，木木門窗縫縫隙適度度。 進戶門門不得使使用膠合合板制作作，門鎖鎖應安裝裝牢固，底底層外窗窗、樓層層公共走走道窗、進進戶門上上的亮子子均應裝裝設鐵柵柵欄。 木裝修修工程應應表面光光潔，線線條順直直，對縫縫嚴密，不不露釘帽帽，與基基層必須須釘牢。 門窗玻玻璃應安安裝平整整，油灰灰飽滿，粘粘貼牢固固。 抹灰應應表面平平整，不不應有空空鼓、裂裂縫和起起泡等缺缺陷。

36、 飾面磚磚應表面面潔凈，粘粘貼牢固固，陰陽陽角與線線腳順直直，無缺缺棱掉角角。 油漆、刷刷漿應色色澤一致致。表面面不應有有脫皮、漏漏刷現(xiàn)象象 電氣氣 電氣線線路安裝裝應平整整、牢固固、順直直，過墻墻應有導導管。導導線連接接必須緊緊密，鋁鋁導線連連接不得得采用絞絞接或綁綁接。采采用管子子配線時時，連接接點必須須緊密、可可靠，使使管路在在結構上上和電氣氣上均連連成整體體并有可可靠的接接地。每每回路導導線間和和對地絕絕緣電阻阻值不得得小于。 應按套套安裝電電表或預預留表位位，并有有電器接接地裝置置。 照明器器具等低低壓電器器安裝支支架必須須牢固，部部件齊全全，接觸觸良好，位位置正確確。 各種避避雷裝

37、置置的所有有連接點點必須牢牢固可靠靠，接地地電阻值值必須答答合的要要求。 電梯應應能準確確啟動運運行、選選層、平平層、停停層，曳曳引機的的噪聲和和震動聲聲不得超超過的規(guī)規(guī)定值。制制動器、限限速器及及其他安安全設備備應動作作靈敏可可靠。安安裝的隱隱蔽工程程、試運運轉記錄錄、性能能檢測記記錄及完完整的圖圖紙資料料均應符符合要求求。 對電視視信號有有屏蔽影影響的住住宅，電電視信號號場強微微弱或被被高層建建筑遮擋擋及反射射波復雜雜地區(qū)的的住宅，應應設置電電視共用用天線。 除上述述要求外外，同時時應符合合地區(qū)性性“低壓壓電氣裝裝置規(guī)程程”的有有關要求求。 水、衛(wèi)衛(wèi)、消防防 管道應應安裝牢牢固、控控制部件

38、件啟閉靈靈活、無無滴漏。水水壓試驗驗及保溫溫、防腐腐措施必必須符合合的要求求。應按按套安裝裝水表或或預留表表位。 高位水水箱進水水管與水水箱檢查查口的設設置應便便于檢修修。 衛(wèi)生間間、廚房房內的排排污管應應分設，出出戶管長長不宜超超過，并不不應使用用陶瓷管管、塑料料管。地地漏、排排污管接接口、檢檢查口不不得滲漏漏，管道道排水必必須流場場 衛(wèi)生器器具質量量良好，接接口不得得滲漏，安安裝應平平正、牢牢固、部部件齊全全、制動動靈活。 水泵安安裝應平平穩(wěn)，運運行時無無較大震震動。 消防設設施必須須符合、的要要求，并并且有消消防部門門檢驗合合格簽證證。 采暖暖 采暖工工程的驗驗收時間間，必須須在采暖暖期

39、以前前兩個月月進行。 鍋爐、箱箱罐等壓壓力容器器應安裝裝平正、配配件齊全全、不得得有變形形、裂紋紋、磨損損、腐蝕蝕等缺陷陷害。安安裝完畢畢后，必必須有專專業(yè)部門門的檢驗驗合格簽簽證。 爐排必必須進行行以上試試運轉，爐爐排之間間、爐排排與爐鐵鐵之間不不得互相相摩擦，且且無雜音音，不跑跑偏，不不凸起，不不受卡，返返轉應自自如。 各種儀儀器、儀儀表應齊齊全精確確，安全全裝置必必須靈敏敏、可靠靠，控制制閥門應應開關靈靈活。 爐門、灰灰門、煤煤斗閘板板、煙、風風檔板應應安裝平平正、啟啟閉靈活活，閉合合嚴密，風風室隔墻墻不得透透風漏氣氣。 管道的的管徑、坡坡度及檢檢查井必必須符合合的要求求，管溝溝大小及及

40、管道排排列應便便于維修修，管架架、支架架、吊架架應牢固固。 設備、管管道不應應有跑、冒冒、滴、漏漏現(xiàn)象。保保溫、防防腐措施施必須答答合的規(guī)規(guī)定。 鍋爐輔輔機應運運轉正常常，無雜雜音。消消煙除塵塵、消音音減震設設備應齊齊全，水水質、煙煙塵排放放濃度應應符合環(huán)環(huán)保要求求。 經(jīng)過連連續(xù)試運運行，鍋鍋爐和附附屬設備備的熱工工、機械械性能及及采暖區(qū)區(qū)室溫必必須符合合設計要要求。 附屬屬工程及及其它 室外排排水系統(tǒng)統(tǒng)的標高高、窨井井（檢查查井）設設置、管管道坡度度、管徑徑必須符符合第二章章第節(jié)的要要求。管管道應順順直且排排水通暢暢，井蓋蓋 應擱擱置穩(wěn)妥妥并設置置井圈。 化糞池池應按排排污量合合理設置置，池

41、內內無垃圾圾雜物，進進出水口口高差不不得小于于。立管管與糞池池間的連連接管道道應有足足夠坡度度，并不不應起過過兩個彎彎。 明溝、散散水、落落水溝頭頭不得有有斷裂、積積水現(xiàn)象象。 房屋入入口處必必須做室室外道路路。并與與主干道道相通。路路面不應應有積水水、空鼓鼓和斷裂裂現(xiàn)象。 房屋應應按單元元設置信信報箱，其其規(guī)格、位位置須符符合有關關規(guī)定。 掛物鉤鉤、曬衣衣架應安安裝牢固固。煙道道、通風風道、垃垃圾道應應暢通，無無阻塞物物。 單體工工程必須須做到工工完料凈凈場地清清、臨時時設施及及過渡用用房拆除除清理完完畢。室室外地面面平整，室室內外高高差符合合設計要要求。 群體建建筑應檢檢驗相應應的市政政、

42、公建建配套工工程和服服務設施施，達到到應有的的質量和和使用功功能要求求。 質質量問題題的處理理。 影響響房屋結結構安全全和設備備使用安安全的質質量問題題，必須須約定期期限由建建設單位位負責進進行加固固補強返返修，直直至合格格。 影響相鄰房房屋的安安全問題題，由建建設單位位負責處處理。 對于于不影響響房屋結結構安全全和設備備使用安安全的質質量問題題，可約約定期限限由建設設單位負負責維修修，也可可采取費費用補償償?shù)霓k法法，由接接管單位位處理。 原有房房屋的收收管驗收收 接接管驗收收應具備備的條件件 房屋所所有權、使使用權清清楚； 土地使使用范圍圍明確。 接接管驗收收應檢索索提交的的資料 產權權資料

43、： 房屋所所有權證證； 土地使使用權證證； 有關司司法、公公證文書書和協(xié)議議； 房屋分分戶使用用清冊； 房屋設設備及定定、附著著物清冊冊。 技術術資料： 房地產產平面圖圖； 房屋分分間平面面圖； 房屋及及設備技技術資料料。 接接管驗收收程序 移交交人書面面提請接接管單位位接管驗驗收。 接管管單位按按和條進進行審核核。對具具備條件件的，應應在日內簽簽發(fā)驗收收通知并并約定驗驗收時間間。 接管管單位會會同移交交人按條條進行檢檢驗。 對檢檢驗中發(fā)發(fā)現(xiàn)的危危損問題題，按條條處理。 交接接雙方共共同清點點房屋、裝裝修、設設備和定定、附著著物，核核實房屋屋使用狀況。 經(jīng)檢檢驗符合合要求的的房屋，接接管單位位

44、應簽署署驗收合合格憑證證，簽發(fā)發(fā)接管文文件，辦辦理房屋屋所有權權轉移登登記。 移交交人配合合接管單單位按接接管單位位的規(guī)定定與房屋屋使用人人重新建建立租賃賃關系。 質質量與使使用功能能的檢驗驗 以和國家家有關規(guī)規(guī)定作檢檢驗依據(jù)據(jù)。 從外外觀檢查查建筑物物整體的的變異狀狀態(tài)。 檢查查房屋結結構、裝裝修和設設備的完完好與損損壞程度度。 查驗驗房屋使使用情況況（包括括建筑年年代、用用途變遷遷、拆改改添建、裝裝修和設設備情況況）。評評估房屋屋現(xiàn)有價價值、建建立資料料檔案。 危危險和損損壞問題題的處理理 屬有有危險的的房屋，應應由移交交人負責責排險解解危后，始始得接管管。 屬有有損壞的的房屋，由由移交人

45、人和接管管單位協(xié)協(xié)商解決決，既可可約定期期限由移移交人負負責維修修，也可可采用其其它補償償形式。 屬法法院判決決沒收并并通知接接管的房房屋，按按法院判判決辦理理。 交接雙雙方的責責任 為為盡快發(fā)發(fā)揮投資資效益，建建設單位位應按和和條的要要求提前前做好房房屋交驗驗準備， 房屋竣竣工后，及及時提出出接管驗驗收申請請。接管管單位應應在日內審審核完畢畢、及進進簽發(fā)驗驗收 通通知并約約定時間間驗收。經(jīng)經(jīng)檢驗符符合要求求，接管管單位應應在日日內簽署署驗收合合格憑證證，并應應 及時時簽發(fā)接接管文件件。未經(jīng)經(jīng)接管的的新建房房屋一律律不得分分配使用用。 接接管驗收收時，交交接雙方方均應嚴嚴格按照照本標準準執(zhí)行。驗驗收不合合格時，雙雙方協(xié)議議處理辦辦法，并并商定時時間復驗驗，建設設單位應應按約返返修合格格，組織織復驗。 房房屋接管管交付使使用后，如如發(fā)生隱隱蔽性的的重大質質量事故故，應由由接管單單位會同同建設單單位組織織設計、施施工等單單位，共共同分析析研究，查查明原因因，如屬屬設計、施施工、材材料的原原因應由由建設單單位負責責處理，如如屬使用用不當、管管理不善善的原因因，則應應由接管管單位負負責處理理。 新新建房屋屋自驗收收接管之之日起，應應執(zhí)行建建筑工程程保修的的有關規(guī)規(guī)定由建建設單位位負責保保修，并并應向接接管單位位預付保保修保證證金。接接管單位位在需要要時用