物業(yè)管理方案思路

物業(yè)管理方案思路物業(yè)管理方案思路物業(yè)管理方案思路V:1.0精細(xì)整理，僅供參考物業(yè)管理方案思路日期：20xx年X月目錄山水鳳凰城物業(yè)項(xiàng)目概況(略)2擬采取的管理方式2第一節(jié)管理原則2第二節(jié)管理措施2第三節(jié)管理目標(biāo)4第四節(jié)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)5第三章日常管理運(yùn)作9第一節(jié)房屋建筑主體管理9第二節(jié)治安管理措施13第三節(jié)消防管理措施15第四節(jié)交通、車(chē)輛管理15第五節(jié)環(huán)境管理16第六節(jié)綠化管理17第七節(jié)檔案管理18第八節(jié)信息反饋19山水鳳凰城概況（略）第二章擬采取的管理方式第一節(jié)管理原則1、超越需求原則：以業(yè)主需求為導(dǎo)向，并適度超越業(yè)主需求，推陳出新，提供業(yè)主心理預(yù)期的酒店式尊崇服務(wù)。2、品牌管理原則：基于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念，圍繞創(chuàng)新的“尊貴生活，星級(jí)服務(wù)”模式定位，組織提供高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、全方位酒店式管理服務(wù)，輔以言之有物的形象工程和品牌戰(zhàn)略，共同打造開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)品牌。3、陽(yáng)光服務(wù)原則：十大陽(yáng)光服務(wù)服務(wù)程序規(guī)范服務(wù)收費(fèi)合理服務(wù)制度健全服務(wù)效率快捷服務(wù)態(tài)度熱情服務(wù)設(shè)備完好服務(wù)技能嫻熟服務(wù)項(xiàng)目齊全服務(wù)層次豐富服務(wù)效果滿(mǎn)意4、業(yè)主參與原則：引導(dǎo)業(yè)主正面參與物業(yè)管理，把國(guó)家制定的“業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合”的物業(yè)管理原則落到實(shí)處。第二節(jié)管理措施措施之一：治安管理確立“三防”結(jié)合的方式，確保小區(qū)內(nèi)的安全“三防”結(jié)合即是人防、物防、技防相結(jié)合。“人防”上實(shí)施階梯式快速推進(jìn)體系，由管理處統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，即流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合、全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合、整裝與便裝相結(jié)合。物防上充分發(fā)揮小區(qū)安防配套設(shè)施的作用，提高防范能力。在“人防為主、技防為輔”前提下，運(yùn)用山水鳳凰城智能化安保設(shè)施如監(jiān)控系統(tǒng)等，結(jié)合管理處的統(tǒng)一管理、快速調(diào)度，確保治安防范萬(wàn)無(wú)一失。措施之二：對(duì)消防、給排水、保安、清潔、環(huán)境美化等方面實(shí)施三化管理制度化：完善內(nèi)部管理機(jī)制，要求管理人員必須明確：唯有制度管人，才能使各項(xiàng)工作得到高效運(yùn)轉(zhuǎn)。執(zhí)行保安、保潔、綠化、水電等各崗位規(guī)章制度和運(yùn)行圖表，并由質(zhì)檢人員嚴(yán)格監(jiān)督檢查落實(shí)情況，做到日有檢查，月有總結(jié)，形成了“檢查—整改—提高”的有效監(jiān)督機(jī)制，從而確保公司政令暢通，執(zhí)行力得到了很好的貫徹。標(biāo)準(zhǔn)化：制定各部門(mén)（如保潔、保安、綠化、工程等）工作流程和考核辦法，要求一線員工嚴(yán)格按照制定的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展服務(wù)活動(dòng)。另一方面，針對(duì)不同物業(yè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和性質(zhì)，采用人工作業(yè)和機(jī)械作業(yè)相結(jié)合的方式努力提高服務(wù)質(zhì)量和工作效率。專(zhuān)業(yè)化：重視管理人才的培養(yǎng)，要求管理人員（尤其是中層以上管理人員）必須不斷提高自身綜合素質(zhì)（如心理素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)知識(shí)和其他學(xué)科知識(shí)）和實(shí)際解決問(wèn)題的能力。措施之三：超前性、全方位地實(shí)行尊貴服務(wù)在小區(qū)提供超前性、全方位的酒店式星級(jí)服務(wù)，讓業(yè)主充分享受尊貴、安全的物業(yè)管理服務(wù)。一方面加強(qiáng)規(guī)范員工的服務(wù)行為，一方面超前挖掘業(yè)主的潛在需求，滿(mǎn)足業(yè)主深層次的物質(zhì)和精神需要，業(yè)主想到的我們一定要做到，住戶(hù)沒(méi)想到的我們已想到并且做到。另一方面，建立富有特色的服務(wù)模式，提供豐富多彩獨(dú)具特色的便民服務(wù)項(xiàng)目，做人之未做，做人之難做。如下：●在日常物業(yè)管理服務(wù)中，不論是在綠化養(yǎng)護(hù)、日常維保，小區(qū)保安防衛(wèi)等基本服務(wù)，還是在全套的家居服務(wù)方面，都是以不打擾業(yè)主的日常生活為準(zhǔn)則，針對(duì)每個(gè)業(yè)主的家庭、個(gè)性的不同度身訂造不同的“零干擾”服務(wù)模式，讓業(yè)主充分享受屬于自我空間的愜意和坦然?！裉峁叭轿坏淖鹳F服務(wù)”。例如：生日/節(jié)日祝賀、老人慰問(wèn)、健康檢查、家政服務(wù)、超值會(huì)所服務(wù)等。第三節(jié)管理目標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算依據(jù)主要措施1公共場(chǎng)所設(shè)施保潔率98%安排、實(shí)施保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施/公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì)×100%明確保潔員崗位職責(zé)、作業(yè)流程、作業(yè)頻率、責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格；每日清潔、休息日、休息時(shí)間為重點(diǎn)保潔；2清潔保潔率100%以工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正質(zhì)檢記錄為依據(jù)保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)罰；保潔員監(jiān)督機(jī)制健全。3室外綠化完好率94%完好綠化帶/總綠化面積×100%綠化制度、工作計(jì)劃、整改行之有效且有執(zhí)行力度；保安人員負(fù)責(zé)環(huán)境保護(hù)，管理人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問(wèn)題，靜態(tài)提示小區(qū)人員愛(ài)護(hù)環(huán)境。4火災(zāi)發(fā)生率0培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患；管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等；分層分責(zé)任經(jīng)常性檢查消防安全，提示注意防火。5小區(qū)治安、刑事案件發(fā)生率0以轄區(qū)公安部門(mén)記錄為依據(jù)（1、實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，分應(yīng)急、中速、慢速巡查，24小時(shí)報(bào)警中心落實(shí)各崗位責(zé)任區(qū)域，以保證小區(qū)事內(nèi)人身財(cái)產(chǎn)安全。6房屋完好率98%（完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積）/總建筑面積×100%建立經(jīng)常性檢查制度；每半年進(jìn)行一次全面分項(xiàng)檢修；7房屋零修急修及時(shí)率98%及時(shí)維修次數(shù)/應(yīng)計(jì)報(bào)維修次數(shù)×100%人力配備充足；崗位培訓(xùn)、服務(wù)意識(shí)培訓(xùn)到位；技術(shù)人員有過(guò)硬的技術(shù)水平；強(qiáng)化回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。8道路完好及使用率95%完好道路總面積/規(guī)劃道路總面積×100%嚴(yán)格公共設(shè)施管理養(yǎng)護(hù)制度，治安管理員加強(qiáng)巡查和疏導(dǎo)；及時(shí)整改修補(bǔ)損壞路面。9化糞池，雨、污水井完好率95%完好化糞池，雨、污水井?dāng)?shù)量/化糞池、雨、污水井總數(shù)量×100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立即疏通處理；化糞池每半年清理一次；雨水井、污水井每一年全面檢修一次。10排水管、明暗溝完好率95%完好排水管、明暗溝長(zhǎng)度/排水管、明暗溝總長(zhǎng)度×100%每日記錄檢查情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即設(shè)計(jì)施工方案，疏通處理；每半年進(jìn)行一次全面檢修。11照明燈及疏散燈完好率95%完好照明燈疏散燈數(shù)量/照明燈、疏散燈總數(shù)量×100%每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修；每日全面檢查檢修一次；水電工配合保潔員保持照明潔凈。12停車(chē)場(chǎng)完好率95%完完好的設(shè)備設(shè)施/停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì)×100%停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，技術(shù)人員檢修，確保安全有效；停車(chē)場(chǎng)疏導(dǎo)有序，無(wú)阻礙交通。13消防設(shè)施設(shè)備完好率100%完好的消防設(shè)備/消防設(shè)備總數(shù)×100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理員維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建立文件記錄，并由維修主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施、設(shè)備完好無(wú)損、正常。14維修工程質(zhì)量合格率100維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次×100%建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪制度；擁有一批有較高技術(shù)水平的維修隊(duì)伍。15處理率95%處理的有效投訴/有效投訴×100%做好各項(xiàng)管理工作，創(chuàng)建優(yōu)美、完善的小區(qū)事管理機(jī)制；提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)；發(fā)生問(wèn)題，及時(shí)處理，為委托方排憂解難；做好解釋工作與回訪制度落實(shí)。16房屋外觀統(tǒng)一整潔率99%統(tǒng)一整潔房屋外觀面積/房屋外觀總面積×100%嚴(yán)格杜絕違章裝修；加強(qiáng)巡查制度，每天巡查一次；參與竣工驗(yàn)收，確保工程質(zhì)量及統(tǒng)一整潔，確保委托方物業(yè)管理項(xiàng)目增值保值。17業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿(mǎn)意率95%對(duì)管理滿(mǎn)意業(yè)主人數(shù)/參加評(píng)議人數(shù)×100%科學(xué)和規(guī)范的管理手段相結(jié)合，編制無(wú)管理漏洞的管理網(wǎng)絡(luò)；加強(qiáng)重點(diǎn)部門(mén)的走訪，重點(diǎn)解決問(wèn)題；以?xún)?yōu)良的敬業(yè)精神不斷改善工作，贏得委托方的支持。第四節(jié)管理服務(wù)標(biāo)1、房屋管理按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定和合同約定對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行管理服務(wù)。房屋外觀完好、整潔，外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無(wú)污跡、無(wú)破損。外墻及公共空間無(wú)亂張貼、亂涂、亂畫(huà)、亂懸掛現(xiàn)象。對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時(shí)勸告、阻止、報(bào)告并協(xié)助有關(guān)部門(mén)依法處理。房屋裝修符合規(guī)定，有山水鳳凰城裝修管理制度、裝修協(xié)議、裝修申請(qǐng)及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關(guān)材料，有日常巡查記錄及驗(yàn)收手續(xù)等。對(duì)私改亂拆管線、破壞房屋結(jié)構(gòu)和損害他人利益現(xiàn)象及時(shí)勸止、報(bào)告。主出口設(shè)建筑、道路平面分布圖。小區(qū)內(nèi)各路口、棟及其他公共配套設(shè)施場(chǎng)地標(biāo)識(shí)齊全、規(guī)范、美觀。2、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，維護(hù)良好，無(wú)事故隱患；有設(shè)備臺(tái)帳、運(yùn)行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。急修報(bào)修半小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，預(yù)約維修報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；回訪率90％以上。水、電、空調(diào)、消防、監(jiān)控等設(shè)備運(yùn)行人員技能熟練；嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；定期進(jìn)行消防演習(xí)，保證消防通道暢通，消防器材可隨時(shí)啟用。道路、停車(chē)場(chǎng)平整通暢，交通標(biāo)志齊全規(guī)范。公共照明設(shè)備完好率98％以上，按規(guī)定時(shí)間定時(shí)開(kāi)關(guān)。維修養(yǎng)護(hù)制度健全并在工作場(chǎng)所明示，工作標(biāo)準(zhǔn)及崗位責(zé)任制明確，執(zhí)行良好。對(duì)設(shè)備故障及重大事件有完善的應(yīng)急方案和現(xiàn)場(chǎng)處理措施、處理記錄。辦理房屋及公共設(shè)施設(shè)備損壞險(xiǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)。各設(shè)備房衛(wèi)生、整潔，主要設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)清楚齊全。各設(shè)備房及公共場(chǎng)所、場(chǎng)地、危及人身安全隱患處有明顯標(biāo)志和防范措施。停水、停電在接到相關(guān)部門(mén)通知后，按規(guī)定時(shí)間提前通知用戶(hù)。3、公共秩序維護(hù)出入口24小時(shí)值班，7：00—20：00立崗值班。對(duì)小區(qū)重點(diǎn)部位每小時(shí)巡查一次。中央監(jiān)控室24小時(shí)實(shí)施監(jiān)控。應(yīng)對(duì)小區(qū)公共娛樂(lè)設(shè)施、水池、設(shè)備房等危險(xiǎn)隱患部位，設(shè)置安全防范警示標(biāo)志。進(jìn)出小區(qū)的車(chē)輛實(shí)施登記管理，并引導(dǎo)車(chē)輛出入，有序停放車(chē)輛(含非機(jī)動(dòng)車(chē))。進(jìn)出小區(qū)的裝修工、服務(wù)人員實(shí)施發(fā)放臨時(shí)出入證管理；對(duì)可疑人員作盤(pán)問(wèn)、登記管理；對(duì)訪客指引行走路徑?；馂?zāi)、水浸、刑事、交通事故等突發(fā)事件有應(yīng)急處理預(yù)案(每年預(yù)演一次)。4、保潔服務(wù)小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道的保潔(不少于以下頻次)4.1.1小區(qū)公共場(chǎng)所、公共綠地、主次干道(1)公共綠地 1次／天 清理(2)主次干道 2次／天 清掃(4)標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱、雕塑小品 1次／周 擦拭(5)水池、溝、沙井 1次／周 清理 (4)公共場(chǎng)所 2次／天 清掃垃圾的處理與收集4.2.1根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾桶，垃圾袋裝并進(jìn)行垃圾分類(lèi)收集；4.2.2垃圾每日收集2次，作到日產(chǎn)日清，無(wú)垃圾桶、果殼箱滿(mǎn)溢現(xiàn)象；4.2.3垃圾中轉(zhuǎn)站每日進(jìn)行沖洗，沖洗后無(wú)異味；根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行消殺；有效控制蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生；4.2.4垃圾桶每日清理，定期清洗，保持潔凈。排水、排污管道暢通4.3.1小區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道 1次／年4.3.2雨、污水井 1次／月檢查(并視檢查情況進(jìn)行及時(shí)清掏)4.3.3化糞池 1次／月檢查2次／年清掏無(wú)飼養(yǎng)家禽、家畜，寵物受到嚴(yán)格管制。4.5.1禁止飼養(yǎng)家禽、家畜，對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。4.5.2飼養(yǎng)寵物必須符合相關(guān)規(guī)定；對(duì)違反者及時(shí)勸止、報(bào)告，并配合有關(guān)部門(mén)進(jìn)行處理。建立消殺工作管理制度，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期開(kāi)展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲(chóng)孳生；定期對(duì)各類(lèi)病蟲(chóng)害進(jìn)行預(yù)防控制，適時(shí)投放消殺藥物5、綠化養(yǎng)護(hù)管理草坪保持平整，高度不應(yīng)超過(guò)10公分，超過(guò)時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修剪。草坪內(nèi)常年清除雜草，有效控制雜草孳生?；ú輼?shù)木無(wú)枯死，發(fā)現(xiàn)死樹(shù)應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時(shí)補(bǔ)種。綠籬超過(guò)平齊線12公分時(shí)應(yīng)進(jìn)行修剪；綠籬根部無(wú)死枝枯葉及雜物，當(dāng)天清除修剪廢棄物。造型樹(shù)木應(yīng)根據(jù)樹(shù)木品種生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，觀賞效果良好。根據(jù)季節(jié)氣候狀況，適時(shí)澆灌、施肥和松土，花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好。適時(shí)組織防風(fēng)暴，預(yù)防病蟲(chóng)害。綠化地應(yīng)設(shè)有宣傳牌，提示人們愛(ài)護(hù)綠化第二章日常管理動(dòng)作第一節(jié)房屋建筑主體管理一、房管工作內(nèi)容房屋主體結(jié)構(gòu)安全預(yù)防勘察，房屋結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施的日常巡查及日常養(yǎng)護(hù)，房屋修繕工程管理及修繕資金統(tǒng)籌管理和安排（別墅?。?，房屋裝修施工監(jiān)理，系統(tǒng)識(shí)別牌的規(guī)劃設(shè)計(jì)及維護(hù)管理，物業(yè)管理活動(dòng)質(zhì)量檢查監(jiān)督，服務(wù)體系的建立及服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督。二、房屋建筑結(jié)構(gòu)及附屬設(shè)施管理建立勘察機(jī)制，管理處擬定計(jì)劃后，由工程技術(shù)員每半年定期組織1次對(duì)各房屋主體結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行巡檢，分析建筑結(jié)構(gòu)情況，以保證房屋安全使用。建立巡查養(yǎng)護(hù)制度，每日周1次對(duì)全小區(qū)進(jìn)行系統(tǒng)巡查，巡查范圍包括屋頂（面）、樓梯及扶手、外墻、道路、車(chē)場(chǎng)、圍墻、門(mén)窗、設(shè)備機(jī)房、化糞池、其他配套設(shè)施及環(huán)境巡視；對(duì)巡查發(fā)現(xiàn)需進(jìn)行維護(hù)的，及時(shí)進(jìn)行維護(hù)；對(duì)環(huán)境問(wèn)題及時(shí)協(xié)調(diào)處理和整改。三、維修養(yǎng)護(hù)資金管理自進(jìn)入管理之日起建立維修養(yǎng)護(hù)資金專(zhuān)項(xiàng)檔案；使用時(shí)按總體計(jì)劃負(fù)責(zé)立項(xiàng)申請(qǐng)及可行性分析；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)審核后相關(guān)主管部門(mén)審批，完成資金統(tǒng)籌后及時(shí)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)或修繕施工；對(duì)所有養(yǎng)護(hù)費(fèi)使用項(xiàng)目，建立系統(tǒng)的檔案一式二份，長(zhǎng)時(shí)間保存。四、基本管理建立系統(tǒng)的日常資料檔案，保持管理工作的連續(xù)性、可查性、可比性。包括樹(shù)立小區(qū)平面圖，設(shè)立各項(xiàng)管理告示牌、識(shí)別牌；建立物業(yè)交接、驗(yàn)收檔案，圖紙資料檔案；設(shè)立宣傳欄并形成定期出版制。每年進(jìn)行1-2次對(duì)小區(qū)業(yè)主意見(jiàn)征詢(xún)，及時(shí)改進(jìn)工作作風(fēng)和管理方式，提高工作效率，提高服務(wù)質(zhì)量。五、房屋維護(hù)工程管理維修工程采用預(yù)算審核及招標(biāo)管理，技術(shù)性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修，技術(shù)要求高或使用資金大的項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)制并按合同方式發(fā)包；維修過(guò)程由專(zhuān)職工程技術(shù)員負(fù)責(zé)施工監(jiān)理。六、實(shí)施數(shù)據(jù)化管理自開(kāi)展管理工作始，實(shí)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)一管理，規(guī)范管理工作，力求作到任何數(shù)據(jù)的來(lái)源均達(dá)到有真實(shí)依據(jù)；為小區(qū)管理累積管理痕跡。日常房管事務(wù)管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作，如下表：工作安排8：00~8：30處理投訴；8：30~9：30巡視；9：30~12：00跟蹤監(jiān)督；14：00~15：30（學(xué)習(xí)、培訓(xùn)、應(yīng)按培訓(xùn)計(jì)劃而不是日常工作）整理檔案；15：30~16：30巡視；16：30~18：30走訪、回訪考核標(biāo)準(zhǔn)工作內(nèi)容跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；入伙期間：8小時(shí)/天；巡視日常：2遍/天；竣工期間：8小時(shí)/天；走訪1次/周；1遍/月；回訪處理率：100%，回訪記錄100%。處理內(nèi)容與處理方法日檢項(xiàng)目1、施工巡視；2、違章檢查；3、車(chē)輛管理；4、治安；5、清潔；6、綠化；7、維修；8、機(jī)電設(shè)備；9、社區(qū)活動(dòng)；10、員工宿舍；11、內(nèi)務(wù)巡視。處理方法1、記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，搜集資料；2、對(duì)巡視中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，分類(lèi)進(jìn)行處理并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反饋解決；1）填寫(xiě)意見(jiàn)轉(zhuǎn)呈表；2）發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫(xiě)維修記錄，及時(shí)反映到主管部門(mén)；3）即行關(guān)閉輕微不合格項(xiàng)目；4）發(fā)現(xiàn)違章行為按“違章處理規(guī)定”執(zhí)行；5）發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重不合格項(xiàng)，填寫(xiě)糾正措施報(bào)告。周檢項(xiàng)目全面檢查住宅區(qū)各項(xiàng)工作，著重對(duì)房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行檢查處理。處理辦法管理處主任組織各部門(mén)主管、領(lǐng)班，對(duì)發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)及時(shí)整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)制定糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)平時(shí)日檢、周檢、月檢按9002質(zhì)量體系考核標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；年終按國(guó)家建設(shè)部對(duì)“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范區(qū)”的考核驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！^(qū)設(shè)施、照明日常管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表：主要內(nèi)容運(yùn)行組值班：保障小區(qū)辦公、供水、供電等正常運(yùn)作并做好記錄;巡視：巡視設(shè)備運(yùn)作情況，做好巡查記錄；維修組負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔設(shè)備；負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、水泵；2、水池、水箱；3、風(fēng)機(jī)；4、防盜監(jiān)控系統(tǒng)；5、對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)；6、火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)；7、消火栓；8、干粉滅火器。處理方法按照公司9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家“優(yōu)秀示范區(qū)”標(biāo)準(zhǔn)考核?！^(qū)設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排8：00~8：30處理投訴；8：30~10：00跟蹤監(jiān)督；10：30~12：00維修養(yǎng)護(hù)；14：00~15：30巡視維修養(yǎng)護(hù)；15：30~17：00整理學(xué)習(xí)；17：00~18：30回訪。主要工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時(shí)，不超過(guò)8小時(shí)，較難故障3天內(nèi)。48小時(shí)跟蹤驗(yàn)證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題按原樣及時(shí)修復(fù)，每年全面檢查一次，3~4年全面修補(bǔ)刷漆一次。公共設(shè)施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修補(bǔ)。道路車(chē)場(chǎng)：每天檢查1遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查1遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細(xì)查1遍；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、地基基礎(chǔ)；2、梁柱板主體；3、墻體；4、頂棚；5、樓梯扶手；6、公共門(mén)窗；7、隔熱層、防水層；8、水池；9、消防設(shè)施；10、信報(bào)箱；11、標(biāo)識(shí)；12、散水坡；13、上下雨污水管；14、設(shè)備房；15、道路；16、道路；17、電纜溝蓋板；18、路面；19、踏步臺(tái)階；20、給排水；21、路燈；22、清潔設(shè)備；23、娛樂(lè)設(shè)施。處理方法按照公司9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)進(jìn)行整改，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主管部門(mén)并提出糾正措施。考核標(biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終考核按國(guó)家建設(shè)部考核標(biāo)準(zhǔn)。第二節(jié)小區(qū)設(shè)備設(shè)施管理一、供配電系統(tǒng)的管理設(shè)施設(shè)備分類(lèi)：根據(jù)各類(lèi)設(shè)施設(shè)備的功能、用途、重要性等因素對(duì)其實(shí)行分類(lèi)管理，分A、B、C類(lèi)：A類(lèi)：監(jiān)視系統(tǒng)設(shè)備，配電房各屏柜，生活、消防水泵，消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯。B類(lèi)：排風(fēng)設(shè)備，水箱（池），滅火器材，排污泵。C類(lèi)：房屋本體照明設(shè)施、室外插座、各式燈具、水龍頭、排水設(shè)施、室外空調(diào)架、道路。二、設(shè)備運(yùn)行管理1、對(duì)A類(lèi)設(shè)備，配備專(zhuān)職運(yùn)行操作員，根據(jù)委托方要求，專(zhuān)人定崗值班或巡回方式對(duì)設(shè)施進(jìn)行管理。2、設(shè)備運(yùn)行操作人員經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，熟悉所管理的設(shè)備性能、特點(diǎn)和設(shè)備操作規(guī)程，考核合格后上崗操作。3、設(shè)備運(yùn)行操作人員按崗位職責(zé)及運(yùn)行操作規(guī)程，對(duì)設(shè)備進(jìn)行操作和檢查，做到運(yùn)行記錄和值班記錄，認(rèn)真做好交接班。4、管理處根據(jù)運(yùn)行管理有關(guān)制度，每月檢查監(jiān)督設(shè)備運(yùn)行操作人員崗位職責(zé)履行情況，檢查設(shè)備運(yùn)行安全性、合理性、經(jīng)濟(jì)性，檢查運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、交接班記錄，檢查后在有關(guān)記錄上簽字，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，對(duì)發(fā)現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題應(yīng)詳細(xì)填寫(xiě)報(bào)告，管理處主任監(jiān)督整改情況。三、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)1、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分日常保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)和年檢維護(hù)保養(yǎng)3個(gè)層次。2、日常維護(hù)保養(yǎng)主要是巡視檢查和清潔方面的工作；定期維護(hù)保養(yǎng)主要是性能狀態(tài)檢查和計(jì)劃性能修理的內(nèi)容；年檢維護(hù)保養(yǎng)主要是對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面檢修調(diào)整。3、日常維護(hù)保養(yǎng)與定期維護(hù)保養(yǎng)派由專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行操作，。4、根據(jù)各類(lèi)設(shè)備作出操作規(guī)程并結(jié)合設(shè)備具體技術(shù)狀況，做出月、季、年度維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃并實(shí)施。5、設(shè)備年檢維護(hù)保養(yǎng)，由委托年檢單位實(shí)施。維護(hù)保養(yǎng)結(jié)束后以書(shū)面形式資料留存。四、設(shè)施設(shè)備維修1、設(shè)施設(shè)備的維修分為計(jì)劃維修和故障維修兩類(lèi)。（1）計(jì)劃維修是指在設(shè)施設(shè)備沒(méi)有發(fā)生問(wèn)題前，對(duì)其劣化和缺陷部件進(jìn)行預(yù)先維護(hù)和修理。（2）故障維修是對(duì)設(shè)施受損設(shè)備故障后其失效、損壞的部分進(jìn)行針對(duì)性維修。2、設(shè)施設(shè)備維修采取委托維修和派工維修兩種形式：（1）委托維修主要用于故障維修。管理處設(shè)值班調(diào)度，實(shí)行24小時(shí)值班，配置專(zhuān)線電話，隨時(shí)接受住戶(hù)、操作人員的維修申請(qǐng)和故障報(bào)告，接報(bào)告，迅速通知有關(guān)維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)修復(fù)。（2）派工維修主要用于計(jì)劃維修、零星及小型的設(shè)備新裝、改裝項(xiàng)目處理。管理處根據(jù)設(shè)備定期保養(yǎng)計(jì)劃，當(dāng)前對(duì)設(shè)備狀況的分析調(diào)查結(jié)果，以及住戶(hù)的要求填寫(xiě)派工單。派專(zhuān)人完成的特定工作。派工單的處理與跟進(jìn)流程按委托維修規(guī)定進(jìn)行。五、設(shè)備故障及事故1、無(wú)論發(fā)生何種設(shè)備故障和事故，設(shè)備維修組人員必須詳細(xì)記錄，不得疏漏和隱瞞。六、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄設(shè)備運(yùn)行；設(shè)備日常巡視保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)項(xiàng)目及記錄；事故故障報(bào)告單；設(shè)備報(bào)廢申請(qǐng)單；設(shè)備大修改造審報(bào)表；第三節(jié)治安管理措施治安、消防、車(chē)輛管理工作實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排定崗檢查進(jìn)出口、停車(chē)場(chǎng)：24小時(shí)；流動(dòng)巡查消防設(shè)施：1遍/周；小區(qū)安全：24小時(shí)違章行為：24小時(shí)車(chē)輛停放：24小時(shí)車(chē)輛保管：24小時(shí)突發(fā)事件：90~120秒，責(zé)任保安到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；學(xué)習(xí)訓(xùn)練學(xué)習(xí)法規(guī)：1次/周；訓(xùn)練：2次/周；演示培訓(xùn)：1次/周；檢查項(xiàng)目及處理方法檢查項(xiàng)目1、查可疑人員、外來(lái)人員；2、查違章停車(chē)、違章裝修；3、查室外施工、搭建情況；4、查亂擺賣(mài)現(xiàn)象；5、查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；6、查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7、查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8、查房屋本體設(shè)施和公共設(shè)施情況。處理方法按照公司9002標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)輕微不合格項(xiàng)匯報(bào)隊(duì)長(zhǎng)及主管房管員，嚴(yán)重不合格項(xiàng)上報(bào)主任?？己藰?biāo)準(zhǔn)日常周檢、月檢考核按9002質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；年終按國(guó)家建設(shè)部規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)。保安管理承諾：為保證各崗位人員能?chē)?yán)于職守，領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)各崗位的督察，做好巡查記錄，要求各崗人員分析和掌握各崗所存在的治安情況。對(duì)來(lái)訪、業(yè)務(wù)洽談人士做到先通報(bào)后放行。保安員在上班時(shí)間做好區(qū)域內(nèi)不定時(shí)巡邏。在巡視區(qū)域內(nèi)一旦發(fā)現(xiàn)有危及人員安全的地方，有防范，并設(shè)置明顯的標(biāo)志。遇有緊急情況時(shí)，保持鎮(zhèn)靜，斗智斗勇，能制服的要立即制服，并立即呼叫隊(duì)友，及時(shí)報(bào)案，號(hào)召群眾支援。對(duì)犯罪分子逃跑時(shí)，掌握罪證，人證物證齊全，記清地點(diǎn)、人數(shù)、相貌特征，采取充足力量快速追逐，協(xié)助公安機(jī)關(guān)及時(shí)破案。對(duì)來(lái)訪人員以禮相待，熱情友好，在任何情況下不與業(yè)主發(fā)生吵嘴，發(fā)生糾紛及時(shí)處理。嚴(yán)格遵守上下班時(shí)間、做好值班記錄、做到警容嚴(yán)整，文明執(zhí)勤。上班時(shí)間不得與他人閑談，不準(zhǔn)看報(bào)或做與值班無(wú)關(guān)的事情。執(zhí)勤人員要嚴(yán)守本職崗位，不得擅自離開(kāi)崗位，要與隊(duì)友團(tuán)結(jié)助好，緊密配合，共同完成值班任務(wù)，吃飯時(shí)輪流進(jìn)行，不同時(shí)離開(kāi)，留守人員加倍提高警惕。保安隊(duì)伍的建設(shè)保安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。保安員選聘以?xún)?yōu)秀退伍軍人為主，具有良好的思想品質(zhì)及業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安人員在管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評(píng)中，實(shí)行10%淘汰制，保持保安員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力，對(duì)聘用的保安人員實(shí)行政審后可方可錄用。3、管理標(biāo)準(zhǔn)及工作流程詳見(jiàn)附件（略）。第四節(jié)消防管理措施一、具體做法是：1、以預(yù)防為主，防消結(jié)合，做好消防知識(shí)普及宣傳工作。組建義務(wù)消防隊(duì)，建立消防應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防知識(shí)培訓(xùn)。每日應(yīng)檢查消防設(shè)施設(shè)備完好狀況。經(jīng)常宣傳貫徹以預(yù)防為主，防消結(jié)合的方針，加強(qiáng)住戶(hù)防火意識(shí)。嚴(yán)禁亂拉亂接臨時(shí)用電線路。嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)燒廢物或亂丟煙頭、點(diǎn)蠟燭等。7、落實(shí)三級(jí)防火安全“三級(jí)”檢查制度■一級(jí)檢查由班組組織實(shí)施，每天對(duì)小區(qū)進(jìn)行一次火情安全的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，及時(shí)報(bào)告?！龆?jí)檢查由保安主管組織實(shí)施，每周組織領(lǐng)班對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的設(shè)備物資進(jìn)行一次檢查，消除火災(zāi)隱患及落實(shí)整改，每月向管理處匯報(bào)一次消防安全情況?！鋈?jí)檢查由管理處主任實(shí)施，每月組織相關(guān)人員到小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)檢查或抽查，每季不少于一次檢查。第五節(jié)交通、車(chē)輛管理根據(jù)小區(qū)的停車(chē)點(diǎn)的實(shí)地勘察做出分析并采取以下管理辦法：一、措施1、在車(chē)輛進(jìn)入口，設(shè)立導(dǎo)向標(biāo)志，使人、車(chē)流向明確，避免車(chē)道發(fā)生堵塞及發(fā)生撞車(chē)、撞人、車(chē)輛損壞等事故。第六節(jié)環(huán)境管理清潔管理項(xiàng)目：1、道路、綠化地、排水溝；2、停車(chē)場(chǎng)、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站、化糞池；4、娛樂(lè)場(chǎng)所、污、雨水井和沙井；6、宣傳欄、標(biāo)識(shí)、消防栓、電表箱、信報(bào)箱等；8、球場(chǎng)、衛(wèi)生間、除四害。管理目標(biāo)1、清潔管理注重一般的“掃”，更為注重專(zhuān)業(yè)的“?！?，防止建材磨損變色、生銹、發(fā)霉等。生活館區(qū)域的清潔工作，選用適當(dāng)?shù)那鍧嵱闷?，不但能保持建材的外觀整潔，而且能更進(jìn)一步減少各種腐蝕；小區(qū)的外墻、道路、活動(dòng)場(chǎng)所及所有區(qū)域?qū)嵭袠?biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由經(jīng)過(guò)嚴(yán)格挑選和考核過(guò)的公司保潔部負(fù)責(zé)實(shí)施，管理處管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督，確保按照作業(yè)頻率、標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展工作，保持高水準(zhǔn)的清潔衛(wèi)生服務(wù)。2、消殺管理為有效控制小區(qū)內(nèi)的“四害”密度，營(yíng)造良好的生活環(huán)境，將以“預(yù)防為主，全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)變化制定相應(yīng)的消殺工作計(jì)劃，把滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂、滅白蟻工作做好。消殺區(qū)域主要包括：小區(qū)外圍、生活館、廁所、沙井、化糞池、垃圾箱等室內(nèi)外公共區(qū)域及值班室。排污管理對(duì)小區(qū)內(nèi)的污水井、排污管、化糞池等將采取隱性化管理，確保小區(qū)擁有一個(gè)無(wú)污水、無(wú)廢氣、無(wú)臭氣的生活環(huán)境。三、保潔量化管理標(biāo)準(zhǔn)(表10)檢查項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)頻率備注辦公室內(nèi)地面地面目視干凈，10平方米范圍內(nèi)紙屑、果皮等雜物不超過(guò)2個(gè)，無(wú)積水現(xiàn)象。每天拖抹2次，巡回保潔3次辦公室處地面地面目視整潔，10平方米范圍內(nèi)紙屑、果皮、污跡不超過(guò)2個(gè)，無(wú)積水現(xiàn)象。每天清潔至少2次，巡回保潔至少4次不銹鋼飾品光亮、無(wú)明顯灰塵、水印保潔一次2次，上、下午各一次；每周上油1次衛(wèi)生間無(wú)異味、無(wú)積水、無(wú)污跡、無(wú)蜘蛛網(wǎng)、鏡面明亮、無(wú)手印，衛(wèi)生用品補(bǔ)充及時(shí)，便器無(wú)污跡每45分鐘保潔一次垃圾桶垃圾清運(yùn)及時(shí)，桶內(nèi)垃圾不露出桶外，垃圾存放不超過(guò)桶高的2/3，外殼無(wú)明顯灰塵、污跡，周邊無(wú)垃圾散落、無(wú)積水現(xiàn)象每天至少清理2次，上、下午各一次宣傳欄、開(kāi)關(guān)、滅火器（箱）外表光亮、目視無(wú)明顯灰塵、亂張貼現(xiàn)象每天清抹1次，機(jī)動(dòng)保潔2次儀容儀表按規(guī)定著裝、衣冠整潔，佩戴整齊，精神飽滿(mǎn)，勤理個(gè)人衛(wèi)生，不蓬頭散發(fā)服務(wù)態(tài)度舉止文、熱情、有禮，愛(ài)崗敬業(yè)，人勤手快，按時(shí)保量完成任務(wù)四、各項(xiàng)管理措施詳見(jiàn)管理流程及管理標(biāo)準(zhǔn)（略）第七節(jié)綠化管理綠化養(yǎng)護(hù)管理工作，實(shí)施規(guī)范運(yùn)作。如下表：工作安排8：30~10：30澆水、施肥；10：30~12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：30~16：00殺蟲(chóng)、補(bǔ)缺、保潔；16：00~18：00澆水、施肥。工作內(nèi)容整形造型6次/